10 års vedligeholdelsesplan AB Hallandsgade 3-5 2300 København S AB Hallandsgade 3-5 Hallandsgade 3-5 2300 København S Medio år 2016
Indholdsfortegnelse: 1. Vedligeholdelsesplanen... 3 2. Beskrivelse af ejendommen... 4 3. Ejendommens stand... 5 4. Det videre arbejde... 7 5. Tilstandsvurdering... 8 5.1. Tag... 8 5.2. Facader... 11 5.3. Sokkel/udvendige trapper... 15 5.4. Kælder... 16 5.5. Vinduer & døre... 17 5.6. Stillads eller lift... 17 5.7. Køkken... 18 5.8. Vådrum... 19 5.9. Afløb... 20 5.10. Trapperum... 22 5.11. Vand -& varmeinstallation... 24 5.12. El installationer... 26 5.13. Ude areal... 28 6. Konklusion... 29 2
1. Vedligeholdelsesplanen Ejendommen er gennemgået medio 2016 af, med henblik på at registrere vedligeholdelsesstanden, og udarbejde en plan for den fremtidige ekstra ordinære vedligeholdelse. Oplysningerne er baseret på de oplysninger, der fremgik af tilgængelig materiale herunder BBR, tegninger mm på besigtigelsestidspunktet, hvorfor afvigelser fra de faktiske forhold kan forekomme Der er ikke foretaget indgreb i bygningens konstruktioner for at afdække eventuelle delvist skjulte defekter. Alle priser er vejledende overslagspriser, idet endelig fastsættelse af omkostningerne for de større arbejder vil kræve et nærmere projekt med indhentning af tilbud, ligesom prisen vil afhænge af det ønskede niveau for færdiggørelsen af arbejderne. Alle priser er håndværker udgifter excl. moms pr. ultimo 2016, uden afsatte beløb til uforudsete udgifter, stillads/lift samt rådgivning. Priser er udregnet på grundlag af nuværende prisniveau. Som grundlag for vedligeholdelsesrapporten har følgende været til rådighed: - BBR oplysninger Ved gennemgangen af bygningsdelene er der givet karakterer for, hvor vigtigt det er at udføre vedligeholdelsesarbejderne eller forbedringsarbejderne. I rapporten benyttes følgende vurderinger af konstruktioners tilstand: Vurdering Betydning Dårlig (C) Normal (B) God (A) Konstruktionen er nedbrudt og skal skiftes ud. Konstruktionen er i normal stand alderen taget i betragtning. Konstruktionen har løbende været vedligeholdt og fremstår i pæn stand. 3
2. Beskrivelse af ejendommen AB Hallandsgade 3-5 er ældre Københavner ejendom, bestående af 31 boliger samt 1 erhverv, opført i år 1890. Der er ikke registreret større om-/tilbygning igennem årene. Udvendigt fremstår bygningen med filsede mursten, adskilte med over -& under facade adskilt af kondongesims. Ejendommen er udført traditionelt uden større udsmykninger, med murede gesimser mod tag. Facade mod baggård samt gade, er af samme udformning samt farve-/materialevalg. Tagkonstruktion er hanebåndskonstruktion, belagt med bølge eternit uden undertag. Tagrender og nedløb er af ældre dato. Boliger har adgang til loftrum som benyttes til pulterrum, mens nederste etager benyttes som vaske -& tørrerum. Vinduer og døre er af som ældre trævinduer med termoruder, og i trapperum som oprindelig med et lags glas. Ejendommen har ikke gennemgået større renoveringer de seneste år, hvorfor må forventes at skulle udføre ekstraordinære vedligeholdelsesomkostninger i den kommende årrække. Foreningen indeholder 31 boliger, fordelt på 5 etager. Arealredegørelse iflg. BBR; Bebygget areal Samlet bygningsareal Tagetage Tagetage udnyttet Kælder Samlet boligareal Samlet erhvervsareal Andet areal 299 kvm 1.495 kvm 299 kvm 16 kvm 0 kvm 1.360 kvm 60 kvm 23 kvm Udhus o. lign er ikke besigtiget / medtaget i nærværende rapport. Alle lejligheder har eget køkken og bad. 4
Varme og installationer Ejendommen er tilsluttet fjernvarme medveksler og varmtvandsbeholder i kælder. Der foreligger inden oplysninger om eventuelle større udskiftninger. El installationer er ændret hvor besigtiget Faldstammer & stigestrenge er i besigtigede boliger af ældre dato, og der foreligger inden plan for eventuelle større udskiftninger Spildevand og regnvand i jord er ikke besigtiget De forskellige anlæg bærer præg af en løbende udskiftning og vedligeholdelse, men trænger til samlet gennemgang og justering, og forventes at skulle udskiftes delvis eller komplet i kommende periode. Der forlyder ikke noget om hvorvidt foreningen evt. løbende har udskiftet installationer og afløb. Derfor må forventes en delvis og/eller mindre løbende udskiftning. Udførte forbedringer eller vedligeholdelses arbejder inden for de seneste år Foreningen har ikke forelagt nogen dokumentation for tidligere gennemførte forbedringer af ejendommen udover ovennævnte. Foreningens ønsker til forbedringer Foreningen har nedenstående punkter som ønskes belyst i nærværende rapport; Skimmel & fugt i boliger Vand påvirkning mod nabo gavl Energi optimering hvor rentabel 3. Ejendommens stand Ejendommen er overordnet set i middel stand, alderen taget i betragtning. Slidtage fra vejr og vind samt brug af bygningerne medfører, at bygningerne har enkelte skader/fejl, hvilket er normal forekommende ved lign. ejendomme. Skader samt Vedligehold bør udbedres inden for nærmeste fremtid, jf. nærværende rapport. Det er generelt en sund ejendom med robust klimaskærm, i form af murværk, tagkonstruktion, belagt med tagpap /skifer. Tagrender og nedløb er udført i zink. Alle er typiske materialevalg ved lign. bygninger i samme alder. De mest presserende vedligeholdelsespunkter som bør renoveres i nærmeste fremtid er følgende, vinduer, facader, installationer samt energioptimering. Varme-, vand- og afløbsinstallationer i jord bør også overvejes gennemgået komplet, for endelige overblik giver stand. Som mange ejendomme fra samme periode, opstår der løbende vedligeholdelsesarbejde på nuværende tidspunkt. På ejendommen er facader og vinduer/døre, i en sådan stand at den skal renoveres/vedligeholdes i planperioden for at forebygge større følgeskader, og nedbringe omkostningerne til den løbende vedligeholdelse samt varmeforbrug. Desuden skal der påregnes løbende vedligeholdelsesarbejde på afløbs-, varme- og vandinstallationer. Se Ejendommens stand i skema på næste side. 5
Bygningsdel Vurdering Bemærkninger 01 Tag (B) Ejendommens tagbelægning er bølge eternit og i normal stand, og skal kun gennemgå mindre renoveringer. 02 Facader (B-C) Der er områder på facade hvor filsen er med afskalninger grundet fugt. Facader er generel i god normal stand uden større skader. 03 Sokkel/fundament (B-C) Der ses mindre afskalning af puds samt diverse revner som skal udbedres. Sokkel er i normal stand 04 Kælder (B-C) Kælder/forsænket stueetage er opfugtede med løstsiddende puds 05 Vinduer & døre (B) Vinduer og døre er i normal stand. Vinduer skal males i planperioden Energimæssigt er vinduer og døre utidssvarende. Vinduer bør males for at undgå skader samt nedbrydning. 06 Stillads eller lift (B) Der skal anvendes stillads eller lift til enkelte arbejder ifbm renoveringer 07 Køkken (B) Køkken er i normal stand. 08 Vådrum (B) Baderum er i normal stand. Toilet og bruseniche er opdelt i nogle boliger 09 Afløb (B-C) Afløb i jord er ældre og forventes at skulle strømpefores Faldstammer er flere steder med rust udtræk, og skal delvis udskiftes 10 Trapperum (C) Trapperum er lettere slidte på trin, og træværk Der er løstsiddende puds på flere vægge som skal udbedres 11 Vand- og varmeinstallationer (B) Flere rør installationer er delvis udskiftet. Der forventes udskiftning af stigestrenge i planperioden 12 El installatior (B) El installationer er udskiftede og der foreligger ingen tegn for stofledninger Der afsættes beløb for mindre ændringer 13 Ude areal (B) Gårdareal er af normal stand, med belægning samt grønne arealer. 6
4. Det videre arbejde Når AB Hallandsgade 3-5 modtager vedligeholdsrapporten med tilhørende overslagsbudget, skal der træffes beslutninger om det videre forløb omkring ejendommens vedligeholdelse, herunder økonomi. har stor ekspertise i renovering og vedligeholdelse af ejendomme og påtager sig gerne gennemførelsen af de arbejder, som skal udføres på ejendommen. Ydelser kan bestå af: - Årlig opfølgning på vedligeholdelsesplan - Fremkomme med løsningsforslag - Ansøge byfornyelse - Udarbejde udbudsbeskrivelse - Indhentning af tilbud fra håndværkere/ udbud & licitation - Igangsætning af vedligeholdelsesarbejder - Fagtilsyn og afholdelse af byggemøder under selve udførelsen - Aflevering - 1 & 5 års gennemgang 7
5. Tilstandsvurdering 5.1. Tag Beskrivelse: Tagkonstruktionen er udført som hanebåndsspær belagt med bølgeeternit uden undertag. Der er ses flere zink beklædte kviste mod gård og gade, hvoraf nogle er sammenbyggede. Depotrum er opført i spidsloftet og adskilt med interne vægge og døre. Der er ventilation af loftrum via skildpadder. Taget er forsynet med plast tagrender og nedløb af ældre dato. Taget blev besigtiget via ovenlys vindue i loftrummet. Der konstateres mindre huller i tagbelægningen sporadisk, som alle bør eftergås og udbedres, for at undgå fygesne & slagregn. Der ses mindre angreb af insekter i bærende spærtræ, som skal fjernes inden svækkelse af træets styrke pågår. Taget vurderes generelt i god stand, og giver kun anledning til mindre øgede vedligeholdelses omkostninger i planperioden. Loftet ses med flere tegn for forhøjet fugt, og der bør etableres øget ventilation af loftrummet. Ift. brandforebyggende, bør overvejes oprydning samt bortskaffelse af genstande i spidsloftet, hvor pladsen er forholdsvis trang. (B) Tagrenovering bør foregå senest i år 2017 Angrebet spærtræ Manglende rygningsbånd Udvendig tagbelægning som af eternit belægning er middel stand, og forventes at have en levetid på optil 10 år. Det anbefales at påbegynde opsparing til ny tagbelægning i år ca. 2024. 8
