Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 3. februar 2017 Etageboligbebyggelse, Nørre Allé 78/Lollandsgade 3, Aarhus C Tilladelse til at opføre etageboligbebyggelse på hjørnet af Nørre Allé 78 og Lollandsgade 3, 8000 Aarhus C. 1. Resume Der er søgt om tilladelse til at opføre etageboligbebyggelse i 4 etager på Nørre Allé 78, 8000 Aarhus C. I 2013 afviste Aarhus Byråd et byggeprojekt om en etageejendom i 3-5 etager på hjørnet af Nørre Allé og Lollandsgade. Projektet blev afvist af Byrådet særligt på grund af bygningshøjden og skalaspringet mod Lollandsgade. I 2016 har Byggeri modtaget et nyt projekt, hvor størstedelen af hjørneejendommen bevares, og hvor der opføres ny bygning på ejendommens parkeringsplads, og hvor ejendommen forudsættes sammenmatrikuleret med Lollandsgade 3. Det arkitektoniske udtryk af bygningen er væsentlig anerledes. En del af ejendommen ønskes opført med rød tegl og i mønstret forbandt, som giver et markant udseende. På baggrund af indsigelser og den tidligere byrådsbehandling fremsættes sagen hermed til behandling. Nørre Allé 78/Lollandsgade 3
2. Beslutningspunkter At Byrådet godkender det ansøgte projekt og bemyndiger Teknik og Miljø til at meddele de fornødne tilladelser og dispensationer. 3. Baggrund Da der er flere indsigelser mod det ansøgte projekt, og idet der tidligere har været politisk behandling af lignende byggeprojekt på ejendommene, fremsendes sagen til Byrådet til beslutning. 4. Relationer til mål Byggeprojektet er i overensstemmelse med Kommuneplan 2013 s mulighed for fortætning i Midtbyen (huludfyldning mv.). 5. Sagsfremstilling Der er søgt om tilladelse til at opføre etageboligbebyggelse i 4 etager på Nørre Allé 78. Tidligere ansøgninger I november 2013 afviste Aarhus Byråd et lignende byggeprojekt om en etageejendom i 3-5 etager (bygningshøjde 11,4 13, 9 m højst på hjørnet mod Lollandsgade) på hjørnet af Nørre Allé og Lollandsgade. Projektet blev afvist af Byrådet særligt på grund af bygningshøjden og skalaspringet mod Lollandsgade. I 2015 blev der ansøgt om et huludfyldningsprojekt uden nedrivning af hjørneejendommen. Dette projekt fik en principiel godkendelse i Teknik og Miljø, idet der kun var enkelte mindre indsigelser ved nabohøringen. Projektet var i overensstemmelse med kommuneplanen og berørte ikke hjørneejendommen. Der blev ikke søgt byggetilladelse til projektet. Nuværende ansøgning I 2016 har Teknik og Miljø modtaget det nye projekt, hvor størstedelen af hjørneejendommen bevares, og hvor der opføres ny bygning på ejendommens parkeringsplads. side 2 af 7
Det arkitektoniske udtryk af bygningen er væsentlig anerledes. En del af ejendommen ønskes opført med rød tegl og i mønstret forbandt, som giver et markant udseende. Ansøger har tilpasset projektet efter løbende dialog med Teknik og Miljø, herunder Stadsarkitekten. Ejeren af Nørre Allé 78 ejer også naboejendommen Lollandsgade 3, og det forudsættes, at ejendommene sammenmatrikuleres, hvorved det samlede grundareal bliver 369 m 2 (219 m 2 +150 m 2 ). Den maksimale bygningshøjde er projekteret til at blive 13,15 m eksklusive overbygningen på elevator. Overbygningen på elevatoren vurderes at være af sædvanlig omfang og medregnes derfor ikke til bygningshøjden. Det samlede bebyggede areal vil i givet fald blive 920 m 2, heraf 840 m 2 boligareal. Den samlede bebyggelsesprocent vil blive 247 %. Der vil blive 100 m 2 opholdsarealer på terræn og 110 m 2 opholdsarealer på terrasser/altaner, svarende til i alt 22,8 % opholdsarealer i forhold til samlet etageareal og 25 % opholdsarealer i forhold til samlet boligareal. Teknik og Miljø vurderer, at bygningen vil få et volumen og etageantal, som er godt indpasset i gadebilledet, hvorved der skabes en arkitektonisk og miljømæssig god helhedsvirkning. Nedtrapning af bygningshøjden mod gaden skaber en god overgang mellem nybygningen og hjørnebygningens tagform. En huludfyldning det pågældende sted vil styrke oplevelsen af sluttet bebyggelse langs Nørre Allé, hvilket tilstræbes i kommuneplanen. Facaderne udføres med tegl mod gaden og hvidpudsede vægflader mod gården. Facadeudtrykket er bearbejdet på en spændende måde ved at genintroducere det dekorative murværk med rødt tegl og mønstret forbandt, som kan ses på ældre ejendomme i byen, f.eks. Nørregade 12. side 3 af 7
Vinduerne i facaden mod Nørre Allé har en højde og bredde, som er tilpasset det karakteristiske højformatvindue, som kan ses hos nabohusene. Vinduerne er placeret i 2 forskellige dybder i forhold til murfladen, hvorved der skabes en diskret dynamik i facadeudtrykket. Store vinduespartier i stueplan skaber god kontakt til gadens liv. Der etableres vinduer i gavlen mod Nørre Allé, som skaber kvalitet i gadebilledet og en fin overgang fra gavl til facade. Det har været vurderet om projektet skulle rykkes tilbage fra gadeniveau for at etablere en kantzone foran huset. Stadsarkitekten anbefaler at dette byggeri følger gadelinien, idet det konkret giver den bedste tilpasning. Placeringen i gadelinie vil bl.a. tydeliggøre hjørnet af byggeriet, så det kommer til at spille sammen med byggeriet på hjørnet af Grønnegade/Nørre Allé. En tilbagerykning af bygningen vil derudover gøre opholdsarealerne på bagsiden væsentligt mindre. Bygningen vil ikke være synlig i gadebilledet fra Lollandsgade, og den vil dermed ikke anfægte bygningsskalaen i den pågældende gade. Det ansøgte er i overensstemmelse med kommuneplanens konkrete rammebestemmelser for området, der er midtby med citybestemmelser. Det ansøgte forudsætter, at der kan meddeles tilladelse i medfør af lokalplan nr. 591. Samlet set vurderer Teknik og Miljø, at det ansøgte er i overensstemmelse med lokalplanen, og derfor kan godkendes. Bygningens proportionering, valg af materialer og udformning af facader skaber en genkendelighed i forhold til nabohusene, hvorved der opnås en god helhedsvirkning. Teknik og Miljø vurderer, at projektet er tilpasset området og, at det ikke medfører væsentlige indbliksgener, æn- side 4 af 7
dringer i lysforhold eller skyggegener, der rækker ud over, hvad der må forventes i midtbyen. Teknik og Miljøs vurdering af opholdsareal og bebyggelsesprocent mv. fremgår af dataark, bilag nr. 6. Indsigelserne Nabohøring har givet anledning til flere indsigelser, herunder fra Fællesrådet for Latinerkvarteret, Øgaderne og Nørre Stenbro. I indsigelserne gøres det bl.a. gældende, at projektet ikke respekterer den Kulturhistoriske redegørelse i Kommuneplan 2013. Dette særligt idet bygningsdelen ud mod Nørre Allé indgår i et potentielt kulturmiljø. Det anføres, at det anses for et problem ved projektet, at det er planlagt med udnyttet tagetage med altan ud mod karreens privatsfære. Dette angives at skyldes, at der i Lollandsgade i overvejende grad er små huse med saddeltage beklædt med røde teglsten, og at den fremherskende tagkonstruktion Nørre Allé også er saddeltage beklædt med tegl. Derfor anfører indsigerne, at den foreslåede tagudformning med tagterrasser ikke giver en god helhedsvirkning. Det anføres videre af indsigerne, at der ifølge lokalplanen skal foretages en vurdering af, om der ved byggeriets proportioner, tag og facadeudformning mv. opnås en god helhedsvirkning. Dette mener indsigerne ikke er tilfældet. Indsigelserne fremgår af bilag 4, og ansøges kommentarer fremgår af bilag 5. Teknik og Miljø er som ovenfor beskrevet ikke enig i indsigelserne. Teknik og Miljø vurderer, at projektet er tilpasset området. Det skal bemærkes, at projektet ligger i det område, der i forslag til Tillæg nr. 84 til Kommuneplan 2013 udpeges som kulturmiljø. side 5 af 7
Tillæg nr. 84 til Kommuneplan 2013 er i december 2016 ved 1. behandling i Byrådet vedtaget sammen med lokalplanforslag nr. 1040, og forslaget er pt i offentlig høring til den 16. februar 2017. Projektet lever op til kommuneplantillæggets målsætninger. I forbindelse med den politiske behandling af projektet er Fællesrådet ved brev af 22. januar 2017 fremkommet med bemærkninger til høringsprocessen. Fællesrådets bemærkninger til høringsprocessen og Teknik og Miljøs notat derom fremgår af bilag 7. Konklusion På baggrund af ovenstående gennemgang anbefaler Teknik og Miljø, at Byrådet godkender det ansøgte projekt og bemyndiger Byggeri til at meddele de fornødne tilladelser og dispensationer. 6. Strategi for borgerinddragelse Der er foretaget nabohøring. Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Oversigtskort Bilag 2: Projekttegninger Bilag 3: Skyggediagrammer Bilag 4: Indsigelser Bilag 5: Ansøgers kommentarer Bilag 6: Dataark Bilag 7: Notat vedrørende Fællesrådets kritik af proceduren med bilag. side 6 af 7
Tidligere beslutninger I november 2013 afviste Aarhus Byråd et byggeprojekt om en etageejendom i 3-5 etager (bygningshøjde 11,4 13, 9 m højst på hjørnet mod Lollandsgade) på hjørnet af Nørre Allé og Lollandsgade. Projektet blev afvist af Byrådet særligt på grund af bygningshøjden og skalaspringet mod Lollandsgade. Sagsnummer: 16/039606-6 Center for Miljø og Energi Tlf.: 89 40 22 13 E-post: Byggeri-Juridisk@mtm.aarhus.dk Antal tegn: 8.966 Sagsbehandler: Anja Staun Tlf.: 89 40 27 83 E-post: stanj@aarhus.dk side 7 af 7