Vedligehold for ejendommen

Transkript

1 Andelsboligforeningen Lundbis Vedligehold for ejendommen Lundbyesgade 7, 7A og Bissensgade 18 April 2007

2 Andelsboligforeningen Lundbis Vedligehold for ejendommen Lundbyesgade 7, 7A og Bissensgade 18 April 2007 Dokument nr A-1 Revision nr 00 Udgivelsesdato April 2007 Udarbejdet Kontrolleret Godkendt Claus Legarth Bjørn & Ole Hvid Jensen Benita Støckler Carsten Pietras

3 1 Indholdsfortegnelse 1 Resumé 2 11 Generel beskrivelse af ejendommen 3 12 Vedligeholdsaktiviteter 7 2 Bygningssynsrapport 9 21 Indledning 9 22 Målsætning 9 23 Fremtidig vedligeholdsplanlægning 10 Stamdata for ejendommen, vejledning 11 Aktivitetsoversigt over 10 år 12 Fotoregistrering 13 Økonomioversigt over 10 år 21 Beskrivelse af prioriteringssystemet 22 PC:\Documents and Settings\vhde\Local Settings\Temporary Internet Files\OLK96\ABF Lundbyesgade-Bissensgade_Rapport (2)DOCoc

4 2 1 Resumé Denne rapport er udarbejdet af COWI A/S Bygningssynet er gennemført d 20 april 2007 af COWI i samarbejde med en repræsentant for bebyggelsen Andelsboligforeningen Lundbis, Jens Jacobsen Bygningssynet har omfattet klimaskærm, indvendige overflader på fællesarealer, tekniske installationer i fællesarealer og terrænbelægninger Rapporten beskriver den vedligeholdsmæssige tilstand på ejendommen og det fremtidige vedligeholdsbehov Der er foretaget et repræsentativt, visuelt eftersyn af klimaskærm, indvendige overflader, tekniske installationer og terrænbelægninger I et bredt repræsentativt antal af lejlighederne er der foretaget visuelt eftersyn af vinduer og tekniske installationer Der er ikke foretaget adskillelser af bygningsdele Der er derfor ikke sikkerhed for, at alle skader er registreret, ligesom omfanget af eventuelle følgeskader ikke er registreret Alle registrerede vedligeholdsaktiviteter på ejendommen er indtastet i Caretaker (edb-program til bygningsvedligehold) De registrerede vedligeholdsaktiviteter i rapporten er udskrevet fra Caretaker for perioden år 2007 og 10 år frem De anførte beløb for vedligeholdsaktiviteter er anslåede beløb, der er baseret på erfaringstal og tidligere udførte opgaver De afsatte beløb omfatter alene udførelse af de beskrevne vedligeholdsaktiviteter (se bilag 2) Alle priser, der er angivet i denne rapport, er i indeks 112,5 (reguleringsindeks for byggeri ) og ekskl moms PC:\Documents and Settings\vhde\Local Settings\Temporary Internet Files\OLK96\ABF Lundbyesgade-Bissensgade_Rapport (2)DOCoc

5 3 11 Generel beskrivelse af ejendommen Ejendommen på Lundbyesgade 7, 7A og Bissensgade 18 er opført i 1931 og består af 3 opgange med i alt 30 andelslejligheder Ud over andelslejlighederne består ejendommen af vaskekælder, tørrerum, værksted, café og gæsteværelse Ejendommen har løbende gennemgået renoveringer, såsom udskiftning af vinduer, etablering af nyt varmesystem mv I perioden september 1996 til marts 1997 gennemgik ejendommen en større renovering i forbindelse med et byfornyelsesprojekt Her blev ejendommen sat i stand fra kælder til kvist, og samtlige lejligheder fik nye køkkener og badeværelser Bebyggelsens samlede bygningsareal er 2052 m 2 (iht BBR-meddelelsen) Klimaskærm: Generelt er bygningens klimaskærm i god vedligeholdelsesstand Taget er rød vingetegl med undertag Loftet er uisoleret Tagkonstruktionen er den oprindelige trækonstruktion fra bygningens opførelse Den er sund og i en stand som forventet I forbindelse med det nye tegltag i 1996 er spærene oprettet Der er brandkam mod nabobebyggelsen Denne er i god stand Kvistene ved opgangene er muret Kvistene mellem opgangene er i træ De murede kviste er i god stand, dog har kvisten ud for opgang 7A et pudslag, der er revnet Kvistene, som er udført i træ er i dårlig stand og bør renoveres (se foto nr 1 i bilag 3) Ovenlysvinduerne er kun visuelt inspiceret på afstand fra loftet De er udført i stål og i tilsyneladende god stand Tagrender og tagnedløb er besigtiget fra terræn og fra lejlighedsvinduerne Tagrender og nedløb er udført i zink og i god stand Sokler er pudset og i god stand Facaderne er i god stand, dog trænger sålbænkene til en renovering, idet flere er revnet, og der er konstateret revner i den underliggende mørtel Det er oplyst af vicevært, at der er igangsat renoveringsarbejde vedrørende sålbænkene De fleste vinduer er skiftet i forbindelse med byfornyelsessag i 1996 Vinduer i kælderetagen blev ikke skiftet Alle vinduerne er udført i træ Vinduer er ikke PC:\Documents and Settings\vhde\Local Settings\Temporary Internet Files\OLK96\ABF Lundbyesgade-Bissensgade_Rapport (2)DOCoc

6 4 malet siden udskiftningen, malerbehandling anbefales Der er ikke konstateret afskalninger Vinduerne i kælderen er i udført i træ og er ikke termovinduer Disse anbefales udskiftet (se foto nr 7 og 8 i bilag 3) Yderdøre i facaden mod vejen er i træ Døre i gennemgangen til gården er trådståldøre Døre mellem trappeopgang og kælder er branddøre i stål Døre mellem gennemgang til gården og kælderen er branddøre i træ Tilstanden af disse er god Indvendige overflader: Generelt fremstår indvendige overflader i god stand Der er konstateret revner på indervægge i de fleste lejligheder og i caféen i opgang 18 Da dette er tilskrives byggeaktivitet på nabogrunden, og der er allerede rejst erstatningskrav mod bygherre på nabogrunden Revner i indervægge behandles derfor ikke yderligere i nærværende vedligeholdsplan Gulvet i indgangpartier fra gaden og i kældergennemgangen er i beton og i rimelig stand Væggene er malerbehandlet og de trænger til opfriskning Tilstanden af væggene er god Der er konstateret enkelte revner Hovedtrapper er udført i træ og i god stand I opgang 18 er der en stor revne mellem trappevange og væg, revnen bør udbedres (se foto nr 2 i bilag 3) Lofter er pudset og malet og i god stand Indvendige døre er i træ og i god stand Kælderen er indrettet med vaskerum, tørrerum, cykel- og barnevognsrum, viceværtslokale, bestyrelseslokale, café og gæsteværelse Kældervæggene er i pudset murværk og i rimelig stand I de to lejligheder i stueetagen i opgang 7 og 7A, hvor der er indskudt, dæk klagede beboeren over træk ved gulvet Det var ikke muligt at inspicerer hulrum mellem det indskudte dæk og den oprindelige gulvflade Viceværten forsøger at afdække årsagen ved at åbne til hulrummet Forholdet behandles ikke yderligere i denne rapport Tekniske anlæg: Alle tekniske installationer er generelt i god vedligeholdsstand Det er oplyst, at kloakanlægget i terræn er udskiftet til pvc frem til nærmeste brønd i vej eller gårdrum Dette bekræftes af registrerede pvc-fodbøjninger i kælderrum (se foto nr 21 i bilag 3) Der er ikke oplyst om problemer med til- PC:\Documents and Settings\vhde\Local Settings\Temporary Internet Files\OLK96\ABF Lundbyesgade-Bissensgade_Rapport (2)DOCoc

