Jægergårdsgade 97, 8000 Aarhus Ikonisk ejendom i Jægergårdsgade 97, Aarhus C Vi har nu et nyt ejendomsprojekt med den gamle flotte DSB ejendom i Jægergårdsgade i centrum af Aarhus. Ejendommen ligger centralt placeret mellem Bruuns Galleri og den nye Frederiks Plads på hjørnet mellem Strandvejen og Jægergårdsgade. Ejendommen er opført i 1910. Den har gennem mange år tilhørt DSB og har været hovedsædet for DSB i Aarhus. Ejendommen er grundig renoveret i 2004/2005, og fremstår i dag som en fin moderniseret ejendom, der er opført i en rød facadesten med rødt tegltag. Der er elevator i ejendommen. I forbindelse med renoveringen blev der etableret en gennemgang til DGI huset. DGI fonden lejer de nederste 3 etager. Aarhus kommune lejer de 2 næste etager, og den øverste etage er lejet ud til Texta (IT-firma). Ejendommens tagetage på 169 m² er uudnyttet. Fra tagetagen er der adgang til en imponerende tagterrasse på ca. 50 m². Det er en markant og meget flot ejendom. Det er en erhvervsejendom, der er fuldt udlejet til en leje på ca. 950 kr. pr. m² + andel af fællesudgifter. Vi erhverver ejendommen svarende til en m² på ca. 22.300 kr. (uden at medregne de 169 m² på loftet) og med handelsomkostninger inkluderet. Ejendommen har et startafkast på ca. 4,6%. Samlet er det både en god pris og et pænt afkast for en så centralt placeret og flot ejendom i Aarhus. Da der er tale om en erhvervsejendom, forventer vi en belåningsgrad på ca. 65%. Det betyder, at indskudskapitalen er ca. 14 mill. Likviditeten i projektet er med de tal så god, at hele belåningen kan gennemføres med 20 årige fastforrentede lån med afdrag (med nuværende renteniveau). Regnes der med en gennem- 1
snitlig stigning i lejeindtægten på 1,5% om året, er der et budgetteret afkast på ca. 110 % efter 10 år, hvis der sættes samme afkastkrav som nu. Som ved vores øvrige ejendomsprojekter vil det være en årlige generalforsamling, der afgør, hvad planen med ejendommen skal være det følgende år. Ejendommen er fredet. Denne fredning er foretaget med henblik på at værne om landets ældre bygninger af arkitektonisk, kulturhistorisk eller miljømæssig værdi. Fredningen gælder for hele bygningen, såvel det ydre som det indre. Fredningen betyder, at Kulturarvsstyrelsen kræver, at ejeren vedligeholder den fredede bygning rigtigt (det vil sige, at man skal vælge de originale byggematerialer, der bevarer bygningens karakter og vedligeholdelsesarbejder skal tage hensyn til den håndværksmæssige tradition, som bygningen repræsenterer). På grund af fredningen kan ejeren trække de faktiske driftsudgifter til bygningens drift og vedligeholdelse (ikke forbedringer) fra i skat. Herudover er der forskellige ordninger, som kan støtte ejeren både økonomisk og praktisk. Læs eventuelt mere på Kulturarvsstyrelsens hjemmeside: www.kulturarv.dk. Jægergårdsgade har inden for de seneste 5 år oplevet en meget gunstig byudvikling og er i dag en af de mest eftertragtede handels- og bosættelsesgader i midtbyen. Ejendommens beliggenhed er ideel, da både Bruuns Galleri, M.P. Bruuns Gades pulserende liv og Frederiks Plads med stor byudvikling ligger blot få hundrede meter fra ejendommen. 2
Teknisk genemgang af ejendommen Ejendommen er flot renoveret i 2004/2005 i oprindelige materialer og med respekt for den flotte ejendom og status som fredet ejendom. Ex. er vinduerne oprindelige. Vinduerne er lavet af kernetræ og fremstår fortsat meget velholdte. Taget er ligeledes originalt, men fremstår også fortsat i udmærket stand. De tekniske installationer er nye. Ved gennemgangen er der ikke fundet nævneværdige fejl og mangler. Servitutter Der er ingen nævneværdige servitutter ud over at ejendommen er fredet. Lejeniveau Lejeniveauet på ca. 950 kr. pr. m² er umiddelbart lav for så flotte erhvervslokaler i det område. Man skal dog også indregne, at lejerne ud over selve lejen hver har en forholdsmæssig andel af fællesudgifterne, der svarer til godt 250 kr. pr. m². Det betyder også, at lejerne dækker samtlige udgifter til driften af ejendommen. Ejendomspotientiale/udvikling Alle tre erhvervslejekontrakter har årlige stigninger svarende til stigningen i prisindekset. Det øverste lejemål har desuden en minimumstigning på 2% og en maximal stigning på 4% årligt. For alle tre lejemål gælder i øvrigt, at man kan varsle en stigning til det lejedes værdi i henhold til erhvervslejeloven. Det skal undersøges hvilke muligheder, der er for at udnytte loftet på de ca. 169 m². Det kunne evt. være som inddragelse til de underliggende erhvervslokaler. Men det skal også undersøges, om der er mulighed for at lave en bolig, ligesom der evt. er mulighed for at konvertere erhverv til bolig ved kommende opsigelser. Lykkes dette, kan boligerne blive til ejerlejligheder. Med status af fredet ejendom vil der evt. være mulighed for en sådan konvertering, men samtidig er der begrænsninger i mulighederne, da man ex. ikke bare kan flytte vægge mv. Alle lejekontrakter indeholder en periode med uopsigelighed fra både lejers og udlejers side. 3
Ejendomsfacts Byggeår 1910 Opvarmning iflg BBR Fjernvarme Momsregulering Ja Forsikring Ja AREALFORDELING, JÆGERGÅRDSGADE 144 Grundareal kvm 485 Bebygget areal kvm 318 Kælderareal kvm 318 Erhvervsareal (eksl. uudnyttet loft) kvm 1593 Erhvervsareal (inkl. udnyttet loft) kvm 1762 AREALFORDELING, JÆGERGÅRDSGADE 97 Samlet pris pr. kvm. (excl. loft) kr. 22.300 Samlet pris pr. kvm.(incl. loft) kr 20.162 Anskaffelsessum ejendom kr. 35.526.600 Antal investorer 10-25 Samlet kapitalindskud ved køb (beløbsstørrelse for de enkelte investorer kan variere) kr. 13.500.000 Afkast af anskaffelsessum 4,6 % Intern forrentning i budgetperioden (10 år) 110 % Jægergårdsgade 97 4
5
6
Aarhus Aarhus er en by, hvor pulsen altid banker, og hvor stort set alt inden for gåafstand. Her er strand, havn og skov, og oplevelserne er mange og varierede. En livlig havnefront introducerer nye og spændende udendørsaktiviteter, og Latinerkvarteret byder på en helt særlig stemning, hvor et højt gastronomisk niveau og unik shopping går hånd i hånd. Aarhus byder desuden på helt særlige museumsoplevelser - et nyåbnet Moesgaard Museum venter dig med mødelokaler, arkitektur og udstillinger i verdensklasse. Den Gamle By Væksthuset, Botanisk Have Cafémiljø langs Åen Godsbanen ARoS Rådhusparken 7