Colliers STATUS. Lav vækst 1. KVARTAL 2012

Transkript

1 Colliers STATUS. KVARTAL Lav vækst Økonomi >. kvartal De seneste tal for bruttonationalproduktet viste, at der var tilbagegang i den danske økonomi i. kvartal. Tallet understreger, at Danmark endnu ikke er ude af krisens favntag. Økonomiske prognoser peger dog ikke på en langvarig recession, men på lav vækst i de kommende år. I regner man med, at væksten blev på ca., procent, mens man i og venter vækstrater på ca. procent. Væksten holdes nede af en lav eksport, et lavt privatforbrug og begrænsede investeringer. Den europæiske gældskrise og en lav økonomisk vækst betyder, at væksten i den danske eksport nu og forventet fremover er på et meget lavt niveau, efter at eksporten har været med til at holde væksten oppe de senere år. Privatforbruget har været beskedent siden finanskrisen, og de seneste tal for forbrugertillid viser -7,. Privatforbruget holdes nede af boligmarkedet, som er i krise, af en arbejdsløshed, som er højere end vi er vant til, og generel usikkerhed om den økonomiske situation. Opsparingskvoten er i øjeblikket meget høj. De seneste indikatorer for privatforbruget i. kvartal var dog ret positive således var dankortomsætningen i december pæn. Inflationen har været ret høj i på trods af den beskedne vækst. Det skyldes de nye afgifter samt højere råvarepriser. På grund af lave lønstigninger har det reelt betydet en løntilbagegang. Fremadrettet ventes en knap så høj inflation, men fortsat moderate lønstigninger. Sidstnævnte kan være med til igen at forbedre vores konkurrenceevne. Arbejdsløsheden har været ret konstant gennem : Bruttoledigheden ligger på ca., procent. Med udsigt til ret lav vækst de kommende år forventes det, at ledigheden vil være stabil eller måske stige lidt i den kommende tid. Der er imidlertid også faktorer, som er med til at holde væksten oppe. Det gælder den nye regerings vækstpakke, som fremrykker et antal investeringer blandt andet i infrastruktur til. Til en vis grad vil det dog blive ophævet af tilsvarende besparelser i, som er nødvendige for at leve op til EU s budgetkrav. En anden faktor til stimulation af væksten er en øgning af privatforbruget på grund af udbetalingen af efterlønsopsparingen fra april. Det er usikkert hvor mange, som vil vælge udbetalingen og i hvor høj grad den vil indgå i det private forbrug eller om den snarere vil blive sparet op. Regeringen regner med at milliarder danske kroner vil blive omsat til forbrug i. En tredje faktor er det meget lave renteniveau, som alt andet lige bør og vil stimulere investeringerne i erhverv og privat. Årlig real vækst i bnp kilde: Danmarks statistik statistikbanken og eurostat note: og er prognose fuldtidsledige i procent af arbejdsstyrken kilde: Danmarks statistik statistikbanken anne kaag andersen Analysechef cand. scient., ph.d. aka@colliers.dk Direkte Det er tilladt at citere fra Colliers STATUS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stort omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers International Danmark A/S sig ethvert ansvar for evt. tab baseret på information i rapporten.

2 STATUS Investering >. kvartal Øget lyst til investeringer Investeringer >. kvartal Selvom omfanget af handler med investeringsejendomme stadig er langt fra niveauet inden finanskrisen, er der i øjeblikket positive takter specielt for velbeliggende ejendomme af god kvalitet. De såkaldte core ejendomme har stort set holdt prisen fra før finanskrisen. I modsætning hertil står de sekundært beliggende ejendomme, som har oplevet prisfald. For industri- og logistikejendomme er det i mange tilfælde endog svært at finde villige købere, med mindre beliggenheden er central. Dagligvarebutikker er fortsat interessante for mange investorer med en lang lejekontrakt er det en ret sikker investering. Også strøgejendomme i de større byer er populære. Det samme gælder boligejendomme, som konstant har været interessant for investorer, under de rette vilkår. Finansieringskildernes tilbageholdenhed betyder, at køberne har en solid økonomi, ellers er det ikke muligt at få finansiering. Til gengæld er rente niveauet rekordlavt, hvilket betyder billig finansiering. For de større ejendomme drejer det sig primært om pensionskasser og velkonsoliderede ejendomsselskaber. For mindre ejendomme er der fortsat en række private investorer, som ønsker at investere i ejendomme. Udenlandske investorer viser fortsat stor interesse for Danmark, om end en del nøjes med at kigge. Nyligt har svenske Niam købt ejerlejligheder i København, ligesom et andet svensk ejendomsselskab (Balder) har købt Østerfælledkomplekset med lejligheder fra Finansiel Stabilitet. I det seneste kvartal i var der også en større transaktion i provinsen, idet en pensionskasse har købt fire retsbygninger i henholdsvis Herning, Holstebro, Holbæk og Kolding. I samme ombæring solgte pensionskassen en ejendom i Nordjylland til den byggevirksomhed, som skal opføre de fire retsbygninger. Renteudviklingen i danmark Transaktionsvolumen Mia. kr 7 9 Obligationsrente statsobligationer, løbetid år Pengemarkedsrente, løbetid måneder Kilde: Danmarks Statistik Statistikbanken 7 9 Note: Omfatter erhvervsejendomme, større grunde og boligudlejningsejendomme med flere end lejligheder. Tallet for er estimat Kilde: Statistikbanken, Danmarks Statistik og egne beregninger

3 STATUS Industri & logistik >. kvartal En del udlejninger Industri & logistik >. kvartal Primo stod, procent af industri- og logistiklokalerne tomme ifølge Oline-ED Statistikken. Niveauet har været nogenlunde konstant siden midten af, men på et markant højere niveau end i årene frem til hvor tomgangen begyndte at stige. Regionalt er der forskelle på niveauerne ifølge Oline-ED Statistikken er tomgangen højest i Østjylland og på Fyn. Forskellen mellem tomgangen på primære og sekundære beliggenheder i de enkelte områder er dog formentlig endnu større end de regionale forskelle. Beskæftigelsen i industrien er noget lavere end før finanskrisen, og tilsvarende er transportarbejdet på et ret lavt niveau. Begge dele er indikatorer på efterspørgslen efter industri- og logistiklokaler, som er på et forholdsvist lavt niveau, dog med en del udlejninger af mindre og mellem størrelse. Det er typisk små og mellemstore virksomheder, som relokaliserer sig. De større virksomheder i dette segment flytter ikke meget rundt i øjeblikket de ser tiden an. Når den økonomiske situation bliver mere stabil kan man forvente, at der vil komme en pukkel af efterspørgsel fra virksomheder, som har holdt vejret og ventet. På salgssiden har der været nogle transaktioner specielt op mod årsskiftet. Det gælder fortsat, at priserne på ejendomme som ligger væk fra de centrale områder, er under kraftigt pres. Hvis man derfor som bruger kan anvende én ejendom, som ikke er centralt beliggende, er det muligt at købe til endog meget lave priser, specielt hvis ejendommen har stået tom et stykke tid eller ikke er helt up-to-date. Udenlandske investorer viser fortsat god interesse for blandt andet større logistikejendomme i Danmark. De fleste ønsker længerevarende lejekontrakter, men nogle af investorerne er dog fleksible også på dette punkt. industri og logistik pr. landsdel. januar () industri og logistik i Hele danmark Januar :, %,,,,,,,,,, Markedsleje og afkastkrav for industri og logistik,. januar København Århus 7 Odense 7 Aalborg -området (Vejle) Esbjerg Afkastkrav () 7, % 7,7 %,7 % 7, %, %, % 7,7 %,7% 9, % 7,7 %, % 9, % 7, %, % 9, % 7,7 %, % 9, % 7 9 tallene for ledige erhvervslokaler fra og med oktober og frem ikke direkte sammenlignelige med tidligere opgørelser. Godstransport og beskæftigelsen i industrien (mio. ton/km) (. personer) Transportarbejde (venstre akse) Beskæftigede i industri (højre akse) Kilde: Statistikbanken.dk

4 STATUS Kontor >. kvartal God efterspørgsel på de centrale beliggenheder Kontor >. kvartal Tomgangen for kontorlokaler er ifølge Oline-ED Statistikken steget til et nyt højt niveau på 9 procent på landsplan. Stigningen kommer efter, at niveauet har ligget på omkring procent siden midten af. Før da var der en kraftig stigning i niveauet. Tomgangen er forholdsvis høj i både Hovedstadsområdet og Østjylland. Det vurderes dog, at der i de centrale byområder kun er få ledige kontorlokaler af en vis størrelse, på trods af, at tomgangen generelt er stigende. Der er således god efterspørgsel efter kontorlokaler i det centrale København, ligesom det er tilfældet i en række andre større danske byer. På andre beliggenheder er der noget mere stille der er fortsat stigende forskel på de primære og de sekundære beliggenheder. Som alternativer til lokalisering i Københavns centrum er der fx Ørestad, som har været under udvikling siden midten af 9 erne. Ørestad har oplevet en vis tomgang i nogle af de spekulative byggerier, som har betydet et væsentligt pres på markedslejen. Kontorerne i Ørestad konkurrerer både med kontorer i CBD, idet der her kan tilbydes en væsentlig lavere leje i kort afstand til centrum, men i mindst lige så høj grad med lokaler i omegnen af København. I omegnen er efterspørgslen vigende og markedslejen derfor under et mildt pres. Det skyldes, at erhvervsområderne i fx Glostrup, Taastrup og Ballerup hovedsageligt består af ældre kontorer ( år), som ikke har fulgt med tiden. I Aarhus er der en række udviklingsmuligheder for kontorer tæt på bymidten. Det gælder fx de bynære havnearealer. Hidtil har udbuddet af nyere kontorejendomme i Aarhus været ret lavt. Flere virksomheder, der ser efter nye domiciler, vælger nybyggeri, blandt andet fordi, at lejen på nyt byggeri som følge af de lave byggeomkostninger ikke er ret meget højere end på nyere eller ældre kontorer. Samtidig er forbrugsudgifterne væsentligt lavere som følge af nye standarder for byggeriet. Generelt er der en vis omrokering af uddannelsesinstitutioner og forskellige statslige styrelser og institutioner. Der pågår også udlejninger til den private sektor. Her er det en del liberale erhverv, som ikke er så påvirket af den økonomiske usikkerhed, som mange andre sektorer. kontor pr. landsdel. januar () 7,,,,,,,, 9, 7, kontor i Hele danmark () Januar : 9, % tallene for ledige erhvervslokaler fra og med oktober og frem ikke direkte sammenlignelige med tidligere opgørelser. Markedsleje og afkastkrav for Kontor,. januar København.7.. Århus... Odense 9 7 Aalborg. 7 -området (Vejle). 7 Esbjerg. 7 afkastkrav (), %, %, %,7 %, %, %, % 7, %, %, %,7 % 7, %, %,7 % 7, %, %,7 % 7, % Beskæftigelse og tomgang for kontor. personer..9, 9,.9,, 7,.,,.7,.7,.,.,., 7 9 Beskæftigelse (venstre akse) Tomgang kontor (højre akse) og Danmarks Statistik Statistikbanken

5 STATUS Retail >. kvartal Megen forsigtighed Retail >. kvartal I andet halvår af faldt forbrugertilliden i måneder i træk, mens den steg en anelse i januar. Fra starten af og frem til midten af lå den ellers rimelig stabilt. Forbrugertilliden reflekterer både danskernes tillid til deres egen families økonomi og til hele landets økonomi. Det, som trækker tilliden ned i øjeblikket er usikkerhed om den økonomiske situation for Danmark som helhed både nu og i fremtiden. Derimod er danskerne ikke så bekymrede for deres egen økonomi. De seneste tal for detailomsætningen, som er for november, viser et rimeligt stabilt men meget lavt niveau. Tal for dankortomsætningen tyder på en rimelig julehandel i. Men forbrugertilliden peger på en begrænset detailhandel i. Ifølge en undersøgelse fra Nordea forventer 7 procent af danskerne at skære ned på deres forbrug af luksusvarer i. Udsigterne er således ikke de bedste for detailhandlen. Som nævnt kan og vil udbetalingen af efterlønspengene dog være med til at stimulere det private forbrug i. Markedet for butikslokaler følger stadig samme udvikling, som vi har set de senere år: Der er nærmest ingen tomgang på de gode beliggenheder, og markedslejen er stabil. På de sekundære beliggenheder er der derimod fortsat udfordringer med tomgang, ligesom markedslejen er under pres. Der er fortsat afståelser på de bedste beliggenheder, under forudsætning af, at lejemålet har de rette karakteristika i form af areal, bredde, indretning mv. Butikskæderne har mulighed for at være kræsne og de er det. detailhandel pr. landsdel. januar (),,,,, 7,, 7,,, detailhandel i Hele danmark () Januar :, %, Markedsleje og afkastkrav for retail,. Januar afkastkrav (procent) København...7, %, %, % Århus...,7 %, %,7 % 7 9 Odense... Aalborg...7 -området (Vejle)... Esbjerg..., %, %, %, %, %, %, %,7 % 7, %, %,7 % 7, % tallene for ledige erhvervslokaler for og med oktober ikke direkte sammenlignelige med tidligere opgørelser. Udvikling i forbrugertillids - indikatoren og detailhandelen = indeks Detailhandel (sæsonkorrigeret mængdeindeks) venstre akse Forbrugertillidsindikatoren højre akse Kilde: Danmarks Statistik Statistikbanken