Ny tagbelægning skønnes at bekoste ca. 2.000.000,- ex moms, afhængig af materialevalg samt omfang. Prisen er ikke angivet i nærværende plan, da taget forventes udskiftet kort efter planens udløb. Det anbefales at undersøge om mulighed for byfornyelse til at udskifte eternit tag til oprindelig tegltag, som eventuel kan give optil 30% i tilskud. Der er dog ikke undersøgt nærmere herom. Tagpap på kviste vurderes i god/almindelig stand, og forventes ikke at give anledning til ekstra ordinære vedligehold i planperioden, dog skal alle kviste eftergås og renoveres ifbm. kommende tagrenovering. Skorstene over tag er ca. halvdelen nedtaget til under tag rygning, og resterende er som synlige pudsede over tag. Da fuger ikke for nylig er gennemgået, forventes skorstene at skulle gennemgås og fuges helt eller delvis, samt gennemgå inddækninger. Brandkamme er med lettere revnedannelse og skal eftergås i mindre omfang indenfor ca. 5 år. (B-C) Renoveringen af skorstene samt brandkamme bør foregå senest i år 2018 Loftrum: Loftrummet er generel i god stand, og forventes ikke at give anledning til øgede omkostninger i planperioden. Tørreloft ses med megen fugtophobning, og begyndende insektangreb på spær og træværk. Træværk skal afrenses, og der skal skabes øget ventilation af rummet, samt behandles med insekt angreb. Fugt samt insekt angreb på spær (B-C) Afrens af træværk samt ventilation bør foregå senest i år 2017 Det anbefales at udføre ekstra isolering ovenpå eksisterende etage dæk i loftrummet for energi optimering ved at øge isoleringstykkelse. Punktet vurderes med kort tilbagebetalingstid, samt øget komfort i boliger og mindske samlede varmespild for hele ejendommen. Der kan enten udføres isolering ovenpå eksisterende etage dæk, eller som skrå flader. Eventuelle problemer med kuldebroer vil mindskes ifbm. isolering af loftrummet. Omkostninger til isolering anslås til 100-200.000,- ex moms, og er ikke medtaget i nærværende rapport, da der skal findes løsning med pulterrum inden isolering kan foretages. 9
Tagrender & nedløb: Tagrender og nedløb er ældre, dog ikke konstateret utætheder. Det anbefales at tjekke alle samlinger, og skal forventes afsat beløb til delvis udskiftning. Ved komplet tagrenovering vil alle tagrender blive udskiftet, hvorfor anbefales kun at udføre tiltrængt renovering ved utætheder. Tagrender og nedløb anbefales gennemgået 1 gang årlig, hvor der foretages oprensning af render, samt tjek af samlinger, fald mv. Almindelig oprensning af tagrender forventes udført via almindelig vedligeholdelsesbudget, og derfor kun medtaget udgifter til renovering i nærværende plan. (B) Gennemgang tagrende & nedløb bør foregå senest i år 2018 5.1.1 (B) Tagrenovering kr. 2.250.000,- ex moms 5.1.2 (B-C) Renovering af skorstene samt brandkamme kr. 100.000,- ex moms 5.1.3 (B-C) Afrens træværk samt ventilation kr. 30.000,- ex moms 5.1.4 (B) Gennemgang af tagrender & nedløb kr. 45.000,- ex moms 10
5.2. Facader Facade mod gade & gård: Bygningens facader fremstår mod gade og gård med filsede facader, indfarvet fils. Det oplyses at facader er ikke har gennemgået større renoveringer indenfor de seneste 5 år, men fremstår generel i god stand. Der ikke stilling til farvevalg eller lign. Der ses flere afskalninger af fils mod gade, som skyldes opstigende grundfugt, med synlige salpeterudtræk. Facaden vil i disse områder kræve øget vedligehold i form af pudsreparationer, som delvis forventes udført via almindelige vedligeholdelses budget. Der findes flere løsninger for at hindre/mindske mængden af fugt i facader, som vil kunne forlænge levetiden af farve fils, og samtidig mængden af fugt i nederste boliger. Flere mulige fugtsikringer er væsentlig dyre, og der indlægges derfor en mellem løsning som er den mest valgte grundet pris og udformning. Fugt ud blomstring på facade Ønskes opstigende fugt at mindskes kan udføres injektion af sokkel, med enten i boring af flydende injektion, eller i banke metalplader. Løsningen er ofte dyr, hvorfor flere fravælger denne. Omkostninger til injektion anslås er medtaget i nærværende rapport, mens i bankning af plader vurderes at være for omkostningstunge. (B-C) Injektion af facader bør foregå senest i år 2018, eller samtidig med kommende facade renovering. Gade Opfugtede facade med afskalninger Gård Nederste del af facaden er flere steder løs, grundet forhøjet fugt, og forventes derfor at skulle udbedres, ved nedbankning af løstsiddende materiale, for filtsning af nederste ca. 1 m. 11
Mørtelfuger virker begyndende porøse, og vurderes at skulle udbedres komplet i nederste del af facaden indenfor 2-5 år, og er afsat i fælles gennemgang i 2018 Manglende fuger kan bevirke frost springninger, eller på længere sigt bevirke nedstyrtninger af enkelt sten eller øgede omfang af skader. Det vurderes at facader er i god stand, med intakte mursten, og uden betydelige sætningsskader mv. hvilket ikke giver anledning til øgede omkostninger i planperioden., Det kan overvejes om nederste ca. 3 m skal filses, for at give ensartet farve samt udtryk. Der er kun afsat beløb for filtsning af beskadigede arealer. Der ses mindre antal z-revner end normal forekommende. Der forventes at skulle udføre samlede antal facade reparationer, hvor løstsiddende fils samt revner eftergås og udbedres i fornøden omfang. Der forventes ilagt stål i overliggere over vinduer, hvorfor fremtidige revnedannelse bør være væsentlig formindsket. Der ses mindre z-revne dannelser over enkelte vinduer som skal udbedres indenfor planperioden. Revner er på nuværende stade af mindre karakter, og skal løbende observeres for at udbedre inden større revnedannelser, som kan medvirke til følgeskader. Afskalling af fils Facader i højde over 2 m fra terræn er generel i god stand, ift. andre lign. ejendomme. (B-C) Facade arbejder bør foregå senest i år 2018. z-revne Det anbefales at undersøge om mulighed for byfornyelse til at udskifte eternit tag til oprindelig tegltag, som eventuel kan give optil 30% i tilskud. Der er dog ikke undersøgt nærmere herom. 12
Kuldebroer: Ejendommen er opført med mange massive konstruktioner som medvirker til kuldebroer, og de enkelte boliger skal derfor bebos med særlig respekt for ydervægge som kan medvirke til fugt mv. Der blev kun konstateret enkelt mindre omfang af skimmel, som vurderes at være bruger relateret, ift. ejendommens mange kuldebroer. For at mindske kuldebroer skal udføres udvendige facade isolering, som vurderes ikke at være rentabel, og vil ændre ejendommens æstetiske udtryk væsentlig. Der er ikke medtaget facade isolering grundet manglende rentabilitet samt facadens visuelle udtryk. Sålbænke: Sålbænke under vinduer er udført som rulleskifte, og filsede i samme farve som facader. Der konstateres kun få revner ved sålbænke og ingen større skader. Ved gennemgang af facader bør overvejes gennemgang samt behandling af alle sålbænke, for at sikre at fugt/vand ikke trænger ed i facaden og medvirker til revne dannelser, som ofte er dyre at udbedre. Overflade af sålbænke bør behandles ved at svumme eller smøre med vandafvisende membran. Ved større gennemgribende renovering, bør overvejes ilægning af plade som skifer eller lign. ovenpå nuværende sålbænke. Løsningen er ikke medtaget i nærværende planperiode, da større facade renovering forventes at udføres efter nærværende planperiode. (B) Sålbænke bør eftergås senest i år 2018. Gavle: Enkelt gavl er udført med udvendig gavlisolering og puds mod fællesgård, og forventes ikke at give anledning til ekstra ordinære vedligeholdelses omkostninger i planperioden. Gavlvægge er ofte udført massive, og med store kuldebroer, og dermed mulighed for skimmelangreb indvendig i boligen. 13
Nabo gavl: Bestyrelsen ønsker belyst klage fra nabo ejendom, grundet vand fra pågældende forenings tag, som efter sigende skulle være medvirkende til fugt ophobning på naboens gavl. Naboens gavl er mod nord, og forventelig udført massive med kuldebro som sandsynlig grundlag for eventuel skimmel. Der blev ikke konstateret nogen utætheder eller lign. som forventes at være medvirkende til fugt ophobning af naboens gavl. Væggen anbefales udført med udvendig facade isolering og puds, for at sikre godt indeklima, samt beskytte facade. Nabo boliger blev ikke besigtiget indvendig på gennemgangen, og udførelse er ej heller prissat i nærværende plan. (B-C) Injektion af facader bør foregå senest i år 2018 (B-C) Facade arbejder bør foregå senest i år 2018 & 2024. (B) Sålbænke bør eftergås senest i år 2018. 5.2.1 (B-C) Injektion af facader kr. 250.000,- ex moms 5.2.2 (B) Facade arbejder kr. 500.000,- ex moms 5.2.3 (B) Sålbænke kr. 70.000,- ex moms 14
5.3. Sokkel/udvendige trapper Sokkel: Sokkel gennemgås for div. revner, sprækker samt løstsiddende pudsmateriale. Sokkel bør renoveres ifbm. facader. På besigtigelses tidspunktet blev ikke konstateret større skader men kun mindre vedligehold, som skulle have været afholdt over det almindelig vedligeholdelsesbudget. Der skal forventes mindre pudsudbedringer i den kommende årrække. Revner vurderes ikke kritiske, men alimdelige forekommende ved lign. ejendomme med lign. placering. Løstsiddende sokkelpuds Sokkel er begyndende med fugt opstigning og skal forventes med løbende øgede vedligehold. Der skal påregnes renovering i planperioden. Løst puds på sokkel fjernes med let elmurhamrer således at der ikke aftages mere end til fast puds. Områder skal være tilstrækkelige store til at nyt puds kan udføres ude risiko for at der ikke er vedhæftning på uderliggende konstruktion. Udvendige trappe: Klinkier på udvendige trapper er flere steder løse og bør eftergås og udbedres komplet. Løbende vedligehold af udvendige trapper forventes delvis at være alminelig velighold, dog afsættes beløb ifbm. renovering af sokkel. Der bør overvejes anden løsning ved kommende renovering af trapper, for at mindske vedligeholdelsesomkostningerne (B-C) Renoveringen af sokkel bør foregå senest i år 2018 & 2023 5.3.1 (B-C) Sokkel kr. 200.000,- ex moms Løstsiddende klinker 15
5.4. Kælder Kælder/forsænket stueetage er flere steder med løstsidddende puds grundet alder og opstigende grund fugt. Puds og mørtel er flere steder porøs med manglende stabilitet, og bør løbende vedligeholdes, for at undgå større skader. Der konstateres flere steder salpeter udtræk, som skyldes forhøjet fugt som stiger op og løsner puds lag. Såfremt fugt ønskes fjernes skal opgraves udvendig langs kældervægge, hvor udføres fugtsikring af kældervægge samt omfangsdræn. Udvendig fugtsikring af kælder/facade anslås til at bekoste ca. 600.000,- ex moms, og er ikke medtaget i nærværende plan Det anbefales at leve med fugt problemet, og øge mængden af ventilation for at mindske problemet mest mulig. Afsatte beløb til kælder renovering er ikke komplet gennemgang, men sikring af værste arealer. I flere kælderum /nederste etage er monteret glasvæv eller lign. med malede overflader, som medvirker til at fugten i vægge ikke kan trænge ud, og giver derfor løstsiddende puds mv. med væsentlig nedsat levetid for puds. Det anbefales at fjerne glasvæv og udføre minimal pudslag for at væggen kan ånde Fugt i væg med glasvæv (B-C) Renoveringen af kælderpuds bør foregå senest i år 2019 & 2024 5.4.1 (B-C) Kælder/forsænket stueetage kr. 180.000,- ex moms 16
5.5. Vinduer & døre Vinduer er ikke oprindelige og vurderes at være fra ca. 90 erne i boligarealer, samt ved trappe at være enkellagsglas med oprindelig ramme. Der konstateres ikke nævneværdige mangler på karme mv. Vinduer og døre anbefales at males med interval pr. 7. år, for ikke at nedbryde træværk. Ved maling af træ, bør glas lister og drypnæser eftergås og pletvis udskiftes i fornødent omfang. Samtidig kan omkringliggende fuger eftergås og plet udbedres såfremt tiltrængt. Mindre justeringer og smøring af beslag, forventes afholdt via almindelig vedligeholdelsesbudget, hvorfor kun større gennemgang er angivet i nærværende plan. Vinder skal gennemgå mindre renoveringer samt maling i planperioden Eventuel komplet udskiftning af vinduer skønnes til at bekoste ca. 1.500.000,- ex moms, og forventes at være rentabel indenfor ca. 5-10 år. Nye vinduer vil medvirke til øget komfort i boligerne, og mindske kuldenedfald væsentlig. Smøring af vinduer mv. bør udføres med interval på ca. 2-3 år. (B) Smøre & justere vinduer bør foregå senest i år 2018 & 2023 (B) Maling vinduer & døre bør foregå senest i år 2019 5.5.1 (B) Smøre & justere vinduer kr. 40.000,- ex moms 5.5.2 (B) Maling vinduer & døre kr. 350.000,- ex moms 5.6. Stillads eller lift Der regnes med lift eller stillads til brug ved gennemgang af facade, maling af vinduer samt diverse facade renoveringer ved mindre pudsreparationer. For maling af vinduer kan udføres fra stillads for samtidig at benytte til eventuelle mindre renoveringer af facader for at opnå stordrifts fordele. Stillads afsættes som enkelte punkt, for at give overblik over andel i samlede renoveringsprojekts omfang 5.6.1 (B) Stillads eller lift kr. 400.000,- ex moms 17
5.7. Køkken Alle køkkener var i pæn stand, flere var renoveret/udskiftet indenfor de sidste 5-10 år. Køkkenerne er funktionelle og i orden, og der blev ikke konstaterer mangler ifbm. afløb eller lign. Installationer er af nyere dato, og forventes løbende vedligeholdt og udskiftet. Rørføring samt afløb var ikke tilgængelige, da disse var gemt i konstruktioner og under gulve eller forsatsvægge/rørkasser. Køkkener forventes ikke at give anledning til ekstra vedligeholdelsesudgifter i de kommende 10 år Eksempel på renoveret køkken Eksempel på renoveret køkken Udgifter til renovering af køkken, forventes afholdt af beboer, og derfor ikke prissat i nærværende rapport. 18
5.8. Vådrum Vådrum er forskellige udformninger og fleste af nyere alder. Generelt fremstår alle af pænere stand, og funktionelle. Der findes flere forskellige løsninger samt rum inddeling af baderum, og der er også løsninger med adskilt toilet og bruseniche. På sigt bør udføres fælles rum for niche og toilet, for at mindske fugt niveau i andre rum end hvor baderum med udsugning. Der tages ikke stilling til æstetiske hensyn Nyere baderum Ældre toilet Niche i soverum Udgifter til renovering af baderum, forventes afholdt af beboer, og derfor ikke prissat i nærværende rapport. Resterende baderum virkede i orden, og forventes ikke at give anledning til ekstra vedligeholdelsesudgifter i de kommende 10 år. 19
5.9. Afløb Afløb er for ejendommenes opførelse, og der foreligger ingen nøjagtig oversigt og omfang over eventuelle udskiftede ledninger i jord. Gennemføring af kloakker i muren og fundament er formentlig af oprindelig dato. Det må forventes at der inden de kommende 10 år kan opstå problemer med kloakkerne, og det anbefales at der udføres Tv-inspektion for at få klarlagt kloakkernes tilstand. Da kloakken er af ældre dato, forventes der at være en del rørforskydninger og/eller mindre brud. Der anbefales at tjekke afløb i jord, og udføre en hel eller delvis strømpeforing af rør i jord. Sandfangsbrønde er ofte også med mindre rørforskydning, som medvirker til at tagvand løber mod fundament. Besigtige brønde var nyere og uden visuelle skader. Der afsættes samlet beløb for delvis strømpeforing og diverse mindre tilretninger. Der afsættes mindre udskiftninger af faldstammer ved overgange til afløb i jord (B-C) Afløb i jord bør foregå senest i år 2019 Tv inspektionen forventes ikke at give anledning til ekstra omkostninger i kommende 10 år, indenfor nærværende planperiode. Overslag for slamsugning og tv inspektion ca. 10-20.000,- ex moms Alle afløb og brønde skal spules og tjekkes med kamera inspektion inden udførelse. Sandfangsbrønde (fra tagnedløb), forventes at være delvis tilstoppede, hvorfor en tømning vil være at anbefale. Såfremt brønde er fulde, kan det medvirke til opstuvning af regnvand, og dermed til store skade ifbm. skybrud, ved øgede mængde af vand på fundamenter. Det anbefales at spule og rense afløb i jord med interval af 2 år, og tv- inspektion pr 5 år. Slamsugning forventes afholdt over almindelig vedligeholdelsesbudget. (B) Slamsugning bør foregå i år 2016, 2021 & 2026 20
Faldstammer: Faldstammer var fleste steder skjulte og kun med begrænsede adgang. Stammer var flere steder pletvis udskiftet, dog ingen steder komplet fra etage til etage. Ved pletvis udskiftning vil ejendommen aldrig opnå nye installationer, og ofte opnå at alle bøjninger mv. er de dyre som ikke udskiftes, og desværre ofte er samme som kan ske brud. Ved større fælles udskiftning opnås ofte besparelser på ca. 50 % af udgifter til udskiftning, hvorfor anbefales at lave plan for løbende udskiftning fra kælder til tag, og med stor fordel samtidig med udskiftning af stigestrenge. Flere faldstammer tærer udvendig, hvilket ofte er tegn på begyndende mulighed for brud. Der forventes kun delvis udskiftning, og endelig omfang afventer særskilt inspektion. (B-C) Faldstammer bør foregå i år 2021,2023 & 2025 5.9.1 (B-C) Afløb i jord kr. 250.000,- ex moms 5.9.2 (B) Tv-inspektion kr. 30.000,- ex moms 5.9.3 (B-C) Faldstammer kr. 700.000,- ex moms 21
5.10. Trapperum Trapper er med flere mindre skader, og fremtræder i almindelig til dårlig stand. Træværk er med begyndende lettere slidtage, hvorfor det forventes at skulle udføres malerarbejdet på trapper i plan perioden. Stødtrin og håndlister er lettere medtaget, hvorfor disse opprioteres ift. vægge. Adgangsdøre forventes at skulle males i planperioden. Der afsættes beløb til gennemgående maling af trapper. Trappe belægning er flere steder medtaget og der skal derfor udføres større pletvis renovering eller komplet udskiftning nuværende belægning Løstsiddende puds slidtage håndliste & forkant trin Nederste vægge ved adgangsdøren er væsentlig opfugtede, hvilket er lign. resterende vægge for ejendommen. Vægge er flere steder udført med glasvæv og plast maling som medvirker til øget fugtophobning i vægge og dermed forkorte levetiden væsentlig. Der anbefales at finde løsning med fugtsikring og nedbankning af puds for anden løsning, for at mindske problemet fremadrettet. Der konstateres også løstsiddende puds flere andre steder i trapperum, som skal udbedres ifbm. gennemgribende trapperenovering. 22
Trin på flere trappe er med væsentlig slidtage, og det anbefales at udføre større og gennemgribende renovering for at mindske fremtidig vedligeholdelsesudgifter. Overflade behandling er slidt helt væk, og slidtage er påbegyndt på træ trin hvilket nedsætter levetiden væsentlig, hvorfor det anbefales at udføre renovering. Håndliste og balustre er lettere slidte, men vurderes mere kosmetiske af overfladen, og derfor vigtig at udbedre inden træ bliver beskadiget. Trappe renovering kan tages over flere år, men er afsat indenfor samme år, for at indhente stor entreprise, og som vurderes billigere i udførelse i samme år. Slidte trin (C) Renovering af trapper bør foregå i år 2018 Trappedøre: Døre i trappe opgange er ældre, men vurderes rimelig tætte. Det anbefales at gennemgå og tætne alle døre for at hindre varmespild mod uopvarmede trapperum. Gennemgang af døre forventes udført inden trapperenoveringen, og afhold via almindelig vedligeholdelsesbudget. Omkostninger anslås til ca. 15.000,- ex moms, og er ikke indeholdt i nærværende plan. 5.10.1 (C) Trapper kr. 550.000,- ex moms 23
5.11. Vand -& varmeinstallation Ejendommene har egen varme central med nyere veksler samt fælles varmtvandsbeholder, placeret i kælderrum. Alle installationer oplyses at virke optimal, dog vurderes der flere energibesparelse som bør iværksættes for udskiftning til ny teknologi, samt spare på varmeregningen. Cirkulationspumpe er nyere og energibesparende, og giver ikke anledning til udskiftning. Rør med manglende isolering Flere rør er delvis uden isolering, og medvirker til store varmespild, og øgede forbrugsomkostninger samt mangel på varme i boliger. Almindelig vedligehold samt service, udføres via almindelig vedligeholdelsesbudget, og giver derfor ikke anledning til ekstra ordinær vedligehold i planperioden. Rør installation er med flere tæringer, og skal forestå løbende udskiftning, da der ellers vurderes mulighed for brud.. Der afsættes beløb for diverse mindre renoveringer/justeringer i varmecentral. (B) Renovering af varmecentral bør foregå i år 2017 Installationer i køkken og badeværelser er umiddelbart ikke blevet renoveret i ca. samme periode, hvorfor man må forvente enkelte installationsmæssige tiltag. Der ses pletvise udskiftninger, men tyder ikke på større samlede gennemgang, hvorfor det anbefales at udføre større fælles renovering hvor stigestrenge mv. udskiftes fra kælder til tag, da dette ofte er billigste løsning, som også medvirker til samlede udskiftning, i stedet for en pletvis, som forventelig vil være spildt i fremtiden. Det nøjagtige antal løbende meter rør kendes ikke. Afsatte beløb er til en udskiftning fra kælder til tag, men kan vælges at fordeles over flere år, eller udføres samtidig. Det forventes at ikke alle rør, bøsninger mv. skal udskiftes, hvorfor dele bør kunne genbruges. Samlet projekt afventer omfang samt særskilt gennemgang. Radiator anlæg er oplyses at fungerer, og der er ikke konstateret utætheder eller tæringer. 24
Det anbefales at løbende udskifte rør samt radiatorer pletvis, da punktet ikke giver anledning til ekstra ordinær vedligehold. Øvrige installationerne forventes ikke at give ekstra ordinære vedligeholdelses udgifter i de kommende 10 år. Der skal dog afsættes øget beløb til løbende udskiftning i alm. vedligeholdelsesbudget. (B) Stigestrenge bør foregå i år 2020 5.11.1 (B) Varmecentral kr. 30.000,- ex moms 5.11.2 (B) Stigestrenge kr. 600.000,- ex moms 25
5.12. El installationer Der blev ikke konstateret væsentlige ulovlige installationer under besigtigelsen som giver anledning til større udskiftninger eller lign. dog afsættes beløb til ændring samt nye kabel træk i kælder, hvor ledninger ligger delvis tilfældig. På gennemgangen blev konstateret enkelte ulovlige forhold som skal udbedres snarest. Da punkterne er af mindre karakter, forventes fleste udgifter hertil afholdt over almindelige vedligeholdelsesbudget. Konstaterede fejl er eksempelvis fastgørelse af kabler og åbne samledåser i ved port gennemgang mv. Punktet forventes ikke at give anledning til ekstra ordinær vedligehold i planperioden (B) El installation bør foregå i år 2016 Ventilation: Der ses fælles ventilationsmotorer på loftet som laver konstant sug i enkelte boliger. Ventilation vurderes at være ældre dato, uden større fejl og mangler. Det vises ofte at energimæssig rentabel at udskifte motorer til lav energi, som også vil nedsætte behov til service samt fremtidig vedligehold. Der afsættes beløb for gennemgang og ændringer af nuværende anlæg. (B) Ventilation bør foregå i år 2018 5.12.1 (B) El kr. 50.000,- ex moms 5.12.2 (B-C) Ventilation kr. 100.000,- ex moms 26
Energioptimering: Det anbefales at udføre solcelle på taget, for egenproduktion af el forbrug til fælles forbrug. I nærværende tilfælde, vurderes størst fordel ved et anlæg tilknyttet fællesforbruget for pumper til varme, belysning mv.. Ved normal forbrug, vil et solcelle projekt være rentabel løsning indenfor 7-10 år, udfra nuværende energi omkostninger. Løsningen skal godkendes inden opsætning, og bør udføres ifbm. eventuel tagudskiftning eller renovering. Der findes mange forskellige løsning, hvor nogle er integrerede og andre ligger ovenpå tagbelægningen. Det anbefales at finde løsning for omfang af renovering af tagbelægning, inden der oplægges solceller på samme. Omkostninger til etablering af solceller anslås til ca. 250.000,- ex moms, afhængig af størrelse og udformning, og bør evt. tænkes ind i projekt som kræver stillads.. Forslag er ikke medtaget i nærværende vedligeholdelsesplan 27
5.13. Ude areal Del af ude arealet er forsynet med belægning, samt grønne arealer Arealet forventes ikke at give anledning til ekstra ordinære vedligeholdelsesudgifter i den kommende 10 års periode. Der er ikke afsat beløb til renovering/vedligehold af skurer, gårdareal mm. Da dette forventes udført via almindelig vedligeholdelsesbudget. 28
6. Konklusion Ejendommen er generelt i normal stand, og kan sammenlignes med ejendomme af samme alder, hvor nærværende generelt er i bedre stand på facader samt tag, og modsat på installationer og trappeopgange. De skader/fejl der kunne konstateres er hovedsageligt slidtage, eller oprindelige materialer som trænger til fornyelse. Der konstateres enkelte skader/ mangler som stammer fra ejendommenes opførelse, som bør udbedres i nærmeste fremtid, da de ellers vil kunne øges i omfang og dermed udbedringsomkostninger. Bygningens udvendige konstruktioner er i god stand, og trænger derfor kun til mindre renoveringer, særlig grundet forhøjet grundvand/fugt i nederste vægge. Vinduer er i middel stand og forventes ikke at give anledning til ekstra ordinære omkostninger i planperioden, udover almindelig vedligehold såsom maling. Grundet energibesparelser kunne overvejes udskiftning af alle vinduer for at opnå bedre isoleringsevne, dog skønnes omkostningerne ikke rentable på kortere årrække. Såfremt vinduer ønskes udskiftet, anbefales at afvente med malingen, og udskifte for at højne komforten i boligerne. Der er anvist enkelte energi tiltag som bør overvejes indbygget i løsninger eller særskilt. Bygningens tag er i almindelig til god stand, men skal gennemgås og foretages lettere renovering, for at bibeholde tæt tag. Bygningens afløbsinstallationer er ikke besigtiget, men vurderes at være i normal til dårlig stand. For nærmere besigtigelse anbefales komplet spuling og tv- inspektion af afløb i jord. Når dette er udført bør vedligeholdelses budgettet revideres såfremt der er fundet ændringer. Der forventes rørforskydninger som er afsat til strømpeforinger. For brugsvands- og varmeinstallationer vurderes bedre og mere økonomisk rentabel at udskifte komplette strenge, og dermed på sigt have plan for komplet udskiftning. Flere rør var med skjulte føringer som ikke kunne besigtiges Skulle der være spørgsmål eller kommentar til det fremsendte materiale, er I meget velkommen til at kontakte undertegnede. Med Venlig Hilsen Morten Kjær Jakobsen 29