Klagerne. J.nr aq. København, den 15. marts 2012 KENDELSE. ctr.

Transkript

1 1 København, den 15. marts 2012 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Peter Sepstrup v/ advokat Bo Vestergaard Bredgade 28, København K Nævnet har modtaget klagen den 9. maj Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på vederlag som krævet, efter at klagerne havde opsagt en indgået formidlingsaftale. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne havde deres ejendom til salg hos en anden ejendomsmægler (Mægler 1), og kort inden formidlingsaftalen med denne mægler udløb den 13. april 2011 kontaktede klagerne indklagede. Den 12. april 2011 underskrev klagerne formidlingsaftale om salg af deres ejendom via indklagede. Det fremgår af formidlingsaftalen, at aftalen var gældende i 6 måneder, og indklagedes vederlag var aftalt således:

2 2 Det fremgår videre af formidlingsaftalen: Udløber eller opsiges aftalen af sælger eller ejendomsmægler, betaler sælger både dokumentationsomkostninger og udlæg til tredjemand. Opsiges aftalen af sælger, betales der vederlag, med mindre opsigelsen kan lægges ejendomsmægleren til last. Vederlaget kan kun under særlige omstændigheder overstige ¼ af det vederlag m.v., sælger skulle have betalt, hvis ejendommen var solgt til den aftalte kontantpris. Under pkt. 13 andre vilkår fremgår videre: Hvis aftalen opsiges inden udløbet af perioden betales arbejdsvederlag, dokumentationsomkostninger samt udlæg til trediemand. Estate Peter Sepstrup lægger ud for samtlige dokumentationsomkostninger, dog undtaget Tilstandsrapport samt Energimærke som altid afregnes direkte overfor den byggesagkyndige. Af salgsbudget dateret den 11. april 2011, som hører til formidlingsaftalen, fremgår af pkt. 5:

3 3 Indklagede har anført, at han mundtligt fortalte klagerne, hvad Markedsføring GULD og Markedsføringspakke basis dækkede, og at han udleverede bilag til klagerne med følgende indhold:

4 4 Klagerne har oplyst, at de ikke har modtaget bilag vedrørende specifikation af annoncerne.

5 5 Den 18. april 2011 udarbejdede indklagede salgsopstilling vedrørende klagernes ejendom. Den 18. april 2011 skrev klagerne til indklagede bl.a.: Efter vores samtale d d.å. er vi ærlig talt meget rystede over dine noget grove udtalelser omkring vores personer. At vi tilsyneladen er dummere end du troede, og så godtroende at vi lod os manipolerer af en løgnagtig [Mægler 1], der med dine ord, bruger mafia metoder. Vores aftale gik på at mødes efter påske og tale sammen, hvis vi ikke efter vort åbent hus, d.17-04, som [Mægler 1] holdt, havde en køber. Som vi meddelte dig var der en mulig køber der lovede besked efter påske. Din reaktion overraskede os den grad. Din grovhed og nedgørelse af os var en stor skuffelse. Vi har altid rost og anbefalet dig til venner o g bekente, hvilket fremover bliver svært. Efter vores samtale, har vi ærligt talt tabt lysten til på nuværende tid at sælge vores hus, hvorfor vi anulere vores aftale. Nærværende brev er overbragt til din medarbejder, ligesom vi for god ordens skyld sender dig det anbefalet. I håb om at sagen hermed er afsluttet. Den 25. april 2011 udarbejdede indklagede faktura:

6 6 Den 26. april 2011 skrev indklagede til klagerne:

7 7

8 8 Den 28. april 2011 skrev klagerne til indklagede bl.a.: Vores aftale var efter påske. såfremt der ikke var en køber den då. eller i påsken der fulgte. At vi selvfølgelig var kede af, at huset ikke blev solgt efter seks måneder og følgelig var skuffede og ikke helt tilfreds, har jeg talt med [Mægler 1] om. Din påstand om at vi, min mand og jeg, tilsyneladen er dummere end du troede, og så godtroende at vi lod os manipolerer af en løgnagtig [Mægler 1], er for os så aldeles upassende og slet ikke det vi har oplevet af medarbejdere i [Mægler 1]. Det er rigtig og vel helt naturlig, at vi blev nervøse for at vi måske blev forbigået og følgelig ikke kunne komme i betragtning til en lejlighed hos [Mægler 1]. Vi er dog rigtig glade for, at vi er blevet tilbudt en lejlighed, som vi desvære måtte sige nej til, da vores hus ikke blev solgt. Vi ville være lettede, og glade for om en anden mægler efter påske, måske kunne sælges vores hus, så vi kunne komme videre med vores liv. At du tillader dig, at sætte vores hus på nettet, med [Mægler 1] mæglernes billeder uden at adviserer os, tale med os om ordlyd, pris o.s.v. finder vi helt ganske urimeligt både for [Mægler 1] og os. Som du var inde på, har vi gennem årene haft gode samtaler. Denne situationn er mildt sagt dybt chokerende. Den 29. april 2011 skrev indklagede til klagerne bl.a.:

