Bilag 4 Besvarelse af indsigelse fra den offentlige høring af lokalplanforslag nr

Transkript

1 Bilag 4 Besvarelse af indsigelse fra den offentlige høring af lokalplanforslag nr Side 1 af 8 I perioden fra den 10. februar 2016 til den 6. april 2016 er der gennemført en offentlig høring af Lokalplanforslag nr. 1018, Højhusbebyggelse på Randersvej 139, La Tour. Der er modtaget 8 høringssvar. Høringssvarene er modtaget fra Christiansbjerg Fællesråd og privatpersoner i nærområdet, samt en underskriftindsamling med 166 underskrifter. 2 høringssvar er overvejende for højhusbebyggelsen, mens 6 høringssvar er overvejende imod højhusbebyggelsen. Emnerne i høringssvarene omhandler: 1. Indflydelsen på det fredede vandtårn 2. Gener som følge af byggeriets højde skygger, indblik, refleksioner 3. Byggeriets udseende 4. Trafikale forhold 5. Miljøforhold 6. Byggestøj 7. Offentlig adgang til byggeriets øverste etage TEKNIK OG MILJØ Center for Byudvikling og Mobilitet Aarhus Kommune Planafdeling Kalkværksvej Aarhus C Telefon: Direkte telefon: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Direkte mtbr@aarhus.dk Sag: 14/ Sagsbehandler: Mathias Thinggård Brovall 1. Indflydelsen på det fredede vandtårn Det vil i fremtiden ikke være muligt at overhovedet at se det gamle vandtårn, når man kommer sydfra, og kommer man nordfra vil det nye byggeri voldsomt overskygge vandtårnet. Det undrer os noget, at det overhovedet kan komme på tale at bygge noget, der i byggestil og placering på ingen måde sikrer, at vandtårnet også fremadrettet er et vartegn for Christiansbjerg. Mange borgere på Christiansbjerg er rigtigt kede af, at vandtårnet ikke mere vil få den fremtrædende plads, som det har haft indtil nu. Visuelt voldsomt og maser vandtårnets status som markør for aarhus N. Det nye højhus spiller godt op til det gamle vandtårn, der får en storebror. Til sammen danner de en flot lille skyline, der kan ses viden om.

2 Som vartegn i Aarhus N har vi det unikke og bevaringsværdige vandtårn. Et nyt byggeri der er så visuelt voldsomt vil fuldstændig ødelægge vandtårnets status. Vandtårnet vil blive utroligt skæmmet af et højt byggeri klods op af. Størrelsen og beliggenheden er grotesk, idet det smukke vandtårn på Randersvej mister sin værdi som vartegn for området. Byggeriet er alt for højt og bliver meget dominerende, idet det anlægges på et af de højeste steder i Aarhus. Hvorfor højhus på denne placering? Side 2 af 8 Et højhusbyggeri som La Tour, der stiger fra 5 etager og op til 31 etager, kan ikke undgås at få indflydelse på vandtårnets status som vartegn. Højhuset vil være højere end vandtårnet og vil være mere synligt i landskabet fra lang afstand. Bebyggelsen forholder sig dog til vandtårnet ved at trappe ned mod tårnet, så vandtårnet i samspil med højhuset fastholdes som et landmark i området om end af mindre markant karakter i sig selv. Vandtårnet er det eneste, der er tilbage af det oprindelige kulturmiljø i området. Kommunens kulturmiljøråd har ikke haft bemærkninger til det foreslåede højhus. Byggeriets placering på et af de højeste steder i byen følger Aarhus Kommunes højhuspolitik, der fortæller at høje huse bør placeres højt i landskabet for at forstærke oplevelsen af stedets topografi i en by som Aarhus, der er præget af ådale. Det vurderes således at ny høj bebyggelse på bakkedragene omkring ådalene ikke vil bryde med landskabets karakter, men derimod i udgangspunktet styrke byens profil. 2. Gener som følge af byggeriets højde skygger, indblik, refleksioner. Et byggeri i den højde og i den relativt korte afstand fra boligbyggerier vil give mulighed for, at der er indkig fra altaner mm. I dag har altanerne og lejlighederne sollys året rundt i mange af de lyse timer. Hvis byggeriet bliver en realitet, vil disse timer blive til færre timer. Muligvis kan det opleves som kort tid, men hvis det er de timer, man er hjemme og har mulighed for at opholde sig på sin altan eller nyde sollyset gennem vinduerne, vil det opleves som en gene. Det virker ikke sandsynligt, at så massive glasbelagte facader ikke vil give genskin. Foreslår, at der kræves en hvis procentdel af facaden enten som pudset/murstenbelagt facade, eller begrønnet med grønne vægge. De grønne vægge kan vedligeholdes ved at

3 opsamle regnvand på byggeriets tage og så bruge solcelleanlæg til at drive pumper, der kan drive de grønne vægge. Skygge og indbliksgener i lejligheder, altaner og grønne arealer. Store indbliksgener i rigtigt mange lejligheder, altaner, haver og grønne områder. Skyggegenerne vil være væsentligst om eftermiddagen i det tidsrum, hvor folk kommer hjem fra skole og arbejde og har brug for at nyde lys og sol. Genskin til fare for trafikken på Randersvej. Med så mange vinduer tror vi ikke på, at man kan undgå refleksioner. Skygge på altan i perioder. Side 3 af 8 A. Skygger: I forhold til den eksisterende lave bebyggelse vil et højhus på op til 31 etager kaste markant længere skygger. Det er en konsekvens ved at bygge i højden. Skyggegenerne er blevet behandlet i miljørapporten og resultatet viser, at nabobebyggelse i området vil blive skyggepåvirket i ca. en time om dagen i forhold til den eksisterende situation. Højhusets slanke form er medvirkende til, at skyggepåvirkningen holdes nede på ca. en time om dagen, inden skyggen har bevæget sig videre. Et bredere byggeri ville kaste en bredere skygge med en påvirkning i længere tid. Skyggerne påvirker flest boliger om eftermiddagen og tidlig aften, hvor boligbebyggelsen øst for Randersvej rammes. Ved jævndøgn kl. 14 begynder skyggen at bevæge sig over mod boligerne og de tilhørende opholdsarealer på den modsatte side af Randersvej. Som skyggen bevæger sig, vil den skiftevis ramme en boligblok og et grønt areal mellem boligblokkene indtil kl. 18, hvor solen er gået ned. Der er altså et tidsrum på 4 timer om eftermiddagen, hvor højhuset vil kaste skygge mod boligerne. Denne skygge vil dog på grund at højhusets slanke udformning bevæge sig, således at den blot vil ramme en boligblok af gangen. Dette svarer til at en boligblok vil få skygge en enkelt time om eftermiddagen. Ved sommersolhverv vil skyggen ramme boligerne sydøst for lokalplanområdet kl. 17, 18 og 19, inden solen går ned. Skyggen vil bevæge sig langs bygningen, således at boligerne i boligstangen vil få skygge i hvad, der svarer til en time på den tidlige aften. Ved vintersolhverv vil der blive kastet skygge mod boligerne øst for Randersvej kl. 14, og allerede kl. 16 vil solen være gået ned. B. Indblik:

4 Indbliksgener kan forekomme ved højt byggeri. Det kan de også ved byggerier, der ikke er højhuse. Generne knytter sig nok nærmere til, at nye bygninger kommer til at ligge tæt på eksisterende boliger, end til, hvor høje de er. Side 4 af 8 Den 6 etager høje del af højhuset ligger mindst ca. 60 m fra boligerne øst for Randersvej. Den 31 etager høje del af højhuset ligger mindst ca. 120 m fra boligerne øst for Randersvej. Øst for højhuset ligger 2 boligbebyggelser tæt på højhuset. Pedelboligen på Gøteborg Allé 10 ligger ca. 20 m fra den højeste del af højhuset. Døgninstitutionen med boliger på Gøteborg Allé 8 ligger også ca. 20 m fra den højeste del af højhuset. Kollegiebygningerne på Gøteborg Allé 1a-c og 3 ligger mindst ca. 55 m fra den højeste del af højhuset. Kollegiebygninger på Gøteborg Allé 14a-e ligger mindst ca. 130 m fra den højeste del af højhuset. I forhold til den nuværende situation vil risikoen for indbliksgener være øget. Det vurderes dog ikke, at der vil være større indbliksgener fra et højt hus end fra eksempelvis en bygning i 5 etager, da der ikke vil være mulighed for væsentlig indblik til boliger/kollegieboligerne fra over 5. etage. C. Refleksioner: Lokalplanens bestemmelser angiver, at der til facade- og tagbeklædning samt energiproducerende paneler og glas ikke må benyttes reflekterende materialer, som kan give anledning til væsentlige gener for omgivelserne. Højhusbebyggelsen er udformet under hensyntagen til flere parametre, herunder hensyn til genskin. Den buede form bryder mulige refleksioner fra facadernes overflader. Sollyset vil således ikke blive reflekteret samtidigt af store overflader, men kun kortvarigt i mindre facadeelementer. Facaderne er udformet med en vis kompleksitet, hvor altaner og facaderammer opdeler og bryder overfladerne i mindre flader. Altanerne fremstår desuden som helt eller delvist integrerede altaner i bygningskroppene. Derved afskærmes og brydes genskin fra facadernes glaspartier, hvilket minimerer for lys og refleksioner over længere tidsrum. Højhusbebyggelsens lavereliggende tage udformes hovedsagligt som tagterrasser, som vil fremstå som rekreative opholdsarealer og med materialer, som ikke umiddelbart vurderes at reflektere lys. Projektet vurderes på denne baggrund ikke at give anledning til væsentlige gener fra refleksioner for de omkringliggende bebyggelser og for trafikken i nærområdet og på de nærliggende indfaldsveje. For at afhjælpe eventuelle små korterevarende gener, kan materialevalget være med til at minimere generne.

5 Det er Teknik og Miljøs erfaring, at almindeligt vinduesglas ikke er til væsentlig gene. Side 5 af 8 3. Byggeriets udseende Uattraktiv udsigt fra lejlighed og altan Udformningen af bygningen er meget grim med alt for meget glas ingen farver. Hvorfor skal endnu et pænt og velindpasset byggeri (det nuværende Hotel La Tour), som intet fejler, rives ned til fordel for en grim glas-kolos? Hvis man endelig skal bygge den øjebæ, kunne man så ikke flytte det et andet sted hen. Udseendet af et byggeri er som oftest en subjektiv størrelse. Teknik og Miljø vurderer, at byggeriet har store arkitektoniske kvaliteter. Den runde form adskiller sig fra andre standard byggerier, og de skråstillede altaner giver ligeledes facaderne karakter. Udformningen af byggeriet, der trapper op fra 5 etager mod Randersvej og ender i 31 etager mod Gøteborg Allé, har baggrund i den specifikke placering på stedet. Byggeriet er lavest nærmest vandtårnet for at influere mindst muligt på denne bygning. Den lave del af byggeriet mod Randersvej virker samtidig som støjafskærmning fra vejtrafikstøjen, således at højhuset længst væk fra vejen har reducerede støjgener. Placeringen af højhuset længst væk fra vejen minimerer samtidig skyggegenerne mest muligt mod boligbebyggelsen øst for Randersvej. 4. Trafikale Forhold Letbanen vil medføre, at det bliver vanskeligere at færdes på Oluf Palmes Allé, da de tilstødende ejendomme får begrænset adgang. Allerede i dag er der trafikalt kaos i området. Da der gives mulighed for at lave ejerlejligheder, vil bilejerskabet blive højere end forudsat i lokalplanen, og dermed er antallet af parkeringspladser ikke tilstrækkeligt. Foreslår, at der ikke bygges helt så mange etager, som der er planlagt, for at formindske antallet af biler. Vil være til gene for trafikken i området. Allerede nu er der store gener på grund af den forbandede togbane man er ved at bygge. Teknik og Miljøs bemærkninger:

6 Byggeriet er planlagt til at få kørende adgang via en tilslutning til den blinde del af Gøteborg Allé, der aktuelt er indrettet som en kombineret kørevej og parkeringsareal. Side 6 af 8 Gøteborg Allé er tilsluttet til Halmstadgade, hvor Halmstadgade slår et 90 graders sving. Tilslutningen er vigepligtsreguleret, oversigten er god, og hastigheden er på grund af svinget lav. Tilslutningen bliver ikke direkte berørt at etableringen af letbanen, da denne ikke får sit forløb på Halmstadgade. Etableringen af letbanen med et forløb i midten af Oluf Palmes Allé medfører, at tilslutningerne til de tilstødende ejendomme bliver berørt, idet de fremadrettet vil have begrænset adgang til Oluf Palmes Allé højre ind / højre ud. Konsekvenserne af anlæg af letbanen er nærmere beskrevet i VVM-redegørelse og miljørapport for Letbane i Århus-området etape 1. Det aktuelle byggeri forventes at medføre en øget trafikbelastning i området med cykler, gående og biler. Mængderne vurderes dog at være en størrelse, så de kan afvikles på vej- og stinettet i området, uden at der skal ske yderligere udbygning af dette. For biltrafikken skyldes det, at der trods anlæg af letbanen er tale om overordnede veje med en vis restkapacitet. Som andre steder på vejnettet vil der være tidspunkter med meget trafik og tidspunkter med mindre trafik. Trafikmønstret i området forventes at ændre sig fremover fra, at området i dag er præget af virksomheder og institutioner, der primært genererer trafik til området om morgenen og trafik bort fra området om eftermiddagen, til fremadrettet at være mere blandet, idet en udbygning med boliger skaber en trafikmængde, der orienterer sig bort fra området om morgenen og til området om eftermiddagen. Som andre steder i byen vil der også i området ved Halmstadgade/Oluf Palmes Allé være tidspunkter på døgnet myldretiden - hvor der for det aktuelle byggeri kan ske tilbagestuvning ind på Gøteborg Allé, da bilister og cyklister skal afvente et ophold i trafikken på Halmstadgade for at kunne foretage et sving ud på denne. Generelt forventes anlæg af letbanen dog at medføre, at trafikmønstret vil ændres sig i retning af, at flere ønsker at benytte den kollektive trafik. Og specielt for det aktuelle byggeri, der kommer til at ligge i umiddelbar nærhed til et standsningssted på letbanen, vurderes letbanen at være særligt attraktivt transportmiddel for de kommende beboere. Det til byggeriet fastlagte parkeringskravet er vurderet med afsæt i de af Byrådet vedtagne retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer i Aarhus Kommune samt den vedtagne parkeringspolitik, det konkrete byggeri og byggeriets centrale placering i forhold til den kollektive infrastruktur -

7 letbanen og uddannelsesinstitutioner. I den konkrete sag er det på den baggrund vurderet at de mindre lejligheder (under 50 m2) i byggeriet udløser et parkeringskrav på 1/6 P-plads pr. lejlighed. Lejligheder over 50 m2 udløser krav om 1 P-plads pr. lejlighed. Side 7 af 8 5. Miljøforhold Foreslår, at der arbejdes med muligheden for grønne vægge i byggeriet, at der er fokus på CO2-neutralitet, 0-energi, genindvinding af varme f.eks., og solceller på taget. Lokalplanens bestemmelser angiver, hvordan anlæg til solenergi og energiproducerende paneler skal placeres på byggeriets tage og facader, såfremt de anvendes. Ligeså angiver bestemmelserne, at facaderne må begrønnes. Tagterrasserne skal etableres med værn gerne kombineret med beplantning. Det grønne udtryk er derfor indtænkt i byggeriets udseende. Der stilles ikke direkte krav om grønne vægge, 0-energi, CO2-neutralitet, solceller på taget mv., men lokalplanen åbner mulighed for, at disse løsninger kan implementeres. 6. Byggestøj Voldsomme støjgener i den lange byggeperiode Gener ved byggestøj Byggepladser er omfattet af reglerne for virksomhedsstøj. Der er således grænseværdier, som skal overholdes. Der tillades normalt ikke byggeaktivitet om natten dvs. kl Teknik og Miljø vurderer det umiddelbart som en hensigtsmæssig løsning at etablere skurby. Der tages dog først endeligt stilling til dette forhold, når der fremsendes en konkret ansøgning. Og først på det tidspunkt stilles de relevante vilkår. Bygherre oplyser følgende: Den forventede opførelsestid er måneder, og der skal formodentligt piloteres, men ikke med 100 % sikkerhed. Alternativ metode er støbning af tyk betonplade som kontravægt til højhuset. Der er endnu ikke foretaget nok geotekniske undersøgelser til præcist at angive piloteringstid, eller om

8 der skal piloteres. Hvis der skal, kunne et gæt på piloteringstiden være 4 8 uger. Opførelsen følger de almindelige regler med hensyn til støj og rystelser fra byggerier, dvs. at hverdage kl lørdage og søndage arbejdes der inden for den lave støjgrænse, hverdage kl inden for den højere støjgrænse. Støjgrænserne er fastsat af kommunen. Med de støjgrænser, der er gældende, forventes påvirkningen at være minimal og i en relativ kort periode. Side 8 af 8 7. Offentlig adgang til byggeriets øverste etage Denne unikke udsigt fra toppen af La Tour bør være tilgængelig for offentligheden og vil sandsynligvis blive en attraktion af meget høj værdi. Byrådet besluttede ved lokalplanforslagets vedtagelse til offentliggørelse, at der skulle igangsættes en dialog med bygherre om muligheden for offentlig adgang til de øverste etager i højhuset. I offentlighedsfasen har konsekvenserne af et sådan adgangskrav derfor været undersøgt. Både hvad angår den arkitektoniske disponering og fremtoning, markedsgrundlag og økonomi, de tekniske projektændringer og trafikale forhold. Det vil være nødvendigt at etablere mindst en ekstra elevator til at servicere gæster til den offentlige funktion, da gæster og beboere bør holdes adskilt. Derudover vil skaktarealer og trappeopgange gennem hele bygningen skulle øges. Det betyder, at der mistes boligkvadratmeter hele vejen op gennem tårnet, hvilket vanskeliggør eller umuliggør realiseringen af projektet rent økonomisk. Forudsættes det, at omkostningen lægges over på øvrige boliger, vil det stride mod bygherres intention om at skabe boliger, der imødekommer den store efterspørgsel på attraktive boliger til acceptable og tilgængelige priser. De mistede boligkvadratmeter kan forsøges hentet ved at ændre på byggeriets fremtoning og arkitektoniske udformning, således at tårnet bliver både højere og bredere. Denne løsning kan imidlertid ikke anbefales. Lokalplanforslaget indstilles derfor til ikke at indeholde et krav om offentlig adgang til byggeriets øvre etager, da vurderingen er, at konsekvenserne er for omfattende.