Ejendomsbeskrivelse Baldersgade 8, 2200 København N

Transkript

1 Ejendomsbeskrivelse Baldersgade 8, 2200 København N Velholdt ejendom i det attraktive ydre Nørrebro Meget pæn og velholdt boligudlejningsejendom i Baldersgade. Ejendommen har været underlagt større renovering, omfattende nyt naturskifertag og varmecentral. Lejlighederne er ligeledes blevet moderniseret indvendigt bl.a. med nye køkkener og badeværelser. Baldersgade har det hele. Det gælder for singler, par og den unge storbyfamilie med små børn. Som beboer på Baldersgade bliver man en del af miljøet på Balders Plads, hvor der ofte er musikarrangementer, fællesspisninger, og god kaffe at få på Røde Roses Kaffebar. Når man skal på mere omfattende indkøb, ligger Irma, Fakta og Netto lige rundt om hjørnet på Tagensvej. Derudover er man i gåafstand fra BaNannapark, Superkilen og Nørrebroparken, hvor man kan slappe af i det grønne. Røde Roses Kaffe bar er central i det hyggelige lokale miljø i Baldersgade, Caféen er anmeldt i Politiken med 5 hjerter med følgende beskrivelse: Lækker mad, god musik og rimelige priser. Og frem for alt er indretningen hyggelig. I sådan en grad at beboerne omkring Balders Plads nærmest er smeltet sammen med den børnevenlige cafe på Ydre Nørrebro.

2 Beliggenhed Nørrebro er et bykvarter uden for søerne i det centrale København, og opdeles ofte i Indre og Ydre Nørrebro, adskilt af Jagtvej. Fra år 2000 har Nørrebro undergået en ny bølge af byfornyelse og renovering. I takt med fornyelserne er bydelen blevet mere attraktiv. Flere dele af Nørrebro har fået et kosmopolitisk og multikulturelt tilsnit, idet en betydelig del af indbyggerne er studerende og kunstnere, og en del har en anden etnisk baggrund end dansk. Nørrebro er kendt som en ung bydel med mange caféer, design- og tøjbutikker, der ligger side om side med sushirestauranter og shawarmabarer. Nørre Campus vil fremover være betegnelsen for området mellem Nørre Allé og Jagtvej. Campusområdet vil rumme tre fakulteter på Københavns Universitet. Desuden ligger Panum Instituttet, Det Natur- og Sundhedsvidenskabelige Fakultetsbibliotek og flere andre uddannelsesinstitutioner tæt ved. Når metroens cityring åbner i juli 2019, vil bydelen have fire stationer: Skjolds Plads på Haraldsgade, Nuuks Plads på Jagtvej, Nørrebros Runddel Station og Nørrebro Station, der bliver nordlig endestation for linje M4. Teknisk gennemgang af ejendommen Vi har gennemgået ejendommen og har kunnet konstatere, at ejendommen fremstår velholdt uden umiddelbare fejl og mangler. Servitutter Der er ingen nævneværdige servitutter på ejendommen Lejeniveau Generelt kan det siges at lejen for boligdelen er i den øvre ende af skalaen, mens der er lidt luft for erhvervsdelen. Lejeniveauet for boligdelen udgør kr. pr kvm. Lejen vil kunne forhøjes med ca 100 kr. pr kvm. Lejen for erhvervsdelen udgør kr. 886 pr kvm. Vi mener, at huslejen ved udskiftning af erhvervslejere, formentlig vil kunne forhøjes med op til ca. kr. 400 pr kvm. Ejendomspotientiale/udvikling Ejendommen er opført 1898 i 4 etager, og fremstår med pæne facader i gule sten og et spidstag med nyt naturskifer. Vinduer er udskiftet til træ/aluvinduer. Ejendommen indeholder 8 boliger pa henholdsvis 72 og 82 kvm (3 og 4 værelser), bortset fra 3.tv., der er pa 123 kvm, idet 51 m2 af tagetagen er inddraget i lejligheden. Alle lejligheder er moderniseret med nye køkkener og nye flisebadeværelser, udsugning, gulve, el mv., jf. lejeloven 5, stk. 2. Kælderetagen er udlejet til erhverv (VVS firma). Der er udviklingspotentiale i at kunne forhøje huslejen ved genudlejning, som beskrevet ovenfor. Desuden er der potentiale i at inddrage det uudnyttede loftsrum, på ca. 51 kvm til lejligheden på 3. th., som det er gjort på 3. tv. Det kræver at pulterrummene og vaskefaciliteterne på loftet flyttes. Det er der forskellige løsningsmodeller til at gøre. Desuden mener vi, at det er lykkedes os at handle ejendommen til en ganske attraktiv pris, således at der er potentiale i en umiddelbar merværdi i forhold til indkøbsprisen. En kvm. pris på og et afkast på 3,6% for en velplaceret og gennemrenoveret ejendom i København er tal, som vi mener er klart bedre end stort set alle andre ejendomme, vi kan se på markedet. Det betyder også, at denne ejendom kan finansieres med 30 årige lån med fast rente og afdrag på hele beløbet og stadig have en positiv likviditet fra starten.

3 Endelig er det formentlig muligt på sigt at reducere driftsudgifterne noget (de er på 433 kr. pr. kvm i nuværende budget). Ejendomsfacts Matr.nr. 882 Udenbys Klædebo Kvarter Byggeår 1898 Opvarmning iflg BBR Fjernvarme Momsregulering Ingen Forsikring Ja Arealfordeling Grundareal kvm 562 Etageareal kvm 878 Bebygget areal kvm 210 Bolig udgør kvm 733 Kælderareal kvm 35 Erhvervsareal (kælder) kvm 145 Portareal (kælder) kvm 30 Offentlig vurdering Ejendomsværdi 2014 kr Grundværdi kr Pris pr. kvm incl. handelsomkostninger kr Ejendomsfacts ved køb Anskaffelsessum ejendom kr Antal investorer (eksempel) 10 Startindskud ved køb (beløbsstørrelse ved indskud for de enkelte investorer kan varierer) kr Forventet afkast i budgetperioden (10 år) ved genn. huslejestigning på 1,5% 123,61 %

4

5 Attraktioner og stemningsbilleder fra Nørrebro Nørrebro Hallen Hillerød Badet Nørrebro Nørrebrogade