9 9 Jeg har talt med jeres tidligere mægler og denne bekræfter, at formidlingsaftalen udløb 13/ Jeg har samtidig til jeres tidligere mægler oplyst, at det var i bedste mening (og for jeres skyld), at vi midlertidig anvendte nogle af dennes billeder indtil vores fotograf fik vores egne billeder klar for at I som sælger skulle miste unødige salgsdage hvor ejendommen ikke var synlig i markedet, og i særdeleshed ikke i påsken. At vi har oplyst prisen på ejendommen på nettet som vi har indgået en aftale med jer om kan man vel næppe med rimelighed bebrejde os. Jeres tidligere mægler oplyser samtidig, at denne stadig arbejder videre med de potentielle købere og snart får en lejlighed til jer. Den 8. juni 2011 skrev indklagede til klagerne: Jeg forsøgte sidst vi talte sammen at finde en værdig løsning på jeres opsigelse af vores indgåede formidlingsaftale. I oplyste samtidig, at I ikke ville sætte ejendommen til salg nu men nyde sommeren i fred og ro og overveje situationen efter sommeren. Jeg var derfor mildest talt rystet over at se i lokalavisen, at I har sat ejendommen til salg hos en anden mægler allerede nu. Jeg har muligvis været naiv men troede I var ærlige mennesker man kunne lave en aftale med. Jeg må derfor desværre meddele, at sagen bliver overdraget til advokat hvis ikke beløbet er indbetalt senest d. 13/ Den 10. juni 2011 skrev indklagede til klagerne: Jeg er helt enig i, at I kan vælge hvem som helst til at sælge jeres hus da I har opsagt formidlingsaftalen her hos os. Jeg havde blot overvejet at se venligt på ikke at gøre krav på det vederlag vi er berettiget til da jeg forsøgte at lytte til jer omkring hvorfor I ikke ønskede at sætte til salg nu. Jeg mindes også I gav den tidligere mægler skylden for det hele da denne havde overbevist jer om at denne havde en køber som denne så i sidste ende ikke havde alligevel og det havde fået jer til at opsige vores formidlingsaftale til ingen verdens nytte. Jeg har tilsyneladende været meget naiv og godtroende for jeg troede faktisk på jeres historier. Jeg er også enig i, at vi nu lader domstolene afgøre sagen, såfremt I ikke har indbetalt

10 10 jeres skyldige beløb senest d. 13/ [ ]. Den 6. juli 2011 skrev indklagedes advokat til klagerne og tilbød, at sagen kunne forliges ved, at klagerne betalte kr. Den 7. juli 2011 skrev indklagedes advokat til indklagede: [klager] har kontaktet mig telefonisk og bl.a. oplyst, at de ikke har underskrevet kommissionsaftalen, og at hun gerne ville sende mig kopi af deres breve t, så jeg også var bekendt med deres udgave af sagen. I den anledning har jeg henvist hende til, at jeg havde en kopi af kommisionsaftalen med deres underskrift og den fulde korrespondance, og at det næppe gav nogen mening at opsige en kommissionsaftale, hvis den ikke var indgået. De var fortsat ikke indstillet på at betale og ville derfor genoptage klagesagen ved nævnet. Den 17. august 2011 skrev klagerne til indklagede blandt andet, at de ikke havde været klar over, at de havde sat deres ejendom til salg, og at de ikke var blevet præsenteret for en beskrivelse af ejendommen eller en salgsopstilling. De undrede sig videre over, at indklagede den 8. maj havde opsøgt klagerne og givet dem en undskyldning og havde erkendt at have været for hurtigt ude. Den 17. august 2011 afviste klagerne indklagedes krav på vederlag og skrev bl.a: Vi vil gerne fremhæve følgende punkter: Du har ikke besøgt os i forbindelse med aftale om salg og derved ikke haft muligheden for at fremkomme med en beskrivelse af huset, udfærdigelse af salgsopstilling mv. Vi har aldrig set en fotograf fra dit firma, og de fotos du har benyttet, må være lånte fra vores daværende ejendomsmægler [ ]. Vi har i øvrigt aldrig givet tilladelse til, at du kunne benytte fotos optaget af [mægler 1] vi formoder, at [mægler 1]har alle rettighederne. Da der aldrig har været udfærdiget en salgsopstilling, kan det undre os, at du kan påstå at have mulige købere med henblik på fremvisning. Vi vil gerne have udleveret de fotos, du har benyttet med henblik på fremsendelse til Klagenævnet. [Mægler 1] har fremsendt de fotos, som de benyttede.

11 11 Ud fra disse forhold vil vi selvfølgelig afvise dit krav om betaling. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har ikke krav på vederlag som krævet. Indklagede har aldrig været klagernes ejendomsmægler. Klagerne aftalte den 11. april 2011 med indklagede, at indklagede skulle sælge deres ejendom efter påske 2011, hvis klagernes første ejendomsmægler ikke havde solgt ejendommen forinden. Klagerne havde nemlig stadig aftale med deres første ejendomsmægler, og det var indklagede bekendt med. Klagerne har aldrig set formidlingsaftale, salgsopstilling eller kundekartotek. Klagerne kan ikke forholde sig til den underskrevne formidlingsaftale, som indklagede har lagt frem i sagen. Klagernes underskrifter på formidlingsaftalen må være et falsum. Indklagede bad klagerne om at underskrive et dokument og forklarede klagerne, at der var tale om en gensidig forsikring. Dette dokument benævnt Tilbud om betaling af halv ejerskifteforsikringspræmie, er det eneste, klagerne har underskrevet. Den 17. april 2011 havde klagernes første ejendomsmægler fundet en køber til klagernes ejendom. Klagerne fortalte det til indklagede, som reagerede med at blive ubehagelig. Efterfølgende satte indklagede klagernes ejendom til salg med billeder taget af klagernes første ejendomsmægler. Klagerne vidste ikke, at indklagede brugte billederne, og da de opdagede det, bad de indklagede slette dem, da billederne tilhørte klagernes første ejendomsmægler. Den 9. maj 2011 mødte indklagede op hjemme hos klagerne og gav en uforbeholden undskyldning. Det blev aftalt, at sagen så var afsluttet, uden at klagerne skulle betale noget til indklagede. Klagerne troede derfor, at sagen var ude af verden, og meddelte også til Klagenævnet, at sagen var løst. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har specificeret de aftalte beløb vedrørende markedsføring på tilstrækkelig vis. Klagerne har i den forbindelse oplyst, at klagerne aldrig har modtaget bilag med specifikation af de aftalte markedsføringsomkostninger. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede fastholder at have krav på vederlag som krævet. Det bestrides, at klagernes opsigelse kan bebrejdes indklagede.

12 12 Indklagede indgik aftale med klagerne om salg af deres ejendom. Indklagede udarbejdede salgsopstilling og satte ejendommen til salg på nettet. Indklagede brugte den tidligere mæglers fotos af ejendommen. Indklagede havde ikke aftale med den tidligere mægler herom, men gjorde det, fordi klagerne havde udtrykt, at de var glade for billederne. Indklagedes brug af den første mæglers billeder berettiger ikke klagerne til at opsige formidlingsaftalen uden at betale vederlag. Indklagede gjorde ejendommen klar til salg, så den kunne frigives, hvis klagerne ikke solgte ejendommen på et åbent hus den 17. april Et åbent hus, som klagerne selv ville holde. Indklagede gennemgik sit køberkartotek og sendte materiale til relevante kunder. Det medførte to henvendelser om fremvisning, som imidlertid ikke blev til noget på grund af klagernes opsigelse af formidlingsaftalen. Indklagede indhentede ejendommens dokumenter og bestilte egne fotos. Den 18. april 2011 blev indklagede kontaktet af klagerne, som ville annullere formidlingsaftalen, fordi den tidligere mægler måske havde en interesseret køber. Indklagede afviser, at han har udtalt sig nedværdigende over for klagerne og afviser, at han har udtalt sig negativt om klagernes tidligere mægler. Senere den 18. april 2011 skrev klagerne til indklagede, at de ønskede at annullere formidlingsaftalen. Indklagede aflyste derefter fotografering af ejendommen. Indklagede og klagerne har indgået en skriftlig formidlingsaftale, og indklagede afviser at skulle have forfalsket klagernes underskrifter. Indklagede ser meget alvorligt på denne påstand. På indklagedes foranledning mødtes indklagede med klagerne. Klagerne gav udtryk for, at de var i tvivl om, hvorvidt de ville sælge og ville se tiden an hen over sommeren. Indklagede tilbød klagerne at se bort fra sit tilgodehavende, såfremt klagerne endte med at beholde ejendommen. Kort tid efter konstaterede indklagede imidlertid, at klagerne havde sat ejendommen til salg gennem en helt tredje ejendomsmægler, og indklagede fastholdt derefter sit krav om betaling af vederlag for opsigelsen. På det møde, hvor klagerne underskrev formidlingsaftalen, blev det drøftet med klagerne, hvad de valgte markedsføringspakker GULD og basis omfatter. Klagerne er således oplyst om, hvor og hvor mange annoncer de ville få. Klagerne har desuden fået udleveret et bilag herom.