7 5 stoppede kloakledninger Faldstammer og afløbsrør er udført i støbejern ML system Sanitet er fra byfornyelsen i Fra brugsvandsstik med hovedvandmåler i kælderen føres vandrette forsyningsledninger under loft i kælderen til lodrette stigrør for henholdsvis lejligheder til højre og til venstre Forsyningsledninger og stigrør er udført i rustfrit stål Fra målerskab med koldt- og varmtvandsmåler i den enkelte lejlighed forsynes tapsteder i køkken og badeværelse via pex-rør i rør, skjult under gulve (se foto nr 9 i bilag 3) Der er ikke registreret vedligeholdsbehov for brugsvandsledninger Kun målere anbefales udskiftet inden for den 10-årige planlægningsperiode Hele ejendommen er fjernvarmeforsynet med fjernvarmestik i teknikrum i kælderen Varmeanlægget er nyrenoveret i 2003 Her er etableret vejrkompenseret opblanding af fjernvarmevandet med en blandesløjfe for Lundbyesgade 7 og 7A samt en blandesløjfe for Bissensgade 18 (se foto nr 13 i bilag 3) Varmeautomatikken er fabrikat Staefa (i dag Siemens, se foto nr 12 i bilag 3) Desuden forsynes en brugsvandsunit (se foto nr 14 i bilag 3) med fjernvarme til produktion af varmt brugsvand Blandesløjferne forsyner panelradiatorer i lejlighederne via stigrør Stigrørene er ældre end radiatorerne, men stadig i god vedligeholdsstand Stigrørene for fremløb og retur er placeret i hver sin ende af lejlighederne, og radiatorerne tilsluttes stigrørene med lige lange stikledninger for henholdsvis fremløb og retur Endvidere er alle radiatorer forsynet med termostatventiler (Danfoss) og returventil (TA) med forindstilling Brugsvandsunit for varmtvandsproduktion er fabrikat Redan og består af pladeveksler, temperaturventil Danfoss AVTB til større varmtvandsbehov og Redanventil til lille varmtvandsbehov, sikkerhedsventil og cirkulationspumpe (Grundfos) samt termometre På hele varmeanlægget er der kun medtaget vedligeholdsaktiviteter på automatik, motorventiler, cirkulationspumper og termostater på radiatortermostatventilerne Desuden anbefales fastgørelse af løs føler for termostatventil på radiator i entré generelt for lejlighederne, samt kontrol af termostatventil og forindstilling på returventil for afhjælpning af manglende varme på en enkelt radiator i lejligheden 7A st th I forbindelse med renoveringen i er der etableret mekanisk udsugning fra badeværelse og køkken Udsugningsventilatoren er en boksventilator, fabrikat Exhausto, og placeret på loftet (se foto nr 22 i bilag 3) Ventilatoren er i konstant drift og styres med hastighedsregulator, fabrikat Exhausto Der udsuges via kontrolventiler i badeværelse og køkken Desuden er der emhætter (Voss) i alle køkkener med afkast i facaden Emhætten er ikke omfattet af fællesinstallationerne Endelig er der monteret en udsugningsventilator i vindue i tørrerum (teknikrum) i kælderen Ventilatoren er fabrikat Vortice med urstyret start/stop (se foto nr 11 i bilag 3) PC:\Documents and Settings\vhde\Local Settings\Temporary Internet Files\OLK96\ABF Lundbyesgade-Bissensgade_Rapport (2)DOCoc

