Indhold 1. Indledning Problemfelt Problemformulering og underspørgsmål Afgrænsning Metode

Transkript

1

2 Abstract Dette projekt handler om den almene boligsektors placering i Københavns Kommune historisk, i dag og i fremtiden. Ud fra et normativt ideal om mangfoldighed i byen, kritiseres de senere års udvikling ift. øget entrepreneurialisme i planlægningen og nye planlæggerroller, der også har haft indflydelse på den almene boligsektor. Projektet anvender i analysen både kvalitative og kvantitative metoder for at belyse problemstillingen. Til at belyse og forstå problemstillingen i en større kontekst, benyttes David Harveys teori om henholdsvis urban managerialism og entrepreneurialism samt Karina Sehesteds teori om fire forskellige planlæggerroller: manageren, markedsplanlæggeren, den faglige udviklingskonsulent og procesplanlæggeren. Projektet undersøger desuden hvordan den almene boligsektor forholder sig til de markedsvilkår og planlægningsrammer, der er i dag er ift. opførsel af nye almene boliger i Københavns Kommune. Projektet konkluderer bl.a. at den almene boligsektor er med til at skabe en segregeret by, når de bygger nye almene boliger i områder med meget høje grundpriser. Desuden konkluderes der at den almene boligsektor prøver at forny sig ift. markedsvilkårene. Afslutningsvis diskuteres hvordan paradokset om den almene boligsektors nye placering på boligmarkedet i København kan løses, og et af de væsentligste forslag er i den forbindelse at det kræver politisk handling fra både de almene boligselskaber, kommunen og regeringen ift. at kunne sælge grunde billigere end markedsprisen og kunne stille krav til entreprenørerne om at bygge en vis andel alment.

3 Abstract This project examines the public housing sectors placement in Copenhagen historically, presently and in the future. From a normative ideal of diversity in the city, the project criticises the recent years of development in proportion to increased entrepreneurialism in the planning of Copenhagen and new planning roles which also have an impact on the public housing sector. In the analysis, the project makes use of both qualitative and quantitative methods to illustrate the problem. David Harvey s theory of respectively urban managerialism and entrepreneurialism as well as Karina Sehested theory of four different planning roles: the manager, marketing planner, professional development consultant and the process scheduler, are used to understand and exemplify the problem in a larger context. The project also examines how the public housing sector is related to the market conditions and the planning boundary conditions, which exist today in relation to the construction of new public housing buildings in the city of Copenhagen. The project concludes that building of new public housing in areas with high land prices helps the development of a segregated city. Furthermore, it is concluded that the public housing sector is trying to innovate in relation to market conditions. Finally the project discusses how the paradox of the public housing sectors new role and position in the housing market of Copenhagen can be solved. The main proposal in this case, is that it requires political action by both public housing associations, local authorities and government in relation to sell land cheaper than the current market prices and to ensure that the contractors build a certain amount of public housing buildings in the attractive areas of Copenhagen.

4 Indhold 1. Indledning Problemfelt Problemformulering og underspørgsmål Afgrænsning Metode Kvalitativ metode Forskningsinterview Eliteinterviews Planlægning af interview og valg af interviewpersoner Kritik af interviewpersoner Kvantitativ metode Teori Urban managerialism, entrepreneurialism og kommunal planlægning i dag Byplanlægning i dag Forholdet mellem teori og empiri Boligbyggeri som regulator Jordrente Kapitalvindingsskat Grundskyld Ejendomsskat Ejendomsvurdering Boligbyggeriet som konjunkturregulator Opsamling Boligbevægelsen Industrialisering i Danmark Bolig- og arbejdsvilkår i slutningen af 1800-tallet Staten griber ind i boligproblemet De første almennyttige boligforeninger Første Verdenskrigs indflydelse på boligpolitikken Fællesorganisationen og det almennyttige byggeri Anden Verdenskrig: Bolignød og socialt boligbyggeri Efterkrigstiden...32

5 5.9 Boligstøtteloven af Reduktion af statslån og øget grund spekulation Boligreform og kraftig forøgelse af byareal Ændring i befolkningsfordelingen Kraftig inflation og udlejningsproblemer i den almene boligsektor København Statens involvering i byen Investorernes indtog i byen Nye dilemmaer Kommune vs. stat Opsamling Markedsvilkår og regulering Landsbyggefonden Den almene boligsektors konkurrenceevne Boligsikring Opsamling Planlægningen af almene boliger i Københavns Kommune Den almene borger i København Negativ diskurs Privat ejendomsret og hybriden Almen Bolig Nye almene byggerier til de mange nye beboere i Københavns Kommune Alment byggeri i Nordhavnen set i lyset af entrepreneurialismen Det politiske mål om 20 % almene boliger i Københavns Kommune Er København præget af entrepreneurialisme - og i så fald, hvilke konsekvenser har det så for byen? Opsamling Fremtiden for den almene boligsektor i Københavns Kommune KAB Lejerbo LLO Tænketanken BYEN Konklusion Perspektivering...79

6 11. Litteraturliste Bilag Bilag 1 Interview med udviklings- og byggechef i Lejerbo, Mia Manghezi Bilag 2 Interview med byggechef for KAB, Michael Nielsen-Elgaard Bilag 3 Interview med Helene Toxværd, LLO (Lejernes Landsorganisation)... 1

7 1. Indledning 1.1 Problemfelt Danmarks første almene boliger kan spores tilbage fra starten af 1900-tallet (Blboligen.dk ), hvor disse byggedes med henblik på at skabe gode og sunde boliger til den mindre bemidlede borger. Vi vil i dette projekt undersøge hvorledes Københavns Kommune anvender entrepreneurialisme i den fysiske planlægning samt hvordan den almene boligsektor klarer sig under konsekvenserne af dette. Lægeforeningens boliger, som blev opført i 1850 erne, var det første eksempel på sunde boliger til en bestemt befolkningsgruppe. Det er med afsæt i filosofien bag disse, at den almene boligsektor har udviklet sig (Hangaard et al. 2011: 9). Den almene dansker tilhørte i slutningen af 1800 tallet og starten af 1900-tallet arbejderklassen og arbejdede i landbrug - og i stigende grad på fabrikker i byerne. Danmark gennemgik en stor forandring i 1950 erne. Både ift. økonomi og beskæftigelse gik Danmark fra at være et landbrugssamfund til et industrisamfund. Det medførte en større grad af urbanisering, idet mange flyttede fra landet til byen for at få arbejde, og der opstod dermed et behov for gode boliger i byen. 1950'erne blev startskuddet til en vækstperiode uden lige. Selvom Danmark var i en svær økonomisk tid, resulterede den store tilvækst i byen og dermed presset på boligsektoren, i et byggeri der, trods sit sparsomme ydre, har skabt fundament for et kvalitetsudbud af sunde, almene boliger (Hangaard et al. 2011: 9). I 1970 blev Danmarks sociale byggerier sammenlagt med de almene boliger, som således fik til opgave at være sikkerhedsnet for mennesker med meget lav indkomst og socialt udsatte mennesker (Groes et al. 2003: 42). I slutningen af 1900-tallet har Danmark bevæget sig fra dette industrisamfund til videnssamfund. Efter det økonomiske boom i erne, har den almene dansker opnået større velstand, og bor i større grad i selvejet ejendom, der samtidigt fungerer som fremtidig økonomisk sikkerhed, da boligmarkedet indtil finanskrisen i 2008 har været anset som et sikkert sted at investere og forrente kapital (Lind og Møller 1994). Samtidigt er mængden af husstande i samfundet stigende, og København er ved at være udbygget (Groes et. al 2003: 43). Dette lægger pres på grundpriserne, der betinger finansieringen og skal gøre det muligt (og helst attraktivt) at bygge en almen bolig frem for en anden type bolig. I dag er boligmarkedet i Københavns Kommune i høj grad præget af en neoliberal økonomisk tankegang om privat ejendomsret, hvilket i nogen grad har gjort byen til en vare og vækstmotor på 1

8 det globale marked, frem for en by til gavn for den almene borger (Information ). Her er der især tale om dannelsen af de ensformige boligområder og rigmandsghettoer, grundet den almene boligsektors svære vilkår i et kapitalistisk boligmarked styret af udbud og efterspørgsel. Konsekvensen heraf er, at de områder der er attraktive, har høje grundpriser hvilket gør det økonomisk svært at bygge billige almene boliger. Derfor har den socialdemokratiske overborgmester Frank Jensen ønsket nye tiltag i planloven, der skal sikre 20 % alment boligbyggeri for lavindkomstgrupper - også på de mere attraktive grunde i København som fx i Nordhavnen. Reguleringen i planloven er ønsket fra kommunens side, da man gerne vil undgå segregering og ønsker en storby med diversitet og vedvarende social bæredygtighed, frem for en skæv by med kvarterer kun for eliten - selvom den borgerlige side ville kalde dette for ekspropriation og krænkelse i den private ejendomsret (Information - Planlov: ). Selvom overborgmestrene i København siden Viggo Christensen ( ) alle har været socialdemokrater, og den politiske konstellation dermed har været forholdsvis stabil (Holger, B. 2010: 4), har manglen på indflydelse i planloven gjort det svært for kommunen at regulere boligmarkedet ift. den almene boligsektors priser på husleje. Et sådant indgreb i planloven kræver politiske tiltag fra Folketinget. Derfor har byudviklingen i Københavns Kommune i højere grad været præget af de forskellige aktørers samarbejdsevne og vilje til at realisere de politiske mål til gavn for byen. Masterplaner for fx Nordhavnen er udviklet af en bygherre. I eksemplet med Nordhavnen er det By og Havn der er bygherre. By og Havn er en virksomhed oprettet i 2007, som interessentselskab (By og havn - Om by og havn ). Dette selskab har en række aktionærer, hvis investering skal give højest mulig profit, hvorfor selskabets overordnede interesse er at få maksimal profit ud af bl.a. Nordhavnsprojektet. Dette har resulteret i, at kommunens interesser har været svære at imødekomme, da aktører som By og Havn I/S i stor grad har den største adgang til kapitalen i byen, og derfor besidder en magt der gør deres interesser gældende i de fleste scenarier. Denne forandring i den urbane kontekst har dermed påvirket byudviklingen i en retning af større opdeling mellem rig og fattig i Københavns Kommune. Det er især samfundsgrupper med lav indkomst, der i stigende grad bliver ekskluderet fra byens kapitalattraktive områder, for at gøre plads til de aktører der opkøber og bruger grundene for at skabe merværdi og varetage egne økonomiske og politiske interesser. Dermed kan man diskutere hvorvidt denne udvikling er en falliterklæring som samfund, hvis man ikke kan varetage fællesskabet i byen ift. planlægningen for det kollektive bedre. 2

9 I den stigende globale konkurrence mellem de moderne metropoler både nationalt og internationalt, er det nært at spørge sig selv, hvor den almene boligsektor, der er stærkt reguleret, hører hjemme. Globaliseringen har medført at mennesker, firmaer og kulturer bevæger sig på tværs af hele kloden. Således er det op til den enkelte by at være attraktiv ift. kapital udefra. Dette har siden 1970 erne, ifølge kulturgeograf David Harvey, været forsøgt sikret gennem urban entrepreneurialisme frem for velfærdsplanlægning. Det har forskudt en del af planlægningsmagten fra stater og kommuner til lokale aktører og private investorer med stor økonomisk kapital. Københavns Kommune valgte i starten af 1990 erne at sælge store dele af kommunens grunde til netop storkapitalen, for at vende den negative økonomiske udvikling der fulgte efter oliekrisen. Kommunen fik på denne måde vendt budgettet til det positive, men på bekostning af indflydelse på byggegrunde i store dele af København (Skriver 2014). Netop den almene bolig har i mange år været præget af en negativ ghetto-diskurs italesat af den tidligere VK-regering i 00 erne, eksempelvis via Ghettostrategien fra 2010, men henvender sig i dag i større grad til et økonomisk stærkere segment i byerne i form af nyopførte almene boliger med havudsigt bl.a. i Sluseholmen og i Ørestaden. Vi anser denne tendens for paradoksal, idet den almene boligsektor som udgangspunkt bygger boliger for alle - men her specifikt kun henvender sig til den økonomisk stærke del af befolkningen i storbyerne. Denne tendens bliver i øjeblikket debatteret meget og bl.a. derfor finder vi det interessant at undersøge og bidrage til vidensproduktionen omkring den almene boligsektors rolle i København i dag - og i fremtiden. Det gør vi på baggrund af en bekymring for at størstedelen af de nybyggede lejligheder i København, både almene og private, i stigende grad vil skabe segregering i byen mellem økonomisk stærke og økonomisk svage grupper. Derfor finder vi det relevant at undersøge den almene boligsektors placering i de i stigende grad markedsliggjorte, globale storbyer og herunder undersøge hvem den almene borger i København er i dag - og hvem det bliver i fremtiden. 1.2 Problemformulering og underspørgsmål I hvilken sammenhæng er den almene boligsektor opstået og hvilken plads har den i den markedsliggjorte by i dag og i fremtiden? 1. Hvorfor og hvordan opstod den almene boligsektor? 3

10 2. Hvem er den almene borger for KAB og Lejerbo? Og hvordan forholder de, LLO og KK sig til de rammer for planlægningen af almene boliger, som der er i dag? 3. Er København præget af entrepreneurialisme - og i så fald, hvilke konsekvenser har det for byen? 4. Skal og kan den almene boligsektor forny sig? Og i så fald hvordan? 1.3 Afgrænsning Der findes i Danmark omkring 550 forskellige almene boligorganisationer fordelt omkring i landet. Disse organisationer bestyrer tilsammen ca forskellige afdelinger med i alt boliger (Bl.dk ). En million, eller ca. hver femte indbygger, bor i dag i en almen bolig, og den almene boligsektor spiller således en afgørende rolle på det danske boligmarked. Vi har i projektet valgt at sætte fokus på, hvilke udfordringer de almene boligorganisationer står overfor i Københavns Kommune. Dette er gjort bl.a. ud fra et nærhedsprincip, idet alle vores informanter bor og arbejder i København - ligesom vi selv gør. Desuden har vi afgrænset os til kun at arbejde med Københavns Kommune, da projektet ellers ville få et uoverskueligt omfang. Man taler i dag om en dualisme inden for den almene boligsektor i form af at lejlighederne blive mindre og mindre attraktive uden for storbyerne, men enormt attraktive (også for den økonomisk stærke del af befolkningen) i storbyerne. Det har betydet at store afdelinger i de mindre byer i Danmark står tomme, hvilket også understreges af lektor Bo Vagnby fra Aalborg Universitet: Den almene boligsektor er ved at blive splittet i to. Boligsektoren fornyer og opgraderer boliger i byerne og opfører nyt byggeri på havnefronter. Samtidig flytter mange fra de utidssvarende lejeboliger i udkantsområderne (Information ). Denne dualisme ville være enormt interessant at undersøge nærmere, men vi har i dette projekt valgt at gå i dybden med den sociale segregering i København, som den nye tendens til at bygge relativt dyre prestigeprojekter i den almene boligsektor potentielt kan medføre. Derudover opfatter vi København som en særlig interessant by at undersøge pga. den øgede entrepreneurialisme, der har været gældende globalt siden 1970 erne og som vi også mener at kunne se tendenser af i Københavns Kommune. 4

11 2. Metode 2.1 Kvalitativ metode I projektet gør vi brug af den videnskabelige kvalitative metode i form af eliteinterviews med aktører, der på hver deres måde er involveret i boligbyggeri og/eller forholdene for lejere. Alle interviews er foretaget som forskningsinterview, som uddybes i nedenstående Forskningsinterview Det kvalitative forskningsinterview anvendes, når man ønsker at gå i dybden med en enkelt persons vurdering og opfattelse af et givent emne. Steinar Kvale beskriver forskningsinterviewet som en professionel samtale (Brinkmann og Kvale 2009: 18). Formålet er her er generere viden om et emne, som både interviewer og den interviewede interesserer sig for (Brinkmann og Kvale 2009). På denne måde lægges der i forskningsinterviewet vægt på, at man har at gøre med et inter-view, altså at intervieweren og den interviewede deler synspunkter med hinanden (ibid.). Således er det vigtigt at der er en god relation mellem de to parter, da det er i samspillet mellem disse at viden skabes (ibid.). I den sammenhæng må det vurderes som en selvfølge at intervieweren forinden har sat sig ordentlig ind i det pågældende emne, da dette bl.a. har indflydelse på de spørgsmål man stiller og i refleksionen over, hvordan disse bruges til at besvare den overordnede problemformulering i opgaven. Desuden er det vigtigt at tænke over den interviewedes rolle i problemstillingen: hvorfor har man valgt at interviewe netop denne person? Hvilken (ekspert)viden kan den interviewede bidrage med, som man ikke kunne have opnået fra andre, etc. Forskningsinterviewet kan godt minde om det journalistiske interview, da dette handler om at dække vigtige begivenheder i samfundet (Brinkmann og Kvale 2009: 18). Dog handler det journalistiske interview om at informere om en aktuel begivenhed i samfundet og det bliver ofte brugt i pressen, hvorimod forskningsinterviewet i højere grad skaber en mere generel viden om et emne, som ikke nødvendigvis er særligt oppe i tiden (Brinkmann og Kvale 2009) Eliteinterviews Ved eliteinterviews er den interviewede ekspert inden for det pågældende område. Denne ekspertviden bunder ofte i deres stilling som chef, projektleder ol. inden for et bestemt embede, hvilket også er tilfældet med interviewpersonerne i denne opgave. 5

12 En vigtig fordel ved eliteinterviews er, at den interviewede er vant til at blive spurgt ind til hans/hendes opfattelse af en bestemt problemstilling (Brinkmann og Kvale 2009). På den måde kan interviewpersonen have nemt ved at svare på interviewerens spørgsmål. Derudover kan den interviewede ofte være med til at afklare og åbne op for nye interessante problemstillinger, ligesom vi også har erfaret. I eliteinterviews kan interviewpersonen, mere eller mindre eksplicit, have forberedt hvordan han/hun vil svare på spørgsmålene (hvis disse er blevet sendt til personen i forvejen) for på den måde at tydeliggøre bestemte synspunkter, som det er vigtigt for interviewpersonen at kommunikere ud (Brinkmann og Kvale 2009). I sådanne tilfælde kan intervieweren forsøge at provokere den interviewede med uventede opfølgende spørgsmål, som kan lede interviewet i en anden retning. Dette kan, som vi også har oplevet, være vanskeligt. Man kan ofte opleve at eksperten, qua hans/hendes rolle som ekspert i interviewet, fører interviewet i en bestemt retning. Det er derfor vigtigt, at man som interviewer hele tiden holder sig for øje, hvilken viden man søger, så man kommer igennem de forberedte interviewspørgsmål og ikke bare lader sig rive med af eksperten (Brinkmann og Kvale 2009). Dog er det, som tidligere beskrevet, en god ide at forholde sig åbent til interviewets progression, da eksperten gennem sine udtalelser, kan lægge op til nye interessante spørgsmål Planlægning af interview og valg af interviewpersoner Eliteinterviewene i opgaven er foretaget med to eksperter inde for de almene boligforeninger, henholdsvis udviklings- og byggechef i Lejerbo, Mia Manghezi, og byggechef hos KAB, Michael Nielsen-Elgaard. Desuden har vi valgt at interviewe landsformanden i LLO, Helene Toxværd. Baggrunden for alle interviewene har været at undersøge, med fokus på Københavns Kommune, hvordan situationen for den almene boligsektor er i dag og hvem man bygger til. Derfor har temaerne for spørgsmålene i alle interviewene været: Hvem er den almene borger i dag? Hvordan forholder I jer til de stigende grundpriser, som vi i dag oplever i København? Hvordan undgår man en opdelt by? Hvordan skaber man en bedre grobund for den almene boligsektor i fremtiden? Ved at have samme temaer i hvert interview og stille (stort set) de samme spørgsmål til interviewpersonerne, belyses problemstillingen fra flere forskellige vinkler, hvilket bidrager til en 6

13 mere nuanceret analyse og diskussion i opgaven. Lejerbo og KAB er bl.a. valgt fordi begge boligforeninger er involveret i de nye boligbyggerier i Sluseholmen og i Ørestaden. Her har det været centralt for os at spørge ind til boligforeningernes incitament for at bygge relativt dyre almene boliger, og om de mener at alment boligbyggeri i områder som disse er med til at skabe rigmandsghettoer. Vi har ønsket at belyse, hvilke kommunale og statslige rammer de almene boligforeninger er underlagt, og hvilke handlemuligheder de har inden for disse rammer i deres forsøg på at skabe nye attraktive boliger til den almene borger. Interviewene giver os et indtryk af samarbejdet mellem kommunen, de almene boligforeninger og LLO (Lejernes Landsorganisation). I forlængelse heraf diskuterer vi i interviewene fremtiden for den almene boligsektor med fokus på Københavns Kommune, og berører i den forbindelse spørgsmålet om en øget statslig regulering af boligmarkedet er nødvendig, hvis den almene boligsektor også fremover skal kunne opføre billige boliger til den almene borger. Denne problemstilling rejses især i interviewet med landsformanden i LLO. Alle interviews har en semistruktureret opbygning (Brinkmann og Kvale 2008), da vi gennem de forberedte spørgsmål sætter rammerne for interviewet, men samtidigt forholder os åbne til at interviewpersonerne kan hive det i en anden retning. Interviewenes eksplorative karakter er anvendt, fordi vi håbede, at der via denne metode, ville opstå nye interessante problemstillinger, der kunne arbejdes videre med i projektet. I det eksplorative interview arbejdes nemlig ud fra en åben og ikkeplanlagt struktur, hvor man præsenterer et spørgsmål eller problemstilling for den interviewede, hvis svar man dernæst følger op på (Ibid.) Kritik af interviewpersoner Som det fremgår af ovenstående og bilag 1-3 repræsenterer interviewpersonerne i høj grad den ene side af problemstillingen, forstået således at de alle taler lejernes sag og er fortalere for, i større eller mindre grad, en større mangfoldighed i Københavns Kommune. Vi har forgæves forsøgt at få kontakt til Overborgmester Frank Jensen og den nye Teknik- og miljøborgmester Morten Kabell for på den måde at beskrive problemstillingen fra et andet led, da Københavns Kommune fungerer som en form for bindeled mellem bl.a. LLO og de almene boligforeninger og Folketinget. Interviews med disse personer kunne have givet et (større) indblik i hvilke forhandlinger, der finder sted mellem kommunen og Folketinget ift. bypolitikken og en evt. regulering i planloven. Derudover ville det have været interessant at interviewe planlæggere fra By og Havn, der er involveret i fornyelsen af Nordhavnen, for at belyse deres tanker ift. den almene boligsektor i den markedsliggjorte by. Desuden ville det være nærliggende at spørge ind til samarbejdet mellem By og Havn og kommunen for at belyse 7

14 planlægningsprocessen. I samme forbindelse ville det være interessant at høre om By og Havns vurdering af Københavns Kommunes udvikling ift. entrepreneurialisme. Samlet set ville dette have højnet opgavens validitet, da inddragelse af flere aktører med forskellige interesser og holdninger bidrager til et bredere syn på problemstillingen og derudover til en mere nuanceret diskussion. Dog mener vi, at vi gennem det anvendte materiale fra By og Havn og Frank Jensens udtalelser på området og ved at stille kritiske spørgsmål til interviewpersonerne, sikrer projektets validitet og faglige niveau. 2.2 Kvantitativ metode Kvantitativ data er en videnskabelig forskningsmetode, der er relevant at benytte ift. at belyse et fænomens udbredelse i større skala end det er muligt ved kvalitative interviews og kan helt overordnet benyttes, når man forsøger at gøre et forskningsfelt målbart (Ejrnæs ). På denne baggrund kan statistikker fra valide kilder bruges aktivt til at belyse en problemstillings størrelse og omfang og til at underbygge og forstærke argumentationer. Dog siger kvantitativ data ikke nødvendigvis hvad, der betinger netop et fænomens udbredelse, hvorfor man med fordel kan benytte sig af både kvalitative og kvantitative metoder i samspil for at opnå den højest mulige erkendelse og forståelse af en problemstilling. I projektet anvendes hovedsageligt deskriptiv statistik lavet på baggrund af Danmarks Statistiks databank, Statistikbanken. Danmarks Statistik er statsligt ejet og er den centrale upartiske myndighed inden for indsamling, bearbejdning og offentliggørelse af dansk statistik (DST ). Statistikkerne benyttes især til at give et overordnet billede af Københavns Kommunes befolkningssammensætning i dag og i fremtiden, idet det forudses at flere vil flytte til, og blive boende i, kommunen i fremtiden. Dette medfører selvfølgelig også en større efterspørgsel på boliger i byen. Således kan tendenserne inden for befolkningsfremskrivningerne og opførsel af priserne på flere boliger, herunder almene boliger, sammenholdes statistisk. Desuden benyttes deskriptiv indkomststatistik over forskellige aldersgrupper i København til at belyse, hvem der har mest økonomisk kapital til rådighed og dermed også har råd til at bo i nyere og dyrere alment byggeri som fx Nordhavnen. 8

15 2.2.1 Københavns Kommunes befolkningsudvikling Tabel A: Folketal summarisk efter tid. København Kilde: Danmarks Statistik I Tabel A: Folketal summarisk efter tid. København Kilde: Danmarks Statistik fremstilles Københavns folketal siden Her fremgår det tydeligt at industrialiseringen medførte stor tilflytning til København, hvilket gennemgås i den historiske gennemgang senere i projektet. Befolkningstallet peakede ifølge tabellen i 1950, hvorefter det faldt drastisk indtil starten af 1990 erne. Siden da er befolkningstallet i Københavns Kommune steget meget markant. Ift. tabellen skal der tages højde for Københavns ekspansion arealmæssigt efter voldene bliver nedlagt. 9

16 Tabel B: Folketal 1. januar efter tid Københavns Kommune Kilde: Danmarks Statistik I Tabel B fremgår det, at der har været en eksponentiel stigning i beboere i Københavns Kommune siden især 2009 og frem til i dag. Der er blevet ca flere indbyggere i Københavns Kommune hvert år siden Denne udvikling må nødvendigvis presse det københavnske boligmarked jf. den øgede efterspørgsel på boliger som en øget tilflytning giver. Der bliver således behov for flere nyopførte boliger, herunder almene boliger i København Kommune. 10

17 Tabel C: Folketal den 1. i kvartalet efter køn og alder. København, 2014K1 Kilde: Danmarks Statistik Tabel C er en befolkningspyramide, der viser befolkningstallet i Københavns Kommune i 1. kvartal i Tabellen viser befolkningssammensætningen i kommunen og giver et klart billede af, at en stor del af de københavnske borgere er mellem 20 og 30 år - altså er forholdsvis unge. 11

18 Tabel D: A-indkomst i alt efter alder i København Kilde: Danmarks Statistik Tabel D viser den gennemsnitlige årlige A-indkomst for forskellige aldersgrupper i Københavns Kommune. Her fremgår det at befolkningen mellem 35 og 49 år har den højeste indkomst i kommunen, og at de unge under 30 år har en væsentlig lavere indkomst end dem mellem 35 og 49 år. Sammenholdes Tabel D med Tabel C, er der en tendens til at der bor relativt mange unge med en relativt lav indkomst og en mindre andel over 35, med den højeste gennemsnitlige indkomst i Københavns Kommune. Dvs. at den aldersgruppe der er flest af (de årige), har en væsentligt mindre indkomst at benytte til bl.a. husleje. Dette kan være problematisk ift. at der mangler boliger til især unge i København, når de nyopførte lejligheder i den almene boligsektor ligger relativt højt jf. bilag 1-3. Statistikken skal dog læses og forstås i lyset af at de ikke tager højde for outliers - altså indkomster der trækker gennemsnittet op - eller i modsatte fald ned. Her havde det været mere retvisende, hvis statistikken tog udgangspunkt i medianindkomsten som netop tager højde for outliers. Pointen her er blot at belyse at der er stor efterspørgsel på boliger i Københavns Kommune fra den unge del af befolkningen med en relativt lav indkomst og at det er paradoksalt, idet de nye byggerier har en højere pris end størstedelen af de unge har råd til. Desuden fremgår det ikke af statistikken at også de ældre aldersgruppers indkomst ikke tager højde for store udsving - der kan således også være store forskelle 12

19 her ift. indkomst fx mellem kontanthjælpsmodtagere og administrerende direktører, der ikke afspejles i statistikken. Igen er pointen blot at belyse at det særligt er de unge og de økonomisk begrænsede, der har brug for boliger, der er tilsvarende deres indkomst - og at den gruppe ikke har mulighed for at flytte til et nybygget område med høje huslejepriser som fx Sluseholmen, Ørestaden og snart Nordhavnen. Tabel E: Befolkningsfremskrivning efter tid i København. Kilde: Danmarks Statistik Udviklingen, der ses i Tabel A ift. at flere er flyttet til København de senere år, vil ifølge befolkningsfremskrivningen for Københavns Kommune i Tabel E fortsætte. Her ses en tilnærmelsesvis lineær sammenhæng mellem antal år fra 2014 til 2025 og antal indbyggere i kommunen. Ifølge tabellen vil der i 2025 bo mennesker i Københavns Kommune mod mennesker i dag i Det er en forskel på mennesker, hvilket betyder at der på 11 år forventes en stigning i antal indbyggere i Københavns Kommune på ca. 20 %. Det vil altså sige at presset på det københavnske boligmarked vil fortsætte. 13

20 Tabel F: Befolkningsfremskrivning efter tid i København. Kilde: Danmarks Statistik Tabel F viser endnu engang, at man regner med en fortsat, men dog lidt aftagende, stigning af beboere i Københavns Kommune. Det er således ikke bare en kortsigtet tendens at det er attraktivt at bo i København, men derimod en tendens der forventes at fortsætte, og vare indtil i hvert fald 2040 som det ses i Tabel F. Dette betyder sammenfattende at der er et massivt behov for flere boliger i Københavns Kommune - og ikke kun nye boliger til en relativt høj pris, men især nye boliger som er til at betale med en relativt lav indkomst - som den største aldersgruppe af Københavns Kommunes borgere har. Disse statistikker og tendenser vil løbende i projektet blive anvendt til at underbygge argumenter og problematisere den udvikling, som vi i projektet har kunnet observere i den almene boligsektor. Desuden vil der blive brugt andet kvantitativ data bl.a. ift. at belyse Nordhavnsprojektet, og disse vil løbende blive beskrevet og problematiseret. 14

21 2.3 Videnskabsteoretisk tilgang Projektet placerer sig i det videnskabsteoretiske felt med en realistisk ontologi, men med en epistemologisk konstruktivistisk forståelse af at virkeligheden ikke er givet på forhånd, men i høj grad er præget af sociale interaktioner og førte politikker. Projektet erkender således at der er en faktisk eksisterende verden, men at denne ikke nødvendigvis er den ideelle virkelighed. Virkeligheden i den almene boligsektor i dag i Københavns Kommune strider, ifølge projektet, imod et ideal om plads til alle samfundsgrupper i kommunen, herunder især i nye boligområder som fx Nordhavnen, der risikerer at blive en rigmandsghetto for kun de økonomisk stærke borgere. Projektet har således en klar kritisk holdning til udviklingen inden for den almene boligsektor i Københavns Kommune, som vi anser for problematisk ift. de økonomisk svageste gruppers muligheder for at bo og leve i København - både i dag og i fremtiden. På den måde har projektet et normativt sigte ift. at skabe lige muligheder for alle borgere og ved at kritisere de sociale patologier (Juul et. al 2012) på feltet og belyse, hvordan udviklingen vil komme til at skabe ulighed og segregering på boligmarkedet i København. Projektet finder bl.a. at markedstankegangen og begrænsede muligheder for tilskud til den almene boligsektor, er et resultat af fastfrosne magtforhold, der medfører at den almene boligsektor skal bygge på (næsten) de samme vilkår som private investorer, således at priserne på nye almene boliger bliver forholdsvis høje. Det normative ideal om plads til alle indkomstgrupper i nye almene boliger i København, begrundes bl.a. ud fra teori af David Harvey om at storbyerne i højere og højere grad bliver til et produkt, der skal sælges på det globale marked til de højest mulige markedspriser. Dette medfører højere grundpriser, som det også er tilfældet i København jf. bilag 1-3 og dermed også højere huslejer for borgerne - både i den almene sektor og den private sektor. Projektets normative påstande forsøges løbende begrundet, mens den sociale realitet kritiseres og der stilles afslutningsvis forslag til en fremtidig udvikling inden for den almene boligsektor i København, der i højere grad end i dag vil skabe lighed frem for segregation på boligmarkedet. Projektet læner sig således op ad kritisk teori, hvori samfundsvidenskaben netop har et frigørende sigte og et mål om at være et kritisk spejl, der skal holdes op mod den sociale realitet (Juul et. al 2012: 410). 15

22 3. Teori I følgende afsnit beskrives den anvendte teori i projektet. Vi har fundet det relevant at sætte problematikken vedrørende den almene boligsektors placering i den markedsliggjorte ind i en forståelsesramme baseret på teorier udviklet af kulturgeografen David Harvey. Desuden anvender vi teori af seniorforsker ved KU, Karina Sehesteds, der beskriver fire planlæggerroller i kommunal planlægning i dag. Disse fire roller præsenteres for senere at sætte dem i relation til kommunal byplanlægning i København Kommune og mere specifikt fornyelsen af Nordhavnen. 3.1 Urban managerialism, entrepreneurialism og kommunal planlægning i dag Der har, ifølge David Harvey, været et skift i planlægningen fra managerialism mod entrepreneurialism i urban governance (Harvey 1989). I artiklen From managerialism to entrepreneurialism: the transformation in urban governance in late capitalism diskuterer Harvey forskellene mellem netop disse to paradigmer, og undersøger, hvordan interurban konkurrence skaber outcomes og hvordan skiftet har makroøkonomiske konsekvenser verden over. Han undersøger især, hvad kapitalismen har betydet for urbaniseringen og udviklingen af byer, som både er et produkt og en tilstand af sociale transformationsprocesser præget af den seneste fase af den kapitalistiske udvikling: ( ) I seek more powerful insights into that process of city making that is both product and condition of ongoing social process of transformation in the most recent phase of capitalist development (Harvey 1989: 3). Urban managerialism, eller velfærdsplanlægningen, som prægede planlægningen i byerne fra efterkrigstiden til tidligt i 1970 erne, havde hovedfokus på the local provision of service, facilities and benefits to urban population (Harvey 1989: 3). Planlægningen skulle således give befolkningen en vis service og sikkerhed i form af et socialt sikkerhedsnet sikret gennem velfærdsydelser. Det var således hovedsageligt regeringen, der planlagde til fordel for, og med hensyn til, borgerne. I begyndelsen af 1970 erne skete der globalt, ifølge Harvey, en drejning i planlægningen mod et mere entrepreneurialistisk fokus; byen ses i højere grad som en vare, der skal sælges på det internationale marked og der bliver udviklet: New ways in which to foster and encourage local development and 16

23 employment growth (Harvey 1989:3). Økonomisk vækst og lokal udvikling bliver hermed det overordnede mål med planlægningen frem for at give velfærd til borgerne. Ifølge Harvey har der globalt siden recessionen i 1973 i den kapitalistiske del af verden, været en fælles konsensus om at øget entrepreneurskab i planlægningen, skaber øgede økonomiske fordele og vækst i byerne. Denne globale konsensus finder sted: (...) across national boundries and even across political parties and ideologies (Harvey 1989: 4), altså på tværs af nationale grænser, politiske partier og ideologier. Byen som middel til at komme ud af recessionen, kan ses i lyset af nationalstaternes faldende magt og suverænitet ift. at kontrollere de i højere grad globale flows af penge og ressourcer. Byerne konkurrerer derfor internt på det globale marked på bl.a. deres ressourcer, eksempelvis naturressourcer, humane ressourcer og lokalisering. Det handler altså for lokale kræfter om at tiltrække nye eksterne finansieringskilder, nye investeringer eller nye kilder til beskæftigelsesmuligheder ved at gøre byen så attraktiv som mulig, således at den økonomiske vækst opretholdes eller sikres. Denne udvikling har medført at det i dag ikke kun er regeringer og administrationer, der planlægger byerne, men derimod et kompleks af mange forskellige sociale agenter og private aktører, der mobiliseres og hermed har magt til at organisere det fysiske rum (Harvey 1989). Regeringer og diverse administrationers rolle er nu i højere grad at facilitere og koordinere de mange aktører på området, hvilket står i stor kontrast til velfærdsplanlægningen. Den øgede magt til nye aktører og private investorer, sammen med fokuset på vækst og øget konkurrenceevne, fostrer mange spekulationer ift. udførsel og design, frem for en overordnet rationel og koordineret udvikling fra fx statens side: ( ) it is speculative in execution and design and therefore dogged by all the difficulties and dangers which attach to speculative as opposed to rationally planned and coordinated development (Harvey 1989: 7). Det handler for storbyerne om konstant at være innovative for at stimulere forbrug og tiltrække investorer ved at markedsføre byens lokale, urbane identitet. Investeringer kan hermed være meget kortvarige jf. konkurrencen fra andre storbyer, hvilket betyder større usikkerhed ift. hurtige forandringer (Harvey 1989: 11). Stedidentitet bliver altså en væsentlig faktor for byernes konkurrenceevne globalt, men byernes image risikerer at dække over en række sociale uretfærdigheder og svagheder som fx store socioøkonomiske uligheder. Ydermere er der risiko for at konkurrencen mellem byerne ikke fungerer som en usynlig, hjælpende hånd, men i stedet skaber øget 17

24 ulighed, mindre social retfærdighed og den lavest mulige fællesnævner ift. velfærd og social ansvarlighed: ( ) competition seems to operate not as a beneficial hidden hand, but as an external coercive law forcing the lowest common denominator of social responsibility and welfare provision within a competitively organised urban system (Harvey 1989: 12). I mange storbyer betyder denne udvikling en social, dualistisk opdeling, hvori den indre by regenereres og udvikles, mens den ydre del af byen falder hen i stigende forarmelse og ulighed: ( ) behind the mask of many successful projects there lie some serious social and economic problems and that in many cities these are taking geographical shape in the form of a dual city of inner city regeneration and a surrounding sea of increasing impoverishment (Harvey 1989: 16). Sammenfattende hviler entrepreneurialismen således på investeringer, økonomisk udvikling og spekulationer ift. steder, frem for at ville forbedre de generelle forhold i et bestemt territorium som overordnet økonomisk og politisk mål: The new urban entrepreneurialism typically rests ( ) on a public-private partnership focusing on investment and economical development with the speculative construction of place rather than amelioration of conditions within a particular territory as its immediate (though by no means exclusive) political and economical goal (Harvey 1989: 8). Entrepreneurialismen søger altså at fostre og understøtte lokal udvikling og vækst i beskæftigelse, og udfordrer således de gamle magtforhold, hvor det hovedsageligt var regeringer der planlagde byerne. Entrepreneurialismen har som nævnt ovenfor en række mulige uhensigtsmæssige følger, men kan samtidig skabe nye muligheder for lokalbefolkninger og sociale aktører gennem et progressivt urbant samarbejde, for at afvæbne og udfordre netop de hegemoniske kapitalistiske dynamikker i det moderne samfund. Eksempelvis kan aktører samle sig i interesseorganisationer og skabe stærke alliancer på tværs af rum, og hermed få magt til at præge de politiske beslutningsprocesser - ligesom de private investorer. Urbaniseringen og de sociale interaktioner er stadig præget af markedstankegangen og den dybtliggende kapitalistiske opbygning af samfundet. For Harvey bør urbanisering i sin reneste form være: (...) a spatially grounded social process in which a wide range of different actors with quite different objectives and agendas interact through a particular configuration of interlocking spatial practices (Harvey 1989: 5), altså en rumlig fikseret social proces, hvori en række forskellige aktører med 18

25 forskellige agendaer samarbejder mod en fælles forbundne rumlige praksisser. På denne måde vil magten til at definere og skabe det urbane rum flyttes fra investorer med kapitalakkumulation og profit for øje, til en mere demokratisk form for dialog mellem flere aktører med diverse forskelligrettede interesser. Således kan man argumentere for at Harvey er fortaler en kommunikativ planlægning, som netop prioriterer at alles stemmer bliver hørt og at dialogen følger (...) bestemte kommunikative forudsætninger, der tillader det bedste argument at udvikle sig i offentlige diskussioner og bestemte procedurer, der sikre en fair diskussion (Sehested 2003: 190). 3.2 Byplanlægning i dag I forlængelse af Harveys teorier om udviklingen inden for byplanlægning beskrives i følgende afsnit den kommunale planlæggers roe i dag. Dette sker med udgangspunkt i seniorforsker ved Københavns Universitet, Karina Sehesteds, tekst Nye planlæggerrolle i byens netværksstyring (2003), som i høj grad anvender teori fra sociologen Jürgen Habermas. Fokus er på hvordan netværksstyring i dag har fået en dominerende rolle i (kommunal) planlægning og med inspiration fra Habermas teorier om kommunikativ planlægning diskuteres planlægningsformen og -processen i nybyggeriet på Nordhavn. Dele af afsnittet fremgår også i Simon Bjørn Nielsens eksamensopgave i fagmodulkursus 2 på Plan, By og Proces april Gennem de sidste årtier er styreformen indenfor byplanlægning i Danmark blevet mere centreret omkring projektplanlægning og netværksstyring, og den rationelle og hierarkiske styreform som før kendetegnede planlægningen er så småt forsvundet (Sehested 2003). Således har man bevæget sig væk fra troen på at man kan planlægge alt og i dag prøver man i højere grad at: ( ) finde en middelvej, fordi man kan se, at en koordinering af kommunens aktiviteter er nødvendig (Sehested 2003: 169). Det handler om at skabe og udvikle rammerne for realiseringen af projekter. Man arbejder ud fra en mere realistisk tilgang, hvor flere aktører inddrages i planlægningsprocessen, hvilket bl.a. medfører at planlæggeren i højere grad skal reflektere over sin rolle i processen (Sehested 2003). Således skelner Karen Sehested mellem fire planlæggerroller, indenfor hvilke netværksstyringen spiller en vigtig rolle: manageren, markedsplanlæggeren, den faglige udviklingskonsulent og procesplanlæggeren. Hos manageren er netværksformen lukket og centreret omkring elitære netværk fx byrådet og den administrative ledelse (ibid.). Omdrejningspunktet for manageren er den politiske ledelse og man ser 19

26 på kommunen som helhed. Med udgangspunkt i de fælles politiske mål i kommunen arbejdes ud fra en langsigtet planlægning og hovedfokus er en: ( ) effektiv gennemførelse af den kommunale politik (Sehested 2003: 178). Rationalet for markedsplanlæggeren er markedet og konkurrence, og denne rolle antages oftest når planlæggeren indgår i et samarbejde med bl.a. private virksomheder (Sehested 2003). Markedsplanlæggeren er af den opfattelse at politik og administration har en forsinkende effekt på realiseringen af det planlagte. Derfor skal disse aspekter have en marginal indflydelse på planlægningsprocessen ifølge markedsplanlæggeren. Det relativt kortsigtede, markedsorienterede syn bidrager til, at markedsplanlæggeren ligesom manageren, også arbejder indenfor et lukket og elitært netværk (Ibid.). Hos den faglige udviklingskonsulent er fokus på det smukke fysiske produkt, og rollen som den faglige udviklingskonsulent ses oftest i en planlægningsproces hvor planlæggeren fungerer som en form for arkitekt ved kommunen. Også her er netværksformen forholdsvis lukket og elitær (Ibid.). Derudover besidder den faglige udviklingskonsulent en vis autoritet med hensyn til at definere den gode byudvikling (Sehested 2003: 177). Som det fremgår af beskrivelserne af ovenstående tre planlæggerroller, er netværksformen hos dem alle lukket og elitær. Dette er et eksempel på et planlægningsparadigme med en top-down struktur, som bl.a. betyder at bypolitikken varetages gennem en topstyring, og at mange aktører ikke bliver hørt. Top-down-modellen kan i nogle tilfælde føre til en højere grad af management planlægning (Sehested 2003). Her er eksperter og private investorer de dominerende kræfter i planlægningen og, ligesom Harvey argumenterer for i sin teori om entrepreneurialism, er det dem der sætter dagsordenen for byudviklingen (Ibid.). Dette diskuteres nærmere senere i opgaven. En udfordring ved den lukkede elitære netværksform, hvor der ofte kun indgår få aktører, er bl.a. kommunikationen mellem toppen og bunden, dvs. henholdsvis topledelsen og borgerne, da der ofte (hvis ikke altid) vil komme protester fra offentligheden mod et planlægningsforslag (Ibid.). Denne udfordring forsøger den sidste planlæggerrolle, procesplanlæggeren, at imødekomme gennem en planlægningsform, der er orienteret mod en bottom-up styring. I rollen som procesplanlægger prioriteres processen i planlægningen højere end i de tre andre og målet er at nå til konsensus om byens udvikling blandt alle involverede parter. Således arbejder procesplanlæggeren ud fra en mere pluralistisk planlægning (Davidoff 1965) og man er i høj grad inspireret af Habermas teorier om kommunikativ planlægning (Davidoff 1965 og Sehested 2003). Meget af arbejdet består således i at 20

27 skabe og opretholde gode rammer for dialogen mellem alle de forskellige aktører i planlægningsprocessen. 3.3 Forholdet mellem teori og empiri Teorien fra David Harvey og Karina Sehested anvendes i analysen af eliteinterviewene, og desuden i diskussionen om Københavns Kommunes og By og Havns rolle i fornyelsen af Nordhavnen. Harveys teori om at planlægning i storbyer i dag handler i høj grad om branding af byerne og økonomisk vækst, anvendes som baggrundsmateriale i udformningen af interviewspørgsmål, såvel som i analysen af interviewpersonernes svar. Med udgangspunkt i Harveys teori om urban entrepreneurialisme spørger vi de almene boligselskaber om, hvordan de påvirkes af den generelle konsensus om fordelagtighederne ved en entrepreneurialistisk planlægning og hvordan de agerer inden for denne. Desuden anvender vi Karina Sehesteds teori om fire planlæggerroller i den moderne planlægning i en diskussion af planlægningsformen i Nordhavnen. Dette sker bl.a. ud fra By og Havns eget materiale. I denne sammenhæng undersøges det planlægningsmæssige forhold mellem By og Havn og Københavns Kommune. De to parters planlæggerrolle analyseres i relation til urban entrepreneurialisme og vi diskuterer, hvorvidt der eksisterer modstridende interesser mellem de to og i så fald hvilke følger dette har for planlægningen og kommunikationen ud til borgerne. Det diskuteres om byggeprojektet på Nordhavnen, qua den entrepreneurialistiske planlægning i Københavns, i realiteten bunder i en anden målsætning end den der fremgår i udviklingsstrategierne fra By og Havn. 21

28 4. Boligbyggeri som regulator I dette afsnit vil vi redegøre for anvendelsen af boligbyggeri som regulator for økonomisk vækst, samt hvilke økonomiske mekanismer der ligger til grund for hele problemstillingen af høje jordpriser i attraktive områder. Formålet er at belyse jordpriser og boligbyggeriets kompleksitet ift. reguleringer som man har forsøgt sig med siden det feudale samfund. Reguleringen er nødvendig for at sikre samfundets bedste interesse, eller for at undgå overophedning af samfundets økonomi. 4.1 Jordrente Jordrenten er et begreb, defineret af Karl Marx. Jordrenten er en af de tre indkomstkilder i det kapitalistiske samfund ud over kapitalindtægt og arbejdsløn (Leksikon ). Marx skelner mellem differentialrente og absolut rente (Ibid.). I et samfund er der en begrænset mængde jord der kan dyrkes, hvilket gør noget jord mere attraktivt end andet, da dette kan give en større omsætning. Derved får dyrkbar jord, en større værdi end jord der ikke er dyrkbar. Således opstår differentialrenten. Jordejere kan således selv bestemme hvad jorden skal bruges til, og fordi to stykker jord ikke er ens opstår der ifølge Marx et jordmonopol (Ibid.). Differentialrenten opstår også inden for fx olie, hvor det er nemmere at udvinde olie i fx Mellemøsten end i Nordsøen eller andre svært fremkommelige steder. Monopolsituationen medfører, at varernes værdier ikke fastsættes efter den gennemsnitlige arbejdstid i landbruget, men fastsættes efter den mindst produktive enhed (Ibid.). Differentialet opstår altså her, hvor de mere produktive enheder opnår en ekstra profit på grund af jordmonopolet og forskellen i jordens frugtbarhed. Den absolutte rente er en antagelse af at landbruget drives af en kapitalsammensætning, altså forholdet mellem værdien af produktionsmidlerne og arbejdskraften, der er lavere end i industrien. Den absolutte rente knytter sig også til jordmonopolet (Ibid.). Hvis en udligning af kapitalsammensætningen forekom i landbruget, ville produktionsprisen være mindre end værdien af produktet (Ibid.). Da udligningen ikke finder sted, bliver landbruget i stand til at sælge varerne for mere end produktionsprisen, og der opstår derved et større overskud end gennemsnitsprofitten - som ifølge Marx er den absolutte rente. I feudale samfund betales jordrenten med en arbejdsrente, hvor man yder et stykke arbejde eller en produktrente hvor man leverer produkter, der er produceret på disse jorde til dennes ejer (Ibid.). Med dette i mente kan vi begynde at undersøge, hvordan disse funktioner fungerer i Københavns Kommune. I København har vi landsplansdirektiv Fingerplanen, vedtaget ved lov i 2007 (Post 2009). 22

29 Fingerplanen har dog været en måde at planlægge på i København længe før den blev lovfæstet, selvom den lovfæstede version udskiller sig fra den oprindelige fingerplan (Gaardmand 1993: 35). I Danmark anvender vi tre former for zoner: sommerhuszone, landzone og byzone. Arealerne i mellem fingrene i København er landzone, og der må ikke opføres bymæssig bebyggelse. Dette faktum er med til at gøre jordrenten mellem fingrene lavere end i selve fingrene. Derfor sker der en differentiering af jordrenten efter hvor denne er placeret, grundet direktiver vedtaget af regeringen. Den øgede tilflytning til Københavns Kommune, har skabt større efterspørgsel på arealer i københavnsområdet, hvilket gør at grundejere i København og omegn tjener mange penge på jordrenten. Her er der også væsentlig forskel ift. resten af landet, da Københavns Kommune ikke som andre kommuner kan frigive nye arealer som byzoner - netop pga. fingerplanen. Hvis man er grundejer, kan det betale sig at holde på sit jordstykke, og se om dette bliver udlagt som byzone i fremtiden, da det så kan sælges for en langt større værdi. Senere forsøgte man så, at regulere disse fortjenester ved flere forskellige typer skatter bl.a. for at undgå stigende spekulation. 4.2 Kapitalvindingsskat Kapitalvindingsskat er et begreb der dækker over skat af den fortjeneste man opnår ved salg eller overdragelse af visse aktiver. Denne rapport beskriver senere hen boligbevægelsen i grove træk og med fokus på København, og der spiller kapitalvindingsskatten en vigtig rolle i den historiske udvikling (Den Store Danske ). 4.3 Grundskyld Grundskyld er en skat der bliver opkrævet af det jord du ejer. Grundskyld opkræves af kommunen og udgør minimum 1,6 % og maksimum 3,4 % af grundværdien som fastsættes af skat (Bolius ). Siden 2007 har grundskylden skulle udskrives til kommunerne (Den Store Danske ) og i Københavns Kommune er grundskylden 3,4 %. Tanken om grundskyld stammer fra Henry George, der i 1879 blev verdenskendt for hans hovedværk Fremskridt og Fattigdom. Dette bliver senere kendt som georgismen, hvis hovedprincip og ideologi er at alle bør eje det de selv skaber - men at naturressourcer, herunder jord, bør tilhøre alle (Grundskyld ). Henry George var fortaler for en alternativ metode til samfundsbeskatning. Henry George var liberal, og mente, at arbejds- og kapitalindtægt skulle være fri for beskatning (Grundskyld ). I stedet skulle der indføres et beskattelsessystem, hvor man blev beskattet efter jordens værdi (Ibid.). Udgangspunktet i Henry Georges tankegang, er således at jordens handelspris er bestemt af naturen, og at samfundets udvikling har betydning for jordværdi og jordpriser (Henrygeorge.dk - Georgeisme ). Dette 23

30 giver en ulighed i samfundet, da ejerne af disse jorder hurtigt kan få store formuer (Ibid.). Dette vil sige, at de naturressourcer man ejer, skal man beskattes af. Provenuet af denne beskatning skulle så anvendes til velfærd i samfundet (Grundskyld ). Georgismen ville ophæve jordmonopolet, og på den måde føre jordspekulation til ophør (Ibid.). Den anden vigtige del af georgismen er erhvervsfrihed, som indebærer frihandel mellem lande uden told og restriktioner (Ibid.). Tankerne fra georgismen påvirkede jordværdibeskatningen i Danmark. Ved opførelsen af Slangerup-banen omkring skiftet fra det århundrede stillede overretssagfører Amdrup et forslag om at egnens beboere skulle afgive en procentdel af deres ejendomsværdistigning, da værdistigningen kom på grund af jernbanen (Henrygeorge.dk - Jordværdibeskatning i Danmark ). Henry George talte om fuld grundskyld, hvor beskatningen var det samme som grundens værdi, og selvom eksemplet ikke har fuld grundskyld, er det dog påvirket af georgismen (Henrygeorge.dk - Hvad er grundskyld ). Et andet begreb der lægger sig op af grundskyld er grundstigningsskyld. Det betegner skat på stigninger af jordværdien. Den blev indført i 1926 og derefter afskaffet i Til at starte med betalte man skatten til kommunen, men efter 1933 overgik det til staten. Grundstigningsskylden er baseret på tanken om at samfundsskabte værdistigninger på jord ikke udelukkende skulle komme jordejerne til gode, men derimod helt eller delvist tjene samfundet. Grundstigningsskylden beregnes ved at lave en aktuel vurdering og sammenligne den med udgangsvurderingen også kaldet nulpunktsvurdering. Når man skulle angive grundsstigningsskyden skulle man samtidig tage højde for den del af værdistigningen, der skete på baggrund af inflation ved at anvende et konjunkturtillæg. Sidstnævnte medførte længere administration og det endte med at være et af argumenterne for afskaffelsen (Den store danske: Grundstigningsskyld ). 4.4 Ejendomsskat Ejendomsskatten betegner den skat som ejeren eller brugeren af en fast ejendom skal betale. Indtil 1903 var grundlaget for ejendomsskatten værdien af jordens ydeevne ift. byg og rug, men fra 1903 var det ejendommens værdi i handel og omsætning af varer der lå til grundlag (Den store danske: Ejendomsskat ). Værdierne blev fastsat ved ejendomsvurderingen og foretaget af offentlige vurderingsmyndigheder. Fra 1920 begyndte man i forbindelse med ejendomsvurderingerne også at vurdere værdien af jorden ved den pågældende ejendom. Dette medførte at ejendomsskatten blev opdelt i grundskyld og ejendomsskyld (Ibid.). Grundskylden blev tilskrevet kommuner, amter og stat, og ejendomsskylden udgjorde forskellen mellem grundvurderingen og ejendomsvurderingen for den 24

31 pågældende ejendom. Op gennem 1960 erne blev ejendomsskylden imidlertid afviklet og ejendomsskatten til staten blev ligeledes afviklet. I 2000 blev der indført ejendomsværdiskat og har siden da, i udgangspunktet, været 1 % af ejendommens værdi op til 3.04 mio. kr. og 3 % af værdien over 3.04 mio. kr. (Ibid.). 4.5 Ejendomsvurdering I princippet vurderes alle landets ejendomme og, som nævnt tidligere, bliver grundværdien også fastlagt i denne forbindelse. Ved vurderingen af grundværdien tages der højde for beskaffenhed og beliggenhed, samt hvad grunden kan anvendes til. Sidstnævnte er der selvfølgelig forskel på alt efter om grunden ligger i en by- eller landzone; ligger grunden i landzone vurderes jorden efter en såkaldt bondegårdsværdi og ligger grunden i byzone bliver grunden vurderet efter sin bedste anvendelse i en økonomisk henseende. Siden 2002 er ejendomsvurderingen foretaget på mere forenklede vilkår. Det skyldes bl.a. nedlæggelsen af 224 vurderingsråd der har medført, at en lang række ejendomme af mere almindelig karakter såsom enfamilieshuse, ejerlejligheder og sommerhuse, vurderes efter statistiske maskinelle beregninger, hvor ejendomstyper der sjældnere handles med, fortsat bliver vurderet individuelt. Principielt set vurderer realkredit- og pengeinstitutterne selv ejendomme når der optages lån hvor ejendommen skal fungere som pant for deres lån (Den store danske: Ejendomsvurdering ). 4.6 Boligbyggeriet som konjunkturregulator Boligbyggeri i et moderne samfund er mere end bygninger for mennesker at bo i. I Danmark har man i høj grad benyttet boligsektoren som regulator for vores konjunkturer, men man gør det ikke længere i dag. Ifølge Preben Wilhelm er det praktisk at anvende boligsektoren som regulator da det er en mere indirekte måde at regulere konjunkturer på. Den direkte måde at regulere konjunktur på ville være, at øge antallet af skatter og afgifter, som ofte er meget upopulært hos befolkningen (Wilhjelm 1971: 35). Samtidigt er det vigtigt at det ikke går ud over eksporten, og at det hurtigt kan mærkes i forbruget - og netop disse effekter har boligbyggeriet (Wilhjelm 1971: 36). Hvis man hæfter sig ved forbruget, er der tale om multiplikatoreffekten (Ibid.). Multiplikatoreffekten benyttes til at måle, hvor mange gange en investeret krone omsættes i forbruget: når den disponible indkomst stiger hos forbrugerne, øges forbruget og produktionen i forbrugsgode-industrien (Ibid.). Dette øgede forbrug udbetales til lønmodtagerne som øget faktorindkomst, som efter beskatning kan blive brugt på forbrug. Dette fører 25

32 så igen til den samme effekt, og så har den første forbrugsstigning spredt sig som ringe i vandet i samfundet, hvilket er baggrunden for multiplikatoreffekten (Ibid.) Almindeligvis ligger multiplikatoren på omkring tre, men for investeringer i et boligbyggeri, omkring 1970, ligger multiplikatoren på omkring ni (Wilhjelm 1971: 36). Den høje multiplikator gør boligbyggeri rigtig god til at regulere konjunkturer. Det gjorde man så selvom der var perioder med bolignød som vi vil redegøre for i kapitel 5. Samtidigt har parcelhuse opnået ekstra fordele som boform på grund af de skattemæssige fordele, man får ved at kunne trække renterne af et lån i boligen fra hos skat (Wilhjelm 1971: 62). Disse fordele kan man ikke opnå på samme måde ved en lejebolig, hvilket automatisk kan nedsætte incitamentet for ressourcestærke personer at overveje en lejebolig. Som vi i del 6.1 i rapporten vil afdække, burde boligstøtten afhjælpe dette skæl, men som afsnittet afslører er boligstøtte ikke en mulighed for mange husstande. 4.7 Opsamling I dette kapitel har vi redegjort for flere markedsmekanismer som jordrenten og forskellige kapitalvindingsskatter i form af fx grundskyld og den nu afskaffede grundstigningsskyld, som forsøger at styre disse mekanismer, samt undersøgt hvordan boligbyggeri har fungeret som konjunkturregulator historisk med udgangspunkt i Preben Wilhjelm. I urban entrepreneurialisme prægede urbane områder vil jordrenten i byområder stige endnu mere. Dette vil georister se som en følge af en økonomisk udvikling i samfundet. Udviklingen ville i et samfund med georgeisme komme alle til gode, men kommer nu kun ejeren til gode, idet vedkommende kun skal betale en procentdel i grundskyld frem for hele værdien af grunden der opretholder jordmonopolet. Beboere i almene boligforeninger har ikke adgang til de 3 indtægtskilder, og tjener ikke penge på at eje jord, som en boligejer gør det. 26

33 5.0 Boligbevægelsen I det følgende beskrives i grove træk byudviklingen i København (og kort andre områder af Danmark) fra 1850 til i dag med fokus på offentlig regulering af byen, planlægning og det almene boligbyggeri. Således fungerer kapitlet som besvarelse af underspørgsmål 1: Hvorfor og hvordan opstod den almene boligsektor? Afsnittet skal ses som en indførelse i nogle af de problemstillinger, som har kendetegnet og på sin vis stadig kendetegner bypolitik- og planlægning i Københavns Kommune i dag. Her lægges der i høj grad vægt på at belyse forholdet mellem stat og kommune, og den mindrebemidlede del af befolkningen i et samfund, hvor det frie marked og vækst længe har været omdrejningspunktet. Derudover bidrager den historiske gennemgang til en forståelse af de rammer, som den almene boligsektor er underlagt og kan agere ud fra. Ydermere gives et billede af, hvordan byplanlægning og -udvikling både er et resultat af politiske ideologier og interesser, teknologisk udvikling og udefrakommende forhold. Afsnittet om boligbevægelsen i Danmark er periodiseret med fokus på ændringer i lovgivningen, der har drejet boligbevægelsen og navnligt den almene boligsektor i en ny retning. 5.1 Industrialisering i Danmark Frem til omkring 1850 var Danmark et stændersamfund, hvilket kort beskrevet vil sige et tydeligt hierarkisk og opdelt samfund. Dem der arbejdede for andre boede som regel også hos deres arbejdsgiver, som eksempelvis mesteren, der havde ansvaret for den ansatte (Lind og Møller 1994). Også i de få industrielle virksomheder, der fandtes i midten af 1800-tallet, tog fabriksejerne sig af de ansatte (Lind og Møller 1994: 20). Således opførte man, i tilknytning til fabrikken, arbejderboliger som en del af lønnen til de ansatte, hvori de kunne bo og blive boende også efter de ikke længere arbejdede på fabrikken (Lind og Møller 1994). Opførelsen af disse arbejderboliger skete ikke af ren høflighed over for arbejderne, men var tværtimod en nødvendighed for at få arbejderne til at arbejde på fabrikken. Dennes placering var i høj grad bestemt af tilgængeligheden af de nødvendige ressourcer for fabrikkens produktion. Efter industrialiseringens indtog i Danmark oplevede man fra 1850 og mange årtier frem en enorm befolkningstilvækst i byerne, som kunne tilbyde arbejde på fabrikker til de mange arbejdsløse der kom fra landet (Lind og Møller 1994). Denne høje arbejdsløshed på landet skyldtes at en del arbejde blev erstattet af maskiner, og at der generelt var tale om demografisk transition dvs. at der blev født 27

34 flere end der døde. Desuden var det kun den ældste søn, der kunne overtage gården og de yngre sønner var derfor tvunget til at tage ind til byen for at finde arbejde.således kan man snakke om at de daværende forhold skabte en push-pull effekt, idet industrialiseringen tiltrak en masse arbejdskraft fra landet, hvor arbejdsmulighederne blev stadigt ringere i kraft af den stigende industrialisering som således skubbede de arbejdssøgende væk fra landområderne. Denne udvikling medførte at antallet af beboere i byerne (hovedsageligt København) i 1880 udgjorde 30 % af Danmarks samlede befolkning. Den massive befolkningstilvækst medførte bl.a. at man nedlagde voldene rundt om København i 1856 og de områder, der lå uden for broerne blev attraktive byggegrunde og jordpriserne i disse områder steg således kraftigt (Lind og Møller 1994). 5.2 Bolig- og arbejdsvilkår i slutningen af 1800-tallet Fra midten af 1800-tallet og frem til omkring 1900-tallet blev der bygget mere end i nogen anden periode, men alligevel var det ikke nok til at huse de tusindvis af tilflyttere der kom til byen. Derudover var byudviklingen i høj grad underlagt markedsvilkår, hvilket gjorde at de dårligst stillede (ofte de nyankomne) blev endnu dårligere stillet (Lind og Møller 1994). Jobmarkedet var meget presset og arbejdsgiverne pressede derfor lønnen ned på et niveau, som ikke muliggjorde at arbejderne kunne betale for en ordentlig bolig (Ibid.). Derfor var arbejderne tvunget ud i de i forvejen slidte, små og uhumske boliger i det gamle København (Ibid.). Efter enevældens ophævelse i 1848 havde Danmark fået en nationalliberal regering, som (heller) ikke gik ind for at støtte og forbedre forholdene for de mange fattige arbejdere, som derfor var nødt til at klare sig selv. Efter København i sommeren 1853 havde været ramt af en slem koleraepidemi, som bl.a. skyldtes de uhumske forhold der generelt var gældende i København, begyndte man dog i højere grad at fokusere på boligforhold og byplanlægning. Samtidig blev man mere og mere nervøs for at de lavere, dårligt stillede klasser ville gøre oprør, så da man i anden halvdel af 1800-tallet opførte Lægeforeningens Boliger og de Classenske Boliger til arbejderne, var det i lige så høj (eller højere) grad for at undgå optøjer, som det var af sympati for arbejderklassen (Lind og Møller 1994). På den måde var det borgerskabet, der til at begynde med, stod bag boligbevægelsen, men bidrog samtidig til at arbejderne i løbet af 1860 erne organiserede sig og selv begyndte at varetage sine bolig interesser (Lind og Møller 1994: 39). Denne organisering skete bl.a. på baggrund af oprettelsen af Arbejdernes Byggeforening i starten 1860 erne. Foreningen fungerede som en sparekasse, hvor man 28

35 via en opsparing finansierede, at der kunne bygges boliger til medlemmerne (Lind og Møller 1994: 35). Ideen var, at arbejderne skulle gøres til boligejere, men da lønnen hos hvert medlem generelt ikke rakte til betalingen af et helt hus, lejede husejeren en del af huset ud (Ibid.). 5.3 Staten griber ind i boligproblemet I 1887 blev Boligstøtteloven vedtaget. Denne var det første rigtige eksempel på at samfundet (staten) gik med til økonomisk at støtte løsningen af boligproblemer (Lind og Møller 1994). Loven muliggjorde optagelse af lån til forenings- og kommunalt byggeri (KAB ) og det blev bl.a. foreslået af Socialdemokratiet, at Københavns Kommune via årlige lån skulle finansiere en regulering af usunde boligområder og derudover skabe nye arbejderboliger (Lind og Møller 1994: 43). Dette forslag endte dog med at få en meget lille effekt pga. politisk modstand og af en byudvikling, der generelt var underlagt de frie markedskræfter (KAB ). 5.4 De første almennyttige boligforeninger Fra slutningen af 1800-tallet og fremefter blev staten og kommunerne i højere og højere grad inddraget i boligproblematikken. I 1917 blev der vedtaget en ny boligstøttelov som bl.a. gav staten og kommunerne mulighed for at yde økonomisk hjælp til opførelse af almennyttige boliger (Lind og Møller 1994). Dette skulle vise sig at have en væsentlig indflydelse på byggeriet, og i årene efter 1917 blev ca. 66 % af alle boliger opført med støtte eller direkte finansiering fra det offentlige (Lind og Møller 1994: 63). I 1912 dannedes Arbejdernes Boligforening (som senere skiftede navn til det nuværende AAB), hvis formål var at opføre spekulationsfrie boliger for arbejderne (Lind og Møller 1994: 64). Denne idé var ikke populær hos bl.a. bankerne, der ikke ville hjælpe med økonomisk støtte til den nye forening, da der stadig var mange lejligheder i København der stod tomme (Lind og Møller 1994). Problemet var bare, at disse lejligheder ikke var til at betale for arbejderklassen (Ibid.). Med hjælp fra især brugsforeningerne, som også selv havde startet en byggeforening i 1910 erne, blev det første almennyttige byggeri en realitet i Direktør for Arbejdernes Boligforening Jens Chr. Jensen var derudover også med til at stifte Arbejdernes Kooperative Byggeforening (AKB), som var et aktieselskab startet af håndværksvirksomheder med et mål om at skabe arbejdspladser til medlemsvirksomhederne og bygge boliger til de mindre bemidlede (Lind og Møller 1994: 66). 29

36 5.5 Første Verdenskrigs indflydelse på boligpolitikken Under 1. Verdenskrig var Danmark i en generel mangelsituation både hvad angår fødevarer, boliger etc. Denne situation medførte bl.a. at man fra politisk side opfattede det som en nødvendighed at øge den statslige regulering og kontrol over varefordeling og prisdannelse, såvel som boligforholdene i Danmark (Lind og Møller 1994). I 1916 blev der dannet en boligkommission, som på flere måder lagde rammerne for det statsstøttede boligbyggeri (Ibid.). Oprettelsen af boligkommissionen var endnu et eksempel på at det offentlige fik mere og mere indflydelse på boligmarkedet og de hårde sociale og økonomiske vilkår, der prægede Danmark under 1. Verdenskrig, bevirkede at man i stigende grad anså staten som en beskytter mod social nød (Ibid.). Denne diskurs og den generelle politiske forsoning, som kendetegnede krigsperioden, var med til at skabe fundamentet for de almennyttige boligforeningers tætte dialog med staten - som også er vigtigt i dag (Ibid.). 5.6 Fællesorganisationen og det almennyttige byggeri I 1919 blev Fællesorganisationen af almennyttige danske boligselskaber (FO) dannet (det senere BL). Baggrunden for organisationens oprettelse var bl.a. at man ikke troede på at det tætte sammenhold, der havde kendetegnet 1. Verdenskrig ville vare ved, og at man derfor havde brug for en stærk organisation (Lind og Møller 1994). De værdier og målsætninger der blev vedtaget i FO ligner meget de værdier, der i dag er kendetegnende for den almennyttige boligsektor: Afhjælpning af boligbehovet især for de mindrebemidlede, en stabil statslig medvirken i finansieringen af boligbyggeriet, langsigtet planlægning af by- og boligbyggeriet, og en kooperativ indsats i selve byggesektoren (Lind og Møller 1994: 73). Efter 1. Verdenskrig fortsatte det store problem med at skaffe nok boliger til det stadigt stigende befolkningstal i København (Lind og Møller 1994). FO fungerede som mellemled mellem de mange foreninger som forsøgte at blive almene og de kreditinstitutioner, de forhandlede med (Ibid.). På daværende tidspunkt, og stadig i dag, var der eksempler på at entreprenører gik sammen med en arkitekt og en sagfører for at stå stærkere, når de præsenterede deres byggeprojekt til kommunen. Håbet var at overbevise dem om at projektet var almennyttigt, så man derved kunne modtage økonomisk hjælp, bl.a. via den i 1921 oprettede Statens Boligfond til projektet, hvilket i de fleste tilfælde blev bevilget pga. boligkrisen (Ibid.). For entreprenørerne var omdrejningspunktet for byggeprojekterne at opnå så stor fortjeneste som muligt, gennem opførelsen af byggeriet. Beboerne 30

37 måtte selv overtage risikoen og den videre administration af byggeriet efter færdiggørelsen (Lind og Møller 1994: 79). På den måde kan man sige, at mange prøvede at snyde sig til penge ved at give sig ud for at være noget andet end det var, og en vigtig rolle for FO blev således at forsvare principperne i det almennyttige boligbyggeri og opretholde et positivt image (Lind og Møller 1994). Fra opførte den største almennyttige boligforening, AAB, kun 368 lejligheder. Denne kraftige tilbagegang i nybyggeri skyldtes bl.a. en dårlig økonomi, mindre offentlig støtte, og udfordringer med at udleje boliger (Lind og Møller 1994: 88). Sidstnævnte problem bundede bl.a. i at huslejerne i de nyopførte lejligheder var væsentligt højere end de tidligere opførte boligbyggerier pga. en stigende jordpris. AAB og andre boligforeninger indrettede nybyggerier med lejligheder på over 100 kvadratmeter, hvilket indikerer at opfattelsen af den almene borger havde udviklet sig, så man nu ikke kun byggede til mindre bemidlede arbejder, men også til den mere velhavende del af befolkningen (Lind og Møller 1994). Den økonomiske krise i 1930 erne og Kanslergadeforliget i 1933, som var en følge heraf, medførte at Danmark i dette årti var præget af en generel social og politisk enighed på tværs af ideologier (Lind og Møller 1994). Et resultat af denne enighed var bl.a. at man vedtog en ny lov om støtte til boligbyggeri, hvilket bl.a. indebar at man bevilligede 30 mio. kr. til lån til boligbyggerier til mindrebemidlede (Lind og Møller 1994: 92). For at at modtage denne støtte skulle boligforeningerne bl.a. lægge det overskud som opstod gennem afdrag på lånene i en byggefond til nybyggeri (Lind og Møller 1994: 92-93). Dette vidner om at byggeriet i denne periode generelt havde en almennyttig karakter og 1930 erne blev, gennem de nye statslige lovgivninger og muligheder for støtte, et godt årti for især det almene boligbyggeri (Ibid.). 5.7 Anden Verdenskrig: Bolignød og socialt boligbyggeri Under 2. Verdenskrig faldt antallet af nye byggerier drastisk og i 1942 blev der kun opført 2700 boliger mod i 1939 (Lind og Møller 1994). En af årsagerne til dette fald var bl.a. at Tyskland under 2. Verdenskrig værgede størstedelen af de danske entreprenører og håndværkere. Da mængden af nyt byggeri i 2. Verdenskrig var meget lille, var fokus i stedet på at forbedre det byggeri der allerede var (Lind og Møller 1994). Således blev der fra starten af krigen vedtaget en tilskudslov, som bl.a. betød at stat og kommuner støttede vedligeholdes- og varmeisoleringsarbejde med 30% i tilskud 31

38 (Ibid.). Fokus under 2. Verdenskrig var således at forbedre de eksisterende boligforhold og at planlægge tiden efter krigen (Ling og Møller 1994). Ligesom i 1. Verdenskrig oplevede man i denne periode at politiske fløje samlede og der herskede en generel enighed om at udfordringerne med den fremtidige bolignød bedst kunne kommes til livs gennem et øget socialt boligbyggeri (Ibid.). Man oprettede i 1941 Byggeudvalget og Embedsmandsudvalget som på hver deres måde beskæftigede sig med planlægning af det fremtidige boligbyggeri. Disse udvalg præsenterede i 1945 et forslag om at staten, gennem opkøb af jord i byernes omegn, kunne sikre byggejord til en mindre pris. På denne måde var man gennem en øget offentlig regulering bl.a. ( ) i stand til at skaffe den i økonomisk henseende dårligt stillede del af befolkningen gode og sunde boliger til en overkommelig pris (Lind og Møller 1994: 112). Her ser man en tæt kobling til det overordnede mål hos de almene boligforeninger i dag (Bilag 1 3). 5.8 Efterkrigstiden Boligmarkedet i Danmark i årene efter 2. Verdenskrig er kendetegnet ved stor boligmangel. Besættelsesårene lagde en markant dæmper på boligbyggeriet og der blev ikke opført mange boliger i denne tid (Lind og Møller 1994: 124). Der var tale om forskellige faktorer, der resulterede i denne boligmangel, især i byerne. Den nok mest afgørende faktor var, at man i Danmark oplevede den største befolkningstilvækst hidtil. Befolkningstallet steg med hele fra 1940 til 1950 (Ibid). Denne udvikling hang også dårligt sammen med den ringe vedligeholdelse af mange boliger som materialemanglen under krigen var skyld i. Mange var derfor nødsaget til at bo mange og tæt sammen, hvis de vel at mærke havde mulighed for et sted at bo (Lind og Møller 1994: 125). Industrialiseringen af store dele af landbruget spillede også en afgørende rolle i udviklingen på det danske boligmarked. Landbrug blev lagt sammen, da en stor del af arbejdet nu kunne klares ved hjælp af nye maskiner. Beskæftigelsen i landbruget faldt drastisk fra personer i 1945, til kun at beskæftige i 1960 (Lind og Møller 1994: 124). Der var stadig overskud af arbejdskraft i landbruget som søgte mod byen. Alt dette stillede store krav til boligmarkedet, som man hurtigt indså ikke ville kunne følge med den store efterspørgsel på boliger. Man kan således se en tæt lighed mellem industrialiseringen i anden halvdel af 1800-tallet og den i perioden efter 2. Verdenskrig. Man måtte bygge mange nye boliger og fokus lå bl.a. på standardisering af byggeriet. Der var altså et stort behov for nye boliger, men der var også en bred politisk enighed om, at prisen for boligerne skulle være lav. Det såkaldte huslejestop blev opretholdt, så huslejeniveauet så vidt 32

