Drift og vedligeholdelse

Transkript

1 Bente Naver Ejendomsadministration Gennemgangs rapport Vesterbrogade 92, København Drift og vedligeholdelse Kelstrupgaard VVS & Ingeniør ApS Tlf: Kelstrupvej Vig Mail: -råd du kan regne med

2 0.0 Oversigt Generelt Ejendommen ligger Vesterbrogade 92, 1620 København V. Ejendoms nr Matr. Nr Udenbyes vester kvarter København Opførelses år 1858 Renoveret / ombygget år : ikke beskrevet i bbr og ej synligt Samlet bebygget areal: 300 m2 Samlet bygnings areal: 1500 m2 Samlet bolig areal : 1428 m2 Erhverv : 291 m2 Kælder : 260 m2 Tagetage : 255 m2 Her af udnyttet: 230 m2

3 1.0 Tag Interval Generelt Tagopbygning Tagopbygning er udført som følgende: Skiffertag med 30x60 plader uden asbest, fastholdt med søm i skjult bagkant og kobber klammer i forkant. Pladerne er tætnet med tjære i samlinger. Der er indbygget kvist i tagfladen som lette konstruktioner med zink beklædninger på sider og tag. Anvendelse og vedligehold Tag Der er foretaget inspektion af tagfladen fra terræn samt fra tagvinduer i loftrummet mod gården: Tagflader er hele og skiffer ligger lige uden skævheder Tætning af skiffer er med tjære og taglægter er friske og nye. Der er nyt undertag under en del at skifferbelægningen

4 1.0 Tag Interval Forholdet er af mindre betydning men der bør holdes øje med om der kommer skader indvendigt. Løbende kontrol Kviste med udvendig zinkbeklædning som fremstår som i god stand, der er dog nogle flunker (sider) der er udført i anden beklædning (skønnet træ), som trænger til udskiftning. Mod gårdsiden (nord) ses enkelte teglsten på brandmuren mod vest der er defekte.

5 1.0 Tag Interval Tegl sten på brandmuren bør udskiftet Mod gade siden (syd) ses flunkerne udført i teglsten opmuret med afdækning mod tagfladen. Der er 2 defekte tagvinduer i tagrummer et med revnet glas (af mindre betydning) og et med defekt side hvor der ses fugtindtrængen samt nedbrydning at underliggende trækonstruktion.

6 1.0 Tag Interval Bør udskiftes omgående Bør udskiftes / repareres Mod gård siden ses manglende puds samt udfugning på skorstene samt puds afskalninger på brandmuren.

7 1.0 Tag Interval Skaden udvikler sig og kan give utætheder mm, bør repareres inden for kort tid Der ses et spær der har nedbrydning i loftkonstruktionen i tagrummet, det skønnet at konstruktionen har mistet 20 % af dens styrke og der bør udføres en forstærkning omkring området i form af en laske. Skaden udvikler sig og kan give ændringer i tagfladen - bør repareres inden for kort tid I loftrummet er placeret nytudsugningsanlæg fra køkken og bad.

8 1.0 Tag Interval Løbende kontrol og rensning. Der er placeret 2 automatiske udluftningspotter i tagrummet, der ikke er isoleret. Dette kan medføre frostsprængninger og vandskade i den forbindelse Isolering af rør og potter inden frosten sætter ind

9 1.0 Tag Interval Tagdækningen er i princippet vedligeholdelsesfri, men der er dog en række detaljer som man bør være opmærksom på - vedligeholdelse med forebyggende reparationer. Potentielle skademuligheder, der observeres under de årlige besigtigelser skal udbedres. Hvert 5. år Inspektion foretages af ejendommens tekniker, som fremkommer med evt. forslag til reparationsanvisning.

10 02.0 Kælder Interval Generelt Bebyggelsen er udført med grundmuret facader der betyder at mursten er ført under terræn. Forholdet medføre at mursten optager omkringliggende fugt. Fugten i kælderen ses indvendigt i kælderen med aftegninger og afskalninger i overfladen på de indvendige vægge. Dette ses flere steder i kælderen. Kælderen er som helhed uden lugtgener, men er også utæt og gennem luftet. Årlig kontrol Der er risiko for yderligere afskalninger på kældervægge Afslandninger i pudslaget i kælderen og manglende på væg overflade

11 02.0 Kælder Interval Gulve Der er nogle revnedannelser i de støbte gulvene i kælderen hvilke er normalt og ejendomme af denne alder. Forholdet er af mindre betydning.

