Indhold 1. Indledning Problemfelt Problemformulering og underspørgsmål Afgrænsning Metode

Transkript

1

2 Abstract Dette projekt handler om den almene boligsektors placering i Københavns Kommune historisk, i dag og i fremtiden. Ud fra et normativt ideal om mangfoldighed i byen, kritiseres de senere års udvikling ift. øget entrepreneurialisme i planlægningen og nye planlæggerroller, der også har haft indflydelse på den almene boligsektor. Projektet anvender i analysen både kvalitative og kvantitative metoder for at belyse problemstillingen. Til at belyse og forstå problemstillingen i en større kontekst, benyttes David Harveys teori om henholdsvis urban managerialism og entrepreneurialism samt Karina Sehesteds teori om fire forskellige planlæggerroller: manageren, markedsplanlæggeren, den faglige udviklingskonsulent og procesplanlæggeren. Projektet undersøger desuden hvordan den almene boligsektor forholder sig til de markedsvilkår og planlægningsrammer, der er i dag er ift. opførsel af nye almene boliger i Københavns Kommune. Projektet konkluderer bl.a. at den almene boligsektor er med til at skabe en segregeret by, når de bygger nye almene boliger i områder med meget høje grundpriser. Desuden konkluderes der at den almene boligsektor prøver at forny sig ift. markedsvilkårene. Afslutningsvis diskuteres hvordan paradokset om den almene boligsektors nye placering på boligmarkedet i København kan løses, og et af de væsentligste forslag er i den forbindelse at det kræver politisk handling fra både de almene boligselskaber, kommunen og regeringen ift. at kunne sælge grunde billigere end markedsprisen og kunne stille krav til entreprenørerne om at bygge en vis andel alment.

3 Abstract This project examines the public housing sectors placement in Copenhagen historically, presently and in the future. From a normative ideal of diversity in the city, the project criticises the recent years of development in proportion to increased entrepreneurialism in the planning of Copenhagen and new planning roles which also have an impact on the public housing sector. In the analysis, the project makes use of both qualitative and quantitative methods to illustrate the problem. David Harvey s theory of respectively urban managerialism and entrepreneurialism as well as Karina Sehested theory of four different planning roles: the manager, marketing planner, professional development consultant and the process scheduler, are used to understand and exemplify the problem in a larger context. The project also examines how the public housing sector is related to the market conditions and the planning boundary conditions, which exist today in relation to the construction of new public housing buildings in the city of Copenhagen. The project concludes that building of new public housing in areas with high land prices helps the development of a segregated city. Furthermore, it is concluded that the public housing sector is trying to innovate in relation to market conditions. Finally the project discusses how the paradox of the public housing sectors new role and position in the housing market of Copenhagen can be solved. The main proposal in this case, is that it requires political action by both public housing associations, local authorities and government in relation to sell land cheaper than the current market prices and to ensure that the contractors build a certain amount of public housing buildings in the attractive areas of Copenhagen.

4 Indhold 1. Indledning Problemfelt Problemformulering og underspørgsmål Afgrænsning Metode Kvalitativ metode Forskningsinterview Eliteinterviews Planlægning af interview og valg af interviewpersoner Kritik af interviewpersoner Kvantitativ metode Teori Urban managerialism, entrepreneurialism og kommunal planlægning i dag Byplanlægning i dag Forholdet mellem teori og empiri Boligbyggeri som regulator Jordrente Kapitalvindingsskat Grundskyld Ejendomsskat Ejendomsvurdering Boligbyggeriet som konjunkturregulator Opsamling Boligbevægelsen Industrialisering i Danmark Bolig- og arbejdsvilkår i slutningen af 1800-tallet Staten griber ind i boligproblemet De første almennyttige boligforeninger Første Verdenskrigs indflydelse på boligpolitikken Fællesorganisationen og det almennyttige byggeri Anden Verdenskrig: Bolignød og socialt boligbyggeri Efterkrigstiden...32

5 5.9 Boligstøtteloven af Reduktion af statslån og øget grund spekulation Boligreform og kraftig forøgelse af byareal Ændring i befolkningsfordelingen Kraftig inflation og udlejningsproblemer i den almene boligsektor København Statens involvering i byen Investorernes indtog i byen Nye dilemmaer Kommune vs. stat Opsamling Markedsvilkår og regulering Landsbyggefonden Den almene boligsektors konkurrenceevne Boligsikring Opsamling Planlægningen af almene boliger i Københavns Kommune Den almene borger i København Negativ diskurs Privat ejendomsret og hybriden Almen Bolig Nye almene byggerier til de mange nye beboere i Københavns Kommune Alment byggeri i Nordhavnen set i lyset af entrepreneurialismen Det politiske mål om 20 % almene boliger i Københavns Kommune Er København præget af entrepreneurialisme - og i så fald, hvilke konsekvenser har det så for byen? Opsamling Fremtiden for den almene boligsektor i Københavns Kommune KAB Lejerbo LLO Tænketanken BYEN Konklusion Perspektivering...79

6 11. Litteraturliste Bilag Bilag 1 Interview med udviklings- og byggechef i Lejerbo, Mia Manghezi Bilag 2 Interview med byggechef for KAB, Michael Nielsen-Elgaard Bilag 3 Interview med Helene Toxværd, LLO (Lejernes Landsorganisation)... 1

7 1. Indledning 1.1 Problemfelt Danmarks første almene boliger kan spores tilbage fra starten af 1900-tallet (Blboligen.dk ), hvor disse byggedes med henblik på at skabe gode og sunde boliger til den mindre bemidlede borger. Vi vil i dette projekt undersøge hvorledes Københavns Kommune anvender entrepreneurialisme i den fysiske planlægning samt hvordan den almene boligsektor klarer sig under konsekvenserne af dette. Lægeforeningens boliger, som blev opført i 1850 erne, var det første eksempel på sunde boliger til en bestemt befolkningsgruppe. Det er med afsæt i filosofien bag disse, at den almene boligsektor har udviklet sig (Hangaard et al. 2011: 9). Den almene dansker tilhørte i slutningen af 1800 tallet og starten af 1900-tallet arbejderklassen og arbejdede i landbrug - og i stigende grad på fabrikker i byerne. Danmark gennemgik en stor forandring i 1950 erne. Både ift. økonomi og beskæftigelse gik Danmark fra at være et landbrugssamfund til et industrisamfund. Det medførte en større grad af urbanisering, idet mange flyttede fra landet til byen for at få arbejde, og der opstod dermed et behov for gode boliger i byen. 1950'erne blev startskuddet til en vækstperiode uden lige. Selvom Danmark var i en svær økonomisk tid, resulterede den store tilvækst i byen og dermed presset på boligsektoren, i et byggeri der, trods sit sparsomme ydre, har skabt fundament for et kvalitetsudbud af sunde, almene boliger (Hangaard et al. 2011: 9). I 1970 blev Danmarks sociale byggerier sammenlagt med de almene boliger, som således fik til opgave at være sikkerhedsnet for mennesker med meget lav indkomst og socialt udsatte mennesker (Groes et al. 2003: 42). I slutningen af 1900-tallet har Danmark bevæget sig fra dette industrisamfund til videnssamfund. Efter det økonomiske boom i erne, har den almene dansker opnået større velstand, og bor i større grad i selvejet ejendom, der samtidigt fungerer som fremtidig økonomisk sikkerhed, da boligmarkedet indtil finanskrisen i 2008 har været anset som et sikkert sted at investere og forrente kapital (Lind og Møller 1994). Samtidigt er mængden af husstande i samfundet stigende, og København er ved at være udbygget (Groes et. al 2003: 43). Dette lægger pres på grundpriserne, der betinger finansieringen og skal gøre det muligt (og helst attraktivt) at bygge en almen bolig frem for en anden type bolig. I dag er boligmarkedet i Københavns Kommune i høj grad præget af en neoliberal økonomisk tankegang om privat ejendomsret, hvilket i nogen grad har gjort byen til en vare og vækstmotor på 1

8 det globale marked, frem for en by til gavn for den almene borger (Information ). Her er der især tale om dannelsen af de ensformige boligområder og rigmandsghettoer, grundet den almene boligsektors svære vilkår i et kapitalistisk boligmarked styret af udbud og efterspørgsel. Konsekvensen heraf er, at de områder der er attraktive, har høje grundpriser hvilket gør det økonomisk svært at bygge billige almene boliger. Derfor har den socialdemokratiske overborgmester Frank Jensen ønsket nye tiltag i planloven, der skal sikre 20 % alment boligbyggeri for lavindkomstgrupper - også på de mere attraktive grunde i København som fx i Nordhavnen. Reguleringen i planloven er ønsket fra kommunens side, da man gerne vil undgå segregering og ønsker en storby med diversitet og vedvarende social bæredygtighed, frem for en skæv by med kvarterer kun for eliten - selvom den borgerlige side ville kalde dette for ekspropriation og krænkelse i den private ejendomsret (Information - Planlov: ). Selvom overborgmestrene i København siden Viggo Christensen ( ) alle har været socialdemokrater, og den politiske konstellation dermed har været forholdsvis stabil (Holger, B. 2010: 4), har manglen på indflydelse i planloven gjort det svært for kommunen at regulere boligmarkedet ift. den almene boligsektors priser på husleje. Et sådant indgreb i planloven kræver politiske tiltag fra Folketinget. Derfor har byudviklingen i Københavns Kommune i højere grad været præget af de forskellige aktørers samarbejdsevne og vilje til at realisere de politiske mål til gavn for byen. Masterplaner for fx Nordhavnen er udviklet af en bygherre. I eksemplet med Nordhavnen er det By og Havn der er bygherre. By og Havn er en virksomhed oprettet i 2007, som interessentselskab (By og havn - Om by og havn ). Dette selskab har en række aktionærer, hvis investering skal give højest mulig profit, hvorfor selskabets overordnede interesse er at få maksimal profit ud af bl.a. Nordhavnsprojektet. Dette har resulteret i, at kommunens interesser har været svære at imødekomme, da aktører som By og Havn I/S i stor grad har den største adgang til kapitalen i byen, og derfor besidder en magt der gør deres interesser gældende i de fleste scenarier. Denne forandring i den urbane kontekst har dermed påvirket byudviklingen i en retning af større opdeling mellem rig og fattig i Københavns Kommune. Det er især samfundsgrupper med lav indkomst, der i stigende grad bliver ekskluderet fra byens kapitalattraktive områder, for at gøre plads til de aktører der opkøber og bruger grundene for at skabe merværdi og varetage egne økonomiske og politiske interesser. Dermed kan man diskutere hvorvidt denne udvikling er en falliterklæring som samfund, hvis man ikke kan varetage fællesskabet i byen ift. planlægningen for det kollektive bedre. 2

9 I den stigende globale konkurrence mellem de moderne metropoler både nationalt og internationalt, er det nært at spørge sig selv, hvor den almene boligsektor, der er stærkt reguleret, hører hjemme. Globaliseringen har medført at mennesker, firmaer og kulturer bevæger sig på tværs af hele kloden. Således er det op til den enkelte by at være attraktiv ift. kapital udefra. Dette har siden 1970 erne, ifølge kulturgeograf David Harvey, været forsøgt sikret gennem urban entrepreneurialisme frem for velfærdsplanlægning. Det har forskudt en del af planlægningsmagten fra stater og kommuner til lokale aktører og private investorer med stor økonomisk kapital. Københavns Kommune valgte i starten af 1990 erne at sælge store dele af kommunens grunde til netop storkapitalen, for at vende den negative økonomiske udvikling der fulgte efter oliekrisen. Kommunen fik på denne måde vendt budgettet til det positive, men på bekostning af indflydelse på byggegrunde i store dele af København (Skriver 2014). Netop den almene bolig har i mange år været præget af en negativ ghetto-diskurs italesat af den tidligere VK-regering i 00 erne, eksempelvis via Ghettostrategien fra 2010, men henvender sig i dag i større grad til et økonomisk stærkere segment i byerne i form af nyopførte almene boliger med havudsigt bl.a. i Sluseholmen og i Ørestaden. Vi anser denne tendens for paradoksal, idet den almene boligsektor som udgangspunkt bygger boliger for alle - men her specifikt kun henvender sig til den økonomisk stærke del af befolkningen i storbyerne. Denne tendens bliver i øjeblikket debatteret meget og bl.a. derfor finder vi det interessant at undersøge og bidrage til vidensproduktionen omkring den almene boligsektors rolle i København i dag - og i fremtiden. Det gør vi på baggrund af en bekymring for at størstedelen af de nybyggede lejligheder i København, både almene og private, i stigende grad vil skabe segregering i byen mellem økonomisk stærke og økonomisk svage grupper. Derfor finder vi det relevant at undersøge den almene boligsektors placering i de i stigende grad markedsliggjorte, globale storbyer og herunder undersøge hvem den almene borger i København er i dag - og hvem det bliver i fremtiden. 1.2 Problemformulering og underspørgsmål I hvilken sammenhæng er den almene boligsektor opstået og hvilken plads har den i den markedsliggjorte by i dag og i fremtiden? 1. Hvorfor og hvordan opstod den almene boligsektor? 3

10 2. Hvem er den almene borger for KAB og Lejerbo? Og hvordan forholder de, LLO og KK sig til de rammer for planlægningen af almene boliger, som der er i dag? 3. Er København præget af entrepreneurialisme - og i så fald, hvilke konsekvenser har det for byen? 4. Skal og kan den almene boligsektor forny sig? Og i så fald hvordan? 1.3 Afgrænsning Der findes i Danmark omkring 550 forskellige almene boligorganisationer fordelt omkring i landet. Disse organisationer bestyrer tilsammen ca forskellige afdelinger med i alt boliger (Bl.dk ). En million, eller ca. hver femte indbygger, bor i dag i en almen bolig, og den almene boligsektor spiller således en afgørende rolle på det danske boligmarked. Vi har i projektet valgt at sætte fokus på, hvilke udfordringer de almene boligorganisationer står overfor i Københavns Kommune. Dette er gjort bl.a. ud fra et nærhedsprincip, idet alle vores informanter bor og arbejder i København - ligesom vi selv gør. Desuden har vi afgrænset os til kun at arbejde med Københavns Kommune, da projektet ellers ville få et uoverskueligt omfang. Man taler i dag om en dualisme inden for den almene boligsektor i form af at lejlighederne blive mindre og mindre attraktive uden for storbyerne, men enormt attraktive (også for den økonomisk stærke del af befolkningen) i storbyerne. Det har betydet at store afdelinger i de mindre byer i Danmark står tomme, hvilket også understreges af lektor Bo Vagnby fra Aalborg Universitet: Den almene boligsektor er ved at blive splittet i to. Boligsektoren fornyer og opgraderer boliger i byerne og opfører nyt byggeri på havnefronter. Samtidig flytter mange fra de utidssvarende lejeboliger i udkantsområderne (Information ). Denne dualisme ville være enormt interessant at undersøge nærmere, men vi har i dette projekt valgt at gå i dybden med den sociale segregering i København, som den nye tendens til at bygge relativt dyre prestigeprojekter i den almene boligsektor potentielt kan medføre. Derudover opfatter vi København som en særlig interessant by at undersøge pga. den øgede entrepreneurialisme, der har været gældende globalt siden 1970 erne og som vi også mener at kunne se tendenser af i Københavns Kommune. 4

