Klager. J.nr København, den 4. oktober 2010 KENDELSE. ctr.

Transkript

1 1 København, den 4. oktober 2010 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmæglere MDE Mikael Lykke Sørensen og Claus Jeppesen v/ advokat Peter Henrik Würtz Lundborgvej Viborg Nævnet har modtaget klagen den 30. september Sagen angår spørgsmålet, om det kan bebrejdes de indklagede, at boets ejendom blev solgt til en væsentlig lavere pris end den pris, de indklagede havde vurderet ejendommen til, og om de indklagede derfor skal betale godtgørelse til klager samt fortabe deres salær. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager, der var mindreårig, var enearving efter sin mor, der var afgået ved døden. Skifteretten havde udpeget en bobestyrer i forbindelse med det offentlige skifte af boet efter klagers mor. Bobestyreren rekvirerede en vurdering af boets ejendom af de indklagede, og denne blev udarbejdet den 22. august 2007.

2 2 Det fremgik heraf, at de indklagedes opgave var at ansætte en markedsværdi for en salgsperiode på 3 måneder. De indklagede havde videre anført: [...] Ejendomme er ikke besigtiget af ejendomsmægler men af kontaktperson på øen og gennem tilsendt foto. Ejendomsmægler har kendskab til vurderinger og sælger boliger på [øen]. [...] De indklagede vurderede ejendommens kontante handelsværdi til kr. Den 22. august 2007 sendte de indklagede faktura på kr. inkl. moms til dækning af deres vurderingshonorar. Den 26. september 2007 skrev bobestyreren til de indklagede: [...] [...]

3 3 Den 27. september 2007 besvarede de indklagede bobestyrerens henvendelse: [...] [...] Den 18. februar 2008 skrev bobestyreren til klagers værge og meddelte, at ejendommen var overgivet i kommission til de indklagede til en udbudspris på kr. Den 10. maj 2008 skrev de indklagede til bobestyreren og oplyste, at der var kommet et tilbud på kr., men at der samtidig var en anden interesseret køber, der skulle besigtige ejendommen i pinsen. Den 9. juli 2008 skrev bobestyreren til de indklagede og meddelte, at klagers værge stod uforstående over for, at ejendommen endnu ikke var solgt, og de indklagede blev derfor bedt om at oplyse, hvorledes salgsbestræbelserne forløb. Bobestyreren oplyste, at boet skulle afsluttes snarest muligt, hvorfor ejendommen meget gerne skulle

4 4 afhændes inden for denne sæson. De indklagede sendte deres besvarelse den 10. juli De indklagede oplyste, at der var sendt salgsmateriale til 10 køberemner, og at der havde været 6 fremvisninger. Ejendommen var blevet ryddet og herefter fotograferet indvendigt, og der var lavet en plantegning. Den 12. juli 2008 skrev de indklagede til bobestyreren og oplyste, at der var fremkommet et købstilbud på kr. og med omgående overtagelse. Bobestyreren meddelte, at tilbuddet skulle forelægges den umyndige arvings værge, hvorefter bobestyreren ville vende tilbage. Den 26. september 2008 skrev de indklagede på ny til bobestyreren. De oplyste, at det stadig ikke var lykkedes at få et købstilbud på ejendommen, hvorfor de anbefalede, at prisen blev reduceret til kontant kr. grundet den aktuelle situation på boligmarkedet. Den 8. oktober 2008 indgik bobestyreren på boets vegne en formidlingsaftale med de indklagede. Det fremgik af aftalen, at de indklagede havde værdiansat ejendommen til en kontantpris på kr. pr. 26. september Vedrørende betaling til de indklagede var det aftalt: [...]

5 5 [...] Det fremgik af det til formidlingsaftalen hørende salgsbudget, at beløbet på kr. til øvrige salgsfremmende foranstaltninger bl.a. dækkede: [...] Ekskl. moms Inkl. moms Avis annoncering [...] Den 19. december 2008 fremsendte de indklagede en købsaftale til en interesseret køber, idet denne havde ytret ønske om at erhverve ejendommen. De indklagede har til sagen oplyst, at der ikke kom noget skriftligt købstilbud retur fra denne køber. Den 3. marts 2009 skrev de indklagede til bobestyreren og oplyste, hvordan det gik med salget. De indklagede foreslog, at prisen blev justeret ned, således at prisen bedre afspejlede markedet, og meddelte, at prisen efter de indklagedes bedste skøn skulle være kr. kontant. Den 29. marts 2009 fremkom et købstilbud på kr., og det fremgår af sagen, at bobestyreren accepterede dette.

6 6 Den 30. april 2009 fremsendte de indklagede deres faktura: [...] [...] Den 10. juni 2009 fremsendte de indklagede kreditnota på kr. inkl. moms for aftalt dekort vedrørende vurdering for dødsbo. Den 12. juni 2009 fremsendte de indklagede kreditnota på yderligere kr. inkl. moms vedrørende vurderingshonoraret. Med skæringsdag pr. 5. maj 2009 udarbejdede bobestyreren boopgørelse og fordeling i boet efter klagers mor. Den 8. august 2009 klagede klager ved sin værge til skifteretten over bobestyrerens arbejde i forbindelse med salget af boets ejendom. Det fremgik af klagen bl.a.: [...]

7 7 [...] Den 25. august 2009 skrev bobestyreren til retten og redegjorde for forløbet af salget:

8 8 [...]

9 9

10 10 [...] Den 23. september 2009 skrev de indklagede til bobestyreren og redegjorde for forløbet af salget: [...] Nybolig bliver kontaktet af bobestyrer [...] vedr. en vurderingsrapport vedr. ejendommen og fremsender vurderingsrapport august Som allerede oplyst ved henvendelsen og igen i rapporten, er det for vurderinger og

11 11 formidling på [øen] kutyme, at vi har kontakt til en lokal beboer på [øen], der foretager en fotografering af ejendommen og herefter fremsender foto til os, hvorefter vi med vores kendskab til øen foretager en vurdering af ejendommen. Undertegnede har selv besøgt øen flere gang og har derfor kendskab til øens boliger og kan derfor godt komme med en relevant vurdering. Vi kan i den forbindelse oplyse, at der fejlagtigt bliver oplyst i klageskriftet, at det skulle være [den ene af køberne] som har fotograferet og vurderet ejendommen. Vi har modtaget fotomaterialet af [XX] og herefter har undertegnede foretaget den efterfølgende vurdering. [...] Vi kan efterfølgende oplyse, at huset har været fremvist eller besøgt af 16 køberemner der iblandt personer som allerede bor på [øen]. Der er sendt salgsmateriale til 35 interesserede personer heriblandt de køberemner som efterfølgende har besigtiget ejendommen. Der har været udarbejdet købsaftaler på tilbud modtaget af køberemner, som desværre efterfølgende ikke ønskede at indgå købsaftale efter genbesigtigelsen og genlæst tilstandsrapporten. Vedr. [den ene af køberne] kommer dennes tilbud først i marts 2009, altså længe efter at der har været andre interesserede køberemner. Jeg kan kun tiltræde den konklusion [bobestyreren] afslutter med i sine bemærkninger til forløbet, og beklage at det ikke har været muligt at få ejendommen omsat til en højere pris. [...] Den 30. september 2009 indsendte klager en klage over de indklagede til Klagenævnet for Ejendomsformidling. Den 2. november 2009 skrev klagers værge til skifteretten bl.a.: I sin redegørelse nævner mægler navnet [XX] som værende den, der har fremsendt billedmaterialet. Efter at have været i kontakt med [XX], [...] kan jeg oplyse, at [XX] kun har taget og fremsendt 2 stk. udvendige fotos af ejendommen. [XX] har aldrig været inde i huset endsige i haven -, så man må stille sig selv det spørgsmål, hvem der så har foretaget den indvendige fotografering? Som far og værge til [klager] ved jeg, hvem nøglen har været udlånt til samt til hvilket formål. Jeg er derfor fuldstændig sikker i min sag, når jeg hævder, at den indvendige fotografering er foretaget af [den ene af køberne]. Kvitteringer for fotografering af

12 12 ejendommen med [den ene af købernes] navn påtegnet må derfor forefindes i mæglers og [bobestyreres] sagsakter. [...] Klager har til sagen oplyst, at skifterettens afgørelse af klagen mod bobestyreren afventer Klagenævnets afgørelse af klagen over de indklagede. I en erklæring af 5. januar 2010 har personen XX oplyst, at han alene havde taget 2 fotos af den nordlige facade og 1 foto over hegnet af ejendommens sydlige facade, men ikke på noget tidspunkt har haft adgang til ejendommen og derfor ikke taget indvendige fotos. Klager har til sagen oplyst, at der tillige er indgivet klager over de indklagedes arbejde til Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere. Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere har til Klagenævnet oplyst, at dette nævn endnu ikke har afgjort sagen. Klager har bl.a. anført: Boets ejendom er blevet solgt til de indklagedes samarbejdspartner på øen til en pris, der lå lavere, end den, andre købere havde budt. De indklagede skal derfor dække klagers tab i den forbindelse. Klager mener desuden ikke, at de indklagede er berettigede til salær. Klagers tab kan opgøres til kr. vedrørende salgsprisen og kr. vedrørende mæglersalær og omkostninger. De indklagede vurderede ejendommens pris til kr., men klager kan ikke forstå, at det kan lade sig gøre at vurdere en ejendom udelukkende ud fra 2-3 fotos af ejendommen set udefra. Klagers familie ønskede selv at erhverve ejendommen, således at klager senere, når hun blev myndig, kunne erhverve ejendommen, men mente at kr. var en alt for høj pris henset til ejendommens dårlige vedligeholdelsestilstand. Familien påpegede over for såvel bobestyreren som de indklagede, at prisen var alt for høj, men de indklagede fastholdt den vurderede pris. Efterfølgende måtte de indklagede sande, at ejendommen skulle udbydes til en meget lavere pris, ca kr., men på dette tidspunkt havde familien ikke længere mulighed for at købe ejendommen. Ret hurtigt efter at ejendommen var blevet sat til salg, fik familien flere direkte henvendelser fra interesserede købere, der bød kr. Familien bad dem rette henvendelse til bobestyrer eller mægler og er bekendt med at mindst 2 konkrete bud blev afgivet til de indklagede, herunder det ene i en købsaftale, men disse er aldrig blevet forelagt klagers værge. Det ene af tilbuddene har de indklagede helt afvist.

13 13 Grunden til, at den ene interesserede køber endte med aldrig at give et skriftligt købstilbud, var, at de indklagede stillede krav om, at han skulle indbetale den fulde købesum til de indklagede, og at de indklagede ville forbeholde sig retten til at sælge til anden side i 3 måneder, hvilket ikke kunne accepteres. Havde de indklagede fra starten sat ejendommen til salg til en lavere og mere realistisk pris, var ejendommen med stor sandsynlighed blevet solgt for kr. hurtigt efter salgsarbejdets start. I foråret kontaktede bobestyreren klagers familie og oplyste, at prisen på ejendommen skulle sættes ned, og at det var vigtigt, at ejendommen blev solgt indenfor 1-2 måneder, idet der ellers var risiko for, at denne ville gå på tvangsauktion, da boet skulle afsluttes. Kort efter sælges ejendommen for kr. til blandt andre personen XX, der er de indklagedes samarbejdspartner på øen, og også den der har fotograferet, lavet plantegning og vurderet ejendommen til kr. for de indklagede. Personen XX er ikke ejendomsmægler og har vurderet ejendommen uden at have foretaget en indvendig besigtigelse. Klager står uforstående over for, at indklagede har afvist tilbud på kr. for et par måneder senere at sælge for kr. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om de indklagede, som følge af at de aftalte udgifter til avisannoncering kr. ikke er specificeret i hverken formidlingsaftale eller salgsbudget, skal fortabe retten til betaling heraf. De indklagede har bl.a. anført: De indklagede står uforstående over for klagers klage, idet de indklagede ikke har nogen aftale med klager. De indklagede har indgået en formidlingsaftale med bobestyreren, der har varetaget boets interesser, og de indklagede har også afregnet deres salær over for bobestyreren. Bobestyreren har oplyst til de indklagede, at hun er meget tilfreds med sagens behandling og ikke ønsker at klage. De indklagede har formidlet en handel, der er blevet godkendt af bobestyreren. På den baggrund er de indklagede berettigede til betaling af det aftalte salær. Det er ikke korrekt, at der tidligere i forløbet har været interesserede købere, der har afgivet skriftlige købstilbud, der ikke er blevet forelagt bobestyreren. Der var en køber, der mundtligt oplyste, at han ønskede at erhverve ejendommen, og den 19. december 2008 sendte de indklagede en købsaftale til denne, men der kom aldrig noget skriftligt tilbud fra dette køberemne.

14 14 De indklagede har via deres erfaring og fotomateriale vurderet prisen på ejendommen, og denne fremgangsmåde og vurderingen er blevet godkendt af bobestyreren. Det er person XX, der på vurderingstidspunktet tog fotos af ejendommen udvendigt. Efter at ejendommen i sommeren 2008 var blevet ryddet af familien, fik indklagede den ene af de senere købere til at fotografere huset indvendigt til brug for salgsopstillingen. Den senere reduktion i udbudsprisen er aftalt med bobestyreren, og prisnedsættelsen var beklageligvis nødvendig som følge af den økonomiske krise i 2008, der bevirkede stagnation på ejendomsmarkedet med deraf faldende ejendomspriser. De indklagede har aldrig udbudt ejendommen til kr., men har anbefalet en nedsættelse til kr. Køber af ejendommen er 3 personer, og ingen af disse er samarbejdspartnere med de indklagede. Den ene køber bruges som amatørfotograf på øen af de indklagede. Fremvisningen af ejendommen er foretaget af klagers bekendte på øen. For så vidt angår manglende specifikation af de aftalte annoncer, henledes nævnets opmærksomhed på, at de første nævnsafgørelser herom først forelå ultimo 2008, hvilket er efter de indklagede fik ejendommen til salg. Straks de indklagede blev bekendt med nævnets fortolkning af specifikationsbestemmelserne, har de indklagede fulgt specifikationskravene fuldt ud. Nævnet udtaler: Indledningsvis bemærkes, at nævnet ikke i den foreliggende sag har fundet noget til hinder for, at klager kan klage over de indklagede, der har solgt boets ejendom, også selvom det er en bobestyrer, der har indgået formidlingsaftalen med de indklagede. Nævnet kan derfor behandle nærværende sag, hvilket er i overensstemmelse med nævnets hidtidige praksis. Nævnet finder det alvorligt kritisabelt og i strid med god ejendomsmæglerskik, at de indklagede uden at have besigtiget ejendommen foretog en vurdering af salgsprisen og senere tog den til salg. Nævnet finder, at de indklagedes mangelfulde mæglerarbejde skal medføre fortabelse af det vurderingshonorar, de indklagede har oppebåret. De indklagede har allerede tilbagebetalt kr. af honoraret på kr., hvorfor de indklagede yderligere skal tilbagebetale 375 kr. Nævnet kan ikke afgøre, om den pris, de indklagede vurderede i 2007, var forkert på dette tidspunkt. Dette spørgsmål skønnes uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen heraf vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Nævnet kan herefter ikke tage stilling til, om de indklagede skal betale godtgørelse til klager.

15 15 Uanset udfaldet af ovennævnte syn og skøn, finder nævnet, at det ikke uden videre kan lægges til grund, at ejendommen ville have været solgt til en højere pris, hvis ejendommen fra starten havde været udbudt til en lavere pris. Nævnet finder det ikke godtgjort, at de indklagede har nægtet at modtage købstilbud eller har undladt at videregive indkomne købstilbud til bobestyreren, og dermed ikke, at de indklagede har favoriseret den endelige køber. Der er heller ikke grundlag for at fastslå, at de indklagede har en sådan bekendtskab med den senere køber, at der er tale om en overtrædelse af forbuddet mod dobbeltrepræsentation i lov om omsætning af fast ejendom 15. At køber på et tidspunkt tog indvendige fotos af ejendommen for de indklagede, finder nævnet ikke i sig selv kan bevirke, at 15 er overtrådt. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Nævnets formand, Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter samt Grundejernes Landsorganisation repræsentant (4 nævnsmedlemmer) udtaler om spørgsmålet om specifikation: Efter forarbejderne til bestemmelsen i 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom finder vi, at specifikationskravet er opfyldt, hvis forbrugeren får oplyst, i hvilke medier der vil blive annonceret, og hvor mange annoncer forbrugeren får for det aftalte beløb. Da de indklagede ikke har givet oplysning om, i hvilke medier der ville blive annonceret, ligesom antallet af annoncer ikke er oplyst, har de indklagede hverken i formidlingsaftalen eller i salgsbudgettet på tilstrækkelig vis specificeret den aftalte

16 16 avisannoncering annoncering på kr. Forbrugerrådets repræsentant (1 nævnsmedlem) udtaler: Jeg er enig med flertallet i, at forbrugeren skal have oplysning om, hvilke medier der annonceres i, og hvor mange annoncer forbrugeren får. Henset til formålet med kravet om specifikation, finder jeg, at opfyldelse af specifikationskravet tillige forudsætter, at forbrugeren får oplyst, hvilken størrelse annoncer forbrugeren får for det aftalte beløb. Da de indklagede ikke har givet oplysning om, i hvilke medier der ville blive annonceret, ligesom antallet af annoncer og størrelsen heraf ikke er oplyst, tiltræder jeg, at de indklagede ikke på tilstrækkelig vis har specificeret den aftalte annoncering. Med de anførte begrundelser kan nævnets medlemmer ikke godkende de indklagedes krav på betaling af den aftalte avisannoncering, kr. Efter sagens udfald skal de indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Konklusion: De indklagede skal herefter in solidum betale kr. til boet efter klagers mor. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. De indklagede skal endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand København, den 12. juli 2011 T I L L Æ G T I L K E N D E L S E

17 17 Klager ctr. Statsaut. ejendomsmæglere MDE Michael Lykke Sørensen og Claus Jeppesen v/ advokat Peter Henrik Würtz Lundborgvej Viborg Efter nævnets afsigelse af kendelse den 4. oktober 2010, har klager den 18. december 2010 anmodet nævnet om genoptagelse af sagen. Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere har afsagt kendelse den 17. maj 2011 og udtalte vedrørende den nævnte bestemmelse i dødsboskifteloven, at de indklagede havde et selvstændigt ansvar for overholdelse af bestemmelsen, og at denne var overtrådt, når de indklagede havde foretaget en vurdering af boets ejendom og efterfølgende stået for salget for dødsboet. Da reglen skulle sikre ejendomsmæglerens habilitet, og de indklagede havde tilsidesat reglen, havde de indklagede samtidig tilsidesat god ejendomsmæglerskik. Klager har i sin anmodning henvist til, at klager via henvendelse fra Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, hvor klagen over de indklagede tillige blev behandlet, var blevet opmærksom på, at der i dødsboskiftelovens 115 er en bestemmelse om, at en vurderingsmand ikke må medvirke ved afhændelse af boets aktiver, medmindre vurderingen alene foretages i egenskab af auktionsholder og til brug for bortsalg på offentlig auktion. Klager, der ikke selv var bekendt med denne bestemmelse, mener at de indklagede har overtrådt denne bestemmelse og derfor skal fortabe retten til at oppebære salgssalær. De indklagede har fået forelagt klagers anmodning om genoptagelse og har anført, at der ikke er grundlag for, at nævnet genoptager sagen, idet de indklagede ikke har overtrådt den nævnte bestemmelse. De indklagede har henvist til, at de ved vurderingen for dødsboet ikke blev bedt om at sælge ejendommen, og der blev heller ikke indgået en formidlingsaftale eller udarbejdet salgsbudget, idet bobestyreren oplyste, at boet selv havde en køber til ejendommen. Bobestyreren bad derfor kun om en vurderingsrapport, hvilket arbejde de indklagede

18 18 blev betalt for. 8 måneder efter de indklagedes vurderingsrapport blev de indklagede på ny kontaktet af bobestyreren med anmodning om at sælge ejendommen. Nævnet har besluttet at genoptage sagen, og kendelsen ændres således: Nævnet udtaler: Det fremgår af 115, stk. 3, i dødsboskifteloven, at en vurderingsmand ikke må have økonomisk interesse hos aftager og ikke må medvirke ved afhændelse af boets aktiver, medmindre vurderingen alene foretages i egenskab af auktionsholder og til brug for bortsalg på offentlig auktion. De indklagede har foretaget vurdering af boets ejendom og har herfor modtaget honorar, og de indklagede har efterfølgende solgt ejendommen for boet. Nævnet finder, at de indklagede dermed har overtrådt den nævnte bestemmelse, hvilket er kritisabelt. Nævnet finder, at de indklagede som følge af den manglende overholdelse af bestemmelsen skal fortabe retten til at oppebære salgssalær, kr. De indklagede er allerede blevet pålagt at tilbagebetale kr. af salgssalæret, jf. nævnets kendelse af 4. oktober 2010, hvorfor de indklagede ved nærværende tillæg til kendelse skal tilbagebetale kr. At der medgik ca. 8 måneder fra indklagedes vurdering, til de indklagede tog ejendommen til salg, og at det var bobestyreren, der anmodede de indklagede om både at vurdere og sælge ejendommen, kan ikke føre til andet resultat. Konklusion: De indklagede skal herefter in solidum betale kr. til boet efter klagers mor. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Betalingen skal ske inden 30 dage fra tillæggets dato. Tillægget til kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand