Samlerapport 25. juli 2011

Transkript

1 Samlerapport 25. juli 2011 Kondemneringsbesigtigelse den 5. maj 2011, kl Cirkelhusene 28, Torpet, 4100 Ringsted Matr. nr. 29, Torpet, Ringsted Jorder BBR-oplysninger Bebyggelsen Cirkelhusene 28, 4100 Ringsted består af en beboelse (bygning 1 i BBR) og et udhus (bygning 2 i BBR). Iflg. BBR er bygning 1, beboelsen, opført i Det bebyggede areal er 61 m2. Der er registreret 30 m2 udnyttet tagetage. Det samlede boligareal er således 91 m2. Opvarmning sker iflg. BBR med centralvarme fra eget et-kammer fyr, suppleret med brændeovn til fast brændsel. Brændeovnen så ikke ved besigtigelsen. Ydervægge er mursten og taget fibercement (bølge- eller skifter-eternit). Vandforsyning fra alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt). Mekanisk rensning af spildevand med privat udledning dir. til sø, vandløb eller hav. Iflg. BBR er bygning 2 et udhus på 54 m2. Ydervæggene er mursten og taget fibercement (bølge- eller skifter-eternit). Til stede ved kondemneringsbesigtigelsen I besigtigelsen deltog lejer Ib Sørensen, byggesagsbehandler Jørgen Lang fra Ringsted Kommune samt bygningskonstruktør Hector O. Villagra Diaz fra Dansk Bygningsanalyse AS, Jan Nielsen fra aut. El-installationsfirma KL Teknik A/S og Ringsted Kommunes eksterne konsulent Kirsten Wagtberg Hansen fra. Ejer mødte ikke op, men var varslet om besigtigelsen. Besigtigelsen Beboelsen Cirkelhusene 28 er et tidligere banehus, som ligger umiddelbart op til banelegemet, hvor der med korte intervaller passerer toge i høj fart bl.a. til og fra København. Lidt af toget ses på billedet herunder. Ved ophold uden for huset, er det ikke muligt at føre en samtale, når toget passerer. Iflg. støjkort fra miljøstyrelsens hjemmeside er støjniveauet over 75 db i dagtimerne samt mellem 65 og 70 db i natteimerne. Bygningerne fremtræder misligholdte. Malingen på facaderne er afskallet, der er mange revner, løse sten i gesimsen samt flere spor efter ikke håndværksmæssigt korrekt udførte ændringer i murværket. Tagrenderne er defekte, der er tydelige fugtskjolder på ydervæggene samt ødelagt træværk. Der ses alene murede fundamenter. Fundamenternes fuger mangler for en stor del, bl.a. som følge af vand omkring soklen, manglende vedligeholdelse og deraf følgende fugtog frostskader. De få ventilationsriste, der stadig findes i soklen, er helt eller delvist dækket af beplantning m.m. Utilstrækkelig ventilationen har været medvirkende årsag til skimmel i gulvkonstruktionen.

2 Vinduerne er ældre og udtjente. Der er tydelige tegn på fugt indvendig i bl.a. i vindueslysninger og på ydervægge. Fugtigt hushjørne Væg ud for bad Tilgroet ventilationsrist Gavlvindue i tagetage Gesims Revner Lukket ventilationsrist Vindue i stue skimmel Defekt tagrende og råd Murstensfundament Revnet lysning i vindue i stue

3 Huset opvarmes med centralvarme. Fyret er placeret i et udhus. Olietanken er af ældre dato. En ny tank er leveret, men er ikke tilsluttet. Gammel olietakt tilsluttet fyret Ny olietank Badeværelset er nyere, men ikke helt færdigt. Døren mod gangen er ikke færdigmonteret, og en af aftrækskanalerne er lukket med en plasticpose. Vinduet i badeværelset er præget af fugt og skimmel. Fugerne i badeværelsesgulvet er ikke tætte, og lyset i loftet er ikke monteret korrekt. Ringsted Kommune har ikke modtaget anmeldelse fra aut. mestre ang. VVS og kloak i badeværelset. Der konstateredes massiv vækst af skimmel på undersiden af det flade betontag over badeværelset. Dansk Bygningsanalyse vurderer, at der er tale om kondensproblemer inde i loft- og tagkonstruktionen mod betondækket, men udelukker ikke, at taget også kan have været utæt. De manglende fuger i gulvfliserne medfører øget risiko for fugt og skimmel i vægge og gulve i dette rum. Ufærdig dør mellem bad og gang Ufærdig dør mellem bad og gang Vindue i badeværelse Køkkenet er af ældre dato og fremstår nedslidt. Der er en niveauforskel mellem gulv i stue og køkken. Døren mellem køkken og entre/gang er ikke færdigmonteret. Der blev konstateret skimmel i ydervægge, skabe og gulv i køkken. Køkken og trappe i gang Niveauforskel Dør uafsluttet Skab under vask i køkken

4 Skimmel på gavlvæg og i gulv i køkken Tagetagen er interimistisk og dårligt udført. Etageadskillelsen mod stueetagen består alene af et bjælkelag med stor afstand mellem bjælkerne og et plankegulv i tagetagen. Der er således ingen brandsikring og ingen loftbeklædning på bjælkernes underside. Etageadskillelse Gavlvindue i tagetage Gavlvindue i tagetage Skråvæggene i tagetagen er antagelig efterisoleret. En lille del af spærene er stadig synlige, hvilket tyder på, at der kan være foretaget efterisolering mellem den indvendige beklædning og tagbelægningen. Muligheden for manglende ventilation af tagkonstruktion og tagrum anses for at være årsagen til skimmel i vækst her. Spærdimensionen er ret beskeden. Skråvægge i tagetage Skråvægge i tagetage Skråvægge i tagetage I børneværelset i tagetagen er der tydelig fugt og skimmel i det ene hjørne ud mod banelegemet. Dette kan både skyldes manglende isolering og deraf kondens på gavlens murværk indvendig, og kan skyldes utætheder ved tagets afslutning mod murværket og/eller den tydeligt defekte tagrende eller en kombination af disse fejl. Vægge og dør er yderst interimistisk udført.

5 Trappen til tagetagen lader en del tilbage at ønske. Den er nedslidt og utidssvarende. Dansk Bygningsanalyse vurderer, at opstigende grundfugt er årsagen til konstateret synlig vækst af skimmelsvampe i konstruktionerne omkring reposen i stueetagen.. Uddrag af rapport fra Dansk Bygningsanalyse AS vedr. fugt og skimmel konklusionen På baggrund af laboratorieanalysen af de udtagne prøver fra udvalgte konstruktioner i stueetagen og på 1. sal blev der konstateret vækst af skimmelsvampe i alle de udtagne prøver, jf. prøve KA/TA4, KA/TA5, KA/TA7, KA/TA8 og KA/TA9. Således er der konstateret vækst af skimmelsvampe under trægulve i stueetagens opholdsstue og køkken og på underside af betontag i badeværelse samt på dele af skrå- og gavlvægge på 1. salen. Udover vækst af fugtskadeskimmelsvampe er der ydermere konstateret vækst af skimmelsvampearter, som tilhører gruppen af særligt biologisk aktive skimmelsvampe (SBAS), hvilket er en skærpende omstændighed. I køkkenet blev der endvidere registreret synlig vækst af skimmelsvampe på ydervæggen bag køkkenelementer og i selve køkkenskabene (Dansk Bygningsanalyse henviser til billeder i deres rapport). På gavlvæggen blev der registreret vækst af skimmelsvampe bag den opsatte krydsfinerplade (der henvises til billede i rapporten). I entreen blev der registreret synlig vækst af skimmelsvampe i hulrummet under den inddækkede nederste trapperepos. Ved samtlige udførte åbninger i stueetagen blev der registreret en lugt, som erfaringsmæssigt kan henføres til aktiv vækst af skimmelsvampe. I klaplag under gulvene og på undersiden af trægulvene i køkken og opholdsstue blev der generelt målt høje fugtværdier, som vurderes at være en følge af opstigende grundfugt i klaplag samt en ophobning af fugt i hulrummet under gulvene (der henvises til billeder i rapporten). Dansk Bygningsanalyse vurderer, at de udvendigt registrerede ventilationsåbninger langs sokkelen er for utilstrækkelige til at kunne ventilere hulrummet under trægulvene. I fodpaneler og i de nedre dele af ydervæggene i stueetagen blev der ligeledes målt høje fugtværdier formentlig som følge af opstigende grundfugt i ydervægge (Dansk Bygningsanalyse henviser til billede i deres rapport). Erfaringsmæssigt er opstigende grundfugt ikke ualmindelig i ejendomme af tilsvarende alder og konstruktionsopbygning. Omfanget af grundfugt i ejendomme af denne art varierer alt efter jord- og grundvandsforhold. I badeværelset var overflader af nyere dato. Alligevel blev der registreret mangelfulde fugeafslutninger, som kan medføre uønsket fugt til f.eks. vægkonstruktioner (Dansk Bygningsanalyse henviser til billeder i deres rapport). På baggrund af laboratorieanalysen af støvets indhold af spiringsdygtige skimmelsvampesporer ved prøverne KA1, KA2 og KA3 konstaterer Dansk Bygningsanalyse, at der i indeklimaet, foruden den naturligt forekomne skimmelsvampeflora, er atypisk forekomst af sporer fra fugtskadeskimmelsvampe, herunder særligt biologisk aktive skimmelsvampe (SBAS), hvilket ligeledes er fundet ved de konstaterede vækstområder, - der henvises til laboratorieresultaterne. Ved undersøgelsen bar overflader i huset generelt præg af ringe rengøringsfrekvens. Således blev der generelt registreret ophobet støv og snavs på vandrette overflader, d.v.s. gulve, inventar og effekter (der henvises til billeder i rapporten).

6 Forholdet indikerer, at der, i skimmelsvampemæssig sammenhæng, sker en uhensigtsmæssig belastning af indeklimaet i alle opholdsrum i huset, dels som følge af en ophobning af naturlige, udefrakommende skimmelsporer og dels som en følge af ophobning af fugtskadeskimmelsvampesporer fra de konstaterede vækstområder. Jfr. Anbefalinger fra Sundhedsstyrelsen kan vedvarende fugt og skimmelsvampevækst på indvendige overflader og i bygningskonstruktioner give anledning helbredsproblemer og bør derfor undgås eller minimeres. Ud over ovenstående gør Dansk Bygningsanalyse opmærksom på, at støv og snavs på overflader kan indeholde husstøvmider, bakterier m.m., som ligeledes kan udgøre en sundhedsmæssig risiko ved daglig eksponering. Endelig gør Dansk Bygningsanalyse opmærksom på, at der i ejendommen bor et mindre barn (fra december 2010), hvilket også er en skærpende omstændighed. På baggrund af resultatet af laboratorieanalysen samt undersøgelserne på stedet vurderer Dansk Bygningsanalyse, at ejendommen i den nuværende tilstand ikke bør anvendes til beboelse før nødvendige tiltag vedrørende fugtsikring samt skimmelsanering og rengøring er foretaget (vedr. skadesudbedring henvises til anbefalingerne herom i deres rapport en omfattende redegørelse, som af hensyn til overskueligheden ikke er medtaget her). Alle tiltag skal udføres af et professionelt skadesudbedringsfirma med erfaring for fugtsikring og skimmelsvampesanering, og der skal foretages uvildig kvalitetskontrol af de udførte skimmelsanerings og rengøringsarbejder. Der henvises i øvrigt til den samlede rapport fra Dansk Bygningsanalyse AS, Cirkelhusene 28, Torpet, 4100 Ringsted, Juli 2011, sagsnr. B Uddrag af Vejledning om kommunernes mulighed for at gribe ind over for fugt og skimmel-svamp i boliger og opholdsrum Velfærdsministeriet har i samarbejde med Erhvervs- og Byggestyrelsen udarbejdet Vejledning om kommunernes mulighed for at gribe ind over for fugt og skimmel-svamp i boliger og opholdsrum 4.1. Kondemnering forbud mod beboelse eller ophold I tilfælde af konstateret sundhedsfare niveau 1 eller 2, jf. kapitel 3, nedlægger kommunalbestyrelsen efter byfornyelseslovens 76, stk. 1, forbud mod, at bygningen eller en del af denne benyttes til beboelse eller ophold for mennesker kondemnering. Kommunen vurderer med baggrund i undersøgelserne og rapporten udført af Dansk Bygningsanalyse, at der er i den konkrete sag vedr. Cirkelhusene 28 er tale om skimmel på niveau 1. Samlet konklusion Det vurderes med baggrund i besigtigelsen og undersøgelserne foretaget af Dansk Bygningsanalyse, at omfanget af skimmel gør ejendommen uegnet til ophold og beboelse og at ejendommen alene af den grund skal kondemneres. Det vurderes, at der tale om skimmel på niveau 1, hvilket betyder, at boligen bør fraflyttes inden for rimelig kort tid, helst inden 3 måneder og maximalt indenfor 6 måneder. Ud over skimmelproblemet lider ejendommen af andre alvorlige fejl og mangler. Der er tale om opstigende grundfugt til gulve og murværk, som har givet anledning til skimmel. Der er flere betydelige revner i både selve facaden og i gesimsen. Der er ændret på vinduesåbningerne i stuen, hvilket har medført nedbøjning i stålteglsoverliggeren over det ene vindue. På grund af dårlig vedligeholdelse, revner, forkert vinduesmontering samt overbelastning af murværket trænger der meget vand ned fra vindueslysningen i regnvejr. De mange revner og fejl i murværket må antages at have medført fugt og skimmelproblemer ud over det, som det har været muligt at konstatere ved de prøver der er foretaget nu. Taget over badeværelset skal undersøges nærmere på grund af fugt og skimmel i konstruktionen.

7 Der findes ikke en beskrivelse af ejendommens energimæssige tilstand. Men ud fra det konstaterede ved besigtigelsen vurderes tagetagen at være meget dårligt isoleret. Vinduerne er generelt utidssvarende og utætte, og er monteret forkert. Tagetagen er en brandfælde. Etageadskillelsen giver ingen sikkerhed ved brand. Rummene kan kun forlades via den via den meget dårlige trappe. Ejendommen vurderes generelt, at være i dårlig standard. Det skyldes både de aldersbetingede konstruktionsmangler samt de fejl og det dårlige håndværk, der løbende er udført. Ejendommen er ikke tilsluttet offentlig kloak. Påbud om nedrivning Ejendommens tilstand kombineret med den dårlige beliggenhed begrænser de økonomiske muligheder for at gennemføre en renovering. Det vurderes, at det ikke vil være økonomisk forsvarligt at gennemføre istandsættelse og renovering i det omfang, det er nødvendigt, hvorfor påbud om nedrivning bør overvejes. Kirsten Wagtberg Hansen kwa@garderaad.dk Tlf.: