Mødesagsfremstilling. Social- og Sundhedsudvalget

Transkript

1 Mødesagsfremstilling Fejl! Ukendt betegnelse for dokumentegenskab. Social- og Sundhedsudvalget ÅBEN DAGSORDEN Mødedato: Dato: Sag nr.: ØU 67 Sagsbehandler: Lene Atzen Kompetence: Fagudvalg Økonomiudvalget Kommunalbestyrelsen J.nr.: Rødbo - skema A Sagsbeskrivelse: I forbindelse med strukturreformen overtog Rødovre Kommune den 1. januar 2007 Rødbo, Slotsherrens Vænge 6, som en tom institution fra Københavns Amt. Social- og Sundhedsforvaltningen har i samarbejde med Teknisk Forvaltning fået udarbejdet rapport over de bygningsmæssige muligheder for en ombygning/udvidelse af institutionen med henblik på anvendelse af bygningen til plejeboliger, rehabiliteringspladser samt bofællesskab for udviklingshæmmede. Kommunalbestyrelsen godkendte på møde 26. juni 2007 (sag nr. 92), at den tidligere amtsinstitution Rødbo skulle udvides og moderniseres således, at der fremtidig vil være 30 midlertidige rehabiliteringspladser i stueplan og 14 almene plejeboliger samt 2 bofællesskaber for psykisk udviklingshæmmede i en påbygning på 1. sal. Det blev besluttet, at moderniseringen skulle udføres som en om- og tilbygning til den eksisterende bygning. Efterfølgende er det, bl.a. på basis af geotekniske prøver, konstateret, at den valgte løsning med om- og tilbygning ville blive dyrere end forventet, bl.a. fordi det ville blive nødvendigt med forstærkning af fundamenter. Kommunens rådgivere konkluderede, at den økonomisk mest fordelagtige model ville være at rive bygningen ned og opføre en ny bygning. En sådan løsning ville desuden have den fordel, at servicearealerne (kommunal anlægsudgift) ville kunne reduceres. Kommunalbestyrelsen har som følge af ovenstående i møde den 30. september 2008 (sag nr. 86) besluttet, at Rødbo ikke som oprindelig besluttet om- og tilbygges, men i stedet opføres som nybyggeri. Rådgivergruppen består af arkitekttegnestuen Virumgård A/S (totalrådgiver), Dominia A/S (rådgivende ingeniører), Thing & Wainø, Landskabsarkitekter ApS samt DAB (bygherrerådgiver). Dispositionsforslag dateret 5. januar 2009 er udarbejdet af Virumgård A/S. Der har været afholdt en række planlægnings- og byggeudvalgsmøder, hvor projektet er blevet RØDOVRE KOMMUNE 1 af 8

2 bearbejdet og tilpasset de krav, kommunen har stillet vedrørende boligernes funktion, størrelse m.v. samt servicearealernes omfang og anvendelse. På grundlag af dispositionsforslag har DAB udarbejdet og fremsendt skema A- ansøgning for tilsagn om etablering af 60 almene plejeboliger med tilknyttede servicearealer. I det følgende gennemgås: Projektbeskrivelsen Den samlede økonomi Finansiering Kommunaløkonomiske konsekvenser Støttebetingelser Projektbeskrivelse Områdets udformning Rødbo er beliggende centralt i et udbygget institutionsområde. Mod nord ligger plejeinstitutionen Broparken og mod syd ligger børneinstitutionen Broparken. Mod vest grænser området op til parcelhuse og mod syd en nyere etagehusbebyggelse i 2 og 4 etager. Lokalområdet afgrænses af vejene Slotsherrens Vænge, Rødovrevej samt Lisbjergvej. Bygningernes udformning Den nye bygning opføres i to etager med en placering svarende til det udlagte byggefelt omkring den eksisterende bygning. Bygningen er disponeret med to boligbygninger placeret nord-syd. Her placeres de 60 plejeboliger. En øst-vest bygning forbinder de to boligbygninger med hovedtrappe, elevatorer og servicearealer. I den kommende projektfase vil bygningens detaljerede facadeudtryk blive fastlagt, herunder med hensyntagen til ønsket om at opbryde bygningen i mindre enheder. Bygningen er u-formet og omslutter et indre beskyttet haverum. Boligernes udformning Projektet omfatter i alt 60 stk. 1-rumsboliger placeret i to etager. I stueetagen opføres 30 rehabiliteringsboliger. På 1. sal opføres henholdsvis 14 plejeboliger samt 2 boliggrupper for udviklingshæmmede med i alt 16 boliger. Rehabiliterings- og plejeboliger har nettoareal på 32,7 m 2. Boliger for udviklingshæmmede har nettoareal på enten 32,7 m 2, 29,8 m 2 eller 28,8 m 2. Boligerne er orienteret mod øst og vest og er i størrelse og indretning næsten ens. Dog er 3 boliger mod nord indrettet på anden måde. Boligerne til udviklingshæmmede beboere indrettes med et mindre køkken. De øvrige boliger indrettes med indbygget køleskab og bordplade. Side 2

3 Boligerne er beboernes private sfære, hvorfra man kan vælge fællesskabet til og fra. Samtidig er boligerne for de plejekrævende beboere også en arbejdsplads for plejepersonalet, hvor en række pladskrav skal tilgodeses især i wc/bad/soveområdet, fordi det er der, de fleste personforflytninger finder sted. Servicearealernes udformning I stueplan placeres en sundhedsklinik samt administrationskontor. Der vil endvidere være afdelingskontorer, samtalerum, personalekøkken samt personalerum med taskebokse og toilet. På 1. sal indrettes møderum samt afdelingskontorer, personalekøkken og personalerum med taskebokse og toilet. Der er kælder under en del af bygningerne. Kælderen indeholder teknikerrum, depoter, skralderum samt omklædning for personalet. Det samlede bruttoareal for kælderen udgør 556 m 2. Arealfordeling Det totale projekt har et bruttoetageareal på i alt m 2 inkl. servicedelen, der udgør 963 m 2, heraf kælder 556 m 2. Byggeriet omfatter i alt 60 plejeboliger. Samlet bruttoareal for boligerne er m 2, heraf er m 2 fællesareal. Det gennemsnitlige bruttoetageareal for boligerne er 64 m 2. Samlet økonomi Boligerne Den samlede anskaffelsessum for boligerne er i henhold til skema A kr. 96,1 mio. kr. svarende til ca. 1,6 mio. kr. pr. bolig. Den samlede anskaffelsessum for boligerne er beregnet ud fra maksimumsbeløbet for støttet boligbyggeri på kr pr. m 2 boligareal. Grundudgifter (grundkøbesum, pilotering og fundering m.v.) er opgjort til 8,3 mio. kr., håndværkerudgifter 71,7 mio. kr., omkostninger til rådgivning m.v. 14,7 mio. kr. og diverse gebyrer 1,4 mio. kr. Af håndværkerudgifter udgør kr skønnede omkostninger til eventuel PCBog asbestbortskaffelse. Siden beløbet blev skønnet, er der udarbejdet registreringsrapporter for både asbest og PCB. Rapporterne angiver tilstedeværelse af både asbest og PCB i den eksisterende bygning, men giver ikke på nuværende tidspunkt vore rådgivere anledning til ændring af det i skema A afsatte overslag. Det vurderes af rådgiverne, at asbestrapporten er fyldestgørende som grundlag for nedrivningsprojektet. Rapport vedrørende PCB er ikke fyldestgørende, da der ikke er udført destruktive undersøgelser. Sidstnævnte kan først udføres, når bygningen er rømmet, hvilket er sket marts Når bygningen er rømmet, og de resterende undersøgelser med endelig fastsættelse af PCB og værdier er udført, kan der indhentes overslag på udgifter til asbest og PCB. Det Side 3

4 kan således ikke på nuværende tidspunkt udelukkes, at PCB håndtering ved nedrivning af bygningen medfører øgede omkostninger eller forsinkelse af den nuværende tidsplan. Den fremtidige boligafgift er beregnet til kr pr. m 2 og forsyningsudgifterne (vand, varme og el) skønnes at udgøre kr. 119 pr. m 2 pr. år for plejeboligerne. For så vidt angår de 30 midlertidige rehabiliteringspladser, er boligafgiften en kommunal udgift, svarende til ca kr. årligt. Servicearealerne Anskaffelsessummen for servicearealerne er opgjort til 24,2 mio. kr. inkl. moms. Summen er beregnet ved en forventet anskaffelsessum på kr pr. m 2 (svarende til satsen for maksimumbeløbet for støttet boligbyggeri pr. kvadratmeter boligareal). Af anskaffelsessummen udgør grundudgifter 2,9 mio. kr. (heraf grundkøbesum 2,3 mio. kr.), håndværkerudgifter 17,6 mio. kr., omkostninger til rådgivning m.v. 3,4 mio. kr. og diverse gebyrer 0,4 mio. kr. Anskaffelsessummen udgør 17,8 mio. kr. ekskl. moms og fratrukket servicearealernes andel af grundkøbesummen. Finansiering Boligerne Boligerne finansieres som følger: 91 % rentetilpasningslån 87,4 mio. kr. 7 % kommunal grundkapital 6,7 mio. kr. 2 % beboerindskud 1,9 mio. kr. Finansiering i alt 96,1 mio. kr. Grundkapitalbeløbet finansieres delvis ved at indskyde værdien af ejendommen (grundkøbesummen) som grundkapital. Tilsvarende metode blev anvendt ved opførelse af Ældrecenter Broparken, dog med den væsentlige forskel, at der nu er indført et maksimalt rammebeløb for byggeriet. I Broparkens tilfælde var det muligt at indskyde hele ejendomsvurderingen som grundkapital, da der ikke var loft over hvilket beløb pr. m 2, der måtte bygges for. Aktuelt er maksimumbeløbet som nævnt kr pr. m 2. Der er derfor foretaget en kalkule over i hvilket omfang, der overhovedet kan indregnes en grundkøbesum efter udgifterne til selve byggeriet var estimeret. I dette regnestykke er der plads til en grundkøbesum på i alt 5,9 mio. kr. i alt. Heraf vedrører 3,6 mio. kr. boligdelen, svarende til 940 kr. pr. m 2. Differencen mellem boligernes grundkøbesum (3,6 mio. kr.) og de 7 % grundkapital (6,7 mio. kr.) skal finansieres med en anlægsbevilling jf. afsnittet om kommunaløkonomiske konsekvenser. For så vidt angår rehabiliteringspladserne er de 2 % beboerindskud et kommunalt anliggende. Dette svarer til kr (50 % af det samlede indskud) som finansieres med en anlægsbevilling ved indflytning jf. afsnittet om kommunaløkonomiske konsekvenser. Side 4

5 Servicearealerne Servicearealerne foreslås finansieret som følger: Indskud af grundkøbesum vedrørende servicearealer: 2,3 mio. kr. 20 % kontant finansiering af anskaffelsessummen ekskl. grundkøbesum og moms: 3,6 mio. kr. Realkreditlån (80 % af anskaffelsessummen ekskl. grundværdi og moms): 14,3 mio. kr. moms 4,1 mio. kr. Finansiering i alt inkl. moms 24,2 mio. kr. Optagelse af realkreditlån kræver dispensation fra den låneramme, der gælder for Rødovre Kommune. Det forudsættes, at dispensation kan opnås. I modsat fald skal hele byggesummen vedrørende servicearealerne finansieres ved en anlægsbevilling. Der ydes, når boligerne er opført, et statsligt tilskud på kr pr. bolig i alt 2,4 mio. kr. Kommunaløkonomiske konsekvenser Vedtagelse af skema A har følgende umiddelbare kommunaløkonomiske konsekvenser: Mellemfinansiering Inden den endelige finansiering af byggeriet sker, vil der være udgifter til byggelånsrenter. Byggelånsrenterne er i skema A anslået til at udgøre 3,6 mio. kr. vedrørende boligerne, som skal mellemfinansieres i årene ved en anlægsbevilling. Byggelånsrenterne vedrørende servicearealerne er en kommunal udgift og indregnet i byggesummen vedrørende servicearealerne. Der er i forbindelse med forberedelse af projektet givet en lignende anlægsbevilling til mellemfinansiering af rådgivere indtil byggelån kan tages hjem ved godkendelse af skema B. Mellemfinansieringen har udelukkende betydning for kommunens likviditet, idet der er tale om bevillinger til udlæg. Anlægsudgifter Rødovre Kommune vil have følgende anlægsudgifter og -indtægter i forbindelse med projektet: Indskud af grundkapital til boliger (fratrukket grundkøbesum): 3,1 mio. kr. Beboerindskud vedrørende rehabiliteringspladser: 1,0 mio. kr. 20 % finansiering af servicearealer, ekskl. moms: 3,6 mio. kr. Statstilskud, kr. pr. bolig -2,4 mio. kr. I alt 5,3 mio. kr. Anlægsudgifterne vil tidsmæssigt falde således: 2009: 7,5 mio. kr. Side 5

6 Beløbet udgøres af grundkapital, 3,1 mio. kr. samt 20 % finansiering af servicearealer, 4,4 mio. kr. inkl. moms. 2011: -2,2 mio. kr. Beløbet udgøres af beboerindskud, 1,0 mio. kr., statstilskud, -2,4 mio. kr. samt momsrefusion vedrørende 20 % finansiering af servicearealer, -0,8 mio. kr. Driftsudgifter Rødovre Kommune vil have følgende umiddelbare, årlige driftsudgifter i forbindelse med projektet: Bygningsdriftsudgifter vedrørende rehabiliteringspladserne: Kapitaludgifter vedrørende 80 % finansiering af servicearealer: I alt 2,4 mio. kr. 0,9 mio. kr. 3,5 mio. kr. Driftsudgifterne vil dog være ca. 1,75 mio. kr. i 2011, idet der regnes med ibrugtagning 1. juli Afledte udgifter Udover de økonomiske konsekvenser, som udspringer af finansieringen af byggeriet, vil opførelsen af plejeboligerne medføre en tilvækst af boliger på 7 midlertidige rehabiliteringspladser samt 14 almene plejeboliger, da Rødbo overtager en del beboere, fra plejehjemmet Ørbygård i forbindelse med dets modernisering og ombygning. Den egentlige tilvækst vil først finde sted efter endt ombygning og modernisering af Ørbygård. Konsekvenserne af pladsudvidelsen (personale og beboerrettede konti fratrukket beboerbetaling) er allerede indlagt i budgettet i 2011ff. Bofællesskaberne vil erstatte eksisterende bofællesskaber andre steder i kommunen, hvorfor der ikke er indlagt yderligere drift i første omgang. Byggesagen omfatter ikke løst inventar så som møbler til fællesarealerne, køkkenudstyr og lamper m.v. Der er endnu ikke taget budgetmæssig højde for disse udgifter. Andre afledte kommunale udgifter og indtægter vil eksempelvis være øgede udgifter til boligydelse samt refusion via kommunale udlignings- og tilskudsordninger. Disse udgifter er ikke estimeret. Støttebetingelser Inden kommunalbestyrelsen indstiller til Landsbyggefonden at godkende skema A skal nedennævnte betingelser være opfyldt: 1. Byggearbejderne må ikke være påbegyndt 2. Der skal foreligge en endelig godkendt lokalplan, Bekendtgørelse om støtte til almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. (støttebekendtgørelsen). Side 6

7 3. Ansøgningen skal indeholde totaløkonomiske beregninger og skitseprojekt. På baggrund af disse oplysninger skal kommunen tage stilling til, om de anslåede udgifter er rimelige herunder at boligerne er uden luksuspræg. 4. Der skal fremsendes førsynsrapport, således at kommunen kan vurdere om bygningen er egnet til ombygning 5. For almene ældreboliger skal kommunen særligt påse, at boligerne ved ombygningsprojektet bliver væsentligt bedre egnede for ældre og personer med nedsat funktionsevne, at ombygningen er gennemgribende, og at arbejdsmiljølovgivningen overholdes. Forvaltningens bemærkninger: Alle støttebetingelserne er opfyldt. Med henvisning til tegningsmaterialet og beskrivelse af byggeriet er det ud fra en socialfaglig vurdering forvaltningens opfattelse af støttebekendtgørelsens betingelser vedrørende projektets udformning og totaløkonomi er opfyldt. Lovgrundlag/aftalegrundlag/andet: Lov om almene boliger m.v. Bekendtgørelse om støtte til almene boliger m.v. Økonomiske konsekvenser/andre konsekvenser: Som ovenfor anført. Tidsplan: Byggestart ultimo november Opførelsen forventes afsluttet og afleveringsforretning gennemført ultimo juni Konklusion/anbefaling/indstilling: Social- og Sundhedsforvaltningen og Fællesforvaltningen indstiller, 1. at det fremlagte projekt tiltrædes 2. at det indstilles til Landsbyggefonden at godkende skema A 3. at der gives en anlægsbevilling i 2009 på kr til dækning af indskud af grundkapital, samt 20 % finansiering af byggesummen for servicearealerne 4. at der indarbejdes årlige kapitaludgifter på kr i 2011 og kr fra 2012ff vedrørende finansiering af 80% af servicearealerne. 5. at der gives en anlægsbevilling i 2011 på netto kr til dækning af den kommunale andel af beboerindskud, momsrefusion vedrørende finansieringen på 20 % af servicearealerne samt statstilskud for opførelse af almennyttige boliger. Side 7

8 6. at bygningsdriftsudgifter vedrørende rehabiliteringspladserne indarbejdes med kr i 2011 og kr i 2012ff. Ole Pass / Jane Slott Bilag tilknyttet mødesagsfremstillingen på KB-nettet: Dispositionsforslag af 5. januar 2009 udarbejdet af Virumgård A/S ( ) Bilag fysisk på sagen: Dispositionsforslag af 5. januar 2009 udarbejdet af Virumgård A/S DABs brev af 5. januar 2009 Skema A Notat af 16. december Totaløkonomisk vurdering/redegørelse Side 8