VEDLIGEHOLDELSESPLAN FOR A/B Ellesletten II

Transkript

1 VEDLIGEHOLDELSESPLAN FOR A/B Ellesletten II Ellesvinget Vedbæk DERFOR HAR DIN FORENING EN VEDLIGEHOLDELSESPLAN Den er et brugbart værktøj for at bestyrelsen kan varetage opgaven med at sikre foreningens største aktiv: Ejendommen og dens almene vedligeholdelse. En vedligeholdelsesplan er en byggeteknisk gennemgang af din ejendom. Det vil sige, at hele ejendommen fra kælder til tag gennemgås af en byggeteknisk rådgiver bl. a. tagkonstruktionen, facader, vinduer samt tekniske installationer o.lign. Planen strækker sig over en periode på 10 år, og vi anbefaler, at ajourføre planen mindst hvert 3. år, så den altid afslører den aktuelle tilstand af ejendommen. En vedligeholdelsesplan sikrer det nødvendige overblik over din ejendoms vedligeholdelsestilstand, og præsenterer konkrete vedligeholdelsesarbejder, som er forudsætninger for, at ejendommen er et godt sted at bo, lever op til gældende lovgivning og optimerer ejendomsværdien. En vedligeholdelsesplan er redskabet, der muliggør såvel et aktuelt som et langsigtet budget for ejendommen, så den er sikret både i dag og i fremtiden. Udført af: Kontrolleret af: PRA Udført d.: Version: 1 Ejendomsnr Jens Buhl-Madsen jem@deas.dk DEAS A/S DEAS A/S Dirch Passers Alle 76 CVR-NR Frederiksberg TLF

2 Indholdsfortegnelse Formål... 3 Grundlag og forudsætninger... 3 Fremtidsanalyse:... 4 Konklusion/sammenfatning... 5 Det videre arbejde... 6 Konklusion/sammenfatning for bygningsdele:... 7 Tilstandsvurdering af bygningen Tagværk Kælder / Fundering Facade / sokkel Vinduer Udvendige døre Trapper Porte / Gennemgange Etageadskillelser WC / Bad Køkken Varmeanlæg Afløb Kloak Vandinstallationer Gas Ventilation El installation Postkasse Energimærkning Udenoms arealer Økonomi og 10-årig vedligeholdelsesplan Side 2 af 32

3 Formål Formålet med nærværende bygningsgennemgang og redegørelse er at bedømme ejendommens vedligeholdelsesstand; herunder at vurdere og opstille en plan for de kommende vedligeholdelsesudgifter over en 10-årig periode. Med vedligeholdelsesplanen som den røde tråd for den tekniske drift af ejendommen, kan der udføres en målrettet og optimal drift af denne. Vedligeholdelsesplanen kan også bruges som planlægningsværktøj i forbindelse med ansøgninger om eventuelle tilskudsmidler. Vedligeholdelsesplanen bør opdateres som minimum hvert 3 år. Herved kan der indarbejdes eventuelle nye eller ændrede ønsker til ejendommen samtidig med, at det vurderes, om der er planlagte arbejder, der som følge af ændrede forudsætninger skal udføres tidligere eller senere end oprindeligt fastsat. Grundlag og forudsætninger Vedligeholdelsesplanen er udarbejdet på baggrund af registreringer af DEAS A/S Ejendommene har været besigtiget udvendig med tilhørende udenoms arealer og fællesarealer. Bedømmelsen af den bygningsmæssige tilstand inklusive installationer er baseret på en visuel bedømmelse foretaget fra terrænniveau. I forbindelse med den bygningsmæssige gennemgang er der ikke foretaget undersøgelser, som kræver indgreb i bygningen og dens konstruktioner og installationer som f.eks. boringer, nedbrydning af konstruktioner eller lignende. El-installationerne er ikke blevet bedømt. El-installationerne anbefales gennemgået af en autoriseret el-installatør, for at skabe overblik over el-installationernes tilstand. DEAS A/S har intet ansvar for forhold som ikke kan iagttages og vurderes på ovenstående grundlag. DEAS A/S påtager sig intet ansvar overfor tredjemand i forbindelse med rådgivningen. Rådgivningen ydes i overensstemmelse med ABR 89, idet DEAS A/S samlede ansvar er begrænset til tre gange honoraret for bygningseftersynet af nærværende ejendom. Vurderingen af vedligeholdelsesudgifterne er foretaget på baggrund af ovennævnte bygningssyn samt erfaringer fra tilsvarende ejendomme. Alle priser er vejledende overslagspriser, idet endelig fastsættelse af omkostningerne for de større arbejder vil kræve et nærmere projekt med indhentning af tilbud, ligesom prisen vil afhænge af det ønskede niveau for færdiggørelse af arbejderne. Side 3 af 32