11 2. Metode 2.1 Kvalitativ metode I projektet gør vi brug af den videnskabelige kvalitative metode i form af eliteinterviews med aktører, der på hver deres måde er involveret i boligbyggeri og/eller forholdene for lejere. Alle interviews er foretaget som forskningsinterview, som uddybes i nedenstående Forskningsinterview Det kvalitative forskningsinterview anvendes, når man ønsker at gå i dybden med en enkelt persons vurdering og opfattelse af et givent emne. Steinar Kvale beskriver forskningsinterviewet som en professionel samtale (Brinkmann og Kvale 2009: 18). Formålet er her er generere viden om et emne, som både interviewer og den interviewede interesserer sig for (Brinkmann og Kvale 2009). På denne måde lægges der i forskningsinterviewet vægt på, at man har at gøre med et inter-view, altså at intervieweren og den interviewede deler synspunkter med hinanden (ibid.). Således er det vigtigt at der er en god relation mellem de to parter, da det er i samspillet mellem disse at viden skabes (ibid.). I den sammenhæng må det vurderes som en selvfølge at intervieweren forinden har sat sig ordentlig ind i det pågældende emne, da dette bl.a. har indflydelse på de spørgsmål man stiller og i refleksionen over, hvordan disse bruges til at besvare den overordnede problemformulering i opgaven. Desuden er det vigtigt at tænke over den interviewedes rolle i problemstillingen: hvorfor har man valgt at interviewe netop denne person? Hvilken (ekspert)viden kan den interviewede bidrage med, som man ikke kunne have opnået fra andre, etc. Forskningsinterviewet kan godt minde om det journalistiske interview, da dette handler om at dække vigtige begivenheder i samfundet (Brinkmann og Kvale 2009: 18). Dog handler det journalistiske interview om at informere om en aktuel begivenhed i samfundet og det bliver ofte brugt i pressen, hvorimod forskningsinterviewet i højere grad skaber en mere generel viden om et emne, som ikke nødvendigvis er særligt oppe i tiden (Brinkmann og Kvale 2009) Eliteinterviews Ved eliteinterviews er den interviewede ekspert inden for det pågældende område. Denne ekspertviden bunder ofte i deres stilling som chef, projektleder ol. inden for et bestemt embede, hvilket også er tilfældet med interviewpersonerne i denne opgave. 5

12 En vigtig fordel ved eliteinterviews er, at den interviewede er vant til at blive spurgt ind til hans/hendes opfattelse af en bestemt problemstilling (Brinkmann og Kvale 2009). På den måde kan interviewpersonen have nemt ved at svare på interviewerens spørgsmål. Derudover kan den interviewede ofte være med til at afklare og åbne op for nye interessante problemstillinger, ligesom vi også har erfaret. I eliteinterviews kan interviewpersonen, mere eller mindre eksplicit, have forberedt hvordan han/hun vil svare på spørgsmålene (hvis disse er blevet sendt til personen i forvejen) for på den måde at tydeliggøre bestemte synspunkter, som det er vigtigt for interviewpersonen at kommunikere ud (Brinkmann og Kvale 2009). I sådanne tilfælde kan intervieweren forsøge at provokere den interviewede med uventede opfølgende spørgsmål, som kan lede interviewet i en anden retning. Dette kan, som vi også har oplevet, være vanskeligt. Man kan ofte opleve at eksperten, qua hans/hendes rolle som ekspert i interviewet, fører interviewet i en bestemt retning. Det er derfor vigtigt, at man som interviewer hele tiden holder sig for øje, hvilken viden man søger, så man kommer igennem de forberedte interviewspørgsmål og ikke bare lader sig rive med af eksperten (Brinkmann og Kvale 2009). Dog er det, som tidligere beskrevet, en god ide at forholde sig åbent til interviewets progression, da eksperten gennem sine udtalelser, kan lægge op til nye interessante spørgsmål Planlægning af interview og valg af interviewpersoner Eliteinterviewene i opgaven er foretaget med to eksperter inde for de almene boligforeninger, henholdsvis udviklings- og byggechef i Lejerbo, Mia Manghezi, og byggechef hos KAB, Michael Nielsen-Elgaard. Desuden har vi valgt at interviewe landsformanden i LLO, Helene Toxværd. Baggrunden for alle interviewene har været at undersøge, med fokus på Københavns Kommune, hvordan situationen for den almene boligsektor er i dag og hvem man bygger til. Derfor har temaerne for spørgsmålene i alle interviewene været: Hvem er den almene borger i dag? Hvordan forholder I jer til de stigende grundpriser, som vi i dag oplever i København? Hvordan undgår man en opdelt by? Hvordan skaber man en bedre grobund for den almene boligsektor i fremtiden? Ved at have samme temaer i hvert interview og stille (stort set) de samme spørgsmål til interviewpersonerne, belyses problemstillingen fra flere forskellige vinkler, hvilket bidrager til en 6

13 mere nuanceret analyse og diskussion i opgaven. Lejerbo og KAB er bl.a. valgt fordi begge boligforeninger er involveret i de nye boligbyggerier i Sluseholmen og i Ørestaden. Her har det været centralt for os at spørge ind til boligforeningernes incitament for at bygge relativt dyre almene boliger, og om de mener at alment boligbyggeri i områder som disse er med til at skabe rigmandsghettoer. Vi har ønsket at belyse, hvilke kommunale og statslige rammer de almene boligforeninger er underlagt, og hvilke handlemuligheder de har inden for disse rammer i deres forsøg på at skabe nye attraktive boliger til den almene borger. Interviewene giver os et indtryk af samarbejdet mellem kommunen, de almene boligforeninger og LLO (Lejernes Landsorganisation). I forlængelse heraf diskuterer vi i interviewene fremtiden for den almene boligsektor med fokus på Københavns Kommune, og berører i den forbindelse spørgsmålet om en øget statslig regulering af boligmarkedet er nødvendig, hvis den almene boligsektor også fremover skal kunne opføre billige boliger til den almene borger. Denne problemstilling rejses især i interviewet med landsformanden i LLO. Alle interviews har en semistruktureret opbygning (Brinkmann og Kvale 2008), da vi gennem de forberedte spørgsmål sætter rammerne for interviewet, men samtidigt forholder os åbne til at interviewpersonerne kan hive det i en anden retning. Interviewenes eksplorative karakter er anvendt, fordi vi håbede, at der via denne metode, ville opstå nye interessante problemstillinger, der kunne arbejdes videre med i projektet. I det eksplorative interview arbejdes nemlig ud fra en åben og ikkeplanlagt struktur, hvor man præsenterer et spørgsmål eller problemstilling for den interviewede, hvis svar man dernæst følger op på (Ibid.) Kritik af interviewpersoner Som det fremgår af ovenstående og bilag 1-3 repræsenterer interviewpersonerne i høj grad den ene side af problemstillingen, forstået således at de alle taler lejernes sag og er fortalere for, i større eller mindre grad, en større mangfoldighed i Københavns Kommune. Vi har forgæves forsøgt at få kontakt til Overborgmester Frank Jensen og den nye Teknik- og miljøborgmester Morten Kabell for på den måde at beskrive problemstillingen fra et andet led, da Københavns Kommune fungerer som en form for bindeled mellem bl.a. LLO og de almene boligforeninger og Folketinget. Interviews med disse personer kunne have givet et (større) indblik i hvilke forhandlinger, der finder sted mellem kommunen og Folketinget ift. bypolitikken og en evt. regulering i planloven. Derudover ville det have været interessant at interviewe planlæggere fra By og Havn, der er involveret i fornyelsen af Nordhavnen, for at belyse deres tanker ift. den almene boligsektor i den markedsliggjorte by. Desuden ville det være nærliggende at spørge ind til samarbejdet mellem By og Havn og kommunen for at belyse 7

14 planlægningsprocessen. I samme forbindelse ville det være interessant at høre om By og Havns vurdering af Københavns Kommunes udvikling ift. entrepreneurialisme. Samlet set ville dette have højnet opgavens validitet, da inddragelse af flere aktører med forskellige interesser og holdninger bidrager til et bredere syn på problemstillingen og derudover til en mere nuanceret diskussion. Dog mener vi, at vi gennem det anvendte materiale fra By og Havn og Frank Jensens udtalelser på området og ved at stille kritiske spørgsmål til interviewpersonerne, sikrer projektets validitet og faglige niveau. 2.2 Kvantitativ metode Kvantitativ data er en videnskabelig forskningsmetode, der er relevant at benytte ift. at belyse et fænomens udbredelse i større skala end det er muligt ved kvalitative interviews og kan helt overordnet benyttes, når man forsøger at gøre et forskningsfelt målbart (Ejrnæs ). På denne baggrund kan statistikker fra valide kilder bruges aktivt til at belyse en problemstillings størrelse og omfang og til at underbygge og forstærke argumentationer. Dog siger kvantitativ data ikke nødvendigvis hvad, der betinger netop et fænomens udbredelse, hvorfor man med fordel kan benytte sig af både kvalitative og kvantitative metoder i samspil for at opnå den højest mulige erkendelse og forståelse af en problemstilling. I projektet anvendes hovedsageligt deskriptiv statistik lavet på baggrund af Danmarks Statistiks databank, Statistikbanken. Danmarks Statistik er statsligt ejet og er den centrale upartiske myndighed inden for indsamling, bearbejdning og offentliggørelse af dansk statistik (DST ). Statistikkerne benyttes især til at give et overordnet billede af Københavns Kommunes befolkningssammensætning i dag og i fremtiden, idet det forudses at flere vil flytte til, og blive boende i, kommunen i fremtiden. Dette medfører selvfølgelig også en større efterspørgsel på boliger i byen. Således kan tendenserne inden for befolkningsfremskrivningerne og opførsel af priserne på flere boliger, herunder almene boliger, sammenholdes statistisk. Desuden benyttes deskriptiv indkomststatistik over forskellige aldersgrupper i København til at belyse, hvem der har mest økonomisk kapital til rådighed og dermed også har råd til at bo i nyere og dyrere alment byggeri som fx Nordhavnen. 8

15 2.2.1 Københavns Kommunes befolkningsudvikling Tabel A: Folketal summarisk efter tid. København Kilde: Danmarks Statistik I Tabel A: Folketal summarisk efter tid. København Kilde: Danmarks Statistik fremstilles Københavns folketal siden Her fremgår det tydeligt at industrialiseringen medførte stor tilflytning til København, hvilket gennemgås i den historiske gennemgang senere i projektet. Befolkningstallet peakede ifølge tabellen i 1950, hvorefter det faldt drastisk indtil starten af 1990 erne. Siden da er befolkningstallet i Københavns Kommune steget meget markant. Ift. tabellen skal der tages højde for Københavns ekspansion arealmæssigt efter voldene bliver nedlagt. 9

16 Tabel B: Folketal 1. januar efter tid Københavns Kommune Kilde: Danmarks Statistik I Tabel B fremgår det, at der har været en eksponentiel stigning i beboere i Københavns Kommune siden især 2009 og frem til i dag. Der er blevet ca flere indbyggere i Københavns Kommune hvert år siden Denne udvikling må nødvendigvis presse det københavnske boligmarked jf. den øgede efterspørgsel på boliger som en øget tilflytning giver. Der bliver således behov for flere nyopførte boliger, herunder almene boliger i København Kommune. 10

17 Tabel C: Folketal den 1. i kvartalet efter køn og alder. København, 2014K1 Kilde: Danmarks Statistik Tabel C er en befolkningspyramide, der viser befolkningstallet i Københavns Kommune i 1. kvartal i Tabellen viser befolkningssammensætningen i kommunen og giver et klart billede af, at en stor del af de københavnske borgere er mellem 20 og 30 år - altså er forholdsvis unge. 11

18 Tabel D: A-indkomst i alt efter alder i København Kilde: Danmarks Statistik Tabel D viser den gennemsnitlige årlige A-indkomst for forskellige aldersgrupper i Københavns Kommune. Her fremgår det at befolkningen mellem 35 og 49 år har den højeste indkomst i kommunen, og at de unge under 30 år har en væsentlig lavere indkomst end dem mellem 35 og 49 år. Sammenholdes Tabel D med Tabel C, er der en tendens til at der bor relativt mange unge med en relativt lav indkomst og en mindre andel over 35, med den højeste gennemsnitlige indkomst i Københavns Kommune. Dvs. at den aldersgruppe der er flest af (de årige), har en væsentligt mindre indkomst at benytte til bl.a. husleje. Dette kan være problematisk ift. at der mangler boliger til især unge i København, når de nyopførte lejligheder i den almene boligsektor ligger relativt højt jf. bilag 1-3. Statistikken skal dog læses og forstås i lyset af at de ikke tager højde for outliers - altså indkomster der trækker gennemsnittet op - eller i modsatte fald ned. Her havde det været mere retvisende, hvis statistikken tog udgangspunkt i medianindkomsten som netop tager højde for outliers. Pointen her er blot at belyse at der er stor efterspørgsel på boliger i Københavns Kommune fra den unge del af befolkningen med en relativt lav indkomst og at det er paradoksalt, idet de nye byggerier har en højere pris end størstedelen af de unge har råd til. Desuden fremgår det ikke af statistikken at også de ældre aldersgruppers indkomst ikke tager højde for store udsving - der kan således også være store forskelle 12

19 her ift. indkomst fx mellem kontanthjælpsmodtagere og administrerende direktører, der ikke afspejles i statistikken. Igen er pointen blot at belyse at det særligt er de unge og de økonomisk begrænsede, der har brug for boliger, der er tilsvarende deres indkomst - og at den gruppe ikke har mulighed for at flytte til et nybygget område med høje huslejepriser som fx Sluseholmen, Ørestaden og snart Nordhavnen. Tabel E: Befolkningsfremskrivning efter tid i København. Kilde: Danmarks Statistik Udviklingen, der ses i Tabel A ift. at flere er flyttet til København de senere år, vil ifølge befolkningsfremskrivningen for Københavns Kommune i Tabel E fortsætte. Her ses en tilnærmelsesvis lineær sammenhæng mellem antal år fra 2014 til 2025 og antal indbyggere i kommunen. Ifølge tabellen vil der i 2025 bo mennesker i Københavns Kommune mod mennesker i dag i Det er en forskel på mennesker, hvilket betyder at der på 11 år forventes en stigning i antal indbyggere i Københavns Kommune på ca. 20 %. Det vil altså sige at presset på det københavnske boligmarked vil fortsætte. 13

20 Tabel F: Befolkningsfremskrivning efter tid i København. Kilde: Danmarks Statistik Tabel F viser endnu engang, at man regner med en fortsat, men dog lidt aftagende, stigning af beboere i Københavns Kommune. Det er således ikke bare en kortsigtet tendens at det er attraktivt at bo i København, men derimod en tendens der forventes at fortsætte, og vare indtil i hvert fald 2040 som det ses i Tabel F. Dette betyder sammenfattende at der er et massivt behov for flere boliger i Københavns Kommune - og ikke kun nye boliger til en relativt høj pris, men især nye boliger som er til at betale med en relativt lav indkomst - som den største aldersgruppe af Københavns Kommunes borgere har. Disse statistikker og tendenser vil løbende i projektet blive anvendt til at underbygge argumenter og problematisere den udvikling, som vi i projektet har kunnet observere i den almene boligsektor. Desuden vil der blive brugt andet kvantitativ data bl.a. ift. at belyse Nordhavnsprojektet, og disse vil løbende blive beskrevet og problematiseret. 14

21 2.3 Videnskabsteoretisk tilgang Projektet placerer sig i det videnskabsteoretiske felt med en realistisk ontologi, men med en epistemologisk konstruktivistisk forståelse af at virkeligheden ikke er givet på forhånd, men i høj grad er præget af sociale interaktioner og førte politikker. Projektet erkender således at der er en faktisk eksisterende verden, men at denne ikke nødvendigvis er den ideelle virkelighed. Virkeligheden i den almene boligsektor i dag i Københavns Kommune strider, ifølge projektet, imod et ideal om plads til alle samfundsgrupper i kommunen, herunder især i nye boligområder som fx Nordhavnen, der risikerer at blive en rigmandsghetto for kun de økonomisk stærke borgere. Projektet har således en klar kritisk holdning til udviklingen inden for den almene boligsektor i Københavns Kommune, som vi anser for problematisk ift. de økonomisk svageste gruppers muligheder for at bo og leve i København - både i dag og i fremtiden. På den måde har projektet et normativt sigte ift. at skabe lige muligheder for alle borgere og ved at kritisere de sociale patologier (Juul et. al 2012) på feltet og belyse, hvordan udviklingen vil komme til at skabe ulighed og segregering på boligmarkedet i København. Projektet finder bl.a. at markedstankegangen og begrænsede muligheder for tilskud til den almene boligsektor, er et resultat af fastfrosne magtforhold, der medfører at den almene boligsektor skal bygge på (næsten) de samme vilkår som private investorer, således at priserne på nye almene boliger bliver forholdsvis høje. Det normative ideal om plads til alle indkomstgrupper i nye almene boliger i København, begrundes bl.a. ud fra teori af David Harvey om at storbyerne i højere og højere grad bliver til et produkt, der skal sælges på det globale marked til de højest mulige markedspriser. Dette medfører højere grundpriser, som det også er tilfældet i København jf. bilag 1-3 og dermed også højere huslejer for borgerne - både i den almene sektor og den private sektor. Projektets normative påstande forsøges løbende begrundet, mens den sociale realitet kritiseres og der stilles afslutningsvis forslag til en fremtidig udvikling inden for den almene boligsektor i København, der i højere grad end i dag vil skabe lighed frem for segregation på boligmarkedet. Projektet læner sig således op ad kritisk teori, hvori samfundsvidenskaben netop har et frigørende sigte og et mål om at være et kritisk spejl, der skal holdes op mod den sociale realitet (Juul et. al 2012: 410). 15