8 6 Det er vigtigt, at alle beboere holder kontrolventilerne åbne og rengør ventilerne jævnligt På vedligeholdsplanen er der medtaget rengøring af ventilationskanaler og udskiftning af Vortice-ventilator I vaskeri i kælderen findes 2 stk vaskemaskiner, fabrikat Nyborg type HS 265E, ca årgang 1998, 1 stk centrifuge, Nyborg type HEM, ca årg 1993 og 1 stk tørretumbler, Nyborg type 210, ca årg 1990 Vaskeafregning foregår med Miele betalingssystem Se foto nr 18, 19 og 20 i bilag 3 Vaskemaskiner og tørretumbler er i god vedligeholdsstand og planlægges udskiftet, som følge af at restlevetiden forventes udløbet inden for 10 år Centrifugen er i mindre god vedligeholdsstand Der er tæring på kabinet, og udskiftning anbefales derfor tidligt i perioden (se foto nr 17 i bilag 3) I caféen findes et ældre komfur, som anbefales til udskiftning midt i perioden Udskiftningen bør afhænge af, hvor ofte komfuret bruges Elinstallationerne er i god vedligeholdsstand Der er individuelle elmålere og sikringsgrupper i alle lejligheder For hver opgang findes en gruppetavle med afbrydere Der er nyere belysningsarmaturer i kælder og udvendigt ved hoveddøre I opgangene findes ældre armaturer For hver opgang er der etableret automatisk dørlukkesystem, ABDL 4000 med tilhørende nødstrømsbatteri NS 4000 (se foto nr 10 i bilag 3) Endvidere har hver opgang et porttelefonanlæg i fabrikat Comelit Anlæggene skønnes at være ca 10 år gamle Både ABDL-anlægget og porttelefonanlægget anbefales udskiftet allersidst i planlægningsperioden, mens nødstrømsanlægget bør eftergås hvert tredje år Terræn: Gården er renoveret i 1997 i forbindelse med byfornyelsesprojektet Der er arealer med belægning i tegl, hvis tilstand er god Øvrige arealer er tilsået med græs Trapper til kældergennemgangen er i beton og i god stand Haveanlægget er afgrænset af træhegn Træhegnet var ved besigtigelsen delvist demonteret, på grund af byggeprojektet på nabogrunden Det samme gælder den fælles tørreplads med tørrestativ i træ PC:\Documents and Settings\vhde\Local Settings\Temporary Internet Files\OLK96\ABF Lundbyesgade-Bissensgade_Rapport (2)DOCoc

9 7 12 Vedligeholdsaktiviteter Aktiviteter: Af kommende større væsentlige vedligeholdsmæssige arbejder kan nævnes følgende (den samlede vedligeholdsplan ses i skemaet nedenunder): Renovering af trækviste på indv side prioritet 2 - ca kr Malerbehandling af facadevinduer udvendig prioritet 3 - ca kr Opretning af trappevange prioritet 5 - ca kr Udskiftning af kældervinduer prioritet 4 - ca kr Malerbehandling af trappeopgange prioritet 5 - ca kr Udskiftning af porttelefonanlæg prioritet 3 - ca kr Udskiftning af maskiner i vaskeri - centrifuge i 2008, øvrige i prioritet 3 - i alt ca kr Udskiftning af ABDL- og NS-anlæg prioritet 1 - ca kr Udskiftning af brugsvandsmålere i lejligheder prioritet 3 - ca kr Vedligeholdsforpligtelserne fordeler sig således på nedenstående prioriteter: Prioritet I alt Beløb er ekskl moms og i indeks 112,5 Prioriteringssystem: Prioritet 1 Prioritet 2 Prioritet 3 Prioritet 4 Prioritet 5 Prioritet 6 Myndighedskrav, sikkerhedsrisiko, akutte arbejder Væsentlige følgeskader Forebyggende vedligehold, serviceaftaler Energibesparende foranstaltninger Visuelle indtryk, æstetik Brugerønsker PC:\Documents and Settings\vhde\Local Settings\Temporary Internet Files\OLK96\ABF Lundbyesgade-Bissensgade_Rapport (2)DOCoc

10 8 Beskrivelse af de typiske aktiviteter, som ligger inden for de enkelte prioriteter, er vedlagt som bilag 5 Registreret vedligeholdsbehov over 10 år kr Vedligeholdsbehov (50000) år I ovenstående skema over vedligeholdsbehovet for Andelsboligforeningen Lundbis ses et par omkostningsfulde vedligeholdsbehov i år 2008 og 2013, hvilket er malerbehandling af vinduer Vinduer er ikke blevet malet siden de blev udskiftet i 1997, hvorfor det er vigtigt at få fulgt op på malerbehandlingen Udvendig side af rammer og karme på vinduer bør males hvert 5 år Tagrender og tagnedløb skal renses minimum hvert år i november måned, men i forbindelse med malerbehandling af facadevinduer bør denne aktivitet ligge i samme periode som malerbehandlingen, da der i den forbindelse er stillads omkring bygningen Gennemsnitligt over den 10-årige periode vil det planlagte vedligeholdsbehov være på ca kr pr år Hertil skal der dog afsættes et beløb til uforudsete vedligeholdsaktiviteter, såsom pludseligt opstået skader til udbedring PC:\Documents and Settings\vhde\Local Settings\Temporary Internet Files\OLK96\ABF Lundbyesgade-Bissensgade_Rapport (2)DOCoc

