Wismann Property Consult A/S. Retailejendom i Finland til salg

Transkript

1 1 Retailejendom i Finland til salg Maskuntie 224, Masku i Finland tilhørende KS Masku, Finland Bruttoareal: m 2 Butikscenter med 1 lejer med 8 års uopsigelig lejekontrakt Pris Euro

2 2 Indhold: 1 Præsentation Hvorfor investere i fast ejendom? Hvorfor i Finland? 2 2 Beliggenhed Finland Turku Masku 4 3 Beskrivelse af ejendom 4 4 Driftsbudget Lejeindtægter Finansiering 5 5 Lejere 5 6 Købsvilkår 6 7 Øvrige forhold 6 8 Dokumenter til udlevering på anmodning 7 1 Præsentation Wismann Property Consult A/S er af K/S Masku, Finland blevet bedt om at sælge ejendommen beliggende Maskuntie 224, Masku, Finland. Wismann Property Consult a/s er grundlagt i Vi er en lille, men yderst professionel virksomhed med ansatte med lang erfaring og videregående uddannelser. Vores kunder er aktører i markedet for investeringsejendomme eller grupper af 10 privatpersoner, der går sammen om at købe egnede investeringsejendomme. Vores kunde vil typisk ligge i det højeste indkomstniveau og har en solid egenkapital. I løbet af de seneste 10 år har vi købt ca. 50 ejendomme til en samlet kontant købesum af DKK 1,6 mia. Vi varetager i dag den kommercielle overvågning på ejendomme til en værdi af ca. 90 mio. EURO. 1.1 Hvorfor investere i fast ejendom? Investering i fast ejendom er karakteriseret ved at være en langsigtet og værdifast investering. Specielt i perioder med turbulens på de globale aktiemarkeder kommer styrken ved godt sammensatte ejendomsinvesteringer klart til udtryk. Ejendomsinvesteringer må anses for at være mere stabile end investeringen i aktier og ejendomsobligationer. Investeringsejendomme med stærke og stabile lejere er kendetegnet ved at generere et langsigtet, stabilt og sikker cash-flow, samtidigt er der mulighed for at realisere et overskud ved salg af ejendommen. Disse faktorer gør en investering i ejendommen i Masku, Finland til en langsigtet og attraktiv investering. 1.2 Hvorfor i Finland? Finsk økonomi har gennem de senere år været utrolig stærk med særdeles høje vækstrater og lav inflation. Der er solide vækstrater i eksporten og en markant indenlandsk efterspørgsel. Den høje forbrugstilbøjelighed, der er set de seneste år, er drevet af en blanding af politiske og strukturelle faktorer såsom skattelettelser og fortsat faldende ledighed.

3 3 Det finske marked for retailejendomme har oplevet en høj efterspørgsel fra nationale investorer og de har fået konkurrence fra internationale aktører. Dette har medført et øget antal transaktioner af retailejendomme. Som følge af den internationale finanskrise har markedet den seneste tid været præget af lav likviditet. Solidt cash flow på investeringsejendomme med solide lejere, er dog altid en eftertragtet vare. Danske investorer har de i de seneste år været meget aktive på det finske retailmarked både for så vidt angår køb af enkelt ejendomme, med også i forbindelse med køb af større porteføljer. De lave afkast i Danmark har i højere og højere grad fået investorer til at se på andre nordiske lande med højere nettostartafkast. 2 Beliggenhed 2.1 Finland Finland har godt 5,2 mio. indbyggere og er arealmæssigt ca. 7 gange større end Danmark. befolkningen bor primært i den sydlige del af landet centreret omkring hovedstaden Helsinki, Tammerfors (Tampere) og Åbo (Turku). Finland er medlem af EU og har siden januar 2002 haft euroen som møntfod. Finland har stor samhandel med andre europæiske lande, med Rusland og har et nært forhold til de baltiske lande. Finland har igennem de senere år investeret voldsomt i uddannelse og som følge heraf præsteret nogle af de højeste økonomisk vækstrater i Europa. Finland Turku (Åbo) - Masku 2.2 Turku Turku ligger i den syd/vestlige del af Finland og er den femte største by i Finland. Turku er Finland ældste og landets første hovedstad. I Turku er der tre universiteter og flere andre uddannelsesinstitutioner. Turkuregionen har en samlet befolkning på ca Turku er således på størrelse med Århus.

4 4 2.3 Masku Masku, en forstad til Turku, ligger ca. 15 km fra Turku, og ca. 180 km nordvest for Finlands hovedstad Helsinki. Ejendommen ligger i et mindre retailområde ca. 2 km fra Masku s centrum mellem hovedmotorvejen E18, der forbinder Turku med Rauma og Maskuntie. Den nærmeste tilkørsel til E18 er ca. 1 km sydøst for ejendommen. Shoppingområdet består af 22 forskellige forretninger. Udover Masku ligger der i shoppingområdet yderligere fem andre møbelforretninger, hvor bl.a. Asko/Sotka kan nævnes. 3 Beskrivelse af ejendom Ejendommen er opført i 1983 og en udvidelse blev foretaget og færdiggjort i Ejendommen på m² er anlagt på et fundament af beton. Ydervæggene er opført i mursten, og tagkonstruktion er udført med tagpap. Ejendommen har en god vedligeholdelsestilstand. Udenomsarealerne er udlagt som stort parkeringsareal. Adresse: Maskuntie Masku Finland Anvendelse: Butikscenter Opført: 1983 Ombygget: 2000 Areal: Bebygget areal m 2 Erhvervsareal m 2 Etageareal i alt m 2

5 5 4 Driftsbudget 4.1 Lejeindtægter Leje i ejeres Beløb i EURO første 12 mdr. Lejeindtægter Forsikring Administrationsomkostninger Ejendomsskat Resultat før finansiering Købesum skødestempel advokatberigtigelse 50% Afkastprocent yield 7,05% Lejespecifikation: Uopsigelighed Lejer Anvendelse Areal m2 Leje EURO Leje EURO/m2 Lejeregulering Lejestart Lejer Udlejer Masku-2004 Retail ,73 LPI(finske) Masku-2008 Retail ,83 LPI(finske) Masku-2009-(P) Retail ,51 LPI(finske) * Lejen reguleres hvert år pr. 01. januar med det finske Life Price Index (1951=100) ** Lejeren man med 24 mdr. varsel forlænge lejeforholdet i enten 5 eller 10 år udover *** Huslejen betales månedsvis forud 4.2 Finansiering Ejendommen er p.t. finansieret med et 1. prioritets lån på EURO samt et 2. prioritets lån på EURO hos FIH pr Lejere Lejeren er Maskun Kalustetalo Oy, hvor med der er i 2004 blev indgået en 12-årig uopsigelig lejekontrakt. Maskun har udlejet dele af deres samlede lejemål til nogle mindre lejere, som også anvender arealerne til retailformål. Maskun Kalustetalo Oy er et aktieselskab og driver 49 storbutikker med møbler, tæpper og belysning. D & B-standard bedømmer selskabet som veletableret, økonomien som god og betalingserfaringen som positiv. Konceptet kan bedst sammenlignes med BIVA i Danmark. Virksomheden har 4 datterselskaber med i alt 240 ansatte, en omsætning på Euro og et nettoresultat Euro i Lejekontrakten med Maskun Kalustetalo Oy har form af en managementaftale med et garantibeløb. Maskun betaler herudover samtlige driftsomkostninger udover ejendomsforsikringen og ejendomsskatten. Managementaftalen betyder, at Maskun Kalustetalo Oy forpligtiger sig til at garantere en samlet leje. I det tilfælde, hvor en af lejerne ikke kan betale eller fraflytter det givne lejemål og lejeindtægten dermed bortfalder, er Maskun forpligtet til at svare differencen til

6 6 den på tidspunktet gældende bruttoleje. Hvis Maskun kan udleje de øvrige lejemål til en højere bruttoleje, end den på tidspunktet gældende bruttoleje, tilfalder differencen Maskun. Garantibeløbet reguleres en gang årligt med 100 % af Life Price Index LPI. Maskun har videreudlejet ca til en gennemsnitlig m2 leje, der overstiger den m 2 leje, som Maskun har garanteret. Masku bærer den ind- og udvendige vedligeholdelse af ejendommen samt viceværtforpligtelserne. Ejeren bærer omkostningerne til forsikring, administration og ejendomsskatter. I flg. lejekontrakten betalte Maskun Kalustetalo Oy initiatalt i 2004 Euro pr. år. Lejen reguleres en gang årligt og pr. 1. januar 2009 skal der betales Euro Købsvilkår Ejendommen overtages af køber pr. 01. december Stempel på skøde/overdragelse er beregnet med en stempelsats på 1,6% efter finsk lov. Ved en handel af ejendommen ud af det nuværende ejerselskab, kan skødestempel eventuelt blive den høje sats 4%. Ved handel af de brugte andele i K/S Masku, Finland, til danske investorer, vil der ikke være noget skødestempel. Den budgetterede købesum ved en kontanthandel udgør for ejendommen: ,00 Skødestempel 1,6%: ,00 Advokat: ,00 Summa: ,00 Købesummens fordeling: Købesummens fordeling - stipuleret: tal i EURO Bygningsdelen afskrivningsberettiget Installationer Grunden Summa Afskrivningsberegningen er vejledende ligesom købesummens fordeling vil kunne aftales med en anden fordeling. 7 Øvrige forhold Den endelige grundværdi foreslås fastsat ud fra en vurdering fra en finsk valuar. Wismann Property Consult A/S indestår ikke for beregningen af ejendommens afskrivningsgrundlag. Wismann Property Consult A/S indestår ikke for sælgers eller køber skattemæssige forhold vedrørende handel på denne ejendom. Wismann Property Consult A/S tilbyder på potentiel købers anmodning, at deltage i en besigtigelse på ejendommen i Masku, Finland.

7 7 Køber har mulighed for i stedet for at købe ejendommen at købe samtlige 100 andele i K/S Masku, Finland. Såfremt at køber er interesseret i at overtage indestående prioriteter og panthæftelser, er sælger indstillet på at overlade disse til køber imod 50% af den stempelbesparelse som køber måtte opnår. Ved køb af andelene i kommanditselskabet kan andelen i komplementarselskabet tilsvarende overtages til kurs indre værdi ca. DKK Dokumenter til udlevering på anmodning 1. Salgsprospekt fra Wismann Property Consult A/S 2. Lejekontrakt 3. Prospekt fra Ejendomsinvest K/S Masku, Finland Årsrapport 2007 K/S Masku, Finland Masku credit rapport, for lejer 6. Selskabsadministrationsaftale 7. GF referat 2008 K/S Masku, Finland 8. Styringsbudget Kort over Finland/skandinavien 10. Kort over Turku 11. Kort Masku Dokumenterne udleveres ved at sende os en anmodning til adresse: lw@wismann-as.dk Denne anmodning skal indeholde navn på anmodes virksomhed, navn, adresse, tlf. nr. og adresse. København d. 24. september 2008 Lars Wismann, direktør & projektchef Cand. merc., statsaut. ejd. mgl. & valuar MDE