Ministerielle skrivelser m.m.

Transkript

1 Den danske Landinspektørforening Landinspektørens Meddelelsesblad - De blå sider maj 2001 Ministerielle skrivelser m.m. Om ombygning af restaurant på fredskovspligtigt areal med indretning til boliger krævede tilladelse efter skovloven. Ansøgning om tilladelse blev afslået har Naturklagenævnet truffet følgende afgørelse ref.»naturklagenævnet Orientere«nr. 216, oktober 2000 Randbøl Statsskovdistrikt havde efter skovlovens 12, jf. 10, meddelt afslag på ansøgning om tilladelse til ombygning og indretning af en restaurationsbygning på et fredskovspligtigt areal til boliger. Kommunen påklagede som ejer af ejendommen afgørelsen til Naturklagenævnet. Skovens størrelse var 55 ha, hvoraf der var fredskovspligt på 42,3 ha. Den lå i direkte forbindelse med 2 andre skove i udkanten af Fredericia By. Tilplantningen af skoven var blevet påbegyndt i midten af 1800-tallet. Restauranten var blevet opført som en pavillon i 1886 uden tilladelse efter den dagældende skovforordning af 1805, men var af skovlovsmyndigheden blevet anset som lovlig, idet restaurationsformål havde tilgodeset hensynet til friluftslivet og almene formål - som et offentligt udflugtsmål. Efter forskellige ombygninger, til hvilke kommunen ikke have ansøgt om tilladelse, havde bygningen på tidspunktet for ansøgningen to etager og udnyttet tagetage. I 1983 ansøgte kommunen den daværende Skovstyrelsen om tilladelse til at udstykke restauranten med tilhørende grund på m², heri indbefattet tilkørselsvejen fra det øvrige fredskovspligtige areal. Dette var en forudsætning for, at restauranten kunne bortforpagtes i mere end ti år. Skovstyrelsen meddelte tilladelsen på vilkår om, at der blev tinglyst en samhørighedsdeklaration, hvorefter hele skoven»stedse skal bevares som en samlet fredskovstrækning, der ikke kan deles ved separate salg uden tilladelse fra Skovstyrelsen«. (I forbindelse med den aktuelle sag havde kommunen tillige ansøgt om tilladelse til ophævelse af fredskovspligten på det frastykkede areal, hvilket statsskovdistriktet havde afslået.)

2 Ejendommen var højt beliggende med udsigt over bæltet og industri- og lystbådehavnen. Driften af restauranten var ophørt i 1990 erne. Bygningen var meget forfalden, dårligt isoleret, med utidssvarende installationer, og taget var i et vist omfang angrebet af svamp. En privat bygherre havde erhvervet ejendommen for ca. 2 mill. kr. et par år tidligere, men på betingelse af, at denne kunne ombygges og indrettes til seniorboliger. Ombygningen ville nærmest få karakter af en totalsanering, der ifølge bygherren vil beløbe sig til mill. kr. På den baggrund havde kommunen udarbejdet forslag til lokalplan og kommuneplantillæg for ombygning af restaurationsbygningen til seniorboliger. I statsskovdistriktets afslag blev det anført, at der kun kan meddeles tilladelse til byggeri, når særlige grunde taler for det. Særlige grunde er navnlig de, der er omfattet af skovlovens formål, jf. lovens 15, stk. 2, hvorefter skovene skal dyrkes med henblik på både at forøge og forbedre træproduktionen og varetage landskabelige, naturhistoriske, kulturhistoriske og miljøbeskyttende hensyn samt hensyn til friluftslivet. En tilladelse til indretning af boliger vil ikke være i overensstemmelse med skovlovens formål. I klagen havde kommunen navnlig gjort gældende, at der ikke ville blive tale om nogen forringelse af naturforholdene på ejendommen, idet byggeriet netop tog hensyn til den omkringliggende skov. Kommunen have endvidere rejst tvivl om, hvorvidt den ændrede anvendelse krævede tilladelse efter skovloven. Naturklagenævnet havde ved formanden besigtiget ejendommen og afholdt møde med sagens parter. Alle Naturklagenævnets 13 medlemmer deltog i afgørelsen og udtalte enstemmigt:»efter skovlovens 15 skal fredskovspligtige arealer anvendes til god og flersidig skovdrift. Skovene skal dyrkes med henblik på både at forøge og forbedre træproduktionen og varetage landskabelige, naturhistoriske, kulturhistoriske og miljøbeskyttende hensyn samt hensyn til friluftslivet. Fredskovspligt er ifølge skovlovens 3 en permanent reservation af arealer til skovbrugsformål. Dog kan fredskovspligten efter 9, stk. 1, ophæves på et areal, som ønskes anvendt til andet. Afgørelser om ophævelse af fredskovspligt træffes ved en afvejning af en ønsket, ikke-skovdriftsmæssig anvendelse overfor hensynet til at fortsætte skovdriften, herunder varetagelse af de ovennævnte hensyn til landskab og friluftsliv. Praksis for ophævelse af fredskovspligten er restriktiv. Ifølge skovlovens 10 må der på fredskovspligtige arealer ikke opføres bygninger, etableres anlæg eller gennemføres terrænændringer, med mindre det er nødvendigt for skovdriften.

3 Efter lovens 12 kan skovlovsmyndigheden, når særlige grunde taler derfor, tillade at 10 fraviges. Den konkrete afgørelse skal træffes på grundlag af navnlig de landskabelige, naturhistoriske samt kulturhistoriske hensyn og de rekreative værdier i skoven. I vurderingen indgår også, hvilken betydning afgørelsen kan få for fremtidige lignende sager. Da skoven er offentligt ejet, følger det af skovlovens 2, stk. 1, at hensynet til at beskytte de landskabelige, naturhistoriske og kulturhistoriske værdier samt hensynet til friluftslivet skal tillægges særlig vægt. Der har i den hidtidige administration været ført en meget restriktiv praksis med hensyn til at tillade byggeri på fredskovspligtigt areal. Den pågældende ejendom ligger som en enklave i skoven og har siden 1886 været bebygget med en pavillon/restaurant. Ejendommen er i sin tid udstykket fra skoven med henblik på udleje af restauranten i et længere åremål end 10 år. Restaurationsdriften er ophørt, og det er efter det oplyste ikke muligt at udleje eller sælge bygningen til restaurationsformål. Bygningen er meget forfalden og ombygningen og indretningen af bygningen til de ansøgte boliger vil indebære en gennemgribende renovering, der tillige vil forudsætte en mindre udvidelse af bygningens nuværende grundareal. En så gennemgribende istandsættelse af bygningen, der tillige vil indebære en væsentlig ændring af bebyggelsens udseende samt en vis udvidelse af bygningen - og til et skoven uvedkommende formål - må sidestilles med nybyggeri, der er omfattet af forbuddet i skovlovens 10. Pavillonen/restauranten er blevet anset som lovlig i relation til skovloven på grund af dens almene, rekreative funktion. Der er samtidig knyttet en betydelig kulturhistorisk interesse til bygningen og stedet netop på grund af denne funktion som udflugtsmål for byens borgere gennem mere end 100 år. Det foreliggende projekt til seniorboliger vil såvel arkitektonisk som funktionelt adskille sig væsentligt fra den hidtidige restaurationsvirksomhed. Der ses således ikke at være rekreative eller kulturhistoriske interesser knyttet til projektet, der snarere må sidestilles med almindeligt privat byggeri på en særdeles attraktiv grund. Der ses herefter ikke at være grundlag for at tillade det ansøgte efter skovlovens 12, jf. 10, eller for en ophævelse af fredskovspligten efter lovens 9, stk. 1. Ejendommens relativt begrænsede størrelse og den omstændighed at ejendommen som sådan er uden betydning for driften af den omkringliggende skov kan i den sammenhæng ikke tillægges vægt. Det findes i øvrigt ikke godtgjort, at det ikke er muligt at finde en anvendelse af ejendommen, der i højere grad tilgodeser

4 interesser af mere almen karakter, der ifølge skovloven også skal varetages på fredskovspligtige arealer, herunder kulturhistoriske interesser og hensynet til friluftslivet.«om gårdbutikker m.v. - Naturklagenævnets praksis vedrørende etablering af detailhandel i landzone har Naturklagenævnet truffet følgende afgørelser ref.»naturklagenævnet Orienterer«nr. 217, oktober 2000 I hidtidig praksis er som alt overvejende hovedregel meddelt afslag til etablering af detailhandelsbutikker i uplanlagte områder i landzone, medmindre ganske særlige omstændigheder har gjort sig gældende. Der er dog i et vist omfang meddelt tilladelse til etablering af butikker med tilknytning til jordbrugserhvervene. Naturklagenævnet har i den senere tid afgjort en række sager, hvorved der er sket en vis liberalisering af praksis vedrørende etablering af mindre detailhandelsbutikker m.v. Der er fastlagt nogle retningslinier for behandlingen, hvor de momenter, der lægges vægt på er: butikkens størrelse og åbningstid, varesortimentet samt hvorvidt der i øvrigt er væsentlige hensyn der taler imod, fx af trafiksikkerhedsmæssig art. I de refererede sager gengives alene nævnets afgørelse, medens eventuelle mindretalstilkendegivelser ikke omtales. A. Et amt afslog at meddele landzonetilladelse og dispensation fra adgangsbestemmelserne i vejloven til etablering af et begrænset detailsalg af brænde fra en landbrugsejendom. Der var ikke skov på ejendommen. Ejeren ville indkøbe brænde, skære det op og sælge det fra en lille salgsbod opstillet ved vejen. Amtet havde lagt afgørende vægt på de trafikale forhold, idet det oplystes, at landevejen ud for ejendommen var meget befærdet. Naturklagenævnet stadfæstede afgørelsen og udtalte bl.a.:»begrænset salg af produkter, der sælges fra den ejendom, hvor de er produceret - stalddørssalg - kræver ikke landzonetilladelse. Ved afgørelsen af om en tilladelse er påkrævet kan bl.a. henses til, om produkterne har relation til jordbrugserhvervet på ejendommen. Herudover antages der at gælde en bagatelgrænse for, hvad der kræver landzonetilladelse. Salg der alene finder sted i en meget kort periode vil f.eks. ofte falde under bagatelgrænsen.

5 Hvor landzonetilladelse er nødvendig, kan der efter omstændighederne meddeles tilladelse til etablering af mindre butikker, hvis ikke der foreligger væsentlige modhensyn. Ved vurderingen heraf lægges bl.a. vægt på de trafiksikkerhedsmæssige forhold. Om der er tale om en mindre butik afhænger af, om varesortiment er enkelt/ensidigt samt om forretningen i øvrigt har en begrænset karakter, navnlig med hensyn til åbningstid, omsætning og forventet kundetilstrømning. Der kan lægges vægt på, om etableringen sker i eksisterende bebyggelse og om butikken i givet fald kræver en større ombygning. Klagerens virksomhed består af indkøb af brædder, forarbejdning af disse, opbevaring og salg heraf. Der er herved tale om ændret anvendelse af en landbrugsejendom, der ikke har relation til ejendommens jordbrugsmæssige drift. Denne aktivitet er ikke omfattet af definitionen på stalddørssalg, som umiddelbart er tilladt. Da forholdet endvidere overskrider nævnte bagatelgrænse samt ikke er omfattet af undtagelserne i lovens 36-38, kræver det ansøgte en tilladelse efter lovens 35, stk. 1.«Amtets afslag stadfæstedes. Nævnet bemærkede herved, at selv om størrelsen af virksomheden var relativ beskeden, var åbningstiden ikke begrænset og de trafikale forhold på stedet talte med vægt mod at give landzonetilladelse. Der lagdes endvidere vægt på, at en tilladelse vil gøre det vanskeligt at meddele afslag til andre, der ønsker at starte lignende detailhandel ved den trafikerede landevej. (Afgørelse af 9. maj 2000, j.nr / ) B. Naturklagenævnet ændrede amtets afslag til etablering af blomsterforretning på ca. 90. m 2 i tidligere udhus til en tilladelse. Der var ikke blomsterproduktion på ejendommen, hvorfra der således alene blev forhandlet indkøbte varer. Afgørelsen begrundedes med butikkens beskedne omfang, det begrænsede varesortiment, beliggenhed i et tyndt befolket område og en konkret vurdering af trafikforholdene, der ikke fandtes at være til hinder for en tilladelse. (Afgørelse af 12. februar 1999, j.nr / ). C. Amtets tilladelse til etablering af en butik med detailsalg af blomster og dekorationer i to udhuse og en garage med et samlet areal på 128 m 2 i tidligere landbrugsejendom ændredes til et afslag. Afslaget blev meddelt under hensyn til dårlige oversigtsforhold, der efter politiets udtalelse ikke kunne afhjælpes med trafikspejl. (Afgørelse af 19. marts 1999, j.nr / ). D. Nævnet omgjorde amtets afslag til etablering af butik til salg af strudsekød og hertil relaterede produkter (såsom strudsespegepølse, fjer, dekorerede æg og cremer lavet af ekstrakter fra emuen). Butikken skulle etableres i mindre lokale i et enfamiliehus. Der var tale om en begrænset åbningstid, 2 x 2

6 timer ugentligt og ca. 4-6 kundebesøg pr. uge. Produkterne skulle leveres fra en nærtliggende strudsefarm. Naturklagenævnet fandt, at det ansøgte var af så begrænset omfang, at der burde meddeles landzonetilladelse. Amtet havde endvidere meddelt afslag efter vejloven til ændring af adgangsforholdene til ejendommen. Denne afgørelse kunne Naturklagenævnet ikke tage stilling til. (Afgørelse af 26. marts 1999, j.nr / ). E. Et amt havde meddelt afslag til etablering af bierhverv i form af udsalg af hunde- og kattefoder samt tilbehør i garage ved boligejendom. Salget ville hovedsagelig ske til kenneler, ved udstillinger, evt. ved postordre og i et vist omfang detail. Leverancebehov fra grossisterne forventedes at være et par gange om måneden. Naturklagenævnet ændrede afslaget til en tilladelse, idet det blev lagt til grund, at der var tale om en meget begrænset virksomhed, der drives som bierhverv fra ejendommen i allerede eksisterende bebyggelse. (Afgørelse af 21. april 1999, j.nr / ). F. I en anden sag stadfæstede nævnet amtets afslag til at sælge kunst og antikviteter fra en landbrugsejendom, hvis jorder var bortforpagtede. Kommunen havde meddelt byggetilladelse til etablering af kontor og værksted i eksisterende driftsbygninger. Nævnet udtalte:»[sagen] vedrører en eksisterende landbrugsejendom, hvor jorden midlertidig er bortforpagtet, og hvor ejendommens driftsbygninger er taget i brug til en ikke ubetydelig handelsvirksomhed med nyindrettede udstillings-/salgslokaler, kontor og lager og med et omfattende varesortiment og en daglig åbningstid fra kl og lørdag fra kl Godt 90 % af virksomhedens omsætning stammer fra engrossalg, resten fra detailsalg. En sådan virksomhed falder uden for anvendelsesområdet for 37. Det findes således ikke at være afgørende, at langt den overvejende del af virksomhedens omsætning stammer fra engrossalg.«virksomheden var mere omfattende, både hvad angik omfang, varesortiment og åbningstid, end de virksomheder, der ifølge nævnets gældende praksis tillades i eksisterende bebyggelse i landzone. (Afgørelse af 3. maj 2000, j.nr / ). G. Ejeren af en mindre landbrugsejendom, hvis jorder var bortforpagtet, var bl.a. beskæftiget med engros salg af fyrværkeri. Ejeren ønskede at udvide med tilbud om fyrværkeriarrangementer og i begrænset omfang detailsalg af fyrværkeri og søgte om tilladelse til indretning af lager og detailsalg i en garage/værkstedsbygning. Etableringen kunne ske uden ombygning af bygningen. Detailsalget skulle ske i form af dels postordresalg, dels butikssalg. Butikken forventedes at have åben efter telefonisk aftale og kun have faste åbningstider mellem jul og nytår.

7 Amtet oplyste, at lageranvendelsen kunne ske efter anmeldelse i medfør af planlovens 37 og meddelte afslag til butikken. Naturklagenævnet ændrede afslaget til en tilladelse, idet der blev lagt vægt på det meget begrænsede detailsalg, at der ikke skulle foretages bygningsmæssige ændringer, og at ansøgeren uden tilladelse kunne etablere lager på ejendommen for de varer, der skulle sælges fra butikken. Endvidere blev det tillagt vægt, at politimesteren efter besigtigelse havde udtalt, at det ansøgte ikke ville give anledning til trafik- og færdselssikkerhedsmæssige problemer. (Afgørelse af 23. august 1999, j.nr / ). Fra Domstolene m.v. Refereret og kommenteret af Lars Ramhøj Afvisning af begæring om udslettelse af en servitut ophævet (U VLK) På en ejendom var tinglyst et dokument, der i tingbogen var anført unormalt udførligt, idet det bl.a. fremgik, at der på ejendommen ikke måtte drives bank eller sparekasse indtil en angivet dato, ligesom den påtaleberettigede var anført. Endnu mere usædvanligt var det, at der ikke var genpart af servitutten i akten. Da den anførte dato forlængst var passeret, blev dokumentet begæret udslettet af tingbogen i henhold til TL 20. Begæringen blev dog afvist af dommeren, som henviste til, at dokumentet måtte kvitteres til aflysning af den påtaleberettigede. Afvisningen blev påkæret, idet det principalt blev gjort gældende, at servitutten efter sit eget indhold i tingbogen var ophørt, subsidiært, at servitutten måtte antages at have mistet sin betydning eller sandsynligvis var ophørt. Tinglysningsdommeren fastholdt afvisningen, idet han på grundlag af servituttens ordlyd i tingbogen ikke fandt det hverken åbenbart, at servitutten var ophørt, eller at det kunne antages, at den havde mistet sin betydning, eller at den sandsynligvis var ophørt. Da det fremgik af tingbogen, hvem påtaleretten tilkom, kunne dennes samtykke indhentes. Landsretten tiltrådte, at man alene ud fra tingbogen ikke kunne afgøre, at servitutten var åbenbart ophørt, men at det derimod kunne antages, at den sandsynligvis var ophørt. Landsretten fandt derfor, at dommeren i hvert fald i en situation som en foreliggende før sin stillingtagen burde have foretaget en nærmere undersøgelse af, hvorvidt servitutten var ophørt ved at rette direkte henvendelse til den påtaleberettigede. Hvorfor

8 afvisningen af aflysningsbegæringen blev ophævet. Afgørelsen er interessant af flere grunde: den belyser anvendelsesområdet for TL 20, forholdet mellem udslettelse og aflysning samt tinglysningsdommerens egen undersøgelsespligt. Landsretten anlægger efter min mening en striks vurdering, når det udtales, at man ikke kan konkludere, at servitutten er åbenbart ophørt alene ud fra servituttens gengivelse i tingbogen, men at det kun sandsynliggjorde, at servitutten var ophørt. Det er givetvis normalt korrekt, men i det konkrete - og atypiske tilfælde, hvor genparten var bortkommet - var tingbogen usædvanlig udførlig i sin angivelse af rettighedens indhold, som ikke efterlader nogen tvivl. Dommeren afviser her begæringen under henvisning til manglende samtykke fra den påtaleberettigede. Men hvis dommeren mener, at der ikke kan foretages udslettelse i henhold til TL 20, er det ikke korrekt at henvise til det manglende samtykke. Det ville derimod have været på sin plads, hvis dokumentet var begæret aflyst efter TL 10, stk. 1. Dommeren må tage stilling til begæringen, og hans vurdering af, om der er tilstrækkeligt grundlag for udslettelse, kan givet fald kæres til landsretten, således som det skete her. I det konkrete tilfælde begrundede dommeren først sin afvisning under kæresagen - og det er naturligvis for sent. Landsretten tager for så vidt ikke stilling til dommerens afvisning, men underkender derimod dommerens vurdering af, om der var grundlag for at søge dokumentet udslettet i henhold til TL 20, stk. 2. Efter denne bestemmelse påhviler det dommeren selv at undersøge, om der er grundlag for udslettelse, hvilket i den foreliggende situation kan ske ved at rette henvendelse til den påtaleberettigede. Hvis dommeren herefter fastholder sin afvisning, som naturligvis må begrundes overfor anmelderen, vil der igen kunne kæres til landsretten.