13 13 I anledning af nævnets henvendelse om dokumentation for udgifterne opkrævet under dokumentationsomkostninger, har indklagede oplyst, at dette krav frafaldes af ressourcemæssige grunde. Nævnet udtaler: Indklagede har forevist den originale underskrevne formidlingsaftale for nævnets sekretariat, og nævnet finder det herefter godtgjort, at klagerne den 12. april 2011 underskrev en resultatafhængig formidlingsaftale med indklagede om salg af klagernes ejendom. Nævnet finder det ikke godtgjort, at klagerne af indklagede er blevet forledt til at underskrive aftalen ved at oplyse, at der var tale om et dokument vedrørende forsikring. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede har optrådt på en uprofessionel måde, som kan begrunde en vederlagsfri opsigelse af formidlingsaftalen fra klagers side. Nævnet finder det således ikke godtgjort, at klagernes opsigelse af formidlingsaftalen kan lægges indklagede til last. Det fremgår af formidlingsaftalen, at opsiges formidlingsaftalen, uden at dette kan lægges indklagede til last, har indklagede krav på et vederlag, som kun under særlige omstændigheder kan overstige ¼ af det vederlag, som klagerne skulle have betalt, hvis ejendommen var solgt til den aftalte kontantpris. Det samlede vederlag var ifølge formidlingsaftalen aftalt til i alt kr. Indklagede har krævet ,75 kr. i alt i vederlag. Indklagede har således krævet et vederlag, som er højere end ¼ af det vederlag, som klagerne skulle have betalt, hvis ejendommen var solgt til den aftalte kontantpris, og nævnet udtaler kritik heraf. Henset til salgsperiodens længde og det af indklagede udførte arbejde finder nævnet, at indklagedes arbejdsvederlag passende kan fastsættes til kr. Nævnet har i den forbindelse navnlig lagt vægt på, at indklagede har udarbejdet salgsopstilling og indhentet nødvendige oplysninger til brug herfor, men indklagede har samtidig bekræftet, at salgsarbejdet ifølge aftale med klagerne, først skulle begynde efter det åbne hus, som klagerne selv afholdt den 17. april Der er endvidere taget hensyn til, at ca kr. af vederlaget ikke kan godkendes, da denne post ikke er tilstrækkelig specificeret jf. nedenfor. Indklagede har i sin faktura opkrævet dokumentationsmateriale med i alt kr. Indklagede har imidlertid for nævnet frafaldet at kræve betaling for dokumentationsomkostninger. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med

14 14 lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Indklagede har i salgsbudgettet anført, at der skal betales kr. for Markedsføring GULD og kr. for markedsføringspakke basis. Indklagede har anført, at han ved formidlingsaftalens indgåelse over for klagerne redegjorde for, hvad beløbene dækkede, ligesom han udleverede bilag med annoncespecifikation. Dette har klagerne bestridt. Da der hverken i formidlingsaftalen eller i salgsbudgettet er henvist til noget bilag vedrørende specifikation af annoncer, finder nævnet det ikke godtgjort, at klagerne har fået udleveret bilaget i forbindelse med formidlingsaftalens indgåelse. Nævnets formand, Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter samt Grundejernes Landsorganisation repræsentant (4 nævnsmedlemmer) udtaler om spørgsmålet om specifikation: Efter forarbejderne til bestemmelsen i 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom finder vi, at specifikationskravet er opfyldt, hvis forbrugeren får oplyst, i hvilke medier der vil blive annonceret, og hvor mange annoncer forbrugeren får for det aftalte beløb. Da indklagede ikke har givet oplysning herom hverken i formidlingsaftalen eller i salgsbudgettet, har indklagede ikke på tilstrækkelig vis specificeret den aftalte annoncering. Forbrugerrådets repræsentant (1 nævnsmedlem) udtaler: Jeg er enig med flertallet i, at forbrugeren skal have oplysning om, hvilke medier der annonceres i, og hvor mange annoncer forbrugeren får. Henset til formålet med kravet om specifikation, finder jeg, at opfyldelse af specifikationskravet tillige forudsætter, at forbrugeren får oplyst, hvilken størrelse annoncer forbrugeren får for det aftalte beløb, hvilken oplysning indklagede heller ikke har givet.

15 15 Med de anførte begrundelser kan nævnets medlemmer ikke godkende indklagedes krav på betaling af ¼ af beløbene vedrørende Markedføring GULD og Markedsføringspakke basis, Nævnet skal bemærke, at det nævnte bilag vedrørende specifikation af annoncer i øvrigt heller ikke opfylder kravene til specifikation, idet der for så vidt angår aviserne ikke er oplyst om antallet af annoncer. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Konklusion: Indklagede har herefter et tilgodehavende hos klagerne på kr. Indklagede skal inden 30 dage fra kendelsens dato, betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand