BECH-BRUUN. Aarhus Kommune Kalkværksvej Aarhus C. Sendt pr.

Transkript

1 Aarhus Kommune Kalkværksvej Aarhus C Sendt pr. (planlaegningogbyggeri@aarhus.dk) København~28.juni2013 Tue Trier Bing Advokatfuldmægtig T ttb@bechbruun.com Sagspr ham/ttb/liz Kommunens sagspr. 1 3/ Ejendommen Jægergårdsgade/Montanagade Som advokat for Byggeselskabet LGC ApS (herefter "Byggeselskabet") har jeg modtaget Aarhus Kommunes (herefter "Kommunen") brev af 7. juni 2013, hvori Kommunen har anmodet om bemærkninger til Kommunens varsling af 14-forbud mod, at der etableres etageboliger og butik i JægergårdsgadelMontanagade. Efter et godt og konstruktivt arbejde med Kommunen er Byggeselskabet meget forundret over at modtage Kommunens varsling af 14-forbuddet, idet Kommunen med et 14- forbud vil forhindre et projekt, der ikke alene er i overensstemmelse med kommuneplanen, men også vil medføre et betydeligt kvalitetsløft i området. Det gøres gældende, at der ikke er hjemmel til at nedlægge det pågældende 14 forbud, idet der ikke er nogen pianlægningsmæssig begrundelse herfor, og idet proportionalitetsprincippet ikke er overholdet. Det gøres endvidere gældende, at selvom der var hjemmel til at nedlægge forbuddet, er det konkrete forbud i strid med det forvaltningsretlige krav til begrundelse, idet begrundelsen hverken er objektiv eller subjektiv korrekt, jf. forvaltningslovens 22, jf. 24. Overordnet er det derfor Byggeselskabets opfattelse, at det vil være ulovligt at nedlægge 14-forbuddet, hvilket uddybes i det følgende. 1. Sagens faktiske omstændigheder Byggeselskabet ansøgte i juni 2012 om tilladelse til at nedrive eksisterende bygninger og baghuse i Montanagade 4-6 og til at opføre en ny bygning i varierende højder langs Montanagade. Desuden ansøgte Byggeselskabet om indretning af en dagligvarebutik på ca. 980 mz i stueetagen, dels i eksisterende bygninger langs )ægergårdsgade og delsiden nye bygning i Montanagade. Ovenpå en del af butikken ansøgtes der om tilladelse til at indrette 16 lejligheder på i alt ca mz. Der gælder ikke nogen lokalplan for området, men ejendommen er omfattet af kommuneplanens rammeområde CY, hvor anvendelsen er fastlagt til cityformål København Ø 8000 Aarhus C Suite /F Bech-Bruun advokatfrma T +45 7Z CV R-n r

2 2/6 Det fremgår af kommuneplanen, at cityformål omfatter funktioner til handel, kultur og service (f.eks. butikker, kontorer, hoteller, biografer, udstillingslokaler), offentlige funktioner og sådanne andre funktioner, der med fordel kan placeres i et center af regional betydning og endelig boliger, der kan forenes med cityfunktionen. Ansøgningen medførte en række indsigelser fra naboer i området. Kommunens afdeling for Planlægning og Byggeri foretog en vurdering af indsigelserne og udarbejdede på den baggrund en indstilling til Aarhus Kommunes Byråd (herefter "Byrådet") den 21, februar Heraf fremgår følgende: 'På baggrund af vores gennemgang af indsigelserne, og da projektet er i overensstemmelse med kommuneplanens anvendelsesbestemmelse og kommunens Ønske om fortætning af midtbyen, kan det anbefales, at byggeriet godkendes. " På bagrund af en forespørgsel fra Teknisk Udvalg udarbejdede Kommunen et notat til brug for møde i Teknisk Udvalg den 13. maj 2013, jf. Kommunens notat af 8. maj 2013 vedrørende etageboliger i Jægergårdsgade/Montanagade. Det fremgår heraf, at projektet ikke er lokalplanpligtigt, og at anvendelsen er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelse. Kommunen vurderede desuden, om der kunne nedlægges et forbud efter planlovens 14, og udtalte i den forbindelse følgende: 'l den konkrete sag ses et forbud kun at kunne begrundes i et ønske om at reducere afgrænsningen af City op ad sidegaderne, el%r hvis der ønskes en generel regulering af mulighederne for at etab/ere butikker i området" På mødet den 13. maj 2013 indstillede et flertal i udvalget, at der indledtes en varsling og partshøring med henblik på at nedlægge et forbud mod etablering af etageboliger og butik i Jægergårdsgade/montanagade, jf. planlovens 14. Byggeselskabet valgte efterfølgende at ændre udformningen af projektet for at imødekomme nogle af de indsigelser der havde været og for at imødekomme et ønske fra nogle af byrådsmedlemmerne. Projektet blev ændret således, at der ikke længere var butiksfacade mod Montanagade, men derimod en almindelig bygningsfacade indpasset i forhold til bebyggelsen i området. Som bilag 1 vedlægges der billeder, som viser det tilpassede projekts udformning. Kommunen blev den 15. maj 2013 orienteret om ændringen af projektet. På trods af projektændringen valgte et flertal i Byrådet den 22. maj 2013 at nedlægge et 14-forbud mod projektet. København Aarhus Shanghai, rep kontor CV R-n r www,bechbruun.com

3 3/6 Do k. n r Begrundelsen herfor fremgår af Kommunens brev af 7. juni 2013: 'Der er behov for en ændret afgrænsning af City for at reducere udbredelsen af butiksarealer i sidegaderne til Jægergårdsgade. Jægergårdsgade er kendetegnet ved at være en butiksgade. Kvarteret omkring Jægergårdsgade, herundersidegaderne tiljægergårdsgade, er præget af at være et attraktivt boligområde med store kulturhistoriske værdier. Flertallet anbefaler, at denne eksisterende opdeling fastholdes, således at~ægergårdsgade fortsat vil være en butiksgade, mens sidegaderne fastholdes som boligområder. Lokalplanen ska/ følges af et kommuneg/antillæg, der generelt skal reducere kommuneplanens rammer for City i sidegaderne til~ægergårdsgade på strækningen fra M.Å. Bruuns Gade til Frederiks Alle. " 2. Det retlige grundlag 2.1 Planlovens 14 Der kan med hjemmel i planlovens 14 nedlægges midlertidigt forbud mod, at der på et givet areal retligt eller faktisk etableres forhold, som kan hindres ved en lokalplan. Bestemmelsen har følgende ordlyd: 'Kommunalbestyrelsen kan nedlægge forbud mod, at der retligt el%r faktisk etableres forhold, som kan hindres ved en lokalplan. Forbuddet kan højst nedlægges for et år. Kommuna/bestyrelsen tinglyser forbuddet på den pågældende ejendom. Tinglysningen er uden betydning for forbuddets gyldighed. " Det er et krav for at anvende planlovens 14, at kommunen har til hensigt at tilvejebringe en lokalplan, og forbuddet skal udtrykkeligt angive de dispositioner, der nedlægges forbud mod.' Det er i den miljøretlige teori antaget, at et 14-forbud er et meget stærkt middel.z Et forbud skal have en planlægningsmæssig begrundelse og må ikke have tii hensigt at ramme et enkelt projekt, men skal nedlægges for at sikre, at de planlægningsmæssige interesservaretages Tområdet. Lærebog i miljøret, Karsten Revsbech og Alex Puggaard, 4. udg., side 66 Z Lærebog i miljøret, Karsten Revsbech og Alex Puggaard, 4, udg., side 67 T +q CVR-nr

4 4/6 Byrådets begrundelse for at nedlægge forbuddet var at opretholde opdelingen mellem bolig- og butiksgader således, at Jægergårdsgade fungerer som butiksgade mens sidegaderne -herunder Montanagade - er præget af boligområder. Projektet er imidlertid udarbejdet således, at der ikke etableres butiksindgang mod Montanagade, men derimod mod ~ægergårdsgade, hvilket netop er i overensstemmelse med Byrådets intention om at opretholde denne gade som butiksgade. Desuden er der for at imødegå Byrådets intention sket en projektændring, således at der langs Montanagade alene er en facade der minder om den tilsvarende boligbebyggelse, jf. bilag 1. I relation hertil har Kommunen i sit notat af 21. februar 2013 vurderet, at 'årkitekturen ogdimensionerne er harmonisk tilpasset den eksisterende bebyggelse i kvarteret. Der er varierende bygningshøjder, ligesom bygningslængder og tagformer er ti/passet: Der er således ingen indikationer på, at projektet ikke opfylder Byrådets intentioner. Dette må desuden ses i sammenhæng med, at Byrådet ikke konkret har begrundet, hvorfor den planlægningsmæssige begrundelse ikke harmonerer med det ansøgte projekt. Byrådet har således ikke forholdt sig til hvilke dele af projektet, som strider mod den planlægningsmæssige begrundelse. Der skal her henvises til, at Kommunen tidligere har vurderet, at indsigelserne ikke bør føre til, at projektet ikke skal godkendes. Der er således ikke sammenhæng mellem den planlægningsmæssige begrundelse og forbuddet mod det ansøgte projekt, netop fordi, at projektet ikke strider mod Byrådets planlægningsmæssige intentioner for området, hvilket medfører, at planlovens 14 ikke kan anvendes til at forhindre projektet i at blive realiseret. 2.2 Proportionalitetsprincippet Desuden er forbuddet i den konkrete situation i strid med det forvaltningsretlige proportionalitetsprincip. Forbuddet vil have en betydelig økonomisk konsekvens for Byggeselskabet, bl.a. idet bygningerne på nuværende tidspunkt ikke kan udnyttes på en rentabel måde og det er nødvendigt at gennemføre projektet for at opnå en økonomisk forsvarlig drift af ejendommen. Den økonomiske konsekvens af et forbud vil i den konkrete sag ikke stå i rimeligt forhold til Byrådets generelle planlægningsmæssige intentioner, der i øvrigt allerede eropfyldt med projektet, jf. ovenfor. Derudover er det ikke blevet inddraget i Byrådets vurdering af sagen, at kvarteret vil få et kvalitetsløft som følge af, at de gamle bygninger bliver renoveret og tilpasset de andre bygninger ikvarteret ved realisering af projektet. Byrådet bør også derfor genoverveje situationen. København Aarhus Shanghai, rep kontor CV R-n r

5 5/6 2.3 Forvaltningsretlige krav til begrundelsen Det er efter forvaltningslovens 24 et krav, at en afgørelse der beror på et administrativt skøn, indeholder de hovedhensyn, der har været bestemmende for skønsudøvelsen. Det er i den forbindelse et krav, at afgørelsen er objektivt korrekt, hvorefter de faktiske forhold i sig selv skal være rigtige, ligesom det er et krav, at afgørelsen er subjektiv korrekt, hvorefter den skal være udtryk for de forhold og overvejelser der har ført myndigheden frem til den trufne afgørelse.3 Planlovens 14 er i udpræget grad en skønsmæssig bestemmelse, og kravet om objektiv og subjektiv korrekt begrundelse finder derfor anvendelse ved beslutningen om nedlæggelse af forbud. For så vidt angår kravet om objektiv korrekt begrundelse bygger Byrådets begrundelse på, at der etableres dagligvarebutik langs Montanagade. Dette er ikke tilfældet. Der etableres alene dagligvarebutik ud mod Jægergårdsgade. Hovedindgangen til dagligvarebutikken kommer således også til at være vendt mod Jægergårdsgade. Det forekommer derfor i strid med de faktuelle forhold, når Byrådet inddrager det forhold, at sidegaderne til ~ægergårdsgade skal friholdes for butikker, idet dette ikke er tilfældet i nærværende sag, og begrundelsen er derfor ikke objektiv korrekt. Der skal desuden henvises til officialmaksimen hvorefter forvaltningen, hvis der er tvivl om en sags faktiske omstændigheder, skal oplyse sagen i tilstrækkeligt omfang, således at afgørelsentræffes på det korrekte faktiske grundlag. For så vidt angår kravet om subjektiv korrekt begrundelse fremgår det af sagens forløb, at Miljø og Teknik Udvalget har forespurgt om hvilke muligheder, der var for at afvise projektet. Det fremgår således af Kommunens notat af 8. maj 2013, at formålet med notatet var at undersøge hvilke muligheder Teknisk Udvalg havde for at modsætte sig et projekt der var i overensstemmelse med en kommuneplan. Det fremgår desuden af mødereferatet fra mødet i Teknisk Udvalg den 13. maj 2013, at Udvalget direkte spurgte ind til hvilke muligheder Byrådet havde for at afvise projektet. Der er således kraftige indikationer på, at beslutningen ikke er begrundet i et ønske om at udarbejde en ny lokalplan for området med en ændret planlægning, men derimod et ønske om at forhindre, at det pågældende projekt kan realiseres. Begrundelsen er derfor subjektiv forkert, idet den ikke er udtryk for Byrådets reelle intentioner. Begrundelsen for varslingen af 14-forbudet er således både objektiv og subjektiv forkert og strider derfor mod forvaltningslovens 22, jf. 24. Der er tale om en garantiforskrift, som medfører, at afgørelsen dermed bliver ugyldig. Der foreligger ikke konkrete hensyn, 3 Forvaltningsret, Hans Gammeltoft-Hansen m.fl., 2. udg., side 565 CVR-nr

6 6/6 der kan føre til, at afgørelsen alligevel skal opretholdes, ligesom der ikke er tertiære momenter, der kan føre tii at afgørelsen skal opretholdes. 3. Konklusion Sammenfattende gøres det gældende, at der ikke er hjemmel i planlovens 14 til at nedlægge forbud mod det ansøgte projekt. Det skyldes dels, at der ikke er den tilstrækkelige planlægningsmæssige begrundelse, og dels at proportionalitetsprincippet ikke er oveholdt. Hertil kommer, at beslutningen om varsel ikke overholder de forvaltningsretlige krav til begrundelse, hvilket medfører, at varslet er ugyldigt, og at et eventuelt endeligt forbud ligeledesvil være ugyldigt. Det skal bemærkes, at når et kommunalt byråd vælger ikke at følge forvaltningens indstilling, må dette kræve tungtvejende argumenter, og det må kræve, at byrådet foretager en konkret vurdering og tilbundsgående hensynsafvejning. Ingen af disse forhold er opfyldt i nærværende sag. Der tages forbehold for at påklage det endelige 14-forbud til Natur- og Miljøklagenævnet. 4. Bilag Bilag 1: Billeder af det tilpassede projekt. Såfremt Kommunen har spørgsmål, er I velkomne til at kontakte mig. Med venlig hilsen Hanne Mølbeck e ri ing Langelinie Ally 35 Frue Kirkeplads 4 83 Loushanguan Road CVR-nr