Klagerne. J.nr aq. København, den 7. juli 2011 KENDELSE. ctr.

Transkript

1 1 København, den 7. juli 2011 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Marianne Møllebro v/peter Klitgaard Ganløseparken 58, Ganløse 3660 Stenløse Nævnet har modtaget klagen den 27. september Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne som følge af, at indklagede ikke oplyste klagerne om, at den ejendom, de erhvervede, var pålagt restriktioner vedrørende anvendelsen. Sagen angår videre spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har givet fejlagtige oplysninger om ejendommens boligareal og derfor er erstatningsansvarlig over for klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende:

2 2 Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Der var tale om en tidligere landbrugsejendom beliggende i landzone. Det fremgår af salgsopstilling udarbejdet af indklagede den 16. september 2008, at boligarealet udgør 298 m 2, og ejendommen er blandt andet beskrevet således: Sjældent udbudt ejendom den tidligere landbrugsejendom [ ]gård - beliggende omringet af flotte og velholdte grønne arealer ([ ] golfbane) 3 længet gård med hovedhus, driftbygning/gildesal samt værksted/garager kvm. grund i landzone (billigere ejendomsskatter). Her er fred og ro og en smuk velholdt have. Der er rigtig god plads i hovedhuset, dog bør en kommende køber være indstillet på smagsmæssig renovering. Mulighederne med stort køkken/alrum gode store værelser rummelig stue m.v. er til stede. [ ] Landbrugspligten blev ophævet i Her er masser af gode muligheder, men i skal være indstillet på at tåle de gener, der måske måtte følge af, at de omliggende arealer benyttes til golfbane, Vedrørende ejendommens arealer fremgår i salgsopstillingen blandt andet: Den 22. september 2008 underskrev klagerne købsaftale om køb af ejendommen for en kontantpris på kr. Overtagelsesdagen blev aftalt til den 1. februar 2009, med dispositionsdag den 1. december Det fremgår af købsaftalen, at handlen var betinget af klagernes advokats godkendelse af handlen.

3 3 Det fremgår videre af købsaftalen, at der findes en lokalplan fra 1987 for området, og at lokalplanen er udleveret til klagerne i forbindelse med handlen. Ifølge lokalplanen er formålet med denne primært at give mulighed for udvidelse af eksisterende golfbane og sikre området til fritidsformål. Det fremgår af købsaftalens punkt 16, individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger blandt andet: Lokalplan 325 [ ] golfbane: For god ordens skyld gøres opmærksom på at lokalplanen er udarbejdet i 1987 og [golfklubben] har selv videresolgt [ejendommen] til sælger, hvorfor der er informationer i lokalplanen der er misvisende. I forbindelse med at ejendommen [ ] blev udbudt til salg er [golfklubben] forinden forespurgt om golfklubben kunne være interesseret i at erhverve ejendommen, hvilket ikke var tilfældet. Det fremgår videre af købsaftalen: Det fremgår af købsaftalen, at klagerne i forbindelse med købet fik udleveret kopi af BBR-ejermeddelelse af 17. april Af BBR-ejermeddelelsen fremgår bl.a.:

4 4 Det fremgår af lokalplanen, at det område, som ejendommen er beliggende i, kun må

5 5 anvendes til klubhusformål og øvrige driftsmæssige bygningsanlæg. Det fremgår videre, at der inden for området alene må opføres eller indrettes bygninger der tjener til anvendelse for golfspillerne samt driften af selve golfklubben, såsom klubhus, omklædningslokaler, møderum, træningssal, depoter, kontorer, proshop m.v. og at avlsog udhusbygninger på andre matrikler i området, der ikke anvendes i forbindelse med eks. lovlig beboelse alene må anvendes til formål i forbindelse med golfbanens drift, såsom maskinhus, garagebygning, depotbygning, pumperum m.v. Samme dag som klagerne underskrev købsaftalen, skrev klagernes advokat i en til indklagede bl.a.: Det er væsentligt for min klient, at der kan bygges om i eksisterende bygninger til beboelse han vil ikke lave flere boliger, men alene indrette længerne også til beboelse Det kræver som drøftet tilladelse efter Planlovens bestemmelser Samtidig skal 1. etagen lovliggøres, da den er indrettet til beboelse Endelig så jeg gerne, at der kunne tegnes fuld forsikring, herunder svamp og insekt Foreslår derfor en betinget købsaftale, som betinger godkendelse fra kommunen sin helhed og mere dækning fra forsikringen. Min klient vil da omgående iværksætte en ansøgning enten principielt eller konkret med en skitse Kan det accepteres? Indklagede har til sagen oplyst, at disse betingelser ikke kunne godkendes af sælger, hvorfor handlen blev gennemført uden disse betingelser. Det fremgår af sagen, at klagerne i november 2008 fik udarbejdet skitsetegning over ejendommen ud fra de ideer, klagerne havde til istandsættelse og indretning. Den 24. juni 2009 meddelte kommunen tilladelse til byggearbejder. Byggetilladelsen blev sendt til klagernes advokat og det fremgik bl.a.: Ombygning af avls- og driftsbygning til kontor- og lagerfaciliteter 246 m 2, heraf 211 m 2 i stueplan og 35 m 2 i tagetage Tilbygning af stue til bolig 15 m 2 Det fremgår videre af kommunens byggetilladelse, at kommunen den 11. juni 2009 havde meddelt dispensation fra lokalplan 325, til indretning af erhverv uden tilknytning til golfbanen, og at kommunen ved brev af 23. juni 2009 havde meddelt accept af ændret anvendelse af avls- og driftsbygninger til erhverv.

6 6 Det fremgår af sagen, at en nabo herefter påklagede kommunens afgørelse til Naturklagenævnet. Den 21. juni 2010 traf Naturklagenævnet afgørelse om ophævelse af kommunens afgørelse af 23. juni 2009 og fastslog, at der ikke lovligt kunne etableres erhverv på klagernes ejendom. Afgørelsen var begrundet i, at kommunens tilladelse var i strid med lokalplanens principper. Kommunen kunne derfor ikke dispensere, men kun foretage afvigelser ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Klagerne har til sagen oplyst, at de efter at have fået Naturklagenævnets afgørelse satte ejendommen til salg. Den 27. januar 2011 gav kommunen under henvisning til lokalplanen afslag på en konkret ansøgning om at anvende en del af ejendommen til erhverv. Samtidig skrev kommunen i brevet, at det var blevet besluttet, at der skulle laves en ny lokalplan, der bl.a. kunne tage højde for ændrede ønsker om ejendommens anvendelse, og at tidshorisonten for udarbejdelse og vedtagelse af ny plan var ca. 1 år. Klagerne har med overtagelse den 1. maj 2011 solgt ejendommen for kr. Klagernes provenu ved handlen er negativt med kr. Det fremgår af denne købsaftale, at kommunen den 16. december 2010 har besluttet at udarbejde ny lokalplan. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne, fordi klagerne ikke kan anvende ejendommen som påtænkt. Kravet er opgjort til kr., hvilket er det tab, klagerne har lidt ved salget af ejendommen. Hertil kommer omkostninger. Det var afgørende for klagerne, at ejendommen havde et stort boligareal og indeholdt 6 værelser. Klagerne har 4 børn og er 6 personer i husstanden. Klagerne fik i BBR-ejermeddelelsen oplyst et boligareal på 128 m², men var ud fra oplysningerne i salgsopstillingen og besigtigelsen af ejendommen af den klare opfattelse, at ejendommen ville passe til familiens behov, og at de rum, som endnu ikke var indrettede, lovligt kunne anvendes til beboelse. Indklagede har ikke undersøgt dette forhold nærmere. Indklagede vidste, at det var klagernes ønske at få mere plads til familie og erhverv. Lagerfaciliteterne var blevet for små, der hvor klagerne boede. Indklagede fik også at vide, at klagerne ønskede at inddrage driftsbygningerne til lager. Ejendommen var derfor perfekt for familien.

7 7 Indklagede oplyste klagerne om, at det påtænkte erhverv ville være lovligt. Indklagede viste klagerne de to længer på gården og sagde, at de var til erhverv. Allerede inden klagerne så ejendommen havde de fået oplyst, at den havde store erhvervslokaler og næsten 300 m² beboelse. Klagerne og klagernes advokat har lagt til grund, at oplysningerne om erhvervsarealet på 273 m², som fremgik af BBRejermeddelelsen og de øvrige dokumenter, var korrekt. Ejendommen havde ikke været interessant for klagerne, hvis de muligheder ikke havde været der. Hvis indklagede havde undersøgt forholdene nærmere, herunder undersøgt mulig anvendelse, var handlen aldrig blevet til noget. Klagerne søgte om tilladelse til at indrette driftsbygningerne til lager, og kommunen meddelte dispensation hertil. Sagen blev imidlertid indbragt for Naturklagenævnet, som ophævede dispensationen. Det viste sig, at det ikke på noget tidspunkt har været muligt at benytte ejendommen til erhverv, hvilket var en forudsætning, som indklagede hele tiden har været bekendt med. Ejendommen var fuldstændig ubeboelig, da klagerne overtog den, og klagerne har brugt ca. 2 mio kr. på ombygning i deres ejertid. Klagernes rådgiver rådede klagerne til at søge nærmere oplysninger om størrelsen af boligarealet ved indhentelse af en vejledende skitsetegning. Der er ikke foretaget en egentlig opmåling, da det helt præcise areal ikke var afgørende. Handlen var betinget af, at 1. salen kunne lovliggøres til beboelse. Denne betingelse er ikke opfyldt, idet klagerne alene har fået tilladelse til at indrette 258 m 2 og ikke 298 m 2 som forudsat i købsaftalen. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klagerne og bestrider at have givet urigtige oplysninger til klagerne om erhvervsmulighederne. Klagernes advokat har haft pligt til at gennemgå handlens dokumenter, herunder den gældende lokalplan. En købers konkrete planer om erhvervsudøvelse er et forhold, som købers egen rådgiver må undersøge og rådgive om. Indklagede havde kendskab til klagernes tidligere ejendom, hvor der ikke var noget erhvervsareal. Klagerne havde deres lager i en garage på 18 m 2, og gav over for indklagede udtryk for, at de gerne ville have mere lagerplads. Indklagede kunne ikke påregne, at klagernes hobbyvirksomhed ville give anledning til problemer i forhold til lokalplanen. I februar 2010 meddelte klagerne indklagede, at indklagede ikke længere skulle forsøge at sælge klagernes tidligere ejendom. Klagerne begrundede det med, at klagerne ikke ønskede naboer, som klagede over dem.

8 8 Hvis en helt konkret erhvervsanvendelse havde været afgørende for klagerne, burde de/deres advokat have søgt dette forhold afklaret inden handlen. Der er ikke fra købers side indsat betingelser/bemærkninger herom i købsaftalen. Kommunen var formodentlig villig til at acceptere klagernes erhverv på ejendommen, og ingen kunne på handelstidspunktet forudse, at en nabo efterfølgende ville klage til Naturklagenævnet. Indklagede er overrasket over Naturklagenævnets afgørelse. Der findes andet erhverv i nærheden, og golfbanen ønsker ikke at gøre brug af ejendommens bygninger. Det er i øvrigt indklagedes opfattelse, at kommunen på forespørgsel vil ændre i lokalplanen/ vedtage ny lokalplan. Ejendommen var på overtagelsesdagen i normal vedligeholdelsesstand med en pæn tilstandrapport. Klagerne har i deres ejertid gjort ejendommen ubeboelig. Klagerne har sat ejendommen til salg, og ejendommens værdi må antages at være stærkt påvirket af, at klagerne har brudt ned på ejendommen og så tilsyneladende opgivet at fuldføre en totalrenovering. Det er indklagedes opfattelse, at den aftalte handelspris på kr. i september 2008 svarede til ejendommens værdi på daværende tidspunkt, og at klagernes kritikpunkter ikke har påført klagerne et tab. Indklagede bestrider at have givet fejlagtige oplysninger om ejendommens areal, og bestrider at være erstatningsansvarlig over for klagerne. BBR-ejermeddelelsens areal stemte ikke overens med det reelle boligareal, da klagerne købte ejendommen. Det skyldtes, at sælger ikke havde fået registreret de ændringer, han havde gennemført på ejendommen. Sælger fik på foranledning af klagerne ejendommen vejledende opmålt, og denne opmåling lå til grund for de oplysninger, der blev anført i salgsopstillingen om areal. Indklagede forventede, at en ændring af arealet i overensstemmelse hermed ville være en formalitet. Dette begrundet i at ejendommen var blevet isoleret og havde fået nyt tag, ligesom der ikke var problemer med loftshøjde eller flugtveje, og den omstændighed at indklagede kort forinden havde ombygget en lignende gård til beboelse, uden at der havde været problemer med kommunen. Det fremgår af sagen, at klagerne og klagernes advokat har været fuldt ud opmærksomme på, at salgsopstillingen ikke stemte overens med det registrerede areal. Klagerne fulgte ikke deres advokats råd om at søge nærmere oplysninger om det rigtige boligareal. Arealet kan således ikke have været afgørende for klagerne.

9 9 Klagerne kontaktede først indklagede i august 2010, da de fik afslag på erhvervsanvendelsen. Dette viser, at salgsopstillingens oplysninger om areal ikke har været af væsentlig betydning for klagerne. Handlen var ikke betinget af lovliggørelse af 1. salen, idet sælger ikke ville acceptere en betinget handel, og klagerne indgik derefter en ubetinget købsaftale. Klagerne har ikke dokumenteret, at de ikke uden bygningsændringer kunne få godkendt et boligareal på 298 m². Klagerne var i forbindelse med købet repræsenteret ved advokat og kunne have bedt om, at købsaftalen blev betinget af, at arealet blev ændret på BBR-ejermeddelelsen. Det er indklagedes opfattelse, at klager ikke har lidt et tab, idet forholdet vedrørende arealet ikke har betydet en lavere handelspris. Nævnet udtaler: Nævnet har på møde den 4. november 2010 besluttet, at anse klagerne for at være forbrugere i relation til købet, idet nævnet lægger til grund, at klagerne erhvervede ejendommen primært med henblik på egen beboelse. At klagerne derudover ønskede at drive hobbyvirksomhed fra ejendommen, kan ikke føre til et andet resultat, hvorfor nævnet, der er et forbrugerklagenævn, kan behandle sagen. Indklagede har, som hun har pligt til, indhentet lokalplanen for området og udleveret denne til klagerne inden handlens indgåelse. Det fremgår af sagen, at indklagede var klar over, at klagerne ønskede at anvende ejendommen til kombineret bolig og erhverv. Henset til at lokalplanen giver meget begrænsede muligheder for at anvende ejendommen til formål, der ikke har med golfklubben at gøre, finder nævnet, at indklagede burde have undersøgt dette forhold nærmere, eller i hvert fald have rådgivet klagerne om at få undersøgt dette inden handlens indgåelse. Nævnet udtaler kritik af indklagede i den forbindelse. For så vidt angår spørgsmålet om erstatningsansvar bemærker nævnet, at kommunen meddelte dispensation fra lokalplanen, hvilket Naturklagenævnet dog efterfølgende ophævede. På denne baggrund finder nævnet ikke tilstrækkeligt grundlag for at anse indklagede for erstatningsansvarlig. Det bemærkes i øvrigt, at det ikke er endeligt afklaret, om der vil blive vedtaget en ny lokalplan. Indklagede har oplyst, at sælger ikke kunne acceptere klagernes ønske om, at handlen fra klagernes side blev betinget af, at 1. salen kunne godkendes til beboelse. Klagerne har da heller ikke dokumenteret, at et sådant forbehold blev accepteret af sælger. Nævnet finder det herefter ikke godtgjort, at handlen var betinget af, at 1. salen kunne lovliggøres. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede i salgsopstillingen anførte boligarealet til 298 m 2, og anførte, at bygningsarealerne var ifølge landinspektøropmåling, når der på

10 10 ejendommens BBR-ejermeddelelse alene fremgik 128 m 2 bolig, og indklagede vidste, at boligarealet på 298 m 2 ikke var godkendt. Nævnet finder imidlertid, at klagerne og klagernes advokat på baggrund af ejendommens dokumenter og klausulen i købsaftalen var gjort bekendt med uoverensstemmelserne mellem de faktiske forhold på ejendommen og de registrerede arealer. Klagerne kunne således have undersøgt forholdet nærmere på handelstidspunktet, hvis det var af afgørende betydning for dem. Nævnet finder herefter ikke at kunne pålægge indklagede et erstatningsansvar. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand