Lokalplan Butikker for særligt pladskrævende udvalgsvarer ved Industribuen/ Ishøj Stationsvej

Transkript

1 Lokalplan 1.51 Butikker for særligt pladskrævende udvalgsvarer ved Industribuen/ Ishøj Stationsvej Ishøj Kommune 2006

2 Indholdsfortegnelse: Redegørelse... 3 Baggrund for lokalplan nr Lokalplanområdet... 3 Terrænforhold, beplantning og bebyggelse... 4 Veje... 4 Stier... 4 Lokalplanens indhold... 4 Forhold til anden planlægning... 5 Regionplanlægning... 5 Kommuneplanlægning... 5 Lokalplaner og byplanvedtægter... 6 Jordbund og forurening... 6 Byggelinier... 7 Servitutter... 7 Miljøvurdering... 7 Bestemmelser Lokalplanens formål Lokalplanens område og zonestatus Områdets anvendelse Udstykninger Vej, sti og parkeringsforhold Ledningsanlæg Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Aflysning af servitutter Ophævelse af byplanvedtægt Midlertidige retsvirkninger Retsvirkninger Vedtagelsespåtegning Kortbilag 1 Områdets afgrænsning Kortbilag 2 Områdets anvendelse Udarbejdet af Hasløv & Kjærsgaard Arkitektfirma I/S i samarbejde med Ishøj Kommune, Teknik og Miljø

3 REDEGØRELSE LOKALPLAN 1.51 Redegørelse Baggrund for lokalplan nr Ejeren af ejendommen Industribuen 1, matr. nr. 9ek og 9hk Ishøj By, Ishøj i Ishøj Industrikvarter ønsker mulighed for at anvende ejendommen til butikker, der alene forhandler særligt pladskrævende udvalgsvarer. Ejeren ønsker at anvende en eksisterende bygning på ca m² suppleret med nybyggeri på ca. 650 m², i alt ca m² til brug for tre butikker, hvoraf den største er m2. Ejendommen er i kommuneplantillæg nr. 14 udlagt til butikker for særligt pladskrævende varegrupper og i byplanvedtægt nr. 3 udlagt til erhvervsformål industri og værksteder. Der skal derfor udarbejdes en ny lokalplan. Lokalplanområdet Lokalplanområdet omfatter alene ejendommen Industribuen 1, matr. nr. 9ek og 9hk Ishøj By, Ishøj. Ejendommen har et samlet grundareal på m2. Ejendommen er beliggende i Ishøj Industrikvarter og omgives mod vest af vejen Industribuen, mod syd og øst af andre erhvervsejendomme og mod nord af Ishøj Stationsvej. Oversigtskort med lokalplanområdets placering

4 Terrænforhold, beplantning og bebyggelse Terrænet er stort set fladt og mod Industribuen og Ishøj Stationsvej er der en randbeplantning bestående af buske og mindre træer. Ejendommen er bebygget med en lagerbygning, placeret på matr.nr. 9ek Ishøj By, Ishøj, mens matr.nr. 9hk Ishøj By, Ishøj, der er et servitutareal for en hovedvandledning, ikke må bebygges. Veje Ejendommen har vejadgang direkte fra Industribuen. Langs Ishøj Stationsvej er der tinglyst byggeliniebestemmelser, der fastsætter en byggelinie på 25 m fra vejmidte, dog mindst 10m fra vejgrænse og med et højdetillæg på 1,5m gange højdeforskellen mellem vejmidte og terræn + 1 m. Langs Industribuen er der pålagt en byggelinie på 20 m fra vejmidte med det ovenfor nævnte højdetillæg. Der er tillige langs Ishøj Stationsvej tinglyst bestemmelser, der sikrer en naturgasledning på ejendommen. Stier Adgang for gående og cyklende sker fra fortov langs Industribuen. Lokalplanens indhold Lokalplanen giver mulighed for at udvide bebyggelsen og anvende ejendommen til detailhandel med butikker, der alene forhandler særligt pladskrævende udvalgsvarer. Den eksisterende bebyggelse påregnes ombygget og forsynet med en udbygning mod øst, hvorefter det samlede bruttoetageareal anvendes til butikker. Butikkerne placeres med kundeindgange fra et fælles parkeringsareal med adgang fra Industribuen. Udbygningen mod øst fremtræder som en forlængelse af den eksisterende bygning. Mod vest etableres et indhegnet areal til udendørs udstilling. Langs indgangssiden etableres et fortovsareal hvorfra adgang til butikkerne sker via frembyggede vindfang. 4 Parkering etableres dels på egen grund langs butikkernes indgangsside og dels langs sydskel som én række parkeringspladser i en dybde af 5 m på naboejendommens grund.

5 REDEGØRELSE Placeringen af sidstnævnte parkeringspladser ændrer ikke på byggemulighederne på de to ejendomme og er nedfældet i en deklaration der tinglyses på de to ejendomme med Ishøj Kommune som påtaleberettiget. Varetilkørsel sker via to særlige aflæsningsarealer, placeret dels i en gennembrydning midt i den eksisterende bygning og dels ud for tilbygningen mod øst. I forbindelse med varetilkørsler etableres indhegnede affaldsgårde. Bebyggelse kan opføres som halbygninger med en facadehøjde på maksimalt 10 m og en samlet højde til tagryg på 15 m. Der kan opsættes et facadeskilt pr. butik mod Ishøj Stationsvej i en højde af maksimalt 10 m over terræn og med et skilteareal på maksimalt 30 m2. Der kan opsættes én skiltepylon mod Industribuen med en maksimal højde på 5 m. Øvrig skiltning må kun ske efter Byrådets godkendelse. Forhold til anden planlægning Regionplanlægning Ifølge retningslinierne for detailhandel i Regionplan 2005 for Hovedstadsregionen fastsættes den maksimale størrelse for udvalgsvarebutikker til m2, og kommuner, der ikke indeholder regionale centre som Ishøj Kommune kan planlægge for én ny butik til særligt pladskrævende varegrupper på indtil m2 bruttoetageareal. Endvidere skal butikker til særligt pladskrævende varegrupper placeres i de centrale byområder, i aflastningsområder eller i særligt udpegede erhvervsområder, der ligger hensigtsmæssigt i forhold til overordnede veje og kollektiv trafik, således at de kan betjene et regionalt opland. Kommuneplanlægning I Kommuneplan er der i hovedstrukturen udlagt et centerområde Ishøj Bycenter samt 4 lokalcentre i boligområderne og et i Ishøj Landsby. I kommuneplantillæg nr. 11 er der i 2005 udlagt yderligere et lokalcenter ved Industriskellet. Planområdet er omfattet af kommuneplantillæg nr. 14 og indgår i rammeområde 1E7 og er udlagt til erhvervsformål som industri og værksted og detailhandel med butikker for særligt pladskrævende varegrupper. 5

6 Den maksimale bebyggelsesprocent er fastsat til 75, dog eventuelt højere ved parkering i konstruktion. Det maksimale antal etager er fastsat til 2 og den maksimale bygningshøjde til 15 m. Kravet til parkering ved detailhandel er minimum 1 plads pr. 50 m² bruttoetageareal. Der må maksimalt etableres m² bruttoetageareal for hver butik, dog én butik på maksimalt m² bruttoetageareal (er allerede etableret). I alt må der maksimalt ombygges eller nybygges m² bruttoetageareal til butiksformål. Denne lokalplan er i overensstemmelse med kommuneplanens hovedstruktur og med rammebestemmelserne. Lokalplaner og byplanvedtægter Planområdet er på nuværende tidspunkt omfattet af partiel byplanvedtægt nr. 3 fra I byplanvedtægten indgår planområdet i fabriksområde til industri- og værkstedsvirksomhed, til oplag i forbindelse hermed samt til forretningsvirksomhed, der har tilknytning til de pågældende virksomheder, eller som naturligt finder plads inden for området. Ejendommene må bebygges med et rumfang på maksimalt 3 m3 pr. m2 grundareal, det bebyggede areal må højst udgøre 40% af grundarealet, og bygningerne må ikke opføres med en større facadehøjde end 10 m og en større totalhøjde end 15 m, bortset fra særlige bygningsdele. Højst 75% af grundarealet må bebygges, anlægges som adgangsveje, gårdspladser og parkering samt indhegnes og benyttes som oplag. Der må ikke opføres bebyggelse inden for 40 m fra motorvejens matrikulære vejskel, og der skal udlægges afskærmningsbælter i en bredde af mindst 15 m mod motorvejen og mindst 5 m mod øvrige veje. Partiel byplanvedtægt nr. 3 vil blive aflyst for det område, der er omfattet af lokalplanen. Jordbund og forurening Ishøj Kommune har ikke kendskab til særlige jordbundsforhold i området, som gør det nødvendigt med særlig ekstraordinære funderingsforanstaltninger ved nybyggeri. Ishøj Kommune har ikke kendskab til eventuel jordforurening inden for området. 6

7 REDEGØRELSE Byggelinier Langs Ishøj Stationsvej er der pålagt en byggelinie på 25m fra vejmidte, dog mindst 10m fra vejgrænse og med et højdetillæg på 1,5 gange højdeforskellen mellem vejmidte og terræn + 1m. Langs Industribuen er der pålagt en byggeline på 20m fra vejmidte med det ovenfor nævnte højdetillæg. Servitutter Der er tinglyst bestemmelser til sikring af en hovedvandledning på matr.nr. 9hk Ishøj By, Ishøj og til sikring af en naturgasledning på ejendommen. Der er tillige tinglyst bestemmelser om 30 sikringsrumspladser m.m. Bestemmelserne om sikringsrumspladserne er ikke i overensstemmelse med lokalplanen og aflyses derfor. Miljøvurdering I henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 316 af 5. maj 2004) skal den ansvarlige myndighed for udarbejdelse af planer og programmer udarbejde en miljøvurdering af planerne, hvis det forventes, at de vil have væsentlig indvirkning på miljøet. Ishøj Kommune har derfor i forbindelse med den forudgående høring efter planlovens 23 c efterlyst bidrag om forhold, der kunne være relevante for en miljøvurdering. I forbindelse med udarbejdelsen af kommuneplantillæg nr. 14 har Ishøj Kommune vurderet, at dette tillæg, som omfatter mulighed for at etablere m2 bruttoetageareal i et område i Ishøj Industrikvarter til butikker for særligt pladskrævende varegrupper, er omfattet af lov om miljøvurdering. Der er derfor udarbejdet analyser af konsekvenserne for detailhandelsstrukturen for butikker for særligt pladskrævende varegrupper og for trafikken. Konklusionen på denne miljøvurdering er, at den udbygning, som kommuneplantillægget giver mulighed for, ikke vil have væsentlige konsekvenser for miljøet. 7

8 Ishøj Kommune vurderer, at denne lokalplan for en enkelt ejendom i området omfattet af ovennævnte kommuneplantillæg, ikke vil have væsentlig betydning for miljøet, og der er derfor ikke udarbejdet en miljøvurdering af lokalplanen. I vurderingen af dette er der lagt vægt på følgende forhold: Lokalplanen muliggør kun etablering af op til ca m2 butiksareal, hvilket vil være en meget begrænset udvidelse af butiksarealet i kommunen. Den planlagte ændring af kommunens butiksstruktur vurderes derfor at være af meget begrænset omfang og uden betydning for miljøet. Anvendelse af planområdet til butikker for særligt pladskrævende varer vil medføre en øget trafik til planområdet og til Ishøj Industrikvarter, men området har en særdeles god vejadgang fra det overordnede vejnet, og området har tidligere huset transport- og lagervirksomheder (bl.a. Netto s centrallager), som medførte en langt større trafik, end det planlagte butiksområde kan medføre. Lokalplanen vurderes derfor ikke at medføre en øget trafik i forhold til den tidligere situation eller udover, hvad vejnettet kan bære. 8

9 BESTEMMELSER Bestemmelser I henhold til planloven (lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004 med senere ændringer) fastlægges herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål: at muliggøre anvendelse af området til detailhandel med særligt pladskrævende varer at fastlægge omfang og udformning af ny bebyggelse at erstatte partiel byplanvedtægt nr. 3 for lokalplanområdet. 2 Lokalplanens område og zonestatus 2.0 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1. Det omfatter matr. nr. 9ek og 9hk Ishøj By, Ishøj samt alle parceller, der efter den 5. april 2006 udstykkes fra ejendommen. 2.1 Lokalplanområdet er beliggende i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.0 Lokalplanområdet må anvendes til detailhandel med særligt pladskrævende varer, samt andre lette erhvervsformål. 3.1 Den enkelte butik må højst have et bruttoetageareal på m Der må inden for lokalplanområdet kun udøves virksomhed, som efter Byrådets skøn ikke, eller kun i ubetydelig grad, medfører gener i form af røg, støj, lugt eller rystelser. 9

10 4 Udstykninger 4.1 Matrikulære ændringer må kun foretages i det omfang, de er i overensstemmelse med lokalplanens sigte og kun efter Byrådets tilladelse. 5 Vej, sti og parkeringsforhold 5.1 Området vejbetjenes med kundeindkørsel og varetilkørsel i princippet som vist på kortbilag Det med særlig markering på kortbilag 2 viste areal udlægges til kundeparkering. Der skal anlægges mindst 1 parkeringsplads pr. 50 m2 etageareal. 5.3 Langs Industribuen pålægges en byggelinie på 5 m fra vejgrænse. Langs Ishøj Stationsvej pålægges en byggelinie på 10 m fra vejgrænse. 6 Ledningsanlæg 6.1 Elledninger må kun udføres som jordkabler. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 75%, og det bebyggede areal må ikke udgøre mere end 50% af grundarealet. 7.2 Bebyggelse må kun opføres inden for det på kortbilag 2 viste byggefelt. Varetilkørsel skal ske via arealer placeret som vist principielt på kortbilag 2. I forbindelse med varetilkørselsarealer kan der etableres mindre overdækninger med halvtage. 10

11 BESTEMMELSER Uden for byggefelterne kan der kun efter Byrådets nærmere godkendelse opføres enkelte mindre bygninger, cykelskure, overdækninger og mindre indgangspartier under forudsætning af, at bebyggelsens totale højde ikke overstiger 4 m. For denne type bebyggelse pålægges en 5 m byggelinie langs naboskel 7.3 Bygninger må ikke opføres i mere end 2 etager. Bygningernes facadehøjde til skæring mellem ydervæg og tagflade må ikke overstige 10 m, og den samlede bygningshøjde må ikke overstige 15 m. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Til udvendige bygningssider må ikke anvendes materialer, der efter Byrådets skøn virker skæmmende. 8.2 Der kan opsættes et facadeskilt pr. butik mod Ishøj Stationsvej i en højde af maksimalt 10 m over terræn og med et skilteareal på maksimalt 30 m2 efter Byrådets nærmere godkendelse. 8.3 Der kan opsættes en skiltepylon mod Industribuen. Skiltepylonen må ikke placeres nærmere vejskel end 2 m. Skiltepylonen må maksimal have en flade på 10 m2 og en maksimal højde på 5 m. 8.4 På ejendommen må der maksimalt opstilles 2 grupper af flagstænger, som hver maks. må omfatte 3 flagstænger. Flagstængerne må maks. være 12 m høje og skal være ens. Flag og flagning skal være ens for hver gruppe af flagstænger. Flagstængerne skal i hver gruppe opstilles i et letopfatteligt geometrisk mønster og må ikke opstilles nærmere vejskel end 2 m. 8.5 Skiltning og reklamering må i øvrigt kun finde sted efter Byrådets godkendelse i hvert enkelt tilfælde. 11

12 9 Ubebyggede arealer 9.1 Adgangsarealer skal indrettes, befæstes og belyses med henblik på handicaptilgængelighed. 9.2 De med særlig markering viste arealer på kortbilag 2 udlægges til beplantningsbælter. 9.3 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende, ligesom en passende orden ved oplagring af materialer og lignende skal overholdes. 9.4 Hegn højere end 1 m må ikke opsættes nærmere vejskel end beplantningsbælterne. 9.5 Udendørs oplag i større omfang må kun indrettes med Byrådets særlige tilladelse. 9.6 Udendørs varegårde og affaldsgårde skal omgives af et tæt hegn eller mur, og oplag i varegårdene må ikke have en større højde end dette hegn. 10 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 10.1 Ny bebyggelse må ikke uden Byrådets tilladelse tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Byrådets anvisning. 11 Aflysning af servitutter 11.1 Deklaration om 30 sikringsrumspladser m.m. tinglyst den på matr. nr. 9ek Ishøj By, Ishøj, aflyses. 12

13 BESTEMMELSER 12 Ophævelse af byplanvedtægt 12.1 Den under 3. maj 1967 af Boligministeriet godkendte partielle byplanvedtægt nr. 3 for Ishøj Kommune ophæves for det af denne lokalplan omfattede område. 13 Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af lokalplanen. 13

14 Vedtagelsespåtegning Lokalplanen er i henhold til 27 i lov om planlægning vedtaget den 5. september På Byrådets vegne Ole Bjørstorp borgmester Ole Horskær Madsen teknisk chef 14

15 KORTBILAG 15

16 KORTBILAG 16

17 17