Kære medinvestor i Warszawa I A/S Hermed fremsendes det andet nyhedsbrev i rækken af i alt fire, som vil blive fremsendt omhandlende udviklingen i Warszawa I A/S i løbet af 2010. Nyhedsbrevet har til formål at holde investorerne i selskabet opdateret omkring udviklingen i Warszawa I A/S samt omkring udviklingen i Warszawa generelt. Vi håber naturligvis, at I vil finde nyhedsbrevet fyldestgørende, men såfremt I har kommentarer hertil eller forslag til forbedringer, skal I være velkomne til at fremsende disse til os via hjemmesiden. Markedet i Warszawa generelt Efter at have registreret den højeste vækst af alle OECD lande i 2009 har den polske økonomi, primært foranlediget af faktorer som eksport, det offentlige forbrug og lageropbygning, forsat de gode takter i 2010 og er oven i købet begyndt at accelerere. Væksten i BNP forventes desuden at fortsætte med at stige i 2010 som følge af investeringer i infrastrukturen, som er igangsat dels via tilførslen af EU-midler og dels som følge af fodbold EM i 2012. Forventningen for 2010 er, at væksten fortsat vil være positiv i et niveau omkring 2,5 %. Til trods for fremgangen i den polske økonomi i 2009 blev statens skatteprovenu mindsket markant. Udsigten for 2010 er, at denne tendens vil fortsætte med den betydning, at underskuddet på de statslige finanser vil stige til et historisk niveau ikke set siden Polen overgik fra planøkonomi til markedsøkonomi. Betydningen heraf kan meget vel være, at regeringen bliver nødt til at hæve skatterne med en negativ påvirkning af privatforbruget som følge, men ligeså væsentligt er det, at Polen ikke vil være i stand til at møde kravene for Euro-samarbejdet og at en optagelse i ERM II samarbejdet således tidligst synes at være realistisk i 2014. Indtil videre er der ikke fra den polske regerings side fremlagt nogle planer om at igangsætte fiskale foranstaltninger for at imødegå den negative udvikling, og derved er det væsentligste våben imod det faldende skatteprovenu stadig Polens omfattende privatiseringsprogram. Der vil imidlertid være behov for en konsolidering af de statslige finanser, men det forventes ikke at der gennemføres nogle tiltag før 2011. Netop det store statslige underskud er den største risiko for en forsat positiv udvikling i den polske økonomi. Nationalbanken i Polen har sænket renteniveauet fra 4,25 % til 3,50 %, men forventningen er, at der ikke er udsigt til yderligere rentesænkninger. Formodningen bygger primært på situationen omkring de statslige finanser. Således forventes det at renten vil blive holdt i ro indtil videre. Baseret på det nuværende renteniveau er den generelle holdning, at kursen på zloty, der for nærværende er 180, er undervurderet og at kursen forventeligt vil stige til 200 i løbet af de kommende 12 måneder. Desværre har de positive makroøkonomiske tendenser endnu ikke udmøntet sig i en forbedring af situationen på de finansielle markeder, som stadig er fastlåst for virksomheder. Det bemærkes dog, at det er blevet nemmere for privatpersoner at opnå finansiering, hvilket har medført øget transaktionsvolumen i salget af lejligheder i Warszawa. Der er imidlertid et stykke vej endnu inden markedet igen er normaliseret, og stigningen i transaktionsvolumen er stadig primært foranlediget af at markedspriserne dumpes til under det naturlige ligevægtsniveau.
Særligt om markedet for finansiering Set i forhold til det private segment er bankerne igen begyndt at forøge deres udlån. Således er det igen blevet muligt for privatpersoner at opnå en belåningsgrad på 100 % af transaktionsværdien ved køb af fast ejendom. Bankerne er dog stadig tilbageholdende i forbindelse med udlån i schweizerfranc og delvist også i EURO. De forbedrede konditioner på lånemarkedet for private har som ovenfor nævnt afstedkommet en øget transaktionsvolumen, men indtil nu har det ikke udmøntet sig i reelle prisstigninger. Sælgerne af lejlighederne, herunder især developers har set sig nødsaget til at nedbringe deres risiko i de enkelte projekter og er derfor begyndt at frasælge lejligheder til en pris et stykke under det budgetterede. Således er der opstået et relativt stort spænd mellem udbudspriserne og de faktiske salgspriser og mange købere har endda haft held til at udnytte situationen til at presse priserne yderligere ned. Som redegjort for, på selskabets seneste generalforsamling, er priserne for især små lejligheder begyndt at stabilisere sig, mens større enheder forsat er vanskelige at sælge. I kombination med at priserne for nybyg er faldet markant i kølvandet på den finansielle krise og i takt med at developers har fået frigivet likviditet, med det forøgede frasalg af lejligheder, er de påbegyndt med at igangsætte nye projekter. Til trods for, at der stadig er et stort udbudsunderskud af lejligheder i Warszawa vil denne udvikling medføre et nedadgående pres på prisniveauerne på grund af, at developers vil kunne udnytte de lavere priser for nybyg og derigennem forøge deres profit de lavere prisniveauer til trods. Derfor kan det især for de områder, hvor developers vil igangsætte flest nye projekter være nødvendigt at frasælge lejlighederne inden de nye produkter kommer på markedet. For virksomheder, fonde og lignende selskaber, der arbejder med fast ejendom er situationen omkring fremskaffelse af finansiering stadig vanskelig. Således ligger det maksimale udlån stadig i et niveau omkring 30 40 % af portefølje- eller projektvolumen og de rentemarginaler som betales ligger i et niveau mellem 3 4 %. Derved bevirker de nuværende lånemuligheder, at det stadig er umuligt at anvende fremmedfinansiering som en brugbar del af den strategiske afhændelsesstrategi. Bestyrelsen har i løbet af H1 2010 fulgt situationen tæt, men det er endnu ikke opfattelsen, at bankerne er klar til, i væsentlig grad, at ændre deres politik på dette område. Bestyrelsen vil fortsætte dialogen med bankerne løbende. Betydningen af de ændrede markedskonditioner for Warszawa I A/S Set i forhold til Warszawa I A/S er det klart, at ovennævnte markedskonditioner skaber en række udfordringer. Bestyrelsen har således brugt de seneste kvartaler på at genforhandle en række af de kontrakter i henhold til hvilke det ikke har været muligt at gennemføre kontrakten som oprindeligt aftalt. Nedenfor er en specificeret status på de enkelte projekter. Om projekterne
Korsaka Street Projektet omfatter 10 enheder og udgør således kun en beskeden andel af den samlede portefølje. Lejlighederne blev i sin tid købt til en kvadratmeterpris på PLN 7.652. Lejlighederne er pt. sat til salg via to eksterne ejendomsmæglere og der er på nuværende tidspunkt frasolgt 7 lejligheder. Der er givet yderligere tilbud på et par lejligheder som bestyrelsen har valgt at afslå, da prisen var for lav. Prisniveauet for de solgte lejligheder ligger i niveau med den ovenfor angivne indkøbspris. Berberysowe Ogrody, Osiedle Kocjana og Inflanska Der er fundet en forhandlingsmæssig løsning med Budimex omkring de tre projekter Osiedle Kocjana, Inflanska og Berberysowe Ogrody. Med denne forhandlingsmæssige løsning er der fjernet en stor risiko for selskabet eftersom det samlede antal lejligheder udgjorde 84 enheder og Budimex havde indledt retslige skridt mod Warszawa I A/S for at fastholde de oprindelige aftaler. Kompromiset med Budimex indbefatter, at Warszawa I A/S har overtaget 9 lejligheder i Berberysowe Ogrody mens kontrakten om de øvrige lejligheder er ophævet. Betalingen for de 9 lejligheder kommer fra de deponeringer som i sin tid blev erlagt som en del af handlen, de tre ovennævnte projekter samt en yderligere restbetaling. Bestyrelsen er tilfreds med forhandlingsresultatet, der givet den vanskelige situation i kølvandet på finanskrisen er i et niveau som forventet. Frasalget af lejlighederne er påbegyndt. Galeria Park I & II Efter længere tids forhandlinger er det lykkedes bestyrelsen at finde en acceptabel løsning på det største projekt i Warszawa I A/S portefølje, Galeria Park. Projektet består af i alt 194 enheder ud af den samlede portefølje på 604 enheder. Som tidligere beskrevet i de fremsendte nyhedsbreve blev der forsøgt med en række alternative løsningsmodeller i forhold til Galeria Park, men det er først nu lykkedes at finde en løsning, som kunne accepteres af begge parter. Bestyrelsen i Warszawa I A/S er tilfredse med den løsning som er opnået, der blandt andet indebærer at selskabet med sikkerhed får tilbagebetalt en betydelig andel af den erlagte down payment, samtidig med at selskabet også er sikret yderligere del i den mulige up-side, som realiseres ved et løbende frasalg af lejlighederne. Wola Park I projektet Wola Park har Warszawa I A/S 100 enheder, som skal overtages i løbet af andet kvartal 2010. Det er vurderingen, at projektet har haft en negativ prisudvikling i omegnen af 40 % siden den oprindelige aftale blev indgået. Selv med skyldig hensynstagen til prisudviklingen i det nuværende marked er det ikke vurderingen, at det vil være muligt at få developer til at nedsætte prisen med 40 50 % som det vil være påkrævet for at projektet vil kunne frasælges til break even. Derfor vurderes det at være et bedre alternativ at forsøge at annullere den nuværende kontrakt.
En annullering af kontrakten vil betyde, at developer kan beholde 4,9 % af den totale købesum, mens Warszawa I A/S vil få tilbagebetalt 15,1 % af den totale købesum. Det bemærkes imidlertid, at der er en ikke uvæsentlig procesrisiko forbundet med en annullering af kontrakten, hvorfor det tilbagebetalte beløb kan risikere at blive mindre end ovenfor angivet. Som følge af den procesmæssige risiko vil bestyrelsen indlede forhandlinger med developer for at se om der kan findes en mindelig løsning. Uagtet løsningsmodellen er det dog bestyrelsens holdning, at der ikke kan forventes en snarlig løsning med developer. Aura Park Warszawa I A/S havde 70 lejligheder i projekt Aura Park. Som beskrevet i tidligere nyhedsbreve, var projektet i regnskabet blev nedskrevet til nul, idet Warszawa I A/S i henhold til kontrakten ikke var berettiget til at få tilbagebetalt delvis deponering, såfremt Warszawa I A/S ikke ville kunne opfylde sine forpligtelser i henhold til aftalen. Hertil kom, at Aura Park ligger i et af de områder, hvor der pt. er størst udbud, og hvor priserne er faldet mest. Til trods herfor lykkes det alligevel bestyrelsen at sikre en del af deponeringen tilbage i forbindelse med at Warszawa I A/S overtog 7 lejligheder i projektet. Det endelige forhandlingsresultat skal ses i lyset heraf og bestyrelsen er således tilfredse med det opnåede kompromis også med baggrund i, at Mill-Yon development havde indledt retslige skridt mod Warszawa I A/S i forsøget på at opretholde den oprindelige aftale. Grojecka Street Warszawa I A/S havde som udgangspunkt reserveret 24 enheder i projektet. Kontrakten som var indgået mellem parterne gav ikke Warszawa I A/S mulighed for at få tilbagebetalt deponering, hverken helt eller delvist. Til trods herfor var det bestyrelsens opfattelse, at der kunne findes et brugbart kompromis med developer, men den faktiske udvikling omkring forhandlerne viste sig desværre mere vanskelige end forventet. Developers finansielle styrke vanskeliggjorde forhandlerne og bevirkede, at alle forsøg på en forhandlingsmæssig løsning stort set var umulige. Set i det lys er det derfor tilfredsstillende at der nu er fundet en løsning med developer, som sikrer Warszawa I A/S en del af den erlagte deponering tilbage samtidig med at alle øvrige mellemværender mellem parterne bortfalder. Det forhandlingsmæssige kompromis er imidlertid ikke i et niveau som tidligere forventet og derfor vil kompromiset have en mindre negativ effekt på Warszawa I A/S forventede resultat. Med det indgåede forlig elimineres dog en risikopåvirkning på selskabet af betydelig karakter. Sansara I slutningen af december lykkedes det bestyrelsen at få forhandlet en aftale på plads med Sando Development angående projektet Sansara. Oprindeligt havde Warszawa I A/S indgået aftale om køb af 18 lejligheder i projektet men med baggrund i den nuværende finansielle krise samt de prisfald på lejligheder, der har ramt Warszawa, har det hverken været muligt eller attraktivt at overtage lejlighederne som oprindeligt aftalt. Derfor har bestyrelsen
indgået en aftale med developer, så at det sikres at Warszawa I A/S overtager lejligheder i projektet svarende til den fulde deponering, som blev erlagt i forbindelse med at den oprindelige kontrakt blev indgået. Således er Warszawa I A/S ikke forpligtet til at tilvejebringe yderligere kapital til projektet og får som udgangspunkt den fulde deponering tilbage i form af overtagne lejligheder. Lejlighederne er nu frasolgt. Cztery Pory Ruko Oprindeligt havde Warszawa I A/S 30 enheder i Cztery Pory Ruko. I forbindelse med forhandlingerne lykkedes det bestyrelsen at få reduceret antallet af lejligheder til 6 og anvende hele den erlagte deponering som betaling for disse lejligheder. Bestyrelsen anser det forhandlingsmæssige resultat som yderst tilfredsstilende. Lejlighederne er påbegyndt frasolgt. Wola Towers Omkring projektet i Wola Towers er der indledt forhandlinger, men endnu er der ikke noget konkret at berette. Afsluttende bemærkninger fra bestyrelsen Bestyrelsen bemærker afslutningsvis, at der nu endelig er udsigt til, at der kommer afklaring omkring Griffin koncernens A-aktier og de to bestyrelsesmedlemmer som disse A-aktier giver ret til at udpege. Bestyrelsen vil naturligvis holde aktionærerne underrettede når der foreligger nyt herom. På vegne af bestyrelsen i Warszawa I A/S John Lindgaard Formand for bestyrelsen