Blandet bolig og erhverv, Villavej, Ikast
Hvad er et kommuneplantillæg? Byrådet skal udarbejde en kommuneplan, der bl.a. sammenfatter arealanvendelsen og bebyggelsesforholdene i kommunen.hvis byrådet ønsker at gennemføre en planlægning, der ikke er i overensstemmelse med den gældende kommuneplan, skal byrådet udarbejde et tillæg til kommuneplanen. Tillægget skal ændre kommuneplanen, så der bliver overensstemmelse. Tillægget indeholder en redegørelse, der beskriver baggrunden for tillægget. Derudover indeholder tillægget et afsnit om rammer for lokalplanlægningen. Hvis det berørte område i kommunen ikke er rammelagt i den gældende kommuneplan, opretter tillægget nye rammer. Hvis det berørte område allerede er rammebelagt i kommuneplanen, beskrives de eksisterende rammebestemmelser og de ændrede rammebestemmelser for området. Rammernes afgrænsning vil altid fremgå af kortbilag. Ikast Brande Områdets placering i kommunen. Nørre Snede Planloven bestemmer, at borgene skal kunne tage stilling til et forslag inden endelig vedtagelse. Derfor har et kommuneplantillæg været i offentlig høring i mindst 8 uger inden endelig vedtagelse. Der er i perioden mulighed for at komme med ændringsforslag eller indsigelser. Når der er tale om et endeligt tillæg, kan du se hvornår byrådet har vedtaget tillægget endeligt. Titel Forslag til kommuneplantillæg nr. 4 Blandet bolig og erhverv, Villavej, Ikast Endelig vedtaget den 23. april 2018 Udarbejdet af Ikast-Brande Kommune, Planafdelingen, Centerparken 1, 7330 Brande Henvendelse E-post: teknikogmiljoomraade@ikast-brande.dk Ikast-Brande Kommune Planafdelingen Centerparken 1 7330 Brande Tlf.: 99 60 40 00 2
Indholdsfortegnelse Redegørelse.............................................................4 Lokalplanlægning........................................................... 5 Forhold til Ikast-Brande kommuneplan 2017-2029............... 5 Eksisterende rammeområder...........................................6 Ændringer i eksisterende rammebestemmelser......................6 Detailhandel..............................................................7 Grundvand................................................................7 Værdifuldt kulturmiljø................................................. 10 Forhold til anden planlægning......................................... 11 Natura 2000............................................................ 11 Råstofplan 2016........................................................ 11 Spildevandsplan 2010-2021......................................... 11 Miljøvurdering............................................................. 12 Retsvirkninger............................................................. 12 Rammer for lokalplanlægningen........................... 13 Rammeområder på kort........................................ 15 Praktiske oplysninger............................................. 16 3
Strøget Villavej Kommuneplantillæg nr. 4 Kommuneplantillæg nr. 4 Blandet bolig og erhverv, Villavej, Ikast Redegørelse Formålet med tillæg nr. 4 til er at ændre planlægningen for et område ved Villavej i det centrale Ikast så det bliver muligt at opføre etagebyggeri. Tillægget er udarbejdet på baggrund af et projekt fra ejeren af Villavej 27 og 29 der ønsker at rive de eksisterende bygninger ned og opføre tre bygninger i op til 4 etager med lejligheder. Projektet tænkes gennemført som et privat/almennyttigt projekt med en ejerandel fordelt ca. 50/50. Områdets placering i Ikast. Området omfatter 3 eksisterende matrikler: matr.nr. 1 ge og 1 eh samt dele af matr. nr. 1 ms, alle Suderbæk By, Ikast. Nygade Smallegade Tværgade Målestok 1:2.000 ved print i A4 Kort der viser den nye afgrænsning af rammeområder i tillægget. Luftfoto 2016 4
