Aarhus Kommune, Mathias Thingaard Brovall, cc Midtconsult, Bascon, Fra:

Transkript

1 NOTAT 034 Projekt: LA TOUR Nummer: 1081 Dato: Til: Aarhus Kommune, Mathias Thingaard Brovall, cc Midtconsult, Bascon, Fra: 3XN Emne: Notat vedr. Byrådskommentarer om offentlig adgang i byggeriet. (lok pl. 1018) Bilag: n/a Formål På baggrund af gentagen debat om offentlig adgang til La Tour tårnet er udarbejdet 3XN s vurdering af forslaget samt dets konsekvenser. Grundlag Projektet er pt. udviklet på myndighedsprojektniveau, og ansøgning om byggetilladelse er fremsendt til Aarhus kommunes bygningsinspektorat 29/ Behandling afventer politisk stillingtagen til lokalplan. Bygningen er projekteret på grundlag af BR2010. Projektering er sket med udgangspunkt i foreløbig lokalplan efter løbende dialog med Aarhus kommunes planmyndighed mv. Indledning Projektet tager udgangspunkt i bygherres ambition og vision om at skabe et projekt der bidrager til udvikling af Aarhus by ved at skabe mindre ungdomsboliger, der kan imødekomme den store efterspørgsel efter attraktive boliger til acceptable og tilgængelige priser. Med udgangspunkt i denne vision er projektet forsøgt trimmet mest muligt, med et stærkt fokus på boligkvalitet, udsigt og opholdsområder. Med ønsket om et tilgængeligt udlejningsniveau for studerende er ressourceanvendelsen i bygningen nøje afstemt med prisniveauet for udlejning i Aarhus. Projektet er placeret netop hvor kommunen i sin højhuspolitik har udtrykt ønske om etablering af et markant, høj bebyggelse. Bygningen vil med sin højde og stærke fremtoning styrke ankomsten til Aarhus fra nord/vest, og vil markere en af Aarhus vigtigste indfaldsveje. Dette vil udgøre en ikke uvæsentlig signalværdi for Aarhus kommune. Det bemærkes der er væsentlige ekstraomkostninger ved at opføre et højhus, samt at bygherres vision og ønske om at byggeriet skal bidrage til Aarhus by, ved at være økonomisk tilgængeligt for unge studerende, stiller store krav til byggeriets anlægsomkostningsniveau. Offentligt tilgængelig øvre etage Forslagets bæredygtighed En privat drevet facilitet i toppen af la Tour tårnet kan i kraft af sin placering forventes at få en relativt eksklusiv fremtoning. Dette harmonerer dårligt med projektets intention om at skabe økonomisk tilgængelige boliger, og er muligvis Notat LaTour - Notat_OffentligeFunktionerITårn_ver2.docx Side 1 af 2

2 også modstridende med forslagets intention om at gøre udsigten tilgængelig for alle Aarhusianere. Omkostninger for den offentlige adgang må nødvendigvis forventes at resultere i en højere generel leje. Det er således svært at undgå at den almindelige lejer kommer til at betale for forslaget. Bygherre - der ejer og driver restaurant La Tour har entydigt tilkendegivet at der ikke er tilstrækkeligt kundegrundlag til at drive en restaurant i toppen af La Tour, hvorved det kan blive en udfordring at finde lejere til en restauration eller lignende. Tekniske forhold Af hensyn til beboere anses det ikke for acceptabelt at lade elevatorer servicere både beboere og gæster til tagetage. Der vil således skulle etableres mindst en ekstra elevator der udelukkende servicerer offentlighedens adgang til tagetagen, samt eventuelt et ekstra trappeløb. Toilet faciliteter, teknik mv. til besøgende vil optage et væsentligt areal, ligesom skakte til disse skal føres ned igennem alle planer. Eventuelle serveringsfaciliteter vil optage plads, og kan aflede behov for pladskrævende vareelevator. Arkitektonisk disponering Tages der udgangspunkt i et restaurationsscenarie et det sandsynligt at en til to fulde etager af ca. 350m² vil skulle tages i brug for at skabe plads nok til den kundemængde der kræves for at gøre ideen rentabel. Herved optages en del boligkvadratmeter til formålet. En etage der anvendes til offentlige formål har indeklimatekniske krav der ligger udover det projekterede. Der vil skulle udlægges plads til sænket loft med ovenliggende ventilation, ligesom den generelle frihøjde må påregnes øget. Herved må forventes et højdetillæg på 2-3m. Dette vil være synligt i facaden, og i bygningens generelle fremtoning. Fremtoning i byen Bygningens højde vil øges, ligesom de nødvendige ventilationsanlæg forventeligt vil fremstå som synlige kasser på tag (ca. 3m over tag). De ekstra gennemgående tekniske og logistiske funktioner gennem tårnet vil ændre tårnets hovedgeometri og fremtoning i byen. Side 2 af 6

3 Fremtoning fra syd på Randersvej. (Konsekvensudvidelse med grå) Støjforhold Forslaget arbejder med det meget udfordrende myndigheskrav om støjforhold ved boliger, idet boliger af denne årsag er placeret højt og langt væk fra Randersvej. Herved fjernes nogle af de mest velfungerende boliger. Støjkravet fra myndighederne er alene en særdeles væsentlig udfordring i forhold til at holde lejepriserne på et tilgængeligt niveau. Trafikale forhold Det bemærkes at myndighederne har nedlagt forbud mod motoriseret adgang til grunden fra Randersvej. Såfremt krav om offentlig adgang fastholdes må der påregnes en yderligere belastning af den blinde vej, Gøteborg allé, ligesom parkeringsforholdene i området bliver udfordret. Dette forhold vil begrænse den praktiske tilgængelighed til tårnet. Fremtoning fra vest (konsekvensudvidelse med grå) Side 3 af 6

4 Lokalplan Det foreliggende lokalplanforslag foreskriver et boligprojekt. Det må forventes at lokalplanen skal tilpasses ved en ændring af funktioner ligesom afledte bygningsvolumenændringer vil tilføje yderligere sagsbehandlingstid til de nu 3år behandlingen har pågået. De ekstra skakte, elevatorer mv. vil forventeligt forudsætte et større bygningsaftryk i tårnet, hvilket potentielt bringer bebyggelsesprocenten over de 360% der er givet plads til i lokalplanforslaget. Offentlig adgang til Byggeriets taghaver Projektets intention Beboerne i La Tour projektet har som alle andre mennesker brug for privatliv. Det er projektets intention af skabe en serie af taghaver der imødekommer dette behov. Taghaverne giver beboerne i de små lejligheder mulighed for at opholde sig udendørs, ligesom taghaverne vil være ramme om beboernes sammenhold og fællesskab. Åbnes taghaverne for offentlig adgang vil dette frirum fratages beboerne, der kommer til at være taberne i den disponering. Offentlighedens adgang til taghaver skaber en række udfordringer vedrørende sikring af tilstrækkelig privathed for ejendommens beboere. Tekniske konsekvenser Såfremt der skal skabes offentlig adgang til taghaverne vil der skulle etableres selvstændige cirkulationsområder og flugtveje for at sikre beboernes privathed. Herved skal indføres mindst to ekstra trapper og to ekstra elevatorer. Der kan potentielt blive tale om støjgener forbundet med af have offentligheden lige over boliger. Ligesom med adgang til øvre etager betyder adgang til tagterrasser at en større mængde kvadratmeter uvægerligt vil skulle anvendes til offentlig cirkulation. Omkostningerne kan kun blive pålagt lejerne, der samtidigt berøves deres bedste friarealer. Nuværende disponering Til sammenligning herunder nuværende volumen Den nuværende fremtoning overholder de i lokalplanudkastet fremlagte afgrænsninger, ligesom det er en æstetisk forsvarlig balance mellem et højt antal boliger til byen i en slank tårnformation. Side 4 af 6

5 Fremtoning fra syd på Randersvej. Fremtoning fra vest. Proces Processen med Aarhus kommune har pågået siden møde for tre år siden med sagsbehandler Peter Christoffersen den 10/ Det har været en særdeles langvarig og ressourcekrævende proces, hvor myndighedsinddragelse har været central for bygherre, blandt andet for at undgå væsentlige ændringer sent i processen. Arkitekt og bygherre har gennem hele processen haft åben dialog med planmyndigheden om projektets vision, ide indhold og tekniske løsninger. I den proces er det ikke blevet bragt frem at myndighederne havde eller kunne have ønske om tilgængelighed for offentligheden i byggeriet. Det er således ualmindeligt sent i en meget langvarig myndighedsbehandling at forslaget bliver fremlagt. Forsinkelse er på dette stade af projektudviklingen særdeles kostbar alle projektets parter. Side 5 af 6

6 Økonomi Forslaget om offentlige funktioner i projektet vil udgøre en substantiel meromkostning for bygherre, ligesom det driftsmæssigt kan vise sig ikke at være bæredygtigt. Tabt boligudlejningspotentiale på etagerne med offentlige funktioner og/eller offentlig cirkulation samt ekstraomkostninger til ændringen vil skulle pålægges lejere i hele projektet. Et politisk krav om offentlig adgang til bygningen i nogen form, vil ligeledes betyde at lokalplan skal omarbejdes og at projektets tidsplan forrykkes med deraf følgende ekstraomkostninger for bygherre. Foreliggende projekt skal omprojekteres, og strukturelle, tekniske og arkitektoniske forudsætninger ændres. Byggeriet er projekteret og ansøgt under Bygningsreglement Ved den foreslåede ændring kan det blive nødvendigt at genansøge i henholdt til BR2015 der efter 30.juni 2016 er det gældende reglement. Dette alene forventes at udgøre en ekstraomkostning på anlægssummen på ca. 15 mio. DKK ligesom rådgiverhonorar og øvrige processuelle omkostninger vil stige. Mest centralt vurderes det at konsekvenser af den sene politiske udmelding uvægerligt vil ramme beboere i La Tour tårnet. Enhver ekstraomkostning i et projekt der er så visionært og som samtidigt skal være billige lejeboliger er ødelæggende for projektets realiserbarhed. Anbefaling Byrådet anmodes om at overveje hensynet til beboerne, der som følge af byrådets forslag potentielt får væsentligt dyrere lejligheder eller frataget deres private uderum eller begge dele. Derfor er det ikke bygherre og arkitekters vurdering at forslaget er en forsvarlig disponering, og det er vores opfattelse at det strider mod projektets intention om at skabe et godt boligmiljø for Aarhus mindrebemidlede studerende. Byrådet anmodes således om at frafalde det overvejede krav om offentlig adgang til La Tour byggeriet. Side 6 af 6