Tillæg 4 Til Silkeborg Kommuneplan 2013-2025 Vedtaget af Silkeborg Byråd 22. september 2014
Tillæg 4 til Kommuneplan 2013-2025. Silkeborg Byråd har 22. september 2014 vedtaget tillæg 4 til Silkeborg Kommuneplan 2013-2025. Tillægget er udarbejdet i henhold til planlovens 23c. Der er gennemført forudgående indkaldelse af ideer og forslag, idet forslaget alene omfatter mindre ændringer i kommuneplanens rammedel som ikke strider mod kommuneplanens hovedprincipper samt uvæsentlige ændringer i planens hovedstruktur. Der indkom to bemærkninger til forhøringen som ikke giver anledning til bemærkninger. Tillægget er udarbejdet i tilknytning til lokalplan 10-020 for et område til bolig- og centerformål nord for Lyngbygade i Sydbyen. Til høringen af forslag til kommuneplantillæg 4 indkom en bemærkning fra Naturstyrelsen, som er imødekommet ved indarbejdelse af vurdering af, at det lokale butikscenter ikke vil svække midtbyen. Lokalplanen ligger inden for kommuneplanens eksisterende rammeområde 10-B-52 og 10-B-42. Områdets anvendelse er fastsat til boligområde med ikke nærmere angivne bebyggelsestyper. Der kan også etableres en dagligvarebutik. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med de eksisterende rammebestemmelser, da der i lokalplanen åbnes mulighed for at etablere et mindre lokalcenter (butikker, liberalt erhverv og lignende centerformål). Silkeborg Kommune har derfor udarbejdet kommuneplantillæg 4 som sikrer, at der er den nødvendige overensstemmelse mellem lokalplanen og kommuneplanen. Kommuneplantillægget omfatter et nyt rammeområde 10-C-43 som fastlægger rammer for et center til lokal forsyning. Rammeområdet etableres ved en reduktion af rammeområde 10-B-52 og 10-B-42. Kommuneplantillæg 4 offentliggøres samtidig med lokalplanen. Hvad er et tillæg til kommuneplanen Et tillæg til kommuneplanen supplerer den gældende kommuneplan. Fx udarbejder Silkeborg Kommune tillæg til kommuneplanen hvis der skal ske ændringer i eller tilføjelser til den gældende kommuneplan. Den gældende kommuneplan for Silkeborg Kommunes kan findes på kommunens hjemmeside på adressen: http://kommuneplan.silkeborg.dk/dkplan. Rammeområde 10-B-52 Rammeområde 10-B-42 Lokalplan 10-020 Afgrænsning af rammeområder og lokalplan Rammeområde 10-C-43 Placering af nyt rammeområde 10-C-43 TILLÆG 4 TIL KOMMUNEPLAN 2013-2025 FOR SILKEBORG KOMMUNE 2
Baggrund og formål Tillæg 4 til Silkeborg Kommuneplan 2013-2025 er udarbejdet i tilknytning til lokalplan 10-020 for et område til bolig- og centerformål nord for Lyngbygade i Sydbyen. Tillægget skal sikre, at der kan etableres et mindre lokalcenter ved Lyngbygade med mulighed for butikker, liberalt erhverv, boliger og øvrige centerformål. Centerområdet får betegnelsen 10-C-43 og etableres ved reduktion af de to eksisterende rammeområder 10-B-52 og 10-B-42. Indhold Tillæg 4 til Silkeborg Kommuneplan 2013-2025 omfatter følgende ændringer af Kommuneplan 2013-2025: Oprettelse af nyt rammeområde 10-C-43 Reduktion og ændring af af rammeområde 10-B-52 (Boligomåde ved Koopmannsvej/Jernbane-vej, Sydbyen) og 10-B-42 (Sydbyen midt) I det nye rammeområde 10-C-43 åbnes op for et mindre område til butikker ved Lyngbygade med mulighed for butikker, boliger og øvrige centerformål. Det maksimale bruttoetageareal til detailhandel fastlægges til 1.800 m 2 og den enkelte butik for dagligvarehandel må ikke overstige 1.000 m 2 og 200 m 2 ved handel med udvalgsvare. Rammeområde 10-B-52 og 10-B-42 redures i afgrænsning og muligheden for dagligvarebutik udgår for rammeområde 10-B-52. Tillæg 4 medfører en tilføjelse til kommuneplanens retningslinje E1 stk. 6 således at afgrænsning, maksimalt bruttoetageareal til butiksareal samt bruttoetageareal for den enkelte butik for området tilføjes retningslinjen i overensstemmelse med bestemmelser og afgrænsning for ramme 10-C-43. Tillæg 4 medfører endvidere følgende tilføjelser i kommuneplanens redegørelse: Følgende indsættes som nyt afsnit mindre område til butikker ved Lyngbygade under Ændringer i redegørelsens afsnit om detailhandel: Der etableres et nyt område til