Da det ikke er i overensstemmelse med de gældende rammebestemmelser i kommuneplanen at opføre byggeri højere end 2 etager og 8,5 meter i området, skal det eksisterende plangrundlag ændres. Lokalplanlægning Der fremlægges parallelt med kommuneplantillæg nr. 4 en lokalplan nr. 357, hvor der er redegjort nærmere for udstykning, placering og udformning af ny bebyggelse samt parkering og opholds- og friarealer. Et forslag til Kommuneplantillæg nr. 4 til Ikast-Brande Kommuneplan 2017-2029 var i offentlig høring sideløbende med forslag til lokalplan nr. 357. Forhold til Ikast-Brande kommuneplan 2017-2029 I er planområdet udlagt til centerområde i rammeområde nr. 1.C1.7 (se kort på side 6). De ønskede ændringer i planområdet er ikke i overensstemmelse med de eksisterende rammebestemmelser for området. For at kunne realisere de ønskede ændringer skal der efter Planlovens 23 udarbejdes et kommuneplantillæg, som ændrer rammebestemmelserne i kommuneplanen. Rammeområde nr. 1.C1.7 er udlagt til centerområde og de gældende rammebestemmelser giver kun mulighed for byggeri i op til 2 etager og en maks. bygningshøjde på 8,5 meter. Det ønskede projekt kræver derfor en ændring af disse bestemmelser. Med tillæg nr. 4 bliver den midterste del af det eksisterende rammeområde nr. 1.C1.7 taget ud og lagt ind i et nyt rammeområde der får nr. 1.B5.33. Da det eksisterende rammeområde deles over i to, bliver den sydlige del af området udlagt i et nyt rammeområde der får nr. 1.C1.22. Bestemmelserne for den resterende del af rammeområde 1.C1.7 og den nye del nr. 1.C1.22 forbliver uændret. Det nye rammeområde nr. 1.B5.33 udlægges til blandet bolig og erhverv. Herved kan der bygges boliger, og muligheden for at drive erhverv fastholdes Tillægget giver bl.a. mulighed for at opføre det ønskede etageboligbyggeri i fire etager med en byggelsesprocent på 85%. Kommuneplanens eksisterende bymidteafgrænsning ændres ikke. Bestemmelserne for de nye rammeområder fremgår af side 13-14. Afgrænsningen af rammeområdet fremgår af kortet på side 15. Af tekniske årsager er numrerne for de to nye rammeområder ændret fra forslaget til tillægget var i høring. Der er ikke ændret på bestemmelserne eller afgrænsninger. 5
Ikast-Brande Kommuneplan 2013-2025 Eksisterende rammeområder 1.C1.7 Målestok 1:3.000 ved print i A4 0 50 100 150 200 Mete r Kort der viser de eksistererende rammeområder fra Kommuneplan 2017-2029. Ændringer i eksisterende rammebestemmelser Med vedtagelse af dette tillæg bliver afgrænsningen af det eksisterende rammeområder nr. 1.C1.7 ændret, men rammeområdet bestemmelser bliver ikke ændret. Den sydlige den af rammeområde nr. 1.C1.7 bliver udlagt i et nyt rammeområde nr. 1.C1.22, men bestemmelserne for området forbliver uændret. Eksisterende bestemmelser for rammeområde nr. 1.C1.7: Generel anvendelse: Centerområde Specifik anvendelse: Bycenter Zonestatus: Byzone Fremtidig zonestatus: Byzone Bebyggelsesprocent: 80 6
Max. antal etager: 2 Max. bygningshøjde: 8,5 Mindst tilladte miljøklasse: 1 Masimalt tilladte miljøklasse: 3 Bebyggelsens omfang og udformning: Der er mulighed for udnyttelse af tagetagen. Opholds- og friarealer: Der skal udlægges et areal til udendørs opholds- og friareal på minimum 25 % af boligetagearealet og 10 % af det øvrige etageareal. Opholds- og friarealer må ikke placeres uden for den enkelte ejendom eller uden for rammeområdet. Infrastruktur: Der skal udlægges 1 p-plads pr. bolig og 1 p-plads pr. 50 m² øvrigt etageareal. Notat: Rammeområdet er en del af bymidten. I bymidten som helhed må der opføres eller indrettes dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker med et samlet butiksareal på højst 50.000 m2. Den tilladte størrelse for den enkelte butik i rammeområdet må højst være 2000 m² for udvalgsvarer. Der er ikke mulighed for dagligvarebutikker. De nye rammebestemmelser for projektområdet fremgår af side 14. Detailhandel Hele planområdet ligger inden for kommuneplanens bymidteafgrænsning. I bymidten som helhed må der opføres eller indrettes dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker med et samlet butiksareal på højst 50.000 m². Den tilladte størrelse for den enkelte butik i det eksisterende rammeområde 1.C1.7 må højst være 2000 m² for udvalgsvarer. Der er ikke mulighed for dagligvarebutikker i rammeområdet. Kommuneplantillæg nr. 4 ændrer anvendelsesmulighederne i den midterste del af området, så det kan anvendes til boliger og liberalt erhverv. I tillægget fastholdes det eksisterende og reducerede rammeområde samt de to nye rammeområder inden for bymidteafgrænsningen. Lideledes fastholdes den nuværende mulighed for oprettelse af udvalgsvarebutikker. Der er fortsat ikke mulighed for oprettelse af dagligvarebutikker. Grundvand Rammeområdet er beliggende indenfor Ikast Vandværks indvindingsopland, område med særlige drikkevandsinteresser (OSD) og nitratfølsomme indvindingsoplande (NFI). Jorden består hovedsageligt af groft lerblandet sandjord. Der er 2 boringer tæt på området, og det er derfor omfattet af 2 hygiejnezoner der ligger i en radius af mindre end 300 meter fra de to vandværksboringer. Det betyder, at der - både i anlægsfasen og efterfølgende - skal være fokus på, at minimere risikoen for at forurene grundvandet. 7
Kort der viser Grundvandsinteresserne i området. Den røde markering viser rammeområdet hvor der gives mulighed for en ændret anvendese til boliger og erhverv. Grundvands- og drikkevandsinteresserne i området er omfattet af retningslinjer i. Retningslinjerne er med til at sikre, at arealanvendelsen ikke ændres, så den er i strid med Statens gældende vandområdeplaner, og at udviklingen i området ikke tilsidesætter hensynet til beskyttelsen af grundvandet. De nationale interesser i kommuneplanlægningen i forhold til grundvandsressourcer varetages i overensstemmelse med: Bekendtgørelse om krav til kommuneplanlægning inden for områder med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande til almene vandforsyninger uden for disse. Vejledning om krav til kommuneplanlægning inden for områder med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande til almene vandforsyninger uden for disse. Kommuneplanlægningen skal jf. bekendtgørelsen friholde OSD og indvindingsoplande for virksomhedstyper og anlæg (jf. vejledningens bilag 1), der medfører en væsentlig fare for forurening af grundvandet. Kommuneplanlægningen skal desuden friholde afgrænsede boringsnære beskyttelsesområder til almene vandforsyninger for udlæg af nye arealer til en arealanvendelse, der medfører øget fare for forurening af grundvandet. 8
De ændringer, der bliver foretaget i kommuneplantillægget, giver ikke mulighed for en arealanvendelse, som fremgår på vejledningens liste i bilag 1. Dette kommuneplantillæg ændrer de eksisterende anvendelsesmuligheder i rammeområde nr. 1.B5.33 fra centerområde i miljøklasse 1-3 til blandet bolig og erhverv i miljøklasse 1-3. Den faktiske anvendelse af planområdet ændres fra erhvervsbyggeri der tidligere har huset fabriks- og produktionserhverv til etageboliger med mulighed for liberalt erhverv. Ikast-Brande Kommune har vurderet, at ændringerne i planområdet ikke vil medføre en væsentlig fare for forurening af grundvandet. Det vurderes, at ændringerne i planområdets anvendelse fra centerområde til blandet bolig og erhverv ikke vil medføre en forøget forureningsrisiko. For at sikre grundvandsbeskyttelse stilles der i lokalplanlægningen krav til håndtering af overfladevand og spildevand. Det er også vurderet, at den ændrede anvendelse af planområdet ikke vil medføre øget fare for forurening af grundvandet inden for de afgrænsede boringsnære beskyttelsesområder til den almene vandforsyning. Planlægningen for den ændrede arealanvendelse vurderes at være i overensstemmelse med Ikast-Brande Kommunes grundvandsredegørelse, og strider ikke mod indsatsplan, vandplan eller anden grundvandsrelateret planlægning. Grundvandsredegørelse for den samlede kommune Kommuneplantillæg nr. 4 redegør for de lokale grundvandsforhold. Ikast-Brande Kommune har lavet en grundvandsredegørelse, som redegør for grundvandsinteresserne i den samlede kommune. Grundvandsredegørelsen er vedtaget i februar 2015. Den samlede grundvandsredegørelse kan ses på kommunens hjemmeside: www.ikast-brande.dk/grundvandsbeskyttelse. 9
Værdifuldt kulturmiljø Planområdet ligger i et område, der i kommuneplanen er udpeget som værdifuldt kulturmiljø - med udgangspunkt i bebyggelsesmiljø og industrimiljø. Kulturmiljøet afspejler en tidsepoke i Ikast bys udvikling og rummer en stor koncentration af mindre industribygninger fra tekstilindustriens årtier. Kulturmiljøet er beskrevet i hæftet Tekstilindustriens Ikast fra 2017 som kan ses på kommuneplanens hjemmeside: www.kommuneplan.ikast-brande.dk under emner kulturhistoriske værdier. Planområdet ligger uden for kirkens omgivelser. Kommuneplanens relvante retningslinjer for værdifulde kulturmiljøer: 1. I de udpegede værdifulde kulturmiljøer må nye anlæg, nyt byggeri og andre ændringer i landskabet ikke udformes og placeres på en måde, der forringer oplevelsen eller kvaliteten af de kulturhistoriske værdier. De betydningsfulde trikotagevirksomheder lå primært på Tulstrupvej, Nørregade, Villavej og på Strøget. Der er udpeget en værdifuld tekstilindustribygning inden for planområdet beliggende på Villavej 27. Der er tale om Helge Rasmussens Trikotagevirksomhed der er en såkaldt baghusfabrik opført i 1930. Baghuset, der med sin størrelse og fabriksarkitektur afslører, at denne bygning har spillet en rolle i Ikasts store tekstileventyr. Fabrikken blev hurtigt en succes hvilket betød at fabrikken måtte udvides hele tre gange i 1950, 1957 og 1963. Ejendommen er i dag i en sådan stand at det vurderes ikke at være rentabelt at omdanne de tidligere fabriksbygninger. Bygningerne vil derfor blive nedrevet til fordel for det ønskede projekt. Da bygningerne fjernes er det derfor vurderet, at planændringerne vil forringe oplevelsen eller kvaliteten af de kulturhistoriske værdier på Villavej 27, da der ikke længere vil være en synlig fortælleværdi. Kulturmiljøet som helhed rummer dog stadig mange industribygninger der tilsammen stadig vil fortælle historien om tekstilindustriens betydning i Ikast. Det vurderes derfor at planændringerne overordnet set ikke vil forringe det værdifulde kulturmiljø. 10
Forhold til anden planlægning Natura 2000 Det nærmest beliggende Natura 2000-områder er beliggende ca. 8 km væk fra planområdet: EF-habitatområde nr. 64: Harrild Hede, Ulvemosen og heder i Nørlund Plantage På grund af den store afstand til Natura 2000-områder er det vurderet, at planændringerne ikke vil påvirke naturtyper, planter og dyr, der indgår i udpegningsgrundlagene for Natura 2000-områder. Råstofplan 2016 Da planområdet ligger i allerede planlagt byområde, er der i Råstofplan 2016 for Region Midtjylland er der ikke udlagt råstofgraveområder eller råstofinteresseområder inden for eller umiddelbart i nærheden af planområdet. Spildevandsplan 2010-2021 Planområdet er omfattet af eksisterende eller planlagte kloakoplande i Ikast-Brande Kommunes spildevandsplan 2010-2021. Området er fælleskloakeret. Ikast-Brande Spildevand, går i de nærmeste år i gang med at ændre kloaksystemet fra fælleskloakeret til separatkloakeret i store dele af Ikast, hvilket betyder, at den gældende Spildevandsplan ændres med et tillæg. Spildevand og tagvand bør derfor allerede på nuværende tidspunkt adskilles på egen grund. Når Ikast-Brande Spildevand har afsluttet ledningsarbejde i vejen vil området være separatkloakeret som nedenfor beskrevet. Der er i Ikast-Brande Kommunes spildevandsplan 2010-2021 indført et generelt princip om, at regnvand skal håndteres lokalt for at reducere påvirkningen af vandløb, søer og fjorde. Overfladevand fra befæstede arealer og tagflader skal håndteres efter spildevandsplanens gældende retningslinjer. Lokalplanlægningen skal sikre imødegåelse af eventuelle udfordringer i forhold til Kommunens klimatilpasningsplan. 11
Miljøvurdering Planforslaget var omfattet af lov om miljøvurdering af planer og programmer jf. lovbekendtgørelse nr. 1533 af 10/12/2015. Planforslaget blev derfor screenet med det resultat, at det ikke skulle miljøvurderes i henhold til lovens 3 stk. 2. De planmæssige ændringer vurderes ikke at få væsentlige indvirkninger på miljøet, da planområdet allerede ligger centralt i Ikast i et kommuneplanlagt og bebygget område. Oplysninger om screeningen samt klagevejledning blev offentliggjort, sammen med offentliggørelsen af forslag til tillæg nr. 4. Retsvirkninger Tillæg nr.4 til Ikast-Brande Kommuneplan 2013-2025 offentliggøres i henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23/11/2015) Planlovens 12, stk. 2 og 3, giver byrådet mulighed for at udstede forbud mod udstyknings- og byggeønsker samt ønsker om at ændre anvendelse. Kommuneplanen eller tillægget dertil skal dog først være endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort, dvs. annonceret i avisen. Bestemmelsen i 12, stk. 2 angår kun byzonearealer. Den giver byrådet mulighed for at modsætte sig udstykning og bebyggelse, som ganske vist ikke er i strid med kommuneplanens rammebestemmelser, men hvis gennemførelse på det pågældende tidspunkt vil være i strid med rækkefølgeangivelserne i planen. Bestemmelsen i 12, stk. 3 angår både byzonearealer og sommerhusområder. Bestemmelsen gør det muligt for byrådet at forhindre ny bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, der er i strid med rammebestemmelserne. 12
Rammer for lokalplanlægningen Ramme nr. 1.C1.22 Centerområde, Villavej og Smallegade, Ikast Fremtidig anvendelse: Generel anvendelse: Centerområde Specifik anvendelse: Bycenter Zonestatus: Nuværende: Byzone Fremtidig: Byzone Maks. bebyggelsesprocent: Maks. antal etager: Maks. bygningshøjde: Min. miljøklasse: Maks. miljøklasse: Notat om bebyggelsens omfang og udformning: Notat om opholds- og friarealer: Notat om infrastruktur: Notat: Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 80% Bebyggelsen må opføres i maksimalt 2 etager. Bebyggelsen må ikke overstige en højde på 8,5 meter, målt fra det omkringliggende terræn. 1 3 Der er mulighed for udnyttelse af tagetagen. Der skal udlægges et areal til udendørs opholds- og friareal på minimum 25 % af boligetagearealet og 10 % af det øvrige etageareal. Opholds- og friarealer må ikke placeres uden for den enkelte ejendom eller uden for rammeområdet. Der skal udlægges 1 p-plads pr. bolig og 1 p-plads pr. 50 m² øvrigt etageareal. Rammeområdet er en del af bymidten. I bymidten som helhed må der opføres eller indrettes dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker med et samlet butiksareal på højst 50.000 m2. Den tilladte størrelse for den enkelte butik i rammeområdet må højst være 2000 m² for udvalgsvarer. Der er ikke mulighed for dagligvarebutikker. 13
Rammer for lokalplanlægningen Ramme nr. 1.B5.33 Blandet bolig og erhverv, Villavej, Ikast Fremtidig anvendelse: Generel anvendelse: Blandet bolig og erhverv Specifik anvendelse: Blandet byområde Zonestatus: Nuværende: Byzone Fremtidig: Byzone Maks. bebyggelsesprocent: Maks. antal etager: Maks. bygningshøjde: Min. miljøklasse: Maks. miljøklasse: Notat om bebyggelsens omfang og udformning: Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 85 % Bebyggelsen må opføres i maksimalt 4 etager. Bebyggelsen må ikke overstige en højde på 15 meter, målt fra det omkringliggende terræn. 1 3 Der er mulighed for udnyttelse af tagetagen. Skorstene, antenne- og mobilmaster samt andre tekniske installationer (f.eks. ventilation) er undtaget fra bestemmelsen om maksimal bygningshøjde. Notat om opholds- og friarealer: Notat om infrastruktur: Notat: Der skal udlægges et areal til udendørs opholds- og friareal på minimum 25 % af boligetagearealet og 10 % af det øvrige etageareal. Opholds- og friarealer må ikke placeres uden for den enkelte ejendom eller uden for rammeområdet. Der skal udlægges 1 p-plads pr. bolig og 1 p-plads pr. 50 m² øvrigt etageareal. Grundstørrelse ved åben lav boligbebyggelse skal være mindst 700 m². Ved tæt lav boligbebyggelse skal det samlede areal til den enkelte bolig inklusiv det tilhørende friareal være mindst 400 m². Rammeområdet er en del af bymidten. I bymidten som helhed må der opføres eller indrettes dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker med et samlet butiksareal på højst 50.000 m2. Den tilladte størrelse for den enkelte butik i rammeområdet må højst være 2000 m² for udvalgsvarer. Der er ikke mulighed for dagligvarebutikker. 14
Rammeområder på kort N 1.C1.7 1.B5.33 skriv vejnavne 1.C1.22 Målestok 1:1.000 ved print i A4 0 10 20 30 40 50 Me ter Signaturforklaring Afgrænsning af nyt rammeområde Revideret afgrænsning af eksisterende rammeområde Matrikelskel Optaget vej 15
Praktiske oplysninger - om planprocessen VEDTAGET VEDTAGET Vedtagelse Kommuneplantillæg nr. 4 - Blandet bolig og erhverv, Villavej, Ikast er: Vedtaget endeligt den 23. april 2018 Offentligt bekendtgjort den 2. maj 2018 Godkendt som forslag den 18. december 2017 Forslaget er offentliggjort den 10. januar 2018 Måned xx Høringsperiode Et forslag til kommuneplantillæg nr. 4 - Blandet bolig og erhverv, Villavej, Ikast var i offentlig høring i perioden fra den 10. januar og frem til den 7. marts 2018. www.ikast-brande.dk På hjemmesiden www.ikast-brande.dk kan du se og downloade tillægget. Derudover kan du se, hvilke muligheder du har, hvis du ønsker at klage. Har du spørgsmål til tillægget, er du velkommen til at kontakte kommunen på: teknikogmiljoomraade@ikast-brande.dk eller på tlf.: 9960 4000. 16