Markedsrapport Retail

Transkript

1 Markedsrapport Retail Februar 2010

2 Den økonomiske situation Meget tyder på, at den økonomiske nedtur nu er stoppet, og de fl este venter et langsomt opsving. Til vendingen bidrager blandt andet tiltagene fra verdens regeringer og centralbanker. Vendingen kommer efter, at Danmark siden sidste halvdel af 2008 har oplevet en voldsom tilbagegang i den økonomiske aktivitet, helt som det også har været tilfældet i en række andre lande. Hvad der startede med at være en kreditkrise, der berørte den fi nansielle sektor, udviklede sig til en realøkonomisk krise. Den samlede vækst i BNP i 2008 blev på -1,2 procent. Prognoser for 2009 viser en negativ vækst på ca. 4,8 procent. Det er en kraftig lavkonjunktur set i forhold til den økonomiske udvikling de seneste 40 år, der har budt på fi re andre perioder med økonomisk lavkonjunktur. Som nævnt ser bunden nu ud til at være nået og de fl este økonomiske prognoser viser stabilisering i løbet af Faldet i industriproduktionen er stoppet og faldet i det private forbrug er også på retur. Samtidigt har forbrugernes og erhvervslivets forventninger til fremtiden bevæget sig i positiv retning. % 7 Årlig vækst i BNP NB. Tal for 2009, 2010 og 2011 er skøn Kilde: Danmarks Statistik Statistikbanken.dk og Det Økonomiske Råd Den aktuelle økonomiske krise har foreløbig medført, at ledigheden siden sommeren 2008 er steget ganske kraftigt den sæsonkorrigerede ledighed er således steget fra til personer omregnet til fuld tid i november Det er en meget kraftig stigning, der imidlertid sker fra et historisk lavt niveau.

3 Økonomiske nøgletal Prognose Prognose Prognose BNP-vækst 3,3 1,6-1,2-4,8 1,1 1,4 Privat forbrug 4,4 2,4-0,2-5,0 1,8 1,2 Offentligt forbrug 2,1 1,3 1,5 2,0 0,7 1,0 Eksport 9,1 2,2 2,2-10,4 0,3 2,0 Import 13,9 2,8 3,4-12,5 1,7 2,4 Inflation 1,9 1,7 3,4 1,5 2,0 2,0 Ledighed (1.000 personer) Realvækst i procent. Kilde: Dansk økonomi, efterår 2009, Det Økonomiske Råd. Dansk Jobindex, der måler antallet af jobannoncer på internettet, viser tegn på stabilisering. Det er imidlertid ikke ualmindeligt, at arbejdsløsheden fortsat stiger, selvom økonomien er vendt. Økonomiske prognoser forventer også fortsat en stigning i arbejdsløsheden frem mod 2011 på op til ca fuldtidsledige. Stadig er det værd at bemærke, at udgangspunktet for arbejdsløsheden har været meget lavt, både set i et historisk perspektiv, og når der sammenlignes med andre lande. Infl ationen holder sig fortsat under de 2 procent. Tal fra december 2009 viser en årlig infl ation på 1,4 procent. Infl ationens lave niveau afspejler, at økonomien kører i et lavere gear end under de senere års højkonjunktur. Den lave infl ation betyder, at ECB og Nationalbanken har kunnet sænke pengemarkedsrenten yderligere. Senest nedsatte Nationalbanken sin udlånsrente med 0,05 procentpoint til 1,15% i starten af januar Renten på en 30-årig realkreditobligation, den korte rente og inflationen % 8 30-årig realkreditobl. Inflation Cibor, 6 måneder Januar 2007 Juli 2007 Januar 2008 Juli 2008 Januar 2009 Juli 2009 Januar 2010 Kilde: Danmarks Statistik Statistikbanken.dk COLLIERS HANS VESTERGAARD 3

