Revurdering af byudviklingsområder i Ødis. Følgende områder i Ødis indgår i revurderingen af byudviklingsområder i Ødis

Transkript

1 Revurdering af byudviklingsområder i Ødis Følgende områder i Ødis indgår i revurderingen af byudviklingsområder i Ødis Område betegnelse: Fløjbjergvej

2 Areal 1 ha Nuværende anvendelse landbrug Boligtype og antal Ikke vurderet Ejer Nord: Anders Schou, Fløjbjergvej 52, Ødis Syd: Christian Dahl, Fløjbjergvej 12, Ødis Nord: Ønsker umiddelbart at bevare muligheden for boligeudbygning, dog ikke kun for det areal, der er med i kommuneplanen, men for hele marken. Syd: Ønsker ikke byudvikling på arealet af hensyn til mulighederne for dyrehold på Ødisgård, Fløjbjergvej 12. Mener desuden ikke at området er attraktivt til boliger. Kommuneplan rammer Udlagt til boligområde siden 2009 Kommuneplan retningslinjer - Skovbyggelinje Koldingegnens lufthavn (orienteringspligt) Landskab og natur Landskabeligt robust område. Kraftige levende hegn mod Fløjbjergvej og gennem området Trafik og støj Vejadgang via Fløjbjergvej. Området vil kunne blive belastet af støj fra eksisterende landbrug på Fløjbjergvej 12 særligt i høstsæsonen, når der

3 Fordele Vurdering af byudvikling anvendes korntørrer. Evt. støjgener fra Fløjbjergvej er ikke vurderet. Relativt plant terræn. Forbindelse til eksisterende bebyggelse Området vil være en forlængelse af landsbyen mod nordøst med stor afstand til landsbyens centrum. Området er umiddelbar nabo til et fungerende landbrug. Der er ikke mulighed for sikker skolevej. Den nordlige del af området vil virke som en satellit uden direkte forbindelse til den eksisterende landsbybebyggelse. Samlet set vurderes det, at der er andre områder i Ødis, der er mere attraktive i forhold til boligudvikling og det anbefales, at området tages ud af kommuneplanen. Område betegnelse Vest for Fløjbjergvej Areal 1,6 ha Nuværende anvendelse landbrug Boligtype og antal Ikke vurderet Ejer Hans Iver Schmidt, Vamdrupvej 17 Ønsker, at arealet udgår af hensyn til markdriften og den gode landbrugsjord. Kommuneplan rammer Udlagt til boligområde siden 2009

4 Kommuneplan retningslinjer - Skovbyggelinje Koldingegnens lufthavn (orienteringspligt) Landskab og natur Landskabeligt robust område. Opmærksomhed bør dog gives til Skovbrynet ved Drenderupskov, de levende hegn og Bondehullet. Naturværdierne i området knytter sig ligeledes til Drenderup Skov samt de levende hegn. Trafik og støj Vejadgang uafklaret. Potentielle støjkilder vil være det fungerende landbrug på Fløjbjergvej 12. Evt. støjgener fra Fløjbjergvej er ikke vurderet. Fordele Umiddelbar nærhed til eksisterende bebyggelse Vurdering Der er tale om et mindre område, der ligger bagved eksisterende bebyggelse, men uden nogen naturlig forbindelse til den eksisterende landsby. Der er tale om god landbrugsjord og en inddragelse af arealet til byformål vil påvirke markdriften negativt. Samlet set vurderes det, at der er andre områder i Ødis, der er mere attraktive i forhold til boligudvikling og det anbefales, at området tages ud af kommuneplanen. Område betegnelse Vamdrupvej

5 Areal Nuværende anvendelse Boligtype og antal Ejer Kommuneplan rammer Kommuneplan retningslinjer Landskab og natur Trafik og støj Ca 1,3 ha landbrug Åben-lav: ca. 10 boliger Hans Iver Schmidt Ønsker at sælge området til byudvikling, men på betingelse af at området vest for Fløjbjergvej tages ud af kommuneplanen Ikke omfattet Potentielle økologiske forbindelser Skovbyggelinje Koldingegnens lufthavn (orienteringspligt) Området er beliggende syd for Vamdrupvej imellem Drenderupskov og Ødis Sø, hvilke begge bidrager til områdets landskabelig kvaliteter. En udbygning af området vil påvirke oplevelsen af sølandskabet og bebyggelsen vil være synlig fra den Steppingvej. Derudover vil bebyggelse i området skærme for en del af kigget fra Vamdrupvej mod Ødis Sø. Der er tale om et relativt plant areal, hvilket vil gøre det nemmere at byggemodne og medfører at bebyggelsen er mindre synlig fra Steppingvej, end hvis arealet var meget skrånende. Vejadgang fra Vamdrupvej.

6 Fordele Vurdering Støjrapport (udarbejdet af COWI for Kolding Kommune 11/11/15) viser, at Vamdrupvej generer støj, der overskrider Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj i boligområder. Dette vil kunne afhjælpes enten ved støjafskærmning eller nedsættelse af hastigheden på Vamdrupvej på strækningen. Udsigt til Ødis Sø Stiforbindelse til Ødis Skole Evt. støjafskærmning mod nord vil ikke blokere for lys og udsigt Området ligger i forlængelse Borgmestervænget, der er den seneste boligudstykning i Ødis. Området vurderes, til at være det mest attraktive areal til boligformål, da der er mulighed for udsigt til Ødis Sø, samt stiforbindelse til Ødis Skole og de rekreative arealer ved søen. Det anbefales derfor, at der indledes dialog med Naturstyrelsen om ophævelse af skovbyggelinje på arealet, samt dialog med Erhvervsstyrelsen om inddragelse af arealet i kommuneplanen til boligformål. Det vil være væsentligt i lokalplanlægning for området at sikre sigtelinjer fra Vamdrupvej til Ødis Sø, samt at bebyggelsen indpasses bedst muligt i landskabet. Område betegnelse Ødis Byvej 12

7 Areal 1: ca m 2 2: ca m 2 3: ca m 2 Nuværende anvendelse Have, grønt område og natur. Der er tale om en mindre landbrugsejendom uden dyrehold. Boligtype og antal 1: 1 åben-lav bolig 2: 4-5 åben-lav boliger 3: 2 åben-lav boliger Ejer Preben Holm Ønsker at fastholde ejendommen i landzone, for at bevare mulighederne for dyrehold på ejendommen. Kommuneplan rammer Delvist omfattet af område til blandet bolig og erhvervsformål Kommuneplan retningslinjer Potentielle økologiske forbindelser Kulturmiljø Kirkebyggelinje Koldingegnens lufthavn (orienteringspligt) Landskab og natur Områderne ligger i nærhed til Ødis Sø, hvilket både giver landskabs- og naturkvaliteter. 1: er en tidligere mergelgrav området fungerer i dag som en grøn kile mellem Borgmestervænget og Byvænget og med en

8 gennemgående stiforbindelse. 2: har karakter af natur, eng og ligger lavere end bebyggelsen på Borgmestervænget med udsigt til Ødis Sø. 3. Have areal, der grænser op til Stationsvej. Området er i anden række fra søen. Der er store markante træer. Trafik og støj 1. Vejadgang fra Vamdrupvej 2. Vejadgang fra Ødis Byvej 3. Vejadgang fra Stationsvej Fordele Søudsigt Stiforbindelse langs søen til Ødis Skole Nærhed til eksisterende bebyggelse Vurdering 1. vurederes ikke at være hensigtmæssig til boligbebyggelse grundet jordbundsforholdene er ukendte og området børe i planlægningen udlægges til grønt område. 2. Her ville der umiddelbart være tale om en meget attraktive placering. Boliger her ville dog tage en del af udsigten fra boligerne på Borgmestervænget og med respekt for ejers ønsker og naturkvaliteterne anbefaler forvaltningen ikke området overgår til byformål. 3. Her er tale om en mindre attraktiv placering, da bebyggelsen vil ligge i 2. række. Med respekt for ejers ønske og de store træer anbefaler forvaltningen ikke byudvikling på denne placering. Område betegnelse Stationsvej

9 Areal Ca m 2 Nuværende anvendelse Haver til ejendommene Ødis Byvej Boligtype og antal Åben lav: 3-4 boliger Tæt-lav: 4-6 boliger Ejer 1. Dorte Birkholm, Gl. Mengvej 5 2. Ina Roerslev, Ødis Byvej Gitte og Johnny Kongsted, Ødis Byvej Hans Axel K.J. Pedersen, Mejerivej 5 1: Ønsker mulighed for at udstykke haveareal til en bolig 4: Har fået landzonetilladelse til at udstykke haveareal til en bolig Kommuneplan rammer Blandet bolig og erhverv Kommuneplan retningslinjer Kulturmiljø Kirkeomgivelser Skovrejsning uønsket Koldingegnens lufthavn (orienteringspligt) Landskab og natur Bebyggelse i området bør tilpasses landbyens skala og den eksisterende bebyggelse. Stiforbindelsen fra Ødis Byvej igennem området til de rekreative arealer ved Ødis Sø bør sikres ved lokalplanlægning.

10 Trafik og støj Fordele Andet Vejadgang fra Stationsvej Byfortætning Forvaltningen vurderer, at dette område vil kunne realiseres ved lokalplanlægning uafhængigt af om Ødis fastholdes i landzone eller overføres til byzone. Forvaltningen anbefaler, at der ved lokalplanlægning for Ødis sikres rammer for bebyggelse i området, der tager hensyn til landsbyens karakter og skala. Område betegnelse Krohaven Areal Ca m 2 Nuværende anvendelse Tidligere krohave, og nedlagt boligejendom, der i dag er sprunget i skov Boligtype og antal Tæt lav: ca. 10 Ejer Ib Thorbjørn Petersen, Sønderalle 8, 6630 Rødding Boet efter Cecilie K Petersen Boet efter Winnie Petersen Ejer har i september 2014 anmodet om udarbejdelse af lokalplan for området med henblik på opførelse af tæt-lav boliger. Ønsket om mulighed for tæt-lav boliger på arealet er blevet bekræftet i november 2015.

11 Kommuneplan rammer Blandet bolig og erhverv Kommuneplan retningslinjer Kulturmiljø Landskab og natur Da området er omgivet af bebyggelse vurderes påvirkning af landskabet at være minimal, under den forudsætning at byggeriet tilpasses landsbyens skala og det eksisterende byggeri i området. Beplantningens naturværdi kan med fordel udnyttes i en kommende bebyggelse i området. Trafik og støj Vejadgang fra Mejerivej nord for Mejerivej 4. Støjrapport (udarbejdet af COWI for Kolding Kommune 11/11/15) viser, at Steppingvej generer støj, der overskrider Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj i boligområder. Dette vil kunne afhjælpes ved støjafskærmning og/eller nedsættelse af hastigheden på Steppingvej. Hastighedsgrænsen på Steppingvej er i dag 70 km/t. Alternativt bør arealerne nærmest Steppingvej friholdes for bebyggelse. Fordele Fortætning indenfor den eksisterende landsby, Nærhed til Skole, dog skal Steppingvej krydses. Mulighed for søkig, Eksisterende beplantning kan bidrage til områdets kvalitet. Vurdering Området vurderes egnet til tæt-lav boligbebyggelse, der tilpasses landsbyens skala. Området vurderes ikke at være attraktivt i forhold til åben-lav boliger, da det vil være meget få boliger, der kan realiseres i forhold til de foranstaltninger, der skal til for at sikre dem mod støj fra Steppingvej. Forvaltningen anbefaler, at der ved lokalplanlægning sikres rammer for tæt-lav boliger i området. Område betegnelse Søndergyden

12 Areal 1,2 ha Nuværende anvendelse landbrug Boligtype og antal Åben-lav: ca 6 Tæt-lav: ca 10 Ejer Hans Axel K.J. Pedersen På grund af uafklarede spørgsmål vedrørende kloakbidrag, arkæologi og ingen prissætning ønsker ejer ikke, at området kommer i byzone på nuværende tidspunkt. Han ser gerne mulighed for at udnytte arealet senere. Ved en bebyggelse på arealet på et senere tidspunkt må dette ikke medføre krav el forringelser af det nærliggende landbrugsjord. Kommuneplan rammer Ikke omfattet af rammer for lokalplanlægningen Kommuneplan retningslinjer Kulturmiljø Landskab og natur Området er omgivet af bebyggelse mod syd, øst og nord. Området er lavtliggende, og falder mod syd-vest, hvor der dannes et hul, hvor Tapsvej ligger hævet med et markant spring ned til området. Trafik og støj Vejadgang fra Mejerivej. Evt. støjgener fra Tapsvej er ikke blevet vurderet.

13 Fordele Vurdering Evt. støjgener fra virksomheder er ikke blevet vurderet. Tilknytning til eksisterende bebyggelse Nærhed til Skole, dog skal Steppingvej krydses. Mulighed for søkig, Der er tale om et lille område i direkte tilknytning til den eksisterende bebyggelse i Ødis. Evt. ny bebyggelse i området vil kunne tage udsigten fra den eksisterende bebyggelse langs Mejerivej. Da den sydvestligste del af området er meget lavtliggende og omgivet af højere liggende arealer. Derfor vurderes det at området er egnet til boligbebyggelse i den østligste del af arealet. Forvaltningen anbefaler at området tages med i den kommende kommuneplan med henblik på bebyggelse i den østligste del. Område betegnelse Skolebakken Areal 4,5 ha Nuværende anvendelse landbrug Boligtype og antal Åben-lav: ca. 25 Ejer Hans Axel K.J. Pedersen På grund af uafklarede spørgsmål vedrørende kloakbidrag, arkæologi og ingen prissætning ønsker ejer ikke, at området

14 kommer i byzone på nuværende tidspunkt. Han ser gerne at muligheden for at udnytte arealet senere fastholdes. Ved en bebyggelse på arealet på et senere tidspunkt må dette ikke medføre krav eller forringelser af det nærliggende landbrugsjord. Kommuneplan rammer Udlagt til boligområde siden 2009 Kommuneplan retningslinjer - Landskab og natur Området er meget kuperet med en stejl stigning mod syd-vest. Området ligger meget tæt på Ødis Sø, dog med Steppingvej som en væsentlig barriere Trafik og støj Vejadgang fra Steppingvej eller Tapsvej. Støjrapport (udarbejdet af COWI for Kolding Kommune 11/11/15) viser, at Steppingvej generer støj, der overskrider Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj i boligområder. Dette vil kunne afhjælpes ved støjafskærmning og/eller nedsættelse af hastigheden på Steppingvej. Hastighedsgrænsen på Steppingvej er i dag 70 km/t. Alternativt bør arealerne nærmest Steppingvej friholdes for bebyggelse. Fordele Søudsigt, Nærhed til skole, dog skal Steppingvej krydses, Mulighed for en større sammenhængende udstykning. Vurdering Det kuperede terræn vurderes at ville fordyre en byggemodning. Forvaltningen vurderer, at sammenhængen til landsbyen på denne placering er ringere end de øvrige områder, da Steppingvej og Tapsvej udgør barrierer. Støjgenerne fra Steppingvej vurderes, at være en stor udfordring i forhold til udnyttelse af området, da evt. støjafskærmning mod Steppingvej også vil sløre landskabets karakter og fjerne en del af udsigten til Ødis Sø, hvilket ellers er det, der skal gøre området særligt attraktivt. Forvaltningen vurderer derfor, at der er andre arealer, som er mere attraktive til byudvikling og som bedre sikrer en sammenhæng til Ødis og vil kunne udnyttes uden store gener for landskabet. På den baggrund, anbefaler Forvaltningen, at området tages ud af kommuneplanen. Område betegnelse Steppingvej Vest

15 Areal Nuværende anvendelse Boligtype og antal Ejer Kommuneplan rammer Kommuneplan retningslinjer Landskab og natur Trafik og støj 1,4 ha Landbrugsjord (ikke i drift) - udlejet til den lokale Krolfklub Åben lav: evt. 4-6 boliger på den sydligste del af arealet. Hans Axel K. J. Pedersen Ønsker, at undersøge mulighederne for på sigt at opføre et mindre antal boliger på den sydlige del af arealet med henblik på generationsskifte. Ikke omfattet af rammer for lokalplanlægningen Kirkeomgivelser Potentielle naturbeskyttelsesområder Potentielle økologiske forbindelser Skovrejsning uønsket Søbeskyttelseslinje Området er skrånende mod nord-øst og er meget synligt både fra Steppingvej, men også fra Søens brinker og Vamdrupvej. Boligbebyggelse vil derfor være meget markant på denne placering. Vejadgang fra Steppingvej. Det vurderes, at Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser for støj i boligområder vil blive overskredet. Dette vil kunne afhjælpes

16 Fordele Vurdering ved støjafskærmning og/eller nedsættelse af hastigheden på Steppingvej. Hastighedsgrænsen på Steppingvej er i dag 70 km/t. Alternativt bør arealerne nærmest Steppingvej friholdes for bebyggelse. Nærhed til Ødis Skole Søudsigt Forvaltningen har valgt at medtage dette areal i vurderingen af byudviklingsområder, da det umiddelbart vil være vanskeligt at give landzonetilladelse til aftægtsbolig med denne placering. Forvaltningen vurderer, at der potentielt kunne bygges enkelte boliger i den syd-vestligste del af området. Håndtering af støj fra Steppingvej vil dog gøre det mindre rentabelt samtidig med, at bebyggelsen vil være uden sammenhæng med den eksisterende del af landsbyen. Forvaltningen anbefaler derfor, at søbeskyttelseslinjen respekteres og området ikke udnyttes til boligbebyggelse. Område betegnelse Ved søen Areal Nuværende anvendelse Boligtype og antal 1,2 ha landbrug Ønsket er 1 bolig

17 Ejer Kommuneplan rammer Kommuneplan retningslinjer Landskab og natur Trafik og støj Fordele Vurdering Rummeligheden vurderes til ca. 8 boliger Hans Axel K.J. Pedersen Ønsker, at undersøge mulighederne for på sigt at opføre en bolig med henblik på generationsskifte, evt. flere. Denne placering er første prioritet i forhold til området Steppingvej vest Ikke omfattet af rammer for lokalplanlægningen Potentielle naturbeskyttelsesområder Potentielle økologiske forbindelsesområder Søbeskyttelseslinje Området ligger i umiddelbar nærhed til Ødis Sø. Svagt skrånende terræn. Boligbebyggelse med denne nærhed til Ødis Sø vurderes at ville virke forstyrrende på dyrelivet ved søen. Adgang fra Steppingvej Nærhed til skole Søudsigt Det vurderes, at der er tale om en placering, der vil have en stor indvirkning på naturværdierne og landskabet omkring Ødis Sø. På trods af at området ligger umiddelbart nord-vest for Ødis Skole gør terrænforskellene, at en boligudbygning vil blive oplevet som et selvstændigt område uden sammenhæng til den øvrige bebyggelse i Ødis, hvorfor der vil være tale om byspredning. Nærheden til søen vil kunne påvirke dyrelivet. På den baggrund kan Forvaltningen ikke anbefale boligudbygning på denne placering. Konklusion: Der er tale om en vanskelig balance i vurderingen af områderne. De områder der har særlige kvaliteter, der gør områderne attraktive som nærhed til sø og natur er også mere sårbare for ændringer. Her vil bebyggelse potentielt påvirke landskabet og naturen mere end de områder, der ligger skjult bag eksisterende bebyggelse. Forvaltningen vurderer, at det er væsentligt, at områderne, der udpeges har en naturlig forbindelse til den eksisterende bebyggelse og samtidig har nogle særlige kvaliteter, der gør det attraktivt og konkurrencedygtigt, at bygge boliger i Ødis. Forvaltningen vurderer, at boligudbygning i områderne indenfor søbeskyttelseslinjen vil påvirke naturen ved Ødis Sø negativt og da der er alternativer, bør disse områder udelukkes og søbeskyttelseslinjen respekteres. Forvaltningen vurderer, at det område, der bedst egner sig til boligudbygning er området ved Vamdrupvej. Derudover vurderer forvaltningen, at der kan suppleres med mulighederne for fortætning i den eksisterende landsby ved Stationsvej, Krohaven og Søndergyden.

18 De områder, der er udpeget i Kommuneplan vurderes at være mindre attraktive end området ved Vamdrupvej. De to nordlige områder Fløjbjergvej og Fløjbjergvej vest har ikke den samme nærhed til Ødis Sø. Derudover, er der et nærtliggende fungerende landbrug og flere af ejerne ønsker ikke boligudbygning. I forhold til området Skolebakken vurderes det, at bebyggelse her vil være mere markant i landskabet på grund af det kuperede terræn. Derudover vil en del af kontakten til Søen og landsbyen blive ødelagt, hvis der skal etableres støjafskærmning mod Steppingvej. Det kuperede terræn og støjafskærmning vil også fordyre byggemodning af området og gøre det mindre konkurrencedygtigt. Hvis områderne ved Vamdrupvej, Stationsvej, Krohaven og Søndergyden alle implementeres i kommuneplanen vil det give en rummelighed på i alt boliger. Dette er mere end det vurderede behov i planlægningsperioden jf. sagsfremstillingen. Forvaltningen vurderer på trods af det, at det vil være en fordel, at arbejde videre med alle fire områder, da det vil sikre fleksibilitet i den kommende planproces.