butikker ved Lyngbygade i Sydbyen. Der er tale om et mindre område til butikker uden for bymidten (lokalcenter). Der fastsættes et maksimal bruttoetageareal på 1.800 m2 og den enkelte butik for dagligvarehandel må ikke overstige 1.000 m2 og 200 m2 ved handel med udvalgsvare. Sydbyen er en attraktiv og selvstændig bydel i Silkeborg, der primært består af boliger og er præget af stor variation i boligmassen. Bydelen er klart defineret og afgrænset af søer og skov og jernbanen, der adskiller bydelen fra Silkeborg Midtby. Jernbanen virker som en naturlig barriere mellem de to bydele. Lokalcenteret er geografiske placeret central og østvendt i bydelen og skal betjene denne del af Sydbyens boligområder. Centerområdet har således til hensigt at dække de omkringliggende nære boligområder i Sydbyens behov for butiksforsyning. Som følge af geografisk placering, ramme for bruttoetageareal og bydelens karakter herunder nærheden til boligområder, vurderes centerområdet at betjene et lokalt opland i Sydbyens centrale og østlige del. Ligeledes understøtter afstanden til de større gennemgående veje (Frederiksberggade og Søndre Ringvej) også, at der vil være tale om et begrænset opland i og med det gennem placering og infrastruktur henvender sig til de nære boligområder frem for den gennemkørende trafik. Rammen for bruttoetageareal er endvidere tilpasset det forventede behov i oplandet samt ønsket om moderne og tidssvarende butiksstørrelser. Gennem rammen for bruttoetagearealet sikres, at lokalcenteret ikke får et større opland end tiltænkt. Rammen for bruttoetageareal, placering i forhold til Silkeborg TILLÆG 4 TIL KOMMUNEPLAN 2013-2025 FOR SILKEBORG KOMMUNE 3
Midtby for butikker, afstand til gennemgående veje og jernbanen sikre at udlægget af lokalcenter ikke forventes at svække Silkeborg Midtby. Særligt jernbanens klare barriereeffekt sikre, at lokalcenteret ikke vil påvirke Silkeborg Midtby og ikke vil få et opland, der strækker sig ind i Silkeborg Midtby. Hermed forventes lokalcenteret ikke at påvirke den overordnede detailhandelsstruktur tværtimod da lokalcenteret er med til at sikre en bedre lokalforsyning og et varieret udbud. Afstanden til midtbyen og jernbanens barriere er vist på nedenstående kortskitse. Overordnet set understøtter lokalcenteret kommunens detailhandelsstruktur og målsætninger herfor som angivet i kommuneplan 2013-2025 og vil med placering, opland og bruttoetageareal ikke påvirke andre centerområder herunder særligt Silkeborg Midtby negativt. Lokalcentret er endvidere placeret centralt og med god tilgængelighed for alle trafikanter og med henblik på det omkringliggende bymiljø. Butiksstørrelserne for de enkelte butikker er endvidere fastsat med henblik på bymiljøet og den nuværende karakter i området således er der bestemmelser om at den eksisterende by karakter så vidt muligt skal fastholdes. Afsnittet Oversigt over butiksrammer under Detailhandel opdateres med oplysningerne fra nærværende kommuneplantillæg omkring det mindre område til butikker ved Lyngbygade. Således indskrives samlet bruttoetageareal til butikker, størrelser for den enkelte butik samt restrummelighed for området i afsnittet. Udlægget af nyt lokalcenter er i overensstemmelse med formålet med planlovens detailhandelssbestemmelser: o Bidrager til et varieret butiksudbud. o Fremmen en detailhandelsstruktur, hvor transportafstande mindskes. Udlægget af nyt lokalcenter understøtter og er i overensstemmelse med kommunens målsætninger for detailhandelsstrukturen: o Styrker en lokalforsyning. o Give mulighed for moderne og tidssvarende butikker. Redegørelse til tillæg 4 Dette kommuneplantillæg omhandler blandt andet et nyt område til butikker (lokalcenter). Redegørelsen i henhold til planlovens 11e stk. 4 er indskrevet herover og vil i forbindelse med vedtagelse af nærværende tillæg indarbejdes i Kommuneplan 2013-2025. Endvidere henvises der yderligere til redegørelsen for detailhandel i kommuneplan 2013-2025. TILLÆG 4 TIL KOMMUNEPLAN 2013-2025 FOR SILKEBORG KOMMUNE 4
Lov om miljøvurdering af planer og programmer Silkeborg Kommune har på baggrund af en screening af kommuneplantillægget vurderet, at tillægget ikke vil medføre væsentlig indvirkning på miljøet i forhold til den tidligere planlægning for området. Det nye rammeområde 10-C-43 er ikke omfattet af fredninger, beskyttelseslinjer eller lignende, som bliver påvirket ved etablering af lokalcentret. Lokalplan 10-020 Kommuneplanramme 10-B-52 Afgrænsning af nyt rammeområde 10-C-43 TILLÆG 4 TIL KOMMUNEPLAN 2013-2025 FOR SILKEBORG KOMMUNE 5
Kommuneplanramme 10-B-52 Boligområde ved Koopmannsvej/Jernbanevej, Sydbyen Områdets anvendelse Området er udlagt til boligområde med ikke nærmere angivne bebyggelsestyper. 10-B-52 Særlige bestemmelser for boligområde ved Koopmannsvej/Jernbanevej, Sydbyen Bebyggelsen skal opføres med varierede boligstørrelser. Bebyggelsens art og anvendelse Boligområde med blandet åben-lav-, tæt-lav- eller etagebebyggelse, liberalt erhverv samt de til området hørende institutioner og anlæg som fx børne- og ældreinstitutioner samt kollektive anlæg. Der forudsættes udarbejdet lokalplan for området, som fastlægger omfang og placering af de forskellige bebyggelsestyper. Bebyggelsesforhold Den maksimale bebyggelsesprocent for området som helhed er fastsat til 90. Bebyggelsens omfang må ikke overstige 50% af det samlede grundareal. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 4 etager. Bebyggelseshøjden i området må ikke overstige 16 m. Dog maks. 2 etager mod Valdemarsgade. Med mindre særlige forhold er gældende, må bebyggelse ikke placeres nærmere end 5 meter mod vej og 2,5 meter mod sti og vendeplads. Max. 50% af den enkelte grund kan efter en evt. udstykning fremstå bebygget (incl. Carport og redskabsskure m.m.). Infrastruktur Alle ledningsanlæg skal fremføres under terræn. Der skal anlægges parkeringspladser efter Silkeborg Kommunes parkeringsnorm. Ved etablering af større samlet bebyggelse skal parkering i videst muligt omfang etableres under terræn. Der skal i forbindelse med udarbejdelse af lokalplan udlægges areal til placering af mobilantennemaster, med mindre området er uegnet hertil. Miljøforhold Ny bebyggelse skal tilsluttes den stedlige kloak- og vandforsyning. TILLÆG 4 TIL KOMMUNEPLAN 2013-2025 FOR SILKEBORG KOMMUNE 6
Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning, hvor der er mulighed for det. I områder, hvor der ikke er planer om fjernvarme, skal ny bebyggelse som udgangspunkt opføres som lavenergibyggeri. Opholdsarealer Der skal etableres opholdsarealer svarende til min. 10 % af etagearealet. Ikke bebyggede arealer på den enkelte grund skal udlægges til adgangs- og parkeringsareal samt til private opholdsarealer. Opholdsarealerne ved de enkelte boliger skal være velbeliggende i forhold til solen og udlægges i forbindelse med boligens primære opholdsrum. "Zonestatus" Området er ved planens vedtagelse beliggende i byzone. Området vil med en fremtidig lokalplan udlægges til byzone. TILLÆG 4 TIL KOMMUNEPLAN 2013-2025 FOR SILKEBORG KOMMUNE 7
Kommuneplanramme 10-C-43 Område til butikker ved Lyngbygade, Sydbyen Områdets anvendelse Området er udlagt til mindre område til butikker, uden for byernes centerområder. 10-C-43 Særlige bestemmelser for Område til butikker ved Lyngbygade Bebyggelsens art og anvendelse Der kan i området opføres butikker til lokal forsyning samt kontorer, udstillingslokaler, serviceerhverv, liberale erhverv, offentlige formål og boliger. Den enkelte butik må ikke overstige 1.000 m2 ved handel med dagligvarer og 200 m2 ved handel med udvalgsvarer. I området er rammen for det samlede maksimale bruttoetageareal for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål på 1.800 m2 Bebyggelsesforhold Ved etablering af centerfunktioner skal områdets eksisterende by-karakter fastholdes. Karakteristisk for området er en tidstypisk fabriksbygning (solarbygningen) som ligger midt i det ældre byområde, som har præg af købstadshuse opført langs vejskel. Infrastruktur Alle ledningsanlæg skal fremføres under terræn. Der skal anlægges parkeringspladser efter Silkeborg Kommunes parkeringsnorm. Ved etablering af større samlet bebyggelse skal parkering i videst muligt omfang etableres under terræn. Der skal i forbindelse med udarbejdelse af lokalplan udlægges areal til placering af mobilantennemaster, med mindre området er uegnet hertil. Miljøforhold Ny bebyggelse skal tilsluttes den stedlige kloak- og vandforsyning. Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning, hvor der er mulighed for det. I områder, hvor der ikke er planer om fjernvarme, skal ny bebyggelse som udgangspunkt opføres som lavenergibyggeri. TILLÆG 4 TIL KOMMUNEPLAN 2013-2025 FOR SILKEBORG KOMMUNE 8
Opholdsarealer Der skal til boligerne etableres et opholdsareal på min. 50 % af boligetagearealet. Til erhvervs- og butiksbebyggelse skal der etableres et passende opholdsareal i forhold til antal ansatte. Opholdsarealets størrelse vurderes i forhold til områdets karakter og bebyggelsens anvendelse. Velbeliggende altaner og tagterrasser m.m., der er større end 3 m2 kan medregnes som opholdsareal, hvis de ikke er støjbelastede. "Zonestatus" Området er ved planens vedtagelse beliggende i byzone. Området vil med en fremtidig lokalplan udlægges til byzone. TILLÆG 4 TIL KOMMUNEPLAN 2013-2025 FOR SILKEBORG KOMMUNE 9
Kommuneplanramme 10-B-42 Sydbyen midt Områdets anvendelse Området er udlagt til boligområde med ikke nærmere angivne bebyggelsestyper Særlige bestemmelser for Sydbyen midt Ny bebyggelse mod vej skal udformes, så hver enkelt ejendom fremstår som en selvstændig og afsluttet bygning. Det skal sikre at den oprindelige matrikelstruktur kan aflæses i bebyggelsens facader. Forhusbebyggelse skal opføres før baghusbebyggelse. Bebyggelsens art og anvendelse Boligområde med blandet åben-lav-, tæt-lav- eller etagebebyggelse samt de til området hørende institutioner og anlæg som fx børne- og ældreinstitutioner samt kollektive tekniske anlæg. Der forudsættes udarbejdet lokalplan for området, som fastlægger omfang og placering af de forskellige bebyggelsestyper. Bebyggelsesforhold Den maksimale bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom er fastsat til 40. Bebyggelsesprocenten beregnes efter reglerne i Bygningsreglementet. Bebyggelsens omfang må ikke overstige 50 % af det samlede grundareal. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 3 etager. Bebyggelseshøjden i området må ikke overstige 13 m. Den øverste etage skal udføres med saddeltag eller med facaden tilbagetrukket min. 1 meter fra bygningens hovedfacade. Facadehøjden skal svare til facadehøjden på den omkringliggende bebyggelse eller det sædvanlige for området. Husdybde max. 8 meter. Mindre bygningsdele (altaner, karnapper og trappehuse m.m.) kan opføres ud over de 8 m. Ved opførelse af ny boligbebyggelse eller etablering af ny bolig ved ændret anvendelse af eksisterende bebyggelse, skal der sikres lysindfald til boligen fra mindst to sider. Udstykning skal ske med respekt for den oprindelige matrikelstruktur. 10-C-43 10-B-42 TILLÆG 4 TIL KOMMUNEPLAN 2013-2025 FOR SILKEBORG KOMMUNE 10
Infrastruktur Alle ledningsanlæg skal fremføres under terræn. Der skal anlægges parkeringspladser efter Silkeborg Kommunes parkeringsnorm. Der skal i forbindelse med udarbejdelse af lokalplan udlægges areal til placering af antennemaster, med mindre området er uegnet hertil. Miljøforhold Ny bebyggelse skal tilsluttes den stedlige kloak- og vandforsyning. Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning, hvor der er mulighed for det. I områder, hvor der ikke er planer om fjernvarme, skal ny bebyggelse som udgangspunkt opføres som lavenergibyggeri. Opholdsarealer Der skal etableres opholdsarealer svarende til min. 10 % af etagearealet. Ikke bebyggede arealer på den enkelte grund skal udlægges til adgangs- og parkeringsareal samt til private opholdsarealer. Opholdsarealerne ved de enkelte boliger skal være velbeliggende i forhold til solen og udlægges i forbindelse med boligens primære opholdsrum. "Zonestatus" Området er ved planens vedtagelse beliggende i byzone Området vil med en fremtidig lokalplan udlægges til byzone TILLÆG 4 TIL KOMMUNEPLAN 2013-2025 FOR SILKEBORG KOMMUNE 11