39 mulig matchede prisen inden krigen. Fokus lå også på at huslejen ikke måtte være meget over det lejeniveau, man havde i den ældre boligmasse (Lind og Møller 1994: 125). 5.9 Boligstøtteloven af 1946 Denne lov fratog nybyggeriets ejendomsskatter de første 22 år efter færdiggørelsen, og indførte derudover rentelettede lån hvor staten lod renten på lånene være konstant, mens lån, der var optaget på markedsvilkår, varierede. Statslånene varierede en smule alt efter hvilke type boliger, der skulle bygges. Eksempelvis kunne boligforeninger der byggede boliger til mindrebemidlede få statslån på op til 97 % af anskaffelsessummen, i modsætning til det private byggeri der havde en lånegrænse på 90 %. Børnerige familier og mindrebemidlede kunne ydermere få huslejetilskud, hvilket også var en del af lovgivningen. Alle disse forskellige tiltag, som var del af den nye lovgivning, betød en stigning af boligforeninger. Fra 1945 til 1948 steg antallet af boligforeninger fra 100 til 200, og stigningen fortsatte så tallet i midten af 50 erne var oppe på 300 (Ibid.). Selvom fokus lå på at bygge flere boliger, var man samtidig opmærksom på at forhindre en planløs spredning af by-væksten. Byggeudvalget foreslog, som før nævnt, kommuner, og til dels staten, at opkøbe jord for på denne måde at sikre sig arealer omkring byen, der fortsat voksede. De foreslog Figur A: Egnsplanen fra Kilde: Danmarks Naturfredningsforening ydermere at købet kunne ske gennem ekspropriation. Der var flere der advarede mod hvilken betydning den frie prisdannelse på jord kunne få for byggeriet og hvor meget det kunne fordyre det. I 1948 fremlagde Boligministeren et forslag til lov om regulering af bymæssige bebyggelser, der ville gøre ministeren i stand til at træffe beslutninger om hvilke områder, der skulle indgå i byzoner så man også kunne foretage mere langsigtede kommunale opkøb af jord til byzoner. Dette ville forhindre planløs byudvikling og gøre det muligt at regulere prisudviklingen på byggegrunde (Lind og Møller 1994: 128). Det var også i denne forbindelse at Fingerplanen blev udviklet. Den blev offentliggjort i 1947 af Egnsplankontoret for Storkøbenhavn, og havde til formål at fremme en fornuftig byudvikling der skulle koncentrere by-væksten omkring fem S- togslinjer der udstak fra Københavns centrum. Tilbage i 1947 var det ikke alle S-togslinjer der var færdigbygget, men Fingerplanen kom til at definere den fremtidige 33

40 by-vækst, selvom Fingerplanens ideer og hovedprincipper først i dag er rodfæstet i planloven jf. 5 i. Områderne mellem fingrene skulle reserveres til landbrug og fritidsaktiviteter, således at de fleste beboere i Storkøbenhavn på denne måde også var tæt på grønne områder og rekreation. Idéen om Fingerplanen lægger sig på denne måde op ad en differentiering af jordrenten jf. afsnit 4.1 Jordrente, og medfører i den sammenhæng at grunde i byzoner stiger i værdi ift. grunde i landzoner. Områderne omkring København bliver i forbindelse med Fingerplanen opdelt i zoner, der kan håndhæves byreguleringsloven og Byplanloven 1949 (Gaardmand 1993). Som nævnt tidligere fik Danmark i 1946 Byggestøtteloven. Den nedjusteredes gradvist og i 1958 ophævedes den helt. Det var en tidskrævende opgave for Boligministeriet at behandle alle de byggesager, der ansøgte om statslån og det resulterede i at man i 1952 indførte en ordning om at byggeprojekter, der kunne klare sig med en lavere lånegrænse og en årlig ydelse på 5,9 %, fik en hurtigere sagsbehandling (Lind og Møller 1994: 128). I 1954 ændredes støtteordningen, så der ikke længere blev ydet rentestøtte, men derimod et årligt driftstilskud for hver etagekvadratmeter. Det var en kritik af at byggeriet blev for dyrt, når bygherrerne kunne optage lån der alene var udmålt på anskaffelsessummen. Ydermere var der samtidig en kritik af at den nye støtteordning med tilskud pr. etagekvadratmeter, ville resultere i en forringelse af byggeriet og dermed også en dårligere kvalitet i boligerne (Ibid.). Året efter i 1955 blev kvadratmeter-tilskuddet mindsket, og det fik en væsentlig betydning for det sociale boligbyggeri. Lånegrænsen som før var på 97 % blev nu sænket til 94 %, hvilket medførte at lejerne skulle betale dobbelt så meget i indskud (Lind og Møller 1994: 129). Der var en generel bekymring over de stigende offentlige udgifter, og det var i denne forbindelse at de fordelagtige lån begrænsedes. Med andre ord frygtede man et samfund med høje skatter og lave huslejer, som ville medvirke til et øget forbrug og en svækket arbejdslyst. Ser man tilbage på den første periode i efterkrigstiden, fra 1946 til 1958, blev der bygget enheder pr. år i gennemsnit, svarende til nye boliger (Ibid.). Ud af disse nye boliger var halvdelen af dem opført i den private sektor, deriblandt parcelhuse, mens den anden halvdel var almennyttige boliger. Om der var tale om statslån eller kvadratmetertilskud, blev 90% af byggeriet støttet af staten. Det var dog heller ikke helt problemfrit at opføre de mange nye boliger. Prisstigningerne lagde en dæmper på byggeriet, og der var tale om en begrænset økonomisk vækst. 34

41 Ud over det, var staten nødsaget til at begrænse byggeriet for at holde de offentlige udgifter på et tåleligt niveau. Som nævnt i indledningen havde industrialiseringen af landbruget en stor betydning for befolkningssammensætningen i Danmark. Alene fra 1956 til 1963 steg antallet af beskæftigede inden for industrien med arbejdere (Lind og Møller 1994: 144). Det var dog ikke udelukkende inden for industrien at der var fremgang; generelt set var der også en stor fremgang i den offentlige sektor og specielt servicesektoren var den hurtigst voksende i en årrække Reduktion af statslån og øget grund spekulation 1960 erne var også en periode der var præget af et arbejdsmarked, der beskæftigede så stort et antal at der i en længere periode var tale om fuld beskæftigelse. Det medførte bl.a. at leveomkostningerne var lavere end lønningerne (Lind og Møller 1994: 144). Denne velstand hos borgerne sker mere eller mindre samtidig med den tidligere nævnte nedtrapning af den statslige støtte til byggeri. I 1958 blev boligstøtteloven erstattet af loven om boligbyggeri, hvilket bl.a. betød at statens bevillinger til lån blev stærkt begrænset. Kun få år efter den nye lov, blev der i praksis udelukkende ydet statsgaranti på lån der vel at mærke blev optaget på det private kapitalmarked, og der blev ikke ydet statslån. Statslånsbyggeriet udgjorde 70 % af alt byggeri i 1955, men blev kraftigt reduceret til kun at udgøre 9 % i 1963 (Lind og Møller 1994: 145). Man kan med andre ord sige at loven fra 1958 gjorde forholdene bedre for det private boligbyggeri og ringere for det almennyttige. Parcelhusene spillede en væsentlig rolle på boligmarkedet i 1960 erne. De var arealkrævende og bredte sig hurtigt bl.a. ud fra København, hvilket fik grundpriserne til at stige samtidig med at en hensigtsmæssig byudvikling var svær at kontrollere. I 1965 blev parcelhusgrunde under 1400 kvadratmeter fritaget for kapitalvindingsskat (se afsnit 4.2 Kapitalvindingsskat) og der opstod en del grund spekulation - særligt omkring København. Der havde ellers været forslag om fysisk planlægning og opkøb af jord til at sikre en tilstrækkelig forsyning af billige byggegrunde, samt forslag om beskatning af værdistigningerne af grundene. Politisk var der dog ikke flertal for nogen af forslagene. Til gengæld blev der i 1963 vedtaget fire lovkomplekser i Folketinget, der skulle fremme planlægning ift. arealanvendelse og havde også til formål at sikre fornuftige placeringer af byggegrunde, men selvom det blev vedtaget kom lovforslaget ud til en afstemning i befolkningen (Lind og Møller 1994: 146). Det var Venstre og Det Konservative Folkeparti der benyttede sig af 35

42 Figur B: Venstres kampagne mod Jordlovene Kilde: Henrygeorge.dk muligheden for at tage et lovforslag op til folkeafstemning. Det var muligt for dem i kraft af, at man i 1953 havde vedtaget at en tredjedel af Folketingets medlemmer kunne sende en allerede vedtaget lov til almindelig afstemning i befolkningen (Ibid.). Jordlovene skabte en stor debat i befolkningen og mange var bekymrede for, hvilken betydning disse fire lovkomplekser ville få for folks fremtidige planer om egen bolig. Resultatet af den heftige offentlige debat af jordlovene blev, at lovene bortfaldt ved at 60 % stemte nej til forslaget. Staten fik altså ikke de fornødne værktøjer til at kontrollere byudviklingen, og man så de hidtil største spekulationsmuligheder, der medførte markante stigninger på grundpriser (Lind og Møller 1994: 147), hvilket også kan ses i Københavns Kommune i dag. Både indbyggertallet i København og dens areal voksede kraftigt op gennem 1960 erne. Fra starten af årtiet voksede København med kvadratkilometer om året. Det var også blevet mere almindeligt at eje bil og det fik områder der lå længere væk fra centrum til at stige i værdi (Lind og Møller 1994: 148) Boligreform og kraftig forøgelse af byareal I 1966 fik blev der politisk vedtaget en omfattende boligreform. Den bestod af syv hovedpunkter, der havde til hensigt at normalisere renten på boligmarkedet over en 8-årig periode (LLO - Historie ). Dette fokus så man bl.a. i ét af punkterne, der handlede om afskaffelsen af huslejestoppet. Huslejestoppet havde i 25 år gjort det muligt for folk med lavere indkomst at bo billigt i rimelige boliger, og private udlejere kunne ikke selv regulere huslejen. Huslejestoppet afskaffedes i 1966 og det resulterede bl.a. i et tillæg til den omkostningsbestemte lejefastsættelse i det almennyttige boligbyggeri (Lind og Møller 1994: 149). Et andet væsentligt punkt i reformen var boligsikringen. En masse former for støtteordninger blev forsøgt erstattet af boligsikringen, som skulle forholde størrelsen på indkomsten i boligen med udgifterne til selve boligen. Boligsikringen var således en 36

43 helt anden form for regulering end de før omtalte statslån, idet man via boligsikringen øgede finansiel støtte til hver enkelt lejer i stedet for selve boligforeningen. Dette beskrives nærmere i afsnit 6.3 Boligsikring. Fra 1960 til 1975 skete der en fordobling af byarealet i Danmark (Lind og Møller 1994: 168). Der blev med andre ord bygget lige så meget i løbet af disse 15 år som i hele Danmarks historie. Selvom det ikke var boliger alt sammen, var det, som tidligere nævnt, parcelhusene der spillede en afgørende rolle i denne udvikling. Rekorden for byggeri blev sat i 1973, da der blev færdiggjort boliger på dette ene år. Dette rekordår skal ses i lyset af den besparelsesforhandling, der begyndte i samme år. Her ville man fjerne det tilskud som byggeri var blevet tildelt siden 1966, da momsen blev indført. Dengang ville man friholde byggeriet for momsen, og det gjorde man ved at refundere et bestemt beløb pr. kvadratmeter (Lind og Møller 1994: ). Indførelsen af momsen i byggeriet blev en realitet trods lange forhandlinger, og det gav sig til udtryk ved et fald i byggesektoren. Prisstigninger, og ikke mindst momsen, kommer til at betyde en stigning i byggeomkostningerne på 40 % i udgangen i 1974 ift. året inden. At man på denne måde gik ind og lavede en markant ændring i boligsektoren, viser hvilken rolle den spiller for samfundsøkonomien. I forlængelse af ovenstående er det også værd at nævne oliekrisens påvirkning på byggeriet, idet den fik prisen på byggematerialer til at stige voldsomt. I 1975 stod der boliger færdige, hvilket var ca færre end Dette gav sig dog mest til udtryk i privat udlejnings- og parcelhusbyggeri, hvor det almennyttige havde et betydeligt lavere fald på blot 9 % (Lind og Møller 1994: 169) Ændring i befolkningsfordelingen Befolkningen bosatte sig anderledes i 1970 erne. Som beskrevet tidligere var der en stor befolkningstilvækst i København i 1950 erne og 1960 erne, men tendensen ændrede sig i årene omkring Netop i 1970 var befolkningsfordelingen ligeligt fordelt øst og vest for Storebælt, men var fem år efter fordelt således at 63% boede vest for Storebælt (Lind og Møller 1994: 171). Der en befolkningstilvækst på personer - men det øgede ikke befolkningstallet i byen. I København havde der, siden 1950 hvor indbyggertallet var på sit højeste med , generelt været et markant frafald i indbyggertal. I 1976 var København nede på indbyggere, hvilket svarer til det antal man så ved slutningen af 1. Verdenskrig. Ud over tilbagegangen i tilvæksten til byen, var den generelle befolkningstilvækst også ved at aftage. Dette skyldtes at årgangene fra krigstiden ikke 37

44 fulgte det samme familiemønster som ellers havde været tendensen: i stedet for at få børn i 20- årsalderen, var der stadig flere der var i gang med en længerevarende uddannelse i stedet. Denne tendens stillede nye krav om boliger til studerende, hvilket bl.a. kom til udtryk i kollektiver, bofællesskaber (Lind og Møller 1994: 171). Gennem blev de nye samlede planlovsystemer indført, og der skete en væsentlig omstrukturering som opdelte de forskellige planroller: landsplanlægning, regionsplanlægning, kommuneplanlægning og lokalplanlægning. Planerne skulle på denne måde forholde sig til hinanden, og skulle man ændre noget ved lokalplanen skulle denne forholde sig kommunalplanen, etc. Her kan man argumentere for at man ser en ændring i opfattelsen af planlæggerrollen fra en tro på at man kunne planlægge alt til at man i højere grad uddelte planlægningsopgaver til forskellige undergrupper (Sehested 2003), hvilket også beskrives i afsnit 3.2. En anden væsentlig del af planloven var borgerinddragelsen. Borgerne fik nu mulighed for at blive hørt og give deres mening til kende, og det kunne de gøre på samtlige planlægningsniveauer (Lind og Møller 1994: 169) Kraftig inflation og udlejningsproblemer i den almene boligsektor En tendens der også prægede 1970 ernes Danmark, var lysten til at eje sin bolig. Boligreformen fra 1966, som tidligere er nævnt, kom til udtryk i store lejeforhøjelser i det private og almennyttige udlejningsbyggeri, hvilket resulterede i en øget tilstrømning til ejerlejligheder. Boligen blev set som et sikkert investeringsobjekt, der kunne give alle de investerede penge tilbage og for det meste mere til (Lind og Møller 1994: 169). Da man nåede til 1974 var det tid til tage forliget fra 1966 op til overvejelse. Som beskrevet tidligere var forliget tænkt som en løsning, der skulle fungere som overgang til det frie boligmarked. Det var ikke gået efter forventningen bl.a. pga. af den voldsomme inflation, der i gennemsnit lå på 8,66 % i løbet af de pågældende otte år (DST - Danmarks Statistik ). Boligsikringen led hårdt under den stigende kraftige inflation og skellet mellem huslejen i nyt byggeri, var langt højere end i gammelt - hvilket gav problemer for det nye almene byggeri, der havde svært ved at udleje alle boliger. Venstre regeringen og Socialdemokratiet indgik i 1974 et forlig der bl.a. fik betydning for det almennyttige byggeri, der nedbragte begyndelseslejen med 18 %. Der var ikke tale om tilskud til opførsel af byggeri, men i langt højere grad fokus på at nedsætte huslejen ved en forøgelse af både rente- og boligsikringen (Lind og Møller 1994: ). En stor del i det almennyttige byggeris udlejningsproblemer lå i de mange større lejligheder, der ikke havde været nær så attraktive ift. ejerboliger der, som nævnt tidligere, havde en større tiltrækningsevne. I sit ihærdige 38

45 forsøg på at industrialisere boligbyggeriet af rent rationelle årsager, fik byggestilen et ensartet udtryk - hvilket blev kritiseret en del. Et afgørende tiltag der skulle komme nogle af problemerne til livs, var ændringen af reglerne fra 1967 der i 1972 ændredes så de begrænsede boligstørrelse, samt indførte det rammebeløb som i dag stadig ligger til grund for økonomien i det offentligt støttede byggeri (Ibid.). I sidste halvdel af 1970 erne kom Boligselskabernes Landsbyggefond til at spille en vigtig rolle i løsningen på nogle af de store problemer som de almene boliger stod over for. Det var i denne periode at man for første gang i den almene boligbevægelse oplevede et huslejeboykot, der var en protest mod de forhøjede huslejer (Lind og Møller 1994: ). Boligselskabernes Landsbyggefond havde op gennem 1970 erne fået flere beføjelser, og det gjorde dem bl.a. i stand til at flytte økonomiske midler rundt mellem de forskellige boligbebyggelser. På denne måde blev en del problemer løst i fællesskab, hvilket var starten på en ny periode for den almene boligsektor København Københavns Kommune var i høj grad præget af oliekrisens økonomiske nedtur i 1980 erne. Kommunen valgte derfor at bygge i nedslidte industriområder, hvilket var positivt for det almene byggeri, idet der ikke blev stillet særlige krav til de almene boligorganisationer om byggeriets kvalitet og arkitektoniske fremstilling (Bisgaard 2010: 16). Denne strategi resulterede i at mange private investorer holdt sig væk, og de manglende investeringer i kontorbyggerier og boliger, havde stor betydning ift. kommunens dårlige økonomi og begrænsede udvikling. Byen blev derfor i et stort omfang befolket af socialt svage grupper, hvilket medførte store sociale udgifter ift. overførselsindkomster, hvilket i sidste ende resulterede i besparelser på infrastruktur, skoler og sygehuse. Samtidigt ændredes flyttemønstret i København fra 1970 erne og frem, idet tilflytterne primært var unge mellem 15 og 24, mens fraflytterne var børnefamilier (Bisgaard 2010: 17). Dette lagde et yderligere pres på kommunens økonomi, idet de bl.a. mistede skatteindtægter fra de ressourcestærke familier. I 1980 erne var staten ledet af en borgerlig regering, der mente at Københavns Kommune selv havde ansvar for det økonomiske overforbrug, hvorfor kommunen begyndte at låne penge på det internationale kapitalmarked til at betale de høje sociale udgifter, der eksisterede i kommunen (Bisgaard 2010: 18). Kampene var dog ikke kun forbeholdt stat og kommune, men udviklede sig også 39

46 internt på rådhuset, hvor der fandtes delte meninger om hvordan planlægningen af København skulle foregå (Bisgaard 2010: 20) Statens involvering i byen For at afhjælpe den økonomiske tilbagegang, lod man sig i Københavns Kommune inspirere af en forståelse af at storbyerne kunne ses som en vækstmotor på linje med staten (Bisgaard 2010: 22). For at tage konkurrencen op med andre nordeuropæiske storbyer, begyndte man i Folketinget at se på hvad der kunne gøres fra statens side, for at imødekomme den store ophobning af sociale problemer som Københavns Kommune besad (Bisgaard 2010: 22). Man begyndte primært at kigge på, hvordan man kunne tiltrække investorer til byen, for at få gang i den manglende økonomiske vækst. Det gjorde man bl.a. ved at se på, hvordan man kunne udnytte det potentiale havnen besad, da mange havnearealer lå ubenyttet (Bisgaard 2010: 22). De private investorer blev derfor en vigtigere faktor for byudviklingen. Derfor skulle byplanlægningen begynde at forholde sig til paradokset om modsigende interesser, da man både skulle indfri de private investorers ønske om økonomisk afkast, samtidig med at bevare kommunens opfattelse af den gode by med plads til alle samfundsgrupper (Bisgaard 2010: 17). I 1989 blev en initiativgruppe oprettet som følge af den manglende udnyttelse af havnearealerne. Den blev nedsat af statsministeren Poul Schlüter og den socialdemokratiske formand Svend Auken, og blev gjort som konsekvens af det forsvarsforlig, som var indgået i 1989, der betød en betydelig reduktion i antallet af arbejdspladser på flådestation Holmen (Bisgaard 2010: 25). Gruppen havde som ansvar at fremme en positiv erhvervsudvikling for at imødekomme de store beskæftigelsesmæssige problemer Københavns Kommune ligeledes besad. Et af de afgørende synspunkter, der blev dannet i initiativgruppen, var at hverken staten eller kommunen havde en afklaret holdning til hvad hovedstaden egentlig skulle bruges til, og at ønsket om en ligelig udvikling af landet var en fejltagelse, hvis der skulle sikres de nødvendige ressourcer til hovedstaden, så byen kunne virke som kraftcenter på den internationale scene jf. afsnit 3 om udbredelsen af entrepreneurialismen (Bisgaard 2010: 27). Dette var statsminister Poul Schlüter enig i, der bl.a. udtalte i 1990: Det er i hele landets interesse, at hovedstaden fungerer godt og er i stand til at tage konkurrencen op med andre storbyer i Vesteuropa. Det er hovedstadens opgave at sikre, at Danmark får sin andel af den udvikling, som i den stadig mere internationaliserede verden må foregå i det store byområder. 40

47 Det er i den henseende vigtigt, at den danske hovedstad fungerer på en sådan måde, at den kan virke inspirerende og tiltrækkende på investeringer udefra, og at hovedstadens ressourcer og udviklingsmuligheder udnyttes rigtigt (Bisgaard 2010: 27). Citatet er et eksempel på en ny politisk diskurs, hvori planlægning kendetegnes af en entrepreneurialistisk tilgang qua Harveys tidligere beskrevne teori. En tilgang som vi gennem opgaven argumenterer for stadig er dominerende. Denne politiske diskurs banede vejen for en fast Øresundsforbindelse, en styrkelse af lufthavnens position og en udnyttelse af havnearealerne. Samtidig kom der også et par udtalelser, der var med til legitimere statens involvering i byplanlægningen: Det er uheldigt, at netop den centralt beliggende kommune, hvor en betydelig del af udviklingen foregår, i en årrække har været handlingslammet af økonomiske problemer, en uhensigtsmæssig administration og ikke mindst interne stridigheder på byens rådhus (Bisgaard 2010: 27). Dette var starten på et nyt samarbejde mellem kommune og stat i udviklingen af Københavns Kommune, der dog stadig havde dårlig økonomi og et problem med for mange nybyggerier af almene boliger, der i gennemsnit kostede kommunen kr. i årlige sociale udgifter (Bisgaard 2010: 28) Investorernes indtog i byen Med vedtagelsen af en ny kommuneplan i 1989, blev der lagt grundlag for at investorerne kunne begynde at investere i byen, da der var begyndt at danne sig et overblik over hvad staten og kommunen ville (Bisgaard 2010: 30). Lige så stille og roligt kom der så også flere aktører i planlægningen, da der i stigende grad begyndte at tegne sig et billede af bygherren som tidligere både var investor, bygherre og bruger af byggeriet, begyndte at varetage rollen som developer, ejeren af bygningen varetage rollen som institutionel investor, mens brugeren af bygningen som regel er en helt tredje part. Kommunens kontakt begyndte hovedsageligt at gå til developeren, som så var afhængig af, at byggeriet skulle overtages af en investor, der enten arbejder inden for en kort eller lang tidshorisont Afhængig af, om investeringerne skal hurtigt hjem eller krav til høj kvalitet til bygningen (Bisgaard 2010: 30). Man vidste man skulle have flere til at investere i byen, men de første investeringerne var alligevel primært i første halvdel af 1990 erne fokuseret på den kulturelle udvikling af København. Her blev der især lagt vægt på kulturelle bygninger, da oplevelserne spillede stor rolle for byens image, hvilket også var en vigtig del i konkurrenceparameteret ift. andre storbyer (Bisgaard 2010: 35). Dette blev yderligere eksemplificeret ved Københavns udnævnelse som kulturby i 96, hvilket understøttet behovet for genskabe et image som europæisk kulturhovedstad, med en 41

48 kæmpe investering i håbet om at tiltrække økonomisk kapital til fremtiden. Der var dog stadig ikke mange private investorer, der turde investere i byen (Bisgaard 2010: 36). De mål og beslutninger der blev taget, for at stimulere den dårlige økonomi i København, blev først realiseret i slutningen af 1990 erne og især med den nye bro til Sverige samt ny infrastruktur (Bisgaard 2010: 60). Alligevel gik det stadig meget langsomt med at få de private investorer til at bygge i København. Den økonomiske filosofi på rådhuset var på det tidspunkt, at gælden som stadig var på 10 mia. skulle tilbagebetales med ca. 200 mio. årligt, og at indtægterne hovedsageligt skulle komme fra ejendomssalg og de ejendomme der købte sig fri af kommunens tilbagekøbsrettigheder, af den servitut kommunen pålagde stort set alle ejendomssalg fra (Bisgaard 2010: 60). For at få investorerne til at investere var det vigtigt fra kommunens side at vise, at der var kontinuitet i byens planlægning samtidig med at der stod et solidt politisk flertal bag byens udvikling. Dette skulle til for at sikre en vis sikkerhed i de investeringer der skulle til, da sådanne investeringer i bebyggelser ofte kan vare 10 år fra planen er tænkt til den er realiseret (Bisgaard 2010: 60). De første større private investeringer man så i Københavns Kommune, begyndte først at tage form i , hvor der bl.a. er tale om en række erhvervsbyggerier der blev planlagt på henholdsvis Langelinie, som eksempelvis den karakteristiske kornsilo bygning med de to tårne til kontorer. Ydermere er der en ophobning af erhvervsbyggerier langs Kalvebod Brygge, der udelukker muligheden for at integrere Vesterbro langs havnefronten (Bisgaard 2010: 61). Kommunen stillede bevidst ikke særligt høje krav til hverken arkitektur eller planlægningen, da håbet var at byggerierne kunne medvirke til at få investorerne til at tro på at der kunne investeres i København. Filosofien var at når først investeringerne havde bidt sig fast, så ville man derefter begynde at stille højere krav til investorerne (Bisgaard 2010: 62) Nye dilemmaer Op gennem 1980 erne og 1990 erne var det særligt de manglende arkitektoniske krav Københavns Kommune blev kritiseret for - hvilket også i høj grad gjaldt de almene byggerier. Kalvebod Brygge var (og er) et af de mest kritiserede eksempler på dette ift. store erhvervsbyggerier og dyre almene boliger (Bisgaard 2010: 70). Med de private investorers indtog på boligmarkedet i København, begyndte kommunen så småt at stille flere krav til bygherrerne om kvalitet og byggeri med 42

49 fællesanlæg til gavn for alle. Hertil kom et element af boliger som rettede sig mod de mest betalingsdygtige dele af befolkningen. Omkring årtusindeskiftet begyndte Københavns Kommune igen at ligne en by i fremgang, grundet liberaliseringen af markedet og statens massive investeringer i København. Til gengæld var der ikke så meget gang i boligbyggeriet i denne periode. De bygninger der hovedsageligt blev bygget, blev bygget af pensionskasserne som var under gunstige skattevilkår. Dette blev afskaffet af den socialdemokratiske regering i midten af 1990 erne og herefter var det kun hovedsageligt andelsboliger der blev bygget (Bisgaard 2010: 75). Endvidere besluttede kommunen sig for ikke at bygge flere almene boliger, og derfor oplevede København sit absolute bolig lavpunkt i år 2000 (Bisgaard 2010: 75). Det skete som resultat af at borgerrepræsentationen besluttede at vedtage et tipunktsprogram for boligpolitikken, hvor det blev besluttet ikke at opføre alment boligbyggeri, samt at de eksisterende almene boligbyggerier i større grad skulle henvende sig til middelklassen (Bisgaard 2010: 80). Først efter 2001 blev det igen vedtaget at bygge alment, dog under retningslinjer der fremgik af punkt 8 i ti-punktsprogrammet, der betød at almennyttigt byggeri kun burde opføres som: huludfyldning, samt til at få påbegyndt etablering af nye boligområder (Bisgaard 2010: 80). Den almene boligsektor var dog stadig i live, da kommunen havde brug for boliger til de mennesker, som kommunen af sociale årsager havde pligt til finde bolig til. Den almene boligsektor kunne derfor stille krav tilbage om at få renoveret boliger fra 1980 erne, hvilket krævede kommunale garantier og tilskud. Så denne afhængighed af hinanden var betingelsen for samarbejdet (Bisgaard 2010: 82). Selvom nybyggeri oplevede et lavpunkt var Københavns Kommune på dette tidspunkt stadig af en positiv karakter ift. nybyggeri, da man mente at der i alle planer skulle være boligbyggeri med boliger der i gennemsnit skulle være 85 kvm., for at bevare de familier der ønskede mere moderne standarder (Bisgaard 2010: 75). Endvidere var det vigtigt for Københavns Kommune at boligsammensætningen måtte ændres. Ønsket var bl.a. at den københavnske boligmasse skulle bestå af henholdsvis 20 % almene boliger, 30 % private udlejningsboliger, 30 % andelsboliger og 20 % ejerboliger for at sikre mangfoldighed og byliv (Bisgaard 2010: 76). Der var brug for flere penge til byggeriet, og de kom efter en række hårde forhandlinger mellem kommunen og den almene boligsektor, da kommunen gerne ville sælge ud af sine rettigheder, da kommunen i tiden før 1950 havde indsat en servitut om at ejendommen faldt tilbage til Københavns Kommune efter fx 70 år (Bisgaard 2010: 86). Det lykkedes at opnå et forlig, hvor den almene 43

50 boligsektor kunne købe sig fri af den kommunale forpligtelse for 1,8 mia. kr. (Bisgaard 2010: 86). 1,4 mia. gik til den store gæld, mens 400 mio. kr. skulle bruges til at igangsætte boligbyggeri. Midlerne skulle bl.a. bruges til at få investorerne til at interessere sig for at bygge boliger i København. Med de mange tiltag, specielt med havne planerne, var byen parat, da investorerne nu ønskede at bygge boliger. I blev nye boliger bygget, hvilket var med til at give en højere boligstandard og bedre økonomi i kommunen Kommune vs. stat I 2006 blev Ritt Bjerregaard ny overborgmester i Københavns Kommune, og kom med løfter om nye boliger til en månedlig husleje på 5000 kr. uafhængigt af konjunkturerne (Bisgaard 2010: 156). Samtidig skabte hun nye debatter om byens mangfoldighed, men mange mente at planlægningen blot fik en medieorienteret rolle, hvor det vigtigste var at skabe debat. De parametre i planlægningen der havde omhandlet genrejsningen af Københavns Kommune, var stadig at føle i administrationen og blandt de politiske partier, som stadig ønskede et at fastholde den tætte relation mellem byudviklingen og den økonomiske fremgang som den øgede entrepreneurialisme havde givet (Bisgaard 2010: 158). Disse resultater var sandsynligvis med til at bibeholde de politiske ideologier og interesser i byplanlægningen om fortsat vækst. Ritt Bjerregaard havde ikke held med sin strategi - særligt grundet de stigende høje grundpriser der vanskeliggjorde projektet og resulterede i at der kun blev opført 12 nye billige boliger på Karens Minde (Bisgaard 2010: 161). Hvilket også var et udslag i der var langt mellem de politiske mål og den praktiske adfærd. Opsummerende kan man grundet Københavns Kommunes dårlige økonomiske tilstand i start 1980 erne sige, at byen har anvendt nye tiltag i en mere økonomisk og fysisk orienteret planlægning. Dette har måske været med til at legitimere den stigende bebyggelse fra investorerne for at stimulere økonomien, der i visse tilfælde har negligeret borgernes ret til at forme byen efter deres behov og ønsker. Udviklingen har dermed været præget af entrepreneurialistiske planlægningstendenser, hvilket har vanskeliggjort den almene sektors plads i byen. 44

51 5.19 Opsamling For at få en forståelse af den almene boligsektors rolle i Københavns Kommune, har det været relevant at se sektoren ift. den generelle boligbevægelses udvikling. De forskellige perioder fra 1850 og frem til i dag har hver haft deres betydning for den almene boligsektor, og kendertegner samtidig forskellige syn på sektoren ift. de tidssvarende økonomiske samt befolkningsmæssige tilstande. De forskellige love og støtteordninger, som er beskrevet i afsnittet, har fungeret som regulator på boligmarkedet og har i denne forbindelse også haft stor indflydelse på, hvilken retning den almene boligsektor har bevæget sig i. Det har i denne sammenhæng også været brugbart at koble det sammen med begreber som er uddybet i afsnit fire, da det skaber et mere fyldestgørende indblik i de forskellige perioders økonomiske relation til boligbevægelsen. Periodiseringen af den historiske udvikling belyser således forskellige problemstillinger vedrørende den almene boligsektor, der også har været kendetegnet for planlægningen i Københavns Kommune som det ser ud i dag. 45

52 6. Markedsvilkår og regulering Følgende afsnit belyser, hvordan markedsforhold og konkurrencevilkår betinger forskellige muligheder for henholdsvis den almene boligsektor og det private ejendomsmarked. Der er i den forbindelse forskellige faktorer, der spiller ind ift. at tiltrække en bred beboersammensætning i de forskellige boligbyggerier. Landsbyggefonden spiller en væsentlig rolle som aktør på det almene område, da Landsbyggefonden i hovedtræk støtter den almene boligsektor. Visse aspekter ved Landsbyggefonden er med overlæg udeladt fra dette afsnit bl.a. den særlige driftsstøtte, omprioritering, beboerrådgivere, afløsning af tilbagekøbsrettigheder, tilskud til social og forebyggende indsats i problemramte afdelinger og almen analyse. Disse valg er taget fordi vi primært fokuserer på oprettelse af nye afdelinger i byområder med en meget høj grundpris som følger af økonomisk vækst i Københavns Kommune fra bl.a. urban entrepreneurialisme. 6.1 Landsbyggefonden Landsbyggefonden er stiftet ved lov, og har til formål at fremme det almene boligbyggeris selvfinansiering (Landsbyggefonden - Virksomheden ). Dette sker bl.a. ved at skaffe grundkapital til offentligt støttet byggeri, varetage analyseopgaver, give støtte til renovering og driftsstøtte mv. (Landsbyggefonden - Om landsbyggefonden ). Landsbyggefonden er selv ejet og oprettet i 1967, for at skulle administrere de penge ældre almene byggerier betalte jf. boligforliget 1966 (Landsbyggefonden - Virksomheden ). Fondens bestyrelse består af ni medlemmer, hvoraf de to er beboere i almene boligforeninger (Retsinformation.dk - lov om almene boliger ). Fondens midler kommer fra de almene boligforeninger, der indbetaler til fonden, hvori det især er de ældre almene boliger der bidrager til midlerne i fonden (Ibid.). I den almene boliglovs 80 fremgår det at ældre boligforeninger indbetaler et årligt reguleret beløb pr. kvm. bruttoetageareal (Ibid.). Beløbet, kaldet A-indskud, udgør nu 69 mio. kr. pr. år., og er fra afdelinger der er taget i brug før (Landsbyggefonden - mere om Landsbyggefonden ). Det andet indskud hedder G-indskud, og dette blev indført i boligforliget 1974 og pålagde de samme afdelinger også at betale det nye indskud (Ibid.). I 1983 blev afdelinger, der blev taget i brug i perioden , ligeledes pålagt et bidrag til Landsbyggefonden (Ibid.). Lovændringen af 1979 medførte at G-indskuddet blev reguleret 1. januar hvert år i henhold til byggeomkostningsindekset for montagebyggeri (Ibid.). Fra. 1. Januar 1991: (...) sker reguleringen i henhold til 46

53 reguleringsindekset for boligbyggeri (Ibid.). Tabel G viser tilskuddet pr. kvm. som de fremgår af Landsbyggefondens hjemmeside: Bidrag pr. m² Lejligheder taget i brug før 1965: 50,65 kr. 54,05 kr. Lejligheder taget i brug : 22,65 kr. 24,15 kr. Tabel G:Tilskuddet pr. kvm. Kilde: Landsbyggefonden Midlerne i fonden går til støtte i den almene boligsektor - både som driftsstøtte, men også i støtte af anden form, som fx til innovation eller nybyggeri (Retsinformation.dk - Lov om almene boliger ). Hver boligafdeling har sin egen konto med indbetalingerne og der kan hæves op til 60 % til finansiering af forbedringer i afdelingen (Landsbyggefonden - mere om landsbyggefonden ). Fondens egenkapital udgjorde i mio. kr. (Landsbyggefondens årsberetning 2013, ). Finansiering af nybyggeri foregår ved at den enkelte boligorganisation ansøger til Landsbyggefonden om et grundkapitallån (Landsbyggefonden - Mere om landsbyggefonden ). Kommunen, hvori afdelingen ligger, yder så et kapitalindskud i Landsbyggefonden, som finansierer grundkapital lånene (Ibid.). Før 1990 var det både staten og de pligtmæssige bidrag fra foreningerne der ydede denne finansiering (Ibid.). Grundkapitallånet udgør pt. 14 % af anskaffelsessummen for det konkrete nybyggeri (Ibid.). Grundkapitallånene er afdragsfrie, og der tages løbende stilling til hvornår boligforeningen skal begynde at afdrage sine lån i Landsbyggefonden ved omprioritering af lånene, dog skal foreningen starte med at afdrage senest 50 år efter ibrugtagningen (Ibid.). Landsbyggefonden har udarbejdet en rapport: Fysisk opretning og forbedring af almene boligafdelinger der: (...) giver en nærmere analyse og beskrivelse af det fremtidige investeringsbehov til fysisk opretning og forbedring i den almen[e] boligsektor (Landsbyggefonden - mere om landsbyggefonden ). Landsbyggefonden anbefaler her i et generelt kvalitetsløft af en stor del af afdelingerne, så disse kan være attraktive i indretning, energibehov og faciliteter mv. Der er udarbejdet tre forskellige scenarier til tre forskellige priser (Ibid.). Landsbyggefondens minimums-scenarie indeholder forbedringer for ca. 49 mia. kr. over 20 år (Ibid.). Dette scenarie bringer boligerne i en god stand, med minimums forbedringer af badeforhold mv. Mellem-scenariet som Landsbyggefonden kalder kvalitets scenariet medfører en mere omfattende fornyelse af klimaskærm og friarealer, og sætter ind bl.a. med dæmpning af trafikstøj mv. Udgiften til dette udgør 102 mia. kr. over 20 år (Ibid.). Det store scenarie indebærer et, ifølge Landsbyggefonden, betydeligt kvalitetsløft på både boligforhold, byggeteknisk og arkitektonisk niveau af bygningerne, friarealerne og beboer faciliteterne (Ibid.) Dette indebærer 47