12 02.0 Kælder Interval Kælder trappe Skaden kan udvikle sig Udvendig kælder trappe har sat sig og er skæv Lofter i kælder Forholdet giver øget varmeforbrug og manglende sikkerhed for brandspredning.

13 02.0 Kælder Interval Der er flere steder i kælderen hvor etageadskillelsen ikke overholder gældende lovgivning i forbindelse med brand og isolering områderne er op mod erhverv frisøren. Vægge i kælder Der er risiko for nedstyrtning

14 02.0 Kælder Interval Defekt jern afstivning i kælder under frisør samt revnedannelser i bærende murværk Lodrette revner og defekt murværk i forbindelse med jern drager der er defekt

15 02.0 Kælder Interval Knust bærende murværk i kælder Bør udbedres og skadedyr fjernes Lodret bærende bjælke ses uden fastholdelse samt tegn på angreb af borebiller

16 02.0 Kælder Interval Bør udbedres og skadedyr fjernes Der er tegn på aktive skadedyr der har adgang til kælderen, via kældervinduesplade

17 DRIFT OG VEDLIGEHOLDELSES VEJLEDNING FOR BYGNINGSDELE 03.0 Facade Interval Generelt Ydervæggen er udført som røde massive murstensvæg mod gade med flotte pudsede gesimser og udskæringer. Der er pudsede overflader på den nedereste del. Facaden mod gård er pudset i mørtel og malet i 2 farver, malingen fremstår slidt og med afskalninger.

18 DRIFT OG VEDLIGEHOLDELSES VEJLEDNING FOR BYGNINGSDELE 03.0 Facade Interval Isolering Ydervægge er massive så der er ingen isolering i ydervægge. Der kan være enkelt lejlighed med indvendig efterisolering af ydervæg. Fuger Fuger er udført med bakke mørtel formentlig i blandings forholdet 1:3. Dvs : 1 del cement, 3 del mørtel og vand Fuger er udført som glatte fuger der ligger plant med stenen. Der ses mange steder udfaldne fuger værst Løbende kontrol

19 DRIFT OG VEDLIGEHOLDELSES VEJLEDNING FOR BYGNINGSDELE 03.0 Facade Interval på den nederste del af facaden

20 DRIFT OG VEDLIGEHOLDELSES VEJLEDNING FOR BYGNINGSDELE 03.0 Facade Interval Sålbænke Sålbænke er udført beton ud mod gadesiden og der ses flere mindre revner i overfladen. Løbende kontrol Der må forventes en skade udvikling i konstruktionen Løbende kontrol Sålbænke ved gård siden er udført som skiffer og anden type stenplade.

21 DRIFT OG VEDLIGEHOLDELSES VEJLEDNING FOR BYGNINGSDELE 03.0 Facade Interval Trappe På bagtrappen ses pudsafskalninger af pudslaget nogle steder samt nogle revnedannelser i vægge og underliggende løst pudslag. Løbende kontrol, ved skadesudvikling bør skaden repareres Løbende kontrol, ved skadesudvikling bør skaden repareres

22 DRIFT OG VEDLIGEHOLDELSES VEJLEDNING FOR BYGNINGSDELE 03.0 Facade Interval Facade mod vej Den nederste del af facaden ses med firma logo i stueetagen som er erhvervslokaler. Bygningen fremstår flot i overfladen. Løbende kontrol De røde mursten ses med sorte områder samt overflade skader, Ud fra alderen er overfladen i rimelig stand Løbende kontrol

23 Vesterbrogade 92, københavn DRIFT OG VEDLIGEHOLDELSESVEJLEDNING FOR BYGNINGSDELE 4.0 Vinduer og udv. døre Interval Generelt Der er flere forskellige aldre på vinduerne og døre Overflade et lag glas Udvendig overfladebehandling af træet er udført i farve hvid ral 9010 mod vej og grøn med ukendt farvekode mod gård. Elementerne er malerbehandlet iht. leverandørens anvisninger for de nye vinduer. Gamle vinduer er skønnet malet af flere omgange Tagvinduer er sorte. Hoveddøren til gården er blåsort. Der er et lag glas i vinduerne og nogle med forsats ramme og vindue : Løbende kontrol Løbende kontrol snarlig udskiftning Vinduer på bagtrappe er kun udført med et lag glas og er i meget ringe stand, Enkelte af vinduerne kan slet ikke lukkes pga. defekt ramme og hasper. To lag glas er ikke den optimale løsning i forbindelse med lavt energi forbrug som er energi glas. Men grunden til der er valgt to lag glas er sandsynligt for at holde det arkitekttoniske udseende.

24 Vesterbrogade 92, københavn 4.0 Vinduer og udv. døre Interval Terrassedøre er nye og monteret i forbindelse med udførelse af altanerne

25 Vesterbrogade 92, københavn 4.0 Vinduer og udv. døre Interval Fugning: For de nye vinduer og døre er gældende: Karmen i træ er efter montage skønnet stoppet med isolering og fuget med elastik fuge på sidekarme og topkarm. Fugning ved bundkarm mod skifersålbænk er udført med elastisk fugning. For de gamle vinduer og døre er gældende: Karmen i træ er efter montage stoppet med hør og fuget med mørtel fuge. Fugning ved bundkarm mod skifersålbænk er udført med mørtel fuge.

26 Vesterbrogade 92, københavn 4.0 Vinduer og udv. døre Interval Anvendelse og vedligehold Lejligheder Vinduer syner med god rimelig hårhed i træet, der kan være ruder der er defekte, dette er ikke kontrolleret alle steder pga. manglende adgang. De gamle vinduer ses udvendigt med afskalninger og nedbrydning både mod gård og gade. Løbende kontrol og snarlig udskiftning

27 Vesterbrogade 92, københavn 4.0 Vinduer og udv. døre Interval Erhvervs lejemål Der er store vinduer i erhverv er i hvid og blå malet træ. Rammer skal vedligeholdelse løbende Løbende kontrol samt vedligeholdelse Der er dug på frisørens vindue, hvilket skyldes

28 Vesterbrogade 92, københavn 4.0 Vinduer og udv. døre Interval manglende opvarmning og ringe glas kvalitet. Anvendelse og vedligehold Der skal for vinduer og yderdøre foretages almindeligt vedligehold der omfatter, rengøring og smøring samt kontrol af tætningslister og glasbånd. Dette vedligehold skal gennemføres efter retningslinjer som nævnt Håndværker- & brugervejledning for vinduer og døre i træ/alu, fra eksempelvis Velfac. Derudover skal der efter behov foretages polering af ruder Rengøring: Afhængig af orientering og placering vil der ske tilsmudsning af udvendige rammer - og karmdele. Rengøring heraf bør ske med passende mellemrum og det foretages normalt i forbindelse med vinduespudsning, hvor ramme- og karmdele afvaskes med vand tilsat alm. rengøringsmiddel. Efterfølgende aftørres flader og kanter. 1 gang årligt Smøring: Smøring skal foretages så begrænset som muligt, da unødig smøring blot samler snavs. 1 gang årligt Tætningslister Paskvilsystemets kolver, hængsler, låse og beslagdele bør renses over den almindelige vedligeholdelse Det kontrolleres, at tætningslister er hele og funktionsdygtige. Tætningslister kan smøres med silikone. 1 gang årligt 1 gang årligt

29 5.0 Trapper Interval Generelt Hovedtrapper har vinyl på trin og ses med slag mærker samt afskalninger på stødtrin mm. Løbende kontrol Der er monteret radiatorer i bunden af hovedtrappe Der er risiko for skades udvikling På trappetrin og repos er der linoleums beklædning. Beklædningen er i god stand. Vægge er pudset med let beklædning som papir og malet overflade.

30 5.0 Trapper Interval På bagtrappen ses mindre revnedannelser enkelte steder

31 5.0 Trapper Interval Døre ind til lejligheder ses med mærker og afskalninger i overfladen Løbende kontrol Indgang til erhvervs lejemål Indgangen er udført i beton trappetrin. Løbende kontrol ved skades udvikling bør forholdet udbedres

32 5.0 Trapper Interval Værn Rækværk på trapper og reposer er udført i træ med balustre. Løbende kontrol for defekte balustre og revner

33 06.0 Gulve Interval Generelt Bebyggelsen har generelt trægulve, og klinke gulve i badeværelser. Lejligheder Har fået udført nye badeværelse hvor der er lagt klinker på gulvet og stifter i bruseområdet. Der er flere eksempler på at stifterne i bruseområdet er slået af eller løse.

34 06.0 Gulve Interval Der er trægulve i lejlighederne fra skønnet opførelsen der er flere eksempler på skæve gulve og afstand mellem gulvbrædderne.

35 06.0 Gulve Interval Løse gulvbrædder og nedbrudt træ Samt parketgulve

36 06.0 Gulve Interval Erhvervs lejemål Der er udført trægulve der er malet hvide hos frisøren. I cykelbutikken er der udført klinkegulve Og lige ledes klinker på toiletterne

37 07.0 Loft Interval Generelt Der er loftrum med afgang fra den øverste lejlighed. Der er ingen synlig isolering i loftrummet og der er undertag på en del af skiffertaget. Løbende kontrol af undertag for revner mm.

38 07.0 Loft Interval I loftrummet er der fælles installationer i form af ventilationsanlæg (udsugning fra toiletter ) samt rørinstallationer fra varmeanlægget og faldstamme udluftninger der føres ud gennem taget. Årlig kontrol Der ses nogle pudsafskalninger af mindre betydning Årlig kontrol Der er i lejligheden under loft rummet aftegninger efter fugt der kan komme fra en evt. udtæthed i loftrummet. Skulle skaden udvikle sig, bør den undersøges og udbedres Løbende kontrol

39 07.0 Loft Interval Årlig kontrol Kvist loft Kviste kontrolleres inde fra og fra andre lejligheder. Det udvendige træ trænger til vedligeholdelse. Løbende kontrol

40 07.0 Loft Interval Der er tegn på utætte kviste i form af indtrængen fugt mm. Forholdet bør udbedres

41 8.0 Varme Interval Generelt Varmeanlægget forsynes med varme via fjernvarme Varmecentralen er placeret i kælderen på ejendommen Installationen er tilsluttet Københavns varmeforsyning. Der er en varmeveksler der laver varmen og en gennemstrømnings varmtvandsveksler der laver det varme brugsvand, pumper til varme og varmt brugsvandscirkulation. Styring som med automatik og udeføler med retur begrænsning. Anvendelse og vedligehold Vedligeholdelse af varmtvands veksleren er overskredet med 5 måneder, udsyring bør overholdes for at mindske tryk skader og manglende varmtvand samt øget forbrug. Til forskel for en varmtvandsbeholder der kun kræver vedligeholdelse hvert 10 år kræver en gennemstrømnings veksler vedligeholdelse hvert år

42 8.0 Varme Interval Central varmeanlægget i lejlighedderne Der er monteret radiatorer med termostatisk radiator ventiler og det antages at være på alle radiatorer Løbende kontrol gerne en gang pr måned, selve ventilen kan godt sætte sig fast så den ikke kan regulere Øget varmeforbrug og defekt ventil Der er dog en defekt hos cykelsmeden

43 8.0 Varme Interval De nyere badeværelser er udført med el gulvvarme og med termostat Løbende kontrol Isolering Der er nyer isolering på hovedforsygningsrørene i kælder, men dog flere steder hvor der mangler isolering. Forholdet giver øget varmeforbrug da kælderen ikke er opvarmet Løbende kontrol

44 8.0 Varme Interval Varmemåler Ejendommen har varmemålere på radiatorer hvor der laves et varmeregnskab som fordeler forbruget på de enkelte lejligheder efter deres forbrug.

45 8.0 Varme Interval Radiator vist med varmemåler Varmen registreres ikke via varmemåler så der er risiko for at forbruget lægges på alle enheder. I frisøren er der ingen varmemålere på radiatorer Varmen registreres ikke via varmemåler så forbruget lægges på alle enheder.

46 8.0 Varme Interval I en lejlighed er der ikke varmemåler på en radiator i badeværelse Varmen registreres ikke via varmemåler så der er risiko for at forbruget lægges på alle enheder. På hovedtrappe er der ikke varmemålere på radiatorer, her er det fælles og fordeles på alle

47 9.0 Vandinstallationer Interval Generelt Vandinstallationsanlægget (brugsvands rør) er udført af kobberrør i større størrelser i kælderen som bliver mindre jo højre op i bygningen man kommer. Installationerne er placeret på bagtrappen til lejlighederne Der bør stærkt overvejes montering af varmt og koldt vandsmålere på vandinstallationerne. Da frisøren har meget højt varmt- og koldtvands forbrug. Det varme brugsvand produceret i en varmtvandsveklser placeret i kælderen i varmecentralen. Varmtvandsbeholderen er tilsluttet med brugsvands cirkulations pumpe der cirkulere det varme brugsvand rundt i ejendommen for at undgå vandspild og lang ventetid på varmt vand i vandhanen. Årlig kontrol

48 9.0 Vandinstallationer Interval Cirkulations ledningen er placeret på bagtrappen Der er eksempler på rust /ir aftegninger fra utætte samlinger i kælderen. Løbende kontrol Installationerne i kælderen er udført med afspærringsventiler samt reguleringsventiler så der er mulighed for afbrydelse af vandinstallationerne på de lodrette stige rør. Regulerings ventilerne giver mulighed for at nedsætte vandgennemstrømningen og derved nedsætte varmtvandsforbruget i cirkulationsledningen og derved spare strøm på pumpen samt opvarmningen af cirkulationsvandet.

49 9.0 Vandinstallationer Interval Anvendelse og vedligeholdelse Tilslutninger i lejligheder / erhverv Der er udført forgreninger i lejligheder til brugsstederne. Der er nye pex rørinstallationer til frisøren der ikke er isoleret eller fastholdt. Øget varme og vand forbrug Rørinstallationer mangler isolering og fastholdelse Sanitet Toilet er væg hængte hos frisøren af almindeligt Løbende kontrol hos

50 9.0 Vandinstallationer Interval kendt mærke med indbygget cisterne i flisebelagte sider og adgangsmulighed til cisternen fra top under toppladen. beboer mm I lejligheder er det den normale model der er gulvstillet med synlig cisterne Armaturer Der er forskellige modeller armaturer men af almindelig kendt fabrikater. Løbende kontrol hos beboer mm

51 10.0 Afløbsinstallationer Interval Generelt Ejendommens afløbsinstallationer er generelt udført i nye støbejerns rør. Gulvafløb i badeværelser er generelt af den nye type udført i rustfristål monteret i bruseområdet. Rør og bøjninger er samlet med jetkoblinger Her ses en en påborings manchet der er udført i rustfri stål med overgang til pvc og rustfri stål blandet sammen med den eksisterende nye støbejerns rørinstallation. Pvc røret mangler fastholdelse og det er der flere eksempler på også i kælderen under frisøren og rør der til.

52 10.0 Afløbsinstallationer Interval Lejligheder Der er lejligheder hvor rørinstallationerne er skjulte bag rørkasser i de nye badeværelser. Løbende kontrol Gulvafløb Gulvafløb i badeværelser er generelt af den nye type udført i rustfri stål og beregnet for membran og klinkebelægning. Afløbet har indbygget vandlås som kan renses og er en model der kan tages op ved hjælp af en skruetrækker Løbende kontrol / rensning

53 10.0 Afløbsinstallationer Interval Der er flere eksempler på manglende stifter i bruseområdet, hvilke kan medføre følgeskader. Kælder installation Der er afløbsinstallationer i kælderen der ikke er benyttet som ikke er fra skåret eller aflukket. Installationerne er ikke lukket efter renoveringen af frisøren og de nye installationer er ført til andet afløb. Der er gode forholde for rottereder i disse afløbsledninger og derved følgeskader. Ikke benyttet afløbsinstallationer skal afproppes i jord Toppen af røret er ikke aflukke.

54 10.0 Afløbsinstallationer Interval Ubenyttet installation

55 11.0 Kloak i gården Interval Generelt I gården er der brønde der tager vand fra terrænet samt fra taget via tagrender og nedløb Løbende kontrol Brønd mod vest Brønden mod vest ved kælder trappe ses sunket ca 10 cm, terrænet har sluppet ydervæggen og risten ligger skævt. Forholdet medføre opfugtet kælder væg og udsivning i terræn, der er risiko for skadedyr (rotter). Brønden er tilsluttet afvanding fra tagrenden og der er på den anden side af væggen en brønd (afløb) i kælderen på den anden side.

56 11.0 Kloak i gården Interval Der er risiko for følgeskader. Efter udbedring skal brønden skal renses og kontrolleres årligt Indvendigt afløb i kælder bør blotlægges

57 11.0 Kloak i gården Interval Rist i terræn ved sandkasse Brønden skal renses og kontrolleres årligt Risten er forbundet til hovedkloakledningen gennem grunden. Selve brønden er fyldt formentligt med sand mm Cykel kælder Der er ikke udført afvanding fra trappe og terræn på den store trappe til cykel kælderen. Dette medføre vand i kælderen og opfugtet kælder gulv Der er risiko for glat gulv i kælderen og islag i vinterperioden og derved risiko for person skade.

58 11.0 Kloak i gården Interval

59 12.0 Altaner Interval Generelt I gården er der udført nye altaner i stål opført og forankret via ydervæggen. Altanerne er udført i stål med glas afskærmning. Løbende kontrol Altaner har ikke afløb så evt afvanding af regnvand sker ud over forkanten.

60 12.0 Altaner Interval

61 12.0 Altaner Interval Forankring på bagtrappen Løbende kontrol Forankring på øverste etage udført i stål profil

62 10-ÅRIG VEDLIGEHOLDELSESPLAN FOR PLANLAGT VEDLIGEHOLDELSE Vesterbrogade 92, København Dato Alle beløb er budgetmæssige håndværkerudgifter, ekskl. moms. prisniveau april Prisoverslag er baseret på erfraingspriser for lignende arbejder, V&S-prisbøger samt entreprenørtilbud. Alle beløb i planen skal ses som budgettal, som angiver en forventet størrelsesorden for omkostningen. Almindelig drift og vedligehold, som foreningen har hjemtaget tilbud og indgået aftaler omkring, er prissat på baggrund af de udleverede kontrakter som er vedlagt som bilag. Ved større arbejder bør priserne verificeres ved indhentning af entreprenørtilbud på baggrund af et nærmere specificeret projektmateriale. Der er i priserne ikke afsat til uforudseete udgifter. Der skal her tillægges priserne ca. 15 % af håndværkerudgifterne. Alle beløb i kr I alt 01 Tage incl. tagrender og nedløb Rensning af tagrender incl. lift ( Skønnet 1. gang pr år) Vedligeholdelsesarbejder på tag Ventilator til udsugning vedligeholdelse Afstivning af spær i loftrum Kælder, fundamenter og sokler Vedligeholdelsesarbejder på overflader Vedligeholdelsesarbejder på sokkel Udbedring af lofter mod frisør Skade dyr i kælder Raparation af defekte bærende konstruktioner i kælder Facader Vedligeholdelsesarbejder på facade herunder sålbænke og værn altaner Facader mod vej fuger og maling Facader mod gade puds og maling Vinduer og døre Vedligeholdelsesarbejder på vinduer og udvendige døre Vedligeholdelsesarbejder på vinduer og udvendige døre kælder Store vinduer i erhvervs lejemål Nye vinduer mod gård Nye vinduer mod gade Maling af døre på hovedtrappe nyt tagvindue i loftrummet Trappeopgange incl. døre til lejligheder Udvendige trapper Indvendigr trapper Gulve Gulve i lejlighedder og erhverv er ikke medregnet 0 Reparationer af badeværleses gulve med defekte stifter Altaner Kontrol af konstruktionen og overfladen Varme Radiatorventiler Rensning af varmeveksler Isolering af rørinstallationer Varmemålere på radiatorer der mangler i frisør og en lejlighed Vandinstallationer Service iht. D&V vejledning Diverse udskiftninger af rør Ventiler Afløbsinstallationer Løbende udskiftninger Lovliggørelse af afløbsrør i kælder under frisør Kloak Rensning af kloak Ny brønd udvendig reparation efter sætning Ny brønd indvendig i kælder Total af 1