Boliger ved Stenhøjvej

Transkript

1 j /RNDOSODQQU Boliger ved Stenhøjvej Højgård Vestre Kobbelvej Skt. Folkvards kilde Parallelvej Bredstrupvej Lykkegård Ullerup Kirkebakke Poppelly ULLERUP Stenhøjvej Hermansminde Kobbelgårdsvej Kalvehavegårdsvej Kalvehavegård Golfvænget Golfbane Golf- svinget Nordbanevej Ullerup Bæk Alléskol Ullerupdalvej TRUP Stovstrupgård Stoustrupvej Sønderbygård Ullerup Bæk Thygesminde Rungsvej Thygesmindevej Bredstrupvej ej Falck Korskærvej Vejlevej Korskærcentret Lange-Müllers Vej Nørre Weyses Allé virkevej I.P.Hartmannsvej )UHGHULFLD RPPXQH 7HNQLN 0LOM 5nGKXVHW)UHGHULFLD7OI

2 +YDGHUHQORNDOSODQ" En lokalplan er en detaljeret fysisk plan, som kan fastlægge et områdes anvendelse, bebyggelsens omfang og placering, veje- og stier, friarealer o.s.v. inden for lokalplanens område. Ifølge lov om planlægning kan Byrådet altid beslutte at tilvejebringe en lokalplan. Desuden siger loven, at Byrådet skal udarbejde en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder. Hensigten hermed er at sikre en sammenhæng i planlægningen. For at give alle mulighed for at fremsætte indsigelser, bemærkninger og ændringsforslag skal Byrådet offentliggøre et forslag til lokalplan, inden planen kan vedtages endeligt. Således skal lokalplanforslaget annonceres og fremlægges offentligt i mindst 8 uger. Bemærkningerne skal indgå i Byrådets videre overvejelser. Men det er alene Byrådet, der står med den endelige afgørelse, når lokalplanen skal endeligt vedtages. Efter Byrådets endelige vedtagelse bliver lokalplanen tinglyst på ejendommene inden for planens område. En lokalplan består af 2 afsnit. I 5HGHJ UHOVH er der gjort rede for lokalplanens indhold, lokalplanens forhold til anden planlægning og endelig lokalplanens retsvirkninger. I sidste afsnit følger selve %HVWHPPHOVHU der indeholder de egentlige bebyggelsesregulerende bestemmelser, som tinglyses på den enkelte ejendom. 2

3 /RNDOSODQQU Boliger ved Stenhøjvej,QGKROG 5HGHJ UHOVH Indledning 4 Lokalplanens indhold 5 Lokalplanens forhold til anden planlægning 5 Lokalplanens retsvirkninger 7 %HVWHPPHOVHU Lokalplanens formål 13 Lokalplanens område 13 Områdets anvendelse 13 Udstykninger 14 Vej- og stiforhold 15 Ledningsanlæg 15 Bebyggelsens omfang og placering 16 Bebyggelsens ydre fremtræden 17 Ubebyggede arealer 18 Servitutter 18 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 19 Grundejerforening 19 Vedtagelsespåtegning 19 RUWELODJ Kortbilag nr. 1: Områdeafgrænsning, arealanvendelse, mål 1: Kortbilag nr. 2: Illustrationsplan, mål 1:

4 j Højgård Vestre Kobbelvej Skt. Folkvards kilde Parallelvej Bredstrupvej Lykkegård Ullerup Kirkebakke Poppelly ULLERUP Stenhøjvej Hermansminde Kobbelgårdsvej Kalvehavegårdsvej Kalvehavegård Golfvænget Golfbane Golf- svinget Nordbanevej Ullerup Bæk Alléskol Ullerupdalvej TRUP Stovstrupgård Stoustrupvej Sønderbygård Ullerup Bæk Thygesminde Rungsvej Thygesmindevej Bredstrupvej ej Falck Korskærvej Vejlevej Korskærcentret Lange-Müllers Vej Nørre Weyses Allé virkevej I.P.Hartmannsvej /RNDOSODQHQVRPUnGH,QGOHGQLQJ Lokalplanen omfatter et område, der mod vest afgrænses af Bredstrupvej, mod øst af marker op til Fredericia Golfbane og mod syd af Stenhøjvej. Områdets beliggenhed og afgrænsning er vist på ovenstående kort. Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et ønske om at åbne mulighed for at etablere åben-lav og tæt-lav boliger på arealet. Arealet er en del af en større plan for Ullerup By en ny bydel i Vestbyen. Planen omfatter udover nye boligområder et område til offentlige formål i form af skole, børneinstitution samt kirke og kirkegård. Arealerne syd-vest, vest og syd for lokalplanområdet er allerede udbygget eller under udbygning. Lokalplanområdet vil indgå som en naturlig del af den nye bydel og vil komme til at ligge attraktivt, tæt på Fredericia Golfbane. Luftfotoet på side 5 viser hovedtrækkene i områdets eksisterende forhold. 4

5 Redegørelse Bredstrupvej Goldbane Stenhøjvej Nordbanevej /XIWIRWRGHUYLVHUGHHNVLVWHUHQGHIRUKROG /RNDOSODQHQVLQGKROG Lokalplanen omfatter et ca. 2,3 ha. stort areal, hvorpå der åbnes mulighed for opførelse af åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse i / 2 etage. Området trafikbetjenes fra Stenhøjvej. /RNDOSODQHQVIRUKROGWLODQGHQSODQO JQLQJ 5HJLRQSODQRJ RPPXQHSODQ Området er i overensstemmelse med Regionplan , idet det her er vist som byområde. Lokalplanens område er i Kommuneplan udlagt til boligformål. Området er beliggende i byzone. Lokalplanen er således i overensstemmelse med kommuneplanen. 5

6 7UDILNIRUKROG Lokalplanområdet trafikbetjenes fra Stenhøjvej. En ny stamvej og nye boligveje giver adgang til beboelserne. )UHGQLQJVIRUKROG Der er i Ullerup-området gjort flere fund fra bronzealder, jernalder og middelalder. Der er således stor sandsynlighed for, at der på lokalplanområdet er spor fra de nævnte perioder. Vejle Museum ønsker derfor at foretage en prøvegravning på arealet, før der kan iværksættes anlægsarbejder. \VWRPUnGHU Lokalplanen er omfattet af Planlovens 5 vedrørende kystnære områder, men den fremtidige bebyggelse vil ikke have nogen indflydelse på kystlinien, idet den vil komme til at ligge bag eksisterende bebyggelse, langt fra kysten. 0LOM IRUKROG Ifølge miljøloven skal det sikres, at trafikstøjniveauet for hele området ikke overstiger 55 db(a). Det indendørs trafikstøjniveau i boliger er fastsat til 30 db(a). Trafikmængden på Stenhøjvej udgør under 1000 biler i døgnet, hvorfor støjniveauet fra vejen ikke overstiger de fastsatte støjgrænser. Trafikmængden på Bredstrupvej udgør i dag 1662 biler i døgnet. Ved en fortsat fremtidig boligudbygning i området skønnes trafikmængden at blive ca biler i døgnet. Der er således taget højde for en aflastning af Bredstrupvej ved åbning af den planlagte Ydre Ringvej. For at sikre den nye bebyggelse langs Bredstrupvej støjmæssigt mod en fremtidig øget trafik, udlægges der en byggelinie på 25 m fra Bredstrupvejs midte. Derudover skal støjgrænserne i Regionplan og Miljøstyrelsens vejledning nr. 5, 1989 for boligområder ( db(a)) overholdes. )RUV\QLQJVSODQO JQLQJ Lokalplanområdet påregnes inddraget under kommunens spildevandsplan med et tillæg til denne. Området forsynes med fjernvarme (overskudsvarme) i overensstemmelse med varmeplan for Fredericia. Vandforsyning vil ske fra Tre-For. 6 I områdets nord-vestlige del er placeret en 60 kv højspændingsledning, der er pålagt et servitutbælte på 10 m på hver side af ledningen. Der må ik-

7 Redegørelse,OOXVWUDWLRQVSODQGHUYLVHUKYRUGDQRPUnGHWNDQNRPPHWLODWVHXG ke bebygges eller beplantes inden for dette bælte $JHQGD Fredericia Byråd har vedtaget en byøkologisk handlingsplan og vejledning, der som mål har, at der bygges miljørigtigt i kommunen. Gennem lokalplanlægningen skal det sikres, at dette mål opfølges. Lokalplanen indeholder bl.a. bestemmelser om nedsivning af regnvand ved afledning til faskiner, hvis jordbundsforholdene taler herfor, samt en hensigtsmæssig placering af bebyggelsen på arealet. /RNDOSODQHQVUHWVYLUNQLQJHU Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge lov om planlægning 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. 7

8 6WUXNWXUSODQIRU8OOHUXS%\RPUnGHW Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. I henhold til 47 i lov om planlægning kan der foretages ekspropriation af privates ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af lokalplanen. 8

9 /RNDOSODQHQHURIIHQWOLJWEHNHQGWJMRUW GHQGHFHPEHU 9

10 10

11 Bestemmelser /RNDOSODQQU Boliger ved Stenhøjvej RUWELODJ 1. Områdeafgrænsning/arealanvendelse 2. Illustrationsplan 2PUnGH Matr. nr. 92 og 257 Fredericia Kobbeljorder, 373, 378 og 379 a Fredericia Stadsjorder $QPHOGHU Teknik & Miljø Rådhuset 7000 Fredericia 11

12 383 68a b 368c 402c 402a 372a 303e 317c 380a 236g b b 236i 317b b 260c 42e 42a 219b 198c 255a 65d 252a 252c 238 "d" %UHGVWUXSYHM 379a WHQK MYHM 0DWULNHONRUW /RNDOSODQRPUnGHWVDIJU QVQLQJ 12

13 Bestemmelser I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 563 af 30. juni 1997) fastsættes herved følgende bestemmelser for lokalplanens område, som fremgår af 2. /RNDOSODQHQVIRUPnO Lokalplanen har til formål: DW DW DW tilvejebringe muligheden for at opføre åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse i området, fastlægge bebyggelsesregulerende bestemmelser for området, fastlægge bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. /RNDOSODQHQVRPUnGH Lokalplanen afgrænses som vist med sort priksignatur på modstående side og omfatter del af matr. nr 92, del af 257 Fredericia Kobbeljorder og 373, 378 og 379 a Fredericia Stadsjorder samt alle parceller, der efter den 1. september 1999 udstykkes heraf. Lokalplanområdet opdeles i to delområder, som vist på kortbilag nr. 1 Delområde I: Delområde II: Boligområde Regnvandsbassin Lokalplanområdet er beliggende i byzone. 2PUnGHWVDQYHQGHOVH Delområde I må anvendes til boligformål i form af åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse med tilhørende fællesanlæg som vej/sti og parkeringsanlæg, fælleshus og fælles opholdsarealer. 13

14 Byrådet kan tillade opførelse af bygninger til visse erhverv, f.eks., liberale erhverv og serviceerhverv. Der kan etableres 1 butik i området på max. 300 m 2. Byrådet kan således tillade, at der på ejendommen drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder under forudsætning af: at at at virksomheden efter Byrådets skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende), og områdets karakter af boligområde ikke brydes, virksomheden ikke medfører ulempe for de omboende, virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. Med henblik på at undgå et utilfredsstillende miljø på grund af trafikstøj, skal det ved udformning af ny boligbebygggelse sikres, at et indendørs støjniveau på 30 db(a) ikke overskrides, og at støjniveauet for hele området ikke overstiger 55 db(a). Støjbelastningen fra eventuelt erhverv må ikke overskride de grænser, der er fastsat i Miljøstyrelsens vejledning nr. 5, 1984 samt Regionplan gældende for åben/lav boligbebyggelse. *) Inden for området kan opføres transformerstation til områdets forsyning, når den ikke har mere end 30 m 2 bebygget areal og ikke er højere end 3 m over terræn. Delområde II må anvendes til regnvandsbassin og dertil hørende faciliteter. 8GVW\NQLQJHU Indenfor lokalplanområdet må udstykning kun ske efter en af Byrådet godkendt plan. 14 *) Det vil sige, at støjbelastningen målt udendørs højst må være: G%$mandag fredag kl samt lørdag kl G%$mandag fredag kl samt lørdag kl og søn og helligdage kl samt G%$alle dage kl

15 Bestemmelser Grundstørrelser i boligområdet skal være mindst 700 m 2 for åben-lav bebyggelse og mindst 300 m 2 for tæt-lav bebyggelse. 9HMRJVWLIRUKROG Området vejtrafikbetjenes fra Stenhøjvej. Der udlægges vejadgang i området, i princippet som vist på kortbilag nr. 1, idet der kun kan etableres en vejudkørsel til Stenhøjvej for lokalplanområdet. Mod Stenhøjvej udlægges der en vejudvidelseslinie på 5 m fra eksisterende vejskel. Der skal etableres 2 parkeringspladser pr. åben-lav bolig og 1 pr. tæt-lav bolig. Stamvej udlægges i mindst 10 m bredde, med kørebaneareal i mindst 6 m bredde. Boligveje udlægges i mindst 8 m bredde og udformes med vendeplads/mulighed. Kørebanearealet udlægges i min. 5 m bredde og med fast belægning, f.eks. asfalt. Vejene udlægges som private fællesveje. Vejadgang til de udstykkede grunde må kun ske fra boligveje. Alle færdselsarealer indrettes så vidt muligt under hensyn til bevægelseshæmmede. Det tilstræbes at undgå trafikbarrierer i terræn, (høje kantsten, trapper m.v.), jfr. i øvrigt Udearealer for alle. Det skal sikres, at renovationsbiler uhindret kan køre og vende i lokalplanområdet og let komme til og fra eventuelle miljøstationer. /HGQLQJVDQO J Alle forsyningsledninger lægges så vidt muligt i jord. Efter aftale med forsyningsselskaberne placeres ledninger så vidt muligt langs vej og sti, i ubefæstede arealer. 15

16 I det nord-vestlige hjørne af lokalplanområdet er placeret en 60 kv højspændingsledning, som vist på kortbilag nr. 1. Højspændingsledningen er pålagt et servitutbælte på 10 m på hver side af ledningen. Inden for dette servitutbælte må der ikke bebygges eller beplantes. Ny bebyggelse i området er pligtig at tilslutte sig bynettet efter Byrådets nærmere anvisning. Der må, efter tilslutning til bynettet for modtagelse af radio- og TVprogrammer, ikke opsættes radio- og TV-antenner, herunder paraboler, inden for området. Byrådet kan dog give tilladelse til opsætning af mindre parabolantenner, der ikke virker skæmmende på omgivelserne. Ny bebyggelse indenfor lokalplanens område skal forsynes med fjernvarme efter Byrådets nærmere anvisning. Ved etablering af opvarmningssystemer med vedvarende energi kan Byrådet dispensere fra ovennævnte. Hvis bygningens varmebehov ikke fuldt ud kan dækkes af vedvarende energi, skal den resterende del af opvarmningsbehovet kunne dækkes gennem en eventuel kollektiv varmeforsyning. Lokalplanområdets vandforsyning skal ske fra Tre-For. %HE\JJHOVHQVRPIDQJRJSODFHULQJ Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 25 for åben-lav bebyggelse og 35 for tæt-lav bebyggelse. Etageantallet må højst være 1 1/2 ( Én etage + udnyttet tagetage). Der kan derudover indrettes kælder. Tage skal udformes med en taghældning mellem Der udlægges en 25 m byggelinie mod Bredstrupvej, målt fra vejmidten. Mod Stenhøjvej udlægges en 10 m byggelinie, som vist på kortbilag nr.1.

17 Bestemmelser Intet punkt af en bygnings ydervægge eller tagflader må være hævet mere end 8,5 m over terræn (niveauplan) målt efter bygningsreglementets bestemmelser. Der skal tilvejebringes opholdsarealer svarende til mindst 50 % for tæt-lav bebyggelse. Det enkelte hus placeres på grunden, så boligens sekundære rum så vidt muligt placeres mod nord. *) Bebyggelse skal opføres efter en samlet bebyggelsesplan for hele lokalplanområdet. Bebyggelsesplanen skal godkendes af Byrådet, inden bebyggelse kan påbegyndes. Garager og carporte må afvige fra bygningsreglementets bestemmelser om bygningshøjde i skel, hvis taghældningen er som den øvrige bebyggelse på grunden eller lavere, og højden respekterer en linie bestemt af højden 2,5 m i skel og højden 3,5 m ved afstanden 2,5 m fra skel. Kortbilag nr. 2, Illustrationsplan, viser et eksempel på hvorledes ny bebyggelse kan opføres og arealet kan disponeres. Bebyggelsen kan også opføres med anden udformning og beliggenhed inden for den fastlagte byggelinie. %HE\JJHOVHQV\GUHIUHPWU GHQ Ny bebyggelse skal i sine væsentlige træk have en sådan udformning og fremtræden, herunder farveholdning, at den naturligt tilpasses til de eksisterende forhold på stedet. Til udvendige bygningssider må ikke anvendes materialer, som efter Byrådets skøn virker skæmmende. Blanke og reflekterende tagmaterialer må ikke anvendes uden særlig tilladelse. Glaserede tagteglsten, solfangere og solceller kan dog tillades. Skiltning og reklamering og udformningen af denne skal godkendes af Byrådet i hvert enkelt tilfælde. )RGQRWH'HUKHQYLVHVWLO %\ NRORJLVNKDQGOLQJVSODQRJYHMOHGQLQJ )UHGHULFLD 17