4 Forbrug og omsætning Privatforbruget udgør ca. 52% af BNP i Danmark. Privatforbruget har været faldende siden 2. kvartal 2008, og der har været en nedadgående trend i væksten i det private forbrug siden Faldet kommer ovenpå en række år med højkonjunktur, hvor der har været høj vækst i forbruget. Privatforbruget er faldet godt 7 procent siden det var på sit højeste i starten af 2008, og vi er nu på samme niveau som i starten af Mio. kr. Udviklingen i privatforbruget Tallene er sæsonkorrigerede og i faste priser (2000 priser). Kilde: Danmarks Statistik Én ting er det samlede forbrug. Noget andet er hvordan efterspørgslen efter forskellige varegrupper påvirkes. Nogle varer er basisvarer, der altid er efterspørgsel efter. Det gælder fx visse fødevarer som mælk, brød, pålæg m.v. Andre varer kan bedre undværes enten i kortere eller længere tid. Det gælder fx luksus fødevarer, tøj, ure, møbler, biler m.v. Meldingerne fra detailbranchen er, at nogle brancher har oplevet et større fald i omsætningen and andre. Det er især de varige forbrugsgoder som radio/tv og køkkener, der har haft stor tilbagegang. Også industri- (inkl. bilforhandlere) og byggevirksomhederne har haft det hårdt. 4 COLLIERS HANS VESTERGAARD

5 Detailomsætningsindeks Indeks 2005 = Fødevarer og andre dagligvarer Andre forbrugsvarer Beklædning NB: Sæsonkorrigeret mængdeindeks. Kilde: Danmarks Statistik Siden 2000 har der været en kraftig stigning i omsætningen af beklædning og andre forbrugsvarer, mens omsætningen af fødevarer og andre dagligvarer har været meget mere stabil. På det seneste har der været en tilbagegang i detailomsætningen inden for alle tre kategorier og de ligger alle under indeks 100, dvs. niveauet for den solgte mængde er på niveau med år Fødevarer er endda nede på niveau med år Forbrugertilliden faldt kraftigt i løbet af Den har dog stabiliseret sig i 2009 og var i efteråret omkring nul, dvs. befolkningens forventninger om fremtiden er hverken bedre eller dårligere end den nuværende situation. Den faldt dog en smule i slutningen af 2009, men i januar 2010 var forbrugertilliden positiv (1,1) for første gang i 2 år. Stigningen i forbrugertilliden gennem 2009 er antageligvis hjulpet på vej af skattelettelser, tilbagebetaling af SP-penge m.v., mens usikkerheden om den fremtidige jobsituation i den enkelte familie og de svære tider på boligmarkedet er formentlig stadig med til at lægge en dæmper på forbrugertilliden. Udviklingen i forbrugertilliden Indeks 2005 = Kilde: Statistikbanken Danmarks Statistik COLLIERS HANS VESTERGAARD 5

6 Morgenluft på investeringsmarkedet Da kreditkrisen var på sit højeste i efteråret 2008 var mulighederne for fi nansiering af ejendomsprojekter stort set ikke eksisterende. Uanset sundheden af det enkelte projekt, var de fl este banker meget tilbageholdende med at låne penge til transaktioner inden for ejendomsbranchen. Der er gennemført to bankpakker (primo oktober 2008 og medio januar 2009), der skal sikre kapital til bankerne. På trods af tiltagene, der skal sørge for likviditet, er der fortsat stor tilbageholdenhed i långivningen. På det seneste har der dog været en vis åbning hos bankerne, der er begyndt at turde tale om ejendomme igen. Størrelsen på lånene i forhold til værdien af ejendomme (loan to value) er faldet. Banker og realkreditinstitutter udlåner maksimalt 60 70% af værdien, mens de såkaldte juniorbanker, der tidligere udlånte den yderste kapital, er ude af markedet. Besværlighederne med at skaffe fi nansiering betyder, at institutionelle investorer og mindre lokale købere høster fordele. Ejerfordelingen i det centrale København I erkendelse af den usikre situation har der blandt de mulige købere været en betydelig tilbageholdenhed. Man har afventet udviklingen i priserne i forsøg på ikke at købe, før bunden er nået. Der er dog tegn på både i Danmark og udlandet at kapitalstærke købere nu er i markedet. 20% 8% 4% 1% 67% A/S, APS og andre selskaber (ikke I/S) Privatpersoner inkl. I/S Forening, legat og institution Staten Kommune Investering i butikker I København er ejendommene med strøgbutikker ejet af mange forskellige investorer, dog med en vis vægt af ejendomsselskaber og K/S ere. I nogle tilfælde er ejendomme opdelt i (erhvervs-) ejerlejligheder, hvor butiksejerne råder over lejligheden i stueetagen. I mange andre byer er strøgejendomme brugerejede, eller ejede af lokale liebhavere. Fordeling af ejerne for ejendomme på Købmagergade, den sydlige del af Frederiksborggade og Strøget. Kilde: Ejendomsdatabasen og egne beregninger. De større shoppingcentre er derimod domineret af nogle ret få store spillere, der har specialiseret sig i segmentet. Ifølge tal fra DEI/IPD Dansk Ejendomsindeks, har investering i butiksejendomme i gennemsnit givet 5,8 procent i direkte afkast pr. år siden Der har været en faldende tendens, som primært skyldes de prisstigninger på ejendomme, der var i årene før I 2008 var det direkte afkast igen oppe på samme niveau som i starten af 2000-tallet. Gennem årene har der været noget mere udsving i værditilvæksten, idet den har afspejlet op- og nedture i ejendomsbranchen. Specielt i højkonjunkturperioden, , var der en stor værditilvækst. I 2008 var tilvæksten kun 1,6 procent og i 2009 forventes en tilsvarende lav værditilvækst. 6 COLLIERS HANS VESTERGAARD

