Vedrørende: Forslag til lokalplan nr 186 i Langå Kommune, Boligområde i Stevnstrup. Behandling af indkomne indsigelser og bemærkninger.

Transkript

1 Notat Forvaltning: Miljø og Teknik Dato: 14. juni 2007 Sagsnummer: Sagsbehandler: Morten Aabo Vedrørende: Forslag til lokalplan nr 186 i Langå Kommune, Boligområde i Stevnstrup. Behandling af indkomne indsigelser og bemærkninger. Notatet sendes/sendt til: Miljø- og Teknik udvalget Forslag til lokalplan nr. 186 i Langå Kommune. Indkomne indsigelser og bemærkninger samt forslag til behandling. Den 11. oktober 2006 vedtog Langå Byråd forslag til lokalplan 186. Lokalplanen giver mulighed for udstykning og bebyggelse af 3 sammenhængende arealer i Stevnstrup med parcelhuse. Lokalplanforslaget var fremlagt for offentligheden i perioden fra den 17. oktober 2006 til den 12. december 2006 med mulighed for at fremkomme med indsigelser senest den 12. december Ved indsigelsesfristens udløb var der kommet indsigelser og bemærkninger fra: a. Århus Amt b. Kulturhistorisk Museum, Randers (to breve) c. Naturgas Midt Nord d. EUR ApS, Randers e. Ejerforeningen Kjeldtoften f. Hardy Husum som repr. for 122 beboere g. Kaj Møldrup Christensen h. Hakon Østergård i. Else og Hans Svanholm j. Hanne Sunke og Otto Thomsen k. K. Caspersen l. Maja K. Hestehave og Frank Skovgaard m. Brian Krebs n. Mie Abildgaard o. Cean Lystrup I det følgende gennemgå de indkomne indsigelser og bemærkninger, og der stilles forslag til deres behandling.

2 - 2 - a. Århus Amt meddeler, at man ikke har indvendinger mod, at lokalplanforslaget vedtages endeligt. Forvaltningen foreslår, at bemærkningen tages til efterretning. b. Kulturhistorisk Museum, Randers, Arkæologisk afdeling konkluderer efter besigtigelse og gennemgang af arkiverne, at lokalplanens delområder 2 og 3 ikke er arkæologisk interessante; men anbefaler, at der i delområde 1 gennemføres en arkæologisk forundersøgelse, inden byggemodningen foretages. Afdelingen for nyere tid har ingen bemærkninger til lokalplanforslaget. Forvaltningen foreslår, at den / de projektansvarlige orienteres om ovennævnte, så man kan lave aftaler med museet om en eventuel arkæologisk forundersøgelse. c. Naturgasselskab Midt Nord I/S meddeler, at det er udstykkeren, der skal betale omkostningerne til etablering af distributionsforsyningsledninger. Man foreslår, at der snarest fremsendes tidsplan for byggemodningen, så udarbejdelse af projektforslag samt projektering kan igangsættes rettidigt. Forvaltningen foreslår, at der fremsendes kopi af dette brev til de projektansvarlige for udstykningerne i lokalplanens område med henblik på, at de kommende byggemodningsarbejder koordineres bedst muligt. d. EjendomsUdvikling Randers (EUR) (nu Futura Ejendomsinvest) ved Lars Blach fremsætter ændringsforslag til vejforsyning af delområde 2 fra delområde 1 via den i lokalplanen foreslåede vejadgang hen over forsamlingshusets parkeringsplads i stedet for lokalplanens vejadgang via delområde 3. (Dette punkt behandles nedenfor under afsnittet om trafiksikkerhedsmæssige aspekter i forhold til skolestien). e. Ejerforeningen Kjeldtoften v/ formand Ulla Kronborg gør indsigelse mod lokalplanforslaget med henvisning til, at man finder, at vejadgangen til bebyggelse i lokalplanens område bør holdes adskilt fra adgangstrafikken til Kjeldtoften, ved at delområde 2 gives adgang til adgangsvejen over Forsamlingshusets parkeringsplads, og at Kjeldtoften beholder sin vejadgang til Landsbygaden. (Dette punkt behandles nedenfor under afsnittet om indsigelser vedrørende forsamlingshusets parkeringsplads). Ejerforeningen er desuden ikke overbevist om, at de bestemmelser i lokalplanen om bebyggelsens højde og omfang i lokalplanens delområde 2 sikrer mod, at bebyggelsen i delområde 2 holdes på tilstrækkelig afstand og i passende lav højde i forhold til bebyggelseshøjden på Kjeldtoften. I delområde 1 og 3 er bygningshøjden fastsat til maksimalt 6 meter. Man foreslår, at denne bestemmelse også kommer til at gælde for delområde 2. Her er forvaltningen af den opfattelse, at der er tale om en fejlfortolkning af lokalplanforslagets tekst, idet lokalplanen netop for delområde 2 fastlægger, at den totale bygnings-

3 - 3 - højde ikke må overstige 6 meter. I delområde 1 og 3 er der mulighed for at opføre byggeri i en etage med udnyttelig tagetage med en total bygningshøjde på op til 8,5 meter. Der kan dog også her opføres byggeri i to etager, men så er dette byggeri omfattet af det samme krav om en maksimal bygningshøjde på 6 meter. Endelig er der i lokalplanen stillet krav om, at bebyggelse for delområde 2 skal efter en samlet plan. Ejerforeningen peger til slut på de trafikale forhold i Landsbygaden, som man forestiller sig, at de udvikler sig, når de mange nybyggerier er blevet gennemført i og i nærheden af Stevnstrup. f. Hardy Husum fremkommer i sit brev med en række bemærkninger til lokalplanforslaget, som munder ud i to konkrete indsigelser mod lokalplanforslaget. Harry Husum har i forbindelse med sin indsigelse i form af en underskriftsindsamling hos borgere i Stevnstrup og brugere af forsamlingshuset fået 122 underskrifter mod, at der laves vejadgang til ca. halvdelen af lokalplanens område via forsamlingshusets parkeringsplads. Den anden hovedanke er at adgangsvejen til Kjeldtoften kommer til at krydse Hulvejen. (Dette brev behandles nedenfor under afsnittene om parkeringsplads og trafiksikkerhed). g. Kaj Møldrup Christensen gør i sit brev opmærksom på forholdene omkring tilvejebringelsen af fælles fri- og opholdsarealer i forhold til kommuneplanen for Langå kommune. Her í fastlægges at der i forbindelse med etablering af nye boligområder skal udlægges mindst 5 % af et område til fælles friarealer. I sit brev skriver Kaj Møldrup Christensen, at hvis lokalplanen gennemføres som vist i forslaget, så vil der forsvinde en vigtig del af disse arealer i Stevnstrup. Netop i lokalplanens delområde 3 har byens børn og unge haft en kælkebakke gennem mange år. (Denne del af brevet behandles nedenfor under afsnittet om delområde 3). Endelig opfordrer Kaj Møldrup Christensen til, at man søger en anden løsning på vejadgangen til lokalplanens delområde 3 end hen over forsamlingshusets parkeringsplads. Det kunne eventuelt ske gennem erhvervelse en ejendom på stedet og via den lave en mere sikker adgangsvej til Landsbygaden. (Se nedenfor under afsnittet om forsamlingshusets parkeringsplads). h. Hakon Østergaard protesterer i sit brev over, at vejadgangen til delområde 1 skal foregå hen over forsamlingshusets parkeringsplads. Peger på, at trafikken til delområde 1 kunne ske via Bymarksvej, men understreger samtidigt, at en sådan løsning måske ikke er den bedste i forhold til børnenes skolevej. Foreslår, at der etableres en udkørsel fra delområde 1 mod vest til den i lokalplan nr. 185 viste vejadgangsmulighed til området syd for Landsbygaden.(se afsnittet herom nedenfor) Foreslår endvidere, at delområde 2 udelukkende vejbetjenes gennem delområde 3, så man helt undgår at krydse Hulvejen og dermed skolestien med biler. (Se afsnittet om trafiksikkerhed og skolesti nedenfor). i. Hans og Else Svanholm (brev i), Hanne Sunke og Otto Thomsen, (brev j), K. Caspersen, (brev k) og Maja K. Hestehave og Frank Skovgård (brev l) har indsendt af 4 enslydende breve med kommentarer og ændringsforslag til lokalplanforslaget. De 4 breve kommer alle fra Bjerregårdsvej i Stevnstrup. Dette område vil med en gennemførelse af lokalplanen

4 - 4 - få bebyggelse både øst for og vest for boligerne på Bjerregårdsvej. Kommentarerne til lokalplanforslaget går ud på, at man mener, at lokalplanen ikke på tilstrækkelig vis afklarer, om spildevandsledningerne kan klare de nye boliger, samt om Landsbygaden kan klare de forøgede trafik. Forvaltningen kan oplyse, at spildevandsledningerne kan klare spildevandet fra de tre områder, men forvaltningen skal samtidig gøre opmærksom på, at der i forbindelse med godkendelsen af vej- og kloakprojekter for de tre områder vil foregå nøje overvejelser, om der skal stilles krav om, at der skal etableres forsinkelse på regnvandet. Dette krav har baggrund i de nye meteorologiske forudsætninger om nedbørsmængden i fremtiden som følge af det ændrede klima. Man udtrykker også utilfredshed med, at det grønne område, hvor børnene i mange år har haft kælkebakke inde midt i byen, vil forsvinde, hvis man gennemfører lokalplanen. Som alternativ til lokalplanen foreslår man, at den største del af lokalplanens område udlægges til grønt område og park til glæde for Stevnstrups borgere. (Se nedenfor om indsigelser vedrørende delområde 3). En del af delområde 1 foreslås udlagt til udvidelse af skolens parkeringsplads. Forvaltningen skal foreslå, at ændringsforslaget vedrørende udvidelse af skolens parkeringsplads på arealer i lokalplanens område afvises. Som alternativ placering af boligerne foreslår man i stedet, at der udstykkes arealer nord og vest for skolen med udsigt over Nørreådalen og med vejadgang fra Landevejen. Hertil kan forvaltningen oplyse, at der allerede er lavet en lokalplan for en mindre del af dette område, og at den tidligere beskrevne ændring af vejadgangen til delområde 1 vil kunne åbne for endnu et område. Som supplement kan det oplyses, at der kun efter nøje plan- og trafiksikkerhedsmæssige overvejelser vil blive etableret nye vejadgange til landevejen. m. Brian Krebs (BK) som er projektudvikler for delområde 3 fremsætter nogle indsigelser mod lokalplanens bestemmelser. BK anfører, at han mener, at vejbredder på 6 meter i delområderne er for store, når der samtidigt udlægges sideareal til vejen på 2 til 4 meter. I forbindelse med lokalplanforslaget har BK haft kontakt med naboen mod øst og har aftalt, at skellet mellem de to ejendomme fastlægges, som det forefindes i marken i dag. Det betyder, at planen skal revideres på dette punkt. BK anfører også, at han mener, at den i lokalplanen fastlagte byggelinie på 18 meter for bebyggelsen, der ligger op mod Bymarksvej er for stor. BK mener, at man ved at reducere byggeliniearealet noget vil kunne etablere en spændende bebyggelse på skråningsarealet, uden at det går ud over udsigten fra de bagved liggende boliger på den anden side af Bymarksvej. BK har fremsendt en alternativ bebyggelsesplan for delområde 3, som han mener er en bedre plan, end den der er vist i lokalplanen. Til slut anfægter BK det fornuftige i at delområde 2 skal vejforsynes via delområde 3, og foreslår i den anledning, at delområde 2 vejforsynes via Kjeldtoften, så de to bebyggelser får fælles vejadgang fra Landsbygaden. (Dette punkt behandles under afsnittet om trafik-

5 - 5 - sikkerhed og skolesti nedenfor). n. Mie Abildgaard, Landsbygaden 27 gør i sit brev indsigelse mod at parkeringspladsen ved forsamlingshuset reduceres af en vejadgang til lokalplanens delområde 1. Forsamlingshusets parkeringspladser er ofte meget brugte i forbindelse med arrangementer. Der parkerer ofte 50 til 60 biler på pladsen. Fremhæver endvidere, at trafikken på Landsbygaden til tider er meget tæt. (Se afsnittet nedenfor om forsamlingshusets parkeringsplads). o. Cean Lystrup, Bymarksvej 7 fremsætter i sit brev ønske om at man bevarer det grønne område (delområde 3) som fælles område for beboerne i Stevnstrup. CL sammenligner lokalplanens delområde 3 med Vestparken i Randers. (Se afsnittet nedenfor om delområde 3). Indsigelser relateret til forsamlingshusets parkeringsplads. Efter gennemgang af lokalplanen og de indkomne indsigelser og ændringsforslag (brev d brev o) skal forvaltningen foreslå, at protesterne mod inddragelse af en del af forsamlingshusets parkeringsplads til etablering af adgangsvej til delområde 1 imødekommes. Det betyder, at delområde 1 skal have en anden adgangsvej fra det overordnede vejnet. Forvaltningen har her kigget på flere forskellige muligheder. Fælles for disse overvejelser er, at de omfatter en vejadgang over matr. nr. 8a Stevnstrup med adgang til Landsbygaden via den i lokalplan nr. 185 udlagte, men endnu ikke anlagte vej. Forvaltningen har lavet den nedenfor viste skitse for den fremtidige vejadgang. Skitsen viser også et forslag til fremtidige udstykningsmuligheder for den berørte ejendom og vil kunne danne udgangspunkt for en senere udarbejdelse af en lokalplan for dette område.

6 - 6 - Projektudvikleren for delområde 1, Lars Blach, overvejer i øjeblikket skitsen, men har oplyst, at han vil være villig til at tage en forhandling med den pågældende grundejer om at erhverve arealet til vejen. Hvis forhandlingerne ikke giver det ønskede resultat, vil Lars Blach skulle afvente, at der udarbejdes en lokalplan efter hvilken, der kan eksproprieres til fremskaffelse af de fremtidige vejarealer. I den forbindelse har Lars Blach forespurgt, om man kunne etablere en midlertidig vejadgang fra Bymarksvej på det areal, hvor der i skitsen er vist en stiforbindelse fra Bymarksvej til vejen i lokalplanens delområde 1. Forvaltningen har i første omgang afvist ønsket og sagt, at etableringen af delområde 1 må afvente at der kommer en vejadgang fra naboarealet nord for delområde 1 enten via en frivillig aftale eller via en lokalplan for område som beskrevet ovenfor. Forvaltningen har aftalt med Lars Blach, at forespørgslen forelægges udvalget. Lars Blach er indforstået med, at den midlertidige vejadgang i givet fald kun skal fungere i en meget kort periode. Forvaltningen skal foreslå at udvalget beslutter at tage delområde 1 ud af lokalplanens område, og at der igangsættes udarbejdelse af en lokalplan for naboarealet mod nord med henblik på at fastlægge en ny vejadgang til delområde 1 i overensstemmelse med den viste skitse. Indsigelser relateret til trafiksikkerhedsmæssige aspekter af adgangsvejenes krydsning af Hulvejen, som er skolestiforbindelsen fra Landsbygaden til Bymarksvej. Forvaltningen har kigget på de beskrevne problemer og er af den opfattelse, at man kan løse nogle af problemerne ved at regulere på de forskellige adgangsveje i området omkring forsamlingshuset og Hulvejen. Ændringen af vejadgangen til delområde 1 beskrevet ovenfor bevirker, at den foreslåede omlægning af vejadgangen til Kjeldtoften ikke ses at give nogle fordele, derimod vil det give beboerne en væsentlig omvejskørsel for at komme ud på Landsbygaden. Forvaltningen skal derfor foreslå, at Kjeldtoften beholder sin nuværende adgang fra Landsbygaden og at der dermed ikke skal ske en omlægning af denne bebyggelses parkeringsarealer. Trafikken til Kjeldtoften vil dermed heller ikke krydse stiforbindelsen men vil komme ind parallelt med denne på den første strækning fra Landsbygaden. Forvaltningen skal foreslå at Futura Invests ændringsforslag (brev d) om at vejforsyne delområde 2 fra Hulvejen afvises med henvisning til de trafiksikkerhedsmæssige problemer en sådan ændring kunne indebære for stitrafikken til skolen, samt at der ikke vil blive mulighed for at vejbetjene delområde 2 hen over forsamlingshusets parkeringsplads med det tidligere nævnte bortfald af vejadgangen hen over parkeringspladsen. Indsigelser vedrørende delområde 3 herunder bortfaldet af kælkebakken og de øvrige i indsigelserne beskrevne grønne arealer. Det nævntes i en af indsigelserne, at der i kommuneplanen stilles krav om at 5 % af et nyt boligområdes areal skal friholdes for bebyggelse og skal fungere som fælles opholdsareal.

7 - 7 - Projektudvikleren for dette område, Brian Krebs, har fremsendt en revideret plan for udstykning af arealet. I denne plan er der indarbejdet et grønt område mod øst i området. Forvaltningen har kigget nøjere på denne plan og har lavet forslag til en ændring af grundenes størrelse på strækningen langs Bymarksvej, så en del af kælkebakken friholdes for bebyggelse og dermed fortsat kan anvendes af børnene i området som kælkebakke. Forvaltningens skitse er gengivet ovenfor, og Brian Krebs indforstået med den. Ved denne ændring vil 5 % af lokalplanens område være udlagt til fælles friarealer og grønne områder. Forvaltningen skal foreslå, at indsigelser mod bortfaldet af de eksisterende ubebyggede arealer i Stevnstrup imødekommes delvist ved, at planen for delområde 3 ændres i overensstemmelse med Brian Krebs og forvaltningens forslag, og at lokalplanens afgrænsning i den østlige del af området korrigeres i overensstemmelse med BK s aftale med naboen mod øst, så lokalplangrænsen kommer til at følge de naturlige skel i marken. Forvaltningen skal desuden foreslå, at de øvrige punkter vedrørende bebyggelsesplanen for delområde 3 behandles som det fremgår herunder: at indsigelsen mod byggelinien på 18 meter langs med Bymarksvej imødekommes delvist ved at den reduceres til 12 meter, at vejene i området udlægges i 8 meters bredde med 5-6 meters kørebanebelægning og med et samlet rabatareal på 2-3 meter, at ændringsforslaget om at udlægge hele delområde 3 til fælles grønt friareal for Stevnstrup afvises med henvisning til den ændrede bebyggelsesplan for området, som sikrer at der stadig er mulighed for at kælke på arealet. Morten Aabo