11 9 2 Bygningssynsrapport 21 Indledning Registreringerne af vedligeholdsaktiviteterne fra bygningssynet er efterfølgende indtastet i bygningsvedligeholdssystemet Caretaker Nærværende bygningssynsrapport er udarbejdet i forlængelse af det gennemførte bygningssyn på ejendommen Lundbyesgade 7, 7A og Bissensgade 18 Bygningssynet omfattede tilstandsvurdering og vedligeholdsplanlægning for klimaskærm, indvendige overflader på fællesarealer, tekniske installationer i fællesarealer, sekundære bygninger og terrænbelægninger For de tekniske installationer omfattede bygningssynets tilstandsvurdering og vedligeholdsplanlægning af kloak-, vand-, varme-, ventilationsanlæg og el-tekniske anlæg Bygningssynsrapporten er udarbejdet til brug for planlægning af den fremtidige vedligeholdelse af ejendommen Rapporten indeholder specifikationer over registrerede vedligeholdsaktiviteter med angivelse af prioritet, anslået pris og foreslået udførelsestidspunkt (teknisk vurdering) 22 Målsætning Andelsboligforeningen Lundbis har til hensigt at gennemføre planlagt og forebyggende vedligehold på ejendommen for derigennem at optimere bygningsdelenes levetid og minimere de samlede omkostninger til bygningernes totaløkonomi Formålet med indførelse af planlagt og systematisk bygningsvedligehold på ejendommen er, i videst muligt omfang, fortsat at sikre ejendommens brugbarhed og værdi Ved systematisk og prioriteret vedligehold opnår man et bedre overblik, og evt skader kan ved rettidig indsats minimeres, hvorefter større og mere bekostelige genopretnings- og udskiftningsarbejder kan undgås PC:\Documents and Settings\vhde\Local Settings\Temporary Internet Files\OLK96\ABF Lundbyesgade-Bissensgade_Rapport (2)DOCoc

12 10 23 Fremtidig vedligeholdsplanlægning Ud over bygningssynet er det af stor betydning, at der er dagligt tilsyn og vedligehold af bygningerne og de tekniske installationer Det korrekte tilsyn og vedligehold skal sikre mod nedbrydning og driftssvigt samt være med til at optimere levetiden og totaløkonomien på ejendommen Set ud fra en byggeteknisk vurdering bør aktiviteter med højeste prioritet igangsættes før aktiviteter med lavere prioritet Aktiviteter med angivelse af bedste udførelsestidspunkt feks 2007, bliver flyttet til år 2008, hvis aktiviteterne ikke kan indeholdes i budgetrammen for 2007 Ved efterfølgende ajourføring af vedligeholdsplanen vil udførte aktiviteter blive opdateret, alle beløbene blive indekseret frem til nutidspriser og evt justeringer i planen foretages PC:\Documents and Settings\vhde\Local Settings\Temporary Internet Files\OLK96\ABF Lundbyesgade-Bissensgade_Rapport (2)DOCoc

13 11 Bilag 1 Stamdata for ejendommen, vejledning Stamdata (udskrift fra Caretaker) for ejendommen indeholder oplysning om adresse, telefonnummer, administrator mv Oversigt over bygning (udskrift fra Caretaker) indeholder stamoplysninger om den enkelte bygning, herunder bygningens alder, areal og evt fritekst PC:\Documents and Settings\vhde\Local Settings\Temporary Internet Files\OLK96\ABF Lundbyesgade-Bissensgade_Rapport (2)DOCoc

