Notat. Side 1 af 4. Center Plan Byg og Vej. Journalnr: P Ref.: Mikael Jensen Dato:

Transkript

1 Notat Center Plan Byg og Vej Journalnr: P Ref.: Mikael Jensen Dato: Arkitekterne Bjørk & Maigård (herefter benævnt rådgiver) har på vegne af TL byg fremsendt et ændringsforslag til indretningen af området. Ændringsforslaget er kommet efter TL Bygs indsigelse, hvorfor der er visse uoverensstemmelser mellem ændringsforslag og indsigelsen. Ændringerne går især på bygningshøjder og bredder. Samtidig ønsker de at flytte den solitære bygning på parkeringspladsen ved facadelinje F3 op på dagligvarebutikken ud mod Fredensgade, dog kun som en 2 etagers bygning. Bygningshøjderne er beregnet ud fra en forudsætning om niveauplaner for området. For byggefeltet langs Hobrovej er niveauplanet sat til kote 18,25 og for byggefeltet øst for torvet er niveauplanet sat til kote 17,25. Niveauplanerne er sat efter drøftelse med byggesagsafdelingen. Højden på bygningen langs Hobrovej er 11 m med mulighed for 3 forhøjninger på op til 13 m som vist på facadetegningerne. Forhøjningerne er til tekniske installationer så som elevator, udluftning mv. Forhøjningerne giver mulighed for at nedbringe højden på det meste af bygningen. Højden for den 3 etagers bygning øst for torvet er 11,55 m med mulighed for 1 forhøjning på op til 13 m. Den 2 etages bygning ud mod Fredensgade er 8,05 m høj. Den 1 etages bygning er 5,05 m høj. Samtidig mindskes bygningsbredden på de 2 og 3 etagers bygninger til 12 m. Hvilket vil øge torvets bredde til ca. 21 m på det smalleste sted og ca. 24 m på det bredeste sted. Dagligvarebutikken er flyttet 2,5 m fra nord skellet ind mod matr. nr. 9u (Vinhuset). Stilles der samtidig krav om, at bygningen syd for matr. nr. 9u højest må være 1,4 x afstand til skel vil det give lidt luft ift. Vinhuset. De 1,4 er taget fra det skrå højdegrænseplan fra bygningsreglementet, som godt nok kun gælder for enfamilieshuse, men kan være en god tommelfingerregel i dette tilfælde. De 2,5 m kan samtidig anvendes til begrønning af facaden eller som udgang for evt. personalerum mv. Der holdes dog ikke afstand til øst skellet mod Vinhuset. Her har Vinhuset bygninger opført i skel sammen med en kort mur ved en del af deres tagterrasse. Hvorfor dagligvarebutikken ikke vil være lige så dominerende, som hvis der bygges i nord skellet. Dagligvarebutikken vil ca. blive i samme højde som Vinhusets mur ved tagterrassen. Der er mulighed for en butik mod Jernbanegade for enden af dagligvarebutikken. TL byg ønsker dog stadig mulighed for en dagligvarebutik helt ud til Jernbanegade, hvis der skulle være en dagligvareoperatør med behov for mere plads. Indrettes butikken mod Jernbanegade til en udvalgsvarebutik bør den have mulighed for indgang fra både torvet og Jernbanegade, da Jernbanegade, modsat Hobrovej, er en driftig handelsgade. Indgangen til Hobrovej er flyttet lidt mod syd. Indgangen er derfor ikke direkte ud for torvet, men til gengæld er der plads til en ekstra butik ved torvet. Tillige vil trafikstøjen fra Hobrovej blive mindske på torvet, ved at flytte passagen syd for torvet. Side 1 af 4

2 Afsender Høringssvar indhold Forvaltningens bemærkninger 1.1 Thomas Hansen og Helle Søndergaard Fredensgade 8 Indehold klage overmiljøscreening samt indsigelse mod lokalplan 1.2 Byggeri i 13 m højde ved Hobrovej vil give væsentlige indkigs- og skyggegener. 1.3 Mener ikke, at der bør gives tilladelse til byggeri i 13 m højde på matr.nr. 9bu blot 4 m fra deres skel. 1.4 Bebyggelse langs facadelinje F3 bør begrænses til 1 etage i 5,5 m højde uden mulighed for tagterrasse, hvilket vil mindske indkigsgener. Klagen er videresendt til Natur- og Miljøklagenævnet, som ikke har truffet en afgørelse endnu. Klager har som udgangspunkt ikke opsættende virkning. Der må i dag bygges i 13 m højde og 12 m bredde langs Hobrovej ud for Fredensgade 8, jf. lokalplan nr Lokalplan nr. 276 tillader byggeri i 13 m højde og 13 m bredde. Ændringen er derfor begrænset ift. byggeri langs Hobrovej. Vedtages ændringerne foreslået af rådgiver vil påvirkningen blive mindre end lokalplan nr Lokalplan nr. 276 indeholder ikke bestemmelser om, der må bygges i 13 m højde 4 m fra Fredensgade 8. Afstand til skel reguleres i stedet af bygningsreglementet. Lokalplan nr. 147, 7.6, fastsætter en max bygningshøjde på dette sted på 3 m + 0,65 x afstand til naboskel. En lignende bestemmelse kan tilføjes lokalplanforslaget. Vedtages ændringerne foreslået af rådgiver vil sådan en bestemmelse dog ikke være relevant. Lokalplan nr. 147 tillader byggeri i 2 etager i 8,5 m højde på matr. nr. 9bk og 9bu. Lokalplanområde nr. 276 er den mest centrale del af Støvring by. Det vurderes derfor at være naturligt med byggeri i den tilladte højde. 1.5 Trafikbelastning vil stige betydeligt på Fredensgade. De eksisterende lokalplaner udlægger området til butikker og boliger med undtagelse af matr. nr. 9bk og 9bu, som må bruges til boliger, p-plads, opholdsareal og liberalt erhverv. Lokalplan nr. 202 fastsætter, at varetransport skal ske via Fredensgade. Den trafikale afvikling i området er derfor kun ændret i mindre omfang ift. de eksisterende lokalplaner. Der forventes flere lastbiler mod syd ad Fredensgade, men færre biler og varevogne fra syd ad Fredensgade pga. indkørslen fra Hobrovej. Der er ikke mulighed for indkørsel fra Hobrovej i de eksisterende lokalplaner. 1.6 Fredensgade bør spærres for gennemkørende lastbiler ud Erfaringsmæssigt kommer der ca. 3-4 vareleverancer om dagen, Side 2 af 12

3 for matr. nr. 9bu, og i stedet ledes over parkeringspladsen øst for Fredensgade op til Jernbanegade. 1.7 Der kan etableres chikaner på Fredensgade for at nedsætte hastigheden. 1.8 Beplantning langs skel skal bibeholdes/etableres for bygherres regning for at mindske indkig. 1.9 For at skærme for indkig fra lokalplanområdet skal træer kunne plantes tæt ved skel på matr. nr. 9bv uden hegnslovens 2 og 10 kan gøres gældende Det høje byggeri medfører et værditab, som ikke kunne forventes ved køb af deres bolig. Det vil medføre et erstatningskrav til Rebild Kommune. 2.1 Evan Bisgaard Porsborgvej 64 Der er kun 2 specialbutikker og en dagligvarebutik langs torvet. Dagligvarebutikken vil være en død facade. Hvor skal man lave et aktivt cafe miljø? 2.2 Torvet er reduceret til en bred gågade, hvor der ikke kan laves et byrum og et attraktivt / aktivt torvemiljø. Torvet bør være mindst dobbelt så stort. Der er samtidig mulighed for bygninger til kundevogne og affaldscontainere på torvearealet. mandag til lørdag, til en m 2 dagligvarebutik, hvilket ikke vurderes at være en væsentlig belastning. Rebild Kommune kan efterfølgende etablere chikaner på Fredensgade, hvis det vurderes nødvendigt. Vedtages ændringerne foreslået af rådgiver, eller kravet om skelafstand i punkt 1.3, er det ikke nødvendigt med yderligere krav, end hvad der er i hegnsloven. Matr. nr. 9bv er ikke omfattet af lokalplanen, hvorfor planen ikke kan indeholde bestemmelser om beplantning på 9bv. Enkeltstående træer er ikke omfattet af hegnsloven ift. højder. For at træer kan anses som hegn skal de stå tæt nok til at det får en hegnsfunktion. Lokalplaner betragtes som udgangspunkt som erstatningsfri regulering, med mindre der er ganske særlige omstændigheder. Om der kan opnås erstatning pga. gener fra en vedtaget lokalplan afhænger bl.a. af, om generne overstiger, hvad der må forventes i den almindelige samfundsudvikling. Støvring by er vokset de seneste år, og det er naturligt, at bymidten fortættes. En fortætning af lokalplanområdet, vurderes ikke at overstige den almindelige samfundsudvikling. Der er mulighed for cafeer i hele lokalplanområdet. Bygningen øst for torvet vil dog sandsynligvis blive brugt til dagligvarebutik evt. med en udvalgsvarebutik mod Jernbanegade. Torvet er i lokalplanforslaget ca. 19 x 50 m = 950 m 2. Torvet i den eksisterende lokalplan nr. 202 er ca. 26 x 55 m = 1430 m 2. I det nye forslag fra rådgiver er torvet mellem 21 og 24 m bredt og 50 m langt = 1125 m 2. Bredden på torvet vil få betydning for, hvornår hele torvet ligger i skygge. Center Plan, Byg og Vej finder ikke, antallet af m 2 nødvendigvis er et problem. Et torv kan også blive for stort, hvis der til dagligt ikke er nok aktivitet til at fylde det ud. Lokalplanforslaget lægger op til, at en del af p-pladsen kan Side 3 af 12

4 inddrages ved særlige lejligheder. Til sammenligning er en håndboldbane 20 x 40 m. 2.3 Ryk facadelinje F1 og F2 længere mod øst og kræv, der skal være specialbutikker og cafeer. Butikker skal have facade mod torvet og Jernbanegade. Se vedhæftet forslag i indsigelsen. 2.4 Kan ikke acceptere en bygningshøjde på 5,5 m i skel, og en bygningshøjde på 13 m i resten af lokalplanområdet. Andre nybyggerier i Støvring på 3 etager har en højde på 11 m. 2.5 Pladsproblemet på torvet kan evt. løses ved kommunen forærer TL Byg Fredensgade 8 og 10, mod et krav om torvet bliver tilsvarende større. 3.1 TL BYG Ønsker overkørslen ved Hobrovej fungerer som indkørsel for højresvingende, som skal ind i lokalplanområdet og udkørsel for højresvingende, som skal ud igen. Det vil mindske presset på Fredensgade. 3.2 Lokalplanforslag nr. 276 kræver flere p-pladser end nabo lokalplanerne. Mener, at der kun bør være krav om 1,2 p- plads pr bolig og 1 p-plads pr 50 m 2 erhverv som i de andre lokalplaner, og ikke 1½ pr bolig og 1 pr 50 m 2 erhverv som lokalplanforslaget kræver. Torvet inddrager Det vedhæftede forslag, vil fjerne en del p-pladser. Forslaget giver en bebyggelsesprocent på lidt under 80. Lokalplanforslaget giver mulighed for en bebyggelsesprocent på 100, selvom det ikke er sikkert, at muligheden kan udnyttes fuldt ud. Kommuneplanens rammeområde 09.C1 giver mulighed for byggeri i 13 m højde. Lokalplan nr. 202 giver mulighed for byggeri i 11 m højde. Lokalplan nr. 147, som dækker det meste af Hobrovej (indenfor bymidten) og den vestlige halvdel af Jernbanegade, giver mulighed for byggeri i 13 m højde. Lokalplan nr. 268, som dækker den østlige halvdel af Jernbanegade, giver også mulighed for byggeri i 13 m højde. Lokalplanforslag nr. 276 giver derfor mulighed for samme højde, som der er i det meste af Hobrovej og Jernbanegade. I rådgivers nye forslag er bygningshøjden sænket til ca. 11 m og 11,6 m med enkelte forhøjninger på 13 m. Der gives stadig mulighed for at bygge i Vinhusets vest skel, men det vurderes mindre indgribende end syd skellet, da Vinhuset allerede har bygget i vest skellet. Dog ikke i samme højde. Det er uvist, om ejerne ønsker at sælge ejendommene. Ud fra tidligere salgspriser kan køb af de 2 ejendomme måske løbe op i kr. Det blev ifm. udarbejdelsen af lokalplanen vurderet pga. oversigtsforholdene, at overkørslen kun bør fungere som indkørsel. Bygningerne tager for meget udsyn. Bilerne skal ud over fortovet og cykelstien, før der er tilstrækkelig udsyn mod syd. Byrådet besluttede ifm. vedtagelsen af udkast til lokalplanforslag at fastholde kravet i kommuneplanen. Torvet tæller med i kravet til opholdsarealer. Der skal være udendørs opholdsareal svarende til 25 % af boligarealet og 10 % af Side 4 af 12

5 tillige arealer, som kunne have været brugt til parkering. 3.3 Ønsker mulighed for at opføre boliger over dagligvarebutikken ud til Fredensgade. Boligerne nedtrappes mod Fredensgade, så der er 2 etager + en tagterrasse mod Fredensgade. Se vedhæftet forslag i indsigelsen. 3.4 Ønsker en pylon ved overkørslen til Hobrovej og Fredensgade, og at henvisningsskiltet til torvet ved krydset mellem Jernbanegade og Fredensgade fastholdes. 3.5 Ønsker altaner mod Hobrovej kan indgå som opholdsareal, hvis trafikstøjen kan bringes ned vha. fx glasafskærmning. 4.1 Thomas Thomasen Vestre Alle 69 Mangler informationer om, hvordan bebyggelsen øst for torvet kan komme til at se ud. Facadetegningerne omfatter alene bygningen langs Hobrovej. Der bør laves tegninger af facaden mod Jernbanegade. Sammenbygningen med Vinhuset skal illustreres. Tegningen bør foreligges og godkendes af Teknik- og Miljøudvalget eller byrådet inden den indgår som en del af lokalplanen. 4.2 Fjern bebyggelsen hen over passagen til Hobrovej. Det vil give mere lys og sol. Bebyggelsen kan flyttes henover indkørslen ved Hobrovej. erhvervsarealet. Det meste af torvet (hvis ikke det hele) skal medregnes, hvis dette krav skal opfyldes. Men det kommer an på fordelingen mellem bolig og erhverv. Kan give yderligere gener for Jernbanegade 4 i form af skygge og indkig, hvis der tillades byggeri i 3 etager. Der kan opsættes et henvisningsskilt til torvet - men ikke de enkelte butikker - ved indkørslen fra Hobrovej samt i krydset mellem Jernbanegade og Fredensgade. Lokalplanforslaget kan evt. ændres, så der er mulighed for fælles henvisningsskilt i stil som ved City Centret fastsætter, at altaner mod Hobrovej og Jernbanegade skal være åbne, og ikke kan indgå i beregning af det udendørs opholdsareal pga. vejstøj. Bestemmelsen kan ændres til, at arealet kun kan indgå i opholdsarealet, hvis støjgrænserne kan overholdes. Jf. 7.1 skal bygninger opføres så de fremstår som en samlet bebyggelse. Farve og materialevalg kan være forskellige, men der skal fastholdes fælles træk som binder bebyggelsen sammen. Facadetegningen må derfor også være repræsentativ for bebyggelsen øst for torvet. Facadetegninger er også kun til illustration. Den endelige bebyggelse kan afvige fra facadetegningen. Åbnes passagen til Hobrovej vil det give mere sol ved åbningen. Det vil dog også give meget mere trafikstøj. Lukkes indkørslen ved Hobrovej vil det formentlig give mere trafik på Fredensgade. Bebyggelse i højden tættere på skel til matr. nr. 9at vil det påvirke naboer. Den eksisterende lokalplan nr. 147 fastsætter, at bebyggelse langs Hobrovej skal opføres som en sluttet Side 5 af 12

6 4.3 Torvet er for smalt. Det kan gøres bredere ved at mindske bygningsbredderne øst og vest for torvet, så torvet får samme bredde som i lokalplan nr Sammenlignes dagligvarebutikken med bredderne på Netto, Fakta og Aldi ved Jernbanegade er de 3 eksisterende butikker smallere. 4.4 Der bør sikres en butiksfacade i bygningen øst for torvet. Evt. ved at der etableres udvalgsvarebutikker eller kiosker mod Jernbanegade og hjørnet ved Jernbanegade. 4.5 Der bør fremgå af lokalplanen, hvis det er muligt at købe parkeringspladser i parkeringsfonden. 5.1 Jytte Jensen Viborgvej 2 Mener, at det er uhensigtsmæssigt at lave planerne om, hver gang der kommer en ny projektmager. Kommunen bør lave en plan for midtbyen og holde sig til den. Så kan man få en mindre rodet by og et naturligt handelscenter. 6.1 Støvring Handel Torvet er for lille og smalt. De høje bygninger på hver side af torvet giver meget skygge. Torvet skal bruges som opholdsareal for områdets beboere, samt skur til kundevogne mv. Det giver en interesse konflikt i anvendelse og indretning af området. randbebyggelse. Randbebyggelsen må opføres i 13 m højde. Randbebyggelsen må afbrydes af porte og gennemgang til bagarealerne. Netto, Fakta og Aldi er hhv. ca. 18; 20,3 og 19 m brede (målt på et teknisk grundkort). Butikken i lokalplanforslag nr. 276 er ca. 22,5 m på sit smalleste sted og 24 m ved Jernbanegade. I det nye forslag fra rådgiver er torvet gjort bredere end i lokalplanforslaget. Det er vanskeligt at lave butiksfacade ved en dagligvarebutik. Selvom der laves butiksvinduer har dagligvarebutikker sjælden udstillingsvare på samme måde som en udvalgsvarebutik. Det fremgik af et bilag til dagsordenspunktet, hvor Byrådet vedtog lokalplanforslaget. Men det kan skrives ind i lokalplanen for at gøre det mere tydeligt. Indeholder ikke konkrete ændringsforslag. Men indsigelsen kan være interessant at læse i sin helhed. Se bemærkningerne til punkt 2.2. De kommende beboere bosætter sig i området vel vidende, at de skal dele området med andre brugere så som butikker, handlende og borgere i byen. Der er lavet skyggediagrammer for lokalplan nr. 202 og det nye forslag fra rådgiver. Især åbningen ud til Hobrovej vil give mere sol. Men den vil også givet markant mere trafikstøj. Skyggerne bør vurderes ift., om torvet forventes anvendt mest om aftenen eller formiddagen/eftermiddagen. 6.2 Mod øst er der en facade uden liv på en dagligvarebutik. Se bemærkningerne til punkt 2.1 og Dele af p-pladsen kan anvendes til torveareal. Det kan give en interessekonflikt. Det bør præciseres hvem der bestemmer over arealet, og hvornår det kan bruges til de Anvendelse af parkeringspladser til forskellige aktiviteter fungerer i andre byer, og kan også fungere i Støvring. Side 6 af 12

7 forskellige anvendelser. 6.4 Der fjernes p-pladser ved det gamle Fakta, som er betalt via parkeringsfonden. I stedet etableres der nye ved Elmealle. Det er ikke optimalt for handelslivet i Jernbanegade. P-pladserne anvendes ofte, og vi er bekymrede over, at det går ud over de vestlige butikker i Jernbanegade. 7.1 Støvring Borgerforening Mener ikke, at de mål Rebild Kommune har sat for torvet er nået med lokalplanforslaget. Processen bør gøres om, hvor borgere mv. inddrages på et tidligere tidspunkt. 7.2 Frygter der ikke bliver nok lys og luft i og omkring torvet pga. de højde bygninger. 8.1 Susan Vonsild Hasselvej 15 Åbningen til Hobrovej i lokalplan nr. 202 snævres ind til en passage, dvs. at lys og udsyn afskærmes fra pladsen. Tillige risikerer man vindturbulens ligesom ved de eksisterende passager ind til Matasgården. 8.2 Torvet er en smal, lang tarm, hvor der ikke er plads til legeområde eller caféliv. Arealet indskrænkes yderligere af max. 50 m 2 småbygninger. 8.3 At indskyde en 9,5 m høj (reelt 11 m høj) blok mellem Vinhuset og den nye 13 m høje bygning øst for torvet virker meget rodet og stærkt indgribende overfor Vinhuset. Kan ikke se nytten af en tagterrasse i 9,5 m højde. Lokalplanforslag nr. 276 udlægger flere p-pladser end den eksisterende lokalplan nr. 202, og lidt flere end hvad der er i virkeligheden i dag. Se bemærkningerne til punkt 6.1. Passagen i lokalplan nr. 202 er ca. 27 m bred. Passagen i lokalplanforslag nr. 276 er ca. 18 m bred. Ift. lys se bemærkningerne til punkt 6.1. Ved rådgivers nye forslag bliver torvet mellem 21 og 24 m bredt. Angående torvets bredde se bemærkningerne til punkt 2.2. Indretning af en decideret legeplads vil kræve meget plads på et torv, og det er ikke tænkt, at der reserveres plads hertil. Småbygninger til affald, kundevogne o.lign. som ikke direkte er torverelateret kan evt. kræves opført på p-pladsen. Det vil dog inddrage flere p-pladser og betyde, at beboere og butikker får længere til de funktioner. Alternativ har de mulighed for, at indrette affaldskælder. Dog må ramper op fra affaldskældre max have en stigning på 1:4, hvilket i praksis gør det svært at lave affaldskældre. Tagterrassen er et ønske fra bygherres side. Højden og tagformen på Vinhuset og den nye bebyggelse vil ikke være ens. Det vurderes ikke som et arkitektonisk problem. Vinhuset og den nye bebyggelse vil alligevel afvige i materiale, form og farve. Langs resten af Jernbanegade er der mulighed for randbebyggelse i 3 etager i 13 m højde med altaner mod syd. Tagterrassen i Side 7 af 12

8 lokalplanforslaget vil ligge i 3. etages højde. Det vurderes ikke at være mere indgribende end den mulighed, der er i resten af Jernbanegade. Vedtages ændringerne foreslået af rådgiver vil tagterrassen og 2. etage blive fjerne op mod Vinhuset. 8.4 Bygningshøjderne bør begrænses. Se bemærkningerne til punkt Inkluder krav til belysning på torvet. Byarkitektonisk vejledning for Støvring midtby indeholder enkelte retningslinjer for belysning og anden byinventar. Det kan evt. tilføjes i lokalplanforslagets bestemmelser, at belægninger, beplantninger og byinventar skal følge retningslinjerne i midtbyplanen. 9.1 Den Sorte Diamant Flyt dagligvarebutikken ned i den sydlige ende af lokalplanområde for at gøre torvet bredere. Fjern den solitære bygning på p-pladsen. Det vil give plads til mere parkering. Overvej parkeringskældre Nørhave Invest Udvidelse af rammeområde 09.C1 strider mod intensionerne i lokalplan nr. 147, hvor detailhandel skal placeres langs Hobrovej og Jernbanegade Der gøres indsigelse mod, at den offentlige parkeringsplads syd for Vinhuset (matr. nr. 9u) nedlægges og flyttes længere væk fra Jernbanegades forretninger Lokalplanens bestemmelse om, at butikker skal orienteres mod torvet bør håndhæves. En dagligvarebutik langs torvet og Jernbanegade opfylder ikke dette. Såvel mod torvet som Jernbanegade bør der være Flyttes dagligvarebutikken ned i den sydlige ende af lokalplanområdet fjernes den del parkeringspladser. Flyttes boligerne over dagligvarebutikken med, vil det give en anden påvirkning af boligerne syd for lokalplanområdet. Lokalplanforslaget giver mulighed for parkeringskældre. Det er korrekt, at det ikke er, eller har været, intentionen at gøre Fredensgade til en decideret butiksgade. Det vurderes dog ikke, at en udvidelse af planområdet strider mod intentionerne i tidligere planer for detailhandel. Butikkerne er stadig centreret omkring torvet, hvilket har været intentionerne i de tidligere planer. Lokalplanforslag nr. 276 udlægger flere p-pladser end den eksisterende lokalplan nr. 202, og lidt flere end hvad der er i virkeligheden i dag. Én fordel ved at placere en dagligvarebutik ved torvet er, at dagligvarebutikker trækker flest besøgende til. Hvis dagligvarebutikken placeres for langt væk fra torvet kan man risikere, at kunderne til dagligvarebutikken ikke kommer på torvet. Side 8 af 12

9 udvalgsvarebutikker Der bør ikke tillades bebyggelse i 13 m højde og bredde. Det vil give skygge samtidig med, at torve indskrænkes Tagterrassen ved Jernbanegade vil give skygge og indkigsgener til Vinhuset. Tagryggen på Vinhuset er 10 m Der gøres indsigelse mod byggeri i mere end 13 m bredde langs facadelinje F Der bør ikke tillades mindre permanente bygninger på torvet. Vedr. affaldscontainere er 6.9 og 8.4 modstridende Der gøres indsigelse mod, at der laves facadelinjer inde i området; mangel på byggefelter og niveauplanshøjder; mangel på snittegninger og at tagterrasser ikke medregnes i bygningshøjden. Se bemærkningerne til punkt 2.2 og 2.4. Langs hele Jernbanegade, med undtagelse af lokalplan nr. 202, er der mulighed for byggeri i 13 m højde. Lokalplanforslaget giver mulighed for en 9,5 m høj bygning ekskl. tagterrassen. Rækværket på en tagterrasse skal være mindst 1 m høj jf. bygningsreglementets kap , stk. 1. Man kan evt. tilføje til lokalplanforslaget, at bygning inkl. rækværk højest må være 11 m høj. Så vil den ikke blive højere end bygning B2 i lokalplan nr Hvis lokalplanen ændres iht. det nye forslag fra rådgiver er dette dog unødvendigt. Der vil kun komme skygge fra tagterrassen, når solen har bevæget sig nord for øst-vest aksen. Skyggeberegninger indikerer, at bygning B2 i lokalplan nr. 202 giver skygge på hele terrassen ved Vinhuset på det tidspunkt, hvor tagterrassen kan give skygge. Kun byggeri i 1-2 etager ved facadelinje F3 må være mere end 13 m bredt. Byggeri i 2 etager vil ikke være til væsentlig gene for Jernbanegade 4. For Fredensgade 8 se bemærkningerne til punkt 1.3. Se bemærkningerne til punkt siger, at bygning til affaldscontainere kan opføres på torvet eller p-pladsen. 8.4 siger, at affaldscontainere skal anbringes i rum i bygninger. Der er ikke uoverensstemmelse mellem 6.9 og 8.4, da 8.4 kun tilsigter, at containere skal skjules i bygninger. Det er ikke et krav, at det er i de primære bygninger. Det kan evt. præciseres i 8.4, at det også kan være i bygninger omfattet af 6.9. Facadelinjerne F1 og F2 er mindst lige så bindende for bygningers placering som et byggefelt vil være, da der samtidig fastsættes en maksimal bygningsbredde. Undtaget herfra er dog facadelinje F3, da der ved byggeri i 1 eller 2 etager ikke fastsættes en maksimal bygningsbredde. Side 9 af 12

10 10.9 Der er ikke modvilje mod en dagligvarebutik, hvis den integreres i området. Placeringen bør ske efter intentionerne i lokalplan nr Anny Winther Mastruphøj 99 Principperne for torvets udformning i lokalplan nr. 202 bør respekteres Den overordnede planlægning for butikker bør efterleves. Butikker skal ligge langs Hobrovej og Jernbanegade. De bagvedliggende arealer langs Fredensgade er til parkering, adgang til butikker og beboelse Byggeriets arkitektur omkring torvet og i Jernbanegade skal være harmonisk Det er ikke trafiksikkerhedsmæssigt forsvarligt, at have en indkørsel fra Hobrovej henover cykelstien. Det vil også skabe kø på Hobrovej Julie Olesen og Rasmus Olesen Lokalplanforslaget går imod den oprindelige plan for torvet, en forbedring af butiks- og det sociale miljø, samt Der laves sjældent niveauplaner i lokalplaner. Der er ikke niveauplaner i lokalplan nr. 147 eller nr Niveauplaner fastsættes oftest først ifm. byggesagsbehandlingen. Der kunne ikke laves snittegninger, da bygherre ikke havde et færdigt projekt. Snittegninger vil også kun være til illustration, da lokalplanen kun udstikker de maksimale rammer for bebyggelsen, og ikke eksakte dimensioner. Ift. tagterrassen ved Jernbanegade se bemærkningerne til punkt Højden på tagterrassen på den 1 etages bygning (dagligvarebutikken) vurderes ikke at være til væsentlig gene, da 6.6 fastsætter, at tagterrassen skal være mindst 4 m fra skel mod Vinhuset. Det forhold, at tagterrassen på bygningen mod Jernbanegade ikke regnes med i bygningshøjden er tænkt ind i den tilladte bygningshøjde. Skulle tagterrassen tælles med, ville den tilladte bygningshøjde bare blive det større. Se bemærkningerne til punkt Lokalplanforslag nr. 276 indeholder de samme bestemmelser om bygningers udseende som lokalplan nr Indkørslen fra Hobrovej vil aflaste Fredensgade. Vejafdelingen har vurderet, at det er forsvarligt med en indkørsel fra Hobrovej. Side 10 af 12

11 Fredensgade 10 privatlivet for naboer Byggeri i 13 m højde langs Hobrovej og facadelinje F3 vil påvirke deres ejendom negativt. Byggeri langs F3 bør forkortes for at undgå skygge på Fredensgade 8 og Niels Ole Vonsild Hasselvej 15 Torvet bør sikres en størrelse og bredde som i lokalplan nr Der må ikke være nogen form for byggeri på torvet. Se bemærkningerne til punkt 1.2 og 1.3. Se bemærkningerne til punkt Der skal være en åbning til Hobrovej for at åbne torvet. Åbningen vil give mere lys, men vil også give mere støj. Støjberegninger indikerer, at støjen vil øges fra ca. 48 db til ca. 56 db, hvis man går fra en lukket bygning frem for man står mellem 2 bygninger. Hvilken betydning en port i en facade har ift. en lukket facade vides ikke med sikkerhed Dagligvarebutikken bør ikke ligge direkte ved torvet. Den bidrager ikke positivt ved interessante udstillinger mv. Den bør i stedet være syd for torvet med adgang fra p- pladsen Bygningen langs Jernbanegade skal harmonere i stil og højde med Jernbanegade 4 (Vinhuset) og indeholde butiksvinduer Bygningshøjden bør falde fra nord-vest (randbebyggelsen langs Hobrovej og Jernbanegade) mod syd-øst (Fredensgade) Grundejerforeningen Hæsumvej Torvet skal tilbyde luft i bebyggelsen for at kompensere for tættere bebyggelse. Det nyt forslag bør komme så tæt som muligt på lokalplan nr Torvet skal have større bredde mod Jernbanegade og facadeåbning mod Hobrovej Facader mod Jernbanegade bør være butiksvinduer Højde og taghældning bør tilpasses eksisterende bebyggelse langs Jernbanegade. Der bør laves facadetegninger mod Jernbanegade, som bl.a. Se bemærkningerne til punkt Se bemærkninger til punkt 8.3 og Lokalplanforslag nr. 276 har samme bestemmelser om bygningers ydre fremtræden som lokalplan nr Hverken lokalplan nr. 202, 147 eller 268 indeholder bestemmelser om, hvordan randbebyggelse Side 11 af 12

12 sammenbygningen med Vinhuset Fjern bebyggelsen over åbningen mod Hobrovej. Det kan evt. flyttes hen over indkørslen fra Hobrovej. skal sammenbygges. Se bemærkninger til punkt Der bør ved facadelinjer sikres et større torv. Se bemærkninger til punkt Støvring Boligselskab Det ønskes tilføjet, at der skal etableres handicappladser nær boligers elevatorindgang. Ønsker mulighed for tagterrasse på bygningen mod Hobrovej, da de foreslåede opholdsarealer for beboere ikke opfylder kravene om kvalitet til opholdsarealer. Der bør kun være 100 m mellem bolig og nærmeste fælles opholdsareal. Der lægges vægt på, at opholds-, aktivitets- og legemuligheder ikke kommer i konkurrence med parkering og trafik. Er ikke imod der planlægges for shared space, men friarealer som dækker flere behov på én gang bør ikke stå alene. Ønsker mulighed for Genvex anlæg på taget i materialer der ikke reflekterer solen. Jf. 5.4 skal handikapparkeringspladser så vidt muligt placeres med nem adgang torvet. Det kan evt. tilføjes og/eller boligers elevatorindgang. Tagterrasser tæller som 1 etage i bygningsreglementet. Kommuneplanen tillader kun byggeri i 3 etager. En 3 etagers bygning plus en tagterrasse kræver en ændring af kommuneplanen. Alternativt skal der kun bygges 2 etager plus en tagterrasse, men det giver lokalplanforslaget allerede mulighed for. Er principielt enig. Det vurderes dog, at der sikres passende friarealer for områdets beboere ift. områdets karakter. Det er ikke tænkt, at der skal indrettes en decideret legeplads i området, da det vil være for pladskrævende. Lokalplanforslaget er ikke til hindre for genvex anlæg på taget. Der står dog, at tekniske installationer skal integreres i bygningerne. Side 12 af 12