22 3. Teori I følgende afsnit beskrives den anvendte teori i projektet. Vi har fundet det relevant at sætte problematikken vedrørende den almene boligsektors placering i den markedsliggjorte ind i en forståelsesramme baseret på teorier udviklet af kulturgeografen David Harvey. Desuden anvender vi teori af seniorforsker ved KU, Karina Sehesteds, der beskriver fire planlæggerroller i kommunal planlægning i dag. Disse fire roller præsenteres for senere at sætte dem i relation til kommunal byplanlægning i København Kommune og mere specifikt fornyelsen af Nordhavnen. 3.1 Urban managerialism, entrepreneurialism og kommunal planlægning i dag Der har, ifølge David Harvey, været et skift i planlægningen fra managerialism mod entrepreneurialism i urban governance (Harvey 1989). I artiklen From managerialism to entrepreneurialism: the transformation in urban governance in late capitalism diskuterer Harvey forskellene mellem netop disse to paradigmer, og undersøger, hvordan interurban konkurrence skaber outcomes og hvordan skiftet har makroøkonomiske konsekvenser verden over. Han undersøger især, hvad kapitalismen har betydet for urbaniseringen og udviklingen af byer, som både er et produkt og en tilstand af sociale transformationsprocesser præget af den seneste fase af den kapitalistiske udvikling: ( ) I seek more powerful insights into that process of city making that is both product and condition of ongoing social process of transformation in the most recent phase of capitalist development (Harvey 1989: 3). Urban managerialism, eller velfærdsplanlægningen, som prægede planlægningen i byerne fra efterkrigstiden til tidligt i 1970 erne, havde hovedfokus på the local provision of service, facilities and benefits to urban population (Harvey 1989: 3). Planlægningen skulle således give befolkningen en vis service og sikkerhed i form af et socialt sikkerhedsnet sikret gennem velfærdsydelser. Det var således hovedsageligt regeringen, der planlagde til fordel for, og med hensyn til, borgerne. I begyndelsen af 1970 erne skete der globalt, ifølge Harvey, en drejning i planlægningen mod et mere entrepreneurialistisk fokus; byen ses i højere grad som en vare, der skal sælges på det internationale marked og der bliver udviklet: New ways in which to foster and encourage local development and 16

23 employment growth (Harvey 1989:3). Økonomisk vækst og lokal udvikling bliver hermed det overordnede mål med planlægningen frem for at give velfærd til borgerne. Ifølge Harvey har der globalt siden recessionen i 1973 i den kapitalistiske del af verden, været en fælles konsensus om at øget entrepreneurskab i planlægningen, skaber øgede økonomiske fordele og vækst i byerne. Denne globale konsensus finder sted: (...) across national boundries and even across political parties and ideologies (Harvey 1989: 4), altså på tværs af nationale grænser, politiske partier og ideologier. Byen som middel til at komme ud af recessionen, kan ses i lyset af nationalstaternes faldende magt og suverænitet ift. at kontrollere de i højere grad globale flows af penge og ressourcer. Byerne konkurrerer derfor internt på det globale marked på bl.a. deres ressourcer, eksempelvis naturressourcer, humane ressourcer og lokalisering. Det handler altså for lokale kræfter om at tiltrække nye eksterne finansieringskilder, nye investeringer eller nye kilder til beskæftigelsesmuligheder ved at gøre byen så attraktiv som mulig, således at den økonomiske vækst opretholdes eller sikres. Denne udvikling har medført at det i dag ikke kun er regeringer og administrationer, der planlægger byerne, men derimod et kompleks af mange forskellige sociale agenter og private aktører, der mobiliseres og hermed har magt til at organisere det fysiske rum (Harvey 1989). Regeringer og diverse administrationers rolle er nu i højere grad at facilitere og koordinere de mange aktører på området, hvilket står i stor kontrast til velfærdsplanlægningen. Den øgede magt til nye aktører og private investorer, sammen med fokuset på vækst og øget konkurrenceevne, fostrer mange spekulationer ift. udførsel og design, frem for en overordnet rationel og koordineret udvikling fra fx statens side: ( ) it is speculative in execution and design and therefore dogged by all the difficulties and dangers which attach to speculative as opposed to rationally planned and coordinated development (Harvey 1989: 7). Det handler for storbyerne om konstant at være innovative for at stimulere forbrug og tiltrække investorer ved at markedsføre byens lokale, urbane identitet. Investeringer kan hermed være meget kortvarige jf. konkurrencen fra andre storbyer, hvilket betyder større usikkerhed ift. hurtige forandringer (Harvey 1989: 11). Stedidentitet bliver altså en væsentlig faktor for byernes konkurrenceevne globalt, men byernes image risikerer at dække over en række sociale uretfærdigheder og svagheder som fx store socioøkonomiske uligheder. Ydermere er der risiko for at konkurrencen mellem byerne ikke fungerer som en usynlig, hjælpende hånd, men i stedet skaber øget 17

24 ulighed, mindre social retfærdighed og den lavest mulige fællesnævner ift. velfærd og social ansvarlighed: ( ) competition seems to operate not as a beneficial hidden hand, but as an external coercive law forcing the lowest common denominator of social responsibility and welfare provision within a competitively organised urban system (Harvey 1989: 12). I mange storbyer betyder denne udvikling en social, dualistisk opdeling, hvori den indre by regenereres og udvikles, mens den ydre del af byen falder hen i stigende forarmelse og ulighed: ( ) behind the mask of many successful projects there lie some serious social and economic problems and that in many cities these are taking geographical shape in the form of a dual city of inner city regeneration and a surrounding sea of increasing impoverishment (Harvey 1989: 16). Sammenfattende hviler entrepreneurialismen således på investeringer, økonomisk udvikling og spekulationer ift. steder, frem for at ville forbedre de generelle forhold i et bestemt territorium som overordnet økonomisk og politisk mål: The new urban entrepreneurialism typically rests ( ) on a public-private partnership focusing on investment and economical development with the speculative construction of place rather than amelioration of conditions within a particular territory as its immediate (though by no means exclusive) political and economical goal (Harvey 1989: 8). Entrepreneurialismen søger altså at fostre og understøtte lokal udvikling og vækst i beskæftigelse, og udfordrer således de gamle magtforhold, hvor det hovedsageligt var regeringer der planlagde byerne. Entrepreneurialismen har som nævnt ovenfor en række mulige uhensigtsmæssige følger, men kan samtidig skabe nye muligheder for lokalbefolkninger og sociale aktører gennem et progressivt urbant samarbejde, for at afvæbne og udfordre netop de hegemoniske kapitalistiske dynamikker i det moderne samfund. Eksempelvis kan aktører samle sig i interesseorganisationer og skabe stærke alliancer på tværs af rum, og hermed få magt til at præge de politiske beslutningsprocesser - ligesom de private investorer. Urbaniseringen og de sociale interaktioner er stadig præget af markedstankegangen og den dybtliggende kapitalistiske opbygning af samfundet. For Harvey bør urbanisering i sin reneste form være: (...) a spatially grounded social process in which a wide range of different actors with quite different objectives and agendas interact through a particular configuration of interlocking spatial practices (Harvey 1989: 5), altså en rumlig fikseret social proces, hvori en række forskellige aktører med 18

25 forskellige agendaer samarbejder mod en fælles forbundne rumlige praksisser. På denne måde vil magten til at definere og skabe det urbane rum flyttes fra investorer med kapitalakkumulation og profit for øje, til en mere demokratisk form for dialog mellem flere aktører med diverse forskelligrettede interesser. Således kan man argumentere for at Harvey er fortaler en kommunikativ planlægning, som netop prioriterer at alles stemmer bliver hørt og at dialogen følger (...) bestemte kommunikative forudsætninger, der tillader det bedste argument at udvikle sig i offentlige diskussioner og bestemte procedurer, der sikre en fair diskussion (Sehested 2003: 190). 3.2 Byplanlægning i dag I forlængelse af Harveys teorier om udviklingen inden for byplanlægning beskrives i følgende afsnit den kommunale planlæggers roe i dag. Dette sker med udgangspunkt i seniorforsker ved Københavns Universitet, Karina Sehesteds, tekst Nye planlæggerrolle i byens netværksstyring (2003), som i høj grad anvender teori fra sociologen Jürgen Habermas. Fokus er på hvordan netværksstyring i dag har fået en dominerende rolle i (kommunal) planlægning og med inspiration fra Habermas teorier om kommunikativ planlægning diskuteres planlægningsformen og -processen i nybyggeriet på Nordhavn. Dele af afsnittet fremgår også i Simon Bjørn Nielsens eksamensopgave i fagmodulkursus 2 på Plan, By og Proces april Gennem de sidste årtier er styreformen indenfor byplanlægning i Danmark blevet mere centreret omkring projektplanlægning og netværksstyring, og den rationelle og hierarkiske styreform som før kendetegnede planlægningen er så småt forsvundet (Sehested 2003). Således har man bevæget sig væk fra troen på at man kan planlægge alt og i dag prøver man i højere grad at: ( ) finde en middelvej, fordi man kan se, at en koordinering af kommunens aktiviteter er nødvendig (Sehested 2003: 169). Det handler om at skabe og udvikle rammerne for realiseringen af projekter. Man arbejder ud fra en mere realistisk tilgang, hvor flere aktører inddrages i planlægningsprocessen, hvilket bl.a. medfører at planlæggeren i højere grad skal reflektere over sin rolle i processen (Sehested 2003). Således skelner Karen Sehested mellem fire planlæggerroller, indenfor hvilke netværksstyringen spiller en vigtig rolle: manageren, markedsplanlæggeren, den faglige udviklingskonsulent og procesplanlæggeren. Hos manageren er netværksformen lukket og centreret omkring elitære netværk fx byrådet og den administrative ledelse (ibid.). Omdrejningspunktet for manageren er den politiske ledelse og man ser 19

26 på kommunen som helhed. Med udgangspunkt i de fælles politiske mål i kommunen arbejdes ud fra en langsigtet planlægning og hovedfokus er en: ( ) effektiv gennemførelse af den kommunale politik (Sehested 2003: 178). Rationalet for markedsplanlæggeren er markedet og konkurrence, og denne rolle antages oftest når planlæggeren indgår i et samarbejde med bl.a. private virksomheder (Sehested 2003). Markedsplanlæggeren er af den opfattelse at politik og administration har en forsinkende effekt på realiseringen af det planlagte. Derfor skal disse aspekter have en marginal indflydelse på planlægningsprocessen ifølge markedsplanlæggeren. Det relativt kortsigtede, markedsorienterede syn bidrager til, at markedsplanlæggeren ligesom manageren, også arbejder indenfor et lukket og elitært netværk (Ibid.). Hos den faglige udviklingskonsulent er fokus på det smukke fysiske produkt, og rollen som den faglige udviklingskonsulent ses oftest i en planlægningsproces hvor planlæggeren fungerer som en form for arkitekt ved kommunen. Også her er netværksformen forholdsvis lukket og elitær (Ibid.). Derudover besidder den faglige udviklingskonsulent en vis autoritet med hensyn til at definere den gode byudvikling (Sehested 2003: 177). Som det fremgår af beskrivelserne af ovenstående tre planlæggerroller, er netværksformen hos dem alle lukket og elitær. Dette er et eksempel på et planlægningsparadigme med en top-down struktur, som bl.a. betyder at bypolitikken varetages gennem en topstyring, og at mange aktører ikke bliver hørt. Top-down-modellen kan i nogle tilfælde føre til en højere grad af management planlægning (Sehested 2003). Her er eksperter og private investorer de dominerende kræfter i planlægningen og, ligesom Harvey argumenterer for i sin teori om entrepreneurialism, er det dem der sætter dagsordenen for byudviklingen (Ibid.). Dette diskuteres nærmere senere i opgaven. En udfordring ved den lukkede elitære netværksform, hvor der ofte kun indgår få aktører, er bl.a. kommunikationen mellem toppen og bunden, dvs. henholdsvis topledelsen og borgerne, da der ofte (hvis ikke altid) vil komme protester fra offentligheden mod et planlægningsforslag (Ibid.). Denne udfordring forsøger den sidste planlæggerrolle, procesplanlæggeren, at imødekomme gennem en planlægningsform, der er orienteret mod en bottom-up styring. I rollen som procesplanlægger prioriteres processen i planlægningen højere end i de tre andre og målet er at nå til konsensus om byens udvikling blandt alle involverede parter. Således arbejder procesplanlæggeren ud fra en mere pluralistisk planlægning (Davidoff 1965) og man er i høj grad inspireret af Habermas teorier om kommunikativ planlægning (Davidoff 1965 og Sehested 2003). Meget af arbejdet består således i at 20

27 skabe og opretholde gode rammer for dialogen mellem alle de forskellige aktører i planlægningsprocessen. 3.3 Forholdet mellem teori og empiri Teorien fra David Harvey og Karina Sehested anvendes i analysen af eliteinterviewene, og desuden i diskussionen om Københavns Kommunes og By og Havns rolle i fornyelsen af Nordhavnen. Harveys teori om at planlægning i storbyer i dag handler i høj grad om branding af byerne og økonomisk vækst, anvendes som baggrundsmateriale i udformningen af interviewspørgsmål, såvel som i analysen af interviewpersonernes svar. Med udgangspunkt i Harveys teori om urban entrepreneurialisme spørger vi de almene boligselskaber om, hvordan de påvirkes af den generelle konsensus om fordelagtighederne ved en entrepreneurialistisk planlægning og hvordan de agerer inden for denne. Desuden anvender vi Karina Sehesteds teori om fire planlæggerroller i den moderne planlægning i en diskussion af planlægningsformen i Nordhavnen. Dette sker bl.a. ud fra By og Havns eget materiale. I denne sammenhæng undersøges det planlægningsmæssige forhold mellem By og Havn og Københavns Kommune. De to parters planlæggerrolle analyseres i relation til urban entrepreneurialisme og vi diskuterer, hvorvidt der eksisterer modstridende interesser mellem de to og i så fald hvilke følger dette har for planlægningen og kommunikationen ud til borgerne. Det diskuteres om byggeprojektet på Nordhavnen, qua den entrepreneurialistiske planlægning i Københavns, i realiteten bunder i en anden målsætning end den der fremgår i udviklingsstrategierne fra By og Havn. 21

