REVURDERING AF EJENDOMMEN Beliggende: Matrikelnummer: Ejer: Lange-Mullers Gade 2-16, Bechgaardsgade 1-15, Otto Mallings Gade 5-7 & Nygårdsvej 54-56, 2100 København Ø 5234 Udenbys Klædebo Kvarter, København / 5235 Udenbys Klædebo Kvarter, København / 5236 Udenbys Klædebo Kvarter, København / 5237 Udenbys Klædebo Kvarter, København ANDELSBOLIGFORENINGEN NYMINDEGAARD Sagsnr: 18201189 Vurderet pris: kr. 259.000.000 Side 1 af 17
1 Rekvirent... 4 2 Vurderingsansvarlige... 4 3 Vurderingsobjekt... 4 4 Adkomstforhold... 4 5 Vurderingsformål... 4 6 Vurderingstema... 5 7 Modtagne dokumenter... 5 8 Indhentede oplysninger... 5 9 Specifikationer... 5 9.1 Art og anvendelse... 5 9.2 Grundareal... 5 9.3 Ejendomsarealer... 6 9.4 Bygningsarealer... 6 9.5 Offentlig ejendomsvurdering... 8 9.6 Forsikringsforhold... 8 9.7 Byggesager... 8 9.8 Fredning/bevaringsværdig... 8 9.9 Planforhold... 8 9.10 Byrder og servitutter... 8 9.11 Forurening... 8 9.12 Panthæftelser... 8 9.13 Forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder... 8 9.14 Årlig leje... 9 9.15 Depositum og forudbetalt leje... 9 9.16 Hjemfaldspligt... 9 9.17 Årlig boligafgift... 9 9.18 Byfornyelse... 9 10 Besigtigelse... 9 11 Beskrivelse... 9 12 Besvarelse... 9 12.1 Ejendommens stærke og svage sider... 10 12.2 Solgte reference ejendomme... 10 12.3 Markedsforhold... 11 13 Forudsætninger... 12 14 Habilitetserklæring... 13 Side 2 af 17
15 Copyright... 13 16 RICS Danmark... 13 17 Ansvar... 13 18 Fremsendelse... 13 19 Bilag... 13 20 Datering og underskrift... 14 21 Anslået omkostningsbestemt lejebudget... 15 22 Udkast til driftsbudget, rentabilitet og værdiansættelse... 16 23 Kort... 17 Side 3 af 17
1 Rekvirent Andelsboligforeningen Nymindegaard Bechgaardsgade 9 2100 København Ø kgp@easyflow.dk CVR-nr.: 53416713 Att.: Andelsboligforeningen Nymindegaard / v Kårde Gade Petersen 2 Vurderingsansvarlige Janne Lykke Nielsen Vurderingsspecialist, MRICS Bremerholm 29, 1069 København K Telefon: 33301029 E-mail: jln@edc.dk Knud Egehoved Ejendomsmægler & DiplomValuar, MDE Bremerholm 29, 1069 København K Telefon: 33301031 Mobil: 20282417 E-mail: keg@edc.dk 3 Vurderingsobjekt Ejendommen er beliggende Nygårdsvej 54 1 TV, 2100 København Ø i Københavns Kommune. Ejendommen består af følgende matrikler: Matrikelnummer Ejerlav Ejerlejl.nr. Zone 5234 Udenbys Klædebo Kvarter, København Byzone 5235 Udenbys Klædebo Kvarter, København Byzone 5236 Udenbys Klædebo Kvarter, København Byzone 5237 Udenbys Klædebo Kvarter, København Byzone I det følgende benævnt ejendommen. 4 Adkomstforhold Ejendommens ejer er i følge tingbogen: Andelsboligforeningen Nymindegaard. Adkomsten er tinglyst den 19-10-1925 5 Vurderingsformål Nærværende vurdering skal af rekvirenten anvendes til fastsættelse af andelskroneværdi. Side 4 af 17
6 Vurderingstema Fastsættelse af ejendommens kontante markedsværdi (handelsværdi) i h. t. 5, stk. 2 b i Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber - den kontante handelsværdi som udlejningsejendom - ud fra de på vurderingstidspunktet gældende markeds- og konjunkturforhold. Vurderingsdato 31-12-2017. Markedsværdi (handelsværdi) er den sum, for hvilken et aktiv skulle kunne omsættes på vurderingsdagen mellem en villig køber og en villig sælger i en normal handel mellem gensidig uafhængige parter efter en rimelig markedsføring og forhandling, hvori parterne hver især har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang. 7 Modtagne dokumenter Vi har modtaget kopier af følgende dokumenter: Årsregnskab 2016 Indkaldelse til generalforsamling inklusiv budget for 2017 8 Indhentede oplysninger Vi har indhentet kopier af følgende dokumenter: Tinglysningsattest dateret 22-03-2017 Ejendomsdata fra OIS.dk 9 Specifikationer 9.1 Art og anvendelse Ejendommen er en beboelseskarre, opført i 1927 ifølge oplysninger fra OIS. Ejendommen anvendes til helårsbeboelse for foreningens andelshavere. 9.2 Grundareal I følge tingbogen andrager grundarealet følgende: Matrikelnr. Ejerlav Zone Grundareal Vejareal 5234 Udenbys Klædebo Kvarter, København 5235 Udenbys Klædebo Kvarter, København 5236 Udenbys Klædebo Kvarter, København 5237 Udenbys Klædebo Kvarter, København Byzone 1.096 kvm. Byzone 1.394 kvm. Byzone 1.069 kvm. Byzone 1.457 kvm. 5.016 kvm. Kilde: ois.dk Side 5 af 17
9.3 Ejendomsarealer Ifølge oplysninger fra OIS, dateret andrager bygningsarealerne følgende: Samlede bygningsarealer Antal bygninger 6 Samlet bebygget areal 3.025 kvm. Samlet bygningsareal 14.39 Samlet boligareal 14.282 kvm. Samlet erhvervsareal 36 kvm. Samlet kælderareal 2.878 kvm. 9.4 Bygningsarealer Arealet fordeler sig således på de enkelte bygninger: Bygning 1 - Lange-Müllers Gade 2 Opførelsesår 1927 Ombygningsår 0 Bebygget areal Bygningsareal Boligareal Erhvervsareal Tagetageareal Kælderareal Anvendelse Fredning Bygning 2 - Bechgaardsgade 3 763 kvm. 3.815 kvm. 3.805 kvm. 763 kvm. Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, herunder to-familiehus (vandret adskillelse mellem enhederne) Ingen fredning registeret fra OIS Opførelsesår 1927 Ombygningsår 0 Bebygget areal Bygningsareal Boligareal Erhvervsareal Tagetageareal Kælderareal Anvendelse Fredning Bygning 3 - Bechgaardsgade 13 67 3.35 3.246 kvm. 36 kvm. 67 Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, herunder to-familiehus (vandret adskillelse mellem enhederne) Ingen fredning registeret fra OIS Opførelsesår 1927 Side 6 af 17
Ombygningsår 0 Bebygget areal Bygningsareal Boligareal Erhvervsareal Tagetageareal Kælderareal Anvendelse Fredning Bygning 4 - Lange-Müllers Gade 6 735 kvm. 3.675 kvm. 3.695 kvm. 735 kvm. Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, herunder to-familiehus (vandret adskillelse mellem enhederne) Ingen fredning registeret fra OIS Opførelsesår 1927 Ombygningsår 0 Bebygget areal Bygningsareal Boligareal Erhvervsareal Tagetageareal Kælderareal Anvendelse Fredning Bygning 7 - Lange-Müllers Gade 2 71 3.55 3.536 kvm. 71 Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, herunder to-familiehus (vandret adskillelse mellem enhederne) Ingen fredning registeret fra OIS Opførelsesår 2005 Ombygningsår 0 Bebygget areal Bygningsareal Boligareal Erhvervsareal Tagetageareal Kælderareal Anvendelse Fredning Bygning 8 - Bechgaardsgade 3 63 kvm. Udhus Ingen fredning registeret fra OIS Opførelsesår 2005 Ombygningsår 0 Bebygget areal Bygningsareal Boligareal Erhvervsareal Tagetageareal Kælderareal 84 kvm. Side 7 af 17
Anvendelse Fredning Udhus Ingen fredning registeret fra OIS 9.5 Offentlig ejendomsvurdering Adresse Vurderingsdato Ejendomsværdi Grundværdi Lange-Müllers Gade 2 01-10-2016 196.000.000 kr. 21.616.400 kr. 9.6 Forsikringsforhold Vi har ikke modtaget oplysninger om ejendommens forsikringsforhold. Det forudsættes, at ejendommen kan forsikres mod bygningsbrand, anden bygningsbeskadigelse samt svamp- og insektangreb. 9.7 Byggesager Vi forudsætter, at der ikke verserer byggesager der vil kunne have en effekt på værdien af andelsboligforeningen. 9.8 Fredning/bevaringsværdig Ejendommen er hverken fredet eller har bevaringsværdi. 9.9 Planforhold Der er udarbejdet Kommuneplan for området hvilket ikke giver anledning til bemærkninger. 9.10 Byrder og servitutter Der henvises til vedhæftede tingbogsattest. Vi har gennemgået tingbogen og den tilhørende akt, og der er efter vor opfattelse ikke lyst så byrdefulde bestemmelser, at de vil være til hinder for normal omsætning af ejendommen. 9.11 Forurening Ifølge Miljøportalen.dk findes der hverken forurening på niveau V1 eller V2 på ejendommen og det er denne forudsætning, at vurderingen er baseret på. 9.12 Panthæftelser De på ejendommen tinglyste panthæftelser fremgår af vedhæftede tingbogsattest. Der er ved nærværende vurdering set bort fra de på ejendommen tinglyste panthæftelser, idet ejendommen er vurderet til kontant markedsværdi. 9.13 Forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder 196.000.000 kr. 21.616.400 kr. Der er ifølge modtaget information ikke sket yderligere forbedringsarbejder siden vores sidste vurdering og vi henviser derfor til kommentarerne i vores tidligere rapport. Side 8 af 17
I 2016 er der blandt andet blevet malet sokkel og nogle køkkentrapper samt renoveret vej og genoprettet kanter på Bechgaardsgade og Otto Mallingsgade. Alt dette udgør alene vedligeholdelse og ikke forbedring og har dermed ingen indflydelse på værdiberegningen af ejendommen. 9.14 Årlig leje På basis af vedhæftede omkostningsbestemte lejebudget, er den årlige boligleje beregnet til i alt kr. 7.924.615. 9.15 Depositum og forudbetalt leje Det er forudsat, at depositum og forudbetalt leje svarer til 6 måneders leje. 9.16 Hjemfaldspligt Der er ikke lyst hjemfaldspligt på ejendommen og det er den forudsætning vi har baseret vores vurdering på. 9.17 Årlig boligafgift Den faktiske årlige boligafgift samt fællesudgift andrager i alt kr. 5.496.192 ifølge budget for 2017. 9.18 Byfornyelse Ifølge det oplyste er ejendommen ikke by-fornyet. 10 Besigtigelse Ejendommen er alene blevet besigtiget udefra i forbindelse med denne revurdering og vi henviser til vores kommentarer i tidligere rapport vedrørende den fulde besigtigelse, udført den 19-05-2016. 11 Beskrivelse Nærværende vurdering vil ikke omfatte en detaljeret beskrivelse af ejendommen og dens indretning, men alene en summarisk beskrivelse på grundlag af besigtigelsen, idet ejendommen er rekvirenten bekendt. Vi henviser desuden til ejendommens beskrivelse i vores tidligere rapport dateret 27-05-2016. 12 Besvarelse På baggrund af den foretagne besigtigelse, de foreliggende dokumenter og indhentede oplysninger kan vi efter bedste evne og overbevisning, per vurderingsdato den 31.12.2017, besvare det stillede vurderingstema: Kr.259.000.000 Der skrives kroner tohundredeognioghalvtredsmillioner 00/100 Side 9 af 17
12.1 Ejendommens stærke og svage sider Det skal bemærkes, at vi i forbindelse med fastsættelse af ejendommens markedsværdi har taget hensyn til følgende forhold: Ejendommens stærke sider: Ejendommen har en meget central beliggenhed, tæt på indkøb og grønne områder Ejendommen er i ualmindelig god stand Der er en god fordeling af større og mindre lejligheder København men især brokvartererne har mærket en stærkt stigende interesse for boliglejemål Ejendommens svage sider: P-mulighederne i området er stærkt begrænset Bitrapper trænger til vedligeholdelse Ejendommen er, som påkrævet, vurderet med en tom lejlighed til købers fri afbenyttelse. En afkastberegning (med fulde hensættelsesbeløb) viser et afkast på ca. 1,25 % før tillæg af refusion, hvilket selvsagt ikke alene er et parameter for værdiansættelsen. Derimod er en kvm-pris på omkring kr. 18.100 en rimelig værdiansættelse af ejendommen sammenholdt med tilsvarende boligudlejningsejendomme, samt en forventelig højere lejeindtægt ved genudlejninger af ejendommens boliger. Vi har undersøgt, om der er solgt sammenlignelige ejendomme i området i det seneste år og undersøgt, om der p. t. er udbudt ejendomme, der kan indgå i en sammenligning med nærværende. Der er solgt en del ejendomme i 2016-2017 i området og fremhæver følgende reference ejendomme: 12.2 Solgte reference ejendomme Dato Adresse Postnr. Pris Areal Pris pr. kvm 19-06-2017 Haraldsgade 44 2100 København Ø Kr. 6.700.000,00 396 Kr. 16.919 08-06-2017 Hjørringgade 1 2100 København Ø Kr. 45.000.000,00 2.328 Kr. 19.330 04-04-2017 Nordre Frihavnsgade 43 2100 København Ø Kr. 24.000.000,00 1.184 Kr. 20.270 10-06-2016 Koldinggade 32 2100 København Ø kr. 34.000.000,00 2.206 kr. 15.413 11-01-2016 Strandboulevarden 67 2100 København Ø kr. 26.251.000,00 1.694 kr. 15.496 22-06-2016 Samsøgade 19 2100 København Ø kr. 66.700.000,00 3.386 kr. 19.699 Side 10 af 17
Direkte sammenligninger med andre solgte boligudlejningsejendomme vil betinge, at man kender de solgte ejendommes økonomiske forhold på salgstidspunktet, herunder sammensætning bolig og erhverv, omkostningsbestemt lejeberegning/markedsleje, beregnede afkastprocenter, lejereserver mv. For eksempel Nordre Frihavnsgade 43 indeholder velbeliggende erhverv i stueetagen. Velbeliggende erhvervsenheder vil alt andet lige - normalt resultere i, at en ejendom sælges til en højere pris end en ejendom uden. Det skal bemærkes, at individuelle forbedringsarbejder i de enkelte lejligheder ikke indgår i vurderingen, ligesom værdiansættelsen ikke afspejler en udbudspris af ejendommen i forbindelse med en likvidation af andelsboligforeningen. Endvidere skal bemærkes, at den beregnede boligleje således ikke indeholder en lejeværdi af individuelle forbedringer, hvilken lejeværdi ville indgå i ejendommens værdiansættelse, såfremt ejendommen afhændes som udlejningsejendom til beboelse. Såfremt nærværende vurdering anvendes i forbindelse med salg af andelsboliger, må vurderingen i h. t. 5, stk. 2 b i Lov om Andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber ikke være mere end 18 måneder gammel. Ejendomsmægleren er omfattet af Dansk Ejendomsmæglerforenings kollektive ansvarsforsikring med en dækning på indtil kr. 5 mio., hvilket beløb ejendomsmæglerens ansvar er begrænset til. 12.3 Markedsforhold Erhvervsejendomsmarkedet er for tiden meget positivt inden for næsten alle segmenter. I løbet af de seneste to år har den generelle efterspørgsel og udbud af erhvervsejendomme været stigende i forhold til årene forud. Den stigende efterspørgsel har tillige medført prisstigninger på udvalgte typer af erhvervsejendomme og i bestemte områder. Alt efter hvor i landet man befinder sig, og i øvrigt efter hvilken type ejendom man taler om, er der naturligvis forskelle i udbud og efterspørgsel. I de større byområder, og her især i København og Århus, har udviklingen været meget positiv, både hvad angår udbud og efterspørgsel efter velbeliggende erhvervsejendomme. Prismæssigt har udviklingen været størst inden for boligudlejningsejendomme og kontorejendomme, men også strøgejendomme med meget detail har mærket kraftige prisstigninger. Vi har i Danmark i de seneste år oplevet en massiv efterspørgsel fra udenlandske investorer. De udenlandske investorer har efterspurgt erhvervsejendomme inden for næsten alle segmenter. Kravet fra disse investorer er dog helt klart, at de efterspurgte erhvervsejendomme skal være beliggende i København eller Århus, dog med enkelte undtagelser som f.eks. logistikejendomme, som naturligt er beliggende i centrale områder ved motorveje uden for byerne. Det segment der har udvist de største stigninger på grund af den stigende efterspørgsel, er markedet for beboelsesejendomme. Afkastniveauet på denne type af erhvervsejendom er i Side 11 af 17
gennem de seneste to år faldet meget. Udbuddet har været lidt større end i årene forud, men til gengæld har efterspørgslen været betydeligt højere. Et andet segment, hvor efterspørgslen også har været rigtig god, er markedet for kontorejendomme. Masser af ny-opførte kontorejendomme bliver solgt på roden til institutionelle ejere, hvorfor de ikke kommer ud i den almindelige omsætning. Efterspørgslen efter velbeliggende detailejendomme har også oplevet en meget positiv udvikling, der hovedsagelig er drevet af udenlandsk efterspørgsel. Store udenlandske pensionskasser har kastet deres interesse efter detailejendomme på strøggaderne. Men også danske investorer har vist stor interesse for denne type af erhvervsejendomme. Efterspørgslen efter kontorlokaler til leje har været og er stadigvæk fornuftig. Ledigheden inden for dette segment er næsten på det samme niveau, som for nogle år siden, men set i lyset af, at der er blevet bygget mange nye kontorejendomme i de seneste år, har udviklingen været meget positiv. På grund af det stadigvæk meget store udbud af ledige kontorlokaler er det generelle lejeniveau ikke steget betydeligt. Med hensyn til de kommende år forventer vi stadigvæk en positiv udvikling i priser og lejeniveauer på velbeliggende investeringsejendomme. Den udenlandske interesse for danske ejendomme vil efter vor opfattelse være til stede lige så længe, der er uro på kapitalmarkederne, og renten er lav. Efter vor opfattelse vil interessen fra danske investorer forsætte, så længe vi har et stabilt renteniveau, og der ikke kommer uventede finans- eller skattepolitiske ændringer, som vil influere investering i fast ejendom. 13 Forudsætninger Vi har i nærværende vurdering forudsat at: ejendommen er lovligt opført, indrettet og benyttet ejendommen ikke er behæftet med skjulte fejl eller mangler alle installationer er lovlige og funktionsdygtige de anførte bygningsarealer og arealfordeling kan lægges til grund der ikke verserer sager vedr. lejen, varmeregnskab m.v. der ikke er så væsentlige påkrævede istandsættelsesarbejder, at de vil have indflydelse på værdiansættelsen ejendommen ikke er forurenet i henhold til miljølovgivningen, og at den ikke er registreret eller anmeldt til registrering som muligvis forurenet/muligt kemikaliedepot de tinglyste bestemmelser ikke er til hinder for normal omsætning af ejendommen der ikke påhviler ejendommen utinglyste rettigheder overfor tredjemand der ikke påhviler ejendommen utinglyst gæld til det offentlige eller andre der ikke er planer, afsagt kendelser, vedtaget betalingsvedtægter eller udført arbejder vedrørende anlægs- og/eller vedligeholdelsesarbejder, hvoraf der senere pålægges ejendommen udgifter en eventuel efterfølgende byggeteknisk gennemgang/tilstandsrapport, udfærdigelse af energimærke og energiplan, eller andre oplysninger, der ikke er tilgængelige på vurderingstidspunktet, ikke udviser så væsentlige forhold ved ejendommen, at disse eventuelle forhold vil kunne ændre ejendomsmæglerens værdiansættelse der for ejendommen kan tegnes sædvanlig bygningskaskoforsikring, herunder dækning imod svamp- og insektangreb samt rørskade, uden forbehold og til normal præmie i anerkendt selskab der foretages sædvanlig refusion, herunder refusion af deposita/forudbetalt leje Side 12 af 17
eventuel momsreguleringsforpligtelse overtages af køber udenfor vurderingssummen der ikke skal foretages ekstrafundering i forbindelse med evt. bebyggelse af grunden skønnede forbedringsforhøjelser af boliglejen, anført i udkast til omkostningsbestemt lejebudget, kan lægges til grund 14 Habilitetserklæring Nærværende vurdering er afgivet efter bedste evne og overbevisning, og vi kan erklære, at vi ikke har nogen interesse i denne sag, udover denne vurderingsforretning. 15 Copyright Nærværende vurderingsforretning må ikke uden vurderingsansvarligeenes skriftlige samtykke anvendes af andre end rekvirenten, til andre formål end angivet i vurderingsformålet og må ikke gengives helt eller delvist. 16 RICS Danmark Nærværende vurdering er udarbejdet efter RICS Danmarks standardbetingelser for vurderinger som derfor er gældende med mindre andet er angivet i nærværende vurdering. 17 Ansvar Ejendomsmægleren er omfattet af Dansk Ejendomsmæglerforenings kollektive ansvarsforsikring med en dækning på indtil kr. 5 mio., hvilket beløb ejendomsmæglerens ansvar er begrænset til. 18 Fremsendelse Nærværende vurdering er fremsendt til rekvirenten på mail tilligemed de nævnte bilag. 19 Bilag RICS Standardbetingelser Side 13 af 17
20 Datering og underskrift København den 07-02-18 Som vurderingsansvarlige: EDC Erhverv Poul Erik Bech Janne Lykke Nielsen Vurderingsspecialist, MRICS Registreret Valuar Tlf.: 33301029 E-mail: jln@edc.dk Knud Egehoved Ejendomsmægler & DiplomValuar, MDE Tlf.: 33301031 E-mail: keg@edc.dk Side 14 af 17
21 Anslået omkostningsbestemt lejebudget Kapitalafkast 7% af 15. alm vurdering, anslået, kr. 315.000.+ 1/3 af hensættelser til fornyelser (satsreguleret), estimeret kr. 155.666 kr. 470.666 Udgifter Ejendomsskat kr. 740.000 Forsikringer kr. 175.000 El kr. 160.000 Dagrenovation kr. 339.624 Varmemester, rengøring mv kr. 700.000 Revision kr. 40.000 kr. 2.154.624 Forbedringer Lejeforhøjelse vedrørende forbedringsarbejder: kr. 2.422.300 kr. 2.422.300 kr. 5.047.590 Boligprocent - boligareal 14.282 kvm / samlet areal 14.282 kvm = 100% kr. 5.047.590 Administration 159 enheder á kr. 3.050 + moms kr. 606.188 Vedligeholdelse 18 hensættelse til udvendig vedligehold kr.83/kvm x 14.282 kvm kr. 1.185.406 18b hensættelse til udvendig vedligehold kr. 76/kvm x 14.282 kvm kr. 1.085.432 kr. 2.270.838 Beregnet budgetleje kr. 7.924.615 Udgiftsbeløb hidrører fortrinsvis fra årsregnskabsbudget for 2017. S.E.& O. Side 15 af 17
22 Udkast til driftsbudget, rentabilitet og værdiansættelse Indtægter Estimeret omkostningsbestemt leje kr. 7.924.615 Kælderleje kr. 28.600 Vaskeriindtægt kr. 85.000 kr. 8.038.215 Udgifter Ejendomsskat kr. 740.000 Forsikringer kr. 175.000 El kr. 160.000 Dagrenovation kr. 339.624 Varmemester, rengøring mv kr. 700.000 Revision kr. 40.000 Administration, estimeret kr. 425.000 kr. 2.579.624 Vedligeholdelse 18 hensættelse til udvendig vedligehold kr.83/kvm x 14.282 kvm kr. 1.185.406 18b hensættelse til udvendig vedligehold kr. 76/kvm x 14.282 kvm kr. 1.085.432 kr. 2.270.838 Til forrentning kr. 3.187.753 Forrentningsfaktor 1,25% kr. 255.020.266 Depositum og forudbetalt leje kr. 3.976.608 Samlet salgssum kr. 258.996.874 Afrundet pris 1,23% kr. 259.000.000 Pris pr. kvm. 18.135 Udgiftsbeløb hidrører fortrinsvis fra årsregnskabsbudget for 2017. S.E.& O. Side 16 af 17
23 Kort Side 17 af 17
Royal Institution of Chartered Surveyors Royal Institution of Chartered Surveyors Standardbetingelser for vurdering Vurderingen udføres i overensstemmelse med vejledningen Vurdering af erhvervsejendom udgivet af RICS Danmark. Klientrelationer Medmindre andet er anført i vurderingsrapporten, er vurderingsmanden uafhængig af opdragsgiveren - forretningsmæssigt og privat. En vurderingsrapport udarbejdes udelukkende med det formål, der er aftalt med opdragsgiveren, og som skal fremgå af rapporten, der derfor skal behandles som fortrolig af opdragsgiver og de parter, som opdragsgiveren på forhånd har fået tilladelse til at måtte videregive den til. Vurderingsmanden har udelukkende ansvar overfor opdragsgiver for at rapporten er udarbejdet med den omhyggelighed, der med rimelighed kan forventes af en chartered surveyor, og opdragsgivers brug af vurderingsrapporten sker på eget ansvar. Vurderingsrapporten må ikke - hverken i sin helhed eller i uddrag - indføjes i noget offentligt tilgængeligt dokument uden vurderingsmandens forudgående skriftlige samtykke af form og sammenhæng. Informationer om ejendommen Vurderingen og vurderingsrapporten er udarbejdet på grundlag af de informationer, vurderingsmanden har modtaget fra opdragsgiver, dennes professionelle rådgivere eller anden i rapporten navngiven part, og som forudsættes at være fuldstændige og korrekte, herunder: - om ejendommens ejerforhold, og at opdragsgiver har fuld rådighed over og gyldig adkomst til den aktuelle ejendom, - at der på ejendommen ikke er hæftelser, særligt belastende eller usædvanlige servitutter, rådighedsindskrænkninger, udgifter eller forhold, der kan påvirke ejendommens værdi, og som ikke er oplyst, - at den enkelte bygning er opført, indrettet og benyttes i overensstemmelse med lokalplaner, bygningsreglementer og opfylder samtlige andre relevante krav, der udspringer af love, offentlige bekendtgørelser m.v., - at der ikke er uafsluttede sager om lovgivningsmæssige forhold eller andre påbud vedrørende ejendommen og dens benyttelse, - at der medmindre andet er meddelt, ikke er forekomst af skadelige eller farlige materialer, som for eksempel asbest, pvc m.v., - at der ikke er udført undersøgelse af grunden i form af geografisk og/eller geofysisk undersøgelse, samt - at der ikke er udført miljøundersøgelser med henblik på at afdække eventuel forurening på ejendommen.
Royal Institution of Chartered Surveyors Royal Institution of Chartered Surveyors Vurderingsrapporten bygger således på den forudsætning, at der på ejendommen ikke er forurening, der påvirker dens værdi. Hvis der under besigtigelsen, i løbet af den efterfølgende indhentning af oplysninger til brug for vurderingen eller som følge af viden om lokalområdet, fås kendskab til forhold, som tyder på, at der er sket forurening, er det angivet i vurderingsrapporten. Såfremt det konstateres, at der er sket forurening på ejendommen, omkringliggende jorde eller at ejendommen nu helt eller delvist anvendes eller tidligere har været anvendt til forurenende aktiviteter, kan det medføre en reduktion af de i vurderingsrapporten anførte værdier. - at alle aftaler og forpligtelser i forbindelse med lejemål er overholdt, samt - at der ikke er uoplyste konflikter med lejerne, ligesom hverken lejer eller udlejer har afgivet varsler eller udstedt påbud, der kan påvirke vurderingen i negativ retning. Besigtigelse Besigtigelsen er ikke en byggesagkyndig undersøgelse af konstruktioner, byggematerialer og installationer. Åbenbare byggetekniske mangler vil dog blive registreret i rapporten - også hvad angår vedligeholdelse. Men sådanne registreringer er ikke en garanti for, at ejendommen - bortset fra det anførte, er fri for mangler. Indhentning af information Når der i forbindelse med vurderingen rettes henvendelse til offentlige myndigheder - herunder om fx servitutter, skal vurderingsrapporten udarbejdes i overensstemmelse med de derved modtagne oplysninger. Vurdering Vurderingen er baseret på de registrerede arealer i Bygnings- og Boligregistret, BBR. Det skal dertil bemærkes, - at arealangivelser i BBR er baseret på h.h.v. byggetilladelser og ejers meddelelser til BBR, og at BBR ikke har ansvar deres for rigtighed, samt - at der kun, hvis de arealer, der fremgår af BBR, åbenlyst er forkerte, skal ske verifikation. Fx ved kontrol af tegningsmateriale Når det er aftalt, at en vurdering er baseret på arealberegninger, anbefales det, at ejendommen bliver opmålt i overensstemmelse med Arealbekendtgørelsen af 29. juni 1973. Anlæg, installationer og maskiner er ikke omfattet af vurderingen, medmindre de er en integreret del af ejendommen, har en generel anvendelighed og sædvanligvis vurderes sammen med ejendommen.
Royal Institution of Chartered Surveyors Royal Institution of Chartered Surveyors Der er ikke taget hensyn til evt. skattetilsvar i forbindelse med salg af ejendommen, ligesom sandsynlige salgsomkostninger ikke fragår. Hvis der fx til en forsikringssag skal udarbejdes et overslag over retableringsomkostninger, er dette overslag uforpligtende for vurderings-manden, og hvis der efter aftale med rekvirenten engageres sagkyndig bistand hertil, er det den sagkyndige, der har ansvar herfor. Hvis de forudsætninger, der er gjort gældende i en vurdering, viser sig ikke at være i overensstemmelse med den faktiske situation, er det nødvendigt at udføre en ny vurdering med henblik på værdiansættelse af ejendommen. Fravigelser Fravigelser fra disse standardbetingelser må kun ske, når det er aftalt skriftligt mellem opdragsgiver og en af RICS Danmark bemyndiget. Offentliggørelse Vurderingen må ikke uden vurderingsmandens godkendelse offentliggøres under nogen form, hverken helt eller delvist. Generel ansvarsfraskrivelse Ejendomsmæglerfirmaets ansvar er dækket under fællespolice tegnet gennem Dansk Ejendomsmæglerforening og erstatningen kan maksimalt andrage kr. 5.000.000.