4 Som grundlag for vedligeholdelsesrapporten har følgende været til rådighed: Ejendommens bestyrelsesmedlem, kontaktperson Klavs Skovgaard Lund Ellesvinget Vedbæk BBR meddelelse Rapport vedr. asbest Indeklima undersøgelse Termografirapport Situationsplan Kælderplan Snit Svamp Energimærkning, EMO rapport Andet: Fremtidsanalyse: Taglejligheder Altaner Efterisolering Solenergi Andet: Der er flere fremtidsmuligheder for ejendommen derfor forslår DEAS A/S at I får udarbejdet en fremtidsanalyse. Side 4 af 32

5 Konklusion/sammenfatning af ejendommen Ejendom. opført i (årstal) Antal ejendomme Antal etager Kælder Tagetage Nej Nej Andelsforeningen er opført som rækkehuse. Bygningernes facade er op muret i gule teglsten, taget er belagt med gule betontagsten og vinduer er hvide træ / alu-vinduer Ejendommens generelle tilstand: Ejendommen fremtræder i pæn vedligeholdt stand og vil indenfor de næste år ikke kræve den store renovering bortset fra eventuelle tæringsskader på rør i f.eks. varmeanlæg. af fællesarealerne: Parkeringsarealer er belagt med asfalt og gangarealer har belægning udført i betonsten, derudover er der legeplads og græsarealer. Fællesarealerne generelle tilstand: Fællesarealer fremstår i pæn vedligeholdt stand. Side 5 af 32

6 Det videre arbejde Når I har modtaget rapporten med tilhørende vedligeholdelsesplan, skal der tages beslutninger om det videre forløb omkring ejendommens vedligeholdelse, herunder økonomi. DEAS A/S har stor ekspertise i renovering og vedligeholdelse af ejendomme og påtager sig gerne gennemførelsen af de arbejder, som skal udføres på ejendommen. Ydelser kan bestå af: 1. Deltagelse af tekniker ved budgetmøder 2. Deltagelse ved generalforsamling med teknisk information 3. Fastlæggelse af foreningens ønsker og istandsættelsesarbejder 4. Ansøgninger og forhandlinger med myndigheder. 5. Udarbejdelse af udbudsmateriale. 6. Indhentning af tilbud fra håndværkere. 7. Vurdering af indkomne tilbud samt forhandling med håndværkere og indstilling af tilbud til bestyrelsen. 8. Igangsætning af entreprisen. 9. Tilsyn, afholdelse og referering af byggemøder under arbejdets udførelse. 10. Attestering af fakturaer vedr. entreprisen 11. Afholdelse af afleveringsforretning inkl. udarbejdelse af afleveringsprotokol års garantigennemgang af entreprisearbejdet års garantigennemgang af entreprisearbejdet. 14. Inspektør for at sørge for, at ejendommen vedligeholdes efter forskrifterne. Teknisk bistand tilbydes foreningerne efter medgået tid eller for et honorar der svarer til et aftalt % af den samlede håndværker udgifter, helt afhængig af arbejdets omfang og karakter. Til tryk af tegninger, beskrivelse og lign. afsættes normalt en aftalt beløb alt afhænge af omfang og udformning. Side 6 af 32

7 Konklusion/sammenfatning for bygningsdele: I rapporten benyttes følgende vurderinger af konstruktionernes/bygningsdelenes tilstand. Denne bruges som en Vurdering Betydning Konstruktionen er nedbrudt og skal udskiftes. Der er begyndende nedbrydning af konstruktionen, og der skal udføres vedligeholdelsesarbejde. Konstruktionen er i normal stand alderen taget i betragtning. Konstruktionen har løbende været vedligeholdt og fremstår i pæn stand. Konstruktionen er ny eller har løbende været vedligeholdt og fremstår ny eller nyistandsat. Ingen bemærkning Side 7 af 32

