Victoria Properties 20. juli 2009

Transkript

1 Sejlene rebes fokus på overskud Med et relativt stabilt tysk ejendomsmarked og en uændret ejendomsportefølje fortsætter Vicotria Properties med at skære organisationen til et lavere aktivitetsniveau. Herved forventes selskabet fremadrettet at opnå overskud på driften og således at stå i en gunstigere position forud for aktieemissionen i 2. halvår Kursfald medfører, at vi hæver den korte anbefaling til Køb. Ingen porteføljeaktivitet - endnu Victoria Properties har ikke p.t. økonomisk formåen til at øge sin portefølje af tyske ejendomme, medmindre opkøbene kan ske fuldt finansieret (uden anvendelse af egne midler) samt medmindre ejendommene har en positiv pengestrøm. De danske banker kontrollerer tyske ejendomme for et milliardbeløb og skal på sigt have afhændet dem. Victoria Properties er et oplagt valg som køber af nogle af disse ejendomme, men det kræver formentlig, at bankerne accepterer en væsentlig nedskrivning af ejendomsværdierne. Dette synes bankerne dog ikke hidtil i år at have været interesseret i. Vi forventer, at tiden løber til Victoria Properties fordel, og at mulighederne for at erhverve interessante, fuldt finansierede ejendomme med positiv pengestrøm øges mærkbart næste år. ANBEFALING Kort sigt Køb Langt sigt Køb Kursforventning 0-6 md. DKK 170 Kursforventning 6-12 md. DKK 190 Aktiekurs, DKK 144 BØRS Liste Nasdaq/OMX, Danmark Sektor Finans KURSUDVIKLING 12 måneder n-08 d-08 f-09 m-09 a-09 m-09 a-09 s-09 o-09 n-09 Victoria Properties C20 relativ Overskud Resultatet før værdiregulering af finansielle instrumenter og skat blev i 3. kvartal på EUR -0,6 mio. og selskabet forventer i år et resultat før skat og værdireguleringer på EUR -1 0 mio. Vi forventer en mindre negativ værdiregulsering af ejendomsporteføljen i år og estimerer derfor med et nettounderskud i niveauet EUR 2 mio. Lavere administrationsomkostninger fra personalereduktioner og billigere lejemål venter vi vender underskud til overskud fra og med næste år Tomgang op og ned Det er afgørende for Victoria Properties at tomgangen er lav. Frafaldet af en større lejer i 3. kvartal har medført, at tomgangen er steget fra 5% til 6% ultimo kvartalet. Genudlejning af andre lejemål udgørende 0,8% af det samlede udlejningsareal, vil dog medføre, at tomgangen ultimo året igen vil falde til niveauet 4-5%. Indre værdi er et rimeligt kursniveau Ejendomsselskaber handles generelt fortsat med rabat til den indre værdi pga. risiko for nedskrivning af ejendomsværdierne og likviditetsrisici. Med pres på ejendomspriserne, kan en præmie til indre værdi retfærdiggøres ved andre indtægter end lejeindtægter, eller en stærk finansiel position. For Victoria Properties anser vi derfor stadig en værdiansættelse i niveau med den indre værdi for fair svarende til en aktiekurs i niveauet DKK 170. Vi fastholder kursforventningen, men hæver den kortsigtede anbefaling til Køb. Ingen større optimisme Den langsigtede værdi af selskabet er afhængig af udviklingen i den tyske økonomi. Disse er forbedret i år, hvilket ses af iföindekset. Den store optimisme mangler dog fortsat. DKK 3 md. 6 md. 12 md. Høj Lav udvikling 0% -14% -11% C20 5% 9% 25% Markedsværdi (DKK mio.) 353 Antal aktier (mio.) 2,277 Reuters kode Bloomberg kode NASDAQ/OMX Shortname VIPRO.CO VIPRO:DC VIPRO Næste regnskab: År marts 2010 Selskabets forventninger til 2009 Selskabet forventer et resultat før skat og værdireguleringer på mellem 0 og EUR -1 mio. og således et forbedret resultat i forhold til 2008 som følge af øgede lejeindtægter, reduceret rente, lavere administrationsomkostninger samt et cash flow fra driftsaktiviteterne på mellem EUR -2,5 og -1,0 mio. PRAETORIAN RESEARCH Amagertorv 9, 2. DK-1160 København K Tlf.: Mail: info@p-research.dk 1/5

2 Halvårsresultat EUR mio. 6 md md Nettoomsætning 9,9 6,8 Driftsomkostninger 1,7 0,9 Dagsværdiregulering 0,0 0,0 Bruttoresultat 8,2 5,9 Primært resultat 5,2 2,7 Finansielle poster -5,4-5,2 Resultat før skat og værdiregulering af finansiele instrumenter -0,2-2,4 Dagsværdiregulering af finansielle instrumenter 2,5 0,7 Resultat før skat 2,2-1,8 Resultat efter skat 1,7 1,4 Egenkapital 55,1 50,3 Egenkapital pr. aktie (DKK) Kilde: Victoria Properties og Praetorian Research Tysk økonomisk klimaindeks (ifö indekset) 115,0 110,0 105,0 100,0 95,0 90,0 85,0 80,0 januar 91 januar 92 januar 93 januar 94 januar 95 januar 96 januar 97 januar 98 januar 99 januar 00 januar 01 januar 02 januar 03 januar 04 januar 05 januar 06 januar 07 januar 08 januar 09 Kilde: ifö 2/5

3 NØGLETAL Kursrelaterede P/S 16,3 4,8 3,4 3,3 3,2 P/E (markedsværdi/nettoresultat) -36,4-33,6-93,3 193,3 107,9 K/I (markedsværdi/egenkapital) 1,6 0,9 0,9 0,9 0,8 EV/Omsætning 39,2 25,2 18,1 17,6 17,3 EV/EBITDA 12,1 15,9 44,9 26,3 18,5 EV/EBIT 12,6 16,7 52,1 28,7 19,5 Afkastrelaterede Afkastgrad 1 (%) 14,9 6,8 1,8 3,3 4,8 ROE (%) -4,3-2,8-0,9 0,4 0,7 ROIC (%) 11,7 7,0 1,3 2,4 3,6 Udbytteafkast (%) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Udbytteandel (%) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Balancerelaterede Egenkapitalandel (%) 30% 21% 20% 20% 21% Gearing (%) 218% 346% 366% 362% 340% Aktierelaterede Nettoresultat pr. aktie (EPS) 5,5-1,6-0,9 0,1 1,4 Udbytte pr. aktie 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Enterprise value (EV) (EUR mio.) Markedsværdi Antal aktier (mio.) Aktiekurs EUR (ultimo året / aktuelt) 39,3 22,1 19,3 19,3 19,3 Aktiekurs DKK 5,5-1,6-0,9 0,1 1,4 REGNSKABSTAL OG ESTIMATER Resultat EUR Nettoomsætning Regulering til markedsværdi EBITDA EBITDA-margin -235% 325% 158% 40% 67% 93% EBIT EBIT-margin/overskudsgrad (%) -235% 311% 150% 35% 62% 89% Netto finansposter Resultat før skat Resultat efter skat Resultatgrad (%) 933% 230% -34% -17% 2% 23% Balance EUR Immaterielle aktiver Materielle aktiver Finansielle aktiver Varebeholdninger Tilgodehavender Likvid beholdning Aktiver i alt Egenkapital Minoriteter Hensættelser Langfristet gæld Kortfristet rentebærende gæld Leverandørgæld Anden gæld Passiver i alt /5

4 INVESTERINGSCASE Den langsigtede investeringscase i Victoria Properties er som i andre ejendomsselskaber, at der skabes et relativt højt risikovægtet afkast fra en inflationsreguleret lejeindtægt og værdistigning. Den særlige investeringscase i Victoria Properties er selskabets fokus på det tyske marked for udlejningsejendomme. På kort sigt forventes det tyske marked at blive mindre berørt af faldende ejendomspriser samtidig med, at Victoria Properties står i en relativ gunstig position til at udnytte mulighederne, der opstår hos finansielt pressede investorer på det tyske marked. Vi forventer dog, at der i 2009 vil ske en mindre nedskrivninger på ejendommene. Etablering af fund & asset management samt deltagelse i ejendomsfonde indeholder interessante indtjeningsmuligheder, hvis forretningsområderne etableres. Med en samlet finansiering hos FIH, der først skal påbegyndes afdraget pr. 31. december 2010 og en garanteret aktieemission senest 1. oktober 2010, er den finansielle risiko relativ lav. MULIGHEDER OG RISICI PÅ KORT SIGT Negativ værdiregulering af ejendomsporteføljen Forværring af den tyske økonomi og ejendomssektoren Opportunistiske erhvervelser af nødlidende ejendomsporteføljer MULIGHEDER OG RISICI PÅ LANGT SIGT Etablering af og deltagelse i ejendomsfonde samt opstart af fund & asset management Kapitaludvidelse senest 1. oktober 2010 hvoraf DKK 150 mio. er garanteret Værdigenerering af opportunistiske erhvervelser Stigende ejendomspriser i Tyskland generelt og i Berlin, Hamborg og Frankfurt specifikt. PRISFASTSÆTTELSE Den kortsigtede prisfastsættelse af aktien er baseret på en rabat til den bogførte værdi pga. risikoen for nedskrivning af ejendomsværdierne. Vi anser en rabat pr. aktie på DKK 10 for fair. På længere sigt vil der kunne materialiseres værdier for opportunistiske opløb af nødlidende ejendomsporteføljer og asset management. Kortsigtet kursværdi pr. aktie, DKK måneders kursværdi pr. aktie, DKK VIRKSOMHEDSBESKRIVELSE Victoria Properties er et ejendomsselskab med fokus på det tyske marked for udlejningsejendomme, herunder bolig-, kontor- og detailejendomme. Selskabet koncentrere sig om investering i og omkring de seks største vestlige byområder, samt Berlin og har siden starten i 2006 foretaget investeringer i Berlin/Potsdam, Hamborg og Frankfurt/Wiesbaden. Selskabets strategi er at være kerneinvestor med en "køb og hold" strategi, dog med mulighed for opportunistisk køb og salg af ejendomme. Der er ikke hidtil blevet frasolgt ejendomme, og ejendomsporteføljen har en bogført værdi på ca. EUR 246 mio. Victoria Properties forretningskoncept omfatter også asset management af ejendomsfonde samt etablering og deltagelse i ejendomsfonde. Dette forretningsområde er endnu ikke påbegyndt. Værdi af portefølje (EUR mio.) Omsætningsfordeling Andet; 6% Boliger; 33% Dagsværdi 1. jan. Tilgang Værdiregulering Erhverv; 61% Kilde: Praetorian Research Kilde: Victoria Properties 4/5

5 ANBEFALINGSSTRUKTUR Kurs- og anbefalingsstrukturen er baseret på den forventede absolutte udvikling i aktiekursen på henholdsvis 6 måneders og 12 måneders sigt. Anbefalingsstrukturen er som følger: Anbefaling Forventet kursperformance Køb > 10% Neutral -10% - +10% Salg < -10% DISCLAIMER Forholdsregler mod interessekonflikter: Praetorian Research følger regler og anbefalinger fra Den Danske Børsmæglerforening og Den Danske Finansanalytikerforening til imødegåelse af interessekonflikter m.v. Det er således ikke tilladt analytikere i Preatorian Research at investere i selskaber, som Praetorian Research analyserer. Advarsel: Dette notat er ikke og skal ikke opfattes som en fuldstændig analyse af noget selskab, branche eller værdipapir. Notatet er baseret på informationer, der er gennemgået omhyggeligt, men Praetorian Research garanterer ikke for materialets fuldkommenhed og påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af notatets informationer og vurderinger. Vurderinger kan ændres uden varsel. Notatet er ikke og skal ikke opfattes som et tilbud om eller opfordring til at købe eller sælge noget værdipapir. Research provider: Selskabet, som dette notat vedrører, har indgået en research provider aftale med Praetorian Research, der indebærer, at Praetorian Research modtager et honorar fra selskabet for at udføre aktieanalyse af det. Selskabet har ingen indflydelse på de konklusioner og anbefalinger, som Praetorian Research udtrykker i sin analyse af selskabet. 5/5