54 også forbedringer af køkken og bad samt indeklima, sammenlægning af små boliger og der skabes mulighed for udvidelser af boliger (Ibid.). Prisen er ca. 135 mia. kr. over 20 år. Landsbyggefonden anser det store scenarie som nødvendigt, hvis de vil tiltrække (...) midaldrende, som vil skifte bolig før den 3. alder indtræder (Landsbyggefonden - mere om landsbyggefonden ). 6.2 Den almene boligsektors konkurrenceevne Den almene sektor har udover dens formål om at løse boligsociale opgaver ift. til at prioritere samfundsgrupper med særlige behov, begyndt at fungere som led i et varieret og afbalanceret boligmarked for den mangfoldige by. Dette har medført at den almene boligsektor har skulle forny sig på flere områder, for at finde sin plads i den markedsliggjorte by. Dette skal ske ved en blandet beboersammensætning, som man eksempelvis har ønsket det fra kommunens side i Nordhavnen. Det forudsætter dog at den almene boligsektor af en bred del af befolkningen betragtes som en eftertragtet mulighed på boligmarkedet, hvilket har været svært da den generelt set har været præget af en negativ diskurs. Landsbyggefondens rapport om istandsættelse, vidner om at forsøg fra sektoren selv ift. at forbedre de almene boligers renommé, ved at forbedre forholdene i de eksisterende almene boligorganisationer. Dermed kæmper den almene boligsektor om de økonomisk og socialt ressourcestærke, der har mulighed for at efterspørge såvel ejer- som lejeboliger, og hvis valg herimellem har stor betydning for hensynet til at sikre en afbalanceret beboersammensætning. Derfor er det relevant at belyse den almene boligsektors konkurrenceevne på markedet ift. til at ramme en bred målgruppe. Der fokuseres her på konkurrencesituationen mellem almene lejeboliger og ejerboliger, idet prisen på ejerboliger afspejler markedsforholdene, men kun i nogen grad afspejler prisen på de almene boliger jf. den stærke regulering i sektoren ift. bl.a. rammebeløbet, der skal overholdes (se afsnit syv). Priserne på ejerboliger i Hovedstadsregionen og Frederiksberg Kommune er klart steget mest ift. resten af landet: I perioden fra steg ejerboligpriserne her med 14,7 % om året (Socialministeriet 2006: 183). Disse tendenser har medført at ejerboliger dominerer markedet i de større byer, hvor ejendomsprisen er steget mest grundet spekulationer om positiv afkast på byggerierne. 48

55 Her spiller den eventuelle købers forventninger til udviklingen af priser af ejerboliger, først og fremmest en væsentlig rolle, hvilket vil sige at den almene bolig udsættes for en endnu større konkurrence ift. at tiltrække borgerne, hvis borgere forventer at opnå reale kapitalgevinster i forbindelse med salg af ejerboliger (Socialministeriet 2006: 20). Siden man i 1990 erne oplevede en periode med økonomisk vækst, har der været talt om stigning i prisen på ejerboligerne, indtil krisen i 2008 (Socialministeriet 2006: 159). Endvidere har perioden siden 1970 erne været kendetegnet ved en pæn vækst i den disponible realindkomst, hvilket muligvis har ført til at befolkningen i højere grad undlader at efterspørge almene boliger (Socialministeriet 2006: 23). Denne tendens oplever Michael også i KAB: Når det så begynder at gå rigtig godt og folk gerne vil købe ejerlejligheder og boligmarkedet buldrer derudaf, så kommer der mange aktører på banen der gerne vil bygge ejerlejligheder og privat byggeri, og så stiger grundpriserne og så stiger håndværker priserne, og det er det vi er ved at se lige for tiden. Grundpriserne er på vej op, håndværker priserne er ikke helt kommet med endnu, men det rør også på sig, og når det så sker så kan private, som ikke er underlagt det samme maksimumbeløb de kan bare sælge det tilsvarende dyrere, og det kan man godt når det går godt, og så halter de almene bagefter (Bilag 2: 6). Dette er et godt eksempel på den nuværende situation i Københavns Kommune, hvor mange private investorer bygger i bl.a. Nordhavnen fordi der er stor efterspørgsel på boliger, hvilket øger prisen på boliger jf. Figur C. Da nybyggeriets omfang afhænger af forholdet mellem priser på eksisterende boliger og byggeomkostninger (grundpriser og håndværkerpriser) har det været rentabelt for private investorer at bygge netop nu (Socialministeriet 2006: 153). Dette vanskeliggør situationen for den almene boligsektor, idet de ikke har samme mulighed for at imødegå markedets principper. 49

56 Figur C: Prisudviklingen på ejerlejligheder i København kilde: Home & Danske Bank Den geografiske placering har også noget at sige ift. den årlige gennemsnitsleje, da lejen på almene boliger altid har været højere i Københavns Kommune end i de resterende områder i Danmark (Socialministeriet 2006: 15). Dette skyldes bl.a. at udgifter til renter og afdrag på optagne lån ved byggeriernes finansiering har været højere fordi grundprisen er højere, og da udgifter på ejendomsskatter i Københavns Kommune ligeledes har været højere end andre steder i landet (Socialministeriet 2006: 15). Dette kan også ses ved opførelse af nybyggeri, hvor det generelt antages at huslejeforskellen mellem nyere alment byggeri og det øvrige almene byggeri er større, end hvad der kan henføres til kvalitetsforskellene (Socialministeriet 2006: 22). Byggerier opført i 1970 erne har bedre forudsætninger i konkurrencen end nybyggeri, da huslejen ikke overstiger kvaliteten af byggeriet. Ift. byggerier fra perioden , der står mere svagt i konkurrencen, da huslejen kan forekomme højere end kvaliteten, hvilke vil sige der er tale om negative huslejespænd: (...) Det er jo det der har været udfordringen i Nordhavnen. Når vi skal bygge så må det maks. koste de her ca pr. kvadratmeter. Det kan lyde af mange penge, men det er nødvendigvis ikke mange penge. Hvis kommunen så siger at vi skal betale kr. pr. kvadratmeter byggeri bare for grunden jamen så er vi så langt nede på det restbeløb der er tilbage så hvis man overhovedet kan få et byggeri op at stå, så er den kvalitet ringe (Bilag 2: 3). Her refererer Michael til maksimumsbeløbet, den almene boligsektor må bygge for, der vanskeliggør og måske helt udelukker at bygge på de mere attraktive grunde i Københavns Kommune: (...) der er udlagt indtil videre to stykker jord derude der faktisk er lokalplanlagt til at være alment. Hvis de så skal sælge den jord på de samme vilkår som nabogrunden er solgt på, så kan vi ikke være 50

57 med længere. Vi kan simpelthen ikke betale så høje grundpriser som man normalt ville kunne gøre på det private marked. Indtil videre har det haft det udfald at der, selvom der er blevet udlagt to grunde til alment byggeri, så har det ikke kunne realiseres. Så hvis kommunen gerne vil have at vi skal realisere det inden for maksimumbeløbet, så må de også renoncere på de krav de har til en grundpris (Bilag 2: 3). Dette er et stort paradoks i forsøget på at integrere de almene boliger på disse grunde, fordi kommunen rent faktisk er udbudspligtige på salg af deres aktiver. Så når de skal sælge grundene, skal de tjene skatteborgerne bedst muligt ved at sælge jorden til den markedspris der nu er gældende. Der eksisterer dog en væsentligt større risiko knyttet til investeringer i ejerboliger for det enkelte individ, ift. at et tidligt salg kan medføre store økonomiske omkostninger. Så for folk med stor flyttehyppighed er lejeboligerne, alt andet lige, mere attraktive da man hovedsageligt kun er bundet til en tre måneders opsigelsesperiode. Dermed muliggør de almene lejeboliger en relativ let og billig flytning, hvis behovet for hurtig boligtilpasning opstår. Udover de mere generelle årsager til valget mellem at bo i alment eller købe lejlighed, eksisterer der også de normale markedsvilkår for konkurrencen mellem det almene og private. Her vil efterspørgslen på grunde simpelthen gøre det umuligt, at gøre det rentabelt for de forskellige private aktører at opføre almennyttige boliger. Prisudviklingen på grundpriser i Københavns Kommune er stigende, og det forventes jf. det kvantitative metodeafsnit at endnu flere mennesker i fremtiden vil flytte til kommunen. Københavns Kommune estimerer, at der i 2025 vil bo mennesker i kommunen. Dette er mere end i dag (KK ). For at få plads til borgerne skal der bygges ca flere boliger (Ibid.). Der er allerede pres på grundpriserne nu, fordi rigtig mange vil flytte til Københavns Kommune (Bilag 2: 6). Derfor vil den fortsatte efterspørgsel også fortsætte med at presse grundpriserne og ejendomspriserne opad. Markedet er stadig ved at samle sig efter finanskrisen, men fra februar til marts i år, steg prisen på ejerlejligheder i København 1750 kr. pr. kvadratmeter (TV2, ). Derfor er der behov for tiltag, der kan sikre, at også folk med færre økonomiske ressourcer har adgang til en bolig af rimelig kvalitet og beliggenhed. Dette er svært uden regulering. 51

58 6.3 Boligsikring Staten har forsøgt at regulere boligmarkedet, så også mindre bemidlede mennesker har mulighed for at få adgang til bedre boliger. Reguleringen finder sted bl.a. i form af boligsikringen. Boligsikringen er en variabel økonomisk støtte, du kan få hvis din lejebolig har eget køkken (BL ). I 2013 var den varierede støtte på mellem 248 kr. og 3617 kr. om måneden (Ibid.). Boligsikring er en måde at prøve og mindske den indkomst, der er krævet for at have råd til at bo i en lejebolig, herunder en almen bolig. Dog tyder det på, som vi vil fremstille i dette afsnit, at boligsikringen i dag er mest attraktivt for husstande med én voksen. Som vi viste i afsnit tre om de anvendte kvantitative metoder, er den gennemsnitlige indkomst for en enkelt person under boligstøtte-grænsen i alle aldersgrupper. Kigger man på husstandssammensætninger med to voksne ser det anderledes ud. Som Tabel H viser, er der ikke meget forskel på hvor meget indkomst husstanden må have, og har du børn der har indkomst, kan dette også blive medregnet. Det lader til at det primært er den boligsociale opgave med at sikre boliger til enlige forældre, boligstøtten har fokus på. Personer i 1 voksen 1 voksen 1 voksen 1 voksen 2 voksne 2 voksne 2 voksne 2 voksne 2 voksne ejendommen & 1 barn 2 børn 3 børn 1 barn 2 børn 3 børn 4 børn Bruttoetageareal 65 maks. du kan få boligstøtte for: Husleje maks. andel af den, som du kan få ca.6417 kr 6742 kr pr 7058 kr pr 7383 kr pr 6417 kr pr 6742 kr pr 7058 kr pr 7383 kr pr 7700 kr pr boligstøtte af: pr måned måned måned måned måned måned måned måned måned A. Indkomst maks for at få boligstøtte: Tabel H: Boligstøtten 2013 Kilde: BL:Danmarks Almene boliger Som det fremgår af Tabel H, er det altså ikke muligt for en enlig mor med et barn, at kunne få en almen bolig til over 1100 kr. pr m² eller ca kr. i husleje pr måned, som prisen fx er i Teglværkshavnen for en lejlighed på 75 kvm (Politiken.dk ). Derfor er reguleringen ikke 52

59 tilstrækkelig til at kunne gøre almene boliger i nyere attraktive områder tilgængelige for alle lag i samfundet. Samtidigt er der et hul mellem den indkomst du max må have, og den indkomst du skal have for at kunne bo i attraktive områder, hvis du skal ud og låne pengene i en bank. Bor du således to voksne, der hver tjener over kr. pr. år før skat, kan du ikke længere få boligstøtte. Samtidigt har du langt fra råd til at købe lejlighederne i de nybyggede områder, eller bare i Københavns Kommune hvor den gennemsnitlige kvadratmeterpris er omkring kr. (Figur C). Således vil en 85 kvm. bolig i Københavns Kommune koste over 2.5 mio. kr. Figur D viser den gennemsnitlige husleje pr. kvm. om året i almene boliger i Københavns Kommune i 2007 og 2011 (KK.dk ). Vi kan her se, at kun almene boliger bygget før 1980 har et prisniveau der ligger under den månedlige husleje, der kræves for at få boligstøtte til to personer i en lejlighed på 85 kvm. Dette er dog et bevidst valg fra Lejerbo og SAB s side at bygge relativt dyre boliger; de har ønsket at få fat i en gruppe der skal købe lejlighed for første gang, som har set disse boliger som et alternativ - også set i lyset af de ustabile boligmarked i København (Politiken.dk ). Eksemplet i dette kapitel understøtter det faktum, at byen bliver mere opdelt, hvilket de almene boligselskaber tilsyneladende er helt klar over. Dette fremgår også af de foretagne interviews, der analyseres i afsnit 7.0 Planlægningen af almene boliger i Københavns Kommune. Figur D: Huslejeudvikling for almene familieboliger 2007 og 2011 I Københavns Kommune (2012 priser) Kilde: Københavns Kommune 53

60 6.4 Opsamling Markedsforholdene vanskeliggør mulighederne for det at bygge lukrative almene boliger, der kan stå skarpt i konkurrencen til det private. Med den stigende befolkningstilvækst i Københavns Kommune, er der blevet sat ekstra pres på markedet, hvilket vil sige at den almene sektor kommer til at halte endnu mere efter - på trods af den planlagte støtte fra Landsbyggefonden. Ift. at sikre en blandet beboersammensætning, består det almene sektors konkurrenceparametre hovedsageligt af de hurtige flyttemuligheder og den sikkerhed der eksisterer omkring det almene ift. de tab, der kan forekomme omkring køb af ejerlejligheder. Boligsikringens virkning er dog begrænset ift. visse husstandssammensætninger. 54

61 7.0 Planlægningen af almene boliger i Københavns Kommune I dette kapitel vil vi med udgangspunkt i David Harveys teori om urban entrepreneurialisme og Karina Sehesteds teori om de moderne planlæggerroller, analysere og diskutere boligsituationen, set fra den almene boligsektor og Lejernes Landsorganisations synspunkt. Vi har anvendt underspørgsmål 2 og 3 i vores analyse og diskussion af dette. Spørgsmålene lyder således: Hvem er den almene borger for KAB og Lejerbo? Og hvordan forholder de, LLO og KK sig til de rammer for planlægningen af almene boliger, der er i dag? og: Er København præget af entrepreneurialisme - og i så fald, hvilke konsekvenser har det for byen? 7.1 Den almene borger i København Både KAB og Lejerbo bygger som udgangspunkt boliger til alle. Lejerbo skriver på deres hjemmeside at en af deres fornemmeste opgaver er at: sikre boliger til alle svage som stærke grupper (Lejerbo.dk ), og KAB lover at skabe bedre boliger for alle, samt at: De boliger, KAB opfører og administrerer, skal være for alle typer af mennesker, med alle typer af indkomster, på forskellige stadier i deres liv (KAB.dk ). I de foretagne interviews med henholdsvis Mia Manghezi (Lejerbo) og Michael Nielsen-Elgaard (KAB) går denne brede målgruppe, som den almene boligsektor henvender sig til, igen. Både KAB og Lejerbo understreger at de ikke kun bygger boliger til de socialt og økonomisk svagt stillede grupper i samfundet, men i lige så høj grad sigter mod at få ressourcestærke beboere i deres almene boliger. Begge organisationer ser det som deres formål at bygge gode boliger til så bredt et udsnit af befolkningen som muligt også dem, der ville have råd til at købe en ejerbolig frem for at leje en almen bolig (Bilag 1+2). Byggechef Mia Manghezi understreger denne tendens således: Altså vi vil gerne lave boliger som tiltrækker uanset om du har råd til at købe en ejerbolig eller ikke har råd, så vil vi egentlig gerne lave boliger der er så gode, så man har lyst til at bo i den uanset hvordan ens økonomiske situation er. Så vores definition er sådan set alle (Bilag 1: 1). Michael Nielsen-Elgaard italesætter (næsten) det samme sigte: Men når vi siger boliger for alle og almene boliger så er det fordi alle har ret til at blive skrevet op til en almen bolig, uanset om man har mange penge eller få penge, så vi bygger også boliger for dem der er forholdsvis jeg vil ikke sige rige, men som er ressourcestærke på forskellig vis (Bilag 2: 1). Både Lejerbo og KAB forsøger således at tiltrække ressourcestærke borgere til deres almene boliger i København - frem for kun at sigte mod de ressourcesvage borgere. Begge understreger dog også, at 55

62 der skal være plads til både økonomisk og socialt ressourcesvage i deres boliger. Derfor har begge organisationer som udgangspunkt et bredt boligtilbud, der rammer så bred som muligt en andel af befolkningen (Bilag 1+2). KAB understreger dog at størstedelen af deres boliger stadig ligger i en lavere prisklasse: ( ) der er en stor tyngde af dem som er forholdsvis billige, sådan så vi rammer bredt, som de fleste mennesker kan betale (Bilag 2: 1-2) Negativ diskurs Denne italesættelse af at hverken KAB eller Lejerbo som udgangspunkt bygger for de socialt udsatte eller på andre måder ressourcesvage, kan forstås som et forsøg på at tage afstand fra den meget negative diskurs, der har præget debatten ift. den almene boligsektors ghettoproblematikker, og som især blev italesat som noget problematisk med VK-regeringens strategi mod ghettoisering fra 2004 (Nyidanmark.dk ). Lejerbos direktør Ulrik Steen Jensen italesætter dette opgør mod den negative diskurs i en artikel fra Politiken: Vi ønsker at gøre op med den traditionelle forestilling om, at en almen lejebolig er en efterkrigstidsbolig til kroner om måneden (Politiken ). Mia Manghezi svarer også meget ærligt, at de bl.a. henvender sig til de ressourcestærke for at gøre sektorens image bedre, fordi den netop har været præget af den negative diskurs, som har afholdt særligt ressourcestærke fra at bo alment (Bilag 1: 3). Man forsøger således i den almene boligsektor at brede definitionen af den almene bolig ud, så den ikke kun dækker over udsatte boligområder; Hvis vi kun bygger i, hvad kan man sige, de udsatte byområder i København, så giver vi også et konkret stempel på hvad det er at bygge alment. En af mine hypoteser som byggechef, det er at man ikke skal kunne gå rundt og sige: det er alment, det er alment, det er alment (Bilag 1:3). En stor del af arbejdet i den almene boligsektor i Københavns Kommune er altså at forbedre og udvide deres image, og gøre boligområderne mere attraktive for den ressourcestærke del af befolkningen Privat ejendomsret og hybriden Almen Bolig + Forsøget på at lægge afstand til den negative diskurs omkring de almene boliger som værende ghettoområder, understøttes og forstærkes af at den private ejendomsret politisk er blevet prioriteret i mange år, hvilket Helene Toxværd fra LLO ligeledes mener har præget diskursen ift. de almene boliger: ( ) det rigtige (er) at eje sin egen bolig, at leje det er kun noget man gør midlertidigt, når man er ung eller.. hvis man ikke har andre muligheder (Bilag 3: 2). Det eftertragtelsesværdige bliver således at have fast ejendom på sigt, frem for at leje hele livet hvilket betyder stor efterspørgsel på fast ejendom. 56

63 Dette ønske forsøges imødekommet af KAB gennem deres nyeste satsning (der stadig er på forsøgsbasis), Almen Bolig +, der er en hybrid mellem en almen bolig og en ejerbolig. Michael Nielsen-Elgaard nævner denne boform som den mest populære boligform i KAB nogensinde netop fordi boligen teknisk set er en ejerbolig til en lavere pris end samme type lejlighed ville have haft som almindelig almen bolig (Bilag 2). Huslejen bliver her ca. 30 % lavere end ellers bl.a. fordi beboerne forpligter sig til selv at stå for vedligeholdelse af lejlighederne og boligområdet, samt har mulighed for at tjene penge på foretagne forbedringer af lejligheden ved fraflytning. Almen bolig + er ligesom de relativt dyre almene byggerier i henholdsvis Sluseholmen og Ørestaden en metode til at få flere ressourcestærke borgere ind i de almene boliger - for selvom man ikke nødvendigvis skal have stor økonomisk kapital for at kunne leje en Almen Bolig + lejlighed, så skal man have ressourcer og menneskelig kapital til at kunne vedligeholde både lejligheden og område: vi vil også ramme dem der er ressourcestærke som har overskud, som er i job, som har et mentalt overskud og for den sags skyld også et økonomisk overskud til at bo fornuftigt og levere en god arbejdsindsats i deres eget boligområde (Bilag 2: 2) Nye almene byggerier til de mange nye beboere i Københavns Kommune Københavns Kommune mangler i høj grad flere boliger til de mange mennesker, der fortsat vil flytte til byen jf. Tabel F i afsnit 2.2 Kvantitativ metode. Indbyggertallet i Københavns Kommune anslås her at stige med ca. 20 % frem til år Den almene boligsektor skal derfor være med til at løse denne opgave om at skaffe flere boliger til de mange nye københavnere. Dette gør de bl.a. ved forsøge at bygge et sted som Nordhavnen, der efter planen skal blive Københavns nye bæredygtige bydel ift. både miljømæssig ansvarlighed, værdiskabelse og social diversitet (Nordhavnen.dk ). Både KAB og Lejerbo har vist interesse i at bygge i Nordhavnen på de to grunde, der på forhånd er anvist til at skulle rumme almene boliger (Bilag 1+2). Mia Manghezi underbygger denne interesse for at bygge netop her på baggrund af et ønske om vækst i Lejerbo, og om at bygge til et andet segment end de ressourcesvage: Jamen vi har interesse i at bygge i Nordhavn, fordi vi hele tiden gerne vil vækste og hele tiden gerne vil lave flere boliger, sådan så vi sikrer det her varierede tilbud. Så er der nogen, der har lyst til at bo billigt og de kan bo i noget af det ældre, som så bliver renoveret og nogle der har lyst til i Nordhavn de skal også have mulighed for at bo hos os. Det er jo også kommunens strategi med at tænke det blandede byområder (Bilag 1: 3). 57

64 Grundpriserne i Nordhavnen er dog så høje, at begge organisationer har svært ved at holde sig inden for det lovgivne rammebeløb på kr. pr. kvadratmeter, som det må koste at bygge alment (Bilag 1+2). Det medfører at huslejen for en almen bolig i Nordhavnen hvis det overhovedet bliver muligt at bygge kommer til at ligge så højt, at de kommer til at matche priserne på ejerlejligheder i København: ( ) grundpriserne er rigtig, rigtig høje, så dvs. at vi udnytter rammebeløbet fuldstændig og det gør så at huslejen bliver op til den maksimale (Bilag 1: 2). Både KAB og Lejerbo har tidligere bygget både i Sluseholmen, i Ørestaden og på Teglholmen, hvor de har udnyttet rammebeløbet til fulde, hvilket netop har medført en så høj husleje, at kun mennesker med en meget høj økonomisk kapital har råd til at bo der: Vi har bygget boliger ude på Teglholmen som er et forholdsvis nyudviklet boligområde i København og de er ikke billige. De er oppe og matche de private niveauer det ville koste at bo i en ejerlejlighed. Dem har vi ikke mange af, men vi har nogle af dem (Bilag 2: 2). Hverken KAB eller Lejerbo har de store moralske overvejelser ift. at de nye lejligheder, de opfører i Københavns Kommune, har en husleje der er højere end hvad den almindelige københavner har råd til hvis de vil bygge nyt, må de gøre det i henhold til de betingelser markedet nu i dag stiller. Mia Manghezi anerkender at der er et dilemma i at den almene boligsektor skal bygge til alle, men at det hovedsageligt kun kan lade sig gøre at bygge til den mere velhavende del af befolkningen i Københavns Kommune: Jeg tror ikke, at jeg har nogen sådan kæmpe moralsk pegefinger på den, men det er bare et dilemma det må man bare sige (Bilag 1: 6). Hun erkender således dilemmaet, men har ikke de store moralske overvejelser ift. udviklingen af Nordhavnen, som hun ligeledes tror vil blive en slags rigmandsghetto (Bilag 1: 6). Hun modsiger altså sig selv ift. at de gerne vil være med til at skabe et blandet byområde efter Københavns Kommunes strategi jf. citatet længere oppe i teksten og her hvor hun erkender, at Nordhavnen sandsynligvis vil blive et mini-gentofte, underforstået et sted hvor kun de rigeste har råd til at bo (Ibid.). Dog understreger både Mia og Michael at det er vilkårene for at bygge alment som det ser ud i dag: hvis de vil være med til at bygge boliger, må de gøre det på markedsvilkår: Det er jo svært at hamle op med de der markedskræfter, fordi selvfølgelig skal kommunen også kigge på hvordan de får solgt grund, sådan så de holder deres samlede indtægter og udgifter nede på et rimeligt niveau til gavn for alle borgere (Bilag 1: 6) Alment byggeri i Nordhavnen set i lyset af entrepreneurialismen KAB s byggedirektør Rolf Andersson kritiserer faktisk de høje grundpriser i Nordhavnen: 58

65 Kommunen har faktisk reserveret kareer til almene boliger, men loven siger, at grundene skal sælges til markedspris, og den er så høj i Nordhavn, at vi kun vil kunne bygge boliger, som man kan betale med to akademikerlønninger (Politiken ) Forstås dette citat i lyset af Harveys teori om entrepreneurialisme, er Københavns Kommunes grundpriser steget markant som følge af udbredelsen af den neoliberale ideologi, herunder en markedsliggørelse af byen, hvilket betyder at det er umuligt for de almene boligselskaber at bygge boliger til de økonomisk ressourcesvage borgere i København. På trods af at de almene boligselskaber, her KAB, gerne vil bygge til en relativt lav pris, er dette ikke muligt da lovgivningen betinger at grundene sælges til markedspris. Dette betyder en husleje, der er højere end den almindelige københavner vil have råd til og derfor risikerer Københavns nye bydel at blive hovedsageligt til mennesker med en økonomisk kapital højere end to akademikerlønninger (Politiken ). Netop denne tendens fremgår også i Sluseholmen i Sydhavnen i København, hvor både KAB og Lejerbo har opført almene boliger til en relativt høj pris: ca kr. for en nybygget lejlighed på 72 kvadratmeter og ca kr. for en lejlighed på 96 kvadratmeter (Information ) Det politiske mål om 20 % almene boliger i Københavns Kommune Helene Toxværd (LLO) er stærkt kritisk over for denne udvikling ift. at de almene boligselskaber bygger til kun de rigeste københavnere og at Københavns Kommune har et overordnet politisk mål om at bygge 20 % almene boliger, men kun udlægger 4 % af byggegrundene i Nordhavnen til at være alment (Bilag 3). Dette paradoks optegner Mia Manghezi også: ( ) der er jo en strategi om at man gerne vil have 20 % almene, eller fastholde 20 % almene i København, men når vi så ikke kan komme ind med 20 % i de nye byggerier og udviklingsområder, jamen så ender det med Kongens Enghave eller Tingbjerg eller hvor der ellers er restarealer og det var måske ikke meningen (Bilag 1: 6). Der er altså en uoverensstemmelse mellem kommunens overordnede mål om 20 % almene boliger og det, at de kun udlægger 4 % af byggegrundene i Nordhavnen til alment byggeri alment byggeri der bliver for de rigeste jf. ovenstående analyse. Det stemmer heller ikke overens med kommunens visioner om at skabe en mangfoldig by, der ikke er opdelt i rigmands- og fattigmandskvarterer - hvilket Frank Jensen, overborgmester i København, selv erkender vil ske i Nordhavnen (Information ). Kommunen er dog begrænset af markedet ift. overhovedet at kunne udbyde byggegrunde til under markedsprisen, da det pt. ikke er lovligt. Der er således flere paradokser ift. til de politiske 59

66 målsætninger og det, der faktisk planlægges og kan lade sig gøre at planlægge. Frank Jensen er selv meget aktiv i debatten omkring en nytænkning af planloven, så den bliver mindre liberal forstået på den måde at Københavns Kommune får mulighed for i højere grad at regulere, hvad entreprenørerne bygger på de udbudte byggegrunde. Frank Jensen opfordrer i denne forbindelse til et opgør mod markedstænkningen af byen og fokusset på entrepreneurialisme i planlægningen: Men jeg er også nødt til at sige til regeringen, at hvis vi skal undgå en opsplitning af byerne i rige og fattige kvarterer, så kræver det mod til at tage et nyt historisk opgør med markedstænkningen. Vi skal ændre planloven, så vi ikke bygger nye kvarterer for eliten, men for alle. Det skal være muligt at kræve 20 procent almene boliger og ungdomsboliger i de nye flotte havnekvarterer. Som reglerne er i dag, kan vi kræve, at alle døre i en gade skal være svenskrøde, men vi kan ikke stille krav, som fremmer social balance (Ibid.). Dette kan tolkes som et forsøg på at trække udviklingen tilbage mod en større grad af urban management, hvori netop stat og kommune havde større planlægningsmyndighed end det i dag er tilfældet med den udbredte entrepreneurialisme. Københavns Kommune ønsker altså at begrænse markedskræfterne, således at den stigende tendens til at københavnerne bor adskilt mindskes mest muligt. 7.2 Er København præget af entrepreneurialisme - og i så fald, hvilke konsekvenser har det så for byen? Med udgangspunkt i teorien præsenteret afsnit 3.2 Byplanlægning i dag, og materiale fra By og Havns egen hjemmeside, diskuteres i følgende afsnit byplanlægningen i Københavns Kommune med fokus på fornyelsen af Nordhavnen. By og Havn I/S er et interessentselskab primært stiftet til at udvikle arealerne i Ørestaden og Københavns Havn, og til at stå for driften af Københavns Havn (By og havn - lovgrundlag ). Selskabet er stiftet i 2007, og 55% ejes af Københavns Kommune og 45 % af staten (Ibid.). Selskabet er stiftet ved loven om Metroselskabet og Arealudviklingsselskabet I/S fra 2007, som blev vedtaget af et bredt flertal i Folketinget (By og Havn - Lovgrundlag ). 60

67 By og Havn giver i deres udviklingsstrategi udtryk for, at inddragelse af borgerne er et vigtigt element i planlægningen af Nordhavnen og at der er tæt samarbejde mellem borgere og ledelse: Udviklingen af Nordhavnen foregår i en tæt dialog med borgere ( ) [som] blev inviteret til at bidrage med deres visioner og ideer (By og Havn 2009: 10) Dette citat er dog det eneste eksempel i udviklingsstrategien, hvor det tætte samarbejde eksplicit udtrykkes. Efterfølgende fremgår det at: ( ) dialogen vil fortsætte gennem hele planforløbet (Ibid.). Det kan dog diskuteres hvor stor en rolle borgerinddragelsen egentlig vil få i planlægningen, idet: ( ) legitimteten af og opbakningen til de beslutninger, der træffes i den lukkede og elitære netværksform ( ) (Sehested 2003: 190), i mange tilfælde er svær at opnå. Netop den lukkede og elitære netværksform er gældende i alle fire planlæggerroller, på nær procesplanlæggeren. En af udfordringerne for sidstnævnte er derimod at vurdere hvilke og hvordan de forskellige aktører skal deltage i planlægningsprocessen (Sehested 2003). Med udgangspunkt i disse udfordringer kan man argumentere for at den omfattende planlægning af Nordhavnen ikke kendetegnes af en procesplanlægning, og at inddragelsen af borgerne derfor kun finder sted i et begrænset omfang. Desuden må man formode at Nordhavnen i overvejende grad er præget af managementplanlægning jf. Harveys teorier og en generel vækstpolitik i kommunerne (Sehested 2003). En sådan politik administreres nemlig i lukkede elitære netværk og man kan således antage at planlægningen i Nordhavnen i overvejende grad må minde om den man ser hos manageren, den faglige udviklingskonsulent og/eller markedsplanlæggeren. På trods af at den kapitalistiske by - gennem sit fokus på vækst, resultater og branding - ikke lægger op til en procesplanlægning og dermed en mere kommunikativ planlægningsform, er det denne type, som planlæggerne inden for kommunen anser som den mest: ( ) hensigtsmæssige og sympatiske (Sehested 2003: 184). Dette skyldes bl.a. at den kommunikative planlægning i højere grad faciliterer en demokratisk proces i planlægningen. Dette anses generelt som positivt i dag, da man opnår et bedre resultat (Sehested 2003 og By og Havn 2009, 2012). Således kan man argumentere for, at der er et modsætningsforhold mellem de dominerende netværksformer i kommunerne og den type planlægning som planlæggere generelt er fortaler for. Som det fremgår af By og Havns egen hjemmeside er det primære formål at: By og Havn drives som en forretning. Dvs. selskabet skal skabe størst mulig værdiskabelse og arbejde på at afvikle den gæld, som selskabet er etableret med. Når By og Havn er tilstrækkeligt 61

68 konsolideret, skal et yderligere overskud udbetales til ejerne. By og Havn har betydelig knowhow og professionalisme indenfor bl.a. byplanlægning, anlæg & byggeri, grundsalg, udlejning, byliv og havnedrift (By og havn Vision og mission, ). Københavns Kommune har således flyttet planlægningen af nyere byområder i kommunen fra kommunens planlæggere til planlæggerne i By og Havn. By og Havn er eksperter i byudvikling, og har erfaring i at samarbejde med private virksomheder på markedsvilkår. Dette vidner om at By og Havn arbejder ud fra en rolle som markedsplanlægger jf. afsnit 3.2 Byplanlægning i dag. Derfor må vi konstatere at urban entrepreneurialisme eksisterer i bedste velgående i Københavns Kommune, da det er (et delvist) privat selskab, der i høj grad varetager planlægningen af et boligområde. Man kan argumentere for at byggeprojektet på Nordhavnen lægger op til, at man i planlægningen Figur E: By og Havns aktiviteter i Københavns Kommune 2014 fra ByogHavn.dk både arbejder ud fra en rolle som manager og markedsplanlægger. Dette argument bunder i at By og Havn både fungerer som et privat firma og som en måde hvorpå kommunen udfører sin politik i praksis. Således har vi med fornyelsen af Nordhavnområdet at gøre med et specielt eksempel, da man må formode at der planlægges ud fra forskellige rationaler: manageren arbejder ud fra en langsigtet tilgang med fokus på de overordnede politiske mål, hvorimod markedsplanlæggeren prioriterer private investorers interesser og hurtigere resultater (og på den måde vækst) højere. Som det fremgår af By og Havns egen side er det vigtigt for dem at skabe en bydel med social diversitet (Nordhavnen.dk ). Dog har man, som tidligere beskrevet, i kommunerne i dag også et fokus på vækst og som vi argumenterer for gennem projektet er det vanskeligt, hvis ikke umuligt, at skabe en mangfoldighed i en kapitalistisk by, centreret om vækst og branding. Man kan således argumentere for at man ender med en byplanlægning, der prioriterer økonomisk vækst højere end social diversitet. Dette står i overensstemmelse med Harveys teori om at planlægning siden 62

69 1970 erne har handlet om økonomisk vækst og lokal udvikling i storbyerne i stedet for at øge velfærden for borgerne (Harvey 1989). I tilfældet med Nordhavnen kan man diskutere om ikke Københavns Kommune forsøger at gemme sig bag By og Havn for på den måde at opretholde et vist politisk image, og samtidigt hurtigere opnå deres egne politiske mål om mindre gæld og mere vækst i kommunen ved at have et firma som By og Havn til at udføre profitmaksimering af de nye by-arealer. Profitmaksimeringen skal finde sted, fordi den gæld som selskabet By og Havn er etableret med, er gælden fra Metroens første tre etaper, der oprindeligt skulle have været betalt gennem arealværdien i Ørestaden (By og Havn - Vision og mission ). Værdien af Københavns Havn I/S svarede til det statslige finansieringsbidrag til Cityringen (Ibid.). I stedet for at By og Havn løbende overfører midler til Metroselskabet, der dækker dette statsbidrag, har man valgt at betale By og Havns bidrag til Metroselskabet så disse ikke længere skal agere uafhængigt af hinanden (Ibid.). De penge er midler som har gjort at By og Havn I/S er stiftet med gæld. Resultatet er, at når By og Havn afdrager på sin gæld, nedbringes gælden på Københavns Metro (Ibid.). På Figur E ses By og Havns aktiviteter i Københavns Kommune. By og Havn udvikler altså nye bydele for Københavns Kommune, og er et godt eksempel på urban entrepreneurialisme i Københavns Kommune. Disse bydele er også alle udviklet efter 1970, hvor det globale paradigmeskift i byudvikling skiftede fra velfærdsplanlægning til de urbane hypervækst centre. Københavns Kommune er altså ejere i By og Havn, hvis udvikling af bydele skaber øget segregering på boligmarkedet, som er noget de selv kritiserer følgerne af. Her kan man spørge sig selv om hvilke handlemuligheder kommunen har; det vil kræve en lovændring for kommunen at kunne sælge grunde til under markedsprisen, eller kræve en procentdel af nybyggeri opført som almene boliger. Det er op til Folketinget at foretage denne lovændring. Den eneste mulighed Københavns Kommune selv har for at undgå alt for store prisstigninger på jord i kommunen, er fortsat at sælge ud af de arealer kommunen stadig har, hvor der kan bygges flere boliger til at øge udbuddet. Ifølge Michael Nielsen skal Københavns Kommune tænke mere holistisk: Hvis det er kommunen der ejer jorden man skal bygge på så er de faktisk udbudspligtige på salg af deres aktiver. Dvs. hvis de skal sælge en grund så skal de jo tjene skatteborgerne bedst muligt så skal de jo sælge den til den markedspris der nu er gældende. (...) Kommunerne må ikke bare sælge ud billigere end markedsprisen for så tjener de jo ikke skatteborgernes interesser, kan man sige. Så en ting er hvis det var en kommunalt ejet grund så kunne man forestille sig at man så på det lidt mere 63

70 holistisk og så siger: jamen vi har brug for et mangfoldigt boligudbud, vi har ikke brug for den her segregering hvor vi putter de rige folk herover og de knap så rige folk herover (Bilag 2: 4). I henhold til det normative ideal i projektet om København som en mangfoldig by, burde Københavns Kommune træde i karakter og udnytte deres ejerandel i By og Havn til at kræve mangfoldighed over økonomisk vækst. Dette gør de naturligvis ikke, da det også er deres egen økonomiske interesse at være et attraktivt globalt center for kapital, således at der investeres mere i byen. Dette er også i statens interesse, da det gør Danmark til et mere konkurrencedygtigt land og gavner den samlede vækst i landet, og dermed velfærden i landet. Derfor kan man også antage at kommunen ville miste popularitet i statsligt regi, hvis de ændrede taktik. Da Københavns Kommune i 1990 erne var ved at gå fallit skyldtes det til dels at kommunen ikke kunne skabe sammenhæng i planlægningen, så udefrakommende kapital kunne stole på at de ting der gjaldt om planlægningen på det gældende tidspunkt også gjaldt i fremtiden (Politiken ). Dette har ifølge Bisgaard i artiklen været en hæmsko for Københavns Kommune. Harvey taler om det samme ift. storbyernes indbyrdes konkurrence på tværs af landegrænser (Harvey 1989). Investeringer kan være kortvarige, og sker ikke hvis en anden storby er mere attraktiv at investere i. Dette kan være en af forklaringerne på at Københavns Kommune fortsat beholder en form for dualisme i deres planlægning, da de ønsker at fastholde kapitaltilstrømningen til byen. Dette kan igen være med til at forklare vigtigheden for kommunen i, at have en privat aktør som By og Havn til at udføre planlægning, der fostrer økonomiske investeringer. Hvorfor bliver der så ikke gjort indsigelser fra anden politisk side? Fordi der er politisk konsensus om urban entrepreneurialismens positive effekter (Harvey 1989: 4). På den måde formindskes chancen for at der kommer kritik fra den politiske opposition, der kan sætte fokus på de dårlige sider af Urban Entrepreneurialisme. I stedet fokuseres på de positive sideeffekter, der dog også er ved Urban Entrepreneurialisme. København er præget af entrepreneurialismen og konsekvensen er, at fokusset på byens funktion som centrum for tiltrækning af kapital har overskygget vigtigheden i at prioritere mangfoldighed i planlægningen. Dermed dækker byens image over en række uretfærdigheder og svagheder som fx store socioøkonomiske uligheder (Harvey 1989). Byernes interne konkurrence skaber således øget ulighed og segregation i byen. Netop de socioøkonomiske uligheder udgav Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter en rapport om i marts 2014: Segregering i de fire største danske byområder (MBBL.dk ). Heri undersøger ministeriet segregeringen af bestemte befolkningsgrupper i København, Århus, Aalborg og Odense. Her ses segregeringen ift. byområde meget tydeligt på tabellen over indkomstfordeling i 64

71 Københavns Kommune og de omkringliggende kommuner jf. figuren på næste side. På figuren fremgår det at områder som Nørrebro og Bispebjerg er væsentligt fattigere end de omkringliggende kommuner Frederiksberg, Vanløse og Gentofte. Der er således i høj grad segregering internt i Københavns Kommune, men også ift. de omkringliggende kommuner. Der er dog ingen garanti for, at planlægning med fokus på en højere grad af det kommunikative aspekt og mangfoldighed alene kan bidrage til en mindre social opdeling, der i dag er en realitet i Københavns Kommune jf. figuren. 65

72 Figur F: Indkomstfordelingen i Københavns Kommune Kilde: MBBL 2014: 8 66

73 7.3 Opsamling Som beskrevet i ovenstående bygger de almene boligselskaber i dag til et bredt udsnit af befolkningen - ressourcestærke såvel som ressourcesvage. Både KAB og Lejerbo ønsker på denne måde at ændre den negative diskurs, der har præget alment byggeri i en længere periode. Samtidig er det nødvendigt for dem at favne bredt for overhovedet at kunne overleve i den markedsliggjorte by præget af entrepreneurialisme. Planlægningen i Nordhavnen er et eksempel på netop denne urbane entrepreneurialisme, der fremmes gennem lukkede elitære netværk, hvorigennem Københavns Kommune og By og Havn brander Nordhavnen (og hele Københavns Kommune) som både mangfoldigt og værd at investere penge i for nationale og internationale firmaer, entreprenører etc. Konsekvenserne ved en entrepreneurialistisk byplanlægning er et samfund med øget segregering og et overordnet fokus på økonomisk vækst og global promovering, som overskygger vigtigheden i at skabe en social mangfoldig by. Både Lejerbo og KAB forholder sig forholdsvis passivt til de planlægningsrammer, der stilles af kommunen. De er bevidste om deres rolle mht. at oprette boliger til ressourcesvage borgere, men tvinges via den entrepreneurialistiske planlægning og stigende grundpriser i Københavns Kommune til i højere grad at bygge til den ressourcestærke del af befolkningen - hvilket de gør forholdsvis ukritisk. LLO og Københavns Kommune er enige om at byudviklingen bevæger sig i en forkert retning og er begge fortalere for en drastisk ændring af planloven, som dog kun kan finde sted hvis regeringen også er enig herom. 67

74 8. Fremtiden for den almene boligsektor i Københavns Kommune I dette afsnit vil vi se på den almene boligsektors nuværende udfordringer og mulige udviklinger i fremtiden med udgangspunkt i de almene boligselskaber KAB og Lejerbo, Lejernes Landsorganisation (LLO), Københavns Kommune samt tænketanken BYEN I dette kapitel har vi anvendt underspørgsmål 4 som lyder: Skal og kan den almene boligsektor forny sig? Og i så fald hvordan? 8.1 KAB En tendens, der indikerer et forsøg fra den almene boligsektor ift. at forny sig, ses ved KAB s nye almene boliger: Almen Bolig+. Disse boliger er tiltænkt et mere ressourcestærkt segment, idet de henvender sig særligt til beboere der selv skal varetage forskellige praktiske opgaver på grunden, hvilket resulterer i en lavere husleje jf. afsnit 7.0 Planlægningen af almene boliger i Københavns Kommune. Boligerne er endvidere større end dem, man ellers ville finde på det almene boligmarked (KAB ). I forbindelse med opførelsen af Almen Bolig+ er der sket forskellige lempelser ift. loven om almene boliger. I interviewet med Michael Nielsen-Elgaard beskriver han hvilke punkter i loven, der er blevet dispenseret for at muliggøre opførelsen af Almen Bolig+. Ét af punkterne har været boligstørrelsen som, i nogle boliger, kommer helt op på 135 kvm., hvilket overskrider grænsen på 110 kvm. som er gældende for øvrige almene boliger (Bilag 2: 10). Denne afvigelse fra lovgivningen skulle ifølge Michael Nielsen-Elgaard tiltrække børnefamilier, der er et segment man gerne vil have fat i, men som ellers vælger almene boliger fra bl.a. pga. den relativt lille størrelse (Ibid.). Et andet punkt hvor Almen Bolig+ afviger fra de almindelige bestemmelser er ved et højere indskud på op til kr., men laves forbedringer på boligen som fx kunne være ny skillevæg op eller udbygget køkken, er det den næste lejer der kommer til at betale for forbedringerne, idet en valuarejendomsmægler vurderer værdien af forbedringerne som den tidligere beboer får igen ved fraflytning (Ibid.). I denne sammenhæng virker Almen Bolig+ som en andelsbolig (Ibid.). Michael Nielsen-Elgaard giver generelt udtryk for en stor begejstring for den nye boligform: Det er den mest populære boligform vi nogensinde har fået op at stå herinde i KAB (Ibid.). Han ønsker også at de forskellige dispensationer for lovgivninger, som Almen Bolig+ har fået, bliver en permanent del af lovgivningen (Ibid.). KAB er med andre ord tilfredse med de nye almene boliger og Michael Nielsen-Elgaard giver udtryk for at de gerne vil bygge flere, grundet den store efterspørgsel og tiltrækningsevne ift. et mere ressourcestærkt segment. 68

75 Derudover minder Almen Bolig + om de principper man ser hos andelsboliger, som er beskrevet tidligere i afsnittet. Dette kan være en måde at ramme en bredere del af befolkningen og Almen Bolig + kan således (måske) sikre KAB s overlevelse på det fremtidige boligmarked. Ydermere kan man forestille sig et øget samarbejde mellem almene boligorganisationer og de private aktører, så boligbyggeriet bliver opdelt mere i en form for lag, kunne fremtidssikre KAB (Bilag 2: 5). Der er dog en del barrierer, der står i vejen for dette ifølge Michael Nielsen-Elgaard selv. Bl.a. er der flere bestemmelser, der forpligter almene boligorganisationer som KAB og Lejerbo til at sende deres byggeri i udbud blandt arkitekter og andre aktører (Ibid.). Oftest har private bygherrer enten egne aftaler, eller egne arkitekter ansat, hvilket gør det mindre attraktivt for dem, indtjenings- og administrationsmæssigt, at samarbejde med den almene boligsektor (Ibid.). Hvis man kunne samarbejde på tværs af privat og alment byggeri, så ville det være muligt at få indtægter fra erhvervslejemål i byggeriet. Dette ville betyde flere indtægtskilder end kun husleje fra beboerne i det almene byggeri (Ibid.). Derudover kunne man ændre maksimumsbeløbet for alment byggeri, så det ikke gjaldt grundprisen (Ibid.). Det er dog klart at en ændring i maksimumsbeløbet vil medføre højere huslejer, da udgifterne til byggeriet på den måde stiger. Dette kan man dog forestille sig man undgik ved at ændre finansieringen af alment boligbyggeri, der dog igen kræver lovindgreb i den almene boliglov. Øget samarbejde kunne også skabe mere privat byggeaktivitet i lavkonjunktur, fordi almene boligorganisationer har bedre vilkår når økonomien bevæger sig langsommere, og efterspørgslen på nye byggegrunde falder som følge af den faldende aktivitet i byggeriet (Bilag 2: 6). Der er således en periode hvor almene boligorganisationer har bedre vilkår end private aktører. Efterhånden som konjunkturen forbedre sig nærmer de to aktører sig hinanden, og i en periode er der næsten lige vilkår, hvor det ville være ekstra attraktivt for begge aktører at samarbejde som developer (Ibid.). Det tyder på at et tættere samarbejde mellem de to ikke er noget, der kommer til at dominere sektoren fordi boligorganisationerne og de private bygherrer arbejder under forskellige markedsvilkår. Dog ville mindre regulering i den almene boligsektor få dem til at nærme sig hinanden (Bilag 2: 5). 8.2 Lejerbo Lejerbo er i gang med at forny sig på en række områder. I modsætning til KAB s fokus på at gøre driftsomkostningerne i byggerierne så lave som muligt, satser Lejerbo i stedet på at bygge energieffektive boliger, Energi-0 boliger: 69

76 I Lejerbo har vi taget en politisk beslutning som hedder at vi vil ikke bygge Almen Bolig +, fordi vi tror ikke på at driften kommer til at balance (Bilag 1: 7). Formålet med Energi-0 boliger er at bygge bæredygtigt og billigt for på den måde at holde de månedlige udgifter ift. forbrug nede via det lave energiforbrug. Mia Manghezi forholder sig i denne forbindelse til boligsikringen, som hun mener virkelig kommer til sin ret når forbrugsudgifterne holdes nede: Vores strategi går på at sige, jamen der hvor man ikke får boligsikring det er til varme og vand og hele forbrugssiden, så det er de dyre penge der ligger der (Bilag 1: 7). Lejerbo har således en intention om at bygge så bæredygtigt og billigt, at boligsikringen får reel indflydelse på huslejen og dermed måske også beboersammensætningen i boligerne. Mia Manghezi understreger dog også at rammebeløbet ift. byggeri også her vil blive fuldt udnyttet: Det kan du godt gøre inden for rammebeløbet [jf. at bygge energirigtige boliger]. Du skal bare tænke dig utrolig meget om, når du skal bygge (Bilag 1: 7). Hvis rammebeløbet på kr. pr. kvm. udnyttes helt, vil huslejen i sidste ende stadig komme til at ligge så højt, at ikke alle har mulighed for at bo i lejlighederne. Man kan derfor frygte at der også i de energieffektive boliger, vil ske en ophobning af økonomisk og socialt ressourcestærke mennesker - hvilket igen er imod målsætningen om at skabe boliger til alle i byen, herunder også de ressourcesvage. Dette vil således heller ikke bidrage til en mangfoldig by med blandede boligområder, men det kan diskuteres hvorvidt både Lejerbo og KAB bygger (og bliver ved med at bygge) til de rigeste med fuldt overlæg: for forholder de sig ikke bare til de rammer, der er sat af markedet ift. byggeri? 8.3 LLO Det er netop disse rammer, der sættes af Folketinget, som Helene Toxværd (LLO) ønsker ændret. Hun tydeliggør at hvis man fra politisk side, virkelig ønsker at leve op til den generelle målsætning om 20 % almene boliger i nybyggeri, så er en regulering i planloven en absolut nødvendighed (Bilag 3). Man udtrykker hos LLO en stærk bekymring over den igangværende udvikling i Københavns Kommune, hvor høje grundpriser medfører at man i sidste ende kommer til at bygge til den økonomisk stærkere del af befolkningen. Helene Toxværd mener at man fra politisk side bør gribe regulerende ind i rammebetingelserne for den almene boligsektor (Bilag 3). Hun siger i denne sammenhæng: (...) vi har virkelig behov for at holde fast i at der er noget der hedder at man har nogle lofter over huslejer, hvis vi gerne vil vedblive med at være velfungerende samfundsmæssigt og give folk et ordentlig grundlag for at have en hverdag (Bilag 3: 10). I forlængelse af dette udtaler hun, at det eneste der virkelig kan gøre en forskel ift. en nedsættelse af huslejen er, hvis grundpriserne 70

77 for områderne til alment byggeri også falder. Her mener hun, at man i højere grad bør reservere områder til alment byggeri (Bilag 3) og stå ved og prioritere den før omtalte målsætning om 20 % almene boliger. I modsat fald vil den nuværende situation med en tydelig segregering mellem områder, mange hjemløse unge og pensionister, der ikke har råd til at blive boende i deres lejlighed, fortsætte eller forværres (Bilag 3). Den almene boligsektor kan bidrage til en mere mangfoldig by ved at udbyde boliger til en rimelig pris, men den nuværende lovgivning om at områder skal sælges til markedspris medfører, at den almene boligsektor får stadigt sværere ved at bygge lejligheder til de svagere stillede borgere. 8.4 Københavns Kommune Ligesom LLO ønsker Københavns Kommune en regulering af planloven, således at man heri stiller krav til de private entreprenørere om at bygge 20 % alment i al nyopført byggeri. Dette kan kun gøres via Folketinget, da dette ville kræve at man griber ind i den fysiske planlægning og ændrer i planloven. Samtidigt er Københavns Kommune med til at styrke urban entrepreneurialisme, idet vi har argumenteret for, at planlæggerrollerne i Nordhavnsprojektet har taget form af markedsplanlæggeren kombineret med manager planlæggeren. Denne type planlægning støttes på tværs af politiske paradigmer, og der hersker en politisk diskurs om at urban entrepreneurialisme er fordelagtigt ift. vækst (Harvey 1989). I planlægningen af Nordhavnen har By og Havn formuleret seks forskellige visioner, som ses på Figur G nedenfor. 71

78 Figur G: De 6 visioner som fremlagt af By og Havn. Kilde: By og Havn Jf. den før beskrevne diskussion af planlæggerrollerne i Nordhavn, må man antage at ovenstående visioner er formuleret gennem en lukket elitær netværksdialog, fremfor at være opstået ved kommunikative planlægningsredskaber, der skabes på baggrund af dialog med borgerne. En sådan form for procesplanlægning kan ofte være vanskelig at facilitere jf. afsnit 7.2 Er København præget af entrepreneurialisme - og i så fald, hvilke konsekvenser har det så for byen?. Disse visioner henvender sig til specifikke dele af befolkningen, og de samme tendenser ser vi i det materiale som By og Havn har udgivet i forbindelse med Nordhavnsprojektet(Figur H). Her er det tydeligt, at det især er aktive 72

79 børnefamilier - og ikke ressourcesvage, der skal tiltrækkes til bydelen. Figur H: Billedmateriale udgivet af By og Havn. Kilde: By og Havn 8.5 Tænketanken BYEN 2025 Minister for By, Bolig og Landdistrikter, Carsten Hansen, nedsatte i 2013 den bypolitiske tænketank BYEN 2025 for at: sætte fokus på og skabe debat om, hvordan man bibeholder, udvikler og styrker den danske tradition for fokus på fællesskabet i udviklingen af byer (MBBL.dk ). Tænketanken består af 19 medlemmer fra forskellige organisationer og aktører inden for feltet. Den 19. marts 2014 afleverede de rapporten Fællesskaber i forandring - Tænketanken BYEN Rapporten tager afsæt i den præmis at der er behov for at gentænke byens rolle i velfærdssamfundet, da byen skal rumme forskellighed og plads til modsætningsfyldt mangfoldighed. Tænketanken understreger herunder vigtigheden af de demokratiske processer i byens udvikling, der er med til at skabe en fælles opfattelse byen og dens identitet (Tænketanken 2013). 73

80 Helt konkret anbefaler Tænketanken at lave markante lovændringer, for at der ikke skal opstå opdelte områder i byerne med henholdsvis rige og fattige mennesker. Endvidere foreslår de, ligesom Københavns Kommune og Helene Toxværd, at kommunerne i Danmark skal kunne stille krav til bygherrerne ift. at de skal forpligtes til at bygge billige boliger og ikke kun boliger for de rigeste, når de opfører nyt byggeri (Politiken ). Ydermere anbefaler tænketanken at kommunen skal kunne sælge grunde under markedsprisen, altså til kunstigt lave priser, så det bliver muligt at bygge billige boliger i byerne til en bred del af befolkningen. BYEN 2025 understreger at målet om en mangfoldig by ikke bare sker af sig selv, så længe det mest gunstige for bygherrerne er at bygge dyre ejerboliger der giver størst profit (Ibid.). Det bliver i denne kontekst nævnt, at udfordringen ligger i hvordan man sikrer boliger til de lavtlønnede i de attraktive egne af byen, men i ligeså høj grad hvordan man udvikler socialt udsatte boligområder, så de bliver mere attraktive at bo i og besøge udefra (Tænketanken 2013). Byens nuværende indretning bliver kritiseret, da den i stigende grad dikterer den enkelte borgers sociale baggrund og økonomiske formåen og bliver specifikt designet for at imødekomme specielle målgrupper (Ibid.). Dette er en konsekvens af en presset konkurrence og en globalt set stigende urbanisering, der har formet byen som en vækstmotor - frem for en by for den almene borger. Den almene sektor skal i denne sammenhæng ifølge BYEN 2025 stadig bidrage med boligbyggeri, og boligrenovation af høj kvalitet til overkommelige priser, så alle har mulighed for at bosætte sig i byen. Dette er jf. ovenstående dog betinget af en ændring af lovgivningen, idet boligmarkedet er en central faktor for den sociale opdeling af byen. 74

81 8.6 Opsamling Som ovenstående kapitel beskriver er der forskel på hvordan KAB og Lejerbo håndterer de markedsvilkår, der er i de nye attraktive bydele i Københavns Kommune. Begge selskaber nævner problemer ved opførelse af boliger i bydelene, men tackler alternativer på hver deres måde. Lejerbo går mere ind for en bæredygtig tilgang, hvor udgifterne når man bor der er lavere, mens KAB mere ser ud til, at bygge en ny type boliger til et specifikt segment, som bl.a. kommer til udtryk i Almen Bolig +, samt ønsker om øget samarbejde med de private aktører på markedet. LLO ønsker regulering i rammebetingelserne for den almene sektor for at imødekomme det kommunale mål om 20 % alment byggeri. Københavns Kommune ønsker ligeledes en regulering i planloven, hvilket kræver handling fra Folketingets side, hvor der dog hovedsageligt eksisterer en politisk diskurs om de positive fortjenester ved entrepreneurialisme i planlægningen. Denne diskurs står i direkte modsætning til den fællesskabs-filosofi, man påpeger fra Tænketank By 2025 s side. I denne gentænkes byens rolle frem mod 2025, der til en vis grad udfordrer den entrepreneurialistiske tilgang, der dominerer planlægningen i dag. 75

82 9. Konklusion I hvilken sammenhæng er den almene boligsektor opstået og hvilken plads har den i den markedsliggjorte by i dag og i fremtiden? Den almene boligsektor opstår som tanke i en periode med bolignød og økonomisk vækst som følge af industrialiseringen i slutningen af 1800-tallet. Baggrunden for den stigende urbanisering er, at flere flytter fra landet og ind til byerne for at finde arbejde. Den store befolkningstilvækst i København medfører at man efterhånden indser nødvendigheden i at gribe ind i og forbedre boligforholdene for arbejderne for at undgå at de gør oprør. Til at begynde med bliver arbejdet for bedre boliger til arbejderklassen varetaget af private foreninger, og man opfatter ikke boligspørgsmålet som noget staten skal blande sig i. Denne holdning ændres i 1887 med den første boligstøttelov, i hvilken man kan søge økonomisk støtte hos staten til bl.a. foreningsbyggeri. Dette viser sig blive den første af mange boligstøttelove i de efterfølgende ca. 100 år. I årene under og efter Første Verdenskrig får boligpolitikken et mere socialt præg, og frøene til velfærdsstaten bliver sået. Staten og kommunerne giver nu støtte til opførelse af almennyttige boliger til den mindrebemidlede del af befolkningen, herunder arbejderklassen, og begyndelsen af 1900-tallet er således en periode hvor mange af de almene boligselskaber, som også findes i dag, oprettes. I de efterfølgende årtier bliver staten i stigende grad inddraget i boligproblematikken og der vedtages adskillige love, der på hver deres måde har en regulerende effekt på byplanlægningen og mulighederne for økonomisk støtte. Fra slutningen af 1950 erne bliver den statslige støtte til byggeri begrænset, specielt hvad angår det almennyttige. Man begynder, i kraft af 1960 ernes højkonjunktur, at prioritere det private byggeri højere på bekostning af det almene. Boligbyggeri anvendes især i 1970 erne som regulator for konjunkturen, også selvom der var generel mangel på boliger i denne periode. Jf. Fejl! Henvisningskilde ikke fundet. flytter folk væk fra byen i perioden efter 1950 til idten af 1990 erne, hvilket giver Københavns Kommune en dårligere økonomi. Dette bliver startskuddet for en periode med øget entrepreneurialisme for at tiltrække kapital til København. Jf. David Harveys teori er storbyerne, herunder København, fra slutningen af 1970 erne og stadigvæk i dag, præget af en neoliberalistisk tankegang hvilket har medført en øget privatisering og en byplanlægning centreret om branding og økonomisk vækst jf. urban entrepreneurialisme. Disse forhold har sammen med stigende grundpriser i Københavns Kommune skabt svære forhold for de almene boligselskaber, der, som et resultat af den førte bypolitik, i dag bygger lejligheder til det 76

83 rigeste segment af befolkningen, der tidligere ville have foretrukket en ejerlejlighed frem for en almen bolig. Den almene borger defineres af Lejerbo og KAB i dag som værende alle borgere - både ressourcesvage og stærke. Det gør de i høj grad som følge af den negative diskurs, der især gennem 00 erne begyndte at præge de almene boligselskaber. Derfor begyndte henholdsvis Lejerbo og KAB at bygge på meget attraktive byggegrunde i Københavns Kommune som fx Sluseholmen og Teglholmen for at tiltrække flere økonomisk stærke borgere i den almene boligsektor. Priserne på disse grunde er meget høje som følge af det neoliberale marked og den store efterspørgsel på boliger, der har været gældende i København især siden 2006 jf. Fejl! Henvisningskilde ikke fundet. og vil ortsætte i fremtiden jf. Tabel E og Tabel F. Den almene boligsektor prøver at tiltrække de mennesker, der ellers ville have købt en ejerlejlighed. Denne tendens er dog meget problematisk, idet det skaber opdelte byområder som fx Nordhavnen, der pt. har så høje grundpriser at hvis der overhovedet bliver bygget alment (forhandlingerne er ikke færdige endnu), bliver det så dyrt at den almindelige københavner ikke har råd til at bo der. Der kommer således kun til at kunne bo mennesker med en høj indkomst, og området bliver derfor ikke så mangfoldigt som man kunne ønske sig - hvilket strider imod målsætningen for både Nordhavnen og Københavns Kommune som helhed. De almene boligselskaber har, som det ser ud i dag, ikke mulighed for at bygge billigere end markedsprisen. Dette er sket som en følge af den globalt udbredte entrepreneurialisme, der siden 1970 erne har præget forståelsen af byen som værende et middel til at generere økonomisk vækst. Hverken KAB eller Lejerbo er dog specielt kritisk indstillet over for denne udvikling, idet de begge fortsat bygger dyre almene boliger i Københavns Kommune frem for sammen med kommunen af stille et ultimatum til regeringen om en ændring af planloven, så der fx kan bygges til under markedsprisen og stilles krav til bygherrerne ift. hvad der må opføres på grundene så også Københavns Kommune får opfyldt sit mål med 20 % almene boliger. Hybriden mellem en almen bolig og en ejerbolig, Almen Bolig +, er et udtryk for at KAB søger en, igen, endnu bredere målgruppe end de ressourcesvage. De søger således at brede deres placering på boligmarkedet ud, forstået på den måde at de gennem denne type bolig tiltrækker nogle, de ellers ikke ville have kunnet tiltrække. KAB er altså i høj grad præget af paradigmet om den markedsliggjorte by og har forsøgt at tilpasse sig dette gennem både dyre havnefronts-lejligheder og hybriden Almen Bolig +. Lejerbo har ligeledes tilpasset sig ved at bygge dyre, attraktive almene boliger, men forsøger 77

84 at nedbringe forbrugsudgifterne gennem deres Energi-0 boliger. Disse vil dog stadig kun henvende sig til de økonomisk stærke borgere, da de fortsat kun vil kunne bygges for det fulde rammebeløb. Ift. projektets overordnede normative ideal om boliger til alle i Københavns Kommune er nybyggerierne af almene boliger i kommunen i direkte strid med dette ideal, idet det skaber segregering mellem boligområder og/eller bydele. På denne måde har den almene boligsektor placeret sig forholdsvis ukritisk ift. udviklingen af en socialt opdelt by, som følge af bl.a. målsætningen om at distancere sig fra den negative diskurs og ved blot at følge markedets præmisser. For at forsøge at løse problematikken fremadrettet, er der behov for at både Københavns Kommune, regeringen og de almene boligselskaber arbejder tværfagligt på at sikre konkurrencevilkårene for den almene boligsektor. Kommunen sælger i dag grunde til markedspris i nye attraktive bydele, uden for den almene boligsektors økonomiske rækkevidde. Alternativt skal de anvende en mere holistisk tankegang ift. den neoliberale ideologi for på den måde at opnå en mere mangfoldig by i stedet for en by, hvis hovedfokus er at tiltrække kapital og generere økonomisk vækst - men det kræver at både kommunen, den almene boligsektor og regeringen sammen arbejder mod idealet om en mangfoldig, socialt blandet by. 78

85 10. Perspektivering London Den markedsdrevne udvikling af byer ses ikke kun i København, men derimod i mange større metropoler globalt. London er et eksempel på en by, der i høj grad er præget af entrepreneurialismen og dennes bagsider. Her steg huspriserne fra juli 2012 til juli 2013 med 9,7 % fra et i forvejen meget højt niveau (Information ). London er ligesom mange andre storbyer blevet genstand for økonomiske spekulationer og ses som et: investeringsobjekt for mennesker og virksomheder, der ønsker at placere penge relativt sikkert i en usikker tid (Ibid.). I alt blev der opkøbt ejendomme for 740 milliarder kroner i London for udenlandske midler i Det er især asiatiske lande og Rusland, der investerer i disse ejendomme fordi de anser ejendommene for at være sikre investeringer jf. den høje efterspørgsel på lejligheder i London. Denne udvikling betyder at huslejerne i London stiger dramatisk, hvilket går ud over mennesker med en almindelig indkomst, idet de ikke har råd til at betale for at bo i London by. Fremskrivningerne fra den engelske ejendomsagent Savills forudser at priserne for ejendomme i det centrale London fra 2013 til 2017 vil stige med yderligere 26 % (Business.dk ). Prisstigningen har stor indflydelse på befolkningssammensætningen i London, da byen i høj grad bliver mere og mere segregeret som folk er nødt til at bosætte sig i de mindre attraktive byområder uden for London by. Byens sociale profil ændres hermed markant. Drivkraften bag denne udvikling er at hensynet til de menneskelige aspekter ved planlægningen af byen tilsidesættes til fordel for de økonomiske hensyn. London bliver altså, ligesom København, anset for at være et middel til at skabe økonomisk vækst. Netop udviklingen i London italesættes af Frank Jensen som værende skræmmeeksemplet på hvor differentieret og opdelt en storby kan ende, hvis det kun er markedet der dikterer hvad der planlægges (Frank Jensen ). Så byer som London er i høj grad incitament til ønsket om flere muligheder for at kunne regulere, hvad private entreprenører bygger på Københavns Kommunes grunde. 79

86 11. Litteraturliste Bisgaard, H. (2010). Københavns genrejsning (1. udg.). Bogværket. Bisgaard, H. ( ). Politiken. Hentet fra København er genrejst men hvad nu?: BL.dk. (u.d.). BL - Danmarks Almene Boliger. Hentet fra Blboligen. (02, 2012). 100 år med almene boliger. Hentet fra Bolius. ( ). Sådan beregnes din grundskyld. Hentet fra Business.dk. ( ). Londons boligpriser stiger»uholdbart«. Hentet fra By og Havn. (2009). Nordhavnen urban strategy. Udviklingsselskabet By & Havn I/S. By og Havn. (2012). Århusadekvarteret fra ide til projekt. Udviklingsselskabet By & Havn I/S. By og Havn. (u.d.). Lovgrundlag. Hentet fra By og havn. (u.d.). Nordhavn: Visionen. Hentet fra By og Havn. (u.d.). Om by & havn. Hentet fra By og havn. (u.d.). Vision og mission. Hentet fra Davidoff, P. (1965). ADVOCACY AND PLURALISM IN PLANNING. Journal of the American Institute of Planners, Den store danske Gyldendals åbne encyklopædi. (u.d.). Ejendomsskat. Hentet fra atter_og_ejendomsvurdering/ejendomsskat Den store danske Gyldendals åbne encyklopædi. (u.d.). Ejendomsvurdering. Hentet fra atter_og_ejendomsvurdering/ejendomsvurdering Den store danske Gyldendals åbne encyklopædi. (u.d.). Grundskyld. Hentet fra _og_ejendomsvurdering/grundskyld Den store danske Gyldendals åbne encyklopædi. (u.d.). Grundstigningsskyld. Hentet fra _og_ejendomsvurdering/grundstigningsskyld Den store danske - Gyldendals åbne encyklopædi. (u.d.). Kapitalvindingsskat. Hentet fra gsskat DST - Danmarks Statistik. (u.d.). PRIS9. Hentet fra DST, Danmarks Statistik. (u.d.). Om Danmarks Statistik. Hentet fra Ejnæs, A. ( ). Kvantitativ metode. Hentet

87 Groes, N., Groes, E., Kongsø, H. T., Binzer, F. C., & Kærgård, N. (2003). Salg af almene boliger. Vejen frem? En antologi om dansk boligpolitik. København: AKF forlaget. Grundskyld.dk. (u.d.). Henry George. Hentet fra George.html Gaardmand, A. (1993). Dansk Byplanlægning Arkitektens forlag. Harvey, D. (2012). The right to the city. I D. Harvey, rebel cities: From the right to the city to the the urban revolution (s ). London and New York. Henrygeorge.dk. (u.d.). Georgeisme. Hentet fra Henrygeorge.dk. (u.d.). Hvad er grundskyld. Hentet fra Henrygeorge.dk. (u.d.). Jordværdibeskatning i Danmark. Hentet fra Information. ( ). Københavns politikere oprørte over priserne på almene boliger. Hentet fra Information. ( ). Den almene boligsektor er splittet i to dele. Hentet fra Information. ( ). Bor vi i en vækstmotor? Hentet fra Information. ( ). Jagten på den kloge by. Hentet fra Information. ( ). Planlov. Hentet fra Information. ( ). Boliger til alle kræver historisk opgør med markedstænkning. Hentet fra Jensen, F. (u.d.). Plads til mennesker med almindelige job. Hentet fra Jespersen, J., & Jensen, H. R. (2013). Introduktion til makroøkonomi (2. udg.). København: Juristog økonomforbundets forlag. KAB. (u.d.). Hentet fra %2FVaerktoejer%2FPublikationer%2FHaandboeger%2FHaandbog+om+almene+boliger%2 FKap_1_historiens_lys.pdf KAB. (u.d.). AlmenBolig+. Hentet fra KAB. (u.d.). Mission, løfte og værdier. Hentet fra Landsbyggefonden. (2013). Landsbyggefondens årsberetning. Landsbyggefonden. Hentet fra aludgave.ashx Landsbyggefonden. (u.d.). mere om landsbyggefonden. Hentet fra Landsbyggefonden. (u.d.). om landsbyggefonden. Hentet fra Landsbyggefonden. (u.d.). Om landsbyggefonden. Hentet fra Landsbyggefonden. (u.d.). Virksomheden. Hentet fra Lejerbo. (u.d.). Mission og visioner. Hentet fra 81

88 Leksikon.org. (u.d.). Jordrente. Hentet fra Lind, O., & Møller, J. (1994). Folkebolig Boligfolk politik og praksis i bo-ligbevægelsens historie. Boligselskabernes Landsforening. LLO Lejernes Landsorganisation. (u.d.). Historie. Hentet fra Ministeriet for by, bolig og landistrikter. (u.d.). segregering i de fire største danske byområder. Hentet fra MMBL Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter. (2014). Analyse: Segregering i de fire største danske byområder. Nyidanmark.dk. (u.d.). Regeringens strategi mod ghettoisering. Hentet fra isering/index.htm Politiken. ( ). Almene boligforeninger lejer dyre luksuslejligheder ud med stor succes. Hentet fra Politiken. ( ). Tænketank vil stoppe rigmandsghettoer. Hentet fra Post, A. (2009). Byplanhåndbogen (1. Udgave udg.). Dansk byplan laboratorium. Retsinformation. (u.d.). lov om almene boliger. Hentet fra Sehested, K. (2003). Nye planlæggerroller i byens netværksstyring. I Sehested, Bypolitik mellem hierarki og Netværk (s ). Akademisk Forlag. Skriver, P. ( ). Planlovgivning og Plansystemer. Socialministeriet. (2006). Den almene boligsektors fremtid (2. udg.). TV2. ( ). København: Boligejere tjener på en måned. Hentet fra p%C3%A5-en-m%C3%A5ned.html?rss Wilhjelm, P. (1971). DANSK BOLIGPOLITIK forbrydelse eller dumhed? Viborg: Røde Hane. 82

89 12. Bilag 83

90 12.1 Bilag 1 Interview med udviklings- og byggechef i Lejerbo, Mia Manghezi Valby MM = Mia Manghezi EH = Elsba Hardlei JB = Jonas Bergenholz Lydfil 1: Memo ( ) EH: Vores første spørgsmål går på hvem, den almene borger er for Lejerbo? Altså alment boligselskab hvem er den almene borger i dag for jer? (1.31) MM: Mm. Jamen i regulativet der skal vi lave boliger for... Jeg kan ikke lige huske ordlyden, men altså sådan ressourcesvage eller vanskeligt stillede borgere eller et eller andet i den stil er det formuleret. Vi skal sikre at der er et bredt boligtilbud som selvfølgelig har noget at gøre med prisen altovervejende og at sikre et værdigt, men billigt, boligtilbud til sådan den, der måtte have behov for det. Men for os er det sådan set endnu bredere, fordi vi vil jo også rigtig gerne kunne lave boliger der Altså vi vil gerne lave boliger som tiltrækker uanset om du har råd til at købe en ejerbolig eller ikke har råd, så vil vi egentlig gerne lave boliger der er så gode, så man har lyst til at bo i den uanset hvordan ens økonomiske situation er. Så vores definition er sådan set alle. EH: Ja. Hvad er incitamentet for netop at få dem som har råd til at købe en ejerbolig til også at bo i den almene boligsektor? (2.25) MM: Mm. Jeg tror ikke, vi har et incitament som går på befolkningen, men vi har en incitamentsstruktur som går på vores boliger altså det at lave så interessante almene boliger så folk ikke nødvendigvis overvejer om det er ejer eller lejer, men at det i citationstegn bare er et stærkt boligtilbud. Og så kan man jo være utrolig mange steder i livet: altså man kan være blevet skilt, eller man kan være ung, eller man kan være ved at etablere sig, eller være ved at overveje hvad man skal, eller man kan have lyst til at bo til leje. Altså der kan jo være simpelthen så mange forklaringer. Der har vi det sådan, at det styrer folk selv bare vi kan stå på mål for boligen, kan man sige. Det er det, der er det vigtigste. JB: Det vil sige, at det kun Man har kun udpenslet for Jer, at I skal lave boliger til socialt dårligt stillede, eller folk der er mindre ressourcestærke? Eller hvordan du formulerede det. Dvs. det er op til Jer selv at tolke ud til at I gerne vil ramme et bredere segment Sådan lovgivningsmæssigt, eller? (3.22) MM: Ja, altså lovgivningsmæssigt hedder den, at vi skal sikre at der er boliger til alle i Danmark. Det skal vi være med til at sikre, og derfor har man hele den der støttede form, som den almene sektor jo er. Men i vores egen definition så er det med blandede boligområder og at få nogle gode boligområder, det er jo en væsentlig del af at bo i en god bolig, kan man sige. Så hvis vi kun siger at vi kun vil have boliger til dem, som absolut ikke kan klare sig selv, så mener vi heller ikke at det er holdbart i længden. Så på den måde har vi en lyst til at blive Altså at være med til at skabe blandede områder. 1

91 EH: Jeg tænker også på om det også har noget at gøre med at I bygger det nye, I bygger, fx i Sluseholmen og jeg ved ikke om I også har bygget i Ørestaden? MM: Ja. EH: Der ligger priserne jo i den højere ende, og det har været meget til debat om det måske kun var til akademikerlønninger. Er det en konsekvens af at grundpriserne er blevet så høje som de er? (4.21) MM: Ja, det er det faktisk. Altså vi har jo Der er et rammebeløb som styrer når du bygger alment, hvor meget må det koste at bygge alment. Så der er en maksimumpris på, og den er fælles for os alle sammen, sådan lidt højere alt afhængigt af hvor man er i landet: højest selvfølgelig i Hovedstadsregionen. Men grundpriserne er rigtig, rigtig høje, så dvs. at vi udnytter rammebeløbet fuldstændig og det gør så at huslejen bliver op til den maksimale. Jeg tror vores nye boliger i København ligger på ca kr. om året pr. kvadratmeter, men hvis du tager privatbyggeri som det der (MM peger ud af vinduet) fx, så ligger det nye altså oppe i Så man kan sige at alt er relativt. Vi ligger stadig væsentligt under, når du bygger privat udlejning eller ejerboliger. Det der så også er fordelen Altså det er også en investering i den almene sektor, fordi med tiden falder vores priser så Hvad kan man sige Hvis man kigger på hvordan København er skruet sammen på i dag, så er det almene byggeri fra 50 erne og 60 erne og 70 erne. Det er rigtig meget billigere end alt muligt andet byggeri, og sådan vil det også gå med Sluseholmen. Men det er helt klart, at der er nogle år i starten hvor prisen er anderledes. EH: Jah, hvad med Allerede i 2025 så regner de jo med at, hvad er det? flere borgere til København. Er priserne blevet så meget lavere at de mange studerende fx som kommer til København har råd til at bo i Sluseholmen og i Ørestad? Det er jo om år. Hvor meget falder det hvert år vil du sige? (5.45) MM: Det tror jeg ikke man Det er i hvert fald ikke et tal jeg kan sådan lige på Jamen (øh) Jeg tror delt så vil der være nogle priser som regulerer sig, og dels så tror jeg også vi vil se et behov for at lave mindre boliger for at holde prisen nede. Det er jo den anden ting, man kan gøre hvis kvadratmeterprisen er rimelig høj, og det er noget som Jamen jeg tror nærmest alle de almene arbejder med det lige nu: hvor småt kan man bo? Og hvor godt kan vi tænke en konkret bolig? Og hvor meget fælles areal er der? Og hvor meget det ene og det andet. Hvor meget skal man have fælles tagterrasser og altaner og alt mulig andet, som fordyrer byggeriet? Og hvor meget skal man sige, hvis man er ung så har man brug for en god bolig med køkken og bad og det ene og det andet, og så skal man ud i byen og bruge den. Man skal ikke sidde på en eller anden privat tagterrasse man skal ned på en eller anden plads i stedet for. Det er jo en anden mulighed, kan man sige. Den tror jeg, vi alle sammen arbejder rigtig meget med. EH: I bygger Bygger I ikke flest familieboliger? (6.40) MM: Ja, det gør vi og det tror jeg er billedet generelt. Altså de store byer har brug for ungdomsboliger: vi skal til at bygge 300 ungdomsboliger lige ude på havnen i Aalborg kan man sige, men det er jo også meget skrøbeligt, for hvad kan man sige, fordi hvis uddannelsessituationen ændrer sig, jamen så står man lige pludselig med 2

92 300 boliger som du har svært ved bruge. Så vi har selvfølgelig en interesse i at lave nogle boliger som også kan laves om til noget andet, hvis det er: en lille familiebolig kan godt bruges som ungdomsbolig, men den kan også bruges til familiebolig hvis markedet ændrer sig. EH: Så hvordan, sådan helt konkret, forholder I jer til de grundpriser der nu en gang er i København? I bygger jo i hele landet, men København er jo klart det dyreste sted, ikke? Sådan et sted som Nordhavn, hvor I jo i hvert fald har vist interesse for at ville bygge. Hvordan ser det ud ift. det? Og hvad kommer priserne til at ligge på? Og hvorfor har I interesse i at bygge i Nordhavn? (7.29) MM: Jamen vi har interesse i at bygge i Nordhavn, fordi vi hele tiden gerne vil vækste og hele tiden gerne vil lave flere boliger, sådan så vi sikrer det her varierede tilbud. Så er der nogen, der har lyst til at bo billigt og de kan bo i noget af det ældre, som så bliver renoveret og nogle der har lyst til i Nordhavn de skal også have mulighed for at bo hos os. Det er jo også kommunens strategi med at tænke det blandede byområder. Hvad spurgte du så mere os? Det var i hvert fald det ene. EH: Øh, jeg om M: Hvorfor vi gerne vil bygge EH: Ja, i Nordhavn fx Lydfil 2: Memo 3 EH: Hvad er incitamentet for at bygge der? MM: Fordi det er et dejligt byområde, og fordi selvfølgelig tror på at vi kan lave nogle attraktive boliger. Hvis vi kun bygger i, hvad kan man sige, de udsatte byområder i København, så giver vi også et konkret stempel på hvad det er at bygge alment. En af mine hypoteser som byggechef, det er at man ikke skal kunne gå rundt og sige: det er alment, det er alment, det er alment. Vi skal bare være en del af byen og være et godt boligtilbud. Det (peger på en bygning uden for vinduet) kunne sådan set ligeså godt være alment det er bygget på præcist samme måde. EH: Handler det så også lidt om image? (0.31) MM: Det gør det jo! Selvfølgelig gør det det. Det handler også om, hvem tænker overhoved sig selv som målgruppen på vores byggerier. EH: Ja, fordi der har jo været en, mildt sagt, ret negativ diskurs omkring de almene boligområdet ift. ghettoproblematikken og ift. den tidligere regering, den blå regering, der har italesat det som meget negativt. Kan du mærke at fokus måske bliver lidt mere positivt ift. den almene bolig? Og hvad gør i konkret for at gøre det image bedre? (1.01) MM: Vi prøver, altså for at gøre imaget bedre, prøver vi at arbejde med de udfordringer som altså, det må man også bare sige er, i nogle af vores boligområder. Det er der jo ikke nogen tvivl om. Vi har gang i Mjølnerparken nu, som et eksempel. 3

93 Det ligger jo på mange måder sindssygt godt: det ligger midt i Nørrebro og har alle mulige forudsætninger for at være et super godt sted, men når det er sagt så ved vi godt selv at det har rummet nogle udfordringer det boligområde, konkret. Så der arbejder vi fx rigtig tæt sammen med kommunen og hele deres strategi for udsatte boligområder, byområder, og ikke boligområder i et forsøg på at sige at det her er Nørrebro vi er på, det er det, vi skal kunne og renovere hele vores bebyggelse efter det. Men det er jo meget forskelligt rundt om i landet. Vi har Vi samarbejder rigtig meget med kommunerne, og vi gør hvad vi kan både på den boligsociale del, men også på den fysiske del hele tiden, kan man sige. Udlejningsvanskeligheder og sådan noget begynder også at ramme os: jo flere tomme boliger, jo mindre er der nogen der har lyst til at bo der. Altså det tager jo sig selv i halen lynhurtigt. Så man skal være, ja, rigtig hurtig. EH: Ja, Frank Jensen har jo været ude med et eller andet udspil omkring at man skulle kunne sætte et krav til dem der bygger, ift. at det skulle være 20 % der blev alment. Hvad synes du om det? (2.12) MM: Hm, hm (fniser). Det kan jeg selvfølgelig kun være enig i! (Alle griner) Jamen det er en udfordring, altså der har været forskellige forslag. Der har været både det krav om procentsatsen og så har der været et forslag om, om man kunne gøre sådan så vi kunne være jordbank altså sådan så man kunne opkøbe noget jord i tider, hvor jorden er billigere og så ligge med det og så udvikle det ligesom de private developere. Begge dele ville vi selvfølgelig være interesserede i, for så kunne vi arbejde mere med priserne. Og når der ikke var så meget gang i byggeriet, så kunne vi kaste os ind på markedet og på den måde også være med til at sikre arbejdspladser og praktikpladser og alt muligt andet. Så det har vi selvfølgelig interesse i, men nu må vi se om de kan komme igennem med det, regeringen, det er jo ikke Frank Jensen der bestemmer den del. JB: Men i har ikke mulighed for at gå sammen med en anden bygherre og så sådan blande en bolig til almen, ejer og forskellige boligformer, så i ligesom kan Så kunne I måske rykke på den der pris: de 1000 kr. pr. kvadratmeter som grænsen vist var. Så I kunne lave nogle til 1400 og nogle til 1000 kr. og dermed få en mere blandet, social sammensætning i den bygning, fordi man har jo talt meget om Problemerne med fx Mjølnerparken var, at Københavns Kommune havde de her grunde hvor der skulle bygges alment og det gjorde at almene boliger blev meget sådan Også som et værktøj så I kunne komme uden om den der begrænsning, for det er jo svært for Jer at skulle bygge i samme kvalitet som den almindelige borger, sådan, efterspørger, samtidig med at skulle holde kvadratmeterprisen nede, så alle sådan har råd til det. Så hvor meget arbejder I med, sådan, differentieringsmuligheder? Jeg tænker også at der måske kan være husleje, sådan, forskelle. Altså en ting er at bygge nogle mindre og nogle større boliger i en, sådan, sammensætning, men der bliver ikke sådan kigget efter at hvis MM: En herlighedsværdi? JB: Jah, jeg ved ikke om jeg forstår din formulering (ca. 4) MM: Altså vi arbejder faktisk med differentieret husleje. Fx har vi bygget et stort, fint, rundt hus nede ved Køge og dem der bor på 7. sal og som kan se Køge Bugt, de 4

94 skal betale noget mere end dem, der bor i stuen som ikke kan betale. Mjølnerparken, når vi laver tagboliger der på sals niveau som bliver i 2 etager, de kommer til at betale noget mere end dem der bor længere nede, kan man sige. Så vi prøver inden for egne rækker at arbejde med at huslejen afspejler den vare, man køber sådan så man har forskellige muligheder. Men vi arbejder også sammen med private investorer rundt omkring. Man kan sige at Sluseholmen er et eksempel på at vi overtager noget nøglefærdigt byggeri. Det må vi bare ikke mere fordi Randers Egnens boligselskab har bøffet i det, så fremmer det hele sektoren og lige pludselig kommer der nogle begrænsninger, kan man sige. Men vi arbejder sammen med private så meget vi kan, men det er jo tit kommunerne der alligevel har Altså det er jo dem der siger, hvor vi vil give grundkapital, som det hedder, til alment byggeri og hvor vil vi ikke. Så, ja Men fx i Vejle arbejder vi lige nu med et ret stort, sådan, byområde og det skal ikke være alment alt sammen. Så der er vi helt klart på markedet, og lede efter hvem der vil arbejde sammen med os så de kan bygge noget og vi kan bygge noget. Så det gør vi, når vi kan. Når du ser på København er det bare anderledes, fordi de grunde der er tilbage de er så små. Så der er også et eller andet med at når vi skal bygge en enhed, så skal vi også kunne drifte den bagefter på en eller anden måde: hvis vi kun bygger 20 boliger, så bliver de smadder dyre fordi du skal have en blå mand, der går og servicerer. Hvis du har 50 boliger, så begynder det at være en helt anden økonomi for dem der bor i det. Så derfor er københavner-billedet Det er jo sådan nogle små filetter efterhånden, som ligger tilbage: restgrunde. JB: Der er jo også Altså nu er vores fokusområde København, så hvis man havde skulle spørge om det lidt mere bredt, så havde der nok været I havde nok haft bedre forhandlingsmuligheder i Udkantsdanmark i hvert fald ift. at bygge Jeres boliger, fordi de rigtig gerne vil have flere indbyggere. Det er også det, vi prøver at problematisere Eller gerne vil problematisere i opgaven: det er det her med at København bare er en del af kapitalismens, superkapitalismens højborg i Danmark, på en eller anden måde, ikke? (6.17) MM: Men da jeg var i FSB tidligere, en anden boligorganisation, der byggede vi Boligslangen ude i Ørestad Nord og den er, jeg ved ikke, jeg kan ikke huske fordelingen om det er halvt halvt, men der er både en privat del og en almen del, kan man sige. Der kan du sådan set ikke se forskel, når du går derud. Så det er et eksempel på at man vil rigtig gerne bare man kan finde nogle grunde som kan rumme begge dele. JB: På det ene semester der lavede jeg sådan en Der skrev jeg projekt om hvordan man kunne bygge ressource-effektivt og sådan noget. Der var der meget med at folk gik over til at mere ville leje. Folk er blevet sådan lidt mere imaterialistiske og mere fleksible. Ud over at I har sådan en generel efterspørgsel på Jeres boligmarked, som sikkert er stor i København fordi folk flytter til København, kan I så mærke at der måske er større efterspørgsel efter familieboliger Nu siger du at I bygger det meget. Kan I mærke at der måske er danskere der hellere vil leje, og så have mulighed for at flytte? (7.06) MM: Ja, sagtens. Helt klart. Der er også mere snak om delebiler, og hvad ved jeg, som også afspejler den der har været i vores boligområder tidligere. Til gengæld kan vi ikke mærke det, når vi kommer uden for København. 5

95 EH: Hvis vi skal tilbage til det her med at bygge nye boligområder, så hvad hedder det, LLO s cheføkonom, Jesper Larsen, han er jo meget kritisk ift. om I måske er med til at støtte op om at skabe rigmandsghettoer. I snakker meget om mangfoldighed i byområder og at Nordhavn fx, som eksempel, er i risiko for at det bliver sådan en lille knop på København, hvor det er sådan et mini-gentofte, måske. (7.57) MM: Mm, det tror jeg da nok, det skal blive. Men altså Lydfil 3: Memo 2 MM: Men altså udfordringen er bare Eller som jeg ser det, så kan vi som almene ikke hamle op med det. Det er jo kommunen der laver planlægningen for området, og hvis I ser på hvad de har givet til alment byggeri: de snakker rigtig meget om at der skal være alment i Nordhavn, men reelt så har de givet to bittesmå filetter. Og ud over at vi skal løse parkeringsproblemer og daginstitutioner, så skal vi også lige bygge nogle boliger. Det er altså Vi er nede i Der er ikke meget af Nordhavn der som sådan er alment og bliver alment, og på den måde så synes jeg det skyts, skal nok ikke lige rettes derhen, ja.. EH: Er der 5 % de har afsat til det? (0.35) MM: Ja, så tror jeg det er gavmildt sat. EH: Lige præcis, ikke? Så det er måske mest bare en politisk sludder for en sladder, eller hvad? (0.41) MM: Ja, eller også så er det Det er jo svært at hamle op med de der markedskræfter, fordi selvfølgelig skal kommunen også kigge på hvordan de får solgt grund, sådan så de holder deres samlede indtægter og udgifter nede på et rimeligt niveau til gavn for alle borgere, altså. Jeg tror ikke, at jeg har nogen sådan kæmpe moralsk pegefinger på den, men det er bare et dilemma det må man bare sige. Men det er selvfølgelig svært, fordi der er jo en strategi om at man gerne vil have 20 % almene, eller fastholde 20 % almene i København, men når vi så ikke kan komme ind med 20 % i de nye byggerier og udviklingsområder, jamen så ender det med Kongens Enghave eller Tingbjerg eller hvor der ellers er restarealer og det var måske ikke meningen. EH: Altså uden for centrum? (1.20) MM: Ja, det er jo det muliges kunst, altså. Vi sidder jo hele tiden og leder efter grunde, kan man sige. Det er sådan lidt alles kamp mod alle for at finde de sidste rester, ikke? EH: Men kommer I til at bygge i Ny Carlsberg også fx? (1.38) MM: Vi skal til at bygge på Carlsberg engang og vi skal Ja, det skal vi. EH: Og hvordan ser det ud med Nordhavn? Har I fået en filet, som du siger? (1.45) 6

96 MM: Øh, det ved vi ikke endnu. Den skal vi konkurrere om: man kaster jo en grund ud i Nordhavn og så skal alle de almene, som har lyst til at bygge i Nordhavn, konkurrere på pris og kvalitet. Men det bliver reelt på kvalitet og arkitektur og sådan noget for du kan ikke lave det under rammebeløbet. Det kan du simpelthen ikke, og grundprisen er så høj så det er simpelthen ikke muligt. Så det bliver kvalitet og arkitektur, som vi skal konkurrere på. Det samme gør de sandsynligvis med Enghave Brygge, der tænker man sådan et fyrtårns projekt. Det er i hvert fald sådan Det virker som om man vil placere det på Enghave Brygge. Men der burde man jo også lave en større andel af alment byggeri, hvis man sådan skulle blande dem. EH: Øh Fremtiden? Hvad gør I for at forny Jer? Der er jo forskellige ting som man sådan Almen Bolig + snakkede vi om. Det her med at få udgifterne til at blive lavere ved at man selv skal være vicevært fx. Hvad gør I af ting for at forny Jer? (2.46) MM: Vi arbejder med vores drift. Altså vi arbejder med energiforbrug fx rigtig rigtig meget. Vi arbejder med bæredygtige boliger efter den her nye certificeringsordning DGNB som både er den sociale og økonomiske, men absolut også den sådan fysiske bæredygtighed, kan man sige. Altså Almen Bolig + er jo et svar, hvor man ligesom piller driften ud og siger, jamen hvis folk selv vil det, så kan vi holde prisen nede. I Lejerbo har vi taget en politisk beslutning som hedder at vi vil ikke bygge Almen Bolig +, fordi vi tror ikke på at driften kommer til at balance. Så derfor tror vi at man på et tidspunkt er nødt til at sætte en blå mand ind alligevel og så bliver det fordyrende. Det er jo bare en holdningssag, og vi skal jo også lave nogle forskellige ting. Vores strategi går på at sige, jamen der hvor man ikke får boligsikring det er til varme og vand og hele forbrugssiden, så det er de dyre penge der ligger der. Og også selvom man ikke får boligsikring, så er det der de ikke særlig sjove penge er. Så vores bestræbelse det handler om at bygge fx energi-0 boliger, som er simpelthen så lave i månedlige udgifter, så man får en billigere husleje på den bane og i øvrigt har et langtidsperspektiv. Og vi prøver på ikke Hvad kan man sige, det skal helst kunne bygges så man ikke skal proppe det til med solceller og alt muligt andet, der også kan risikere at blive fordyrende på et tidspunkt. Så de skal helst være så gennem-gode så de kan, ja, holde sig nede. EH: Men er det ikke også dyrt at bygge? (4.09) MM: Det kan du godt gøre inden for rammebeløbet. Du skal bare tænke dig utrolig meget om, når du skal bygge. EH: Men jeg stødte faktisk på at I bygger med Bjarke Ingels og BIG ude på Frederiksborgvej Det ser ret spændende ud! MM: Ja, det bliver det også! EH: Hvordan har I fået sådan en stor kanon til at arbejde sammen med den almene boligsektor? (4.30) MM: Jamen, det vil de gerne. Altså jeg synes sådan set at vi arbejde jo Det gør alle de almene altså de arbejder sammen med de store tegnestuer. Det synes jeg er kommet de sidste par år, men det har jo også været i det almene byggeri at pengene 7

97 har været. Altså jeg tror vi bygger for Vi har en portefølje på 5 milliarder lige nu, der ligger i vores byggeafdeling, ikke? Så hvis man bare er helt markedsagtig så er det interessant som tegnestue at arbejde sammen. Det er det, det er klart. Og det er rimelig sikkert at når vi først har et skema a fra kommunen, som det hedder - godkendelse på et byggeri så kører det bare. Men med en privat investor så tager du nogle andre risikoer, eller risici, undervejs: det gynger karusseller, men altså Jeg tror nogle af de store almene er interessante at arbejde med, fordi der er sådan en kæmpe maskine, der kører. Så det tror jeg ikke er noget problem. EH: Hvis vi rammer det der Almen Bolig + igen hvad med navnet? Jeg ser det lige så meget som et opgør mod den der diskurs om almene boliger. Nu siger du energirigtige boliger, men arbejder I med at prøve at kalde det noget andet? (5.32) MM: Vi arbejder med Altså vi står altid på mål for at det er almene boliger, kan man sige. Øhm, det gør vi sådan set med stor fornøjelse. Men vi prøver på at lave, øh, differentiere de pakker, vi selv har på hylden, sådan så vi har nogle ungdomsboliger, vi har nogle energi-0 boliger og vi har nogle Altså ligesom Almen Bolig +, de har også basisboligen ude ved KAB. Så egentlig prøver vi på at lave nogle forskellige pakker, som rammer nogle forskellige segmenter. Men øh, men at det er en almen bolig, det vil vi til en hver tid forsvare med hud og hår. Ja, vi har lige nu lavet en start, startbo, som det også hedder som også er sådan en kan vi lave en bolig til 3000 kr. om måneden inklusiv forbrug, altså hele dynen, for netop at tiltrække unge som har brug for at vide, det her, det er max loftet. Det kan man sådan set godt, så det skal vi selvfølgelig også signalere den vare på hylden. JB: Men LLO kunne da også gøre mere for at støtte Jer. Altså det private boligmarked, det er jo Bolighajer, ikke? Der er jo rigtig mange der lejer, hvis man gik lejekontrakterne igennem i København, så ville der sikkert være rigtig mange der ville falde for den, ikke? På den måde måske gå ud med sikkerheden i det. Altså er det noget I arbejder med? Altså har I en dialog med LLO? Altså hvordan man kan kommunikere? (6.52) MM: Ja, vi har en dialog. Ja, det har vi helt sikkert, og i Københavns Kommune er der en hel struktur omkring samarbejdet mellem de almene boligselskaber og kommunen som både har en politisk forankring hos borgmestre og vores politikere og så har det en administrativ forankring hos chefer og så hele vejen ned. Og der sidder LLO med i den samarbejdsstruktur som eksempel, kan man sige, i det der hedder samarbejdsforum og så også borgmesterforum. Så på den måde så har vi Så søger vi dialogen, men jeg tror det kunne sikkert altid være mere, men det er jo et spørgsmål om hvilke ressource har både vi og LLO til at putte ind i. Det er jo sådan en balance, fordi hvis man skal lave billige almene boliger, så skal man også kigge på hvad det koster at administrere dem. Og alt det vi propper ind af kommunikationsindsatser og PR og bommelom, det skal vi finansiere over vores administrationshonorar. Hvis du kigger på KAB s og vores, så er vores 500 kr. billigere om måneden, hvis du bor i en sammenlignelig bolig i København. Det er bare æbler og bananer, hvad for strategi ligger man. I Lejerbo har vi valgt en strategi som hedder, jamen, vi skal lave gode boliger og vi skal holde os til kerneopgaven vi skal ikke have 17 kommunikations ( ) 8

98 Lydfil 4: Memo 1 MM: Så vi vil ikke ligesom synes at folk skulle kunne alt muligt for at kunne flytte ind i en almen bolig, men vi arbejder en del med altså abtering: hvor mange hårde hvidevarer har vi og har du selv med, hvordan er vedligeholdelsesstandarden: der er sådan noget der hedder en a og en b ordning. Så på den måde vil vi godt gå lidt af vejen, men vi vil aldrig gå fuld pakke på et håndværkertilbud. Så tror jeg vi ville synes vi var for langt væk fra målsætningen om at det skulle være en tilgængelig vare for alle. Ja, alment. Men fx det der med at det altid er den samme vedligeholdelse som bliver rullet ud, altså nogle gange er det jo sådan at når en beboer flytter, så kommer der bare så wriiit, så gør man bare sådan og sådan og sådan. Det ville man jo ikke, hvis man selv boede til leje, så ville det se mere forskelligt ud når man flyttede. Så det arbejder vi med, hvordan man kan differentiere det men inden for det man kunne kalde rimelighedens grænse: skal alt males, alting, skal alle gulve altid afhøvles og lakeres eller er de egentlig okay? Så kunne man måske godt arbejde lidt med prisen der. EH: Hvad med Der er jo en masse tomme bygninger i København. Kunne det være interessant for Jer at prøve at opkøbe det? Ville det fungere overhoved? Fx så er der jo lige ved siden af Mjølnerparken en kæmpe bygning, SKAT s bygning, som bare står der. Ville I kunne, rent praktisk, gøre noget ved det? (1.23) MM: Jo, det kunne vi sagtens hvis vi kunne få lov af kommunen, men det kan vi ikke. Det handler igen om grænsen omkring de 20 % alment byggeri. Og det er klart altså jeg har selv siddet og lavet strategien, da jeg var derinde, så det er svært at være uenig. Men det er bare Altså hvis vi skal have blandede boligområder, så skal vi også stå ved det når vi kommer helt ud i praksis, ikke? Der er jo rigtig meget alment i forvejen lige der omkring både på Tagensvej og Mjølnerparken. Så det er ikke ambitionen at kaste mere alment ind der, og derfor siger kommunen at vi giver ikke grundkapital dertil, som det hedder, til fx den bygning. Det sammen med DSB-grunden. Der ligger en tom grund lige bag ved. Det sgu også bare meget god mening for byområdet, at det ikke er alment som bygger der og der skal sikkert også være noget detailhandel der. Hvordan skaber man den der blandede by? Det gør man jo, når man har de der filetter. Så det er nok meget fint at det er en privat investor, der har den. Men i princippet jo, så kunne vi sagtens. Altså vi bød i sidste runde på en skole på Nørrebro, der hedder Havremarken Skole, som vi ville lave om til ungdomsboliger. Så endte det med at vi blev godkendt, men der var en privat som kunne betale mere, og sådan er det jo, men altså Så vi kaster os ind i kampen så snart vi kan, og kommunen siger at de gerne vil være med. EH: Ved du hvad han, eller hun, så skulle bygge? (2.42) MM: Jeg tror også at det var ungdomsboliger. Det er bare rygtet. Men det tror jeg bare er private ungdomsboliger. Så de har noget af en pris. JB: Så der er forskel på, hvad der politisk bliver kommunikeret, vi skal have af almene boliger og det, der rent faktisk bliver gennemført sådan pt. eller? (3.04) MM: Nej, jeg synes faktisk kommunen gør, hvad de kan. Når du ser hvor mange boliger, der faktisk skal ligges i pipelinen i de her år, så synes jeg faktisk at de 9

99 knokler. Hvis du ser på den afdeling, der arbejder med det almene byggeri i kommunen, så sidder de vel 20 mand høj, eller sådan et eller andet. Og en stor del af deres indsats, det handler om hele tiden at få skubbet de der sager frem på nybyggeriet. Hvis du går til en eller anden jysk by, så sidder der en halv medarbejder eller en kvart eller et eller andet, og ligesom Og det er selvfølgelig afhængigt af, hvor meget man har, men det er også er politisk prioriteret emne i København på en helt anden måde, end du ser det i andre kommuner. Det må man sige. Og du har en overborgmester som i den grad taler om det almene byggeri Og en stadsarkitekt som faktisk også lægger stor vægt på det. Så ej, jeg synes sgu de er meget godt med. EH: Kunne I forestille Jer at bygge højt i stedet for? Det er jo begrænset hvor mange kvadratmeter der er. Kunne det være en strategi at bygge op til dem, som nu flytter til København fx i eksisterende boligområder som i har? (4.05) MM: Jah, altså hvis vi syntes at vi arkitektonisk kunne stå på mål for det, så vi ikke får lavet sådan nogle nye opbevaringsområder hvor folk kun flytter hen, hvis de ikke har andre muligheder så kunne vi sådan set godt. Men altså det er igen et spørgsmål om, dybest set, byliv og om boligkvalitet og sådan interessant boligmiljø, men Københavns Kommune har jo en højhusstrategi. Så den regulerer jo hvad vi kan og ikke kan, så på den måde så tror jeg ikke lige det ligger i pipelinen. Men hvis vi kunne blive enige med kommunen og det gav mening, så gjorde vi det gerne. JB: Når I bygger fx i Jeres lejemål, eller boligblokke, hvor meget arbejder I så med erhvervslejemål? For det kan vel også holde omkostningerne nede for de andre? De ligger vel noget mere i husleje: en detailhandelbutik eller en café eller you name it. (5.00) MM: Jamen vi arbejder noget med det, men det er jo ikke vores spidskompetence. Det er igen det der med, hvad er vores kerneområder og hvad koster det, hvis vi skulle til at sætte os ind i sådan et helt nyt område, så tror jeg prisen ville være uforholdsmæssigt høj i stedet for at få en privat investor til at gøre det, fordi de er skide gode til det. Så fx i Mjølnerparken arbejder vi jo rigtig meget med basargade og detailhandel i stueetagen, og der tror jeg en løsning bliver at sælge det fra altså sælge nogle af stuelejlighederne og så En REMA 1000 eller hvad der nu kan komme ind. Det vil vi rigtig gerne, men vi skal ikke ind og drive erhverv selv. Der har vi også nogle lovgivningsmæssige begrænsninger at det må vi ikke. JB: I må ikke lave erhvervslejemål? Eller i må? (5.42) MM: Vi må godt lave en Vi må godt adskille det sådan en, ja, jo, men vi må bare ikke være drivende på det. Det er det mest gennemregulerede område overhoved! Så vi ville nok vælge at sige, kan man udstykke det til en ejerlejlighed og så sælge det fra, så ville vi gøre det. Men det vil vi til gengæld gå lang for at få muliggjort, fordi vi vil rigtig gerne have de der blandede boligområder. Det bliver forhåbentlig en løsning i Mjølnerparken, kan man sige. Der bliver arbejdet rigtig kraftigt med det. Og der snakker vi også med kommunen om, at når vi skal bygge et fælles kvarterhus Man river den gamle afdelingshus ned, så ville vi gerne lavet et hus som blandet sådan så at kommunen bygger noget af det og bruger det til nogle af deres funktioner, og vi har et afdelingshus og der vil vi også gerne have en café, som vi helst ville sælge fra og 10

100 som vi så ikke skulle have noget med at gøre - men for at få det tænkt helt ind i bebyggelsen. Om det lykkes, det ved jeg ikke, men det arbejder vi på. JB: Okay, så det er måske et sted, hvor i sådan er på vej hen, et eller andet sted? Noget i lærer? (6.43) MM: Ja, noget vi lærer, men jo også noget som er meget geografisk afhængig. Altså der er ikke så mange, der gider lave en café i Tingbjerg. Men måske kan vi godt være heldige i Mjølnerparken, fordi det ligger midt på Nørrebro. Altså der er vi jo bare underlagt det JB: Ja, okay. MM: Sådan er det, ja. ( ) 11

101 12.2 Bilag 2 Interview med byggechef for KAB, Michael Nielsen-Elgaard København MN: Michael Nielsen-Elgaard MF: Marcus Frostholm JB: Jonas Bergenholz Lydfil: zoom0002.wav (2:28) MN: Det jeg er herinde er byggechef. Det vil sige at jeg er leder af KAB s afdeling der har med nybyggeri og renovering at gøre, og som sådan står for en hulens masse nybyggerier som KAB og dem som vi administrerer for, en række boligorganisationer egentlig står for herinde i København. Egentlig er KAB jo ikke en vi er er administrationsselskab der administrerer udlejning og alt hvad der hører til almindelig drift af boliger, regnskab udlejning, funktioner, ejendomsfunktionærer få det til at fungere. Og det gør vi så for en række bolig organisationer som har nogen afdelinger under sig. Så hvis i ser en bolig et sted så er den organiseret i en boligorganisation som har flere afdelinger under sig. Det er den boligorganisation som er en slags paraplyorganisation for en række afdelinger der skal sørge for at boligerne bliver drevet efter de rigtig almene principper, hvis det er en almen bolig Det hyrer de så en administrator til at gøre og det er den administrator vi er, men samtidig hjælper vi dem så også når der skal bygges nyt. Så når Københavns Kommune får idéer til at sælge noget jord i Nordhavn eller hvor de ny kan finde på at sælge, så er det os der opsøger de muligheder og så i samarbejde med boligorganisationen som faktisk er den egentlige bygherre, prøver at få organiseret er der behov for boliger af den type? Er det muligt at bygge i det pågældende område? Og hvordan kan vi hjælpe dem og løse de opgaver. Dér er vi inde og løse det vi kalde bygherrefunktionen det løser vi så for vores kunder. Og kunderne er jo blot, om man så må sige, beboervalgte bestyrelse ude i boligorganisationerne og boligafdelinger som jo ikke nødvendigvis har med byggeri at gøre eller har kendskab til dagligt. Så der kommer vi ind som byggeafdeling her i KAB og er med mange steder rundt specielt i Københavns Kommune og analyserer: Hvor kan vi bygge henne og hvor kan vi købe noget jord som ikke er for dyrt, og hvilket boligbehov er det egentlig vi kan afdække i det pågældende område og prøver at få organiseret byggesager omkring det. Det er meget, meget groft sagt hvad vi laver. Så noget af det I vil spørge ind til har jeg formodentlig en holdning til og kan svare på, og andet kan jeg muligvis ikke svare på, men det må vi jo se. MF: Hvem er den almene borger for KAB? Bruger I en eller anden form for definition når I skal bygge til den almene borger? (5:28) MN: Vi går så langt til at sige, at det, at lave almene boliger.. det har vi i vores vision og tankesæt sagt jamen vi vil gerne være med til at skabe boliger for alle og boliger for alle, det er jo almen boliger. Almen boliger er ikke kun nødvendigvis for én type af mennesker. Tværtimod vil jeg så sige. Vi ser det som vores opgave at løse boligopgaver både for dem der har det svært og ikke har ret mange penge, og det er måske den opfattelse de fleste har af den her sektor der bor dem der nødvendigvis ikke har de helt store ressourcer økonomisk. Det er ikke nødvendigvis rigtigt, men det skal vi selvfølgelig bygge boliger for. Men når vi siger boliger for alle og almene boliger så er det fordi alle har ret til at bliver skrevet op til en almen bolig, uanset om man har mange penge eller få penge, så vi bygger også boliger for dem der er forholdsvis jeg vil ikke sige rige, men som er ressourcestærke på forskellig vis. Så der er et bredt spekter af boliger her hos os, hvor af men kan selvfølgelig sige at der er 1

102 en stor tyngde af dem som er forholdsvis billige, sådan så vi rammer bredt, som de fleste mennesker kan betale. Vi har også et lille segment af boliger som ikke er billlige. Vi har bygge boliger ude på Teglholmen som er et forholdsvis nyudviklet boligområde i København og de er ikke billige. De er oppe og matche de private niveauer det ville koste at bo i en ejerlejlighed. Dem har vi ikke mange af, men vi har nogle af dem. Så det med at sige at vi har en standard definition på en almen beboer der kommer ind af døren ned i vores udlejning og beder om af få en bolig det har vi ikke, men vi har et ret klart sigte om at vi skal kunne ramme de fleste. Vi skal kunne ramme hele spekteret rundt. Både dem der har det svært økonomisk og dem der ikke har det svært økonomisk, hvoraf det jo ikke er de sidste vi har flest af. Men jeg ved heller ikke om I har hørt om det koncept der hedder Almen Bolig +? MF, JB: Jo. (8:01) MN: Det er jo netop et forsøg på at sige Jamen vi vil også ramme dem der er ressourcestærke som har overskud, som er i job, som har et mentalt overskud og for den sags skyld også et økonomisk overskud til at bo fornuftigt og levere en god arbejdsindsats i deres eget boligområde. Dem vil vi også gerne have lov til at bygge for. Vi administrere for boligorganisationer i Storkøbenhavn og Nordsjælland og der er nogle af vores boligorganisationer der siger at det ikke er vores mission at bygge for dem... den type almene borgere som flytter ind i vores Almen Bolig +. Der kræver altså at man har nogle ressourcer for at komme ind. Der er nogle få af dem siger det vil vi simpelthen ikke. De mener de ikke ligger inde for den formålsparagraf som vi arbejder efter. Vi skal bygge for dem der har det sværere det er der nogle få der siger. De fleste siger jamen vi vil gerne være med til at sikre et udbud hvor vi både rammer dem der godt kan betale og dem som har det sværere økonomisk. Så derfor det er måske et lidt forplumret svar, men vi har ikke en prototype på en almen beboer. Det mener jeg ikke vi har. JB: Så det er mere alt efter hvilken boligorganisation der ligger på hvilket område den sådan henvender sig til på en eller anden måde. Så hvis den ligger fx ligger i Sluseholmen så er det så henvendt til et lidt andet segment end hvis i bygger ude på de lidt billigere grunde? MN: Ja det kan man godt sige. JB: Det er vel svært for jer at regulere jer ud af det. Den eneste form for regulering der lige som kunne komme, det er jo boligsikring der kan differentiere noget af det gap der er mellem deres indkomster ikke? For det er jo netop det som er grundessensen i det på en eller anden måde. Hvordan regulerer man sig ud af, at få dem ind i de boliger så alle områder bliver for alle på en eller anden måde. For ellers for man jo de her koncentrationer: Mjølnerparken og så noget. Det er det vi sådan er meget (10:14) Har du nogen idéer til hvordan man bygningsteknisk nu ved jeg godt det er jo svært med boliger for alle men fx så foreslog jeg hende fra KAB at man kunne have noget med at nogle af boligerne var mindre byggemodnet så man selv skulle gøre dem færdige så hvis man fx var håndværker og havde lidt færre ressourcer så kunne man jo selv bare lave det til en bileger husleje eller noget vedligehold eller så noget. (10:37) MN: Ja, det kunne man selvfølelig godt gøre, men lige for at vænne tilbage til det første du sagde. Hvordan sikrer man egentlig et differentieret boligudbud i de forskellige boligområder? Det som staten gør er et sætte en grænse for hvad det maksimalt må koste pr. 2

103 kvadratmeter at bygge alment. Hvis I ikke ved det så er der jo en kvadratmeterpris det maksimalt må koste for nybyggeri at bygge alment. JB: Omkring 1000 kroner ikke? (11:11) MN: Nej, selve anlægssummen er omkring kr. Det betyder jo at der ligger en grænse for hvor dyrt det må være og indenfor den pris indgår en række elementer, specielt tre elementer. Der indgår en grundpris altså hvad koster det at købe grunden som man skal bygge på og det er jo ret afgørende. Hvis man trækker det fra maksimumbeløbet så definerer den hvad der er tilbage til håndværkerudgifter og rådgivning, og hvad der ellers skal til. Det er jo det er har været udfordringen i Nordhavnen. Når vi skal bygge så må det maks. koste de her ca pr. kvadratmeter- Det kan lyde af mange penge, men det er nødvendigvis ikke mange penge. Hvis kommunen så siger at vi skal betale kr. pr. kvadratmeter byggeri bare for grunden jamen så er vi så langt nede på det restbeløb der er tilbage så hvis man over hovedet kan få et byggeri op at stå, så er den kvalitet er ringe. Og det er udfordringen. Så den ene udfordring på maksimumbeløbet er selvfølgelig at den begrænser hvor vi kan bygge henne hvis grundpriserne er høje, men den har så også den anden effekt det er jo det der er hele idéen i maksimumbeløbet er at den begrænser også den husleje der kommer ud af det i sidste ende. Fordi vi skal jo have finansieret de her kr. pr. kvadratmeter og det er der jo nogle ret faste regler for hvordan man skal gøre. Og det betyder jo at den husleje der kommer ud i sidste ende ikke er for alle, men er dog betalbar for en pæn del af befolkningen. Så maksimumbeløbet betyder at der kommer en nogenlunde fornuftig husleje ud af det, men den begrænser også hvor vi kan bygge henne. Og hvis man kigger på det ude i Nordhavn som vi også har kigget lidt på Det er jo By og Havn der, for kommunen, sælger jorden derude. De har ét formål og det er at profit maksimere så meget som overhovedet muligt fordi de skal skabe penge til de selskaber der skal bygge metro og alt muligt andet, så det er forståeligt nok at de skal sælge jorden til markedspris, men når de så også skal det til de almene der er udlagt indtil videre to stykker jord derude der faktisk er lokalplanlagt til at være alment. Hvis de så skal sælge den jord på de samme vilkår som nabogrunden er solgt på, så kan vi ikke være med længere. Vi kan simpelthen ikke betale så høje grundpriser som man normalt ville kunne gøre på det private marked. Indtil videre har det haft det udfald at der, selvom der er blevet udlagt to grunde til alment byggeri, så har det ikke kunne realiseres. Så hvis kommunen gerne vil have at vi skal realisere det indenfor maksimumbeløbet, så må de også renoncerer på de krav de har til en grundpris. Det er noget af det der har været hvis I har læst den her tænketank af regeringen nedsat tænketank, hvor vi også har deltaget som har kommet med nogle anbefalinger til kommuner for at få nogle instrumenter til at lave mere differentieret udbud af boliger i de forskellige boligområder Hvis man skal kunne det så skal man på en eller anden facon måske kigge på, om en kommune ikke skal have lov til at sælge jorden billigere hvis det har et andet formål end at bygge ejerlejligheder nemlig at sikre et varieret boligudbud. Det synes vi jo er fornuftigt, ikke bare for at få jorden billigt, men også for at vi kan få nogle at de beboere som vi gerne vil bygge for ind i de områder i byen som de ellers ikke ville komme I, så at sige. Det er jo et dilemma når grundpriserne er på vej op som de er lige nu så er det svært at bygge alment for vi er jo underlagt nogle politiske rammer som vi skal arbejde under. Der er fornuftigt nok for ellers løber huslejen løbsk, men det giver også nogle begrænsninger JB: Så udgiften til grundprisen skal være lavere? Det kan man gøre ved at Staten eller kommunen sælger grunden til jer billiger eller kommer med andre finansieringsmodeller eller lejer den til jer for 100 år eller Hvor mange muligheder har man kigget på egentlig? (15:48) 3

104 MN: Der er kigget på forskellige muligheder, men én af de mest oplagte kunne være at se Hvis det er kommunen der ejer jorden man skal bygge på så er de faktisk udbudspligtige på salg af deres aktiver. Dvs. hvis de skal sælge en grund så skal de jo tjene skatteborgerne bedst muligt så skal de jo sælge den til den markedspris der nu er gældende. Sådan er reglerne i dag. Kommunerne må ikke bare sælge ud billigere end markedsprisen for så tjener de jo ikke skatteborgernes interesser, kan man sige. Så en ting er hvis det var en kommunalt ejet grund så kunne man forestille sig at man så så på det lidt mere holistisk og så siger: jamen vi har brug for et mangfoldigt boligudbud, vi har ikke brug for den her segregering hvor vi putter de rige folk herover og de knap så rige folk herover så hvis kommunen det har de jo en stor interesse i og forpligtigelse til at sikre en mangfoldig by som også vil på så mange andre områder, så bliver man sgu nødt til at lempet på de her regler omkring udbud af kommunale grunde. Det er jo én måde at gøre det på. Hvis det er en grund der er ejet af en privat så har tænketanken haft nogle andre overvejelser der går på kan man i en lokalplan for et givent område faktisk planmæssigt lægge nogle begrænsninger på og sige x antal procent af det her lokalplanområde skal faktisk udlægges til alment formål. Der er selvfølgelig ærgerligt hvis man som privat grundsælger sidder med en grund som er pålagt en lokalplan og siger Desværre 20% af jorden er ikke så meget værd som du troede den var. Men det kan jo være nødvendigt hvis man vil sikre det her mangfoldige udbud og det er også en af de overvejelser som tænketanken har gjort sig om man gennem planloven kan justerer på vilkårene og priserne. Og begge muligheder er selvfølgelig åbne og oplagte hvis man skal bygge i områder som ellers er svært tilgængelige. Det der mangfoldige boligudbud som I også er inde på Hvordan fanden sikre man den her blanding? Jamen hvem siger man kun skal blande de fattige folk ind i de rige bolig områder hvorfor skal man ikke blande den anden vej. Det har vi faktisk haft nogle overvejelser om. Vi har også nogle bolig områder som er ramt rent socialt og der kan være andre boligområder der har det svært fordi der bor nogle folk ikke er så godt stillet. Der er arbejdsløshed og kriminalitet og ting og sager Hvis nu man gav de boligorganisationer der har boliger i sådan nogle områder, nogle instrumenter og nogle muligheder for at afhænge noget af deres jord til nogle private formål og så i stedet prøve at få nogle butikker eller erhvervsarealer eller nogle private boliger ind på nogle fornuftige og for dem, lempelige vilkår, så kunne man også den vej rundt prøve at skabe noget mangfoldighed så man får det kan være at man også den vej rundt kan få skabt noget mangfoldighed i områder der er hårdt belastet fx give mulighed for at sælge nogle almene boliger til ejerlejligheder nogle lukrative vilkår. Det er faktisk ret svært at gøre i dag, det er nærmest umuligt at gøre i dag, men det kunne man godt forestille sig at man kunne overveje om det kunne give mening. JB: synes der generelt set at der skal være stigende samarbejde mellem jeres I bygger lidt i samarbejde med Staten og så de her private aktører der kunne jo være noget hvor I slog jer sammen på en eller anden måde som du siger hvis man fx bygger til i Tingbjerg med private aktører. Det kræver selvfølgelig at der er et incitament de kan se at der kommer noget udvikling her, de får noget efterspørgsel, de kan tjene nogle penge der er jo bare det der driver det et eller andet sted MN: Det er det, ja. JB: Men kunne fordi hvis man nu sagde til jer at nu skal I bygge på en anden måde fx vi snakkede lidt med Lejerbo om det fx bygge erhvervslejemål i underetagen og det sagde hun at de havde de ikke så stor erfaring med i forhold til private aktører det er jo meget dyrere for dem rådgivning og så noget det hang slet ikke sammen. Men kunne 4

105 man forestille sig modeller hvor I gik mere ind med private bygherre og samarbejdede den vej og hvilke tiltag tror du der skulle til for at starte kommunikationen mellem jer? (20:43) MN: Det kunne man godt forestille sig og det gør vi også i dag skal jeg lige sige. Vi har projekter hvor vi samarbejder med private developere som typisk bygger butikker i stuetagen og så bygger vi nogle boliger oven på, og å så kunne der komme noget tredje måske Hvorfor det ikke er så attraktivt at gå ind i sådan en model, er at den det har ikke så meget med den jo det har måske noget med den almene lov at gøre, men det har noget at gøre med at der er meget forskellige spilleregler for hvordan man kan få et alment byggeri op at stå og hvad for nogle spilleregler den private aktør arbejder efter. Og det har noget at gøre med krav til udbud af bygge opgaver. Hvis vi skulle bygge sådan et lagkagebyggeri med en parkeringskælder og en privatbutik og så nogle almene boliger så er der for det første begrænsning i den almene lov der siger at vi ikke må bygge erhvervsarealer. Vi kan godt omgås det lidt, vi kan godt gøre det efter nogle meget snirklede modeller, hvor vi så alligevel bygger erhvervsareal, hvis vi på forhånd har solgt den ejerlejlighed det erhvervsareal udgør til en privat aktør der garantere for en købesum osv. Det er bare rigtig besværligt at gøre sådan, men kunne sagtens forestille sig nogle greb i den almene lovgivning hvor man åbnede lidt op for at vi havde mulighed for at etablere nogle erhvervsarealer i større udstrækning end vi har i dag. Det ville lette det noget. Men det er i hvert fald i begrænsende faktor at vi er så begrænsede i vores handlemuligheder så vi må kun bygge boliger og vi må ikke byge erhvervsarealer på nogen måde stort set så det kunne man godt forestille sig var det ene greb. At man i forhold til den almene lovgivning lempede lidt op for det man så smukt kalder sideaktiviteter i den almen sektor. Hvad har man ret, som alement selskab, til at lave ved siden af sin normale kernedrift, og det er opførsel af erhvervsarealer det må man ikke. Men kunne åbne op for at fremme et samarbejde. Det der også kunne fremme sådan et samarbejde, var så, hvis man i forhold til udbudslovgivningen hvis man skal have en bolig op at stå så skal vi lave et udbudsmateriale og sende det ud til minimum fem entreprenører der skal byde på sådan nogle opgaver der er vi udbudspligtige på hele entreprenørydelsen på sådan en byggesag. Vi er faktisk også udbudspligtige på hele rådgivningsydelsen, så når vi skal have en arkitekt og en ingeniør til at tegne det for os det koster også mange penge den ydelse skal vi også udbyde efter nogle ret firkantede planer og det skal den private aktør ikke. Så når vi sidder med en privat aktør og siger nu går vi sgu i gang med et byggeri herude som vi kombinerer med privat og alment så sidder de der og tager sig til panden Der er lige pludselig en hulens masse udbudsregler og andre bestemmelser som de bliver nødt til at underlægge sig for at vi kan lave et samarbede med dem. Der er vi meget ufleksible som almene sleskaber for det tilskriver lovgivninger og tilsyn af kommunerne at vi må ikke bare sådan gå ud og høre bede om priser hos nogle entreprenører på lidt mere lempelige vilkår. Det skal køre fuldstændig snorelige i forhold til udbud og regler og ting og sager. Så udbudsreglerne er også en begrænsende faktor for at få sådan et samarbejde op at stå, men intentionen om at få et kombineret byggeri der både består af almene boliger og private boliger den vil ve meget gerne forfølge og forsøger også at gøre det andre steder, hvor vi prøver at gøre det sådan lidt mere administrativt enkelt hvis man kunne lægge nogle private boliger her og nogle almene boliger der i stedet for at lægge dem oven på hinanden Så der er nogle begrænsninger, men vi vil sådan set gerne. En anden begrænsning som der selvfølgelig også er, er jo så det her med at det er sådan en markedsmæssig det kan vi ikke lave om på den markedsmæssige mekanisme er jo at når det er dårlige tider for at sælge private ejerlejligheder så vil grundpriserne også være i ro og så vil de være forholdsvis lave, hvis der ikke er specielt meget aktivitet generelt. Så når nu vi er underlagt det her maksimumbeløb vi må bygge for så er vi, i roligere tider, ikke så mange opgangstider, ikke så meget knald på lige før en finanskrise osv., så er de private aktører på banen for vi kan købe jord til en fornuftig pris og vi kan byde ud af entrepriseydelserne Når det så begynder at gå rigtig godt og folk gerne vil købe ejerlejligheder og boligmarkedet buldrer 5

106 derudaf, så kommer der mange aktører på banen der gerne vil bygge ejerlejligheder og privat byggeri, og så stiger grundpriserne og så stiger håndværkerpriserne, og det er det vi er ved at se lige for tiden. Grundpriserne er på vej op, håndværkerpriserne er ikke helt kommet med endnu, men det rør også på sig, og når det så sker så kan private, som ikke er underlagt det samme maksimumbeløb de kan bare sælge det tilsvarende dyrere, og det kan man godt når det går godt, og så halter de almene bagefter. Så der er sådan en modsatrettet effekt; når det går godt for det almene er det fordi der er ingen private der gider at bygge, og hvis det er mange private der vil bygge så er det sværere at bygge alment. Så det med at får sådan en samarbejde op at stå mellem det private og det almene der er nogle markedskræfter der bare ikke passer sammen. Kan Ifølge mig? JB,MF: Ja, helt sikkert (26:32) MN: Det er jo et dilemma kan man så sige. Også derfor når man skal lave de kombinerede byggerier så skal det være i perioder, hvor de her kurver nærmest krydser hinanden på vej op eller ned hvis man kan sige det sådan. MF: Er I inde i sådan en periode nu? (26:47) MN: lige er vi faktisk dér hvor der er en del privat grundpriserne er på landsplan fornuftige, men i københavnsområdet er de på vej op for der er jo masser af folk der gerne vil flytte til storbyen som man oplever i København og det lægger pres på grundpriserne. Så de private aktører begynder også at ville bygge både ejerlejligheder til en vis grad, men også ungdomsboliger og andet som der er pres på, på markedet lige nu. Så grundpriserne er svagt stigende, men der er dog begrænsning på hvad der kan lade sig gøre for det private at bygge fordi der stadig er nogle effekter af finanskrisen. Der er stadig mange der ikke kan finansiere deres projekt og de har ikke pengene selv. Så vi er i en situation nu, hvor vi godt kan lave noget privat og alment samarbejde i markedet, i hvert fald. Det skal ikke gå ret meget mere godt ikke med grundsælgernes øjne før det bliver svært, men lige nu er vi der hvor vi stadig godt kan kombineret byggerier, efter min vurdering. JB: Og hvordan følger jeres maksimumspris denne her udvikling af grundpriser? Er maksimumsprisen bare fast inflationsbundet? (28:00) MN: Ja, det er den. Den er fastsat på rigtig stalinistisk manér af Staten. De melder ud hvad maksimumbeløbet er for det ene år og det stiger så, indtil videre, efter en udvikling i nettoprisindekset, ikke i byggeomkostninger det er sådan et kombineret indeks de bruger, men det følger meget nettoprisindekset og det er jo stort set ikke eksisterende stigningen i hvert fald. Så det er ikke fordi når man konstaterer at grundepriserne er steget 20% og de udgør så meget af vores samlede maksimumbeløb at maksimumbeløbet så tilsvarende må stige. Sådan er det ikke. Men der har også været nogle tanker jeg ved ikke om det har været tænketanken der kom med dem om at man kunne holde grundprisen ude af vores maksimumbeløb når vi bygger, så man holder den som en særskilt post. Den skal finansieres på én måde væk med den. Og de andre omkostninger skal så holdes under en vis grænse. Det kunne være en smuk tanke for så ville det være nemmere at styre. 6

107 JB: Så er vi tilbage ved lag på lag byggeri igen, ikke? For man er jo nødt til at kigge på nogle andre måder at finansiere den del så, for priserne skal jo stadig være på det betalige niveau. (29:06 MN: Lejeniveauet skal i sidste ende være rimeligt for ellers bliver det for højt så er det kun for få og så opfylde det ikke bestemmelserne for at bygge alment. JB: Hvis vi vender Almen Bolig+ igen derfra hvor vi sidder der ligner det jo bare en eller anden måde at komme ud af det der diskurs det hedder noget andet og det er sådan lidt almen bolig i nye bukser Jeg er godt klar over at segmentet er et andet. Det er folk der måske de vil gerne være fleksible og have mulighed for at flytte mere eller rejse, så de køber ikke fast ejendom på sammen måde, kunne man forestille sig at der var sådan et segment, samtidig med at de gerne vil passe deres hus selv og så noget. I har sparet nogle administrationsudgifter for at holde huslejen nede for et dyrere byggeri, basalt set MN: Der er ikke noget hokus pokus i det. JB: Nej, men selve navnet er det for at komme ud af det der og har det virket? MN: Det må man sige. Det har edermame slået an hold da op. Det er den mest populære boligform vi nogensinde har fået op at stå herinde i KAB. Det er et forsøgskoncept og forsøget består i nogle afvigelser fra det almindelige boliglovgivning, som egentlig ikke er ret mange, men nogle få hvor man afviger på bl.a. nogle krav henlæggelserne for det er jo en af de store udfordringer når man bygger alment i nyt byggeri, så er der jo, udover vi skal holde os under det der maksimumbeløb, det er besværligt nok, men når vi så er færdige med byggeriet og går i drift, så starter vi fra dag ét af med at leje boligerne ud til en husleje der er reguleret efter det man kalder balancelejeprincippet. Dvs. det man betaler i husleje for den bolig man nu bor i, svarer ret nøjagtigt til de omkostninger der er forbundet med dels at finansiere den og dels at lave øvrige driftsudgifter på den også. Finansieringsomkostningerne er jo hvad det koster at betale af på det lån der nu er optaget. Der er der ret faste regler for hvad det skal være og så er der jo de øvrige driftsudgifter på ejendommen og det varierer jo alt efter hvilket serviceniveau man forventer. Balancelejen er så er sammensurium af de to udgifter der er balanceret af. Det vi så har gjort med Almen Bolig+ er så at sige finansieringsudgifter som er den ene del af huslejen det bliver en anelse mindre fordi det er lykkede os at industrialiserer byggeriet, simpelthen bygge det på en anden måde rent fysisk. Der kommer jo stadig noget fornuftigt i sidste ende osv., men rent fysisk er det lykkede os via nogle rammeudbud og større ordre at få prisen ned på anlægsudgiften. Den har vi holdt nede og det betyder at finansieringsudgifterne er mindre. Det er selvfølgelig én del, men der hvor det rigtig batter noget, der er jo så der hvor man i stedet for at sige nu retter vi boligerne hen imod et segment af borgere der bare ikke kan noget som helst eller vil noget som helst selv, og som forventer at hver gang der drypper en vandhane, så ringer de efter den blå mand dernede som kommer med tasken og klarer den for os. Det er sådan den normale praksis har været i den almene bolig af gode grunde. Dels fordi det har givet go mening, det er en god service osv., men man har ikke altid lige forholdt sig til at det faktisk er hunde hamrende dyrt at have personale på til at lave alt på ejendommen. Så er filosofien så at sige at nu laver vi nogle boliger som har en attraktionsværdi som gør at dem vi for ind vi målholder dem simpelthen imod et klientel der ønsker at levere et bidrag til deres egen vedligeholdelse af boligen både indvendig og udvendig. Så går man ind i det med samme vinkel som man gik ind i en andelsbolig fx. Folk der bor i andelsbolig eller andelslejlighed kan godt finde ud af at sige at den boligafgift jeg betaler hver måned, den bliver altså billiger af at vi lige tager tørn 7

108 hver anden måned på trappevasken. Det kan man godt finde ud af fordele og man kan også finde ud af at lave en fælles gårdrydning eller andet hvor man lever en indsats til sit boligområde. Det tænker man måske ikke så meget over fordi man har sådan et egengen med når man eger sin egen bolig eller sin egen andelsbolig. Det samme vil gerne overføre til Almen Bolig+ så der har folk faktisk forpligtet sig til, inde de flytter ind, at sige at de deltager i vedligeholdelsen af sin egen bolig. Både ens boligområde og ens egen bolig. Det gør så at lejen ligger ca 30% under hvad den ellers ville have ligget på hvis det var en normal færdigbygget og fuld serviceret bolig. Så hokus pokusen består i at vi fokusere på nogle folk der både kan og vil lave en indsats i deres eget boligområde. De skal committe sig på det og vide hvad de går ind til. Det vil de også, de gør de også og de bliver boende, og det gør at de får lov til at bo billigere end ellers. JB: Hvordan administrerer i det? Jeg kunne forestille mig at i den lejekontrakt der har indgået står at de selv vil vedligeholde det. Og dermed kan i fremstille nogle sanktioner hvis man så ikke gør det. MN: Ja JB: I kan opsige dem i ekstreme tilfælde. (34:40) MN: I yderste tilfælde kunne man nok godt, men det har vi ikke været udsat for. JB: Er der nogle boliger der er kontaktboliger eller som sørger for kontakten til jer omkring hvordan det går i foreningen (34:53) MN: Ja, det er der forstået på den måde at hvert Almen Bolig+ byggeri som måske består at 60 boliger eller et eller andet, ligesom en hver anden boligafdeling der nu er sin egen boligafdeling, har et beboerdemokrati. Dvs. de har en afdelingsbestyrelse som varetager de nære ting der foregår ude i afdelingen. De har en bestyrelse der har ansvaret for at deres afdeling er vel drevet og at de har nogle fornuftige driftsbudgetter til at vedligeholde deres ejendom osv. så der er en lokalt nedsat bestyrelse som arbejder som en afdelingsbestyrelse nu skal arbejde i et alment byggeri. Dem har vi jo kontakten med for vi administrerer jo for dem og vi har nogle folk her i huset som har den rette kontakt med den afdelingsbestyrelse og hører hvordan det går der ude og hvad udfordringerne er osv. og som derigennem og på beboernes vegne er forpligtiget til eller har ansvaret for at man efterlever de her principper som man nu her skrevet under på altså det med at give et bidrag til sit boligområde og vedligeholde sin bolig på fornuftig vis. Så der sidder en afdelingsbestyrelse der i princippet er ansvarlig for det som vi har kontakt med. Derudover har vi så nogle folk som, en gang om året, går ud og laver en besigtigelse af boligområdet og udvalgte boliger for at se om det er veldrevet, er det passet, der det ud som det skal eller ser det ud som om der er noget der ikke kører som det skal. Og indtil videre er det jo gået rigtig godt. Nu har de været i drift de ældste af dem har måske kun været i drift i ca. 3-4 år efterhånden, men det ser ud til at køre godt. Hvis det viser sig at folk ikke leverer den indsats som de skal, og det er faktisk afdelingsbestyrelsen der i første omgang vurderer det hvis de har lavet en turnusordning om at feje fortovet eller snerydning som de egentlig selv skal stå for hvis de har lavet en turnusordning og der gentagende gange er den samme mande der ikke byder ind så er der nogle værktøjer i de regler de har skrevet under på ved deres lejekontrakt, der betyder at når man flytter ind betaler man et indskud i sin bolig som typisk er i sådan en Almen Bolig+ kan det godt være et forholdsvis stort indskud eller så noget og faktisk hvis man misligholder sin bolig eller misligholder sin lejekontrakt så kan man normalt ikke 8

109 bruge indskuddet til det i en almen bolig, men det kan man her. Så hvis der er nogle der faktisk har nogle forpligtelser over for afdelingsbestyrelsen eller afdelingen som sådan eller ikke leverer, så kan man efter nogle nærmere angivet retningslinjer begynde at trække i indskuddet. Når manden så flytter der fra så får han ikke sine tilbage hvis han har misligholdt sin lejeaftale. Det er ikke brugt endnu, men værktøjet er der. Men de fleste bor der jo fordi der gerne vil have et sted der er billigt at bo og hvor man så i øvrigt bidrager med det man kan. Hvis afdelingen for det til at fungere så er der jo nogle der måske er gode til noget praktisk håndværk og hjælper den ældre dame ved siden af med nogle vedligeholdelsesopgaver, mod at hun så leverer noget sekretariatsbistand til deres afdelingsbestyrelse eller hvad ved jeg det skal de selv få til at fungere og det virker uden at vi sidder som administratorer og kigger dem over skulderne. JB: Vi har nogle spørgsmål omkring uudnyttet industribygningsplads i København altså tomme bygninger. Er det noget I går ind i og arbejder med? Er det en mulighed? (39:25) MN: Ja, altså for at skabe nogle by-muligheder for boliger tænker du? Om man kunne udnytte nogle tomme eksisterende tomme erhvervsarealer til det? JB: Ja. MN: Der ikke noget vi har været inde i ret meget vil jeg så sige. Vi har været inde i nogle enkelte projekter hvor der har stået nogle erhvervsejendomme så de gerne ville afsætte til boligbyggeri, men vi har ikke rigtig fået realiseret noget af det endnu vil jeg så sige. En af udfordringerne i det er måske mest noget bygningsfysisk. Typisk hvis man går ind og kigger på erhvervsejendomme så er den måde de er udformet på i forhold til bygningsdybder det er ofte det der er problemet. En boligejendom, hvis man har en opgang og en bolig så skal den måske højest være, hvis man skal have lys ind over alt i boligen, så må den måske højest være meter eller så noget. Nogle af erhvervsejendommene er simpelthen 20 meter dybe og det gør at det er svært at indrette dem så man rent fysisk får nogle gode boliger ud af det som er velbelyst og så noget. Det har lang hen ad vejen sat en begrænsning på hvor meget man kunne udnytte erhvervsejendomme. Men jo mere pres der kommer på boligmarkedet og jo færre grunde der bliver til salg, jo mere må vi gå ind og vurdere om man kan udnytte de eksisterende ejendomme. Det bliver nok nødt til, men indtil videre har vi ikke gjort det så meget endnu. JB: Er Almen Bolig+ bygget under den almindelig almene boliglov eller er det en særskilt lov I har fået lavet (41:07) MN: Den er sådan set bygget under den almindelige almene boliglov, men med nogle dispensationer fra visse punkter. Og det jeg ikke noget frem til før det er at der er en dispensation for når man bygger en bolig og den går i drift så skal man faktisk lave et langtidsvedligeholdelsesbudget på den boligafdeling. Så man laver allerede fra den første dag man egentlig går i drift, så begynder man at lave nogle henlæggelser der skal kunne sikre nogle investeringer i nyt tag og nye vinduer om 10 eller 15 år. Så ud over man betaler af på sin bolig fra dag ét af, så er man faktisk også i gang med at spare op til vedligeholdelsen og udskiftningen af visse bygningsdele fra den første dag. Sådan er den normale lovgivning skruet sammen. Det har vi bl.a. fået dispensation for ved Almen Bolig+ så vi organiserer de henlæggelser på en anden måde Det vi så håber på nu, ofr nu er forsøgsperioden faktisk udløbet Nu skal det evalueres. Hvor stor en succes har det været og hvad har været godt og hvad har været skidt? Og så er tanken at det forhåbentligt bliver permanent i almen 9

110 boligloven at man kan indføre nogle af de her afvigelser som vi har arbejdet efter. Der har været noget med henlæggelser og en anden væsentlig ting vi har afveget på har været boligstørrelsen. Når man bygger alment så har der altid været en grænse på 110 kvadratmeter og så må boligerne ikke være større. De her boliger vi har bygge ved Almen Bolig+ har vi måtte gå op til 130 og nogle enkelte steder 135 kvadratmeter som maksimumgrænsen. Og det betyder at så kan man lige pludselig tiltrække nogle af de lidt mere ressourcestærke eller børnefamilier som man taler om at man gerne il have fat i, men ikke altid for det fordi boligerne er for små. Så boligstørrelsen den er hævet lidt. Et andet væsentligt punkt vi afviger på er at hvis man i almindelige almene boliger sætter et nyt køkken ind eller andet forbedringsarbejde, det må man egentlig gerne gøre og der er nogle forholdsvis vide rammer for det, du får bare aldrig rigtig noget værdi ud af det når du fraflytter boligen for den bliver ikke prissat og vurderet efter de principper der er bliver den ikke vurderet særlig hensigtsmæssigt. Det har vi så fået lavet om på ved Almen Bolig+. Hvis man går ind og sætter vægge op eller laver et ekstra toilet på første salen eller man udbygger sit køkken osv. så er der en valuarmodel dvs. der kommer valuarejendomsmægler ind og vurderer hvad værdien er for den her forbedring og det for man rent faktisk i cool cash i hånden når man flytter derfra igen. Så den nye lejer der flytter ind betaler så for forbedringerne. Det giver et større incitament for at ændre sin bolig så den bliver mere attraktiv og får et større ejerskab for boligen. Det er også en meget væsentlig afvigelse vi har arbejdet efter. Den vil også gerne have gjort permanent i lovgivningen så folk kan få større ejerskab til deres boliger og det er jo vigtigt for at være tryg og JB: og for at deltage i vedligeholdelsen (44:45) MN: Ja, også det. JB: Men det er jo ligesom andelsboliger (44:51) MN: Det er det faktisk ja. 10

111 12.3 Bilag 3 Interview med Helene Toxværd, LLO (Lejernes Landsorganisation) København HT = Helene Toxværd JB = Jonas Bergenholz MR = Marcus Røeboe SN = Simon Nielsen JB: Det er det.. støre boliger, mindre husstande og samtidig København der bliver rigtig populær, ikke?.. Folk der ikke flytter ud.. Det sætter rigtig meget pres på HT (0.16): ( ) Og vil også gerne have lov til at bo for os selv, ikke? Men.. der er en stor del af befolkningen der faktisk bor alene og som prioritere at bo alene, også selvom de er i et par.. Så stiller det også større krav til den boligforsyning, der skal være ikke? JB: Ja.. Så stiller vi os selv spørgsmålet, når vi sådan skal lave et projekt ikke, altså.. Hvad er alemene boliger? Hvordan kan man sådan.. For det er jo markedet, udbud og efterspørgsel, prisen vil hele tiden gå op. Hvordan kan man sådan gå imod de kræfter? Hvor vi samtidig også synes at det er vigtigt at man har sådan.. at det et bredt.. befolkningsbillede ikke? Rundt omkring i forskellige.. (0.53) HT: En lille bitte anekdote.. I har jo også nogle spørgsmål og sådan JB: Ja ja de kommer.. HT: Men jeg vil lige fortælle, at jeg er selv vokset op alment, altså jeg er selv født i 1964, så da jeg voksede op, da hed det ikke almene boliger, der hed det sociale boliger. Men dem der boede i opgangen.. i den opgang, jeg voksede op.. det var en statstjenestemand fra Post og Telegrafvæsenet, der var en håndværker med kone, der var privat dagplejemor, det var kontorassistent, det var et bredt udsnit i virkeligheden af den danske befolkning. Selvfølgelig ikke overklassen, de har aldrig boet dér, men et bredt udsnit af både arbejderklasse og middelklasse, ikke? Men det hed sociale boliger. På et tidspunkt skiftede det jo fra at hedde sociale boliger til at hedde almene boliger og samtidig kan man sige, hvis man kigger lidt kynisk på det, at der skiftede beboersammensætningen i virkeligheden også, sådan så det blev meget mindre alment, dem der boede der, og det blev (sværere?) og (sværere?) befolkningsgrupper, der i dag bor alment. Altså så det hedder ikke sociale boliger mere, nu hedder det almene men det i højere grad socialt dårligt stillede, der bor der i forhold til da jeg voksede op, hvor det var en meget mere blandet beboersammensætning og det synes jeg er lidt tankevækkende, at det her det var tænkt som boliger for alle, hvor alle skulle kunne bo og trives og lære hinanden at kende på tværs af sociale skel og det går den forkerte vej i øjeblikket JB: Og de flyttede jo ud i forstæderne ikke? Altså mange af dem sikkert, ikke, fik egne(?) boliger.. (2.38) HT: Altså parcelhuse ikke? Det var jo det store (dyr?) i åbenbaringen ikke, altså at alle skulle have deres eget lille parcelhus og (?).. ungerne skulle kunne komme ud 1

112 og det var jo det store løft i forhold til tiderne også ikke, at man (skulle ud dér?).. Og der har vi et problem i forhold til nogle af de almene boliger i dag, at der er simpelthen en stor gruppe, som er forsvundet fra de almene boliger og som det er rigtig svært at få tilbage ikke? JB: Ja, altså det er jo det er også lidt det med.. når man ser på det der med at folk flytter ud, ikke? altså så bliver forstæderne udbygget og så steg priserne jo også derud, altså der var jo også plads til det ikke? og der har sikkert været.. de ligger jo meget fint, altså stadig rimelig tæt på København, men.. ude hvor der er luft og sådan noget.. men nu er det jo udbygget og så er vi tilbage med dem der så blev efterladt, der så bor der ikke? Og så.. er sådan en social mekanisme, der går i gang, med.. så vil man ikke rigtig bo der, fordi det er et udsat boligområde og så har der jo været en.. diskurs (3.39) HT: Altså det er jo politiske valg, man træffer. Da man lavede (udbygningen?) med parcelhuse f.eks., altså der gik man jo ind også fra statens side og sagde: I kan låne til så og så meget.. der var sådan nogle restriktioner i forhold til hvor store må de der huse være og hvor meget kan man låne og over hvor lang en.. årrække kan man låne til.. Der var nogle meget lange lån på det tidspunkt, som skulle sikre at (både?) arbejderklasse/lavere middelklasse faktisk også kunne komme ud.. Altså man har virkelig kildret for det der ejer-gen, altså det har været politisk, også noget man ønskede virkelig at fremme at folk skulle få nogle egne.. (?).. og så bum bum bum og så blev vi alle sammen rigtig lykkelige. Altså så det har ligget lidt i det, at det bedste var.. at eje. Og det gør det jo stadigvæk, hvis man kigger, hvis man sådan kradser en lille smule i nogle af de debatter, der er, så ligger det rigtig mange steder, at det eneste.. det rigtige (er) at eje sin egen bolig, at leje det er kun noget man gør midlertidigt, når man er ung eller.. hvis man ikke har andre muligheder, men i virkeligheden så skal man hen og eje sin bolig til sidst ikke.. Det er lidt den diskurs der ligger omkring boliger og boligpolitik også. JB: Også fordi det.. HT: Som jeg synes er forkert, vil jeg godt sige, fordi vi ser jo meget lejeboliger og især også almene boliger som en del af også den.. fleksibilitet, der også skal være hvis man.. f.eks. forestiller dig at du skal fleksibelt flytte rundt i landet efter.. jobs for eksempel så er det jo hamerende dyrt hvis du hver gang skal ud og købe og sælge et hus, altså et ordentligt udbud af lejeboliger gør altså også at arbejdskraften er fleksibel. Så det er en rigtig god ting at have så mange (ejeformer?) som muligt. MR: Der er vel også en del der hænger på deres lejligheder, som de ikke har kunnet få solgt efter krisen og sådan nogle ting? (5.38) HT: Ja, det er der. Du kan jo brænde dig noget så gevaldigt på det andet ikke? Altså man kan sige det er virkeligt og det er et boliglotteri, så er der dem der har været inde og købe på de rigtige tidspunkter, som har tjent flere penge i at have det det hus eller den der lejlighed end i at gå på arbejde og det er da vitterlig nogen der har ikke? Og så er der dem, der har købt de her par år lige hvor krisen var allerværst og som sidder i dag og har rigtig svært ved at komme ud af den (det?) igen uden at skulle (realisere til??).. Og det oplever du altså ikke på samme måde hvis du bor til leje. Så det ligger, det at have lejebolig ligger en god og stabil basis i samfundet i forhold til 2

113 vores samfundsøkonomi at folk tør nogle ting, folk tør nogle andre ting når de ikke risikere at tabe en hel masse penge og hele deres opsparing på at boligen ligesom skal (realiseres?) på et bestemt tidspunkt, ikke? MR: Har I kunne mærke nogen stigning i at folk (kan lade være?) Altså at folk søger hen mod lejeboliger eller andelsboliger i stedet for? (6.41) HT: Det er sådan nogenlunde stabilt synes jeg. Der er jo nok kommet.. altså der er jo sket, hvis man kigger på Københavns Kommune f.eks. så er der en rimelig stor fremgang af boliger også fordi der er jo den regel, der hedder når det er privatudlejning af tilbudspligt, dvs. når du sælger en ejendom, en stor ejendom, så står det i loven at du faktisk skal tilbyde den til lejerne til den samme pris som den du har fået tilbudt i salg og så kan du så lave en andelsboligforening og der er vel forsvundet. Ja hvad er der forsvundet der der er forsvundet en del ikke, altså der er jo tyve tusind kommunale boliger, man solgte for år siden er det vel efterhånden snart.. og så er der en række privat udlejning, som er overgået, blevet omdannet til andelsboliger. Og det gør at der er så det mindre at slås om for alle dem, der bliver tilbage (og?) plus der kommer altså tusind nye beboere til København.. Nu ved jeg ikke, er det Københavns specielt.. MR og JB: Ja HT: Der er tusind nye om måneden i øjeblikket siger de ikke, der flytter til og de vil alle sammen gerne have et sted at bo, det er klart nok JB: Til hver en pris ikke? Altså har.. Men det er så det, har I set nogen stigning i klager i forhold til høj husleje for der er jo rigtig mange private boliger især, som rent faktisk tager for meget, men måske er der bare sådan en gensidig sådan, nå men jeg har et sted at bo, så jeg siger ikke det er noget (?) i hvert fald ikke før jeg skal flytte før jeg ved det og sådan noget (8.24) HT: Altså der er rigtig mange der ikke er klar over at der er noget der hedder en lovlig husleje, altså der er mange der lidt har købt og tror at når man nu skriver under på noget, man kommer til København og aner for det første ikke noget om huslejeniveauet og kigger måske i Den Blå Avis eller nogle af boligportalerne, der findes og hvis man kigger der så, skulle jeg hilse og siger, så kan man godt tro at huslejeniveauet ligger et helt andet sted end det, det i realiteten gør ikke? Og så søger du rundt, du finder en lejlighed og skriver kontrakt hvis du er heldig og flytter og så går der et stykke tid og opdager man: Hov, min nabo taler altså måske halvdelen af det jeg betaler eller 2/3 dele, eller hvor meget det er.. hvordan kan det egentlig lige være? Og finder så ud af, hov der er altså nogle regler på det her område også og man går ind til LLO som siger: Det der, det synes vi umiddelbart ser for højt ud, hvordan ser din lejlighed ud? Er der nyt ditten og datten og er der nye vinduer, er den istandsat og hvordan ikke? Og så indbringer den for Huslejenævnet og får sat huslejen ned, men der er rigtig mange som ikke aner noget om hvordan huslejer er skruet sammen. Og det er jo ikke ulovligt at leje ud til en for høj pris, altså.. du kan.. hvis du kan få folk til at skrive under og så betaler de, jamen så er det jo bare sådan det er indtil man.. den bliver indbragt evt. for Huslejenævnet og.. SN: Og det er så det man i høj grad kan i dag måske? (9.45) 3