7 Afkast fra shoppingcentre og øvrige butikker Kilde: DEI/IPD Dansk Ejendomsindeks % Direkte afkast Værditilvækst Afkastkravene har haft en stigende tendens gennem det sidste halve år. Det følger direkte af den ændrede efterspørgselssituation, som er gået fra at være præget af stor aktivitet til at være mindre. Det er specielt sekundært beliggende ejendomme, som har haft stigende afkastkrav. Den usikre økonomiske situation har betydet en øget efterspørgsel efter stabile driftsindtægter, hvilket opnås i kvalitetsejendomme på gode beliggenheder. Lige nu handles ejendommene til afkastkrav startende på 5% for de bedst beliggende butikker på strøg i København og Århus. Dagligvarebutikker med lange lejekontrakter er i øjeblikket en efterspurgt investeringsmulighed. De handles ned til 6%, og giver således et højt direkte afkast til en begrænset risiko. På cirka samme niveau ligger afkastkravene for de såkaldte boksbutikker (startende ved 6,25%). Planloven giver dog anledning til en vis nervøsitet hos investorerne, idet den lægger skrappe begrænsninger på anvendelsen af mange af disse butikker. Afkast i procent Retailejendomme Dagligvarebutikker Boksbutikker København 5,00 6,75 6,75 Kilde: Colliers Hans Vestergaard Århus 5,00 6,75 6,75 Odense 5,25 7,25 7,00 Aalborg 5,50 7,00 7,00 Trekantområde (Vejle) 5,50 7,00 7,00 Esbjerg 5,50 7,00 7,00 COLLIERS HANS VESTERGAARD 7

8 Velbeliggende butikslokaler med god indretning er populære Det er efterhånden en kliche, men beliggenhed er afgørende for butikker. Det kan være af stor betydning, hvilken side af et hjørne en butik er beliggende, alt efter hvor mange mennesker, der går forbi. Som følge heraf, kan markedslejen for butikker variere meget inden for selv få hundrede meter. Den højeste markedsleje fi ndes på Strøget i København, hvor kvadratmeterlejen på de allerbedste lejemål når op på ca. kr ,- ekskl. drift pr. år. Også Købmagergade i København er godt med. Der er et meget stort spænd til den højeste markedsleje i de andre større danske byer; fx når Århus op på en markedsleje på kr ,- pr. m² pr. år. for de allerbedste beliggenheder. Efterspørgslen efter velbeliggende lokaler er høj og stabil. Gennem den seneste tid har der imidlertid været en vis stigning i den generelle tomgang for butikslokaler. Tomgangen har generelt været stigende siden sidste halvår af 2007, når man ser på hele landet. Ledige butikslokaler i procent af skønnet bygningsmasse Kilde: Oline-Lokalebørs Statistikken % Sydjylland Fyn Nordjylland Hele landet Østjylland København (K1) 2003(K3) 2004(K1) 2004(K3) 2005(K1) 2005(K3) 2006(K1) 2006(K3) 2007(K1) 2007(K3) 2008(K1) 2008(K3) 2009(K1) 2009(K3) 2010(K1) 0 8 COLLIERS HANS VESTERGAARD