18 Skiltning skal i omfang begrænses til det absolut nødvendige. Det enkelte skilt skal være tilpasset bygningens arkitektoniske holdning og må ikke ved sin udformning få karakter af facadebeklædning. 8EHE\JJHGHDUHDOHU Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende. Ubebyggede arealer må kun befæstes på maksimum 15% af arealet for at sikre nedsivning af regnvand. Regnvand kan opsamles i lagertank og anvendes til havevanding. Det bør desuden tilstræbes, at regnvandet kan afledes til faskiner, hvis jordbundsforholdene taler herfor. Terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 m i forhold til eksisterende terræn må kun foretages efter Byrådets godkendelse. Der kan dog foretages terrænreguleringer, der er nødvendige for anlæg af sti, regnvandsbassin o.lign. Hegning langs veje, stier, fællesområde og mellem de enkelte parceller skal ske som levende hegn. Der udlægges areal til beplantningsbælte langs Bredstrupvej, bestående af lave allétræer, som f.eks. tjørn eller røn, jf. kortbilag nr. 1. Der udlægges areal til et regnvandsbassin, i princippet som vist på kortbilag nr. 1. Regnvandsbassinet udformes, så det får karakter af en naturlig sø. 6HUYLWXWWHU Privatretlige bygningsservitutter og andre tilstandsservitutter, der ikke er forenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. 18 )RUXGV WQLQJIRULEUXJWDJQLQJDIQ\EHE\JJHOVH

19 Bestemmelser Ny bebyggelse inden for området må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet de i 6 nævnte fællesanlæg ( fjernvarme, bynet). *UXQGHMHUIRUHQLQJ Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af nyudstykkede grunde indenfor lokalplanens område. Grundejerforeningen skal oprettes senest, når 25% af de udstykkede grunde er solgt, og/eller når Byrådet kræver det. Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af veje, stier og fælles anlæg inden for foreningens område. Grundejere skal være villige til at tage skøde på fællesarealer inden for foreningens område. Grundejerforeningens vedtægter og ændringer skal godkendes af Byrådet. Grundejere har grundejerforpligtelser mod Bredstrupvej og mod Stenhøjvej. 9HGWDJHOVHVSnWHJQLQJ I henhold til 27 i lov om planlægning vedtages foranstående lokalplan endeligt. Fredericia Byråd den 6. december 1999 Uffe Steiner Jensen / Lars Hansson I medfør af 30 i lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 563 af 30. ju- 19

20 ni 1997) begæres foranstående lokalplan nr. 188 tinglyst på ejendommene matr. nr 92 og 257 Fredericia Kobbeljorder og 373, 378 og 379 a Fredericia Stadsjorder samt alle parceller, der efter den 1. september 1999 udstykkes heraf. Fredericia Byråd den 6. december 1999 Uffe Steiner Jensen / Lars Hansson 20

21 Kalvehanegårdsvej 116a 43 FREDERICIA KOMMUNE LOKALPLAN NR. 188 Boliger ved Stenh jvej 367a 380a N Kortbilag nr. 1 Områdeafgrænsning og arealanvendelse Signaturer: 379b 386b 238 Områdeafgrænsning Delområdeafgrænsning d Vejadgang 379a Vejudvidelseslinie c Byggelinie 257 Beplantningsbælte med allétræer 116b 303e I 92 Regnvandsbassin 60 kw højspændingsledning Servitutbælte 219æ 374 Stenhøjvej 252d 219be 219aa Markvej Fredericia Stadsjorder 372a II ab 219bq 219bp 255a 219bo 252c 219ay 252a 219aæ 219bc 219ba 219ac 219ae 369a 402b 368a 368c 402c 236g 236i 317b 372b Bredstrupvej 260c 42l 42t 42s 42r 42a 42m 42e 42n 219ad 219af 219ah 219ak 219b 219bm 219bl 219bh 219bn 219bk 219bi Golfvænget 219av 219an 219at 219ap ar 219ag 219ai 219al 219b TEGNET: GODK.: DATO: REV.: TEKNIK & MILJØ CL/dh MÅL: ARKIV: TEGN.NR.: K:\Plan\Lokalpla\Lp188kb1 25/99

22 FREDERICIA KOMMUNE LOKALPLAN NR. 188 Boliger ved Stenhøjvej Kortbilag nr. 2 Illustrationsplan N TEGNET: GODK.: DATO: REV.: TEKNIK & MILJØ T. Thomsen/CL MÅL ARKIV: TEGN.NR.: P:\Lokalplaner\Lokalplaner\ Lp div \Lp188 26/99