114 HT: Det kan man i dag, det har man kunne hele tiden egentlig og reglen er så at hvis du indbringer.. sagen om for høj husleje indenfor det første år, så kan du få, med tilbagevirkende kraft ikke, det år.. Men hvis der er gået 13 måneder eller et år og fire dage så er det altså først fra det øjeblik du bringer ind at du får nedsættelse, så dvs. det du har det du har betalt for meget det første år, det er.. det får du ikke (henter kaffe).. Og der er der nogen, altså vores knude er også at der er alt for mange, der ikke gør det, altså det er et fåtal, der i virkeligheden indbringer sager for Huslejenævnet i forhold til hvor mange, der lejer ud til alt for høj en pris. Det er der. JB: Det var en lang indledning (alle griner). Det er også en meget spændende diskussion.. Puha.. Nå.. Men udviklingen i middelklassen og arbejderklassen som sådan flyttede ud og der er måske kommet en større overklasse i Danmark så vores indledende spørgsmål, sådan i vores opgave også til os selv, det er: Hvem er den almene borger i dag, altså i det hele taget i København ikke? Det må jo være et bredt udsnit af befolkningen ikke? Og jeg ved ikke om I kan se en nogen specifikke befolkningsgrupper som sådan lejer, eller som henvender sig igennem jer? (11.23) HT: Nej, altså jeg.. det er stadigvæk bredt, det er ikke så bredt som da jeg var barn, men det er stadigvæk en bred del af befolkningen, der gør det. Men ikke øvre middelklasser og derover altså det er det ikke så det er.. ufaglærte, det faglærte.. og middelklasse, ikke? Altså der er jo traditionel arbejderklasse og middelklasse som er der, men i stadig mindre grad middelklassen. Det er i hvert fald det der er tendensen sådan som vi umiddelbart Jeg kan ikke dokumentere det, men det er fornemmelsen ikke?.. (?) Også fordi hele den boligsociale anvisning ligger jo i de almene boliger og dvs. når du står og er virkelig på den og går til kommunen og er boligberettiget så er det anvisning i den almene sektor og det er jo typisk folk, som ikke har så mange midler.. Så det er.. Kan være ressourcesvage enten økonomisk eller på anden måde, som ryger ind på den måde. Og det er jo en stor del af.. JB: Hvordan tror du at man kan sikre et mere differentieret boligudvalg eller bolig.. befolkningssammensætning, sådan mere centralt i København? For vi har lige været hos KAB og der så vi, det var meget tendensen at så byggede de Sluseholmen og så var det til nogle lidt bedre stillede almene borgere og det var så fint nok og så byggede de noget ude på lavere grundpriser, som så var til de lidt mere socialt dårligt stillede. Hvad, altså.. (13.09) HT: Det afspejler jo.. Altså grundpriserne afspejler jo også sluthuslejen, altså det er jo en stor del sluthuslejen og dermed er det også en stor del af det, der i virkeligheden kommer til at definere hvem er det der bor der. Du kan se det er Sluseholmen, du kan se det i Ørestaden og alle andre steder at det.. grundprisen bliver udbudt i forhold til har så stor indflydelse på de almene boliger at det kommer til at definere hvem det er der bor derude. Altså man kan sige, Sluseholmen er jo en blanding af private, almene og andelsboliger også ikke? Men de ligner hinanden i forbløffende grad, er min påstand, dem der bor derude alle sammen ikke? Altså det er akademikere, skolelærere, folk med to gode indtægter osv., der er ikke mange enlige derude og hvis de er, så har de i hvert fald nogle gode indtægter for ellers så kan de sgu ikke bo der. Så det er meget det samme og vi bliver meget mere opdelte i byen efterhånden, fordi at uanset om du bygger på den ene eller den anden måde så ender du med et huslejeniveau, som gør at det er forbeholdt nogle særlige grupper. Det kan man 4

115 sagtens se når man kigger rundt og nu kan jeg ikke huske hvad du egentligt spurgte om..? JB: Ja, det var hvordan man kunne sikre. Altså hvad kan man gør for sådan.. Hvilke værktøjer? (14.32) HT: Ja, altså København Kommune har jo en officiel politik, der går på at man vil have 20% almene boliger.. og det er jo smadder godt, det har vi nogenlunde i dag. Men hvis vi går ind og kigger på de store byggeprojekter, der er rundt omkring.. Nordhavnen der skal bygges boliger fire procent af dem bliver almene boliger og fire procent af dem bliver dyre almene boliger. Det er ikke ret meget, det kan altså ikke.. det kan ikke rigtig imponere nogen, det kan i hvert fald ikke imponere mig. Jeg synes at det er simpelthen for dårligt at lave et så stort byudviklingsområde og så ikke leve op til egne standarder der og så er der en masse gode forklaringer på det, men stadigvæk er det for dårligt. Carlsberg, der kommer, udover uddannelsesby og kulturelle institutioner og sådan noget, så skal der være 3000 boliger derude. Der bliver 2700 Lad os bare sige 2700, jeg tror det er lige der omkring, 2700 ejerboliger i form af ejerlejligheder og så bliver der omkring 3000 almene ungdomsboliger, men ikke almene boliger men almene ungdomsboliger med det der flow, der skal være imellem det ikke? Det er 10% i bedste fald i forhold til en overordnet politisk målsætning der hedder 20% og sådan har det altid været når vi har kigget rundt de sidste år. Der er simpelthen ikke blevet, altså dels har vi haft nogen år, hvor man simpelthen stoppede med at bygge almene boliger i Københavns Kommune for.. 20 år siden tror jeg der var, der havde man simpelthen sådan en årrække ikke mange men man havde en årrække hvor man var stoppet med at bygge almene boliger, fordi at.. ja, det ved jeg ikke om det var den officielle målsætning, eller officielle forklaring, men en del af forklaringen var, at man skulle lukke lidt for den eksport man.. tror jeg, oplevede fra yder kommunerne, der eksporterede deres sociale problemer ikke? til København. Og så lukkede man og Københavns Kommune var på røven på det tidspunkt, der var ikke nogen penge heller, så man var nødt tila t lave en eller anden form for beskyttelse sådan som jeg har fået det forklaret, jeg var jo ikke særlig aktiv på det tidspunkt så jeg er ikke helt sikker, men.. Der har været nogle år hvor i hvert fald hvor du har haft et efterslæb i forhold til almene boliger og så har du simpelthen konsekvent bygget for få lige siden ikke? SN: Så det er måske på grund af den diskurs, der har været med at dem der kommer fra de almene boliger de er nogle.. altså.. nogle socialt belastede og derfor så afskærmer vi.. altså så vil vi ikke have for mange af dem? (17.16) HT: Ja, det har været lidt en beskyttelse tror jeg for nogle kommuner ikke? Altså hvis man ikke har så mange almene boliger, så er der heller ikke så mange der søger hen dér. Altså.. vand løber den vej det kan løbe ikke? Nogen gange ikke? Og der har måske også været en overordnet holdning til at sige: Så må man beskytte sig selv ved simpelthen at lade være med at opføre.. SN: Så det er ligesom sådan en blanding af det og så det der med at der er en diskurs om at man helst skal eje sit..? HT: Ja, og så er der jo altså også solid basis for, når man går ind og ser på det statistisk, og siger: Hvad er forskellen på indkomst hvis man ejer sin bolig, hvis man 5

116 bor i en andelsbolig, hvis man bor i privatudlejning eller almen lejebolig.. udlejning. Der er helt klart, altså forskel på hvis man går ind og aflæser og dem, der har den laveste indkomst pr. Indbygger.. eller pr. beboer det er de almene boliger. Sådan er det altså. Så det er ikke.. du vinder ikke det store.. det store lod i.. bolig.. eller kommuneskattelotteriet ved at få flere almene boliger, som det ser ud i dag vel? Fordi det er generelt folk, der har en lavere indtægt, der bor der ikke? Og det ved man jo godt i kommunerne også. Omvendt må man også sige at sådan som udviklingen er generelt boligmarkedet med huslejeudviklingen, også i de andres.. sektorer, også i den private udlejning, så er det rigtig vigtigt at man har almene boliger, fordi hvor pokker skal sosu-assistenten eller politibetjenten eller dem der bliver skilt lige pludselig og skal have to boliger, de skal have to børn i hver, hvor de skal bo på skift.. hvor fanden skal de bo hvis ikke de kan bo også.. der er udbud af almene boliger. Og det er altså et problem efterhånden, det er rigtig svært at finde noget hvis man står med en skilsmisse og skal have noget, der er tæt på, du kan stort set ikke finde noget der er til at betale for en enlig indkomst. Det er i hvert fald meget svært. Så sådan ser det ud i øjeblikket med de almene og det er simpelthen.. der er simpelthen for få af dem og der bliver heller ikke bygget nok. Der mangler nogen og.. Københavns Kommune er fuldstændig klar over det.. De hænger jo på en planlov og.. en lovgivning, som gør at de ikke må sælge grundene billiger f.eks. Det er jo Folketinget.. hvis der er nogle der skulle lave det om så skulle det være i Folketinget, selvfølgelige ville det kunne sig gøre, men det kræver altså et flertal og det er der ikke i øjeblikket, som det ser ud JB: Det er sådan lidt.. Det er også det vi snakker om med den der tænketank, altså de har lavet hele den der.. det var også det vi snakkede med KAB om.. Det var den der tænketank de er jo kommet med alle de der forslag til løsninger, ikke? Nemlig med at man lavede om i planlovgivningen, som Frank Jensen jo også selv.. Og faktisk så regulerer de jo allerede på en del.. Det er fordi at vi var sådan lidt ud i at de var nødt til at samarbejde lidt mere med nogle private, sådan aktører, for at få sådan lag på lag boliger, fordi så kunne man have erhverv i bunden.. Fordi det må man ikke inden for den almene bolig.. rammer i dag og de skal også sende ting i udbud og sådan noget, så de kunne jo starte med at fjerne nogle af de krav. Jeg ved så ikke om det er kommunen eller Folketinget, som har.. jeg har så ikke fået sat mig ind i det endnu.. Men altså det kunne måske være en vej at gå? (20.36) HT: De helt overordnede krav til det her det er, at det noget der bliver bestemt i Folketinget, ikke? Der kan man sige, der er kommunen bare underlagt de regler der nu engang bliver givet fra Folketingets side og det er altså der man skal have fat i dem og så sige: Det kan ikke nytte noget, at i binder på den måde. Der er man simpelthen nødt til at løsne nogle af de der med at man må ikke ditten og man må ikke datten og man skal gøre det på den måde. Så hvis det rigtigt skal batte, så skal man ind og have Folketinget med ind over i forhold til planlovgivningen og i forhold til rammebetingelserne for almene boliger. Det er der man skal ind. JB: Hvad er en fair pris for en almen bolig, synes du? Altså sådan.. vi kigger sådan inden.. måske omkring brokvarterene sådan i omkreds ikke? Så vi ikke ude i Søborg, forstæderne men sådan indenfor.. Fordi også.. hvis man tænker på hvad.. for at kunne betale ikke? så hvad er sådan kravet? Nå man tænker på det, fordi man kan jo se inden for det private område, der er der i hvert fald studerende, der betaler kr. ikke? Sikkert også ligesom din søn, de betaler sikkert også i hvert fald 6.500, de sidder også to med husleje og sådan noget ikke? Og det kan en 6

117 enlig mor i hvert fald ikke, allerede der.. Så vi er vel et sted, jeg ved ikke.. nu får jeg så måske selv ræsonneret mig frem til (alle griner) ikke? (22.08) HT: Ja, altså afhængigt af størrelsen, altså man kan sige.. der er flere forskellige ting, man også kan skrue på, man kan skrue lidt på boligstørrelsen, altså vi har jo igennem nogle årtier vænnet os til at større og mere boligforbrug, forstået som kvadratmeter pr. indbygger. Der har vi altid i København ligget noget lavere.. ca. 10 kvadratmeter lavere pr. person end man gør i resten af landet når man tager et gennemsnit.. Og det er altså faldet, altså hvor vi også har haft sådan en udvikling siden 2. Verdenskrig, hvor boligforbruget var.. sådan steget, så er det altså på vej ned nu, fordi folk har simpelthen ikke råd til at bo i store lejligheder mere.. få mennesker.. Og det er jo noget af det, der kan man sige, at det er nogen af de ting som folk selv finder ud af at skrue på. Vi ser jo flere og flere, der deler lejligheder, også unge, også nogle der er lidt ældre, som simpelthen er nødt til, for overhovedet at komme ind og få fodfæste nogen steder, så deler de en lejlighed. Jeg synes at en fair pris for en bolig er sted hvor man kan sige at man med en ganske almindelig indkomst er i stand til at opretholde et fornuftigt liv med et fornuftigt budget i forhold til en familie med et par børn. Om det så ligger på eller eller.. hvad det gør, det ved jeg ikke rigtigt, men det skal være noget med at gå ind og sige: Hvad kan man, hvis man nu f.eks. er sygeplejerske, politibetjent det er sådan nogle dejligt nemme kategorier at arbejde med ikke? Eller sosuassistent hvad er det man.. hvad er den øvre grænse for hvad man kan betale, hvis man også skal kunne gå til nogle fritidsaktiviteter og få nyt tøj en gang i mellem, og sende ungerne til børnefødselsdag og sådan noget ikke? Så det ligger vel på de der måske. Altså almene boliger kan man sige er jo.. har altid været skruet sammen sådan fordi man har den der balanceleje, at de er rigtigt dyre når de bliver bygget, men når du tager dem over en årrække så er det faktisk noget af det, der er betaleligt på længere sigt også, hvor en privat udlejning den bliver ved med at stige, men de almene boliger de der er ikke noget du hele tiden skal.. fodre en udlejer med, vel? Så derfor er almene boliger på sigt noget af det der giver betalelige boliger og derfor er det rigtigt vigtigt at man har en konstant tilgang af almene boliger, hvis man vil opretholde et ordentligt boligniveau i et (?) i et land, ikke? JB: Fordi man kunne også se det sådan lidt fra den anden side og se.. nå men hvad tjener den gennemsnitlige københavner i dag, så det kan godt være der bare er flest mennesker der tjener til de sidder der, ikke?.. (25.10) HT: Der er ikke ret mange af den almindelig København.. altså den almindelige københavner, altså dem der bor i København, der er i stand til i virkeligheden at gå ind og købe sig ind.. eller leje sig ind i en almen bolig.. i nybygget almen bolig i dag. Det er der ikke. Altså der er simpelthen for højt et gab, det er jo dem der kommer udefra og som kommer med nogle indtægter, der kan, men hvis du tager Københavns befolkningsgennemsnit i forhold til indtægt, så er det ikke dem, der flytter ind i de nybyggede almene boliger, for det har de ikke råd til JB: Nej og de må så bo i de eksisterende foreninger.. HT: De må så bo i de eksisterende og rykke lidt sammen i de eksisterende ikke? 7

118 JB: Ja og så får man så en vis indkomstgruppe måske socialt belastede, der sådan er koncentreret.. det er det der når det ikke bliver befolknings.. HT: Vi får ikke blandet det vel? Altså alt det med at vi snakker om sammenhængskraft og at vi møder hinanden i boligområderne og vi møder hinanden i de lokale folkeskoler og sådan noget.. Ja, men der er jo også lige kommet nogle nye undersøgelser også fra.. Boligministeriet der viser at vi bliver mere og mere segregerede, altså vi bor mere og mere hver for sig og kender ikke nødvendigvis hinanden, vores børn kommer ind i de samme skoler og Det bliver meget mere adskilt efterhånden SN: Så man kan sige, på en eller anden måde, når man snakker om at man skal have.. sådan øget mangfoldighed, så er det måske mere sådan en form for.. sådan branding eller.. hvad skal man sige.. sådan.. også i forhold til Nordhavn og sådan noget, hvor de siger at det skal være en mangfoldig by og sådan, men hvis der kun er 4% almene boliger, så.. altså.. (26.44) HT: Ja. 4 % i Nordhavn, 10 %.. og så er det endda almene ungdomsboliger derude, det er fedt nok med ungdomsboliger, vi skal også have ungdomsboliger, det er slet ikke det, men.. det er bare også en anden type når det almene ungdomsboliger end når det er almene boliger ikke? Fordi så er det sådan nogle som jer med.. al respekt og det er kanon at i skal have en uddannelse og alt det der ikke? men vi er et andet sted måske end den typiske almene beboer eller.. i hvert fald nogle af dem er, ikke?.. Og bidrager på en anden måde til et område ikke? Og.. Carlsberg det bliver.. hvis det.. næsten 3000 ejerlejligheder vi skal have derud så ved vi godt hvad det, altså så er det en helt anden indtægtsgrupper vi har med at gøre end den.. almindelige københavner. De kommer til at appellere til helt andre mennesker.. Men så bliver det.. du har Carlsberg det gamle Carlsberg område ikke, og så har du Carlsbergbyen de der byforeningshuse, jeg ved ikke om i kender dem?.. Og så ligger der hele vejen rundt om der ligger Vesterfælledvej og der ligger simpelthen store almene blokke, gamle.. beboelsesblokke fra.. 50 erne vel sagtens eller 40 erne måske, det er sådan nogle høje røde nogle ikke? Så det er lige før man sådan visuelt siger: Så er der sådan en mur (griner kort) rundt om ikke? hvor så starter de almene boliger og så starter de gamle Vesterbro og så er der det her nye, som bliver på en helt anden måde ikke? JB: Det kommer jo ikke bag på en at man bygger til unge på Vesterbro et eller andet sted ikke? Det er meget sådan udviklingen for området (griner kort) (28.26) HT: Ja, det må man sige og det er også, altså jeg synes det er fint at bebygge sådan et område som Carlsberg, jeg er bare skuffet over at man ikke har nogen.. noget man kan skrue på så man får et lidt mere blandet område, for jeg tror det.. jeg synes det halter, jeg synes det halter gevaldigt. Det bliver et fedt område, ingen tvivl om det og der bliver uddannelsesinstitutioner og de.. jeg tror de samler 62 forskellige pædagogiske uddannelsesretninger og sådan noget.. Der bliver rigtig sjovt, der er en masse kultur og der bliver arkader og butikker og sådan noget, men de kommer meget til at ligne hinanden dem der bor der, det gør de altså JB: Men hvorfor er, altså nu kom jeg til at tænke på boligregulering ikke? Altså der er også boligsikring som sådan et værktøj for at få de svagt stillede i lidt dyrere boliger i hvert fald.. Hvorfor virker.. altså det ser jo ikke ud til at virke efter 8

119 hensigten, et eller andet sted og eller også er det bare så meget dyrere at boligsikring ikke længere er gældende og det er der den ligger? (29.30) HT: Altså et vist niveau så kan det jo være lidt.. lige meget ikke? Altså boligsikringen kan jo holde hånden under noget, men jo ikke.. ikke under det hele altså hvis du starter med at bygge almene boliger, som er så meget dyrere, så kan selv boligsikring ikke.. give dig de sidste penge som gør at du har råd til at blive boende, hvis der sket et eller andet; hvis du.. hvis du mister dit arbejde ikke? Altså vi har jo haft.. vi har så vidt jeg husker har vi haft nogle sager også i hovedstaden hvor.. folk er gået på pension og simpelthen har måttet se i øjnene, at de har sgu ikke råd til at blive boende. De var nødt til at gå ud og finde noget billigere ikke? Og det er jo, altså et eller andet sted så er det sgu, synes jeg, en falliterklæring som samfund at vi ikke kan tilbyde nogle boliger, hvor folk har råd til at bo ikke? Uanset om de er pensionister eller de er.. er på arbejdsmarkedet.. at man simpelthen skal til at flytte rundt efter hvad for en jobsituation, man har, altså det synes jeg er beskæppende. Vi har lidt det samme i øjeblikket med ungeindsatsen ikke? Altså nu ser det ud som om at man vedtager i Folketinget at man skal kunne give noget, et halvt års hjælp til mange de unge under 30, som kommer ned på SU-niveau eller SU-satsen, som er uddannelsesparate men ikke er i uddannelse, men som bliver skåret ned i kontanthjælp ikke? Et halvt år til at få tilpasset deres boligforbrug og.. det lyder rigtig fint, men man må også sige; der er ikke så meget at tilpasse til, altså der er ikke ret mange boliger, du kan finde under 3000 kr om måneden eller til 3000 kr om måneden, de findes simpelthen ikke mere. Hvor er det så lige vi skal have de her årige til at flytte hen når de nu ikke kan betale den husleje, som de har i dag? Så er det jo ud af byen ikke? Altså, så er det et helt andet sted, de skal være og jeg synes det er meget foruroligende at se at især.. ungdomsdelen af hjemløse vokser jo og det er sgu noget lort for at sige det rent ud ikke? Fordi det er så stigmatiserende, det er så farligt altså at man miste sin bolig og ryge på gaden, det er stort set noget af det mest indgribende i forhold til dit liv, man kan opleve. Det er så svært at komme op igen, altså du kan miste dit arbejde, du kan miste dit job og uddannelsessted og sådan noget, men i det øjeblik du også ister din bolig så er der altså rigtig rigtig langt op og ind i samfundet igen, så er du virkelig ude på alle måder ikke? og det er meget meget svært at komme ind. Og dét er en katastrofe synes jeg. Vi ser så mange flere unge, som er hjemløse i øjeblikket og det det burde få alle politikere til at fare helt op i det røde felt efter min mening JB: De har jo travlt med at tjene penge på (guld?) (griner) HT: De har travlt med andet ikke? Altså men det er virkelig det.. det er en stor gruppe og de bliver rigtigt svære at få ind igen og de vil være mærket af det her i rigtig mange år JB: Der er ikke så mange af dem i forvejen til fremtiden siger man jo. Det er sjovt man ikke gør mere ved det. Også hvis man tænker på det der med differentieret.. sådan.. beboersammensætning. Altså hvis man ser helt koldt og kynisk på det, så kunne man bare sætte en procentvis husleje og så tjente du jo lidt mere på dem der tjente noget og lidt mindre på dem der ikke tjente. Men altså det er jo en utopisk tankegang det ved jeg godt, men det er lidt det som boligsikringen har fejlet på/i et eller andet sted ikke? At skulle tage noget af den ulighed? Det er bare.. (33.17) 9

120 HT: Helt grundlæggende så har vi haft en tradition for at vi betragter det at have en ordentlig bolig som en del af et velfungerende velfærdssamfund, ikke? Det gør at vi i LLO også siger boligen er en vigtig del af os og det grundlag vi har for at arbejde på at det skal være i orden. Det er simpelthen fundamentet, man står på når man skal ud og når man skal have job og når man skal i uddannelse så.. det skal bare være i orden og det har vi været lidt dårlige til at leve op til. Det.. det smuldrer lidt, det gør det og har gjort.. JB: Kan man gøre noget for at give sådan en fremtidig grobund for den almene.. HT: Jeg synes at man fra Christiansborgs side burde gå ind og kigge på hele finansieringen af de almene boliger og af boligmarkedet i det hele taget, altså der er rigtig mange ting også i forhold til den private udlejning, som kunne trænge til nogen.. nu sker der noget i øjeblikket med Lejeloven, men.. in I forhold til de almene boliger så burde man simpelthen gå ind og kigge på, hvad man kan gøre med grundkøbene, altså det der med byggeprocesser det har man kigget på i rigtig mange år; man effektivisere, man montagebygger og man gør det ene og man gør det andet og det er fint nok, men selve grundkapitalen det er der man bør gå ind og kigge på, fordi det er det eneste der virkeligheden batter noget når vi taler om fremtidig husleje. Så hvis man vil det her så bør man gå ind og nærmest reservere noget og så sige: det skal altså være der.. SN: Så mere regulering? HT: Ja. JB: De kunne jo bare leje det ud jo. Hvis de sælger en grund nu her ikke? så er det måske, så er det altså de penge ned i lommen ikke? men hvis de lejer det ud i f.eks. 100 år så er det også en stabil indkomst. Når grunden er solgt så er.. Det er noget med kapitalomsætning det er bare sådan lidt sjove.. markedsprincipper, eller politiske principper man arbejder med Det har vi jo hørt før HT: Ja det har man hørt før, man har reserveret noget og så sagt.. Ja, altså der er jo flere muligheder i virkeligheden, men jeg tror det det handler om i første omgang, det er at få folk til at forpligte sig til at sige: det er det her vi gerne vil og det med at vi skal have 20% almene boliger, det er ikke bare skåltaler, det er ikke bare festtaleniveau, det er faktisk noget vi skal have og vi kan ikke acceptere at blive spist af med fire eller 10% i nye områder, det skal kunne lade sig gøre. MR: Vi havde et spørgsmål omkring det her, Jesper Larsens LLO s chef økonom, hans udtalelser omkring at.. han ikke mener at den almene boligsektor skal bygge så dyre boliger ude ved Sluseholmen og Nordhavn. Det ved jeg ikke om du har?.. (36.35) HT: Åh, hvad sammenhæng var det, hvad har han sagt dér? MR: Ja han har sagt at det truer lidt mangfoldigheden og det.. at den almene boligsektors.. sådan bliver en del af det her med alle de her rigmandsghettoer, som man nok kommer til at se ude i Nordhavn og sådan nogle ting. Jeg ved ikke om du 10

121 kan uddybe den kommentar eller sådan..? Det er selvfølgelig ikke dig der har sagt det så det er måske også lidt svært at HT: Men jeg kunne forestille mig, at det handler også om at de er simpelthen er for dyre som udgangspunkt ikke? Altså at, når du bygger almene boliger under de rammebetingelser, der er i dag så bliver de simpelthen så dyre at det er en anden befolkningsgruppe du har mulighed for at.. tiltrække. Vi ser jo også, faktisk, at.. at der bliver noget gennemtræk, altså de her dyre boliger der er rigtig meget gennemtræk i dem, både i den private udlejning men også i den almene fordi folk flytter ind fordi de ikke har andre muligheder og fordi man er desperat og så går den så længe den går og bruger man det som base til at lede efter noget, som er billigere ikke? Så jo dyre boligerne bliver, jo mere kan vi også se at bolig boperioden bliver kortere. Og det Jesper formodeligt har ment det er noget af det samme ikke? Altså at man sådan må gå ind og ser på grundvilkårene for at opføre de almene boliger og så gøre det billigere at opføre som udgangspunkt og det kræver statens indblanding. Det gør det altså, ikke? De er sgu nødt til at komme til fadet på en eller anden måde, fordi ellers gå.. ja.. altså vi får så svært ved at opretholde en mangfoldig by. Det er i forvejen, når man kigger på farveskaler og farveklatter og sådan noget der og indkomstfordeling og sådan noget, så kan man se Østerbro, Frederiksberg, altså det er.. Vesterbro MR: Vesterbro er jo ved at være der HT: Vesterbro har gennemgået en pæn forandring de sidste tyve år med andelsboliger og ejerboliger SN: Altså at de fleste steder er nogle grupper med.. HT: ja. Ja, men det er jo morsomt. Man kunne lave, der var nogle der lavede en kortlægning hvor de tog udgangspunkt i de hvordan folk stemte ved sidste valg og hele Slusejolmen.. den er er blå, altså hvor Sydhavnen jo.. helt fra gammel tid har været har været et gammelt arbejderkvarter, ikke? Det var jo det man kaldte arbejder.. arbejderkvarterets Hellerup dengang det blev opført fordi det var toværelseslejligheder med eget køkken og eget bad, altså det var jo en revolution dengang det blev lavet, ikke? Og nu skulle arbejderklassen rigtig ud fra baggården og Vesterbro og have lys og luft og det var.. Men det har været ræverødt hele tiden og det er det sådan set stadig væk det gamle Sydhavnen, men det nye Sydhavnen, lige på den anden side, ovre ved Sluseholmen, det er helt blåt. Det er simpelthen cafe latte og.. venstre og konservative. Det er meget markant når man kigger på hvad statistikker.. det er altså lidt.. tankevækkende. JB: Det er også derfor Frank Jensen går ud og siger at han vil have 20% almene boliger, det er jo for at sikre hans eget vælgergrundlag (HT griner).. Jamen det er det jo (39.43) HT: Men det nytter jo ikke noget hvis de nye almene boliger er JB: Ikke bliver til noget. HT Ja, eller er i et prisniveau, som gør at det er nogle andre som også flytter ind. Jeg tror såmænd ikke kun det er derfor, men jeg tror også det er noget med at sige: Vi har 11

122 jo også alle sammen en interesse i at opretholde nogle liv hvor sygeplejerske og Sosu-assistenter og ungernes folkeskolelærer også kan bo rundt om hjørnet uden at de skal bo i Præstø eller.. Altså ikke at der er noget galt med det, det er bare lidt langt at køre hver dag, ikke? JB: Jo, så opstår der nye problemer. HT: Miljømæssigt er det også noget lort ikke? At vi skal bruge så meget tid på transport, så.. ja MR: Jeg tror jeg har været på Præstø på et tidspunkt og der er meget fint dernede, men det er fandeme langt væk det er det. HT: Ja, man kan måske have et sommerhus en gang på Præstø hvis jeg (man?) nogensinde skulle have sådan noget ikke? Men jeg ville nok ikke synes det var så fedt at skulle bo dernede og så arbejde i København, vel? Altså jeg synes man når smertegrænsen et eller andet sted.. meget lidt før MR: Ja, der opstår pludselig så mange andre problemer der. HT: Ja, det gør der altså JB: Men man kunne bo billigt. HT: Det er jo det man kan ikke? Og det er jo også det man kan se, at folk de bor jo alle mulige.. altså Næstved og Slagelse.. man bor langt væk, jeg kender folk der pendler fra Odense. Det kan du jo så gøre hvis kan bruge den der time hver vej på også at sidde og lave noget på computeren..?.. men det er jo ikke alle der kan det. Og det er dem der ikke kan, som har problemer med at få en bolig i byen, efterhånden ikke? Altså man kan ikke.. du kan ikke lave mange sundhedstjek på vejen i toget, vel? Det kræver at du er (inde?) og er der. Så.. jeg ved ikke skal i på Christiansborg også og snakke med nogen eller hvad? JB: Nej, de gider ikke snakke med os. MR: Morten Kabel havde også for travlt desværre JB: (Griner) det er også højt at stige HT: Ja JB: Men vi var inde til et planlæggermøde med en forelæsening. Der snakkede vi med.. formanden for Økonomiudvalget..? SN: Ja JB: For Københavns Kommune tror jeg SN: Var han formand? 12

123 HT: Ej, ikke formand fordi det er Frank SN: Hvad var det han hed.. Michael Lundgaard JB: Ja, Michael Lundgaard han er.. jeg kan ikke huske hvad han hedder.. SN: Noget med økonomiforvaltningen HT: Ja, så er han administrativ ikke? Så er han politiker? JB: Nej han er ikke politiker, men han holdt forelæsning om Nordhavn. Der var det også bare.. Der var det også den der sang om 20%.. altså HT: Og det ikke kunne lade sig gøre? SN: Ja, der blev du også ved med at spørge hvordan kan det lade sig gøre.. hvordan kan man sådan skabe en mangfoldig by, ikke? Når der er de her vilkår? Og han sagde også, jeg mener også han sagde på et eller andet tidspunkt at på et eller andet tidspunkt må man også sige: I kan ikke bo i København, altså i bliver nødt til at bo længere væk, fordi.. altså grundpriserne er så høje.. altså vi kan ikke Sådan er det måske også bare, altså sådan generelt at man må sige: I må vælge et andet sted, eller sådan.. jeg ved ikke HT: Men det er jo ikke, der er jo ikke noget der bare er givet på den måde, altså det er en politisk beslutning om man vil det eller man ikke vil det og hvis man gerne vil det så kan man godt lave nogle grundvilkår.. og så kan man komme med sin planlov og så kan komme med sin kommunalfuldmagt og man kan komme med det hele, men selvfølgelig kan man beslutte noget og der er kun et sted og det er Folketinget. Altså man har jo fra Københavns Kommune også, jeg kan huske under Ritt Bjerregaard, den gang hun var overborgmester, der.. der skrev hun også og sagde: hun ville gerne have hvis boligregulerings paragraf 5 stk. 2, hvor man modernisere lejligheder som pludselig får meget højere huslejer.. at den ville hun gerne være fri for i København Kommune og det sagde man nej til, men man kunne jo.. ja SN: Ja så ville man stå et andet sted JB: Det er (sådan noget?) magtspil der er.. (43.43) HT: Så er vi ude i noget andet ikke, ja ja.. Og vi var også ude i at det var Ritt Bjerregaard over for en Lars Løkke tror.. næ det har sgu nok været Fogh, ej det kan jeg ikke huske, men det var i hvert fald en borgerlig regering over for en meget markant socialdemokratisk overborgmester i København, som ikke havde nogen interesse i at gå ind og hjælpe hinanden gensidigt, ikke? Og sådan har det jo været lidt med København og Folketinget i det hele taget, det har ikke altid været nemt at komme som Københavns Kommune og få nogle ting igennem fordi: De brokker sig bare med alle deres sociale ting og sager og byfornyelse og alt sådan noget, altså nu må de tage sig lidt sammen ikke. Altså det har været op af bakke nogle gange.. at få nogle politiske ting igennem her i staden, det er helt sikkert. Det har ikke været nemt altid.. Så men planloven det er altså Christiansborg og det er sgu dem, der skal.. 13

124 JB: Men det er jo meget unikt, altså.. at staten står for København.. altså Hovedstaden, det står skrevet i planloven at.. altså vi har jo lige skrevet 48 timers opgave om plansystemet ikke? Og det er bare ekstremt unikt ikke og det.. top-down og alt sådan noget i.. med alle tiltag hvor det bare har kunnet været lidt mere.. altså det kunne have været en meget mere differentieret by, hvis det ikke havde været top-down styret det hele og alle de her.. urban-liberale markeder som der ellers skal være i byen efterhånden ikke.. så det er sådan.. hvad fanden kan man gøre ved det?.. Så skal man gå ind i politik jo, så skal vi blive politikere alle sammen.. (45.19) HT: Ja, det kan såmænd også anbefales hvis man kan sådan noget, så synes jeg da man skal.. man skal give den gas på det område også fordi det.. det er det der er behov for også ikke? Men man har jo lavet alle mulige.. også frikommuneforsøg igennem nogle år efterhånden, hvor man har forsøgt at slække på nogle af de der generelle krav i forhold til nogle af planområderne.. jeg tror også i forhold til planloven så vidt jeg husker gjorde man det i hvert fald tilbage i 80 erne. SN: Hvor har det bl.a. været henne? HT: Jamen.. gad vide om det ikke var Albertslund, der havde.. Taastrup havde også, de var også frikommune tror jeg. Der blev lavet og det er rigtig rigtig mange år siden, der blev lavet et frikommuneforsøg.. under.. jeg tror det var Britta Schall Holberg.. og det har været der i starten af 80 erne.. da hun var indenrigsminister, hvor man prøvede at lempe og kommunerne skulle byde ind på hvor kunne de godt tænke sig at få løsnet nogle af den statslige regulering ikke? Og det var meget.. altså for det første viste det sig at nogle af de kommuner.. mange af de kommuner der i virkeligheden søgte, de havde ikke helt styr på det, fordi noget af det vi (de?) kunne f.eks. omkring folkeskolen.. det lå der faktisk allerede.. altså det var muligt at lave forsøg på den måde de gerne ville gøre det, men det var meget folkeskolen, man gerne ville lave forsøgsprojekter med og så var det også meget med planlovgivningen.. Og så står jeg lidt af for så kan jeg simpelthen ikke huske rigtigt.. hvor meget det var, men det var sådan SN: Interessant ide HT.. at man simpelthen sagde: nu giver vi mulighed over en fire årig periode, tror jeg det var.. at løsne noget af grebet for.. planlægningsmæssigt og ligge mere ud til kommunerne under nogle betingelser selvfølgelig og lave forsøg med at gennemføre.. kommunalplanlægning på den måde.. Og der kom da, jeg tror også der kom nogle ting ud af det, man simpelthen implementerede så efterfølgende.. I stedet for den der top-down.. så prøve at gå den anden vej ikke? SN: Det er sjovt, fordi det virker som om at der er sådan en diskurs om at man gerne vil inddrage borgerne mere, man gerne have en proces med mere den der.. bottom-up agtigt styring men alligevel så.. altså.. man får det bare ikke.. sådan det bliver meget.. sådan, som jeg også har læst, en lukket elitær sådan netværksform i stedet for at man hører nogle af de lidt mere.. hvad kan man sige.. svage stemmer.. eller nogle af dem, som ikke normalt bliver hørt så meget. Så der er sådan et.. det er sjovt sådan et modsætningsforhold med at ligegyldig næsten hvem.. eller ikke 14

125 ligegyldig hvem, men mange forskellige planlægnings.. planlæggere forskellige steder vil gerne have det, men det sker bare ikke rigtig (48.16) HT: Det er også rigtig svært.. altså hvem er det der kommer til orde i en bottom-up proces, ikke? SN: Ja, hvordan skal de inddrages og sådan hvor meget kan de bestemme HT: Ja, det er dem der har en uddannelse.. det er dem der orker at sætte sig ind i tingene, ikke? JB: ja, nemlig orker at sætte sig ind i tingene. Jeg har en meget sjov episode med Strøggade ved Amagerbrogade.. det er der selvfølgelig en masse meninger om, jeg havde bare ikke set nogle af de borgerinddragelsesprocesser der kørte SN: Nej nej og det er også derfor at det er interessant det vi læser fordi der er mange udfordringer i det.. altså hvordan HT: Altså der er jo elementer af Tordenskjoldsoldater også over alt sådan noget her, ikke? Altså at det er de samme, som man ser (dukker?) op rundt omkring og er aktive i forskellige sammenhænge ikke? Og det der med den helt brede borgerinddragelse.. er fandeme svært SN: Det er svært, men bare fordi det er svært kan man sige.. så.. altså HT: Det er ikke nogen undskyldning vel? Altså man skal bare være.. det der med at sige nu ligger vi det åbent op til debatter eller nu ligger vi åbent op til det, det er bare ikke nok, du er simpelthen nødt til at gå ind og designe den måde du gør det på så du rammer flest muligt ikke? JB: En stor del af uddannesen på plan, by og proces det bliver facilitering, det har vi rigtig meget på kandidat, ikke? Så, det er jo, i hvert fald for et uddannelsessynspunkt, så er det jo noget man uddanner.. i hvert fald folk med kompetencer i, men hvor meget det så bliver brugt når de er færdige det kan man jo så.. HT: Men det er altså, det er en vigtig diskussion. Det er en sindssyg vigtig diskussion hvis du snakker om lokaldemokrati også, ikke? som jeg også vil meget gerne (have?) (griner). Det er så noget helt andet ikke.. ja, men tror det er vigtigt.. inddragelse ikke? og jeg sidder jo også i en position med en organisation, hvor der er rigtig mange aktive.. altså på lokalt niveau, ikke? Vi har jo vores ejendomme (med?) mange aktive.. og de vil jo gerne tages med på råd og være med til at definere.. men spørgsmålet er hvordan man gør det.. hvordan får man lige faciliteret det? JB: Ja og hvordan får man reguleret sig ud af en markeds by? HT: Det er jo så JB: To en halv måned, så kan jeg skrive en mail til dig med svaret (griner) 15

126 (De sidste ca. 40 sekunder ligegyldig hyggesnak) 16