Lokalplan 168. Skovlunde Bymidte Nord. Skovlunde. Forslaget blev vedtaget af Kommunalbestyrelsen den

Transkript

1 Lokalplan 168 Skovlunde Bymidte Nord Skovlunde Forslaget blev vedtaget af Kommunalbestyrelsen den Lokalplanforslaget er i offentlig høring i perioden til

2 Indholdsfortegnelse Redegørelse 1 Om lokalplanlægning 2 Lokalplanens baggrund og formål 4 Lokalplanområdet 10 Lokalplanområdets omgivelser 12 Lokalplanens indhold 14 Hoveddisponering 15 Funktioner og anvendelser 16 Byrum, opholdsarealer og friarealer 18 Trafik og parkering 21 Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning 22 Miljøvurdering 24 Bestemmelser 25 1 FORMÅL 26 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS 27 3 ANVENDELSE 28 4 UDSTYKNING 30 5 VEJE, STIER OG PARKERING 31 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 33 7 BEBYGGELSENS UDSEENDE 36 8 BYRUM, OPHOLDSAREALER OG FRIAREALER 38 9 STØJ FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGEN SERVITUTTER OG LOKALPLANER RETSVIRKNINGER 47 Kortbilag 1 48 Kortbilag 2 49 Kortbilag 3 50 Kortbilag 4 51 Kortbilag 5 52 Kortbilag 6 53 Bilag 7 - Retningslinjer for skiltning ved og på bygninger 54

3 Miljøscreening 55

4 Redegørelse Her beskrives baggrunden for og formålet med lokalplanen og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, samt om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning. SIDE 1

5 Om lokalplanlægning Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og Kommunalbestyrelsen mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger Kommunalbestyrelsen bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Plansystemet Illustrationen viser rammestyringsprincipperne indenfor den fysiske planlægning. Landsplanlægningen og de regionale udviklingsplaner fastlægger retningslinjerne for kommuneplanerne og kommuneplanen fatslægger rammerne for den detaljerede planlægning - lokalplanerne. Lokalplanen består af Redegørelsen som beskriver baggrunden for og formålet med lokalplanen og fortæller om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, samt om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning. SIDE 2

6 Planbestemmelserne som er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne. Diverse kortbilag og illustrationer der viser afgrænsningen af området i forhold til skel samt kort og illustrationer, der uddyber lokalplanens bestemmelser. Hvornår laves en lokalplan? Planloven bestemmer, at Kommunalbestyrelsen har pligt til at lave lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Kommunalbestyrelsen har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanforslaget Når Kommunalbestyrelsen har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut, vurderer Kommunalbestyrelsen i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages planen endeligt. Hvis Kommunalbestyrelsen, på baggrund af de indkomne indsigelser, eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når Kommunalbestyrelsen har vedtaget lokalplanen endeligt og bekendtgjort den i avisen, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentlig gjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i 12. SIDE 3

7 Baggrund og formål Baggrund I 2007 gennemførte Ballerup Kommune sammen med kommunens borgere en omfattende visionsproces om kommunens udvikling frem mod På baggrund heraf blev Kommunalbestyrelsens vision for bymidterne at skabe rammer for et mere spændende og attraktivt byliv. Der skal mere aktivitet, flere mennesker og mere liv ind i byområderne. Kommunen prioriterer bedre by frem for mere by ved at omdanne, tilpasse, bygge nyt i de eksisterende byområder og styrke handels- og kulturlivet. På den baggrund igangsatte Kommunalbestyrelsen i 2013 en ny proces med særligt fokus på udvikling og nytænkning af Skovlunde Bymidte - fra stationen i nord til Skovlunde Kulturhus i syd - med henblik på dels at binde byen sammen, dels at skabe rammerne for et mere attraktivt bymiljø. Herpå blev der sammen med borgere, interesseorganisationer og handelslivet i Skovlunde, udarbejdet et idékatalog som grundlag for en arkitektkonkurrence. Idékataloget satte fokus på følgende udfordringer: Skovlunde er skåret over af store trafikbarrierer, som ikke forholder sig til byens bebyggelse og liv. Det er svært at overskue hvor byens hovedforbindelser er for cyklister og gående. Der er mange "bagsider" og dermed utrygge steder i bymidten Station, handel og kulturliv mangler synlig synergi og sammenbinding. Den 20. juni 2014 præsenterede Kommunalbestyrelsen Tegnestuen Vandkunsten A/S som vinder af arkitektkonkurrencen. Vandkunstens plan for fremtidens Skovlunde Bymidte udmærkede sig ved at genforene og sammenbinde bymidten. Både ved at introducere et nyt bystræde som byens nye nerve, og ved at neddrosle de større veje i og omkring bymidten. SIDE 4

8 Vandkunstens plan for fremtidens Skovlunde Bymidte Det nye bystræde er et nord-/sydgående forløb opdelt i to temaer Handelsstrædet og Kulturstrædet. Bystrædet skal sammenbinde Skovlunde Bymidte fra S-togsstationen i nord til Kulturhuset i syd, og er tænkt som en sammenkædning af byfunktioner, stræder og mødesteder, samt en fortætning af bymidten med både butikker og boliger. Kommunalbestyrelsen har sidenhen vedtaget at vinderprojektets hovedgreb skal danne rammerne for den fremtidige udvikling af Skovlunde Bymidte - hermed også denne lokalplan. Ballerup Boulevard Som forudsætning for både at kunne skabe succesfuldt byliv og en reel sammenhæng i Skovlunde Bymidte foreslår Vandkunsten i deres vinderprojekt at Ballerup Boulevard og Torvevej ombygges og indsnævret til ét spor i begge retninger, og at der over Ballerup Boulevard etableres en overgang i niveau mellem den nordlige og sydlige del af bymidten. Derudover foreslås Bybuen ombygget, så den bliver mere integreret i den fremtidige bymidte, samtidig med at den gøres mindre attraktiv som smutvej mellem Torvevej og Ballerup Boulevard. SIDE 5

9 Fremtidens Ballerup Boulevard I december 2016 blev Skovlunde Center Nord solgt, og den nye ejer ønskede at få udarbejdet en lokalplan som ville muliggøre en udvikling af området indenfor rammerne af arkitektkonkurrencens vinderprojektet. Sammen med den nye ejer og dennes rådgivere er vinderprojektet viderebearbejdet, og resultatet af dette arbejde danner grundlaget for denne lokalplan. Formål Formålet med lokalplanen er at sikre udbygning af den i 2 nævnte del af Skovlunde Bymidte til et integreret centerområde med boliger, butikker, erhverv og private serviceformål m.v. efter principperne fra arkitektkonkurrencens vinderprojekt. Nærværende lokalplan danner kun rammer for udviklingen af Skovlunde Bymidte Nord - fra Ballerup Boulevard i syd til Stationspladsen i nord, og mellem Bybuen og Torvevej. Både Torvevej og Bybuen er dog indeholdt i lokalplanen, da en vigtig forudsætning for udviklingen af Skovlunde Bymidte til et mere attraktivt bymiljø også er en sanering af de omkringliggende veje. Rammerne for udviklingen af den del af Skovlunde Bymidte der ligger syd for Ballerup Boulevard, vil efterfølgende blive tilvejebragt med en anden lokalplan - også indenfor rammerne af arkitektkonkurrencens vinderprojekt. Lokalplanen skal sikre, at der kan ske en hensigtsmæssig etapevis omlægning af hele lokalplanområdet, hvor etableringen af det nord-sydgående bystræde fra stationen i nord til Ballerup Boulevard i syd, stadig skal være det naturlige bymæssige centrum og det element, der binder Skovlunde Bymidte sammen, Viderebearbejdningen og de principielle rammer for udviklingen af Skovlunde Bymidte Nord er vist nedenfor. SIDE 6

10 LOKALPLAN NR. 168 (FORSLAG) Ovenfor: Principiel indretning af lokalplanområdet set fra syd-øst Ovenfor: Principiel indretning af lokalplanområdet set fra syd-vest SIDE 7