28 4. Boligbyggeri som regulator I dette afsnit vil vi redegøre for anvendelsen af boligbyggeri som regulator for økonomisk vækst, samt hvilke økonomiske mekanismer der ligger til grund for hele problemstillingen af høje jordpriser i attraktive områder. Formålet er at belyse jordpriser og boligbyggeriets kompleksitet ift. reguleringer som man har forsøgt sig med siden det feudale samfund. Reguleringen er nødvendig for at sikre samfundets bedste interesse, eller for at undgå overophedning af samfundets økonomi. 4.1 Jordrente Jordrenten er et begreb, defineret af Karl Marx. Jordrenten er en af de tre indkomstkilder i det kapitalistiske samfund ud over kapitalindtægt og arbejdsløn (Leksikon ). Marx skelner mellem differentialrente og absolut rente (Ibid.). I et samfund er der en begrænset mængde jord der kan dyrkes, hvilket gør noget jord mere attraktivt end andet, da dette kan give en større omsætning. Derved får dyrkbar jord, en større værdi end jord der ikke er dyrkbar. Således opstår differentialrenten. Jordejere kan således selv bestemme hvad jorden skal bruges til, og fordi to stykker jord ikke er ens opstår der ifølge Marx et jordmonopol (Ibid.). Differentialrenten opstår også inden for fx olie, hvor det er nemmere at udvinde olie i fx Mellemøsten end i Nordsøen eller andre svært fremkommelige steder. Monopolsituationen medfører, at varernes værdier ikke fastsættes efter den gennemsnitlige arbejdstid i landbruget, men fastsættes efter den mindst produktive enhed (Ibid.). Differentialet opstår altså her, hvor de mere produktive enheder opnår en ekstra profit på grund af jordmonopolet og forskellen i jordens frugtbarhed. Den absolutte rente er en antagelse af at landbruget drives af en kapitalsammensætning, altså forholdet mellem værdien af produktionsmidlerne og arbejdskraften, der er lavere end i industrien. Den absolutte rente knytter sig også til jordmonopolet (Ibid.). Hvis en udligning af kapitalsammensætningen forekom i landbruget, ville produktionsprisen være mindre end værdien af produktet (Ibid.). Da udligningen ikke finder sted, bliver landbruget i stand til at sælge varerne for mere end produktionsprisen, og der opstår derved et større overskud end gennemsnitsprofitten - som ifølge Marx er den absolutte rente. I feudale samfund betales jordrenten med en arbejdsrente, hvor man yder et stykke arbejde eller en produktrente hvor man leverer produkter, der er produceret på disse jorde til dennes ejer (Ibid.). Med dette i mente kan vi begynde at undersøge, hvordan disse funktioner fungerer i Københavns Kommune. I København har vi landsplansdirektiv Fingerplanen, vedtaget ved lov i 2007 (Post 2009). 22

29 Fingerplanen har dog været en måde at planlægge på i København længe før den blev lovfæstet, selvom den lovfæstede version udskiller sig fra den oprindelige fingerplan (Gaardmand 1993: 35). I Danmark anvender vi tre former for zoner: sommerhuszone, landzone og byzone. Arealerne i mellem fingrene i København er landzone, og der må ikke opføres bymæssig bebyggelse. Dette faktum er med til at gøre jordrenten mellem fingrene lavere end i selve fingrene. Derfor sker der en differentiering af jordrenten efter hvor denne er placeret, grundet direktiver vedtaget af regeringen. Den øgede tilflytning til Københavns Kommune, har skabt større efterspørgsel på arealer i københavnsområdet, hvilket gør at grundejere i København og omegn tjener mange penge på jordrenten. Her er der også væsentlig forskel ift. resten af landet, da Københavns Kommune ikke som andre kommuner kan frigive nye arealer som byzoner - netop pga. fingerplanen. Hvis man er grundejer, kan det betale sig at holde på sit jordstykke, og se om dette bliver udlagt som byzone i fremtiden, da det så kan sælges for en langt større værdi. Senere forsøgte man så, at regulere disse fortjenester ved flere forskellige typer skatter bl.a. for at undgå stigende spekulation. 4.2 Kapitalvindingsskat Kapitalvindingsskat er et begreb der dækker over skat af den fortjeneste man opnår ved salg eller overdragelse af visse aktiver. Denne rapport beskriver senere hen boligbevægelsen i grove træk og med fokus på København, og der spiller kapitalvindingsskatten en vigtig rolle i den historiske udvikling (Den Store Danske ). 4.3 Grundskyld Grundskyld er en skat der bliver opkrævet af det jord du ejer. Grundskyld opkræves af kommunen og udgør minimum 1,6 % og maksimum 3,4 % af grundværdien som fastsættes af skat (Bolius ). Siden 2007 har grundskylden skulle udskrives til kommunerne (Den Store Danske ) og i Københavns Kommune er grundskylden 3,4 %. Tanken om grundskyld stammer fra Henry George, der i 1879 blev verdenskendt for hans hovedværk Fremskridt og Fattigdom. Dette bliver senere kendt som georgismen, hvis hovedprincip og ideologi er at alle bør eje det de selv skaber - men at naturressourcer, herunder jord, bør tilhøre alle (Grundskyld ). Henry George var fortaler for en alternativ metode til samfundsbeskatning. Henry George var liberal, og mente, at arbejds- og kapitalindtægt skulle være fri for beskatning (Grundskyld ). I stedet skulle der indføres et beskattelsessystem, hvor man blev beskattet efter jordens værdi (Ibid.). Udgangspunktet i Henry Georges tankegang, er således at jordens handelspris er bestemt af naturen, og at samfundets udvikling har betydning for jordværdi og jordpriser (Henrygeorge.dk - Georgeisme ). Dette 23

30 giver en ulighed i samfundet, da ejerne af disse jorder hurtigt kan få store formuer (Ibid.). Dette vil sige, at de naturressourcer man ejer, skal man beskattes af. Provenuet af denne beskatning skulle så anvendes til velfærd i samfundet (Grundskyld ). Georgismen ville ophæve jordmonopolet, og på den måde føre jordspekulation til ophør (Ibid.). Den anden vigtige del af georgismen er erhvervsfrihed, som indebærer frihandel mellem lande uden told og restriktioner (Ibid.). Tankerne fra georgismen påvirkede jordværdibeskatningen i Danmark. Ved opførelsen af Slangerup-banen omkring skiftet fra det århundrede stillede overretssagfører Amdrup et forslag om at egnens beboere skulle afgive en procentdel af deres ejendomsværdistigning, da værdistigningen kom på grund af jernbanen (Henrygeorge.dk - Jordværdibeskatning i Danmark ). Henry George talte om fuld grundskyld, hvor beskatningen var det samme som grundens værdi, og selvom eksemplet ikke har fuld grundskyld, er det dog påvirket af georgismen (Henrygeorge.dk - Hvad er grundskyld ). Et andet begreb der lægger sig op af grundskyld er grundstigningsskyld. Det betegner skat på stigninger af jordværdien. Den blev indført i 1926 og derefter afskaffet i Til at starte med betalte man skatten til kommunen, men efter 1933 overgik det til staten. Grundstigningsskylden er baseret på tanken om at samfundsskabte værdistigninger på jord ikke udelukkende skulle komme jordejerne til gode, men derimod helt eller delvist tjene samfundet. Grundstigningsskylden beregnes ved at lave en aktuel vurdering og sammenligne den med udgangsvurderingen også kaldet nulpunktsvurdering. Når man skulle angive grundsstigningsskyden skulle man samtidig tage højde for den del af værdistigningen, der skete på baggrund af inflation ved at anvende et konjunkturtillæg. Sidstnævnte medførte længere administration og det endte med at være et af argumenterne for afskaffelsen (Den store danske: Grundstigningsskyld ). 4.4 Ejendomsskat Ejendomsskatten betegner den skat som ejeren eller brugeren af en fast ejendom skal betale. Indtil 1903 var grundlaget for ejendomsskatten værdien af jordens ydeevne ift. byg og rug, men fra 1903 var det ejendommens værdi i handel og omsætning af varer der lå til grundlag (Den store danske: Ejendomsskat ). Værdierne blev fastsat ved ejendomsvurderingen og foretaget af offentlige vurderingsmyndigheder. Fra 1920 begyndte man i forbindelse med ejendomsvurderingerne også at vurdere værdien af jorden ved den pågældende ejendom. Dette medførte at ejendomsskatten blev opdelt i grundskyld og ejendomsskyld (Ibid.). Grundskylden blev tilskrevet kommuner, amter og stat, og ejendomsskylden udgjorde forskellen mellem grundvurderingen og ejendomsvurderingen for den 24

31 pågældende ejendom. Op gennem 1960 erne blev ejendomsskylden imidlertid afviklet og ejendomsskatten til staten blev ligeledes afviklet. I 2000 blev der indført ejendomsværdiskat og har siden da, i udgangspunktet, været 1 % af ejendommens værdi op til 3.04 mio. kr. og 3 % af værdien over 3.04 mio. kr. (Ibid.). 4.5 Ejendomsvurdering I princippet vurderes alle landets ejendomme og, som nævnt tidligere, bliver grundværdien også fastlagt i denne forbindelse. Ved vurderingen af grundværdien tages der højde for beskaffenhed og beliggenhed, samt hvad grunden kan anvendes til. Sidstnævnte er der selvfølgelig forskel på alt efter om grunden ligger i en by- eller landzone; ligger grunden i landzone vurderes jorden efter en såkaldt bondegårdsværdi og ligger grunden i byzone bliver grunden vurderet efter sin bedste anvendelse i en økonomisk henseende. Siden 2002 er ejendomsvurderingen foretaget på mere forenklede vilkår. Det skyldes bl.a. nedlæggelsen af 224 vurderingsråd der har medført, at en lang række ejendomme af mere almindelig karakter såsom enfamilieshuse, ejerlejligheder og sommerhuse, vurderes efter statistiske maskinelle beregninger, hvor ejendomstyper der sjældnere handles med, fortsat bliver vurderet individuelt. Principielt set vurderer realkredit- og pengeinstitutterne selv ejendomme når der optages lån hvor ejendommen skal fungere som pant for deres lån (Den store danske: Ejendomsvurdering ). 4.6 Boligbyggeriet som konjunkturregulator Boligbyggeri i et moderne samfund er mere end bygninger for mennesker at bo i. I Danmark har man i høj grad benyttet boligsektoren som regulator for vores konjunkturer, men man gør det ikke længere i dag. Ifølge Preben Wilhelm er det praktisk at anvende boligsektoren som regulator da det er en mere indirekte måde at regulere konjunkturer på. Den direkte måde at regulere konjunktur på ville være, at øge antallet af skatter og afgifter, som ofte er meget upopulært hos befolkningen (Wilhjelm 1971: 35). Samtidigt er det vigtigt at det ikke går ud over eksporten, og at det hurtigt kan mærkes i forbruget - og netop disse effekter har boligbyggeriet (Wilhjelm 1971: 36). Hvis man hæfter sig ved forbruget, er der tale om multiplikatoreffekten (Ibid.). Multiplikatoreffekten benyttes til at måle, hvor mange gange en investeret krone omsættes i forbruget: når den disponible indkomst stiger hos forbrugerne, øges forbruget og produktionen i forbrugsgode-industrien (Ibid.). Dette øgede forbrug udbetales til lønmodtagerne som øget faktorindkomst, som efter beskatning kan blive brugt på forbrug. Dette fører 25

32 så igen til den samme effekt, og så har den første forbrugsstigning spredt sig som ringe i vandet i samfundet, hvilket er baggrunden for multiplikatoreffekten (Ibid.) Almindeligvis ligger multiplikatoren på omkring tre, men for investeringer i et boligbyggeri, omkring 1970, ligger multiplikatoren på omkring ni (Wilhjelm 1971: 36). Den høje multiplikator gør boligbyggeri rigtig god til at regulere konjunkturer. Det gjorde man så selvom der var perioder med bolignød som vi vil redegøre for i kapitel 5. Samtidigt har parcelhuse opnået ekstra fordele som boform på grund af de skattemæssige fordele, man får ved at kunne trække renterne af et lån i boligen fra hos skat (Wilhjelm 1971: 62). Disse fordele kan man ikke opnå på samme måde ved en lejebolig, hvilket automatisk kan nedsætte incitamentet for ressourcestærke personer at overveje en lejebolig. Som vi i del 6.1 i rapporten vil afdække, burde boligstøtten afhjælpe dette skæl, men som afsnittet afslører er boligstøtte ikke en mulighed for mange husstande. 4.7 Opsamling I dette kapitel har vi redegjort for flere markedsmekanismer som jordrenten og forskellige kapitalvindingsskatter i form af fx grundskyld og den nu afskaffede grundstigningsskyld, som forsøger at styre disse mekanismer, samt undersøgt hvordan boligbyggeri har fungeret som konjunkturregulator historisk med udgangspunkt i Preben Wilhjelm. I urban entrepreneurialisme prægede urbane områder vil jordrenten i byområder stige endnu mere. Dette vil georister se som en følge af en økonomisk udvikling i samfundet. Udviklingen ville i et samfund med georgeisme komme alle til gode, men kommer nu kun ejeren til gode, idet vedkommende kun skal betale en procentdel i grundskyld frem for hele værdien af grunden der opretholder jordmonopolet. Beboere i almene boligforeninger har ikke adgang til de 3 indtægtskilder, og tjener ikke penge på at eje jord, som en boligejer gør det. 26

33 5.0 Boligbevægelsen I det følgende beskrives i grove træk byudviklingen i København (og kort andre områder af Danmark) fra 1850 til i dag med fokus på offentlig regulering af byen, planlægning og det almene boligbyggeri. Således fungerer kapitlet som besvarelse af underspørgsmål 1: Hvorfor og hvordan opstod den almene boligsektor? Afsnittet skal ses som en indførelse i nogle af de problemstillinger, som har kendetegnet og på sin vis stadig kendetegner bypolitik- og planlægning i Københavns Kommune i dag. Her lægges der i høj grad vægt på at belyse forholdet mellem stat og kommune, og den mindrebemidlede del af befolkningen i et samfund, hvor det frie marked og vækst længe har været omdrejningspunktet. Derudover bidrager den historiske gennemgang til en forståelse af de rammer, som den almene boligsektor er underlagt og kan agere ud fra. Ydermere gives et billede af, hvordan byplanlægning og -udvikling både er et resultat af politiske ideologier og interesser, teknologisk udvikling og udefrakommende forhold. Afsnittet om boligbevægelsen i Danmark er periodiseret med fokus på ændringer i lovgivningen, der har drejet boligbevægelsen og navnligt den almene boligsektor i en ny retning. 5.1 Industrialisering i Danmark Frem til omkring 1850 var Danmark et stændersamfund, hvilket kort beskrevet vil sige et tydeligt hierarkisk og opdelt samfund. Dem der arbejdede for andre boede som regel også hos deres arbejdsgiver, som eksempelvis mesteren, der havde ansvaret for den ansatte (Lind og Møller 1994). Også i de få industrielle virksomheder, der fandtes i midten af 1800-tallet, tog fabriksejerne sig af de ansatte (Lind og Møller 1994: 20). Således opførte man, i tilknytning til fabrikken, arbejderboliger som en del af lønnen til de ansatte, hvori de kunne bo og blive boende også efter de ikke længere arbejdede på fabrikken (Lind og Møller 1994). Opførelsen af disse arbejderboliger skete ikke af ren høflighed over for arbejderne, men var tværtimod en nødvendighed for at få arbejderne til at arbejde på fabrikken. Dennes placering var i høj grad bestemt af tilgængeligheden af de nødvendige ressourcer for fabrikkens produktion. Efter industrialiseringens indtog i Danmark oplevede man fra 1850 og mange årtier frem en enorm befolkningstilvækst i byerne, som kunne tilbyde arbejde på fabrikker til de mange arbejdsløse der kom fra landet (Lind og Møller 1994). Denne høje arbejdsløshed på landet skyldtes at en del arbejde blev erstattet af maskiner, og at der generelt var tale om demografisk transition dvs. at der blev født 27

34 flere end der døde. Desuden var det kun den ældste søn, der kunne overtage gården og de yngre sønner var derfor tvunget til at tage ind til byen for at finde arbejde.således kan man snakke om at de daværende forhold skabte en push-pull effekt, idet industrialiseringen tiltrak en masse arbejdskraft fra landet, hvor arbejdsmulighederne blev stadigt ringere i kraft af den stigende industrialisering som således skubbede de arbejdssøgende væk fra landområderne. Denne udvikling medførte at antallet af beboere i byerne (hovedsageligt København) i 1880 udgjorde 30 % af Danmarks samlede befolkning. Den massive befolkningstilvækst medførte bl.a. at man nedlagde voldene rundt om København i 1856 og de områder, der lå uden for broerne blev attraktive byggegrunde og jordpriserne i disse områder steg således kraftigt (Lind og Møller 1994). 5.2 Bolig- og arbejdsvilkår i slutningen af 1800-tallet Fra midten af 1800-tallet og frem til omkring 1900-tallet blev der bygget mere end i nogen anden periode, men alligevel var det ikke nok til at huse de tusindvis af tilflyttere der kom til byen. Derudover var byudviklingen i høj grad underlagt markedsvilkår, hvilket gjorde at de dårligst stillede (ofte de nyankomne) blev endnu dårligere stillet (Lind og Møller 1994). Jobmarkedet var meget presset og arbejdsgiverne pressede derfor lønnen ned på et niveau, som ikke muliggjorde at arbejderne kunne betale for en ordentlig bolig (Ibid.). Derfor var arbejderne tvunget ud i de i forvejen slidte, små og uhumske boliger i det gamle København (Ibid.). Efter enevældens ophævelse i 1848 havde Danmark fået en nationalliberal regering, som (heller) ikke gik ind for at støtte og forbedre forholdene for de mange fattige arbejdere, som derfor var nødt til at klare sig selv. Efter København i sommeren 1853 havde været ramt af en slem koleraepidemi, som bl.a. skyldtes de uhumske forhold der generelt var gældende i København, begyndte man dog i højere grad at fokusere på boligforhold og byplanlægning. Samtidig blev man mere og mere nervøs for at de lavere, dårligt stillede klasser ville gøre oprør, så da man i anden halvdel af 1800-tallet opførte Lægeforeningens Boliger og de Classenske Boliger til arbejderne, var det i lige så høj (eller højere) grad for at undgå optøjer, som det var af sympati for arbejderklassen (Lind og Møller 1994). På den måde var det borgerskabet, der til at begynde med, stod bag boligbevægelsen, men bidrog samtidig til at arbejderne i løbet af 1860 erne organiserede sig og selv begyndte at varetage sine bolig interesser (Lind og Møller 1994: 39). Denne organisering skete bl.a. på baggrund af oprettelsen af Arbejdernes Byggeforening i starten 1860 erne. Foreningen fungerede som en sparekasse, hvor man 28

35 via en opsparing finansierede, at der kunne bygges boliger til medlemmerne (Lind og Møller 1994: 35). Ideen var, at arbejderne skulle gøres til boligejere, men da lønnen hos hvert medlem generelt ikke rakte til betalingen af et helt hus, lejede husejeren en del af huset ud (Ibid.). 5.3 Staten griber ind i boligproblemet I 1887 blev Boligstøtteloven vedtaget. Denne var det første rigtige eksempel på at samfundet (staten) gik med til økonomisk at støtte løsningen af boligproblemer (Lind og Møller 1994). Loven muliggjorde optagelse af lån til forenings- og kommunalt byggeri (KAB ) og det blev bl.a. foreslået af Socialdemokratiet, at Københavns Kommune via årlige lån skulle finansiere en regulering af usunde boligområder og derudover skabe nye arbejderboliger (Lind og Møller 1994: 43). Dette forslag endte dog med at få en meget lille effekt pga. politisk modstand og af en byudvikling, der generelt var underlagt de frie markedskræfter (KAB ). 5.4 De første almennyttige boligforeninger Fra slutningen af 1800-tallet og fremefter blev staten og kommunerne i højere og højere grad inddraget i boligproblematikken. I 1917 blev der vedtaget en ny boligstøttelov som bl.a. gav staten og kommunerne mulighed for at yde økonomisk hjælp til opførelse af almennyttige boliger (Lind og Møller 1994). Dette skulle vise sig at have en væsentlig indflydelse på byggeriet, og i årene efter 1917 blev ca. 66 % af alle boliger opført med støtte eller direkte finansiering fra det offentlige (Lind og Møller 1994: 63). I 1912 dannedes Arbejdernes Boligforening (som senere skiftede navn til det nuværende AAB), hvis formål var at opføre spekulationsfrie boliger for arbejderne (Lind og Møller 1994: 64). Denne idé var ikke populær hos bl.a. bankerne, der ikke ville hjælpe med økonomisk støtte til den nye forening, da der stadig var mange lejligheder i København der stod tomme (Lind og Møller 1994). Problemet var bare, at disse lejligheder ikke var til at betale for arbejderklassen (Ibid.). Med hjælp fra især brugsforeningerne, som også selv havde startet en byggeforening i 1910 erne, blev det første almennyttige byggeri en realitet i Direktør for Arbejdernes Boligforening Jens Chr. Jensen var derudover også med til at stifte Arbejdernes Kooperative Byggeforening (AKB), som var et aktieselskab startet af håndværksvirksomheder med et mål om at skabe arbejdspladser til medlemsvirksomhederne og bygge boliger til de mindre bemidlede (Lind og Møller 1994: 66). 29

36 5.5 Første Verdenskrigs indflydelse på boligpolitikken Under 1. Verdenskrig var Danmark i en generel mangelsituation både hvad angår fødevarer, boliger etc. Denne situation medførte bl.a. at man fra politisk side opfattede det som en nødvendighed at øge den statslige regulering og kontrol over varefordeling og prisdannelse, såvel som boligforholdene i Danmark (Lind og Møller 1994). I 1916 blev der dannet en boligkommission, som på flere måder lagde rammerne for det statsstøttede boligbyggeri (Ibid.). Oprettelsen af boligkommissionen var endnu et eksempel på at det offentlige fik mere og mere indflydelse på boligmarkedet og de hårde sociale og økonomiske vilkår, der prægede Danmark under 1. Verdenskrig, bevirkede at man i stigende grad anså staten som en beskytter mod social nød (Ibid.). Denne diskurs og den generelle politiske forsoning, som kendetegnede krigsperioden, var med til at skabe fundamentet for de almennyttige boligforeningers tætte dialog med staten - som også er vigtigt i dag (Ibid.). 5.6 Fællesorganisationen og det almennyttige byggeri I 1919 blev Fællesorganisationen af almennyttige danske boligselskaber (FO) dannet (det senere BL). Baggrunden for organisationens oprettelse var bl.a. at man ikke troede på at det tætte sammenhold, der havde kendetegnet 1. Verdenskrig ville vare ved, og at man derfor havde brug for en stærk organisation (Lind og Møller 1994). De værdier og målsætninger der blev vedtaget i FO ligner meget de værdier, der i dag er kendetegnende for den almennyttige boligsektor: Afhjælpning af boligbehovet især for de mindrebemidlede, en stabil statslig medvirken i finansieringen af boligbyggeriet, langsigtet planlægning af by- og boligbyggeriet, og en kooperativ indsats i selve byggesektoren (Lind og Møller 1994: 73). Efter 1. Verdenskrig fortsatte det store problem med at skaffe nok boliger til det stadigt stigende befolkningstal i København (Lind og Møller 1994). FO fungerede som mellemled mellem de mange foreninger som forsøgte at blive almene og de kreditinstitutioner, de forhandlede med (Ibid.). På daværende tidspunkt, og stadig i dag, var der eksempler på at entreprenører gik sammen med en arkitekt og en sagfører for at stå stærkere, når de præsenterede deres byggeprojekt til kommunen. Håbet var at overbevise dem om at projektet var almennyttigt, så man derved kunne modtage økonomisk hjælp, bl.a. via den i 1921 oprettede Statens Boligfond til projektet, hvilket i de fleste tilfælde blev bevilget pga. boligkrisen (Ibid.). For entreprenørerne var omdrejningspunktet for byggeprojekterne at opnå så stor fortjeneste som muligt, gennem opførelsen af byggeriet. Beboerne 30

37 måtte selv overtage risikoen og den videre administration af byggeriet efter færdiggørelsen (Lind og Møller 1994: 79). På den måde kan man sige, at mange prøvede at snyde sig til penge ved at give sig ud for at være noget andet end det var, og en vigtig rolle for FO blev således at forsvare principperne i det almennyttige boligbyggeri og opretholde et positivt image (Lind og Møller 1994). Fra opførte den største almennyttige boligforening, AAB, kun 368 lejligheder. Denne kraftige tilbagegang i nybyggeri skyldtes bl.a. en dårlig økonomi, mindre offentlig støtte, og udfordringer med at udleje boliger (Lind og Møller 1994: 88). Sidstnævnte problem bundede bl.a. i at huslejerne i de nyopførte lejligheder var væsentligt højere end de tidligere opførte boligbyggerier pga. en stigende jordpris. AAB og andre boligforeninger indrettede nybyggerier med lejligheder på over 100 kvadratmeter, hvilket indikerer at opfattelsen af den almene borger havde udviklet sig, så man nu ikke kun byggede til mindre bemidlede arbejder, men også til den mere velhavende del af befolkningen (Lind og Møller 1994). Den økonomiske krise i 1930 erne og Kanslergadeforliget i 1933, som var en følge heraf, medførte at Danmark i dette årti var præget af en generel social og politisk enighed på tværs af ideologier (Lind og Møller 1994). Et resultat af denne enighed var bl.a. at man vedtog en ny lov om støtte til boligbyggeri, hvilket bl.a. indebar at man bevilligede 30 mio. kr. til lån til boligbyggerier til mindrebemidlede (Lind og Møller 1994: 92). For at at modtage denne støtte skulle boligforeningerne bl.a. lægge det overskud som opstod gennem afdrag på lånene i en byggefond til nybyggeri (Lind og Møller 1994: 92-93). Dette vidner om at byggeriet i denne periode generelt havde en almennyttig karakter og 1930 erne blev, gennem de nye statslige lovgivninger og muligheder for støtte, et godt årti for især det almene boligbyggeri (Ibid.). 5.7 Anden Verdenskrig: Bolignød og socialt boligbyggeri Under 2. Verdenskrig faldt antallet af nye byggerier drastisk og i 1942 blev der kun opført 2700 boliger mod i 1939 (Lind og Møller 1994). En af årsagerne til dette fald var bl.a. at Tyskland under 2. Verdenskrig værgede størstedelen af de danske entreprenører og håndværkere. Da mængden af nyt byggeri i 2. Verdenskrig var meget lille, var fokus i stedet på at forbedre det byggeri der allerede var (Lind og Møller 1994). Således blev der fra starten af krigen vedtaget en tilskudslov, som bl.a. betød at stat og kommuner støttede vedligeholdes- og varmeisoleringsarbejde med 30% i tilskud 31

38 (Ibid.). Fokus under 2. Verdenskrig var således at forbedre de eksisterende boligforhold og at planlægge tiden efter krigen (Ling og Møller 1994). Ligesom i 1. Verdenskrig oplevede man i denne periode at politiske fløje samlede og der herskede en generel enighed om at udfordringerne med den fremtidige bolignød bedst kunne kommes til livs gennem et øget socialt boligbyggeri (Ibid.). Man oprettede i 1941 Byggeudvalget og Embedsmandsudvalget som på hver deres måde beskæftigede sig med planlægning af det fremtidige boligbyggeri. Disse udvalg præsenterede i 1945 et forslag om at staten, gennem opkøb af jord i byernes omegn, kunne sikre byggejord til en mindre pris. På denne måde var man gennem en øget offentlig regulering bl.a. ( ) i stand til at skaffe den i økonomisk henseende dårligt stillede del af befolkningen gode og sunde boliger til en overkommelig pris (Lind og Møller 1994: 112). Her ser man en tæt kobling til det overordnede mål hos de almene boligforeninger i dag (Bilag 1 3). 5.8 Efterkrigstiden Boligmarkedet i Danmark i årene efter 2. Verdenskrig er kendetegnet ved stor boligmangel. Besættelsesårene lagde en markant dæmper på boligbyggeriet og der blev ikke opført mange boliger i denne tid (Lind og Møller 1994: 124). Der var tale om forskellige faktorer, der resulterede i denne boligmangel, især i byerne. Den nok mest afgørende faktor var, at man i Danmark oplevede den største befolkningstilvækst hidtil. Befolkningstallet steg med hele fra 1940 til 1950 (Ibid). Denne udvikling hang også dårligt sammen med den ringe vedligeholdelse af mange boliger som materialemanglen under krigen var skyld i. Mange var derfor nødsaget til at bo mange og tæt sammen, hvis de vel at mærke havde mulighed for et sted at bo (Lind og Møller 1994: 125). Industrialiseringen af store dele af landbruget spillede også en afgørende rolle i udviklingen på det danske boligmarked. Landbrug blev lagt sammen, da en stor del af arbejdet nu kunne klares ved hjælp af nye maskiner. Beskæftigelsen i landbruget faldt drastisk fra personer i 1945, til kun at beskæftige i 1960 (Lind og Møller 1994: 124). Der var stadig overskud af arbejdskraft i landbruget som søgte mod byen. Alt dette stillede store krav til boligmarkedet, som man hurtigt indså ikke ville kunne følge med den store efterspørgsel på boliger. Man kan således se en tæt lighed mellem industrialiseringen i anden halvdel af 1800-tallet og den i perioden efter 2. Verdenskrig. Man måtte bygge mange nye boliger og fokus lå bl.a. på standardisering af byggeriet. Der var altså et stort behov for nye boliger, men der var også en bred politisk enighed om, at prisen for boligerne skulle være lav. Det såkaldte huslejestop blev opretholdt, så huslejeniveauet så vidt 32

39 mulig matchede prisen inden krigen. Fokus lå også på at huslejen ikke måtte være meget over det lejeniveau, man havde i den ældre boligmasse (Lind og Møller 1994: 125). 5.9 Boligstøtteloven af 1946 Denne lov fratog nybyggeriets ejendomsskatter de første 22 år efter færdiggørelsen, og indførte derudover rentelettede lån hvor staten lod renten på lånene være konstant, mens lån, der var optaget på markedsvilkår, varierede. Statslånene varierede en smule alt efter hvilke type boliger, der skulle bygges. Eksempelvis kunne boligforeninger der byggede boliger til mindrebemidlede få statslån på op til 97 % af anskaffelsessummen, i modsætning til det private byggeri der havde en lånegrænse på 90 %. Børnerige familier og mindrebemidlede kunne ydermere få huslejetilskud, hvilket også var en del af lovgivningen. Alle disse forskellige tiltag, som var del af den nye lovgivning, betød en stigning af boligforeninger. Fra 1945 til 1948 steg antallet af boligforeninger fra 100 til 200, og stigningen fortsatte så tallet i midten af 50 erne var oppe på 300 (Ibid.). Selvom fokus lå på at bygge flere boliger, var man samtidig opmærksom på at forhindre en planløs spredning af by-væksten. Byggeudvalget foreslog, som før nævnt, kommuner, og til dels staten, at opkøbe jord for på denne måde at sikre sig arealer omkring byen, der fortsat voksede. De foreslog Figur A: Egnsplanen fra Kilde: Danmarks Naturfredningsforening ydermere at købet kunne ske gennem ekspropriation. Der var flere der advarede mod hvilken betydning den frie prisdannelse på jord kunne få for byggeriet og hvor meget det kunne fordyre det. I 1948 fremlagde Boligministeren et forslag til lov om regulering af bymæssige bebyggelser, der ville gøre ministeren i stand til at træffe beslutninger om hvilke områder, der skulle indgå i byzoner så man også kunne foretage mere langsigtede kommunale opkøb af jord til byzoner. Dette ville forhindre planløs byudvikling og gøre det muligt at regulere prisudviklingen på byggegrunde (Lind og Møller 1994: 128). Det var også i denne forbindelse at Fingerplanen blev udviklet. Den blev offentliggjort i 1947 af Egnsplankontoret for Storkøbenhavn, og havde til formål at fremme en fornuftig byudvikling der skulle koncentrere by-væksten omkring fem S- togslinjer der udstak fra Københavns centrum. Tilbage i 1947 var det ikke alle S-togslinjer der var færdigbygget, men Fingerplanen kom til at definere den fremtidige 33

40 by-vækst, selvom Fingerplanens ideer og hovedprincipper først i dag er rodfæstet i planloven jf. 5 i. Områderne mellem fingrene skulle reserveres til landbrug og fritidsaktiviteter, således at de fleste beboere i Storkøbenhavn på denne måde også var tæt på grønne områder og rekreation. Idéen om Fingerplanen lægger sig på denne måde op ad en differentiering af jordrenten jf. afsnit 4.1 Jordrente, og medfører i den sammenhæng at grunde i byzoner stiger i værdi ift. grunde i landzoner. Områderne omkring København bliver i forbindelse med Fingerplanen opdelt i zoner, der kan håndhæves byreguleringsloven og Byplanloven 1949 (Gaardmand 1993). Som nævnt tidligere fik Danmark i 1946 Byggestøtteloven. Den nedjusteredes gradvist og i 1958 ophævedes den helt. Det var en tidskrævende opgave for Boligministeriet at behandle alle de byggesager, der ansøgte om statslån og det resulterede i at man i 1952 indførte en ordning om at byggeprojekter, der kunne klare sig med en lavere lånegrænse og en årlig ydelse på 5,9 %, fik en hurtigere sagsbehandling (Lind og Møller 1994: 128). I 1954 ændredes støtteordningen, så der ikke længere blev ydet rentestøtte, men derimod et årligt driftstilskud for hver etagekvadratmeter. Det var en kritik af at byggeriet blev for dyrt, når bygherrerne kunne optage lån der alene var udmålt på anskaffelsessummen. Ydermere var der samtidig en kritik af at den nye støtteordning med tilskud pr. etagekvadratmeter, ville resultere i en forringelse af byggeriet og dermed også en dårligere kvalitet i boligerne (Ibid.). Året efter i 1955 blev kvadratmeter-tilskuddet mindsket, og det fik en væsentlig betydning for det sociale boligbyggeri. Lånegrænsen som før var på 97 % blev nu sænket til 94 %, hvilket medførte at lejerne skulle betale dobbelt så meget i indskud (Lind og Møller 1994: 129). Der var en generel bekymring over de stigende offentlige udgifter, og det var i denne forbindelse at de fordelagtige lån begrænsedes. Med andre ord frygtede man et samfund med høje skatter og lave huslejer, som ville medvirke til et øget forbrug og en svækket arbejdslyst. Ser man tilbage på den første periode i efterkrigstiden, fra 1946 til 1958, blev der bygget enheder pr. år i gennemsnit, svarende til nye boliger (Ibid.). Ud af disse nye boliger var halvdelen af dem opført i den private sektor, deriblandt parcelhuse, mens den anden halvdel var almennyttige boliger. Om der var tale om statslån eller kvadratmetertilskud, blev 90% af byggeriet støttet af staten. Det var dog heller ikke helt problemfrit at opføre de mange nye boliger. Prisstigningerne lagde en dæmper på byggeriet, og der var tale om en begrænset økonomisk vækst. 34

41 Ud over det, var staten nødsaget til at begrænse byggeriet for at holde de offentlige udgifter på et tåleligt niveau. Som nævnt i indledningen havde industrialiseringen af landbruget en stor betydning for befolkningssammensætningen i Danmark. Alene fra 1956 til 1963 steg antallet af beskæftigede inden for industrien med arbejdere (Lind og Møller 1994: 144). Det var dog ikke udelukkende inden for industrien at der var fremgang; generelt set var der også en stor fremgang i den offentlige sektor og specielt servicesektoren var den hurtigst voksende i en årrække Reduktion af statslån og øget grund spekulation 1960 erne var også en periode der var præget af et arbejdsmarked, der beskæftigede så stort et antal at der i en længere periode var tale om fuld beskæftigelse. Det medførte bl.a. at leveomkostningerne var lavere end lønningerne (Lind og Møller 1994: 144). Denne velstand hos borgerne sker mere eller mindre samtidig med den tidligere nævnte nedtrapning af den statslige støtte til byggeri. I 1958 blev boligstøtteloven erstattet af loven om boligbyggeri, hvilket bl.a. betød at statens bevillinger til lån blev stærkt begrænset. Kun få år efter den nye lov, blev der i praksis udelukkende ydet statsgaranti på lån der vel at mærke blev optaget på det private kapitalmarked, og der blev ikke ydet statslån. Statslånsbyggeriet udgjorde 70 % af alt byggeri i 1955, men blev kraftigt reduceret til kun at udgøre 9 % i 1963 (Lind og Møller 1994: 145). Man kan med andre ord sige at loven fra 1958 gjorde forholdene bedre for det private boligbyggeri og ringere for det almennyttige. Parcelhusene spillede en væsentlig rolle på boligmarkedet i 1960 erne. De var arealkrævende og bredte sig hurtigt bl.a. ud fra København, hvilket fik grundpriserne til at stige samtidig med at en hensigtsmæssig byudvikling var svær at kontrollere. I 1965 blev parcelhusgrunde under 1400 kvadratmeter fritaget for kapitalvindingsskat (se afsnit 4.2 Kapitalvindingsskat) og der opstod en del grund spekulation - særligt omkring København. Der havde ellers været forslag om fysisk planlægning og opkøb af jord til at sikre en tilstrækkelig forsyning af billige byggegrunde, samt forslag om beskatning af værdistigningerne af grundene. Politisk var der dog ikke flertal for nogen af forslagene. Til gengæld blev der i 1963 vedtaget fire lovkomplekser i Folketinget, der skulle fremme planlægning ift. arealanvendelse og havde også til formål at sikre fornuftige placeringer af byggegrunde, men selvom det blev vedtaget kom lovforslaget ud til en afstemning i befolkningen (Lind og Møller 1994: 146). Det var Venstre og Det Konservative Folkeparti der benyttede sig af 35

42 Figur B: Venstres kampagne mod Jordlovene Kilde: Henrygeorge.dk muligheden for at tage et lovforslag op til folkeafstemning. Det var muligt for dem i kraft af, at man i 1953 havde vedtaget at en tredjedel af Folketingets medlemmer kunne sende en allerede vedtaget lov til almindelig afstemning i befolkningen (Ibid.). Jordlovene skabte en stor debat i befolkningen og mange var bekymrede for, hvilken betydning disse fire lovkomplekser ville få for folks fremtidige planer om egen bolig. Resultatet af den heftige offentlige debat af jordlovene blev, at lovene bortfaldt ved at 60 % stemte nej til forslaget. Staten fik altså ikke de fornødne værktøjer til at kontrollere byudviklingen, og man så de hidtil største spekulationsmuligheder, der medførte markante stigninger på grundpriser (Lind og Møller 1994: 147), hvilket også kan ses i Københavns Kommune i dag. Både indbyggertallet i København og dens areal voksede kraftigt op gennem 1960 erne. Fra starten af årtiet voksede København med kvadratkilometer om året. Det var også blevet mere almindeligt at eje bil og det fik områder der lå længere væk fra centrum til at stige i værdi (Lind og Møller 1994: 148) Boligreform og kraftig forøgelse af byareal I 1966 fik blev der politisk vedtaget en omfattende boligreform. Den bestod af syv hovedpunkter, der havde til hensigt at normalisere renten på boligmarkedet over en 8-årig periode (LLO - Historie ). Dette fokus så man bl.a. i ét af punkterne, der handlede om afskaffelsen af huslejestoppet. Huslejestoppet havde i 25 år gjort det muligt for folk med lavere indkomst at bo billigt i rimelige boliger, og private udlejere kunne ikke selv regulere huslejen. Huslejestoppet afskaffedes i 1966 og det resulterede bl.a. i et tillæg til den omkostningsbestemte lejefastsættelse i det almennyttige boligbyggeri (Lind og Møller 1994: 149). Et andet væsentligt punkt i reformen var boligsikringen. En masse former for støtteordninger blev forsøgt erstattet af boligsikringen, som skulle forholde størrelsen på indkomsten i boligen med udgifterne til selve boligen. Boligsikringen var således en 36

43 helt anden form for regulering end de før omtalte statslån, idet man via boligsikringen øgede finansiel støtte til hver enkelt lejer i stedet for selve boligforeningen. Dette beskrives nærmere i afsnit 6.3 Boligsikring. Fra 1960 til 1975 skete der en fordobling af byarealet i Danmark (Lind og Møller 1994: 168). Der blev med andre ord bygget lige så meget i løbet af disse 15 år som i hele Danmarks historie. Selvom det ikke var boliger alt sammen, var det, som tidligere nævnt, parcelhusene der spillede en afgørende rolle i denne udvikling. Rekorden for byggeri blev sat i 1973, da der blev færdiggjort boliger på dette ene år. Dette rekordår skal ses i lyset af den besparelsesforhandling, der begyndte i samme år. Her ville man fjerne det tilskud som byggeri var blevet tildelt siden 1966, da momsen blev indført. Dengang ville man friholde byggeriet for momsen, og det gjorde man ved at refundere et bestemt beløb pr. kvadratmeter (Lind og Møller 1994: ). Indførelsen af momsen i byggeriet blev en realitet trods lange forhandlinger, og det gav sig til udtryk ved et fald i byggesektoren. Prisstigninger, og ikke mindst momsen, kommer til at betyde en stigning i byggeomkostningerne på 40 % i udgangen i 1974 ift. året inden. At man på denne måde gik ind og lavede en markant ændring i boligsektoren, viser hvilken rolle den spiller for samfundsøkonomien. I forlængelse af ovenstående er det også værd at nævne oliekrisens påvirkning på byggeriet, idet den fik prisen på byggematerialer til at stige voldsomt. I 1975 stod der boliger færdige, hvilket var ca færre end Dette gav sig dog mest til udtryk i privat udlejnings- og parcelhusbyggeri, hvor det almennyttige havde et betydeligt lavere fald på blot 9 % (Lind og Møller 1994: 169) Ændring i befolkningsfordelingen Befolkningen bosatte sig anderledes i 1970 erne. Som beskrevet tidligere var der en stor befolkningstilvækst i København i 1950 erne og 1960 erne, men tendensen ændrede sig i årene omkring Netop i 1970 var befolkningsfordelingen ligeligt fordelt øst og vest for Storebælt, men var fem år efter fordelt således at 63% boede vest for Storebælt (Lind og Møller 1994: 171). Der en befolkningstilvækst på personer - men det øgede ikke befolkningstallet i byen. I København havde der, siden 1950 hvor indbyggertallet var på sit højeste med , generelt været et markant frafald i indbyggertal. I 1976 var København nede på indbyggere, hvilket svarer til det antal man så ved slutningen af 1. Verdenskrig. Ud over tilbagegangen i tilvæksten til byen, var den generelle befolkningstilvækst også ved at aftage. Dette skyldtes at årgangene fra krigstiden ikke 37

44 fulgte det samme familiemønster som ellers havde været tendensen: i stedet for at få børn i 20- årsalderen, var der stadig flere der var i gang med en længerevarende uddannelse i stedet. Denne tendens stillede nye krav om boliger til studerende, hvilket bl.a. kom til udtryk i kollektiver, bofællesskaber (Lind og Møller 1994: 171). Gennem blev de nye samlede planlovsystemer indført, og der skete en væsentlig omstrukturering som opdelte de forskellige planroller: landsplanlægning, regionsplanlægning, kommuneplanlægning og lokalplanlægning. Planerne skulle på denne måde forholde sig til hinanden, og skulle man ændre noget ved lokalplanen skulle denne forholde sig kommunalplanen, etc. Her kan man argumentere for at man ser en ændring i opfattelsen af planlæggerrollen fra en tro på at man kunne planlægge alt til at man i højere grad uddelte planlægningsopgaver til forskellige undergrupper (Sehested 2003), hvilket også beskrives i afsnit 3.2. En anden væsentlig del af planloven var borgerinddragelsen. Borgerne fik nu mulighed for at blive hørt og give deres mening til kende, og det kunne de gøre på samtlige planlægningsniveauer (Lind og Møller 1994: 169) Kraftig inflation og udlejningsproblemer i den almene boligsektor En tendens der også prægede 1970 ernes Danmark, var lysten til at eje sin bolig. Boligreformen fra 1966, som tidligere er nævnt, kom til udtryk i store lejeforhøjelser i det private og almennyttige udlejningsbyggeri, hvilket resulterede i en øget tilstrømning til ejerlejligheder. Boligen blev set som et sikkert investeringsobjekt, der kunne give alle de investerede penge tilbage og for det meste mere til (Lind og Møller 1994: 169). Da man nåede til 1974 var det tid til tage forliget fra 1966 op til overvejelse. Som beskrevet tidligere var forliget tænkt som en løsning, der skulle fungere som overgang til det frie boligmarked. Det var ikke gået efter forventningen bl.a. pga. af den voldsomme inflation, der i gennemsnit lå på 8,66 % i løbet af de pågældende otte år (DST - Danmarks Statistik ). Boligsikringen led hårdt under den stigende kraftige inflation og skellet mellem huslejen i nyt byggeri, var langt højere end i gammelt - hvilket gav problemer for det nye almene byggeri, der havde svært ved at udleje alle boliger. Venstre regeringen og Socialdemokratiet indgik i 1974 et forlig der bl.a. fik betydning for det almennyttige byggeri, der nedbragte begyndelseslejen med 18 %. Der var ikke tale om tilskud til opførsel af byggeri, men i langt højere grad fokus på at nedsætte huslejen ved en forøgelse af både rente- og boligsikringen (Lind og Møller 1994: ). En stor del i det almennyttige byggeris udlejningsproblemer lå i de mange større lejligheder, der ikke havde været nær så attraktive ift. ejerboliger der, som nævnt tidligere, havde en større tiltrækningsevne. I sit ihærdige 38

45 forsøg på at industrialisere boligbyggeriet af rent rationelle årsager, fik byggestilen et ensartet udtryk - hvilket blev kritiseret en del. Et afgørende tiltag der skulle komme nogle af problemerne til livs, var ændringen af reglerne fra 1967 der i 1972 ændredes så de begrænsede boligstørrelse, samt indførte det rammebeløb som i dag stadig ligger til grund for økonomien i det offentligt støttede byggeri (Ibid.). I sidste halvdel af 1970 erne kom Boligselskabernes Landsbyggefond til at spille en vigtig rolle i løsningen på nogle af de store problemer som de almene boliger stod over for. Det var i denne periode at man for første gang i den almene boligbevægelse oplevede et huslejeboykot, der var en protest mod de forhøjede huslejer (Lind og Møller 1994: ). Boligselskabernes Landsbyggefond havde op gennem 1970 erne fået flere beføjelser, og det gjorde dem bl.a. i stand til at flytte økonomiske midler rundt mellem de forskellige boligbebyggelser. På denne måde blev en del problemer løst i fællesskab, hvilket var starten på en ny periode for den almene boligsektor København Københavns Kommune var i høj grad præget af oliekrisens økonomiske nedtur i 1980 erne. Kommunen valgte derfor at bygge i nedslidte industriområder, hvilket var positivt for det almene byggeri, idet der ikke blev stillet særlige krav til de almene boligorganisationer om byggeriets kvalitet og arkitektoniske fremstilling (Bisgaard 2010: 16). Denne strategi resulterede i at mange private investorer holdt sig væk, og de manglende investeringer i kontorbyggerier og boliger, havde stor betydning ift. kommunens dårlige økonomi og begrænsede udvikling. Byen blev derfor i et stort omfang befolket af socialt svage grupper, hvilket medførte store sociale udgifter ift. overførselsindkomster, hvilket i sidste ende resulterede i besparelser på infrastruktur, skoler og sygehuse. Samtidigt ændredes flyttemønstret i København fra 1970 erne og frem, idet tilflytterne primært var unge mellem 15 og 24, mens fraflytterne var børnefamilier (Bisgaard 2010: 17). Dette lagde et yderligere pres på kommunens økonomi, idet de bl.a. mistede skatteindtægter fra de ressourcestærke familier. I 1980 erne var staten ledet af en borgerlig regering, der mente at Københavns Kommune selv havde ansvar for det økonomiske overforbrug, hvorfor kommunen begyndte at låne penge på det internationale kapitalmarked til at betale de høje sociale udgifter, der eksisterede i kommunen (Bisgaard 2010: 18). Kampene var dog ikke kun forbeholdt stat og kommune, men udviklede sig også 39

46 internt på rådhuset, hvor der fandtes delte meninger om hvordan planlægningen af København skulle foregå (Bisgaard 2010: 20) Statens involvering i byen For at afhjælpe den økonomiske tilbagegang, lod man sig i Københavns Kommune inspirere af en forståelse af at storbyerne kunne ses som en vækstmotor på linje med staten (Bisgaard 2010: 22). For at tage konkurrencen op med andre nordeuropæiske storbyer, begyndte man i Folketinget at se på hvad der kunne gøres fra statens side, for at imødekomme den store ophobning af sociale problemer som Københavns Kommune besad (Bisgaard 2010: 22). Man begyndte primært at kigge på, hvordan man kunne tiltrække investorer til byen, for at få gang i den manglende økonomiske vækst. Det gjorde man bl.a. ved at se på, hvordan man kunne udnytte det potentiale havnen besad, da mange havnearealer lå ubenyttet (Bisgaard 2010: 22). De private investorer blev derfor en vigtigere faktor for byudviklingen. Derfor skulle byplanlægningen begynde at forholde sig til paradokset om modsigende interesser, da man både skulle indfri de private investorers ønske om økonomisk afkast, samtidig med at bevare kommunens opfattelse af den gode by med plads til alle samfundsgrupper (Bisgaard 2010: 17). I 1989 blev en initiativgruppe oprettet som følge af den manglende udnyttelse af havnearealerne. Den blev nedsat af statsministeren Poul Schlüter og den socialdemokratiske formand Svend Auken, og blev gjort som konsekvens af det forsvarsforlig, som var indgået i 1989, der betød en betydelig reduktion i antallet af arbejdspladser på flådestation Holmen (Bisgaard 2010: 25). Gruppen havde som ansvar at fremme en positiv erhvervsudvikling for at imødekomme de store beskæftigelsesmæssige problemer Københavns Kommune ligeledes besad. Et af de afgørende synspunkter, der blev dannet i initiativgruppen, var at hverken staten eller kommunen havde en afklaret holdning til hvad hovedstaden egentlig skulle bruges til, og at ønsket om en ligelig udvikling af landet var en fejltagelse, hvis der skulle sikres de nødvendige ressourcer til hovedstaden, så byen kunne virke som kraftcenter på den internationale scene jf. afsnit 3 om udbredelsen af entrepreneurialismen (Bisgaard 2010: 27). Dette var statsminister Poul Schlüter enig i, der bl.a. udtalte i 1990: Det er i hele landets interesse, at hovedstaden fungerer godt og er i stand til at tage konkurrencen op med andre storbyer i Vesteuropa. Det er hovedstadens opgave at sikre, at Danmark får sin andel af den udvikling, som i den stadig mere internationaliserede verden må foregå i det store byområder. 40

47 Det er i den henseende vigtigt, at den danske hovedstad fungerer på en sådan måde, at den kan virke inspirerende og tiltrækkende på investeringer udefra, og at hovedstadens ressourcer og udviklingsmuligheder udnyttes rigtigt (Bisgaard 2010: 27). Citatet er et eksempel på en ny politisk diskurs, hvori planlægning kendetegnes af en entrepreneurialistisk tilgang qua Harveys tidligere beskrevne teori. En tilgang som vi gennem opgaven argumenterer for stadig er dominerende. Denne politiske diskurs banede vejen for en fast Øresundsforbindelse, en styrkelse af lufthavnens position og en udnyttelse af havnearealerne. Samtidig kom der også et par udtalelser, der var med til legitimere statens involvering i byplanlægningen: Det er uheldigt, at netop den centralt beliggende kommune, hvor en betydelig del af udviklingen foregår, i en årrække har været handlingslammet af økonomiske problemer, en uhensigtsmæssig administration og ikke mindst interne stridigheder på byens rådhus (Bisgaard 2010: 27). Dette var starten på et nyt samarbejde mellem kommune og stat i udviklingen af Københavns Kommune, der dog stadig havde dårlig økonomi og et problem med for mange nybyggerier af almene boliger, der i gennemsnit kostede kommunen kr. i årlige sociale udgifter (Bisgaard 2010: 28) Investorernes indtog i byen Med vedtagelsen af en ny kommuneplan i 1989, blev der lagt grundlag for at investorerne kunne begynde at investere i byen, da der var begyndt at danne sig et overblik over hvad staten og kommunen ville (Bisgaard 2010: 30). Lige så stille og roligt kom der så også flere aktører i planlægningen, da der i stigende grad begyndte at tegne sig et billede af bygherren som tidligere både var investor, bygherre og bruger af byggeriet, begyndte at varetage rollen som developer, ejeren af bygningen varetage rollen som institutionel investor, mens brugeren af bygningen som regel er en helt tredje part. Kommunens kontakt begyndte hovedsageligt at gå til developeren, som så var afhængig af, at byggeriet skulle overtages af en investor, der enten arbejder inden for en kort eller lang tidshorisont Afhængig af, om investeringerne skal hurtigt hjem eller krav til høj kvalitet til bygningen (Bisgaard 2010: 30). Man vidste man skulle have flere til at investere i byen, men de første investeringerne var alligevel primært i første halvdel af 1990 erne fokuseret på den kulturelle udvikling af København. Her blev der især lagt vægt på kulturelle bygninger, da oplevelserne spillede stor rolle for byens image, hvilket også var en vigtig del i konkurrenceparameteret ift. andre storbyer (Bisgaard 2010: 35). Dette blev yderligere eksemplificeret ved Københavns udnævnelse som kulturby i 96, hvilket understøttet behovet for genskabe et image som europæisk kulturhovedstad, med en 41

48 kæmpe investering i håbet om at tiltrække økonomisk kapital til fremtiden. Der var dog stadig ikke mange private investorer, der turde investere i byen (Bisgaard 2010: 36). De mål og beslutninger der blev taget, for at stimulere den dårlige økonomi i København, blev først realiseret i slutningen af 1990 erne og især med den nye bro til Sverige samt ny infrastruktur (Bisgaard 2010: 60). Alligevel gik det stadig meget langsomt med at få de private investorer til at bygge i København. Den økonomiske filosofi på rådhuset var på det tidspunkt, at gælden som stadig var på 10 mia. skulle tilbagebetales med ca. 200 mio. årligt, og at indtægterne hovedsageligt skulle komme fra ejendomssalg og de ejendomme der købte sig fri af kommunens tilbagekøbsrettigheder, af den servitut kommunen pålagde stort set alle ejendomssalg fra (Bisgaard 2010: 60). For at få investorerne til at investere var det vigtigt fra kommunens side at vise, at der var kontinuitet i byens planlægning samtidig med at der stod et solidt politisk flertal bag byens udvikling. Dette skulle til for at sikre en vis sikkerhed i de investeringer der skulle til, da sådanne investeringer i bebyggelser ofte kan vare 10 år fra planen er tænkt til den er realiseret (Bisgaard 2010: 60). De første større private investeringer man så i Københavns Kommune, begyndte først at tage form i , hvor der bl.a. er tale om en række erhvervsbyggerier der blev planlagt på henholdsvis Langelinie, som eksempelvis den karakteristiske kornsilo bygning med de to tårne til kontorer. Ydermere er der en ophobning af erhvervsbyggerier langs Kalvebod Brygge, der udelukker muligheden for at integrere Vesterbro langs havnefronten (Bisgaard 2010: 61). Kommunen stillede bevidst ikke særligt høje krav til hverken arkitektur eller planlægningen, da håbet var at byggerierne kunne medvirke til at få investorerne til at tro på at der kunne investeres i København. Filosofien var at når først investeringerne havde bidt sig fast, så ville man derefter begynde at stille højere krav til investorerne (Bisgaard 2010: 62) Nye dilemmaer Op gennem 1980 erne og 1990 erne var det særligt de manglende arkitektoniske krav Københavns Kommune blev kritiseret for - hvilket også i høj grad gjaldt de almene byggerier. Kalvebod Brygge var (og er) et af de mest kritiserede eksempler på dette ift. store erhvervsbyggerier og dyre almene boliger (Bisgaard 2010: 70). Med de private investorers indtog på boligmarkedet i København, begyndte kommunen så småt at stille flere krav til bygherrerne om kvalitet og byggeri med 42

49 fællesanlæg til gavn for alle. Hertil kom et element af boliger som rettede sig mod de mest betalingsdygtige dele af befolkningen. Omkring årtusindeskiftet begyndte Københavns Kommune igen at ligne en by i fremgang, grundet liberaliseringen af markedet og statens massive investeringer i København. Til gengæld var der ikke så meget gang i boligbyggeriet i denne periode. De bygninger der hovedsageligt blev bygget, blev bygget af pensionskasserne som var under gunstige skattevilkår. Dette blev afskaffet af den socialdemokratiske regering i midten af 1990 erne og herefter var det kun hovedsageligt andelsboliger der blev bygget (Bisgaard 2010: 75). Endvidere besluttede kommunen sig for ikke at bygge flere almene boliger, og derfor oplevede København sit absolute bolig lavpunkt i år 2000 (Bisgaard 2010: 75). Det skete som resultat af at borgerrepræsentationen besluttede at vedtage et tipunktsprogram for boligpolitikken, hvor det blev besluttet ikke at opføre alment boligbyggeri, samt at de eksisterende almene boligbyggerier i større grad skulle henvende sig til middelklassen (Bisgaard 2010: 80). Først efter 2001 blev det igen vedtaget at bygge alment, dog under retningslinjer der fremgik af punkt 8 i ti-punktsprogrammet, der betød at almennyttigt byggeri kun burde opføres som: huludfyldning, samt til at få påbegyndt etablering af nye boligområder (Bisgaard 2010: 80). Den almene boligsektor var dog stadig i live, da kommunen havde brug for boliger til de mennesker, som kommunen af sociale årsager havde pligt til finde bolig til. Den almene boligsektor kunne derfor stille krav tilbage om at få renoveret boliger fra 1980 erne, hvilket krævede kommunale garantier og tilskud. Så denne afhængighed af hinanden var betingelsen for samarbejdet (Bisgaard 2010: 82). Selvom nybyggeri oplevede et lavpunkt var Københavns Kommune på dette tidspunkt stadig af en positiv karakter ift. nybyggeri, da man mente at der i alle planer skulle være boligbyggeri med boliger der i gennemsnit skulle være 85 kvm., for at bevare de familier der ønskede mere moderne standarder (Bisgaard 2010: 75). Endvidere var det vigtigt for Københavns Kommune at boligsammensætningen måtte ændres. Ønsket var bl.a. at den københavnske boligmasse skulle bestå af henholdsvis 20 % almene boliger, 30 % private udlejningsboliger, 30 % andelsboliger og 20 % ejerboliger for at sikre mangfoldighed og byliv (Bisgaard 2010: 76). Der var brug for flere penge til byggeriet, og de kom efter en række hårde forhandlinger mellem kommunen og den almene boligsektor, da kommunen gerne ville sælge ud af sine rettigheder, da kommunen i tiden før 1950 havde indsat en servitut om at ejendommen faldt tilbage til Københavns Kommune efter fx 70 år (Bisgaard 2010: 86). Det lykkedes at opnå et forlig, hvor den almene 43

50 boligsektor kunne købe sig fri af den kommunale forpligtelse for 1,8 mia. kr. (Bisgaard 2010: 86). 1,4 mia. gik til den store gæld, mens 400 mio. kr. skulle bruges til at igangsætte boligbyggeri. Midlerne skulle bl.a. bruges til at få investorerne til at interessere sig for at bygge boliger i København. Med de mange tiltag, specielt med havne planerne, var byen parat, da investorerne nu ønskede at bygge boliger. I blev nye boliger bygget, hvilket var med til at give en højere boligstandard og bedre økonomi i kommunen Kommune vs. stat I 2006 blev Ritt Bjerregaard ny overborgmester i Københavns Kommune, og kom med løfter om nye boliger til en månedlig husleje på 5000 kr. uafhængigt af konjunkturerne (Bisgaard 2010: 156). Samtidig skabte hun nye debatter om byens mangfoldighed, men mange mente at planlægningen blot fik en medieorienteret rolle, hvor det vigtigste var at skabe debat. De parametre i planlægningen der havde omhandlet genrejsningen af Københavns Kommune, var stadig at føle i administrationen og blandt de politiske partier, som stadig ønskede et at fastholde den tætte relation mellem byudviklingen og den økonomiske fremgang som den øgede entrepreneurialisme havde givet (Bisgaard 2010: 158). Disse resultater var sandsynligvis med til at bibeholde de politiske ideologier og interesser i byplanlægningen om fortsat vækst. Ritt Bjerregaard havde ikke held med sin strategi - særligt grundet de stigende høje grundpriser der vanskeliggjorde projektet og resulterede i at der kun blev opført 12 nye billige boliger på Karens Minde (Bisgaard 2010: 161). Hvilket også var et udslag i der var langt mellem de politiske mål og den praktiske adfærd. Opsummerende kan man grundet Københavns Kommunes dårlige økonomiske tilstand i start 1980 erne sige, at byen har anvendt nye tiltag i en mere økonomisk og fysisk orienteret planlægning. Dette har måske været med til at legitimere den stigende bebyggelse fra investorerne for at stimulere økonomien, der i visse tilfælde har negligeret borgernes ret til at forme byen efter deres behov og ønsker. Udviklingen har dermed været præget af entrepreneurialistiske planlægningstendenser, hvilket har vanskeliggjort den almene sektors plads i byen. 44

51 5.19 Opsamling For at få en forståelse af den almene boligsektors rolle i Københavns Kommune, har det været relevant at se sektoren ift. den generelle boligbevægelses udvikling. De forskellige perioder fra 1850 og frem til i dag har hver haft deres betydning for den almene boligsektor, og kendertegner samtidig forskellige syn på sektoren ift. de tidssvarende økonomiske samt befolkningsmæssige tilstande. De forskellige love og støtteordninger, som er beskrevet i afsnittet, har fungeret som regulator på boligmarkedet og har i denne forbindelse også haft stor indflydelse på, hvilken retning den almene boligsektor har bevæget sig i. Det har i denne sammenhæng også været brugbart at koble det sammen med begreber som er uddybet i afsnit fire, da det skaber et mere fyldestgørende indblik i de forskellige perioders økonomiske relation til boligbevægelsen. Periodiseringen af den historiske udvikling belyser således forskellige problemstillinger vedrørende den almene boligsektor, der også har været kendetegnet for planlægningen i Københavns Kommune som det ser ud i dag. 45

52 6. Markedsvilkår og regulering Følgende afsnit belyser, hvordan markedsforhold og konkurrencevilkår betinger forskellige muligheder for henholdsvis den almene boligsektor og det private ejendomsmarked. Der er i den forbindelse forskellige faktorer, der spiller ind ift. at tiltrække en bred beboersammensætning i de forskellige boligbyggerier. Landsbyggefonden spiller en væsentlig rolle som aktør på det almene område, da Landsbyggefonden i hovedtræk støtter den almene boligsektor. Visse aspekter ved Landsbyggefonden er med overlæg udeladt fra dette afsnit bl.a. den særlige driftsstøtte, omprioritering, beboerrådgivere, afløsning af tilbagekøbsrettigheder, tilskud til social og forebyggende indsats i problemramte afdelinger og almen analyse. Disse valg er taget fordi vi primært fokuserer på oprettelse af nye afdelinger i byområder med en meget høj grundpris som følger af økonomisk vækst i Københavns Kommune fra bl.a. urban entrepreneurialisme. 6.1 Landsbyggefonden Landsbyggefonden er stiftet ved lov, og har til formål at fremme det almene boligbyggeris selvfinansiering (Landsbyggefonden - Virksomheden ). Dette sker bl.a. ved at skaffe grundkapital til offentligt støttet byggeri, varetage analyseopgaver, give støtte til renovering og driftsstøtte mv. (Landsbyggefonden - Om landsbyggefonden ). Landsbyggefonden er selv ejet og oprettet i 1967, for at skulle administrere de penge ældre almene byggerier betalte jf. boligforliget 1966 (Landsbyggefonden - Virksomheden ). Fondens bestyrelse består af ni medlemmer, hvoraf de to er beboere i almene boligforeninger (Retsinformation.dk - lov om almene boliger ). Fondens midler kommer fra de almene boligforeninger, der indbetaler til fonden, hvori det især er de ældre almene boliger der bidrager til midlerne i fonden (Ibid.). I den almene boliglovs 80 fremgår det at ældre boligforeninger indbetaler et årligt reguleret beløb pr. kvm. bruttoetageareal (Ibid.). Beløbet, kaldet A-indskud, udgør nu 69 mio. kr. pr. år., og er fra afdelinger der er taget i brug før (Landsbyggefonden - mere om Landsbyggefonden ). Det andet indskud hedder G-indskud, og dette blev indført i boligforliget 1974 og pålagde de samme afdelinger også at betale det nye indskud (Ibid.). I 1983 blev afdelinger, der blev taget i brug i perioden , ligeledes pålagt et bidrag til Landsbyggefonden (Ibid.). Lovændringen af 1979 medførte at G-indskuddet blev reguleret 1. januar hvert år i henhold til byggeomkostningsindekset for montagebyggeri (Ibid.). Fra. 1. Januar 1991: (...) sker reguleringen i henhold til 46

53 reguleringsindekset for boligbyggeri (Ibid.). Tabel G viser tilskuddet pr. kvm. som de fremgår af Landsbyggefondens hjemmeside: Bidrag pr. m² Lejligheder taget i brug før 1965: 50,65 kr. 54,05 kr. Lejligheder taget i brug : 22,65 kr. 24,15 kr. Tabel G:Tilskuddet pr. kvm. Kilde: Landsbyggefonden Midlerne i fonden går til støtte i den almene boligsektor - både som driftsstøtte, men også i støtte af anden form, som fx til innovation eller nybyggeri (Retsinformation.dk - Lov om almene boliger ). Hver boligafdeling har sin egen konto med indbetalingerne og der kan hæves op til 60 % til finansiering af forbedringer i afdelingen (Landsbyggefonden - mere om landsbyggefonden ). Fondens egenkapital udgjorde i mio. kr. (Landsbyggefondens årsberetning 2013, ). Finansiering af nybyggeri foregår ved at den enkelte boligorganisation ansøger til Landsbyggefonden om et grundkapitallån (Landsbyggefonden - Mere om landsbyggefonden ). Kommunen, hvori afdelingen ligger, yder så et kapitalindskud i Landsbyggefonden, som finansierer grundkapital lånene (Ibid.). Før 1990 var det både staten og de pligtmæssige bidrag fra foreningerne der ydede denne finansiering (Ibid.). Grundkapitallånet udgør pt. 14 % af anskaffelsessummen for det konkrete nybyggeri (Ibid.). Grundkapitallånene er afdragsfrie, og der tages løbende stilling til hvornår boligforeningen skal begynde at afdrage sine lån i Landsbyggefonden ved omprioritering af lånene, dog skal foreningen starte med at afdrage senest 50 år efter ibrugtagningen (Ibid.). Landsbyggefonden har udarbejdet en rapport: Fysisk opretning og forbedring af almene boligafdelinger der: (...) giver en nærmere analyse og beskrivelse af det fremtidige investeringsbehov til fysisk opretning og forbedring i den almen[e] boligsektor (Landsbyggefonden - mere om landsbyggefonden ). Landsbyggefonden anbefaler her i et generelt kvalitetsløft af en stor del af afdelingerne, så disse kan være attraktive i indretning, energibehov og faciliteter mv. Der er udarbejdet tre forskellige scenarier til tre forskellige priser (Ibid.). Landsbyggefondens minimums-scenarie indeholder forbedringer for ca. 49 mia. kr. over 20 år (Ibid.). Dette scenarie bringer boligerne i en god stand, med minimums forbedringer af badeforhold mv. Mellem-scenariet som Landsbyggefonden kalder kvalitets scenariet medfører en mere omfattende fornyelse af klimaskærm og friarealer, og sætter ind bl.a. med dæmpning af trafikstøj mv. Udgiften til dette udgør 102 mia. kr. over 20 år (Ibid.). Det store scenarie indebærer et, ifølge Landsbyggefonden, betydeligt kvalitetsløft på både boligforhold, byggeteknisk og arkitektonisk niveau af bygningerne, friarealerne og beboer faciliteterne (Ibid.) Dette indebærer 47

54 også forbedringer af køkken og bad samt indeklima, sammenlægning af små boliger og der skabes mulighed for udvidelser af boliger (Ibid.). Prisen er ca. 135 mia. kr. over 20 år. Landsbyggefonden anser det store scenarie som nødvendigt, hvis de vil tiltrække (...) midaldrende, som vil skifte bolig før den 3. alder indtræder (Landsbyggefonden - mere om landsbyggefonden ). 6.2 Den almene boligsektors konkurrenceevne Den almene sektor har udover dens formål om at løse boligsociale opgaver ift. til at prioritere samfundsgrupper med særlige behov, begyndt at fungere som led i et varieret og afbalanceret boligmarked for den mangfoldige by. Dette har medført at den almene boligsektor har skulle forny sig på flere områder, for at finde sin plads i den markedsliggjorte by. Dette skal ske ved en blandet beboersammensætning, som man eksempelvis har ønsket det fra kommunens side i Nordhavnen. Det forudsætter dog at den almene boligsektor af en bred del af befolkningen betragtes som en eftertragtet mulighed på boligmarkedet, hvilket har været svært da den generelt set har været præget af en negativ diskurs. Landsbyggefondens rapport om istandsættelse, vidner om at forsøg fra sektoren selv ift. at forbedre de almene boligers renommé, ved at forbedre forholdene i de eksisterende almene boligorganisationer. Dermed kæmper den almene boligsektor om de økonomisk og socialt ressourcestærke, der har mulighed for at efterspørge såvel ejer- som lejeboliger, og hvis valg herimellem har stor betydning for hensynet til at sikre en afbalanceret beboersammensætning. Derfor er det relevant at belyse den almene boligsektors konkurrenceevne på markedet ift. til at ramme en bred målgruppe. Der fokuseres her på konkurrencesituationen mellem almene lejeboliger og ejerboliger, idet prisen på ejerboliger afspejler markedsforholdene, men kun i nogen grad afspejler prisen på de almene boliger jf. den stærke regulering i sektoren ift. bl.a. rammebeløbet, der skal overholdes (se afsnit syv). Priserne på ejerboliger i Hovedstadsregionen og Frederiksberg Kommune er klart steget mest ift. resten af landet: I perioden fra steg ejerboligpriserne her med 14,7 % om året (Socialministeriet 2006: 183). Disse tendenser har medført at ejerboliger dominerer markedet i de større byer, hvor ejendomsprisen er steget mest grundet spekulationer om positiv afkast på byggerierne. 48

55 Her spiller den eventuelle købers forventninger til udviklingen af priser af ejerboliger, først og fremmest en væsentlig rolle, hvilket vil sige at den almene bolig udsættes for en endnu større konkurrence ift. at tiltrække borgerne, hvis borgere forventer at opnå reale kapitalgevinster i forbindelse med salg af ejerboliger (Socialministeriet 2006: 20). Siden man i 1990 erne oplevede en periode med økonomisk vækst, har der været talt om stigning i prisen på ejerboligerne, indtil krisen i 2008 (Socialministeriet 2006: 159). Endvidere har perioden siden 1970 erne været kendetegnet ved en pæn vækst i den disponible realindkomst, hvilket muligvis har ført til at befolkningen i højere grad undlader at efterspørge almene boliger (Socialministeriet 2006: 23). Denne tendens oplever Michael også i KAB: Når det så begynder at gå rigtig godt og folk gerne vil købe ejerlejligheder og boligmarkedet buldrer derudaf, så kommer der mange aktører på banen der gerne vil bygge ejerlejligheder og privat byggeri, og så stiger grundpriserne og så stiger håndværker priserne, og det er det vi er ved at se lige for tiden. Grundpriserne er på vej op, håndværker priserne er ikke helt kommet med endnu, men det rør også på sig, og når det så sker så kan private, som ikke er underlagt det samme maksimumbeløb de kan bare sælge det tilsvarende dyrere, og det kan man godt når det går godt, og så halter de almene bagefter (Bilag 2: 6). Dette er et godt eksempel på den nuværende situation i Københavns Kommune, hvor mange private investorer bygger i bl.a. Nordhavnen fordi der er stor efterspørgsel på boliger, hvilket øger prisen på boliger jf. Figur C. Da nybyggeriets omfang afhænger af forholdet mellem priser på eksisterende boliger og byggeomkostninger (grundpriser og håndværkerpriser) har det været rentabelt for private investorer at bygge netop nu (Socialministeriet 2006: 153). Dette vanskeliggør situationen for den almene boligsektor, idet de ikke har samme mulighed for at imødegå markedets principper. 49

56 Figur C: Prisudviklingen på ejerlejligheder i København kilde: Home & Danske Bank Den geografiske placering har også noget at sige ift. den årlige gennemsnitsleje, da lejen på almene boliger altid har været højere i Københavns Kommune end i de resterende områder i Danmark (Socialministeriet 2006: 15). Dette skyldes bl.a. at udgifter til renter og afdrag på optagne lån ved byggeriernes finansiering har været højere fordi grundprisen er højere, og da udgifter på ejendomsskatter i Københavns Kommune ligeledes har været højere end andre steder i landet (Socialministeriet 2006: 15). Dette kan også ses ved opførelse af nybyggeri, hvor det generelt antages at huslejeforskellen mellem nyere alment byggeri og det øvrige almene byggeri er større, end hvad der kan henføres til kvalitetsforskellene (Socialministeriet 2006: 22). Byggerier opført i 1970 erne har bedre forudsætninger i konkurrencen end nybyggeri, da huslejen ikke overstiger kvaliteten af byggeriet. Ift. byggerier fra perioden , der står mere svagt i konkurrencen, da huslejen kan forekomme højere end kvaliteten, hvilke vil sige der er tale om negative huslejespænd: (...) Det er jo det der har været udfordringen i Nordhavnen. Når vi skal bygge så må det maks. koste de her ca pr. kvadratmeter. Det kan lyde af mange penge, men det er nødvendigvis ikke mange penge. Hvis kommunen så siger at vi skal betale kr. pr. kvadratmeter byggeri bare for grunden jamen så er vi så langt nede på det restbeløb der er tilbage så hvis man overhovedet kan få et byggeri op at stå, så er den kvalitet ringe (Bilag 2: 3). Her refererer Michael til maksimumsbeløbet, den almene boligsektor må bygge for, der vanskeliggør og måske helt udelukker at bygge på de mere attraktive grunde i Københavns Kommune: (...) der er udlagt indtil videre to stykker jord derude der faktisk er lokalplanlagt til at være alment. Hvis de så skal sælge den jord på de samme vilkår som nabogrunden er solgt på, så kan vi ikke være 50

57 med længere. Vi kan simpelthen ikke betale så høje grundpriser som man normalt ville kunne gøre på det private marked. Indtil videre har det haft det udfald at der, selvom der er blevet udlagt to grunde til alment byggeri, så har det ikke kunne realiseres. Så hvis kommunen gerne vil have at vi skal realisere det inden for maksimumbeløbet, så må de også renoncere på de krav de har til en grundpris (Bilag 2: 3). Dette er et stort paradoks i forsøget på at integrere de almene boliger på disse grunde, fordi kommunen rent faktisk er udbudspligtige på salg af deres aktiver. Så når de skal sælge grundene, skal de tjene skatteborgerne bedst muligt ved at sælge jorden til den markedspris der nu er gældende. Der eksisterer dog en væsentligt større risiko knyttet til investeringer i ejerboliger for det enkelte individ, ift. at et tidligt salg kan medføre store økonomiske omkostninger. Så for folk med stor flyttehyppighed er lejeboligerne, alt andet lige, mere attraktive da man hovedsageligt kun er bundet til en tre måneders opsigelsesperiode. Dermed muliggør de almene lejeboliger en relativ let og billig flytning, hvis behovet for hurtig boligtilpasning opstår. Udover de mere generelle årsager til valget mellem at bo i alment eller købe lejlighed, eksisterer der også de normale markedsvilkår for konkurrencen mellem det almene og private. Her vil efterspørgslen på grunde simpelthen gøre det umuligt, at gøre det rentabelt for de forskellige private aktører at opføre almennyttige boliger. Prisudviklingen på grundpriser i Københavns Kommune er stigende, og det forventes jf. det kvantitative metodeafsnit at endnu flere mennesker i fremtiden vil flytte til kommunen. Københavns Kommune estimerer, at der i 2025 vil bo mennesker i kommunen. Dette er mere end i dag (KK ). For at få plads til borgerne skal der bygges ca flere boliger (Ibid.). Der er allerede pres på grundpriserne nu, fordi rigtig mange vil flytte til Københavns Kommune (Bilag 2: 6). Derfor vil den fortsatte efterspørgsel også fortsætte med at presse grundpriserne og ejendomspriserne opad. Markedet er stadig ved at samle sig efter finanskrisen, men fra februar til marts i år, steg prisen på ejerlejligheder i København 1750 kr. pr. kvadratmeter (TV2, ). Derfor er der behov for tiltag, der kan sikre, at også folk med færre økonomiske ressourcer har adgang til en bolig af rimelig kvalitet og beliggenhed. Dette er svært uden regulering. 51

58 6.3 Boligsikring Staten har forsøgt at regulere boligmarkedet, så også mindre bemidlede mennesker har mulighed for at få adgang til bedre boliger. Reguleringen finder sted bl.a. i form af boligsikringen. Boligsikringen er en variabel økonomisk støtte, du kan få hvis din lejebolig har eget køkken (BL ). I 2013 var den varierede støtte på mellem 248 kr. og 3617 kr. om måneden (Ibid.). Boligsikring er en måde at prøve og mindske den indkomst, der er krævet for at have råd til at bo i en lejebolig, herunder en almen bolig. Dog tyder det på, som vi vil fremstille i dette afsnit, at boligsikringen i dag er mest attraktivt for husstande med én voksen. Som vi viste i afsnit tre om de anvendte kvantitative metoder, er den gennemsnitlige indkomst for en enkelt person under boligstøtte-grænsen i alle aldersgrupper. Kigger man på husstandssammensætninger med to voksne ser det anderledes ud. Som Tabel H viser, er der ikke meget forskel på hvor meget indkomst husstanden må have, og har du børn der har indkomst, kan dette også blive medregnet. Det lader til at det primært er den boligsociale opgave med at sikre boliger til enlige forældre, boligstøtten har fokus på. Personer i 1 voksen 1 voksen 1 voksen 1 voksen 2 voksne 2 voksne 2 voksne 2 voksne 2 voksne ejendommen & 1 barn 2 børn 3 børn 1 barn 2 børn 3 børn 4 børn Bruttoetageareal 65 maks. du kan få boligstøtte for: Husleje maks. andel af den, som du kan få ca.6417 kr 6742 kr pr 7058 kr pr 7383 kr pr 6417 kr pr 6742 kr pr 7058 kr pr 7383 kr pr 7700 kr pr boligstøtte af: pr måned måned måned måned måned måned måned måned måned A. Indkomst maks for at få boligstøtte: Tabel H: Boligstøtten 2013 Kilde: BL:Danmarks Almene boliger Som det fremgår af Tabel H, er det altså ikke muligt for en enlig mor med et barn, at kunne få en almen bolig til over 1100 kr. pr m² eller ca kr. i husleje pr måned, som prisen fx er i Teglværkshavnen for en lejlighed på 75 kvm (Politiken.dk ). Derfor er reguleringen ikke 52

59 tilstrækkelig til at kunne gøre almene boliger i nyere attraktive områder tilgængelige for alle lag i samfundet. Samtidigt er der et hul mellem den indkomst du max må have, og den indkomst du skal have for at kunne bo i attraktive områder, hvis du skal ud og låne pengene i en bank. Bor du således to voksne, der hver tjener over kr. pr. år før skat, kan du ikke længere få boligstøtte. Samtidigt har du langt fra råd til at købe lejlighederne i de nybyggede områder, eller bare i Københavns Kommune hvor den gennemsnitlige kvadratmeterpris er omkring kr. (Figur C). Således vil en 85 kvm. bolig i Københavns Kommune koste over 2.5 mio. kr. Figur D viser den gennemsnitlige husleje pr. kvm. om året i almene boliger i Københavns Kommune i 2007 og 2011 (KK.dk ). Vi kan her se, at kun almene boliger bygget før 1980 har et prisniveau der ligger under den månedlige husleje, der kræves for at få boligstøtte til to personer i en lejlighed på 85 kvm. Dette er dog et bevidst valg fra Lejerbo og SAB s side at bygge relativt dyre boliger; de har ønsket at få fat i en gruppe der skal købe lejlighed for første gang, som har set disse boliger som et alternativ - også set i lyset af de ustabile boligmarked i København (Politiken.dk ). Eksemplet i dette kapitel understøtter det faktum, at byen bliver mere opdelt, hvilket de almene boligselskaber tilsyneladende er helt klar over. Dette fremgår også af de foretagne interviews, der analyseres i afsnit 7.0 Planlægningen af almene boliger i Københavns Kommune. Figur D: Huslejeudvikling for almene familieboliger 2007 og 2011 I Københavns Kommune (2012 priser) Kilde: Københavns Kommune 53