1. En bredere udvikling af området omkring jf. etablering af plejecenter (basisløsning)

Transkript

1 Bilag: Bystrategisk analyse - indhold 26. januar 2017 Sagsbeh.:JZT Analysen viser, at etableringen af plejecentret har potentiale til at blive den manglende brik, der fuldender de mange eksisterende tanker, planer og projekter for området, ligesom projektet bidrager til at løse mange af de bymæssige udfordringer, der eksisterer i området. Projektet bidrager derudover til at sikre den sociale sammenhængskraft i området ved at understøtte sammenhængen med de omkringliggende institutioner, herunder også, at flere bruger de kommunale institutioner og tilbud, og nye initiativer såsom Medborgercentret. Analysen peger på en samlet løsning for den sydlige del af området omkring Nordens Plads, hvor plejecentret i praksis fungerer som en dynamo for en yderligere byudvikling af området. Analysen peger dog også på relevante udviklingsspor for hele området, der på sigt hensigtsmæssigt kan sammentænkes med en kommende udvikling af området omkring selve Nordens Plads beliggende tættere på Roskildevej. Analysen viser, at følgende formål kan realiseres tæt integreret. a. Etablering af plejecenter understøtter en bredere udvikling af området omkring Betty Nansens Allé. b. Mulighed for at bygge til flere målgrupper i samme hus i regi af Generationernes By. c. Supplerende udviklingstiltag sikrer en yderligere byudvikling af området omkring Betty Nansens Allé med nye byrum og bedre forbindelsesveje. I det følgende vil løsningsscenarier for ovennævnte formål blive belyst nærmere. Som det fremgår af løsningsscenarierne nedenfor, er selve etableringen af plejecentret tæt integreret med byudviklingen af området omkring Nordens Plads, hvor løsningsscenarierne alle er valgt med henblik på at sikre den bedste byudvikling for området. 1. En bredere udvikling af området omkring jf. etablering af plejecenter (basisløsning) Analysen viser, at etableringen af plejecentret med minimum 100 plejeboliger på Betty Nansens Allé vil bidrage positivt til udviklingen af området, herunder skabe et bedre sammenhængende byrum på den østlige del af Betty Nansens Allé, en bedre forbindelsesvej mod syd (A-grunden), samt fællesskaber i forhold til aktiviteter og faciliteter. Udgangspunktet for analysen har været etableringen af 100 plejeboliger på ca kvadratmeter. Forvaltningen vil i den kommende tid undersøge om det kan lade sig gøre at etablere flere plejeboliger, samt sikre en variation i plejeboligernes størrelse. Bidrager til at danne et intimt byrum på Betty Nansens Allé:

2 Placeringen af plejecentret kan bidrage til at skabe et bedre sammenhængene byrum. Analysen anbefaler understøttet af kommunens stadsarkitekt at skala for byrummet (pladsen mellem plejecentret og nabobygningerne), ikke bliver for stort, da erfaringerne viser, at borgerne foretrækker at opholde sig i og anvende mindre og intime byrum. Ved at bygningerne trækkes sammen giver det bedre muligheder for borgerne at bevæge sig naturligt i området. Dette indebærer, at plejecentret fysisk placeres tættere på Betty 1 og 2. Dette forudsætter en delvis (horisontal) nedlæggelse af den østlige del af Betty Nansens Allé, hvor arealet erhverves af det kommende plejecenter og tillægges dettes areal. Herved sikres også flere muligheder for at placere bygningen, så den bidrager til den fælles oplevelse i området, herunder dannelse af det ønskede intime byrum og ønsket om at skabe tæthed. Betty Nansens Allé er en privat fællesvej, der ejes af Boet efter Hartmann. Bestyrelsesformanden for Boet efter Hartmann ønsker at overdrage vejen til Frederiksberg Kommune, så den overgår til at blive en kommunal vej. Der henvises til punktet Yderligere udvikling af byrum med rekreative udearealer i regi af en fælles landskabsplan, hvor yderligere muligheder for at skabe et intimt byrum med pladslignende karakter præsenteres. Etablering af vendeplads og parkeringspladser understøtter nyt byrum: Transformergrunden (nordlige del af matrikel 49U) inddrages til parkering og vendeplads for plejeboligerne. Herved opfylder plejecentret krav om, at plejecentrets parkeringspladser placeres på egen matrikel. Løsningen understøtter ligeledes målsætningen om at friholde den østlige del af Betty Nansens Allé for unødvendig trafik med henblik på etableringen af et nyt byrum, hvor der åbnes mere op for såvel det kommende plejeboligbyggeri som nabobygningerne Betty 1, Betty 2 og Skolen ved Nordens Plads i en fælles shared-space løsning (jævnfør senere). Konkret erhverves transformergrunden af det kommende plejecenter og tillægges dennes areal. Analysen viser, at der kan etableres 17 parkeringspladser og 4 handicappladser, hvilket vurderes at opfylde parkeringsnormen for et plejecenter på 100 plejeboliger. Det følger af Kommuneplanen, at parkeringsnormen for et plejecenter beror på en konkret vurdering. Til sammenligning medførte Akaciegården krav om ca. 20 parkeringspladser (til ca. 100 plejeboliger) og 40 parkeringspladser til Ingeborggårdens 200 plejeboliger. Det vurderes derfor, at etableringen af et plejecenter på 100 plejeboliger medfører et krav på 20 parkeringspladser. Det bemærkes, at der er gode muligheder for offentlig kollektiv transport i området. Transformergrunden er en del af FGV s matrikel, og har indtil for nyligt været anvendt af Frederiksberg Forsyning. Forsyningen anvender ikke længere arealet, der i dag udelukkende anvendes til opbevaring af cykler 1-2 gange årligt i forbindelse med den årlige oprydning af cykler i kommunen. En integreret løsning, der skaber en bedre sammenhæng for området Det samlede areal for den kommunale portefølje (FGV, plejecenter og Skolen ved Nordens Plads) udviser en bebyggelsesprocent med gode muligheder for at tillægge areal til det kommende projekts matrikel alt efter valg af løsninger. Den tekniske afgørelse af bebyggelsesprocent mv. håndteres i en ny lokalplan, samt eventuelt kommuneplantillæg. Det bemærkes, at der i forbindelse med opførsel af almene boliger sker salg af byggeret enten i form af teknisk salg til kommunale almene boliger, eller til et alment boligselskab, ligesom der alt afhængig af valg af ejerskabs-/samarbejds-/udbudsform kan være forbundet et salg af grund. Udgangspunktet for arbejdet har blandt andet været at undersøge mulighederne for at udvide byggefeltet for det kommende plejecenter. 2

3 Det anbefales, at stien mellem FGV og de nuværende pavilloner (matrikel nr. xx) nedlægges og at matriklen erhverves af det kommende plejecenter og tillægges dennes areal med henblik på opførsel af ældreboliger og eksempelvis ungdomsboliger eller familieboliger efter almenboligloven. Ved at nedlægge stien får FGV derudover mulighed for at bruge den sydlige del af stien til opbevaring til eksempelvis skilteoplag, hvorved FGV udnytter det fulde matrikelareal den nederste del af stien løber ind over FGV s matrikel. Stien genetableres enten på plejecentrets egen matrikel, eller langs skellet for skolens grund med henblik på at skabe en bedre forbindelse med A-Grunden, jævnfør også mulighed for at etablere sti i regi af en fælles landskabsplan for området. Den bystrategiske analyse viser, at der er gode betingelser for at bygge i højden i området. Analysen viser, at der generelt er bygget i højden i området, hvilket indebærer, at der er noget at spille op imod i et kommende designkoncept for plejeboligerne. Det vurderes at projektet vil kræve en ny lokalplan og eventuelt kommuneplantillæg. Nærmere afklaring af byggeriets højde sker i planarbejdet. Miljø- og afværgeforanstaltninger: Der skal etableres de nødvendige miljø- og afværgeforanstaltninger med henblik på at skærme for støj, lugt og støv fra FGV s grund som en betingelse for at opnå miljøgodkendelse. Den bystrategiske analyse anbefaler, at der etableres en tekniske afværgeforanstaltninger (i analysen skitseret som en grøn vold) mod FGV, samt at plejecentret orienteres mod skolen såvel fysisk som indholdsmæssigt som beskrevet tidligere. Der forestår en analyse og beregning af, hvordan man bedst imødekommer den kommende planlovs krav i forbindelse med støj, lugt og støv. Konkret vil arbejdet med at belyse dette punkt blive igangsat umiddelbart efter, der forelægger en politisk godkendelse af projektet. Den bystrategiske analyse skitserer en alternativ løsning, hvor plejecentret bygges fysisk ind over FGV s grund og bygges fysisk sammen med nogle af FGV s udvalgte funktioner (samt at skraldebilerne rykkes ind midt på FGV s grund som følge af en omdisponering af faciliteterne). En forudsætning for dette er også her, at der etableres de nødvendige miljø- og afværgeforanstaltninger med henblik på miljøgodkendelse, også med henblik på den ændrede placering af skraldebilerne, der derved placeres tættere på terrasse- og rækkehusene langs Betty Nansens Allé. Det bemærkes, at det er uhensigtsmæssigt at bygge plejecentret ind over FGV, da det dels fordyrer projektet ligesom det begrænser FGV s muligheder for at omdisponere deres faciliteter på sigt. Derudover kan løsningen ikke holdes indenfor rammerne af alment støttet boligbyggeri, hvilket begrænser mulighederne, hvad angår valg af ejerskabs-/samarbejds- /udbudsmodel, herunder muligheden for at tildele projektet direkte til en almen part FGV fungerer i dag godt med sine nærmeste naboer: Akaciegården, Domus Vista Park I-III, Akacieparken i København samt Betty 2, der har de samme grundvilkår som det kommende plejecenter (særligt ift. Betty 2). Det vurderes derfor, at det er muligt at etablere de nødvendige miljø- og afværgeforanstaltninger, og at det ikke er en forudsætning, at der skal bygges fysisk ind over FGV som skitseret i den alternative løsning. Fællesskaber i forhold til aktiviteter supplere og ikke dublere Et centralt tema, der havde stor opbakning på de to workshops ér ønsket om, at Frederiksberg Kommune har fokus på at supplere og ikke dublere funktioner i området da det kan bidrage væsentligt til såvel udviklingen af tilbuddene, ligesom det vil skabe liv i området. (Dette underbygges af, at der er tale om meget overskuelige geografiske afstande, der gør det let for såvel beboere, borgere og medarbejdere at 3

4 benytte faciliteterne på tværs). Det primære hensyn er borgerne, og muligheden for at skabe et levende bymiljø med gode naboskaber ved at forløse områdets åbenlyse potentiale for at skabe synergi. Der opleves, at være en særskilt værdi i, at områdets institutioner og aktører aktivt understøtter og benytter hinandens faciliteter, drift og funktioner i det daglige. Herved dannes basis for, at området kan kendetegnes for et unikt nabo- og partnerskab. Visionen ér, at området får karakter af en fælles dagligstue, hvor de enkelte faciliteter etableres med intelligent omtanke ud for en fælles plan for området og hvor udgangspunktet ér, at der tænkes bredt. Eksempelvis har Skolen ved Nordens Plads et stort ønske om, at deres elever som en naturlig del af deres hverdag kan benytte faciliteterne i de forskellige institutioner i område, da det kan bidrage til at støtte deres udvikling. Konkret er identificeret følgende temaer, hvor det er oplagt at samarbejde og hvor indretningen af plejecentrets stueetage kan bidrage til at udvikle området, herunder løse eksisterende udfordringer. Idræt og bevægelse: Der er bred enighed om, at der er gode muligheder for at samarbejde omkring funktioner, der vedrører idræt og bevægelse, samt at plejecentret ved at supplere eksisterende faciliteter kan bidrage til at løse nogle eksisterende udfordringer for borgerne i området. Skolen har indrettet en hal/med små sale, der er velegnet til fysioterapi, træning og motorik, der med stor succes anvendes af udefrakommende, hvor PPR visiterer elever fra blandt andet Magnoliahuset. Skolen vurderer, at der er behov for yderligere kapacitet, og anbefaler, at der i plejecentrets stueetage etableres tilsvarende små sale, der kan anvendes af eleverne både ud fra den pædagogiske tilgang, hvor eleverne bliver en del af hverdagen på plejecentret, men også med henblik på at anvende plejecentrets ergoog fysioterapeuter. Ligeledes efterspørger medlemmer af Handicaprådet etableringen af en idrætshal, der kan anvendes af borgere med et fysisk handicap. Udfordringen består i, at en sådan hal i praksis virker ekskluderende for øvrige borgere som følge af særlige krav til fysiske og indretningsmæssige udformning. Frederiksberg Kommune har i dag kun én sådan idrætshal. Der vurderes at være et væsentligt potentiale i, at det kommende plejecenter i indretningen af stueetagen supplerer ved at etablere idrætssale og rum målrettet ovennævnte behov. Som led i Budget 2017 er besluttet et facilitetsanalyse, hvor der undersøges muligheder for at placere en idrætsfacilitet på tre lokaliteter i Frederiksberg Kommune, herunder Nordens Plads. Det anbefales, at forvaltningen afdækker mulighederne for at etablere idrætsfaciliteter i forbindelse med plejecentret. Madservice: Analysen skitserer to forslag til indretning af plejecentrets stueetage, et med og et uden produktionskøkken. Madservice på kommunens plejecentre løses i dag på forskellig vis. Udgangspunktet ér, at det enkelte plejecenter uanset valg af produktionsform - sikrer, at den enkelte borger oplever en hjemmevant madlavning, der i sin frembringelse af duft og kvalitet skal minde om hjemmelavet mad, samt at kosten tilrettelægges efter gældende standarder og retningslinjer på området. Der er i dag overskud af kommunal køkkenkapacitet i Frederiksberg Kommune. Akaciegården og OK-Hjemmet Lotte har begge fuld køkkenkapacitet med overskydende kapacitet. Det anbefales, at indretningen af plejecentrets stueetage tager udgangspunkt i dels det nære behov for plejecentrets beboere, men især disponeres ud fra en samlet plan for området med fokus på faciliteter, der også kan anvendes af udefrakommende, og hvor plejecentret bidrager (supplerer) med funktioner, der efterspørges i området. Det anbefales, at plejecentret ikke etableres med et produktionskøkken, og at der i stedet fokuseres på at etablere gode aftagerkøkkener 4

5 i bogrupperne med fokus på sluttilberedning og madlavning til borgerne, jævnfør det grundliggende krav om, at borgerne (i de enkelte bogrupper) oplever en hjemmevant madlavning. Dette vil skabe gode forudsætninger for, at borgerne inddrages og deltager omkring sluttilberedningen, ligesom der vil være fokus på, at der skal dufte af mad. Der etableres fortsat en caféfunktion i stueetagen målrettet plejecentrets beboere. Derfor anbefales det ikke at etablere et produktionskøkken på plejecentret. Mulighed for at bygge til flere målgrupper i samme hus Analysen viser, at det er muligt og hensigtsmæssigt at bygge til andre målgruppe i samme bygning i tråd med kommunens ambitioner i forhold til Generationernes By, og skitserer konkret muligheden for at etablere eksempelvis 6 familieboliger. Ved at bygge til flere målgrupper og funktioner i samme hus skabes der gode muligheder for at danne relationer på tværs af målgrupper og generationer, da man har sin hjemlige gang i samme hus. Det bemærkes, at den seneste masterplan for plejeboliger, der blev præsenteret for plejeboligforligskredsen er beregnet med udgangspunkt i etableringen af et plejecenter på 150 plejeboliger. Der er således tale om et kompromis set i lyset af hensyn til flere målgrupper i samme fysik, samt egnede byggegrunde. Der har i udviklingsarbejdet været stor opbakning blandt de nærmeste naboer og centrale aktører til at etablere eksempelvis ungdoms- eller familieboliger i samme hus som plejeboligerne, med det argument, at det understøtter mulighederne for at danne naboskab og sociale relationer på tværs af generationer, ligesom det tilfører mere liv i området. Ældrerådet anbefalede særligt familieboliger. Det vurderes, at der fra et byudviklingsperspektiv er mere oplagt at etablere ungdomsboliger end familieboliger i området. Samtidig udfordres opførelsen af familieboliger af kravene om parkering i konstruktion, ligesom som opførelse af boliger til andre målgrupper end plejekrævende ældre, stiller krav til, hvem der må eje og opføre bygningen. Såfremt det besluttes at etablere familieboliger, er parkeringskravet til disse 1 plads pr. bolig. Antal parkeringspladser i konstruktion skal ligeledes følge kommuneplanens rammebestemmelser. Der skal for bebyggelsesprocenter fra 110 til 150 etableres 50 % af parkeringen under terræn og for bebyggelsesprocenter fra 150 og derover skal al parkering under terræn. Vurderingen af det endelige parkeringsbehov og herunder, hvorvidt det er økonomisk bæredygtigt for projektet at etablere familieboliger, beror således på, hvad bebyggelsesprocenten bliver når projektet er programmeret, og der er skabt overblik over hvilke matrikler, som sammenlægges til projektet. Det foreslås derfor, at der arbejdes videre med afdække hvordan der mest hensigtsmæssigt bygges til flere generationer. Ingeborggården, Langgadehus og det planlagte Generationernes Hus i Århus Kommune er alle gode eksempler på at bygge til flere målgrupper og generationer i samme hus. Langgadehus er indrettet med plejecenter og plejeboliger på de nederste etager, og familieboliger på de øverste etager. Ingeborggården bygges sammen med Frederiksberg Boldklub, hvor faciliteter sametænkes, og Århus Kommune er i færd med at opføre et Generationernes Hus, der blander plejeboliger, ungdomsboliger, ældreboliger, familieboliger, boliger til voksne med handicap, samt en børneinstitution. 2. Udvidet byudvikling af området omkring Betty Nansens Allé Analysen peger på en række løsningsscenarier, udover de byudviklingsmæssige tiltag, der følger af etableringen af plejecentret, men hvor plejecentret i praksis har fungeret som en dynamo for en yderligere byudvikling. De er ikke en forudsætning for etableringen af plejecentret, men kan med fordel afdækkes nærmere, da de vurderes at bidrage væsentligt til området. Det bemærkes, at flere af løsningsscenarierne udspringer af allerede kendte udviklingsprojekter, men at de som en konsekvens af udviklingsarbejdet 5

6 har fået et bredere sigte, med en anbefaling om at de tilpasses projektet. Eksempelvis i udviklingen af Betty 1 og 2, samt arbejdet med at udarbejde en skitselandskabsplan. Yderligere udvikling af byrum med rekreative udearealer i regi af en fælles landskabsplan Som beskrevet understøtter placeringen af plejecentret, at der dannes et byrum på den østlige del af Betty Nansens Allé. Der er stor opbakning blandt naboer og centrale aktører i området til, at byrummet sammentænkes med arealet mellem Betty 1 og Betty 2, og analysen peger på en løsning, hvor byrummet får pladslignende karakter med attraktive udearealer i regi af en samlet landskabsplan for området. Ambitionen ér så vidt muligt at friholde den østlige del af Betty Nansens Allé for biler, dog undtaget de nødvendige handicapparkeringspladser, der skal etableres direkte udfor Betty 1. Konkret anbefales en fælles parkeringsløsning for Betty 1, Betty 2 og plejecentret. Frederiksberg Kommune og KAB er enige om med udgangspunkt i den bystrategiske analyse og en samlet landskabsplan at sammentænke opholdsarealerne i det østlige område omkring Betty Nansens Allé, herunder finde en fælles parkeringsløsning for Betty 1, Betty 2 og plejecentret. Der arbejdes videre med en løsning, hvor der kun etableres det nødvendige (og med brugerrepræsentanterne aftalte) antal handicapparkeringspladser direkte udfor Betty 1. De resterende parkeringspladser på den østlige del af Betty Nansens Allé (gen)etableres vest for Betty 2, hvor der er i dag er udearealer. Det vurderes, at det er muligt at disponere udearealerne på den vestlige side af bygningen for Betty 2 til delt parkering og udearealer til botilbud (servicearealer i stueetagen for Betty 2). Løsningen indebærer, at parkeringsarealet får vejstatus og udskilles som en separat matrikel. En samlet parkeringsløsning udvider også plejecentrets muligheder at placere bygning, med henblik på dannelsen af det ønskede intime byrum og ønsket om at skabe tæthed, da der herved er muligt at bygge fysisk udover de nuværende parkeringspladser på Betty Nansens Allé. Det vurderes, at der fortsat vil være tilstrækkelig plads til at sikre vejadgang til Betty 1 og Betty 2 som påkrævet. Bedre udnyttelse af skolens arealer, herunder bedre forbindelsesveje i regi af en samlet landskabsplan for området Analysen peger på en kobling mellem en bedre udnyttelse af skolens udearealer i en fælles løsning med plejecentret og bedre forbindelsesveje i området. Skolen ved Nordens Plads ønsker at lukke skolens grund op mod Betty Nansens Allé samt A-grunden som skitseret i den bystrategiske analyse. Udgangspunktet ér at understøtte et ønske om, at skolens elever i højere grad skal opleve, at de er en del af det omkringliggende samfund, hvor den ydre fysik i dag opleves som en kuvøse, hvilket ikke vurderes at være hensigtsmæssigt for elevernes udvikling. Skolen ønsker en fælles løsning, hvor de grønne arealer benyttes af andre, eksempelvis beboerne på plejecentret og ser gerne en fælles løsning med plejecentret. Det er en forudsætning, at skolens eksisterende haver og bakker bevares uændret. De eksisterende forbindelsesveje i området opleves mangelfulde, specielt for fodgængere og cyklister. Som beskrevet opleves den eksisterende stiforbindelse mellem FGV og pavillongrunden ikke at være et logisk bindeled, da den udmunder i en parkeringsplads, hvorfra det er svært at koble sig på stiforløbet, ligesom den kan opleves utryg. Det anbefales derfor, at der etableres en stiforbindelse i regi af en samlet landskabsplan, der følger det grønne hegn langs skolens grund. Herved sikres dels en bedre forbindelse, hvor det bliver muligt at koble sig på den grønne sti, ligesom idrætsfaciliteterne ved A-grunden bliver lettere tilgængelige. Ligeledes bliver det muligt at danne en serie af byrum, hvor byrummet ved Betty Nansens Allé forbindes ved A-grunden. Herved imødekommer man også skolens ønske om, at eleverne oplever, at de er i kontakt med det omkringliggende samfund da udsynet til den bløde trafik bliver en del 6

7 af hverdagens oplevelser og indtryk. For at understøtte ønsket om tryghed er der fokus på, at der kun etablere én stiforbindelse til området omkring Betty Nansens Allé. Det anbefales, at en del af skolens matrikel erhverves af det kommende plejecenter med henblik på at anlægge en ny stiforbindelse m.v. øst om det nye plejecenter. Herved skabes samlet set gode muligheder for en integreret løsning, der bidrager til udviklingen af området med etablering af nye byrum, bedre forbindelsesveje og fælles aktiviteter udover etableringen af plejecentret. Hvis områdefornyelsen skal bekoste anlæggelse af stiforbindelsen/udearealer ved skolen, skal inddragelse af matriklen i Betty 3 projektet overvejes. Ejerskab og tidshorisont samt finansiering af skolens udearealer ift. Landskabsplan. 7