BIP STATSAUTORISEREDE

Transkript

1 BIP STATSAUTORISEREDE REVISORER Andelsboligforeningen Messinagården Års rapport for 2011 Godkendt på foreningens ordinære generalforsamling, Den 25. april 2012 Dgenr- An independent member firm of MOORE STEPHENS INTERNATIONAL LIMITED

2 Indholdsfortegnelse Side Foreningsoplysninger Arsrapportens godkendelse 2 Den uafhængige revisors påtegning 3 Anvendt regnskabspraksis Resultatopgørelse 1. januar december Balance pr. 31. december Andelskroneberegning 10 Noter til årsrapporten 11 Ikke revideret drifts- og likviditetsbudget for

3 Foreningsoplysninger Andelsboligforening: Andelsboligforeningen Messinagarden. CVR-nr Adresse: Messinavej Marengo 1-21 Bestyrelse: Jens Mose (Formand) Vahit Bekar Mushtaq Ahmed Anni Kolmorgen Niels-Erik Christensen Administrator Boligadministratorerne A/S Nyropsgade 13, København V Revisor AP I Statsautoriserede revisorer Nørre Farimagsgade København K Tlf.nr

4 Arsrapportens godkendelse Administrator- og bestyrelsespåtegning Undertegnede har aflagt årsrapporten for 2011 for andelsboligforeningen Messinagården. Arsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A samt foreningens vedtægter. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens stilling pr. 31. december 2011 samt af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 31. december Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke vurderingen af foreningens finansielle stilling. Arsrapponen indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 19. marts 2012 Bestyrelse Jens Mose Formand C17» / Anni Kolmorgen Niels-Erik Christensen ig i:rtar:ttor A/ S Nyromade 1602 Køben AfrniicigAg&

5 Den uafhængige revisors påtegning Til medlemmerne i andelsboligforeningen Messinagården Vi har revideret årsregnskabet for andelsboligforeningen Messinagården for regnskabsåret I. januar 31. december 2011, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Arsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven samt foreningens vedtægter. Revisionen omfatter ikke budgettal, hvorfor vi ikke udtrykker nogen sikkerhed herom. Bestyrelsens ansvar for årsregnskabet Bestyrelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i arsregnskabet,' uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for selskabets udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vor opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2011 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar december 2011 i overensstemmelse med årsregnskabsloven samt foreningens vedtægter. København, den 19. marts 2012 AP I Statsautoriserede revisorer Ku Christensen statsautoriseret revisor

6 Anvendt regnskabspraksis Generelt ikrsrapporten er aflagt i overensstemmelse med bestemmelserne i årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A samt foreningens vedtægter. Endvidere er formålet at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, 6, stk. 5. Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Resultatopgørelse Indtægter Der foretages periodisering af alle væsentlige indtægter. Periodiseringen indebærer, at boligafgift, lejeindtægter og andre indtægter, der vedrører regnskabsperioden er indtægtsført i resultatopgørelsen, uanset om beløbet er indbetalt til foreningen pr. 31. december Indtægter fra vaskeri, ventelistegebyrer mv. indtægtsføres i takt med administrators modtagelse af oplysninger om indbetalte indtægter. Disse indtægter er således ikke nødvendigvis periodiseret fuldt ud i regnskabsperioden. Omkostninger Der foretages periodisering af alle væsentlige udgifter. Alle omkostninger, der vedrører regnskabsperioden, er udgiftsført i resultatopgørelsen, uanset om omkostningen er betalt af foreningen pr. 31. december Til vedligeholdelse betragtes omkostninger, der er afholdt for at holde ejendommen vedlige, uden at ejendommen derved er bragt i væsentlig bedre stand end ved foreningens køb i Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Finansielle indtægter består af renter af bankindeståender. Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedrørende prioritetsgæld, amortiserede kurstab og låneomkostninger fra optagelse af lån, indeksregulering af restgælden vedrørende indekslån samt renter af bankgæld. Skat af årets resultat Skat af årets resultat omfatter aktuel skat af årets forventede skattepligtige indkomst. Der indregnes ikke negativ udskudt skat (skatteaktiv) af eventuelt underskud til fremførsel, ligesom der ikke indregnes udskudt skat vedrørende ejendomsavancebeskatning ved salg af sidste udlejningslejlighed. 4

7 Balance Materielle anlægsaktiver: Ejendommen er bogført til købspris med tillæg af stiftelses-, handels- og prioritetsomkostninger. Der afskrives ikke på ejendommen. Til forbedringer betragtes omkostninger, der er afholdt for at sætte ejendommen i bedre stand end ved foreningens køb i 1990, og som bibringer en højere brugs- og nytteværdi for ejendommens beboere. Der foretages afskrivninger lineært over skønsmæssige forventede brugstider: Forbedringer år eller 5%-3,33% Installationer 10 år eller 10% Driftsmidler 5 år eller 20% Det bør bemærkes at ejendommens bogførte værdi ikke er lig med ejendommens handelsværdi. Handelsværdien vil kun kunne fastsættes af en uvildig vurdering af ejendommen af en valuar. Passiver: Egenkapital Egenkapital Under "reserver i alt" indregnes beløb reserveret til fremtidig vedligeholdelse samt reservation til imødegåelse af værdiforringelse af foreningens ejendom, kursreguleringer mv. i overensstemmelse med generalforsamlingsbeslutning. De reserverede beløb indgår ikke i beregningen af andelsværdien. Prioritetsgæld inkl. finansielle sikringsinstrumenter Prioritetsgæld er medtaget til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld korrigeret for afskrivning af lånets kurstab og låneomkostninger over afdragstiden. Andelsværdi: Hensættelse til udskudt skat Foreningens vedtægter bestemmer, at der til enhver tid skal være mindst et lejemål udlejet til et ikke-medlem. Dermed opretholdes den skattemæssige erhvervsaktivitet, hvorfor det ikke er sandsynligt, at der udløses ejendomsavancebeskatning. Der indregnes derfor ikke hensættelse til udskudt skat som følge heraf. Der indregnes heller ikke negativ udskudt skat af skattemæssige underskud til fremførsel. Andelsværdi: Bestyrelsens forslag til andelsværdi fremgår af note 1. Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligforeningsloven samt vedtægternes 16. Vedtægterne bestemmer desuden i 16, at selvom der lovligt kan vedtages en højere andelsværdi, er det den på generalforsamlingen vedtagne andelsværdi, der er gældende. Den af generalforsamlingen vedtagne andelskrone- 5

8 beregning kan således anvendes indtil næste generalforsamling medmindre der er sket væsentlige værdireguleringer. Nøgletal: De i note 24 anførte nøgletal er beregnet således: Valuarvurdering, offentlig vurdering samt anskaffelsessum pr. m2 andelsbolig: Relevant vurdering Areal i m2 andelsboliger Indtægt boligtype i gennemsnit pr. boligtype m2:.indtægt boligtype Areal i rn2 boligtype Foreslået andelsværdi pr. m2: Formue til fordeling, inkl, indskud, ekskl. hensættelser Areal i rn2 andelsboliger Reserver uden for andelsværdi: Hensættelser i alt Areal i m2 andelsboliger

9 Resultatopgørelse for perioden 1. januar december 2011 Ikke revideret budget Note Indtægter Boligafgifter Lejeindtægter Andre indtægter Omkostninger Ejendomsskatter Elforbrug Vandforbrug, m3 ( m3) Renovation Forsikringer og abonnementer Anden renholdelse Viceværtomkostninger incl. trappevask Administration Vedligeholdelse Vedligeholdelse genopretning og renovering Hensættelse indvendig vedligeholdelse for lejere Resultat før afskrivninger og finansielle poster Afskrivninger Resultat før finansielle poster Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Resultat før skat Skat af årets resultat 0 0 o Årets resultat Forslag til resultatdisponering: Overført til "Reserveret til vedligeholdelse af ejendommen" Betalte prioritetsafdrag Overført restandel af årets resultat Disponeret i alt

10 Balance pr. 31. december 2011 Note Aktiver Anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver 15 Ejendommen matr. nr. Sundbyøster 11A Købspris Driftsmidler Ejendommen 1 alt Anlægsaktiver i alt Omsætningsaktiver Tilgodehavender 17 Tilgodehavender Boligafgiftsrestancer Periodeafgrænsningsposter Likvide midler Omsætningsaktiver i alt Aktiver i alt

11 Balance pr. 31. december 2011 Note Passiver Egenkapital 19 Andelsindskud Overført resultat mv Andre reserver Reserveret til større vedligeholdelsesarbejder Egenkapital i alt Gældsforpligtelser Langfristede gældsforpligtelser 22 Prioritetsgæld Deposita, andelshavere Deposita og forudbetalt leje, lejere Kortfristede gældsforpligtelser Bankgæld Varmeregnskab Indvendig vedligeholdelse lejere Skyldige omkostninger Gældsforpligtelser I alt Passiver i alt Andelskroneberegning 25 Sikkerhedsstillelse 26 Eventualforpligtelse 27 Nøgletal

12 Noter til årsrapporten 1. Andelskroneberegning pr. 31. december 2011 Til beregning af den størst mulige salgspris for andelsboligerne skal man, jf. lov om andelsboliger, tage udgangspunkt i et af efterfølgende 3 værdiansættelsesprincipper for ejendommen: a) Anskaffelsessummen b) Handelsværdi som udlejningsejendom ej vurderet c) Offentlig vurdering pr. 1. oktober Reserver jf. regnskabet Ejendommens værdi reguleres således: Værdi jf. punkt c ovenfor Bogført værdi Regulering af prioritetsgæld: Restgæld prioritetsgæld jf. årsrapporten Kursværdi prioritetsgæld Merværdi til fordeling på solgte andele Andelshavere antal m Dette giver et tillæg på Oprindelig andelsindskud 300 Andelskroneværdi pr. 31. december 2011 pr. m Bestyrelsen foreslår andelskronen fastsat til Andelskronen har udviklet sig således: Værdi pr. 31. december 2011 kr Værdi pr. 31. december 2010 kr Værdi pr. 31. december 2009 kr Værdi pr. 31. december 2008 kr Værdi pr. 31. december 2007 kr

13 Noter til årsrapporten Ikke revideret budget Boligafgifter Boligafgifter, boliger Lejeindtægter Lejeindtægter, boliger Lejeindtægter, erhverv Lejeindtægter, garage Lejeindtægter, kælder Tomgangsleje og huslejetab Hensat til tab Andre indtægter Vaskeriindtægter Diverse indtægter Ventelistegebyr lndtægtført indvendig vedligeholdelse Fællesantennebidrag KE tilskud energibesparelse Delmomsrefusion Forsikringer og abonnementer Ejendomsforsikring Motorforsikring Abonnement elevator

14 Noter til årsrapporten Ikke revideret budget Anden renholdelse Trappevask og vinduespolering Antigraffitiservice Diverse renholdelse Rengøringsartikler Snebekæmpelse Containerleje Viceværtsomkostninger Lønninger og feriepenge Regulering feriepengeforpligtelse Samlet pension Sociale omkostninger Kørselsgodtgørelse Personaleudgifter Arbejdsskade, ansvar/ulykkesforsikring Administration Mødeudgifter og gaver Kontorhold, porto og gebyrer Telefongodtgørelse Telefonhold Internet/bredbånd Omkostninger lønservice og PBS Småanskaffelser Revision og regnskab Assistance vedr. momsopgørelse Rest Revisorhonorar Administration 274, Varmeregnskab Kontingent

15 Noter til årsrapporten Ikke revideret budget Vedligeholdelse Blikkenslager Murer Maler Tømrer og snedker Elektriker WS-Varmeinstallationer Vaskeri Elevatorservice Låseservice Glarmester Gårdanlæg Vejvedligeholdelse Redskaber, håndværktøj Bygningsmaterialer Arkitekt/rådgivning Afskrivninger Isolering loftvarmerør Eftersyn vinduer Omlægning strøm i kælder Afskrivninger Forbedringer Installationer Driftsmidler Finansielle indtægter Renteindtægter, driftskonto Renter, skat vedr lønisumsafgift Lånesagsomkostninger

16 Noter til årsrapporten Ikke revideret budget Finansielle omkostninger Renteudgifter NK 4,56% Renteudgifter BRF 3,08% Renteudgifter BRF 4,11% Renteudgifter BRF 4,55% (kontantlån) BRF, 4,00%, stående lån Renteudgifter, bank Skat af årets resultat Foreningen er skattepligtig efter selskabsskattelovens 1, stk. 1, nr. 6 af resultatet fra erhvervsmæssig udlejning. Det skattepligtige resultat er negativt og kan modregnes i kommende års skattemæssige overskud uden tidsbegrænsning. 14

17 Noter til årsrapporten 15. Ejendommen matr. nr. Messinagarden Ejendom Købspris Forbedringer Installationer I alt Kostpris primo Tilgang Afgang Kostpris ultimo Af- og nedskrivninger primo Årets afskrivninger Årets nedskrivninger Af- og nedskrivninger ultimo Regnskabsmæssig værdi (Offentlig vurdering pr. 1. oktober 2010, kr ) 16. Driftsmidler Kostpris primo Tilgang Afgang 0 Kostpris ultimo Af- og nedskrivninger primo Årets afskrivninger Årets nedskrivninger 0 0 Af- og nedskrivninger ultimo Regnskabsmæssig værdi

18 Noter til arsrapporten 17. Tilgodehavender Mellemregning med administrator Andelsoverdragelse Øvrige tilgodehavender Tilgodehavende moms Forsikringssager Rente % Rente % 18. Likvide midler indestående gæld Danske Bank Amagerbanken , Kassebeholdning, bestyrelse Andelskapital Antal m2 Pris Fuldt indskud: Saldo primo Solgt i åretsløb Overført reserver mv. Tidligere års resultat Merværdi ved salg af andele Betalte prioritetsafdrag Overført restandel af årets resultat Reserveret til større vedligeholdelsesarbejder Opskrivning primo Årets hensættelse 0 0 Anvendt af årets hensættelse

19 Noter til arsrapporten 22. Prioritetsgæld Restgæld Obligations- restgæld Kursværdi Afdrag Nykredit, 4,56% kontantlån BRF, 3,08% rentetilpasningslån BRF, 4,11% rentetilpasningslån BRF, 4,55% Kontantlån BRF, 4,00% stående lån, udløb El-lånet, BRF 3,08 rentetilpasses 1/ F1-lånet, BRF 4,11 rentetilpasses 1/ Varmeregnskab Varme indbetalt aconto Køb af varme Uafregnet varmeregnskab tidligere år Skyldige omkostninger AP i Statsautoriserede Revisorer Forudbetalinger og uafregnede salg Diverse regninger Skyldig ATP mm Feriepengeforpligtelse Diverse mellemregninger Sikkerhedsstillelser Ejerpantebreve i ejendommen matr. Sundbyøster 11A kr ligger i depot i Danske Bank. Foreningens medlemmer hæfter jf. foreningens vedtægter 5 alene for foreningens forpligtelser med deres indskud. Andelshavere hæfter solidarisk for kassekredit i Danske Bank. 17

20 Noter til årsrapporten 26. Eventualforpligtelse Ophørsbeskatning Ifølge kendelse fra Østre Landsret og bindende forhåndsbesked fra Ligningsrådet vil andelsboligforeninger blive beskattet efter ejendomsavancebeskatningsloven i det indkomstår, hvor foreningen ophører med at drive erhvervsmæssig virksomhed. Ejendomsavancen vil blive opgjort på grundlag af ejendommens handelsværdi på tidspunktet, hvor andelsboligforeningen ophører med at drive erhvervsmæssig virksomhed, jfr. selskabsskattelovens 5, stk. 6, og vil omfatte alle lejligheder, der siden 1994 er overgået fra udleje til et ikke-medlem og til benyttelse af et medlem på andelsbasis. Foreningen driver fortsat erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed for boliglejemål og erhverv. Såfremt udlejningsaktiviteten ophører vil det medføre, at eventualskatten udløses, hvilket vil nedbringe foreningens formue og andelskrone. Eventualforpligtelsen er ikke opgjort og er således ikke medtaget i rapporten, eftersom der fortsat er udlejningsaktivitet i ejendommen og at det er besluttet at bevare disse udlejningsaktiviteter. 27. Nøgletal Nøgletallene viser centrale dele af foreningens økonomi og er udregnet på baggrund af arealer. I foreningen anvendes andelsindskuddene som fordelingsnøgle, og de arealbaserede nøgletal for andelsværdi og boligafgift er derfor ikke de, der konkret gælder for den enkelte andelshaver. Ejendommens areal udgør ifølge BBR-oplvsninger følgende: Antal Areal m2 Andelsboliger Andelserhverv 0 0 Boliglejemål Erhvervslejemål I alt kr. pr. m2 andel kr. pr. m2 total Offentlig ejendomsvurdering Valuarvurdering ej vurderet ej vurderet Anskaffelsessum (kostpris) Foreslået andelsværdi Reserver uden for andelsværdi 204 Boligafgift i gennemsnit pr. andelsbolig m2 517 Boligafgift i gennemsnit pr. andelserhverv m2 0 Boliglejeindtægt pr. udlejede bolig m2 598 Erhvervslejeindtægt pr. udleje erhvervs m

21 Ikke revideret drifts- og likviditetsbudget for 2012 Driftsbudget Budget Resultat Budget Indtægter Boligafgift Stigning i boligafgift Lejeindtægter Andre indtægter Indtægter I alt Udgifter Ejendomsskatter El-forbrug Vandforbrug Renovation Forsikringer og abonnementer Anden renholdelse Viceværtomkostninger Administration Vedligeholdelse Hensættelse indvendig vedligeholdelse for lejere Afskrivninger Renteudgifter, prioritetslån , Renteudgifter Renteindtægter, diverse Udgifter I alt Årets resultat Likviditetsbudget (arbejdskapital) Afskrivninger jf. ovenfor Driftens bidrag til likviditet Andre ind- og udbetalinger Indskud nye andelshavere Forbedringer og driftsmidler Afdrag prioritetsgæld Ændring i arbejdskapitalen Arbejdskapital primo Arbejdskapital ultimo ,762 Arbejdskapitalen kan specificeres således Omsætningsaktiver Kortfristet gæld og depositum Indvendig vedligeholdelse Depositum