14 12 Bilag 2 Aktivitetsoversigt over 10 år Aktivitetsoversigten er en liste over registrerede vedligeholdsopgaver med angivelse af forventet beløb på aktiviteterne, prioritering af aktiviteterne og forventet udførelsesår for de enkelte aktiviteter Det er prioriteringssystemet, der er udslagsgivende for, om en aktivitet bliver udført Aktiviteterne er udskrevet som én bygning med angivelse af prioriteter, beløb og håndværkskategori (se "Beskrivelse af prioriteringssystemet" i bilag 5) Øvrige ønsker (prioritet 6) er registreret i vedligeholdssystemet, hvis sådanne er fremført Brugerønskerne er ikke nødvendigvis prissat, men der hvor der forekommer prisangivelser, indgår disse ikke i budgettet Oversigten består af følgende elementer: 1 Enhed (ejendommens navn) Bygning (navn/nummer ol), afsnit og lokale i bygningen Del, dvs den type bygningsdel, opgaven vedrører (eks 27, Tag) 2 For hver Del beskrives en eller flere opgaver på følgende måde: (Pos-nr) Løbenummer for hver enkelt opgave (eks 27-01, osv) Kategori for udførende (eks MUR = Murer, MAL = Maler) Beskrivelse af opgaven i kort form (eks Maling af vinduer og døre) Mængde og pris, dvs antal enheder og i alt pris pr udførelsesår (eks 5 stk, i alt kr) Se også nedenfor under 10-års-oversigt Prioritet T (teknisk prioritet) i det overordnede prioriteringssystem (eks T 2 = Væsentlige følgeskader) 10-års oversigt med X for det/de år, aktiviteten planlægges udført eks Fritekst OBS! Mængde/pris pr aktivitet er angivet pr udførelsesår! Hvis mængde/pris er kr, skal der udføres for 2 x på 10 år Dato for seneste bygningssyn Tilstandsbeskrivelse Aktivitetsbeskrivelse PC:\Documents and Settings\vhde\Local Settings\Temporary Internet Files\OLK96\ABF Lundbyesgade-Bissensgade_Rapport (2)DOCoc

15 13 Bilag 3 Fotoregistrering Foto 1: Indvendig side af trækvist Foto 2: Revne ved trappevange i opgang 18 Foto 3: Revne i trappeopgang PC:\Documents and Settings\vhde\Local Settings\Temporary Internet Files\OLK96\ABF Lundbyesgade-Bissensgade_Rapport (2)DOCoc

16 14 Foto 4: Revne i kældervæg i café Foto 5: Afskalning af puds på kældervæg i K33 Foto 6: Afskalning af puds på kældervæg i K34 PC:\Documents and Settings\vhde\Local Settings\Temporary Internet Files\OLK96\ABF Lundbyesgade-Bissensgade_Rapport (2)DOCoc

17 15 Foto 7: Kældervindue Foto 8: Kældervindue Foto 9: Brugsvandsmåler i lejligheder PC:\Documents and Settings\vhde\Local Settings\Temporary Internet Files\OLK96\ABF Lundbyesgade-Bissensgade_Rapport (2)DOCoc

18 16 Foto 10: ABDL-anlæg med nødstrømsbatteri Foto 11: Udsugningsventilator i væg i teknikrum Foto 12: Varmeautomatik i teknikrum PC:\Documents and Settings\vhde\Local Settings\Temporary Internet Files\OLK96\ABF Lundbyesgade-Bissensgade_Rapport (2)DOCoc

19 17 Foto 13: Cirkulationspumper og motorventiler i teknikrum Foto 14: Cirkulationspumpe for brugsvand i teknikrum Foto 15: Udsugningskanal PC:\Documents and Settings\vhde\Local Settings\Temporary Internet Files\OLK96\ABF Lundbyesgade-Bissensgade_Rapport (2)DOCoc

20 18 Foto 16: Kontrolventil for udsugning Foto 17: Centrifuge, tæring af kabinet Foto 18: Vaskemaskiner i vaskerum PC:\Documents and Settings\vhde\Local Settings\Temporary Internet Files\OLK96\ABF Lundbyesgade-Bissensgade_Rapport (2)DOCoc

21 19 Foto 19: Betalingssystem i vaskerum Foto 20: Tørretumbler i vaskerum Foto 21: Kloakrør i kælderrum PC:\Documents and Settings\vhde\Local Settings\Temporary Internet Files\OLK96\ABF Lundbyesgade-Bissensgade_Rapport (2)DOCoc

22 20 Foto 22: Udsugningsventilator PC:\Documents and Settings\vhde\Local Settings\Temporary Internet Files\OLK96\ABF Lundbyesgade-Bissensgade_Rapport (2)DOCoc

23 21 Bilag 4 Økonomioversigt over 10 år Oversigten omfatter alle registrerede aktiviteter for perioden med angivelse af det forventede beløb til gennemførelse af aktiviteten Aktiviteterne er sorteret i prioritetsrækkefølge Pos-nr Løbenummer for hver enkelt opgave (eks 2701, 2702 osv) Beskrivelse af opgaven i kort form (eks Maling af vinduer og døre) Prioritet T (teknisk prioritet) i det overordnede prioriteringssystem (eks T3) Anslået beløb for den enkelte aktivitet med angivelse af evt interval for udførelsen Samlet vedligeholdsbeløb på de enkelte år findes på sidste side af budgetudskriften PC:\Documents and Settings\vhde\Local Settings\Temporary Internet Files\OLK96\ABF Lundbyesgade-Bissensgade_Rapport (2)DOCoc

24 22 Bilag 5 Beskrivelse af prioriteringssystemet Alle aktiviteter tildeles en teknisk prioritet (T-prioritet) og kan for visse aktiviteter tildeles en anvendelsesprioritet (A-prioritet) T-prioriteter: (T-prioritet = Tekniske prioriteter) 1 Myndighedskrav, sikkerhedsrisiko, akutte arbejder 2 Væsentlige følgeskader 3 Forebyggende vedligehold og serviceaftaler 4 Energibesparende foranstaltninger 5 Visuelle indtryk og æstetik 6 Brugerønsker A-prioriteter: (A-prioritet = Anvendelsesprioritet) Anvendes ikke i denne type rapporter Beskrivelse af T-prioritet Nedenfor er angivet retningslinjer for, hvilke kriterier der lægges til grund for valg af T-prioritet på aktiviteter Prioritet 1, Myndighedskrav, sikkerhedsrisiko, akutte arbejder Arbejder, der skal udføres, idet der er risiko for personskade eller nedbrud eller hvis der er behov for hastende/presserende udførelse i det kommende år Myndighedskrav vedr bygningen kan feks være brandkrav, påbud, krav fra arbejdstilsyn eller veterinærmyndighed, krav i stærkstrømsreglementet ol Herunder anføres også lovpligtige serviceaftaler (feks for elevatorer) Klimaskærm 21 Ydervægge Løse betonstykker på facade, løstsiddende facadebeklædning ol 24 Trapper og ramper Skader på trappeløb, løse gelændere ol 31 Vinduer og døre Vinduer (feks hvor ramme er ved at falde ud, manglende kit, rustne stifter) ol Installationer Feks tærede/sprængte vandrør, fare for elektrisk overgang eller manglende relæbeskyttelse PC:\Documents and Settings\vhde\Local Settings\Temporary Internet Files\OLK96\ABF Lundbyesgade-Bissensgade_Rapport (2)DOCoc

25 23 Der, hvor omfanget af skader eller årsag til skader skal undersøges, er disse undersøgelser prioriteret som 1 Det er resultatet af undersøgelsen, der er afgørende for prioriteringen af aktiviteten Som udgangspunkt skal arbejder i prioritet 1 igangsættes umiddelbart Der kan dog være tilfælde, hvor det skønnes, at arbejdet blot skal udføres inden for et år Prioritet 2, Væsentlige følgeskader Arbejder, der skal udføres, idet der er risiko for væsentlige følgeskader på bygningsdelen eller andre bygningsdele, væsentlig forringelse eller "umuliggørelse" af bygning, såfremt arbejderne ikke udføres i det anførte år (senest), eller som forårsager væsentligt forøgede vedligeholdsomkostninger Derudover opgaver, hvor der allerede er opstået følgeskader Feks utæt tag, misligholdte vinduer, hvor malingen skaller af til bart træ, eller ældre, slidt/defekt grundvandspumpe Aktiviteter, der påføres denne prioritet kan være: Klimaskærm 21 Ydervægge - Reparation af dæklagsskader på beton, hvor der er synlig armering - Reparation af revner i fundament (vandindtrængen og frost kan forårsage, at skaden udvikles hurtigt) - Udbedring af utætheder/vandindtrængen (forårsager råd og evt svampeangreb) Der kan eventuelt være tale om, at lette facadekonstruktioner er angrebet af råd - Udbedring af ødelagte fuger i facade 24 Trapper og ramper - Udbedring af saltningsskader/ujævn overflade på trappeløb (nedbrydning udvikles hurtigt ved vandpåvirkning og frost/tøpåvirkning) 27 Tage - Tætning/reparation af skader på flade, uventilerede tage, hvor det ikke er muligt at inspicere indefra Her er der risiko for vandophobning med deraf følgende mulighed for skimmelsvampevækst Inventar og tæpper kan endvidere skades Udbedring af større skader på tage med hældning angives endvidere med prioritet 2 Udskiftning af flade tage påføres prioritet 2 Indvendigt Svejsning af defekte linoleumssamlinger, som kan forårsage, at fugt/snavs kommer ned under linoleum Dette kan desuden forårsage forøgede vedligeholdsudgifter PC:\Documents and Settings\vhde\Local Settings\Temporary Internet Files\OLK96\ABF Lundbyesgade-Bissensgade_Rapport (2)DOCoc

26 24 Installationer Udskiftning af nedbrudt varmeanlæg og nedbrudt kloak Udskiftning af gamle stofledninger i elinstallationer eller tærede vandrør, varmerør eller varmtvandsbeholdere Væsentlige følgeskader skal ses i forhold til bygningsdelens værdi og reparationsomkostning Prioritet 3, Forebyggende vedligehold og serviceaftaler Aktivitet, der skal udføres for at opretholde funktion eller på anden måde er nødvendig for anvendelsen (brugsfunktion) Vedligeholdelse af bygningsdele og tekniske installationer, inden der er sket skader eller nedbrud Feks periodisk rensning af tagrender og maling af vinduer Servicekontrakter, der ikke er lovpligtige, prioriteres her Klimaskærm 21 Ydervægge - Eftergå mørtelfuger (hvor kun mindre områder er skadet) - Overfladebehandling af lette ydervægge (hvor maling ikke er afskallet) 27 Tage - Periodisk gennemgang af tage og evt mindre reparationer 31 Vinduer og døre - Malebehandling på vinduer og døre (ingen eller mindre skade) - Udskiftning af elastiske fuger/mørtelfuger ved vinduer 37 Rensning af tagrender og nedløb Installationer Opgaver, der er nødvendige for anvendelsen samt ikke lovpligtige serviceaftaler, anføres under denne prioritet Eksempler: Service på varmtvandsbeholder, service på ventilationsanlæg, vedligehold af afløbsanlæg, gennemgang af det elektriske anlæg i fællesområder Prioritet 4, Energibesparende foranstaltninger Registrerede aktiviteter, der forbedrer ejendommens energimæssige ydeevne, såsom besparelser angivet i de udarbejdede energiplaner under energiledelsesordningen eller besparelser registreret ved bygningssynet Besparelserne omfatter såvel varme-, el- og vandforbrug PC:\Documents and Settings\vhde\Local Settings\Temporary Internet Files\OLK96\ABF Lundbyesgade-Bissensgade_Rapport (2)DOCoc

27 25 Eksempel: Montering af forsatsruder, efterisolering af bygningsdele, montering af energisparepærer, indregulering af varmeanlæg mv Prioritet 5, Visuelle indtryk og æstetik Bygningsdele, der f eks skal overfladebehandles for at fremtræde i pæn stand, men hvor manglende vedligehold ikke er med til at nedbryde bygningsdelen herunder: 21 Maling eller afrensning af facader, der feks har graffiti 48 Vinduer og døre - Indvendig maling af vinduer (maling er ikke afskallet, og der er ikke synligt træ) Endvidere omhandler denne prioritet aktiviteter for indvendige overflader (malerbehandling, gulvbelægninger mv) Prioritet 6, Øvrige ønsker Brugerønsker, der ikke er begrundet i vedligehold men forbedringer, udskiftninger eller anskaffelser Feks flytning af vægge og døre, udskiftning af fast inventar, som er funktionsdygtigt ol PC:\Documents and Settings\vhde\Local Settings\Temporary Internet Files\OLK96\ABF Lundbyesgade-Bissensgade_Rapport (2)DOCoc