9 I Århus og København og i andre større byer oplever vi stadig en stor interesse for lokaler med strøgbeliggenheder. Udbuddet af disse lokaler er stigende, men stadig ikke tilstrækkelig til den store efterspørgsel i disse områder. Tomgang i antal kvadratmeter (1. kvartal 2010) m² Kilde: Oline-Lokalebørs Statistikken Den vigende efterspørgsel efter butikslokaler på grund af den usikre økonomiske situation har endnu ikke betydet den store ændring for markedslejen. Men udlejerne bliver i stigende 0 grad mødt med krav om introduktionsrabatter m.v. På nogle sekundære beliggenheder er der også generelt et pres på markedslejen. I første omgang er det imidlertid afståelsessummerne, der har været under pres. Der kan stadig opnås pæne afståelsessummer på perfekte lejemål på gode beliggenheder, men på sekundære beliggenheder er de små eller helt væk. Generelt er de stærke lejere blevet mere kræsne, så der i stigende grad er fokus på også facade, størrelse og dybde af lejemålet. Afvigelser fra det optimale afspejler sig i lavere afståelsessummer og en mindre villighed til at acceptere det hidtidige lejeniveau. De stærke butikskæder drager nytte af den pressede situation for mange detailhandlere og sikrer sig bedre og/eller fl ere placeringer. Det hjælper dem blandt andet, at især afståelserne er under pres. København Københavns Københavns omegn omegn Nordsjælland Nordsjælland Østsjælland Østsjælland Vest- Vest- og og Sydsjælland Sydsjælland Også forskellige specialbutikker er i stigende grad i færd med at markere sig. Det gælder både nye koncepter inden for f.eks. it og beklædning, men også inden for fødevarer. For dagligvarebutikker er der stor efterspørgsel fra både danske og udenlandske kæder, der gerne vil etablere sig i Danmark. Mange af disse kæder har problemer med at fi nde de rette lokaler og sinkes derfor i processen med at udvide i Danmark. Problemerne skyldes primært planloven, der fastsætter snævre grænser for butiksstørrelserne og anvendelsen heraf. Grundet efterspørgslen har vi oplevet et stabilt til stigende huslejeniveau for denne butikstype specielt i de større byer. Også for butikker til pladskrævende varer er der en del restriktioner i planloven, som gør det svært at etablere nye butikker. Flere butikskæder tilpasser deres koncept, fx til en mere cityorienteret struktur med showrooms. Andre vælger at afvente konkurrenternes tiltag, da planloven har en vis dæmpende effekt på konkurrencen. Det gælder specielt konkurrencen fra udenlandske pladskrævende detailkæder, som søger beliggenheder uden for midtbyen. Fyn Fyn Sydjylland Sydjylland Østjylland Østjylland Vestjylland Vestjylland Krav til butikslokaler Nordjylland Nordjylland Ikke kun beliggenheden er vigtig. Også andre forhold tages i betragtning, når der vælges lokale. Det gælder f.eks.: Butikkens størrelse Facadebredden Butikkens dybde Niveauspring i butikslokalet Højden (de fleste ønsker mindst 3,20 meter) Tilgængelighed Adgang til parkering Skiltningsmuligheder Ejendommens facadeudtryk COLLIERS HANS VESTERGAARD 9

10 Hvor handler danskerne? Detailhandlen i Danmark er delt mellem gadebutikker, indkøbscentre og internethandel. Gadebutikkerne ligger både i bymidter og f.eks. langs indfaldsveje. Stadig er internethandlen begrænset, men omfanget er hurtigt voksende. Med den seneste revision af planloven, der blev vedtaget i foråret 2007, er der ret skrappe betingelser for hvor nye butikscentre må lokaliseres kun i byer med over indbyggere er det tilladt at bygge uden for bymidten uden en maksimumgrænse. For byer mellem og indbyggere er det tilladt at bygge højst m² bydelscentre. Inden for de givne rammer i planloven, har kommunerne den fulde kompetence til at planlægge arealer til butiksformål. Udviklingen i Danmark Den generelle udvikling i Danmark følger den internationale tendens med færre dagligvarebutikker. Der er profilforskelle på butikssammensætningen på gader og i indkøbscentre. Typisk er butikkerne i centrene mere mainstream. I bymidten er der en god blanding både af kædebutikker og mere specialiserede butikker. Prisprofilerne er også mere spredte i bymidterne. Specielt er antallet af butikker i tyndt befolkede områder faldet. Indbyggere i mindre byer og landdistrikter har altså fået længere til indkøbsmuligheder. Det skyldes blandt andet forbrugernes præferencer for større udvalg og større butikker. En eventuel ophævelse af lukkeloven vil forstærke denne udvikling. Der har været en stor vækst i antallet af centre de senere år. Det er i stigende grad populært at shoppe inden døre. Og der er stadig flere centre og udvidelser på vej. Omkring hovedstaden er Ro s Torv i Roskilde blevet kraftigt udvidet, og Hundige Storcenter (Waves) er blevet udvidet og moderniseret i I provinsen er der udvidelser på vej i Kolding, Herning og Holstebro. Discountbutikker Discountbutikker har vundet frem de senere år. Mange forbrugere handler både i discountbutikker og i specialbutikker blot på forskellige tidspunkter, mens de traditionelle supermarkeder presses. Skagen Større butikscentre i Danmark Størrelse i m² Frederikshavn Hjørring m² m² Aalborg Thisted m² m² m² Hobro Struer Viborg Randers Kilde: Colliers Hans Vestergaard Holstebro Silkeborg Ringkøbing Herning Århus Frederiksværk Hillerød Frederikssund Horsens Vejle Esbjerg Roskilde Ringsted Kolding Odense Køge Slagelse Næstved Svendborg 10 COLLIERS HANS VESTERGAARD Helsingør København

11 Der er et vist overlap mellem de kunder, der bruger storcentrene og bymidterne. Men fl ere undersøgelser tyder på, at der alligevel er nogen forskel på, hvilke kunder der tiltrækkes. Storcentrene har ofte nem tilgængelighed med bil og tiltrækker derfor ofte kunder fra et større opland. Til en vis grad går det ud over handlen i bymidten, da centrene også trækker lokale kunder. Kun sjældent besøger kunderne både bymidten og storcentret på én tur. Resultatet bliver lidt anderledes hvis centrene bygges i bymidterne. Disse centre tiltrækker i mindre grad kunder fra oplandet blandt andet fordi, de ofte er sværere tilgængelige med bil. Til gengæld er der bedre synergi for bymidten. Gadebutikker stor spredning af butikker flere fødevarebutikker centrale strøg minder om indkøbscentre mindre gader og udkant med meget forskelligartede profiler flere specialiserede butikker Indkøbscentre høj andel af kædebutikker høj gennemsnitlig attraktion større omsætning pr. kvadratmeter gennemsnitlig prisprofil lavere end i bymidter generelt større butikker Fra selvstændig butik til butikskæde Mange butikker oplever en løbende udvikling fra at være selvstændige butikker, til at være med i frivillige kæder, for til sidst at blive egentlige kædebutikker, der fx ejes af kapitalfonde. Det gælder inden for mange brancher: tøj, isenkram, babyudstyr m.v. Der sker endvidere en vis konsolidering butikskæderne imellem, hvor nogle kæder opkøbes af andre. Internethandel/postordre stærk i nicher stor succes for ikke-fysiske varer stærk inden for f.eks. tøj og computer/software både rene internetbutikker og fysiske butikker kombineret med internetsalg Baseret blandt andet på: Synergieffekter mellem bymidter og eksterne centre, Landsplanafdelingen, Miljø ministeriet (2005) (udarbejdet af ICP) Internethandel Gennem de senere år er det blevet mere og mere almindeligt at handle via internettet. Ifølge en opgørelse fra Danmarks Statistik (juni 09) bruger ca. 50% af danskerne jævnligt internettet til køb/salg af varer og tjenester og 64% har handlet på nettet inden for det seneste år. Storbritannien og Danmark er de to lande Europa, hvor flest personer handler på nettet. På EU-niveau handler én ud af fire på nettet. COLLIERS HANS VESTERGAARD 11

12 Shopping i København K Strøget er uden sammenligning den største shoppinggade i Danmark, og bruges intensivt af såvel turister som københavnere. De fl este turister tager gåturen fra Rådhuspladsen, men metroens stigende popularitet betyder fl ere mennesker på Kongens Nytorv og Nørreport. Som følge heraf, er Købmagergade i stigende grad blevet populær, og mange nye kæder og internationale virksomheder vælger denne lokalisering. Købmagergade får yderligere medvind af København Kommunes projekt med fornyelse af Købmagergade, Kultorvet og Hauser Plads, der forventes afsluttet i Projektet indebærer blandt andet ny granitbelægning. Det er tøjbutikker, der dominerer Strøget og Købmagergade, men der er også en del butikker med sko, smykker og lign., ligesom der er mange spisesteder og kiosker. Butikstyper på Strøget og Købmagergade Erhverv Uden gruppe Tøj Spisesteder og kiosker Bolig Sko, smykker m.v. Diverse Frisør Butiksområder i København K Lifestyle & caféer Kommercielle kædebutikker & fashion Fashion, lifestyle & caféer Fashion Kædebutikker & high fashion 12 COLLIERS HANS VESTERGAARD

13 Fodgængerstrømme i København Ifølge Bylivsdata færdes der på Strøget mange fodgængere. I dagtimerne er niveauet personer pr. time. For Købmagergade er niveauet lidt lavere: knap personer pr. time. Det vurderes dog, at der har været en positiv udvikling specielt for Købmagergade siden tællingen blev udført i På Fiolstræde og på Strædet er niveauet noget lavere i niveauet omkring fodgængere pr. time. Jo større figur des flere fodgængere. Baseret på Bylivsdata Shopping i Århus Detailhandlen i Århus er domineret af henholdsvis Bruuns Galleri ved Banegården, Salling Stormagasin og Magasin. Historisk har strækningen på strøget mellem Salling Stormagasin og Magasin været den mest attraktive beliggenhed for mange butikskæder. Efter etableringen af Bruuns Galleri har specielt Ryesgade undergået en positiv udvikling med mange nye tøjkoncepter. Af øvrige områder i byen bør fremhæves Latinerkvarteret, som er beliggende i den gamle bydel i umiddelbar nærhed af Magasin. Latinerkvarteret er præget af mange nytænkende og innovative butikskoncepter og profi lerende high end tøjmærker. M.P. Bruunsgade, der er nabo til Føtex og Bruuns Galleri, har gennemgået en stor udvikling og tiltrukket mange specialbutikker specielt inden for fødevarer og specielle udvalgsvarer. I løbet af 2009 har afståelserne fl ere steder været under pres. I Nørregade, M.P. Bruunsgade, Guldsmedgade og Frederiksgade opnås i dag kun mindre eller ingen afståelsesbeløb. Efter længere tids tomgang er et af byens markante butikslejemål nu udlejet og der er begyndt at komme mere aktivitet. Rema1000 etablerer således i medio 2010 butik i Rådhusgården for enden af Frederiksgade ved Rådhuspladsen, Ridehuset og Aros. Dette kan give øget trafi k og dermed efterspørgsel efter butikker i Frederiksgade. COLLIERS HANS VESTERGAARD 13

14 Shopping i Aalborg Aalborg er kendetegnet ved sine to gågader, der bliver forbundet af Nytorv/Østerågade. Bispensgade går fra Vesterbro og ind til Nytorv. Den er med mærkevarebutikker og direkte adgang til Jomfru Ane Gade primært for de unge. Som en sidegade til Bispensgade og til Budolfi Plads, ligger Gravensgade (også gågade) med luksus specialbutikker. Nytorv er et markant samlingspunkt for såvel turister som Aalborgensere. På torvet er der både restauranter og caféer og med den nye passage ned til Jomfru Ane Parken ved Aalborg havn, er torvet et meget attraktivt sted. Omkring pladsen ligger kendte butikker som Søstrene Grene, Change, Bog & Ide samt Salling varehus. Fra torvet er der adgang til gågaden Algade Bredegade samt Nørregade. Algade er kendt for sin blanding af mærkevarebutikker, men også lokale specialforretninger som Kronen (kaffe/te). Via Nørregade er der adgang til det kommende Friis Center, Nordkraft og Musikkens Hus. Friis Centret bliver et nyt indkøbscenter med ca nye butikker. Nordkraft kommer til at rumme musikscene, DGI hovedsæde samt mange kulturelle begivenheder. Musikken Hus er lige blevet præsenteret. I umiddelbar tilknytning til togstationen og rutebilstationen ligger Kennedyarkaden. Centrets butiksdel har været under ombygning i 2008 og fremstår nu mere tidsvarende og inspirerende. Centrets kvadratmeter rummer blandt andet Jyllands største biograf, spisesteder og 33 butikker. Endelig er der Aalborg City Syd, der både rummer Aalborg Storcenter, Shoppen samt en hel del større udvalgsvarebutikker. Her kan nævnes butikker som Bauhaus, Toys R Us, Harald Nyborg, T. Hansen, samtlige køkkenmærker, Bilka samt diverse fastfood restauranter. Derudover åbner en m² stor Ikea i marts COLLIERS HANS VESTERGAARD

15 Shopping i Odense Hovedgågaden i Odense er Vestergade og Kongensgade, hvor alle kædekoncepterne er placeret. I sidegaderne, Klaregade, Pogestræde, Mageløs og Vintapperstræde fi nder man trendsættende modeforretninger og designerbutikker. Brandtspassage er Odenses kulturcentrum, med butikker, cafeer, biograf og amfi cene. Op til Brandts Passage er Pantheonsgade beliggende, hvor der de senere år er moderniseret en del ejendomme, som nu huser spændende designerbutikker m.v. Nyt stort detailcenter er under udvikling på hjørnet af Østre Stationsvej og Rugårdsvej i forbindelse med den nye bydel, der er på tegnebrættet, og som skal blive en integreret del af Odense Midtby. Også på arealerne omkring Syddansk Universitetshospital er der lagt planer for en ny bydel. Overgade og gaderne omkring H.C. Andersens kvarter er gennem de senere år gennemgået en større modernisering og udskiftning, og her fi nders turistbutikker, spændende modebutikker og cafeer. Området ved Rosengårdscentret og Bilka kaldes Fynbyen, og er særdeles attraktivt, med mange store kendte aktører inden for out-of-town er repræsenteret. Også Ikea, som i november 2009 åbnede et nyt stort varehus, er i området. Shopping i Vejle Vejle har gennem de seneste år oplevet en stor udvikling især hvad angår retailsegmentet. Således er der kommet to nye shoppingcentre i hver sin ende af gågadenettet, Bryggen med ca. 80 butikker og Mary s med ca. 50 butikker, hvor der dog stadig er noget ledigt i begge centre. Vejles hovedstrøg har en bred repræsentation af både danske og internationale kæder sammen med specialbutikker. Udover hovedstrøget er der gågaden Vissingsgade, som er en mindre sidegade til hovedstrøget og som hovedsageligt har specialbutikker. Derudover er der Vestergade, som er delvis gågade. Vestergade bindes sammen med hovedstrøget og Dæmningen ved Nørretorv. Både Dæmningen og Nørretorv har gennemgået en renovering med fl ot ny skulptur på Nørretorv og genåbning af den oprindelige å langs Dæmningen. På den måde er der skabt et hyggeligt miljø, som helt sikkert vil tiltrække fl ere restauranter og butikker. Endelig er der i Vejle Nord et område for særlig pladskrævende butikker, hvor bl.a. Bilka, Bauhaus, fl ere køkkenfi rmaer og møbelbutikker er repræsenteret. COLLIERS HANS VESTERGAARD 15

16 Citering og ansvarsfraskrivelse Det er tilladt at citere fra rapporten med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet grundigt. Uanset at vi med stort omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers Hans Vestergaard A/S sig ethvert ansvar for evt. tab baseret på information i rapporten. Kilder Ud over ovennævnte kilder, har vi blandt andet brugt: Danmarks Statistik, oktober 2007: Nøgletal om informationssamfundet danske tal. Erhvervsministeriet, marts 1998: Butikker og forbrugere nu og i fremtiden. Betænkning fra Butiksstrukturkommissionen. Landsplanafdelingen, Miljøministeriet, december 2005: Synergieffekter mellem bymidter og eksterne centre. Landsplanområdet, marts 2006: Skov- og Naturstyrelsen: Udviklingstendenser. For yderligere information, kontakt: Anne Kaag Andersen Analysechef aka@colliers.dk Direkte KØBENHAVN Codanhus Gammel Kongevej 60 DK-1850 Frederiksberg C Tlf Fax ÅRHUS Prismet Silkeborgvej 2 DK-8000 Århus C Tlf Fax ODENSE Kongensgade DK-5000 Odense C Tlf Fax AALBORG Rendsburggade 6 DK-9000 Aalborg Tlf Fax VEJLE Havneparken 1 DK-7100 Vejle Tlf Fax