8 Tilstandsvurdering af bygningen 01. Tagværk Under byggeriets opførelse er undertaget ikke blevet monteret korrekt og det anbefales derfor at loftrum jævnligt kontrolleres for vand indtrængen. Tagkonstruktionen er med gitterspær, undertag af banevarer og betontagsten 1. Brandvægge De enkelte lejligheder er adskilt af en brandvæg udført i gipsplader, brandvæggen går kun til underside af undertag. De aktuelle brandvægge efterlever ikke de normalt gældende krav, hvor der stilles krav om reduktion af mulig brandsmitte i form af isolering og gipsinddækning på hver side af væg i min. 1 meters bredde. Der kan være givet dispensation hos de lokale brandmyndigheder, hvilket bør undersøges. Hvis brandvæggen bliver beskadiget skal den straks repareres. 2. Tagkonstruktioner inkl. undertag Undertag ved kip med udluftningsstuds. Undertaget er ikke strammet ordentligt op under montagen hvilket bevirker at det hænger meget på midten, derudover er afslutninger ved kip og mod gavle ikke udført korrekt hvilket bevirker at der kan trænge vand ind. Det var under besigtigelsen ikke muligt at besigtige undertaget ved tag fod. Loftrum skal jævnligt holdes under observation for vand indtrængen Når taget på et tidspunkt står for udskiftning skal undertaget skiftes ved samme lejlighed. I facade ved kip er der åbne studsfuger for udluftning af loftrum. Side 8 af 32

9 Undertagsafslutning ved gavl. Vandplet på gulv i loftrum. Studsfuge. Side 9 af 32

10 3. Loftlem. Adgang til loftrum sker igennem en loftlem monteret med stige. Det skal sikres at loftlemmen lukker korrekt idet en utæt loftlem vil forøge varmeudgiften i lejligheden. 4. Varmeisolering Imellem loftrum og beboelse er der isoleret med 150mm glasuld. Jeg vil anbefale foreningen / andelshaverne at efterisolerer loftrummet idet isoleringstykkelsen ikke lever op til nutidens krav / de høje udgifter til energi. Loftlem 5. Tagdækninger Tagbelægningen er dobbelt S betontagsten levetiden for denne type tagsten er ca. 50år. Taget fremtræder pænt og der vil ikke være behov for renovering/udskiftning de første mange år. Taget er besigtiget fra jorden, besigtigelsen var besværliggjort på grund af sne. 6. Tagrender og nedløb Tagrender og nedløb er udført i plast og står ikke for udskiftning inden for de første 10 år. Tagrender og nedløb skal min. 2 gange årligt renses og gennemgås for utætheder som straks skal repareres. På dette billede er samling imellem tagrende og tagnedløb utæt og den underliggende facade er stærkt op fugtet. Utæt samling imellem tagrende og tagnedløb Side 10 af 32

11 Tagrende og nedløb på udhus Side 11 af 32

12 02. Kælder / Fundering Der er forefindes ingen kælder under boligerne. Der forefindes kælder i fælleshus, som benyttes til fyrrum. Der er på besigtigelsen af ejendommen ikke konstateret synlige problemer med fundering og kælder. Der er ligeledes ikke oplyst om forhold af forening, som kunne referere til problemer med aktuel bygningsdel. Derfor konkluderes bygningsdelen uden fejl, selvom denne ikke har været mulig at besigtige fuldt. Kælderen skal malerbehandles efter behov. Side 12 af 32

13 03. Facade / sokkel Defekte mørtelfuger skal udskiftes. Facader er op muret i teglsten, over vinduer er der en betonoverligger. 1. Facader Defekte mørtelfuger i facader skal udskiftes. Betonoverliggere har på nuværende tidpunkt ingen synlige skader såsom revner, afskalninger og større nedfaldne stykker, hvormed bygningens funktionsduelighed er opretholdt. Defekt mørtelfuge ved betonoverlægger Defekte mørtelfuger Side 13 af 32

14 2. Sokler Sokler skal gennemgås min. 1 gang årligt og eventuelle revner skal repareres. 3. Udhuse Facader på udhuse er udført i træ som bør malerbehandles med træbeskyttelse ca. hver 7år eller efter behov. Side 14 af 32

15 04. Vinduer Vinduer bør smøres og justeres som anført i leverandørs anvisninger. af bygningsdelens opbygning 1. Vinduer i facade Vinduer blev i 2004 udskiftet til træ/alu-vinduer som ikke kræver den store vedligeholdelse udover smøring og justering. 2. Fuger omkring vinduer. Fuger ved vinduer sider og top er udført med fugebånd, som har en forventet levetid på ca. 20 år. Fuge ved vinduesbund samt ved ender af sålbænke er udført med en blød fugemasse som har en forventet levetid på ca år. Det anbefales at alle fuger kontrolleres min 1 gang årligt samt at defekte fuger straks udskiftes. Side 15 af 32

16 05. Udvendige døre De oprindelige døre bør udskiftes med nye døre med lavenergiglas. Udvendige døre er en blanding af originale- og nyere døre. 1. Udvendige døre Udvendige døre udskiftes løbende. Jeg vil anbefale at de oprindelige døre snarest udskiftes med nye med lavenergiruder for at minimerer varmeudgiften i den enkelte andelslejlighed. Udvendig dør. Side 16 af 32

17 06. Trapper Der er i byggeriet udelukkende indvendige trætrapper som ikke kræver vedligeholdelse udover lakering som foretages efter behov. Der er i de enkelte lejligheder en intern trætrappe imellem stueetage og 1. sal. 07. Porte / Gennemgange Der er ingen porte eller gennemgange i dette byggeri Side 17 af 32

18 08. Etageadskillelser Der er ingen vedligeholdelse på beton etageadskillelserne. Etageadskillelser er udført i beton med malet underside og trægulv på overside Side 18 af 32

19 09. WC / Bad Defekte bløde fuger bør skiftes og manglende eller hule fliser bør udskiftes. WC og bad er andelshavers eget ansvar og der er derfor kun medtaget generelle observationer i denne vedligeholdelsesplan 1. Badeværelser. Bløde fuger Bløde fuger f.eks. i mellem gulv og vægge skal jævnligt gennemgås og defekte fuger skal straks udskiftes. På grund af revnedannelser i de indvendige facadevægge er der flere steder hvor fliser er faldet af / der er hult bag fliser. Disse områder med defekte fliser skal straks repareres idet vand kan trænge ind i den bagvedliggende konstruktion og beskadige den. Hvis utætte badeværelser er skyld i eventuelle beskadigelser på bygningsdele kan foreningen kræve erstatning at den enkelte andelshaver. Manglende flise Side 19 af 32

20 10. Køkken Køkkener kræver normalt ikke anden vedligeholdelse end justering af låger og skuffer samt oliering af eventuelle bordplader. Køkkener kam være i forskelligt udseende og kvalitet idet det er op til de enkelte andelshavere at vedligeholde- samt udskifte køkkener. Side 20 af 32

21 11. Varmeanlæg Der kan være tæringer i varme- og vandrør, det var ikke muligt at kontrollere disse idet de er skjult under f.eks. gulve. Beboere og forening skal være opmærksom på gentagne vandpåfyldninger hvilket kan skyldes utætheder. Varmeanlæg, rørføringer mm. er alt skjult under gulv eller i skjulte rum i køkkenskabe og er derfor ikke besigtiget 1. Varme 2. Radiatorer Radiator med termostat. Boligerne forsynes med varme fra ejet fjernvarmeanlæg som er opstillet i kælder under fælleshus. Varmen føres frem til de enkelte boliger af rørledninger ført i jord og derfor ikke besigtiget. Hvis rørene er præisolerede rør vil de have en forventet levetid på 40 til 50år. Det interne rørføring i de enkelte boliger er skjult under gulve og er derfor ikke besigtiget. Jeg ved fra andre byggerier som er opført i samme periode at der kan være store problemer med galvanisktæring i rør fordi man har blandet rør og fittings af forskelligt materiale. Galvanisk tæring opstår på grund af spændingsforskellen mellem to forskellige materialer, hvorved det mindst ædle materiale forfalder. /vvs.aspx Side 21 af 32

22 12. Afløb Afløb i boligerne er ført skjult under gulve til kloak Jeg fik oplyst under gennemgangen at foreningen har haft problemer med mangelfulde ophæng af afløbene under gulvene som kan bevirke stoppede afløbsrør. Det er ikke muligt at kontrollere ophængene da afløbene / ophængene er skjult under gulvene. 13 Kloak Ejendommens kloaker er efterhånden af ældre dato og det anbefales derfor at kloakken skyldes ren og kloakledningerne og brønde tvundersøges for at få en korrekt viden omkring kloakkens tilstand. Kloaker er ført skjult i jord 1. Sandfangs brønde Det anbefales at sandfangs brønde fra f.eks. tagnedløb efterses og renses min 2 gange årligt. Side 22 af 32