11 LOKALPLAN NR. 168 (FORSLAG) Ovenfor: Bystrædet set fra nord Ovenfor: Indgang til Bystrædet fra Skovlunde Torv Lokalplanen skal desuden sikre at der kan indpasses en variation af nye boliger, som er egnede til børnefamilier, unge og ældre, og sikre at nybyggeriet - og de herved skabte byrum - indrettes og får dimensioner, der SIDE 8

12 harmonerer med intentionerne om at skabe en mere sammenhængende, attraktiv og tryg bymidte. Endelig skal lokalplanen sikre, at detailhandelens størrelse og placering reguleres og tilpasses lokalplanområdets status som centerområde og i forhold til dets beliggenhed og konkurrencesituation med de omkringliggende detailhandelscentre i hovedstadsregionen. Med henblik på at øge den bymæssige kvalitet og trafiksikkerheden, skaber lokalplanen også mulighed for at gennemføre en sanering af Bybuen og Torvevej efter principperne vis ovenfor. Derudover skal lokalplanen sikre at belysning, skilte og reklamer ensartes, og understøtter intentionerne om at skabe en sammenhængende og tryg bymidte. SIDE 9

13 Lokalplanområdet Lokalplanområdet udgør en del af et samlet bolig- og centerområde, der blev opført mellem Skovlunde Station og Ballerup Boulevard i slutningen af 1950erne. Skovlunde Center Nord Selve Skovlunde Centret er et åbent butikscenter i én etage uden fuldstændig overdækning af gangarealerne. Centret er i dag meget nedslidt og har et utidssvarende indretning. Centret vender ryggen mod resten af bymidten, og da centeret er meget forfaldent, opleves bymidten generelt som et utrygt sted. Eksisterende etageboligbebyggelse I områdets nord-østlige ende finder man to tre etager høje boligkarréer, der huser en boligafdeling under boligselskabet AAB. I de to boligkarréers gårdrum er der indrettet plads til parkering, samt en mindre legeplads i den sydligste karré. Omkring boligkarréerne findes åbne græsarealer, der anvendes som nærrekreative områder. Bebyggelsen er karakteriseret ved at have en høj stuelejlighed og sadeltag med forholdsmæssig høj rejsning. Tankstation I områdets syd-østligste hjørne findes en tankstation med ind- og udkørsel fra Torvevej. Torvevej I områdets østlige del finder man Torvevej. Torvevej er en fire-sporet vej der forbinder Skovlunde Byvej med Ballerup Boulevard og bl.a. betjener Lundebjerggårdsvej og lokalplanområdet fra øst. Vejen udgør en barriere i forhold til sammenhængen mellem Skovlunde Bymidte og den østlige del af Skovlunde. SIDE 10

14 Torvevej set fra nord mod syd Bybuen Bybuen betjener Skovlunde Station, plejecenter Lundehaven, boligbebyggelser og institutioner i området omkring Lilletoften, Ringtoften samt lokalplanområdet fra nord og vest. Bybuen er plaget af en smule gennemkørende trafik i sydgående retning fra Torvevej til Ballerup Boulevard. Bybuen er ca. 9 meter bred inkl. 1,5 meter brede cykelbaner, som findes på det meste af strækningen. Bybuen set fra nord mod syd SIDE 11

15 Lokalplanområdets omgivelser Lokalplanområdet er afgrænset som vist nedenfor og på kortbilag 1. Mod nord afgrænses lokalplanområdet af Stationsforpladsen og mod syd afgrænses lokalplanområdet af Ballerup Boulevard. Ballerup Boulevard er i dag en primær fire-sporet vej med cykelsti og fortov i begge sider. Ballerup Boulevard har i dag en samlet bredde på ca. 36 meter, og ligger hævet over resten af Skovlunde Bymidte. Visuelt og støjmæssigt, er den derfor meget dominerende. For at mindske denne barriereeffekt, vedtog Kommunalbestyrelsen i juni måned 2016 Lokalplan 147. Lokalplanen fastsætter detaljerede bestemmelser for hvorledes Ballerup Boulevard kan ombygges til en egentlig grøn boulevard med ét kørespor i hver retning, brede plantebede med store træer, en smallere vejprofil, ny belysning, cykelsti og fortov, buslommer - og hvor hastigheden kun er 40 km/t. SIDE 12

16 Som en integreret del af den ombyggede Ballerup Boulevard og fremtidens Skovlunde Bymidte, gives der mulighed for at etablere en lysreguleret fodgængerovergang i niveau med vejen, således at det nye Bystræde i fremtiden kommer til at forbinde den nordlige og sydlige del af bymidten. Fremtidens Ballerup Boulevard Mod vest afgrænses lokalplanområdet af en større 3-etagers almen etageboligbebyggelse. Bebyggelsen er karakteriseret ved at have en høj stuelejlighed og sadeltag med forholdsmæssig høj rejsning. Bebyggelsen er også karakteriseret ved nord-sydgående langstrakte boligkarréer og græsarealer mellem de enkelte boligkarréer. Mod øst afgrænses lokalplanområdet også af en større almen 3-etagers almen etageboligbebyggelse med udnyttet tagetage. Bebyggelsen er karakteriseret ved at have en høj stuelejlighed og sadeltag med forholdsmæssig høj rejsning. Bebyggelsen er også karakteriseret ved nord-sydgående langstrakte boligkarréer og græsarealer mellem de enkelte boligkarréer. SIDE 13

17 Lokalplanens indhold Lokalplanen inddeles i 9 delområder jf. kortbilag 2. I de følgende kapitler vil der være mere uddybende forklaringer af områdets hoveddisponering - herunder funktioner og anvendelser, byrum og opholdsarealer samt trafik og parkering. SIDE 14

18 Hoveddisponering Som en naturlig forlængelse af stationens ankomstplads anlægges Bystrædet som et sammenhængende forløb, der binder Skovlunde Bymidte Nord sammen og skaber en stærk forbindelse mellem stationen i nord og Ballerup Boulevard i syd. Bystrædet er tænkt som en sammenkædning af byfunktioner, stræder og mødesteder samt en fortætning af bymidten med både butikker og boliger. Den eksisterende centerbebyggelse kan erstattes af nybyggeri, og den nye bebyggelse skal både i skala, facadeudtryk og materialevalg understøtte et attraktivt bymiljø med urban karakter og opfordre til aktivitet og brug af de tilstødende byrum. Nye pladsdannelser langs Bystrædet åbner området op mod den omkringliggende by og inviterer til ophold. Den principielle bebyggelsesstruktur ses nedenfor. Der gives mulighed for at opføre bebyggelse i op til 6 etager, hvor den 6. etage dog kun kan udnyttes til tagterrasse og etablering af elevatortårne, trappeopgange og mindre skure til havemøbler o.l. Derudover kan der på tagterrassen etableres nødvendige tekniske anlæg - såsom ventilationsanlæg. SIDE 15

19 Funktioner og anvendelser Der gives i lokalplanen mulighed for at opføre både etagehusbebyggelse, rækkehuse, større dagligvarebutikker og bebyggelse til erhvervsformål. Funktioner og anvendelser er i princippet placeret som vist nedenfor og på kortbilag 6. Boliger Boliger skal udføres med fokus på deres indvirkning på og samspil med de offentlige rum, som støder op til dem. De steder, hvor boliger har offentligt tilgængelige funktioner i stueetagen, skal beboernes privatliv sikres og adgang til boliger skal skilles klart fra adgang til offentligt rum i stueetagen. Boliger skal tilgodese behov fra forskellige beboertyper af varierende aldersgrupper og således kunne huse både børnefamilier, ældre og unge. Butikker Der kan i Bymidten etableres både dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker. Butikkerne skal understøtte Bystrædets funktion som det samlende element, og butikkerne skal understøtte bylivet og liv i Bystrædet. Butikkerne skal derfor fortrinsvist have ud- og indgang til og fra Bystrædet, og SIDE 16

20 facaderne skal være åbne og der skal være indblik til butikkerne. Erhverv For at understøtte det lokale behov for en mere tidssvarende bygning til lægeog sundhedsfaglige funktioner, så gives der i lokalplanen mulighed for at opføre et lægehus i områdets nordligste del. Der kan i bygningen også etableres udvalgsvarebutikker såsom Apotek, Matas o.l., der understøtter de læge- og sundhedsfaglige funktioner i bygningen. Der gives også mulighed for at opføre en bygning til offentlige funktioner, liberalt erhver, butikker og boliger i den sydlige del af Bystrædet. SIDE 17

21 Byrum, opholdsarealer og friarealer Byrum, private opholdsarealer og fælles friarealer skal sikre borgeren et varieret udbud af mødesteder, opholdssteder, muligheder for rekreation, legepladser. Byrummene, opholdsarealerne og friarealerne skal fremstå grønne og frodige med en varieret beplantning der er passende for områdets karakter og brug. Der fastsættes krav til mængden af både private opholdsarealer og fælles friarealer. Der gives mulighed for at medregne friarealer på dæk og større fælles tagterrasser som fælles friarealer. Områdets byrum, opholdsarealer og friarealer er inddelt efter principperne som vist nedenfor og på kortbilag 5. Hvert byrum har sin egen karakter der skal bidrage til områdets mangfoldighed i liv og oplevelser. Planbestemmelserne for hvert byrum og opholdsareal er beskrevet i 8. SIDE 18

22 Bystrædet Bystrædet er samlet set det vigtigste byrum. Bystrædet skal binde bymidten sammen og understøtte områdets liv og trivsel. Der lægges vægt på, at Bystrædet opleves som et differentieret og dog sammenhængende forløb der er sammensat af smallere forløb, og åbninger som skaber pladsdannelser. Bystrædet binder området sammen, både internt og med byens omkringliggende knudepunkter stationspladsen i nord og Ballerup Boulevard i syd. Belægningen langs Bystrædet skal have sin egen karakter og understøtte Bystrædet, som det sammenbindende element i bymidten. Bytorvet Bytorvet åbner sig hvor Bystrædet rammer Ballerup Boulevard i syd. Dette byrum skal understøtte områdets handel og aktivitet og give mulighed for forskellige aktiviteter. Her skal være plads til at butikker kan rykke ud, eller at der kan opstilles midlertidige boder eller stande i forbindelse med handelseller kulturrelaterede arrangementer. Pladsen skal opleves som åben og inviterende og friholdes for permanente bygningsmæssige elementer. Bypladsen Områdets andet knudepunkt kobler Bystrædet til stationspladsen i nord. Denne plads skal tilgodese gennemgang, aktivitet og ophold. Pladsen skal fremstå som et åbent byrum, hvor man naturligt ledes ned til Bystrædet. Belægningen og beplantningen skal være med til at definere denne sammenhæng. Byrum på tage og parkeringsdæk - Taghaven og Viften Indenfor lokalplanområdet kan tagflader bruges som både private og fælles opholdsarealer. Disse steder skal fremstå grønne og frodige og invitere til både ophold og aktivitet. Beplantning skal skabe variation året rundt, danne frodighed og læ for ophold. Kantzoner Kantzoner skal markere den overgang, der er mellem en bygning og det tilstødende byrum. Kantzonen skal bidrage til oplevelsen af en varieret by, og højne byrummets kvalitet. Kantzonerne skal også formidle et ejerskab og understøtter bylivet ved at skabe plads til ophold og mødesteder langs bygningerne. I forbindelse med publikumsorienterede funktioner vil der kunne være en åben kontakt mellem bygning og byrum ved f.eks. at byrummets belægning er trukket helt frem til facaden. Her kan kantzonen typisk benyttes til udeservering, vareudstilling eller en tilsvarende funktion, der understøtter bylivet. Langs SIDE 19

23 facader mod byrum skal kantzoner give mulighed for at brugerne i stueetagen kan trække ud på pladsen med boder/stadepladser, løs møblering, vareudstilling, skiltning m.v. SIDE 20

24 Trafik og parkering Veje og stier Den principielle trafikindretning af lokalplanområdet kan ses af kortbilag 4. Parkering og adgangsveje skal placeres hensigtsmæssigt i forhold til bebyggelse og de forskellige funktioner i bymidten. Der skal laves en tydelig opdeling mellem den kørende og den gående trafik. Alle parkering og vejarealer skal begrønnes mest muligt. Parkeringsarealerne kan tilvejebringes på terræn, i parkeringskældre og i overdækkede parkeringskonstruktioner på terræn. Parkeringsnorm For særligt afgrænsede, stationsnære bymidteområder, såsom Skovlunde Bymidte Nord, anvendes der, på grund af den kollektive trafikbetjening og de forskellige anvendelsers dobbeltudnyttelse af de samme parkeringspladser, en reduceret parkeringsnorm. Således skal der etableres areal til 1 p-plads pr. 50 m2 bruttoetageareal til detailhandel, 1 p-plads pr. 65 m2 bruttoetageareal til erhverv og 1 p-plads pr. 125 m2 bruttoetageareal til bolig. Kan parkeringsdækningen ikke opfyldes på den enkelte ejendom, skal kravet opnås gennem deltagelse i en fælles løsning for et større område omkring ejendommen. SIDE 21

25 Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning Fingerplan 2013 Fingerplan 2013 er den overordnede ramme for hovedstadskommunernes fysiske planlægning og udvikling. Den har betydning for, hvor kommunerne kan planlægge eksempelvis ny byudvikling. Ballerup ligger omtrent midt i den midterste finger, Frederikssundsfingeren. Lokalplanområdet er beliggende indenfor Fingerplanens afgrænsning af det ydre storbyområde. Lokalplanen er ikke i strid med Fingerplan Landsplandirektivet for detailhandel i hovedstadsområdet (5. november 2008) Landsplandirektivet for detailhandel i hovedstadsområdet er den overordnede ramme for planlægningen og udviklingen af detailhandelen i hovedstadskommunerne. Skovlunde Bymidte er i direktivet udpeget som Bymidte, hvor netop bymidten samlet set i sig selv udgør det primære center. Kommunerne fastsætter ifølge planlovens detailhandelsbestemmelser selv det maksimale bruttoetageareal til butiksformål i bymidten. Lokalplanen fastholder Skovlunde Bymidte som Bymidte, og er således ikke i strid med Landsplandirektivet for detailhandel i Hovedstadsområdet. Kommuneplan og nyt tillæg nr. 9 til Kommuneplan 2013 Lokalplanområdet er underlagt kommuneplanens rammebestemmelser for 5.C1(Stationsnært centerområde - Skovlunde Center Nord) og 5.B4(Stationsnær etageboligbebyggelse - Blokhaven). I kommuneplan 2013 blev der under forudsætning af en planlagt opstart på et større udviklingsarbejde i Skovlunde Bymidte, formuleret følgende: "Rammeområde 5.C1 ønskes i planperioden omdannet og fortættet med henblik på at skabe tidssvarende rammer for bylivet og detailhandelen. Det forventes, at bebyggelsesprocenten i det stationsnære område vil blive mere end fordoblet, og at der punktvis vil blive tale om markant højere bebyggelse SIDE 22

26 end det, der i dag kendetegner området. Den endelige udformning er ikke fundet, men forudsætter en længere proces. Den nærmere planlægning af området mellem stationen og byparken vil ske i samarbejde med de lokale interessenter. Indtil videre fastholdes de hidtidige rammebestemmelser om bebyggelsens omfang og højde. Uddybende rammebestemmelser for området vil om nødvendigt blive fastsat i et kommuneplantillæg." Processen for udviklingen af bymidten er gennemført, og der foreligger en samlet plan for Skovlunde Bymidte Nord. Den samlede plan indebærer, at der skal kunne opføres bebyggelse i op til 6 etager, hvor den øverste etage dog kun kan indrettes som tagterrasse. Derudover indebærer planen, at byggemulighederne intensiveres og at bebyggelsesprocenten hæves. I forbindelse med udviklingen af Skovlunde Bymidte, hvor de omkringliggende veje, som forudsætning for et bedre bymiljø, skal indsnævres og ombygges, så overgår dele af de nedlagte vejarealer til udviklingen af bymidten, hvorfor afgrænsningen af rammeområde 5.C1 også bliver ændret. Udover ændringer af 5.C1, så indebærer den samlede plan også, at der skal skabes mulighed for at opføre bebyggelse til erhvervs- og butiksformål langs med Bybuen, hvilket ikke er i overensstemmelse med den gældende rammebstemmelse for 5.B4. De ovenfor afledte ændringer som følge af den samlede plan for Skolvunde Bymidte Nord, gør det nødvendigt at lave et tillæg til kommuneplanens rammebestemmelser. Et forslag til kommuneplantillæg blev offentliggjort og sendt i høring samtidig med forslag til Lokalplan 168, således at lokalplanen blev bragt i overensstemmelse med kommuneplanens hovedstruktur, retningslinjer og rammebestemmelser. Klimatilpasningsplan Tillæg 1 til Kommuneplan 2013 Bl.a. som reaktion på den regnhændelse, der i 2012 medførte omfattende skader landet over, blev der som et tillæg til kommuneplanen - i 2014 udarbejdet en klimatilpasningsplan. I Klimatilpasningsplanen er lokalplanområdet udpeget som område med lav sandsynlighed for oversvømmelse ved en skybrudshændelse i de kommende 100 år. SIDE 23 Dog viser mere detaljerede beregninger, at der enkelte steder i området skal

27 Miljøvurdering/Miljøscreening I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (Lovbekendtgørelse nr af ) har myndigheder pligt til at redegøre for planer, programmer og projekters indvirkning på miljøet, såfremt det er relevant. I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanen er der foretaget en miljøscreening af planens forventede miljøpåvirkning af omgivelserne. Screeningen viser, at de anvendelses- og bebyggelsesmuligheder, som lokalplanen anviser, ikke vil medføre væsentlige miljøpåvirkninger af området. Der foretages derfor ingen egentlig miljøvurdering af lokalplanen. SIDE 24

28 Bestemmelser I henhold til Planloven (Lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område i Skovlunde. SIDE 25

29 1 FORMÅL Det er lokalplanens formål at sikre udbygning af den i 2 nævnte del af Skovlunde Bymidte til et centerområde med boliger, butikker, erhverv og private serviceformål m.v. således, at der kan ske en etapevis omlægning af hele lokalplanområdet, hvor etableringen af et nord-sydgående strøg fra stationen i nord til Ballerup Boulevard i syd skal være det naturlige bymæssige centrum og det element der binder Skovlunde Bymidte sammen, at der efter principperne på kortbilag 3 bliver mulighed for at opføre nybyggeri indenfor hele lokalplanområdet med henblik på at danne en sammenhængende og velfungerende bymidte, at der kan indpasses en variation af nye boliger, der er egnede til børnefamilier, unge og ældre, at nybyggeriet - og de herved skabte byrum - indrettes og får dimensioner, der harmonerer med intentionerne om at skabe en mere sammenhængende, attraktiv og tryg bymidte, at detailhandelens størrelse og placering reguleres og tilpasses lokalplanområdets status som bydelens bymidte, at der med henblik på at øge den bymæssige kvalitet og trafiksikkerheden kan gennemføres en sanering af Bybuen og Torvevej efter principperne på kortbilag 3, samt at skilte og reklamer ensartes og understøtter intentionerne om at skabe en sammenhængende bymidte. SIDE 26

30 2 AFGRÆNSNING 2 Område 2.1 Lokalplanen afgrænses og inddeles i delområder som vist på kortbilag Lokalplanen omfatter følgende matrikler samt alle nye matrikler, der udstykkes fra disse: 11ak, 11h, 11t, 11ag, 11u, 11m, 7000f, 7000x, 7000u Skovlunde by, Skovlunde Zonestatus 2.3 Lokalplanens område ligger i byzone. SIDE 27

31 3 ANVENDELSE Lokalplanens område må kun anvendes til centerformål i form af et blandet byområde hvor der tillades en blanding af boliger, detailhandel, liberale erhverv samt offentlige og private kontor- og servicevirksomheder. 3.2 Delområde 1 må kun anvendes til boligformål i form af etageboliger med mulighed for liberale erhverv og/eller udvalgsvarebutikker i stueetagen. 3.3 Delområde 2, 3 og 5 må kun anvendes til boligformål, hvor stueetagen alene kan anvendes til liberale erhverv samt daglig- og udvalgsvarebutikker, og til teknikrum, cykelparkering o.a. funktioner i tilknytning til boligerne. Tagfladen på stueetagen indenfor delområde 3 skal udgøre det fælles opholdsareal for delområde 1 og delområde I den sydligste del af delområde 5 kan der efter principperne på kortbilag 5 ud mod Bytorvet opføres en bygning, der kan anvendes til offentlige formål, liberalt erhverv og udvalgsvarebutikker i stueetagen. 3.4 Delområde 4 udgør Bystrædet og må ikke bebygges. 3.5 Delområde 6, 7 og 9 må kun anvendes til boligformål. 3.6 Indenfor delområde 6 kan der etableres et overdækket parkeringsanlæg. Taget af dette anlæg skal være en integreret del af bebyggelsen og skal være offentligt tilgængeligt. Dele af tagfladen skal udgøre delområdets fælles opholdsareal. 3.7 Delområde 8 må anvendes til både bolig, liberale erhverv og udvalgsvarebutikker, hvor stueetagen alene kan anvendes til liberale erhverv samt udvalgsvarebutikker. 3.8 Indenfor lokalplanområdet må placering af erhverv ikke ske over etager med beboelse. Dog må der gerne etableres liberale erhverv som er tilladt i boliger, f.eks. lægepraksis eller dagpleje, når der ikke beskæftiges andre end boligens beboere, og når lejligheden ikke ændrer karakter af bolig. 3.9 Alle tagflader, og andre konstruktioner, der egner sig som opholdsarealer, kan anvendes som både private og fælles opholdsarealer. SIDE 28

32 Butikker 3.10 Det samlede bruttoetageareal for butikker må højst være m² Størrelsen for den enkelte dagligvarebutik må højst være m² og for den enkelte udvalgsvarebutik højst m². SIDE 29

33 4 UDSTYKNING Inden for lokalplanens område må der foretages udstykning af nye ejendomme, og der må ske sammenlægninger og foretages arealoverførsel mellem eksisterende matrikler. SIDE 30

34 5 VEJE, STIER OG PARKERING 5 Vejudlæg 5.1 Der kan udlægges ny vej efter principperne som anvist på kortbilag Vejudlægget skal betjene nye boliger, butikker og erhverv umiddelbart vest for den eksisterende etagebebyggelse. 5.3 Vejudlægget mellem delområde 8 og delområde 7 skal være en integreret del af et grønt byrum mellem ny bebyggelse og den eksisterende etagebebyggelse. Vejudlægget må kun anvendes til vareindlevering samt til afhentning af renovation. Vejadgang 5.4 Vejadgang til området skal ske fra den eksisterende tilslutning til Torvevej og to tilslutninger til Bybuen. 5.5 De eksisterende nordlige og sydlige vejadgange til den eksisterende etagebebyggelse i lokalplanområdets skal bevares. 5.6 Bybuen kan lukkes for gennemkørende trafik mellem Torvevej og Ballerup Boulevard. Stier 5.7 Stier skal i princippet placeres som vist på kortbilag 4, og udformes som stier med fast belægning. Stiernes udtryk og udformning (belægning, beplantning, inventar m.v.) skal tilpasses de enkelte byrum og opholdsarealer jf. 8. Parkering 5.8 Der skal etableres areal til 1 p-plads pr. 50 m2 bruttoetageareal til detailhandel, 1 p-plads pr. 65 m2 bruttoetageareal til erhverv og 1 p-plads pr. 125 m2 bruttoetageareal til bolig. 5.9 Parkeringsløsninger kan etableres i parkeringskældre, på terræn i konstruktion og på terræn. SIDE 31

35 5.10 Ved anlæggelse af parkeringspladser med direkte overkørsel til veje, skal der sikres et manøvreareal i henhold til gældende vejregler Ved parkeringsanlæg på maksimalt 25 p-pladser skal der anlægges og afmærkes mindst 1 handicap p-plads pr. 10 p-pladser Ved større parkeringsanlæg skal der mindst anlægges og afmærkes 1 handicap p-plads pr. 25 p-pladser. Handicap p-pladser skal placeres med god tilgængelighed til den enkelte bolig eller hovedadgangsveje For etageboliger skal der anlægges 2 cykelparkeringspladser pr. påbegyndt 100 m2 boligareal, og for byggeri til offentlige formål skal udlægges 1 cykelparkeringsplads pr. 70 m2 etageareal Der kan i forbindelse med saneringen af Torvevej etableres parkeringsarealer i den nordvestlige del af det eksisterende vejtracé. Belysning 5.15 Der skal ved veje, stier og parkeringsarealer etableres den nødvendige belysning i forhold til trafiksikkerhed og oplevelsen af et trygt bymiljø. Andet 5.16 Adgangsveje skal have et vejudlæg på min. 6 m. Vejene skal anlægges med fast belægning Vejovergange skal udføres som et hævet niveau/bump, og kan udføres med anden fast belægning end vejens Adgangsveje skal udformes efter kørekurver svarende til minimum 12 meter Bystrædet anlægges som sivegade, der primært forbeholdes gående og cyklister. Al kørsel skal indrettes herefter og alene være til varelevering og sygetransport. SIDE 32

36 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 6 Bebyggelsens højde, etageantal 6.1 Inden for delområde 1 må bebyggelse opføres i højst 6 etager og ikke mindre end 4 etager inklusiv stueetage. Den 6. etage må kun indrettes som tagterrasse. På tagterrasser kan der etableres adgange via trapper og elevatorer, skure til havemøbler o.l. og nødvendige tekniske installationer. For så vidt stuetagen anvendes til liberale erhverv og/eller daglig- og ud-valgsvarebutikker jf. 3.2, skal denne have minimum 4 meter indre frihøjde målt fra overkant gulv til underkant loftsdæk, herunder nedhængt loft, ventilationskomponenter og lign. 6.2 Inden for delområde 2 må bebyggelse opføres i højst 5 etager og ikke mindre end 3 etager inklusiv stueetage. Den 5. etage må kun indrettes som tagterrasse. Stueetagen skal have minimum 4 meter indre frihøjde målt fra overkant gulv til underkant loftsdæk, herunder nedhængt loft, ventilationskomponenter og lign. 6.3 Indenfor delområde 3 må bebyggelse opføres i højst 5 etager hvor 50% af den 5. etage skal være indrettet som tagterrasse jf. principperne på kortbilag 6. Ud mod Bystrædet kan bebyggelse dog kun opføres i højst 4 etager og ikke mindre end 3 etager. Stueetagen skal have minimum 4 meter indre frihøjde målt fra overkant gulv til underkant loft, herunder nedhængt loftsdæk, herunder nedhængt loft, ventilationskomponenter og lign. Bebyggelsen skal mod Bystrædet udformes med facader og indgangspartier, der understøtter udadvendte funktioner, interaktion og kontakt med Bystrædet jf. retningslinjerne i bilag 7. Dagligvarebutikker må samlet maks. have 12 meter facade mod Bystrædet 6.4 Indenfor delområde 4 må der ikke opføres bebyggelse. 6.5 Indenfor delområde 5 må bebyggelse opføres i højst 4 etager og ikke mindre end 3 etager. SIDE 33

37 Stueetagen skal have minimum 4 meter indre frihøjde målt fra overkant gulv til underkant loft, herunder nedhængt loft, ventilationskomponenter og lign. Stueetagen skal mod Bystrædet udformes med facader og indgangspartier, der understøtter udadvendte funktioner, interaktion og kontakt med Bystrædet jf. retningelinjerne i bilag Indenfor delområde 2, 3, 5 og 8 skal markiser, solafskærmning og skodder fremtræde som integrerede dele af bygningens facader jf. retningslinjerne i bilag Indenfor delområde 6 må bebyggelse opføres i højst 4 etager og ikke mindre end 3 etager målt fra eksisterende terræn. Bebyggelsen kan opføres som rækkehusbebyggelse. For boligbebyggelse i 4 etager skal der udføres tagterrasse på 3. eller 4. etage. 6.8 Indenfor delområde 7 kan der opføres bebyggelse i 3 etager plus udnyttet tagetage 6.9 Indenfor delområde 6 kan der etableres overdækket parkering på terræn. Bebyggelsen skal efter principperne nedenfor, og vist på kortbilag 3, omkranse en sådan overdækket parkering, så der vil være husfacader til terræn hele vejen rundt, bortset fra ved ind- og udkørsel til parkeringen under dækket, eller hvor der vil være adgang til dækkets tag. Note: Princip for etableret overdækket parkering indenfor delområde Indenfor delområde 6 skal rækkehuse placeres i klynger af forskelligt antal og fremstå med irregulær indbyrdes placering, og have større tilbagetrækning/fremspring imellem sig jf. principperne ovenfor Indenfor delområde 9 kan bebyggelse opføres i højst 2 etager. Bebyggelsen skal opføres som tæt/lav bebyggelse Indenfor delområde 8 kan bebyggelse ud mod Bybuen højst være 2 etager og længere mod syd være op til 4 etager. Stueetagen skal have SIDE 34

38 minimum 4 meter indre frihøjde målt fra overkant gulv til underkant loft, herunder nedhængt loft, ventilationskomponenter og lign. Stueetagen skal mod Bystrædet udformes med facader og indgangspartier, der understøtter udadvendte funktioner, interaktion og kontakt med Bystrædet jf. retningelinjerne i bilag 7. Andet 6.13 Bygninger skal placeres efter principperne på kortbilag 3, og skal ud mod Bybuen, Ballerup Boulevard og Torvevej være udført som sluttet randbebyggelse med mulighed for ind- og udkørsler efter principperne på kortbilag 4. Bebyggelsen skal ligge i eller tæt på vejskel, afhængigt af om bebyggelsen er forsynet med eller uden forhaver Indenfor delområde 1 kan der etableres ensidig belyste boliger med facade ud mod Ballerup Boulevard, for så vidt de vejledende grænseværdier for støj, jf. 9, kan overholdes, og det kan sandsynliggøres, at boligerne er tilstrækkelig belyste, jf. til enhver tid gældende regler herfor For hele området gælder, at etagehøjden skal være minimum 3 meter For hele området gælder, at boliger i stueetagen skal være hævet 1 meter over terræn, såfremt der ikke etableres en forhave til boligen. Dette gælder dog ikke for boliger etableret ovenpå parkeringskonstruktioner eller på taget af daglivare- eller udvalgsvarebutikker For hele området gælder, at alle trapper, elevatorer, skure og teknik på tag skal trækkes minimum 1,5 meter tilbage fra sternkant. SIDE 35

39 7 BEBYGGELSENS UDSEENDE 7 Facader 7.1 Der kan indenfor lokalplanområdet anvendes blank teglmur, naturskifer, natursten, pudset mur eller lignende som facademateriale. 7.2 Facaderne skal behandles, så de fremtræder massive og solide i deres udtryk. 7.3 Facader skal have samme materiale i hele facadens højde, dog kan dele af facaden udføres med let beklædning. Tilbagetrækninger og moduleringer af bygningskroppen i form af for eksempel arkader, nicher og indeliggende altaner skal følge facadens arkitektoniske principper. 7.4 Der kan ikke opsættes solceller på facaden. 7.5 I delområde 8 og delområde 5 skal de østlige facader begrønnes. Tage 7.6 For hele området gælder, at tage skal udføres som flade tage eller tage med ensidig taghældning. 7.7 Tage skal formgives og behandles i sammenhæng med bygningens arkitektoniske idé. Tagflader må ikke være reflekterende. 7.8 Nedløbsrør, tagrender og afdækninger skal være ens og skal udføres i aluzink, eller stål, tombak eller andet metal. 7.9 Indenfor delområde 3 kan tage udføres som tegltag, eternitskifer eller naturskifer Der kan opsættes solcelleanlæg på tage som en integreret del af bygningens ydre fremtræden jf Farver 7.11 Facadens farver skal holdes indenfor et ensartet farvespektrum jf SIDE 36

40 Dog må tag, udsparinger og arkitektoniske elementer som vinduer, døre, altaner, karnapper være i andre farver. Materialer 7.12 Teglnuancer skal være lyse, grå, rødlige eller gule med spil og changering. Værn på tagterrasser, altaner og franske altaner skal for hvert delområde have ens udtryk og udføres i stål Skodder og karnapper skal udføres i træ eller metal og tilpasses facadens arkitektur Vinduer skal udføres i træ, træ/alu, alu/alu eller komposit. Skiltning på bygninger 7.14 Skiltning, reklamering, markiser og lignende skal tilpasses og udformes efter retningslinjerne i Bilag 7 - "Retningslinjer for skiltning ved og på bygninger". Tekniske anlæg 7.15 Tekniske anlæg skal placeres og udformes så de opleves som en integreret del af bebyggelsen Ventilationsanlæg skal afskærmes visuelt med sider og overdækning Forsyningsnet skal nedgraves. SIDE 37

41 8 Byrum, opholdsarealer og fiarealer 8 Opholdsarealer 8.1 Alle boliger skal have mindst 3 m2 privat opholdsareal i form af altan, privat tagterrasse, forhave e.l. Indenfor delområde 6 skal alle boliger dog have 25 m2 privat opholdsareal i form af tagterrasse og/eller forhave og/eller baghave. 8.2 Indenfor delområde 1 skal der for hver 100 m2 bebyggelse etableres mindst 2 m2 fælles friareal. 8.3 Indenfor delområde 2 skal der for hver 100 m2 boligareal etableres mindst 21 m2 fælles friareal, dog fratrukket parkerings- og tilkørselsarealer 8.4 Indenfor delområde 3 skal der for hver 100 m2 bebyggelse etableres mindst 23 m2 fælles friareal. 8.5 Mængden af fælles friarealer indenfor delområde 7 tager udgangspunkt i de eksisterende fælles friealer, og i hvordvidt byggemuligheden indenfor delområde 9 udnyttes. 8.6 Indenfor delområde 6 skal der etableres fælles friareal svarende til 5% af det samlede bruttoetageareal. Hvis der etableres mere end 25 m2 privat opholdsareal jf. 8.1 til den enkelte bolig, kan antal m2 udover de 25 m2 fratrækkes kravet til mængden af fælles friareal jf. ovenfor. Note: For så vidt der ikke etableres parkering i konstruktion på terræn jf. principperne nedenfor, så skal områdets parkering samles i én parkeringsløsning i delområdets nordlige del ud mod Torvevej SIDE 38

42 8.7 Delområde 9 skal dele fælles friarealer med delområde Indenfor delområde 8 skal der for hver 100 m2 bolig og erhverv etableres 90 m2 fælles friareal, hvor arealet mellem den eksisterende etagebebyggelse og den nye bebyggelse medregnes. Indretning af byrum og opholdsarealer 8.9 Lokalplanområdets byrum og fælles friarealer er placeret som vist på kortbilag 5. Bystrædet 8.10 For "Bystrædet" gælder, at ledelinjer og markering af forskellige zoner i Bystrædet skal indarbejdes og indgå som en sammenhængende arkitektonisk del af Bystrædets udformning. Linjerne i belægningen skal delvist anlægges som åbne vandrender, der kan håndtere regnvand fra den omkringliggende befæstelse I "Bystrædet" skal der placeres en række ellipseformede plantebede (6-10 stk.) der udformes som højbede med en minimumshøjde på 40 cm, så kanten kan anvendes som siddeplint. Beplantningen i højbedene skal fremstå frodig med en blanding af flerstammede træer, mindre buske og et tæt bunddække, der i artsvalg sikrer en variation hele året rundt. Der skal minimum indgå 3 træer og 5 buske pr. plantebed. Bytorvet 8.12 For "Bytorvet" gælder, at træbeplantningen skal fremstå som en karakteristisk trælund der landskabsmæssigt kobler sig på de øvrige lundbeplantninger i lokalområdet. Træarten skal være opstammede blodblomme, Prunus ceracifera Nigra. Ved plantning skal træerne have en højde på min. 2,5 m. Træerne skal placeres i planteriste af støbejern, med en min. diameter på 1,6 m, der lægges ned i belægningen. Bypladsen 8.13 For "Bypladsen" gælder, at belægningen skal være med til at definere en SIDE 39

43 afslutning af Bystrædet mod nord. Belægningsbånd i en anden farve flise, vandrender eller jernskinner, nedlagt i belægningen, skal fysisk koble Bydelspladsen i nord til overgangen mod stationsforpladsen og mod Bytorvet i syd Træbeplantningen på "Bypladsen" skal fremstå som karakteristisk trælund af almindelig robinie, Robinia pseudoacacia. Ved plantning skal træerne have en højde på min. 3 m. Træerne skal placeres i planteriste af støbejern, med en min. diameter på 1,6 m, der lægges ned i belægningen. Viften 8.15 For "Viften" gælder, at beplantningen skal indarbejdes i form af buskbeplantninger og klippede græsarealer For "Viften" gælder også, at alle bede og muldarealer skal anlægges på hævede skrånende flader hvor større beplantning kan placeres på den høje ende af skråningen. Buske- og træplantninger skal udgøre 1/3 af muldarealet. De hævede bede skal være mellem cm høje For "Viften" gælder desuden, at beplantningen skal udgøres af buske og lavere flerstammede træer. Alle buske og træer skal ved plantning være min. halv størrelse af den færdige højde Indenfor "Viften" skal befæstede arealer holdes til minimum størrelser, således at de maks dækker 30% af tagfladen fratrukket de private haver og husenes "fodaftryk" Indenfor "Viften" skal de private haver afskærmes mod de offentlige arealer af højbede, der tilplantes med buskplantninger eller mindre træer. Plantevalget skal ved færdig vækst have en maks højde på 1 m. Plantevalget skal variere gennem alle årets årstider, så der skal sikres variation i blomstring, løvsætning, frugtsætning, høstfarver og vinterblomstrende træer og buske. Taghaven 8.20 For "Taghaven" gælder, at der efter pincipperne på kortbilag 3 skal etableres åbninger, der tillader lys at komme ind i p-huset og beplantning i at vokse op igennem åbningerne For " Taghaven" gælder desuden, at der skal etableres muldbede med en rodvenlig befæstelse, der giver gode vækstbetingelser for både træer og bunddække, så træer opnår en færdig højde, hvor min. 2/3 af kronen kommer fri af tagdækket På "Taghaven" skal den øvrige udformning af de grønne arealer tage SIDE 40

44 afsæt i den formgivning, der er anvendt omkring Ballerup Boulevard, og bedene skal sikres en muldtykkelse på min cm, hvor der skal plantes buske og mindre træer i et tæt bunddække. Bunddækket skal plantes med 6 9 planter pr. m2, alt efter plantevalg. 1/3 af de bunddækkende planter skal være stedsegrønne eller vintergrønne På "Taghaven" skal de private haver afskærmes mod de offentlige arealer af højbede, der tilplantes med buskplantninger eller mindre træer. Plantevalget skal ved færdig vækst have en maks højde på 1 m. Plantevalget skal variere gennem alle årets årstider, så der skal sikres variation i blomstring, løvsætning, frugtsætning, høstfarver og vinterblomstrende træer og buske. Kilen 8.24 For "Kilen" gælder, at der skal etableres minimum to store plantebede efter principperne på kortbilag 3, der f.eks. tilplantes med Almindelig platan, Platanus x hispanica i en bund af Dværg kristtorn, Ilex crenata Convexa For "Kilen" gælder desuden, at de resterende arealer skal begrønnes så optimalt som muligt under hensyntagen til parkeringen og mulighed for vareindlevering Indenfor "Kilen" skal de private haver, der ligger fra boligerne og ud til Bybuen og Ballerup Boulevard, sikres en afskærmning mellem vejarealet og de private opholdsarealer. En tæt hækplantning eller buskplantninger med en tæt grenstruktur, skal danne en grøn skærm. Her kan der vælges mellem Buksbombladet kristtorn Ilex crenata Green lustre, Vintersnebolle, Viburnum tinus eller Laurbærkirsebær, Prunus laurocerasus. Promenaden 8.27 For "Promenaden" gælder at vejens udformning skal etableres som en lege-opholdsgade og være en integreret del af byrummet mellem den eksisterende etageboligbebyggelse og ny bebyggelse. Vejen skal anlægges som et shared space, således at overgangen mellem den kørende og den gående trafik gøres så blød som muligt Indenfor "Promenaden" kan belægningsskift og vandrender definere henholdsvis køre og gangzone Beplantningen langs "Promenaden" skal have karakter af et åbent levende hegn bestående af træer Almindelig platan, Platanus x hispanica og buske som Surbær, Aronia og Bærmispel, Amelanchier. Bybuen 8.30 For Bybuen gælder, at vejen udformes som stillevej med tilhørende SIDE 41

45 trafikdæmpende foranstaltninger, der besværliggør gennemkørsel mellem Torvevej og Ballerup Boulevard Bybuen skal have karakter af en boulevard, og der skal langs vejforløbet plantes gadetræer såsom løn eller røn Bybuens indretning skal tage højde for håndtering af regnvand, og der skal i forbindelse med beplantningen etableres regnbede til tilbageholdelse og forsinkelse af regnvand. Torvevej 8.33 For Torvevej gælder, at vejen skal have en grøn karakter og der langs vejforløbet skal plantes robinietræer som reference til de eksisterende robinietræer langs med den østlige side af vejen Torvevejs indretning skal tage højde for håndtering af regnvand, og der kan i forbindelse med beplantningen etableres regnbede til tilbageholdelse og forsinkelse af regnvand. Kantzoner 8.35 Kantzoner, som ligger i vejarealer, må kun indrettes med løst inventar som f.eks. bænke og beplantning Kantzoner, som ikke ligger i vejareal, må indrettes med faste elementer og bygningsdele som f.eks. trappetrin, udbygninger, sokler og plinte. Byinventar 8.37 Byinventar skal udformes i samspil med bebyggelsens ydre fremtræden og områdets særlige karakter. Det skal være af en god kvalitet og have et lavt driftsniveau Alle siddeflader skal etableres med hårdttræ. Alle stel skal enten være malet med en RAL-farve eller opbygget med en beton af god kvalitet. På pladserne skal byrumsinventaret give mulighed for længere ophold, i form af et integreret bord eller et loungemøbel. Langs gader og stiforløb skal der opstilles bænke eller flere stole sammen Skraldespande skal placeres langs Bystrædet og i nærhed til byrumsmøblerne Cykelstativer skal være af god kvalitet i stål malet med en RAL-farve eller integreret i et betonelement. Cykelstativerne skal være af en model der boltes ned i belægningen. SIDE 42

46 Hegn 8.41 Byrum og fælles friarealer må ikke hegnes. Dog må arealer til institutioner og private haver indenfor de forskellige byrum hegnes efter bestemmelserne ovenfor, dog maksimalt 1,3 meter over omgivende terræn. Hegn skal udformes som levende hegn, malet plankeværk eller stakit, alternativt i støbejern. Terrænregulering 8.42 Al terrænregulering skal ske inden for matriklen og tilpasses det tilstødende terræn på en sådan måde, at der ikke fremstår støttemure i skel. Plantekasser vil kunne anvendes som adskillelse mellem to forskellige terræn niveauer. Belysning 8.43 Grundbelysningen i byrum og på fælles friarealer skal understøtte oplevelsen af fremkommelighed, tryghed, orientering og tilgængelighed. Passager og portåbninger skal belyses, så rummets udstrækning er tydelig Effektbelysning kan bruges til at sætte fokus på en facade, et byrum, et træ, et monument eller skabe en stemning. Trækronerne på bydelspladserne skal oplyses med up-lights Belysningen må ikke være generende eller blændende for trafikanter eller beboere i området. Tilgængelighed 8.46 Byrum og fælles friarealer skal udformes således, at de er tilgængelige for alle og tilgodeser bevægelseshæmmedes færdsel. Alle ramper og trapper skal indgå som en integreret del af belægningen og fremstå som et sammenhængende byrumsinventar. Skiltning på ubebyggede arealer 8.47 Skiltning, reklamering, markiser og lignende i byrummene og på de fælles friarealer skal tilpasses og udformes efter retningslinjerne i Bilag 7 - "Retningslinjer for skiltning ved og på bygninger". Tekniske anlæg 8.48 Transformerstationer og andre mindre tekniske anlæg skal integreres i bygninger og terræn, så de ikke er synlige i byrum og på de fælles friarealer. SIDE 43

47 9 STØJ 9 Grænseværdier 9.1 Indenfor lokalplanområdet må de til enhver tid gældende vejledende grænseværdier for støj i beboelsesrum og lignende støjfølsom anvendelse og for primære udendørs opholdsarealer, ikke overskrides. Støjafskærmning 9.2 Hvor grænseværdierne ikke kan overholdes, kan der etableres den fornødne støjafskærmning. Støjafskærmning skal udformes og placeres således, at den opleves som en integreret del af bebyggelsen og ikke lukker bebyggelsen helt af fra omgivelserne. SIDE 44

48 10 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGEN Forinden bebyggelse indenfor delområde 1, 2, 3, 5 og 8 tages i brug, skal de fornødne trafikale saneringer af Bybuen være tilvejebragt, og de i 5 omtalte vejadgange skal være etableret Forinden delområde 8 tages i brug, skal de fælles opholdsarealer mellem den nye bebyggelse og den eksisterende etageboligbebyggelse være etableret Forinden bebyggelse indenfor delområde 5, 6 og 9 tages i brug, skal de fornødne trafikale saneringer af Torvevej være tilvejebragt, og de i 5 omtalte vejadgange skal være etableret. Note: Der er jf. Planlovens 21 b og 21 c mulighed for, at grundejere og kommunen kan indgå frivillige udbygningsaftaler om infrastruktur. Hvis ikke de nødvendige offentlige investeringer i forhold til infrastrukturforbedringer o.l. kan tilvejbringes i takt med udbygningen af området, kan bygherre og kommune således lave en frivillig udbygningsaftale, hvor bygherre bekoster hele aller dele af de nødvendiige anlæg Indenfor hele lokalplanormådet gælder derudover, at forinden ny bebyggelse tages i brug, skal der være etableret adgangs- og parkeringsarealer og opholdsarealer i overensstemmelse med 5 og 8. SIDE 45

49 11 SERVITUTTER OG LOKALPLANER Når lokalplanen er endeligt vedtaget aflyses Lokalplan 83 på de ejendomme, der er nævnt i denne lokalplans Den nordlige vejbyggelinje langs med Ballerup Boulevard, på strækningen mellem Torvevej og Bybuen, aflyses ved endelig vedtagelse af denne lokalplan. SIDE 46

50 12 RETSVIRKNINGER Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom må fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer mfl., medmindre kommunalbestyrelsen skønner, at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende. En lokalplan tilsidesætter ikke anden lovgivning, medmindre dette er særligt hjemlet i lovgivningen. Private bygge- og tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens bestemmelser, fortrænges af lokalplanen. Kommunalbestyrelsen kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Lokalplanen stiller krav om tilslutning til kollektiv varmeforsyning. Kommunalbestyrelsen har pligt til at give dispensation fra tilslutningspligten, hvis bygningen opfylder kravene til lavenergibebyggelse. SIDE 47

51

52 + t agt er r asse

53 Pr i nci pi eludbygni ngaf l okal pl anomr ådet

54 Pr i nci pf ort r af i kali ndr et ni ngaf l okal pl anomr ådet Bi l t r af i k St i er Ær i ndekør sel

55 Byr um ogophol dsar eal er

56 Pr i nci pi elf or del i ngaff unkt i onerog anvendel seri ndenf or l okal pl anomr ådet

57 Bilag 7 - Retningslinjer for skiltning ved og på bygninger SIDE 54

58 Retningslinjer for skiltning ved og på bygninger i Ballerup Kommune VINDUER M.M. Vinduers, døres og portåbningers format og placering er detaljer, der er med til at give facaden karakter, og er afgørende for, hvordan facaden opleves. Ved udskiftning af vinduer, døre og porte skal det tilstræbes, at der anvendes formater, inddelinger og farvesætning, der er tilpasset bygningens oprindelige arkitektur. RETNINGSLINIER: Facader skal fremstå som sammenhængende helheder fra terræn til tag. Facadebeklædning med, for bygningen, fremmedartede materialer kan ikke godkendes. Stueetager skal, mod gaden, fremstå som butiksfacader. Lukkede facader, blændede eller afdækkede vinduer vil kun i særlige tilfælde blive godkendt. Vinduer og døre m.v. skal være i overensstemmelse med bygningens arkitektur. Ved udskiftning skal de oprindelige vinduers og døres placering, formater og inddelinger tilstræbes opretholdt eller retableret. FACADESKILTE Facadeskiltene har stor betydning for gadebilledet. I konkurrencen mellem butikkerne udvikler skiltningen sig til at blive mere og mere dominerende. Som princip er det bygningen og ikke skiltet, der skal være det dominerende element.

59 Facadeskiltet skal således tilpasse sig bygningen, dens proportioner, facadeopdeling, murfremspring, gesimser, farvevalg m.m. Skiltning i form af enkeltbogstaver eller en enkel neonrørskiltning kan tilpasses de fleste facader. Med disse retningslinjer tilstræbes en skiltning, der i forhold til tidligere, er mere enkel og afdæmpet. Dette gælder ikke mindst den udsendte lysmængde. Derfor skal lysskiltes lysende elementer begrænses til symboler og bogstaver, mens lysende flader og baggrund skal undgås. Harmonien mellem skilt og bygning er af største betydning. Facadens murfremspring, gesimser og anden udsmykning skal være fremhævet og ikke dækket af skilte, lyskasser, belysningsamaturer eller lignende.

60 Af hensyn til gadebilledets overskuelighed og den enkelte bygnings fremtræden, skal skiltning på facader begrænses til stue-/butiksetagen. Erhverv på øvrige etager kan, mod gaden, skilte på den nederste del af vinduernes glasareal. RETNINGSLINIER FOR FACADESKLILTE: Facadeskilte skal placeres på forretningens hovedfacade og tilpasses bygningens arkitektur, facadens opdeling med døre og vinduer, materialer og farvesætning. Facadeskilte skal holdes fri af gesimser, facadefremspring og anden facadeudsmykning. Facadeskilte kan gives en højde af indtil 50 cm. Begrænses højden af gesimser, murbånd eller lignende, må skiltets højde gøres tilsvarende mindre. Facadeskilte kan have et fremspring fra facaden på højst 15 cm. Facadeskilte skal begrænses til stueetagen. Facader kan forsynes med sammenhængende skiltning, med flere mindre skilte eller skiltning ved enkeltbogstaver malet eller monteret direkte på facaden. Facadeskilte kan udformes som lysskilte. Kun symboler og bogstaver må fremstå lysende. Dominerende og/eller gennemgående lyskasser bør undgås. Belyste skilte må ikke udføres i blanke materialer eller på anden måde være reflekterende. Til belysningen må ikke anvendes blændende spots eller anden blændende belysning. Skilte på murpiller må højst have en størrelse svarende til 2/3 af murpillens bredde og 1/2 af murpillens højde, og kan ikke udføres som lysskilte. Såfremt flere forretninger skilter på samme facade, skal skiltningen samordnes, således at der opnås en god helhedsvirkning. Virksomheder på etager over stueetagen kan anvende en del af virksomhedens vinduesareal til skiltning, i en højde af op til 30 cm fra vinduets underkant. Eventuel skiltning på bygningers facader mod bagarealer, fælles parkeringsarealer skal udføres og dimensioneres i overensstemmelse med reglerne for skiltning i øvrigt. UDHÆNGSSKILTE Fra gammel tid har udhængsskilte været almindeligt brugt, oprindeligt i form af laugskilte som bagerkringlen, barberbækkenet, skomagerstøvlen eller oksehovedet hos slagteren. Udhængsskiltet skal fange opmærksomhed og orientere om en bestemt funktion ved kig langs facaderne. Derfor er det bedste udhængsskilt et godt valgt, let opfatteligt symbol, frem for tekst, der er svær at opfatte på stor afstand. For ikke at dække for hinanden skal ophængningen af udhængsskilte samordnes.

61 Udhængsskiltes størrelse, stil og farvevalg skal tilpasses bygningens facade og øvrige skiltning. RETNINGSLINIER FOR UDHÆNGSSKILTE Udhængsskilte skal tilpasses bygningens øvrige skiltning, arkitektur og farvesætning. Udhængsskilte må have et areal på indtil 0,5 m2, et fremspring fra facaden på indtil 1,25 og skiltets underkant skal være mindst 2,30 m over terræn. Udhængsskilte kan udføres som lysskilte, men kun bogstaver og symboler må fremstå lysende. Placering af udhængsskilte skal samordnes med "naboens" tilsvarende skiltning, så gensidige gener undgås, og der opnås en god helhedsvirkning.

62 UDSTILLINGSVINDUER Det var tidligere almindeligt at de handlende reklamerede eller skiltede ved at male skiltet direkte på butikkens udstillingsvindue. Skiltet var således placeret, der hvor man alligevel orienterede sig om butikkens vareudbud. Denne form for skiltning er igen ved at dukke op, omend i en meget begrænset form, med butikkens navn eller bomærke malet eller klæbet direkte på ruden. Skiltet kan ses uden, at beskueren skal lægge nakken tilbage og uden, at indblikket i butikken bliver væsentligt begrænset. Skiltning på selve udstillingsvinduet skal have et begrænset omfang, således at indblikket til butikken sikres. Overklæbning af udstillingsvinduer med reklame- eller afdækningsfolie, der hindrer indblik i butikkerne, er med til at skabe døde facader. RETNINGSLINIER FOR UDSTILLINGSVINDUER: Udstillingsvinduer kan i begrænset omfang anvendes til skiltning med "firmanavn" eller logo, i form af påmalede eller påklæbede enkeltbogstaver. Tildækning af butiksvinduer med afdæknings- eller reklamefolie, reklameskilte o.lign., i en højde der overstiger 1,0 m fra terræn, kan ikke godkendes.

63 BALDAKINER & MARKISER I forbindelse med modernisering af butiksfacader har det i en periode været populært at opsætte faste baldakiner, ofte i hele facadens længde. Med mindre en bygning oprindeligt er "født" med en baldakin, som en integreret del af facaden, ødelægger faste baldakiner helhedsopfattelsen af bygningen. Bygningens lodrette elementer afbrydes af baldakinen, der er med til at opdele bygningen i vandrette lag, der øjensynligt ikke har en konstruktionsmæssig sammenhæng. Udsynet til den del af bygningen, der er over butiksetagen, begrænses tillige af baldakinen. Mange handlende har dog behov for en solafskærmning, og for fødevarebutikker er det et lovkrav. I disse tilfælde kan der opsættes markiser. Markiser skal afpasses bygningens arkitektur, hvilket bedst gøres ved at begrænse markisernes størrelse til det mest nødvendige, som regel svarende til bredden af de enkelte vindues- og dørhuller. Af hensyn til brand- og trafik-forhold skal markiser være foldbare. Markiser bør, af hensyn til gadebilledet, være sammenfoldede eller sammenrullede uden for butikkernes åbningstid. RETNINGSLINIER FOR BALDAKINER OG MARKISER: Faste baldakiner kan kun godkendes, som en integreret del af bebyggelsens arkitektur og facade. Markiser skal tilpasses facadens opdeling, vindues- og dørformater samt facadens farvesætning.