Indstilling. 1. Resume. Til Århus Byråd via Magistraten Social- og Beskæftigelsesforvaltningen. Den 28. maj Århus Kommune

Transkript

1 Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Social- og Beskæftigelsesforvaltningen Den 28. maj 2008 Revideret anlægsbevilling til ombygning af Søndervangen 90, Viby J. til et bofællesskab for sindslidende med 21 almene boliger og serviceareal. Århus Kommune Socialforvaltningen Social- og Beskæftigelsesforvaltningen Jægergården 8100 Århus C 1. Resume Århus Byråd godkendte den 6. december 2006 indstilling om køb af ejendommen Søndervangen 90, 8260 Viby J. i henhold til samarbejdsog overdragelsesaftale mellem Viby Andelsboligforening (Alboa) og Århus Kommune. Sagsnummer M1/2005/00812 Sagsbehandler Britta Pilegaard Telefon Direkte telefon Telefax Siden denne godkendelse har der været afholdt hele fire licitationer på projektet, og det har vist sig meget svært at få et resultat inden for den hidtidige økonomiske ramme. De første 2 licitationer måtte begge annulleres, dels p.g.a. et licitationsresultat 30 % over den økonomiske ramme og dels p.g.a. manglende bud. Derefter blev der udarbejdet et alternativt projekt med dels en ekstra bolig fra oprindeligt 20 til 21 pladser og dels en forhøjet økonomisk ramme. Herefter er der afholdt endnu 2 licitationer, og der er nu afsluttet forhandlinger med den totalentreprenør, der har leveret det mest fordelagtige tilbud. E-post fa@aarhus.dk E-post direkte bpi@fa.aarhus.dk Den tidligere godkendte samarbejds- og overdragelsesaftale ajourføres i overensstemmelse med de ændrede forudsætninger. Efter endt ombygning og en måned før ibrugtagning køber Århus Kommune ejendommen til en af Byrådet godkendt købesum på i alt kr. inkl. moms i 2008-priser. Det samlede bolig- og serviceareal vil efter ombygningen være på i alt m 2 ekskl. kælder. Den ajourførte aftale vedlægges og foreligger underskrevet af Viby Andelsboligforening. De 21 boliger planlægges at indgå i Socialforvaltningens omlægning af botilbud inden for kommunens socialpsykiatri efter overtagelsen af

2 den amtslige forsyningsforpligtelse inden for området. Omlægningen er en følge af prioriteringskatalog vedtaget i forbindelse med Budget På baggrund af den forhøjede økonomiske ramme efter de mislykkede licitationer samt beslutningen om at øge antallet af pladser fra 20 til 21 i det reviderede projekt, er anskaffelsessummen for hhv. boligdelen forhøjet til i alt kr. inkl. moms og for servicearealdelen til i alt kr. ekskl. moms, begge i 2008-priser. Som følge heraf er der derfor tilsvarende behov for en øget anlægsbevilling fremskrevet til løbende priser. Den foreløbige tidsplan for byggeriet angiver en forventet startdato medio august 2008 og forventet afleveringsdato medio juli 2009, hvorefter Århus Kommune står som bygherre og ejer af ejendommen, således at den forventede ibrugtagning af bygningen er medio august 2009, og optagelse af realkreditlån i KommuneKredit kan gennemføres. 2. Beslutningspunkter At 1) Opførslen af 21 boliger med en samlet anskaffelsessum på kr. inkl. moms i 2008-priser og tilhørende servicearealer til en samlet anskaffelsessum på kr. ekskl. moms i priser gennemføres. Og i den forbindelse at der gives tilsagn til nyt Skema A, og at anskaffelsessummen på Skema B niveau godkendes. At 2) kr. (2008-prisniveau) af anlægsreserven afsat til boliger og tilknyttede servicearealer for voksne med handicap udmøntes i dette projekt svarende til den 21. bolig og fragår restkvoten. At 3) Den tidligere meddelte anlægsbevilling på kr. (inkl. moms i 2006-priser) til boligdelen forhøjes med kr. til i alt kr. (inkl. moms i løbende priser), at den tidligere meddelte anlægsbevilling på kr. (ekskl. moms i 2006-priser) til servicearealer i tilknytning til boligerne forhøjes med kr. til i alt kr. (ekskl. moms i løbende priser), og at den tidligere meddelte anlægsindtægtsbevilling på kr. i statsligt servicearealtilskud forhøjes med kr. til kr. som følge af etablering af den ekstra bolig. At 4) Den reviderede samarbejds- og overdragelsesaftale godkendes. Side 2 af 11

3 At 5) De afsatte rådighedsbeløb forhøjes dels vedr. boligdelen fra kr. til kr. (inkl. moms i 2008-priser) og dels vedr. servicearealdelen fra kr. til kr. (ekskl. moms i 2008-priser), samt at indtægter vedr. servicearealtilskud forhøjes fra kr. til kr. At 6) De afsatte rådighedsbeløb tilvejebringes som vist i tabel 7 og 8 under afsnit 7.4. At 7) Byrådet godkender det forhøjede kommunale rammebeløb til opførelse af en almen bolig til voksne med handicap svarende til anskaffelsessummen ved magistratsafdelingens seneste godkendte almene boligprojekt. At 8) Der optages lån i KommuneKredit på 91% af den samlede anskaffelsessum for de 21 boliger. 3. Baggrund Århus Byråd godkendte den 6. december 2006 indstilling om køb af ejendommen Søndervangen 90, 8260 Viby J. i henhold til samarbejdsog overdragelsesaftale mellem Viby Andelsboligforening (Alboa) og Århus Kommune. Siden denne godkendelse har der været afholdt hele fire licitationer på projektet, og det har vist sig meget svært at få et rimeligt resultat inden for den hidtidige økonomiske ramme. Der blev i 2007 afholdt to licitationer på et projektgrundlag med kun 20 boliger, hvoraf de begge efterfølgende måtte annulleres. Den første blev afholdt d som indbudt licitation i fagentreprise og måtte annulleres p.g.a. et licitationsresultat, der lå 30 % over den økonomiske ramme. Den anden blev afholdt d som en omvendt licitation, hvor der var udbudt en pris sammen med bygherrens minimumskrav til projektet, og denne gang modtog bygherren ingen bud. De to licitationsformer blev valgt på baggrund af de seneste års erfaringer med afholdelse af licitationer og overholdelse af de økonomiske rammer, men p.g.a. markante prisstigninger inden for byggebranchen de seneste år på både håndværker- og materialeudgifter m.v., så viste det sig altså umuligt at få licitationerne til at holde. Ultimo 2007 blev der udarbejdet et alternativt projekt indenfor Byrådets seneste godkendte økonomiske ramme for opførelse af tilsvarende boliger, men med en forhøjelse i forhold til de øgede håndværker- Side 3 af 11

4 og materialeudgifter, således at udgiftsniveauet svarer til det seneste byggeri i magistratsafdelingen med tilsvarende boliger på Bronzealdertoften i Hasle (godkendt af Byrådet den ). Her ligger anskaffelsessummen pr. bolig på ca kr. i 2008-priser, mens den for Søndervangen 90 kommer til at ligge på ca kr. i 2008-priser. Anskaffelsessummen pr. bolig for begge projekter ligger derfor ca kr. højere end Byrådets oprindeligt udmeldte ramme på ca kr. i 2008-priser. Det må imidlertid forventes, at der er tale om en generel prisudvikling inden for området, og at også fremtidige byggerier vil ligge på mindst tilsvarende prisniveau. Samtidig er antallet af boliger øget med 1 fra de tidligere 20 til de nuværende 21 overvejende for at bedre anlægsøkonomien yderligere. På den baggrund er der afholdt to nye licitationsrunder under de nye betingelser og stadig som en omvendt licitation i totalentreprise. Her var der til den første runde d indbudt 3 totalentreprenørfirmaer, hvoraf kun det ene afleverede et tilbud rettidigt. Desværre var dette tilbud for højt, og det blev derfor af bygherre dømt ikkekonditionsmæssigt. Herefter valgte bygherre som en sidste mulighed at udbyde projektet i underhåndsbud på totalentreprisen til 2 af de samme firmaer som tidligere indbudt, og der er nu afsluttet forhandlinger med dét af firmaerne, der kom med det bedste tilbud både prisog kvalitetsmæssigt. Den tidligere godkendte samarbejds- og overdragelsesaftale ajourføres i overensstemmelse med de ændrede forudsætninger. Viby Andelsboligforening, der står som ejer og bygherre indtil en måned før ibrugtagning, forestår ombygningen af ejendommen til 21 almene boliger og serviceareal for voksne med psykiske problemer (sindslidende). Efter endt ombygning og en måned før ibrugtagning køber Århus Kommune ejendommen til den aftalte købesum svarende til Byrådets seneste godkendte rammebeløb for nyopførelse af tilsvarende boliger, hvor Århus Kommune selv er bygherre. Ombygningen sker efter Lov om Almene Boliger, og det samlede bolig- og serviceareal vil efter ombygningen være på i alt m 2 ekskl. kælder. De 21 boliger planlægges at indgå i Socialforvaltningens omlægning af botilbud inden for kommunens socialpsykiatri efter overtagelsen af den amtslige forsyningsforpligtelse inden for området. Omlægningen er en følge af prioriteringskatalog vedtaget i forbindelse med Budget De nye botilbud ved Søndervangen 90 vil indgå i en samlet omlægning af kapaciteten på området indenfor bofællesskabspladser som erstatningsbyggeri i stedet for en udvidelse af kapacite- Side 4 af 11

5 ten. Magistratsafdelingen for Teknik og Miljø og Handicaprådet har haft indstillingen af 29. november 2006 til høring, og der har ikke været bemærkninger til sagen. 4. Den forventede effekt Med ombygningen af Søndervangen 90 vil Århus Kommune kunne tilbyde de kommende beboere 21 moderne 2-rums boliger med tilhørende fællesfaciliteter og med tilknyttet socialpædagogisk personale. Hovedparten af de 21 beboere kommer fra Katrinebjergcentret og resten fra andre boformer i Århus. Flytningen til Søndervangen vil betyde en væsentlig forbedring af den generelle bo- og levestandard for disse beboere, og dermed bedre rammer for en styrket livskvalitet. Socialforvaltningen arbejder løbende på at efterkomme efterspørgslen for tidssvarende botilbud til personer med sindslidelse, og det er et delmål, at brugerne og de pårørende udtrykker tilfredshed med disse botilbud og den tilknyttede bostøtte, samtidig med at det fremmer muligheden for en selvstændig tilværelse. Aftalen med Viby Andelsboligforening og ombygningen af ejendommen Søndervangen 90 vil medvirke i positiv retning for opfyldelsen af dette. 5. De planlagte ydelser Ejendommen Søndervangen 90 ombygges til bofællesskab med rums boliger med tilhørende service- og fællesarealer efter Lov om Almene Boliger til målgruppen voksne mennesker med psykisk lidelse og ikke sengeliggende. Det er samtidig en målgruppe, der er i stand til at profitere af et fællesskab i forbindelse med deres bolig, og der vil ikke være behov for vågen natdækning. Den eksisterende bebyggelse består af 4 fløje, således at den omkranser et lukket gårdrum. Den ene fløj er i 3 etager med kælder og de 3 andre i én etage, hvoraf de 2 har kælder. Ombygningen udføres i overensstemmelse med husets eksisterende arkitektur. Boligerne er i princippet ens, men der bliver 3 typer fordelt således: Antal m 2 Samlet boligareal Heraf egen boligdel Heraf andel af fællesboligdelen Boligtype A (16 stk.) 65, ,7 Boligtype B (4 stk.) 62, ,7 Boligtype C (1 stk.) 65, ,7 Side 5 af 11

6 Det samlede boligareal bliver således på ca m 2, og servicearealet udgør i alt 414 m 2. Hertil kommer øvrige fælles opholdsrum på 36 m 2, hvorefter det samlede bolig- og serviceareal efter ombygningen vil udgøre m 2 ekskl. kælder på 314 m 2. Der er i det nye, reviderede projekt lagt en ekstra bolig ind i byggeriet, således at antallet af pladser er øget fra 20 til 21. Samtidig har man hævet den økonomiske ramme, så det svarer til udgiftsniveauet for et af Socialforvaltningens nyere afsluttede byggerier på Bronzealdertoften andragende en anskaffelsessum pr. bolig på ca kr. (2008-prisniveau). Det betyder, at den månedlige husleje for Søndervangen skal beregnes på baggrund af en anskaffelsessum på kr. for boligdelen (se afsnit 7), hvilket giver en månedlig husleje på ca kr. før fradrag af boligsikring og eksklusive udgifter til forbrug. Den maksimale boligsikring pr. bolig for en gennemsnitsbolig til en enlig førtidspensionist med tilkendt pension efter d er på kr., hvilket herefter giver en foreløbig netto husleje på kr. pr. måned for den enkelte beboer. 6. Organisering af indsatsen Der er udarbejdet forslag til en revideret samarbejds- og overdragelsesaftale mellem Viby Andelsboligforening (Alboa) og Århus Kommune omhandlende ombygningen af ejendommen Søndervangen 90 til bofællesskab for 21 voksne med psykiske lidelser. Forslaget til revideret aftale er vedlagt indstillingen. Viby Andelsboligforening er således bygherre og ejer af ejendommen under byggefasen, hvor Århus Kommune står som driftsherre. Efter endt ombygning og en måned før ibrugtagning overtager Århus Kommune ejendommen til en samlet købesum for boligerne og servicearealet til maksimalt kr. inkl. moms i 2008-priser. Bruttoanlægsbevillingen forventes forbrugt ved ratevis udbetaling af rådighedsbeløbene op til den aftalte købesum som aftalt i henhold til samarbejdsaftalen. Efter aftale med Viby Andelsboligforening vil Socialforvaltningen være regnskabsførende på servicearealdelen i henhold til forretningsgang for betaling af leverandørfakturaer. Den foreløbige tidsplan for byggeriet angiver en forventet startdato medio august 2008 og forventet afleveringsdato medio juli 2009, hvorefter Århus Kommune står som bygherre og ejer af ejendommen, således at den forventede ibrugtagning af bygningen er medio august Side 6 af 11

7 2009, og optagelse af realkreditlån i KommuneKredit kan gennemføres. Magistratsafdelingen for Teknik og Miljø har meddelt, at den ansøgte ændrede anvendelse af ejendommen fra erhverv til beboelse ikke er i strid med kommuneplanrammebestemmelser og kræver derfor ikke, at der skal udarbejdes en lokalplan. 7. Konsekvenser for ressourcer 7.1. Anlægsudgifter På baggrund af den forhøjede økonomiske ramme efter de mislykkede licitationer samt beslutningen om at øge antallet af pladser fra 20 til 21 i det reviderede projekt, er anskaffelsessummen og den oprindeligt meddelte anlægsbevilling på kr. i 2006-prisniveau for boligdelen og kr. for servicearealdelen, ligeledes i prisniveau, blevet revideret og fremskrevet til løbende priser. Nedenstående afsnit og tabeller anskueliggør hvilke beløb, der tidligere er bevilget og behovet for en forøgelse af disse bevillinger i henhold til de reviderede vilkår i projektet. Anskaffelsessum for boligdelen fordelt på år: Tabel 1 I 1000 kr. inkl. moms i 2008-priser I 1000 kr. i løbende priser I alt I alt (inkl. moms) Dette svarer til en m 2 -pris for boligerne på ,- kr. inkl. moms i 2008-priser beregnet i forhold til bolig-m 2, hvilket tilsvarer en m 2 -pris for de seneste lignende byggerier som f.eks. for Bronzealdertoften, der blev vedtaget af Byrådet d Anskaffelsessum for servicearealdelen fordelt på år: Tabel 2 I 1000 kr. ekskl. moms i 2008-priser I 1000 kr. i løbende priser I alt I alt (ekskl. moms) Side 7 af 11

8 7.2. Bevillinger. Ovenstående anskaffelsessum til boligerne er anført i 2008-priser, hvilket tilsvarer behov for en anlægsbevilling på kr. inkl. moms i løbende priser (jvf. tabel 1). Anlægsbevilling for boliger: Tabel 3 Behov for anlægsbevilling i alt Tidligere meddelt anlægsbevilling Difference Differencen er udtryk for behovet for størrelsen på fornyet bevilling. Bevillingen er angivet i løbende priser inkl. moms. Ligeledes er ovenstående anskaffelsessum til servicearealerne anført i 2008-priser, hvilket tilsvarer behov for en anlægsbevilling på kr. ekskl. moms i løbende priser (jvf. tabel 2). Anlægsbevilling for servicearealer: Tabel 4 Behov for anlægsbevilling i alt Tidligere meddelt anlægsbevilling Difference Differencen er udtryk for behovet for størrelsen på fornyet bevilling. Bevillingen er angivet i løbende priser ekskl. moms. Endvidere foreslås den allerede meddelte anlægsindtægtsbevilling fra statsligt servicearealtilskud på kr. forhøjet med kr. til i alt kr. grundet etablering af den ekstra bolig Rådighedsbeløb. Behov for rådighedsbeløb for boligerne: Tabel 5 I 1000 kr. i 2008-priser inkl. moms I alt Behov for rådighedsbeløb i alt Tidligere afsatte rådighedsbeløb Difference Differencen er udtryk for behovet for størrelsen på det nye rådighedsbeløb. Side 8 af 11

9 Oversigten viser, at det allerede afsatte rådighedsbeløb for boligdelen skal forhøjes med kr. i Behov for rådighedsbeløb for servicearealerne: Tabel 6 I 1000 kr. i 2008-priser ekskl. moms I alt Udgifter: Behov for rådighedsbeløb i alt Tidligere afsatte rådighedsbeløb Difference Indtægter: Behov for rådighedsbeløb i alt Tidligere afsatte rådighedsbeløb Difference Differencen er udtryk for behovet for størrelsen på det nye rådighedsbeløb. Oversigten viser, at det allerede afsatte rådighedsbeløb for servicearealdelen skal forhøjes med kr. i 2008 og kr. i 2009 samt at rådighedsbeløbet i form af statstilskud til servicearealer skal forhøjes med kr. i Finansiering af de forhøjede rådighedsbeløb. Ovenfor viste forhøjelse af rådighedsbeløbene foreslås finansieret som vist i nedenstående tabeller. Byrådet har på anlægsreserven afsat rådighedsbeløb til opførelse af 144 almene boliger med servicearealer i perioden frem til Indtil 2008 er realisering af 64 af disse boliger godkendt inkl. 20 boliger i Søndervangen 90. I årene er der afsat et samlet nettobeløb på 2,8 mio. kr. i rådighedsbeløb, som endnu udmøntes og bruttoficeres i takt med gennemførelsen af anlægsprojekterne. Udvidelsen fra 20 til 21 boliger foreslås finansieret ved, at der trækkes på det afsatte nettorådighedsbeløb på anlægsreserven svarende til 1 bolig og andel heraf til servicearealdelen. Endvidere foreslås det, at den kommunale andel af finansieringen ved den generelle forhøjelse af rådighedsbeløbene til de 21 boliger og servicearealet tilvejebringes via træk på Socialforvaltningens fælles anlægspulje for kommunale bofællesskaber. Side 9 af 11

10 Finansiering af forhøjelse af rådighedsbeløb til boligerne: Tabel 7 I 2008-priser inkl. moms I 1000 kr. Forhøjelse af rådighedsbeløb Finansiering: 91 % låneoptagelse % beboerindskud 82 7 % indskud af kommunal grundkapital 286 Finansiering ialt Difference 0 Den kommunale andel af finansieringen på i alt kr. tilvejebringes ved et træk på anlægsreserven på kr. (den 21. bolig) og ved et træk på kr. på kontoen for Socialforvaltningens fælles anlægspulje til kommunale bofællesskaber. Finansiering af forhøjelse af rådighedsbeløb til servicearealerne: Tabel 8 I 2008-priser ekskl. moms i 1000 kr I alt Forhøjelse af rådighedsbeløb Finansiering: Træk på anlægsreserven og Soc. s fælles anlægspulje Difference Forhøjelsen af rådighedsbeløbet til servicearealer på i alt kr. finansieres ved et træk på kr. på anlægsreserven som følge af 1 ekstra bolig og ved et træk på kr. på kontoen for Socialforvaltningens fælles anlægspulje til kommunale bofællesskaber. Det samlede træk på anlægsreserven som følge af 1 ekstra bolig bliver således på kr. Endvidere bliver det samlede træk på kontoen for Socialforvaltningens fælles anlægspulje til kommunale bofællesskaber på kr Driften De 21 pladser planlægges at indgå i Socialforvaltningens omlægning af botilbud inden for kommunens socialpsykiatri efter overtagelsen af den amtslige forsyningsforpligtelse inden for området. Prioriteringsforslagene vedtaget i forbindelse med budget indeholder dels et forslag om at omlægge 22 pladser i de tidligere amtslige boformer til bofællesskabspladser, dels at opgive den resterende planlagte udvi- Side 10 af 11

11 delse med 18 bofællesskabspladser. De nye botilbud ved Søndervangen 90 vil således indgå i ovennævnte omlægning. Driftsbudgettet til de 21 botilbud vil på det grundlag være finansieret indenfor det i prioriteringskataloget afsatte budget på 5,2 mio. kr. (2006-priser) til drift af 22 bofællesskabspladser som erstatning for de tidligere amtslige boformer og afholdes af driftområdets eget budget. Der foreligger en eksisterende lejekontrakt med et mobilantennefirma vedrørende placering af en antenneposition på ejendommen. Indtil opsigelse af denne lejekontrakt indgår lejeindtægten i ejendommens drift vedr. servicearealer Miljømæssige konsekvenser Planlægningen af projektet og gennemførelse af byggeriet sker som miljørigtig projektering, hvor materialevalg og byggemetoder gennemføres ud fra Byrådets bestemmelser herom. Det udfærdigede programnotat og byggeprogram, dispositionsforslag og hovedprojekt sikrer disse miljømæssige forudsætninger. Gert Bjerregaard / Erik Kaastrup-Hansen Bilag Bilag 1: Rådighedsbeløb, Sagsnr.: T (kun vedlagt originalsagen/- elektronisk) Bilag 2: Anlægsbevilling, Sagsstyringsnr.: AB for boligdelen og AB for servicearealdelen (kun vedlagt originalsagen/- elektronisk) Bilag 3: Revideret samarbejds- og overdragelsesaftale mellem Viby Andelsboligforening og Århus Kommune inkl. bilagene: projektforslag, tidsplan og arealopgørelse. (Kopi til alle/ + elektronisk) Tidligere beslutninger Byrådsbeslutning af 6. december Side 11 af 11