23 14 Vandinstallationer Der bør foretages en undersøgelse omkring galvanisk tæring i rør. Vandinstallationen i de enkelte andelsboliger er skjult og kan derfor ikke besigtiges. 1. Tæringer i rør. 2. Varmtvandsinstallation Jeg ved fra andre byggerier som er opført i samme periode at der kan være store problemer med tæringer i rør fordi man har blandet rør og fittings af forskelligt materiale, dette kaldes for galvanisk tæring. Galvanisk tæring opstår på grund af spændingsforskellen mellem to forskellige metaller, hvorved det mindst ædle metal forfalder /vvs.aspx korrosionsskader.pdf Boligerne forsynes med varmt vand fra en varmeveksler som er monteret nærmest utilgængeligt i et køkkenskab. Det blev oplyst at varmevekslerne er udskiftet inden for de seneste år. Varmeveksler og ventiler kræver eftersyn og varmeveksleren skal afkalkes med jævne mellemrum. Dette er nærmest umuligt med denne placering. Side 23 af 32

24 15 Gas Ingen kommentarer. Der er ikke gasinstallation i boligerne. Side 24 af 32

25 16 Ventilation Defekte udluftningsriste i facader bør udskiftes. Det blev oplyst under gennemgangen at der udelukkende er mekanisk udluftning fra køkkener (emfang). 1. Flere udluftningsriste i facade er defekte og bør udskiftes. Udluftning fra emhætte i køkken Side 25 af 32

26 17 El installation Elinstallationer anbefales gennemgået af en autoriseret el-installatør, for at skabe overblik over installationernes tilstand. Ansvaret for elinstallationer i de enkelte lejligheder er beboerens ansvar. Side 26 af 32

27 18 Postkasse Ja Nej Hvis ja: Opsætningen af postkasser opfylder gældende regler. Der er opsat postkasser udfor de enkelte lejligheder. 1 Hvis nej: I 2004 blev der vedtaget en lov, der betyder, at beboere i etageejendomme i Danmark skal have installeret postkasser i stueetagen i hver opgang senest 31/ Postkasser er placeret korrekt efter gældende regler. Postkasser Side 27 af 32

28 19 Energimærkning Er der en gældende energimærkning Ja Nej Ny energimærkning bør foretages senest Energimærkning udført d af Topdahl Aps. Side 28 af 32

29 20 Udenoms arealer Terrænmur renoveres / udskiftes. Beskadigede træer erstattes med nye træer. Defekt udendørsbelysning repareres. Kontrol / udbedring af niveauspring på færdselsarealer. kendelse af legeplads Færdselsarealer er belagt med enten fliser eller asfalt, terrænmur i træ, legeplads mm. 1. Udenoms arealer Rådden pæl Terrænmur (træ) har rådne pæle og man må forvente at pælene knækker inden for få år så det jord fra det højere liggende jordareal skrider ned på flisearealet. Foreningen bør snarest beslutte om de vil renoverer den eksisterende mur eller om de vil lave en ny mur i f.eks. stenmateriale. Enkelte træer er beskadiget efter påkørsel og som følge heraf rådne, på et tidspunkt vil træstammen være så svækket at den bryder sammen og træet vælter med fare for at personer, bygning mm. kan blive beskadiget. Jeg vil anbefale foreningen at erstatte de beskadigede træer med nye træer. Beskadiget træ Side 29 af 32

30 2. Defekt udendørslampe som straks bør repareres. 3. Defekt udendørsbelysning P-Plads Parkeringsplads og gangstier ser umiddelbart pæne og vedligeholdte ud, men det kan ikke udelukkes at der kan være skader som ikke kunne konstateres under gennemgangen grundet sne. Flere steder er den malede P-afmærkning slidt og den bør derfor opmales igen. Det er meget vigtigt at der ikke er niveauspring i belægninger idet foreningen kan gøres erstatningspligtige ved eventuelle personskader. P-afmærkning Gangsti. Side 30 af 32

31 Gangsti. 4. Lege / opholdsplads Jeres legeplads skal opfylde de fælles europæiske standarder, se nedenstående link. Dette er meget vigtigt idet I kan blive draget til ansvar ved eventuelle personskader. Eller Side 31 af 32

32 21. Økonomi og 10-årig vedligeholdelsesplan Side 32 af 32