Ejendomsmæssig forundersøgelse i forbindelse med Gørup Enge Vådområdeprojekt 1
Gørup Enge EJENDOMSMÆSSIG FORUNDERSØGELSE Viborg Kommune har anmodet Orbicon A/S, Vand & Naturressourcer i Aarhus, om at gennemføre en ejendomsmæssig forundersøgelse til belysning af mulighederne for at realisere et vådområdeprojekt omkring Gørup Enge i området sydvest for Aalestrup og nord for Viborg. Forundersøgelsen er gennemført i juni-november 2012, hvor ejerne af de berørte ejendomme er blevet besøgt. For at opfylde målene i EU s Vandrammedirektiv om god tilstand i alle vandområder har den tidligere regering og Dansk Folkeparti lanceret Grøn Vækst pakken, der blandt andet indeholder i alt 23 vandplaner. Nogle af målene med disse vandplaner er at reducere udvaskningen af kvælstof med 19.000 tons gennem forskellige tiltag samt at forbedre kvaliteten i op til 7300 km vandløb ved at forbedre de fysiske forhold i vandløbene. Af den samlede kvælstofreduktion skal 1.130 tons komme via etablering af op til 10.000 ha. vådområder. Kravet til de nye potentielle vådområder er, at der skal være en kvælstofreducerende effekt på minimum 113 kg. N pr. ha. Udgangspunktet for den ejendomsmæssige forundersøgelse er rapporten Gørup Enge - Teknisk forundersøgelse, der er udarbejdet af Orbicon A/S, Natur og Plan, Aarhus. Det tekniske skitseprojekt er udarbejdet med henblik på at fjerne kvælstof. Redskaberne til kvælstoffjernelse består i at hæve vandløbsbunden i forbindelse med omlægning og genslyngning af de nuværende vandløb, sløjfning af dræn og grøfter samt reduceret vandløbsvedligeholdelse for derved at hæve vandstanden i Gørup Bæk, Holmmarksbækken og Gørup-Gedsted Bæk og skabe hyppigere oversvømmelse af engarealerne. Den tekniske forundersøgelse har vist, at kriteriet om kvælstofreduktion kan opnås i området. Imidlertid blev der konstateret meget værdifulde naturområder i den nordlige del af projektområdet, såkaldte rigkær, hvorefter området omkring Holmmarksbækken er taget ud af projektet. Forud for lodsejerbesøgene har Orbicon tilrettet projektgrænsen således, at denne rummer de direkte berørte projektarealer samt de arealer, der indirekte påvirkes af projektet som mindre restarealer mellem projektgrænsen og skel til naboer. Der er således i den ejendomsmæssige forundersøgelse arbejdet med et projektområde på i alt 175 ha. Lodsejerne er i forbindelse med de afholdte individuelle møder blevet præsenteret for det tekniske skitseprojekt, og de muligheder der er for kompensation, herunder tilskud til fastholdelse af vådområde, erstatningsjord samt salg af jord i projektområdet. Beskrivelse af projektområdet. Projektområdet ved Gørup Enge er beliggende langs vandløbene Gørup Bæk og Gørup-Gedsted Bæk, i området mellem Bystrup og Gørup i øst og Lovns Bredning i vest. Størstedelen af undersøgelsesområdet er beliggende i Viborg Kommune, mens mindre dele mod nord ligger i Vesthimmerlands Kommune. 2
De eksisterende ejendomsforhold i og omkring projektområdet fremgår tillige med projektgrænsen af det vedlagte ejendomskort (tegning nr. 1). Interviewskemaer fra forhandlingerne med de enkelte lodsejere findes ligeledes som bilag til rapporten. På baggrund af de gennemførte interviews med områdets lodsejere, er det muligt at beskrive landbrugsstrukturen i og omkring projektområdet. Landbrugsstrukturen i området er præget af meget forskellige ejendoms- og bedriftstyper. Der er flere store malkekvægejendomme, planteavlsejendomme og flere mindre kvægejendomme. De øvrige ejendomme er deltids- og fritidslandbrug, heraf nogle med en mindre animalsk produktion eller hestehold. Endvidere berører projektet nogle sommerhuse med tilhørende friarealer. Gørup Enge benyttes i dag i stor udstrækning til afgræsning og høslæt i et omfang, der sikrer, at engarealerne ikke gror til. Arealanvendelsen i projektområdet Projektområdet er generelt ekstensivt udnyttet, og det vurderes, at mere end halvdelen af området er omfattet af naturbeskyttelseslovens 3 om beskyttelse af særlige naturtyper. Lodsejerne er i forbindelse med de individuelle lodsejersamtaler blevet spurgt om den nuværende arealanvendelse på projektarealerne. På den baggrund er arealanvendelsen opgjort således: Omdrift (incl. brak): Vedvarende græs: Natur / udyrket: I alt: 58,48 ha. 114,04 ha. 2,57 ha. 175,09 ha. Som det fremgår, er ca. 2/3 af arealet i vedvarende græs, ca. 1/3 er i omdrift, mens kun godt 2 % henligger som udyrkede arealer og natur. Det skal dog præciseres, at en del af omdriftsarealet i realiteten fungerer som engarealer med vedvarende græs, men som følge af deres dyrkningshistorie har arealerne en genopdyrkningsret og dermed også en højere værdi både i relation til handelspris og i relation til betalingsrettigheder. Arealanvendelsen er illustreret på vedlagte arealanvendelseskort (tegning nr. 2). Lodsejerinteresser i forbindelse med projektet Vådområdeprojektet og dets betydning, er ved individuelle møder blevet drøftet med de berørte lodsejere. Lodsejerne er som nævnt blevet præsenteret for det tekniske skitseprojekt samt for de muligheder, der vil være for at indgå aftale omkring vådområdets gennemførelse, herunder: Salg af projektjord i ren handel. Salg af projektjord mod erstatningsjord. 20-årigt fastholdelsestilskud. 20-årigt fastholdelsestilskud og erstatningsjord. Salg og tilbagekøb (forkøbsret). Mange lodsejere gav udtryk for, at de er positive overfor at deltage i vådområdeprojektet. Enkelte lodsejere er nervøse for, at det påvirkede areal vil blive større end projektet viser i forhold til den tekniske forundersøgelse. Andre lodsejere udtrykte generel skepsis overfor effekten af vådområdeprojekter og de øvrige tiltag under Grøn Vækst. 3
9 af de berørte lodsejere har givet udtryk for, at de i forbindelse med projektets gennemførelse ønsker at afstå alle eller dele af deres projektarealer i ren handel. Disse arealer udgør i alt godt 40 ha. 9 af de projektberørte lodsejere ønsker at afgive deres projektarealer i bytte for velbeliggende erstatningsarealer Disse arealer udgør i alt godt 60 ha i projektområdet. Her er primært tale om nogle af de største og mest produktionsorienterede ejendomme, som ønsker at erhverve dyrkningssikre arealer til ejendommen. For alle lodsejere gælder det, at de ønsker erstatningsjord uden for projektområdet. Et par lodsejere har givet udtryk for, at de vil være interesserede i at erhverve mere jord, end deres ejendom påvirkes (netto supplering), såfremt dette viser sig som en mulighed. Samlet set vurderes det, at der er et behov for 60-70 ha erstatningsjord, hvoraf langt den overvejende del skal findes uden for projektområdet. Projektforslaget berører 3 mindre ejendomme (sommerhus, friareal og vandværk), som påvirkes på meget små arealer. Eftersom set-up et omkring vådområdeprojekterne under Grøn Vækst reelt ikke rummer virkemidler, der kan håndtere havearealer med en rimelig kompensationsløsning, bør der for disse ejendomme søges en løsning med afværgeforanstaltninger. Lodsejerne til 13 af de berørte ejendomme med i alt godt 65 ha. har givet udtryk for, at de ikke umiddelbart er indstillet på at medvirke til, at vådområdeprojektet gennemføres på deres ejendomme. Fordelt på arealer, er lodsejerinteressen samlet vurderet således: - Salg i ren handel: 40,49 ha - Salg mod erstatningsjord: 60,47 ha - 20 årigt fastholdelsestilskud: 5,00 ha - 20 årigt fastholdelsestilskud med erstatningsjord: 0,00 ha - Forholder sig afventende 3,57 ha - Ønsker ikke at deltage i projektet: 65,53 ha I alt: 175,09 ha Lodsejeropbakningen er illustreret på medsendte interessekort (tegning nr. 3). Samlet set forventes det, at der kan erhverves godt 100 ha. projektareal ved salg. Det bør overvejes, om disse arealer kan handles i jordfordeling, og derved indgå som erstatningsjord for andre lodsejere, der så efterfølgende kompenseres via aftale om 20-årigt fastholdelsestilskud. De mange modstandere er afgørende for projektets realisering, idet grøn vækst aftalen forudsætter, at aftalerne med lodsejerne om vådområdeprojektet helt overvejende gennemføres frivilligt. Kun i ganske særlige tilfælde giver naturbeskyttelseslovens 60 kommunalbestyrelsen mulighed for at ekspropriere til vådområdeprojektets gennemførelse. Det kan således konstateres, at lodsejeropbakningen til projektet er en udfordring for projektets realisering, idet lodsejerne til 13 ejendomme med tilsammen 65,53 ha er modstandere. Behov for erstatningsjord og jordfordeling. Vælges det, trods lodsejermodstanden, at forsøge at realisere projektet, har 5 lodsejere fordelt på 6 ejendomme udtrykt ønsker om 60-70 ha. erstatningsjord, Det er for disse ejendomme en forudsætning, at de kan modtage erstatningsjord i forbindelse med en aftale om afgivelse af 4
projektarealer. Derudover vil en række projektarealer blive berørt af den foreslåede genslyngning af vandløbet, hvor det vil være praktisk, at afskårne arealer byttes med lodsejere på modsatte side af vandløbet. Yderligere vil flere af modstanderne givetvis kræve erstatningsjord, hvis de på nogen måde skal indgå i projektet. Samlet set vurderes det, at der vil skulle gennemføres en jordfordeling i området med omkring 20-25 deltagende ejendomme. Mulighederne for at erhverve den nødvendige puljejord vurderes til at være tilstede, idet der er 5 lodsejere med tilsammen 122 ha. som har tilkendegivet, at de er indstillet på at afhænde puljejord. Vurdering af værditab på projektarealerne Det skønnes, at omdriftsjord i området omkring projektområdet i øjeblikket (august 2012) handles til en markedspris på omkring 150.000-160.000 kr. pr. ha. Overslaget over omkostningerne til værditab på projektarealerne beregnes som forskellen mellem den nuværende værdi (før værdi) og værdien efter gennemførelsen af projektet (med pålagt vådområdedeklaration). Værditabet beregnes for de projektarealer, som lodsejerne forventes at afstå i forbindelse med projektets gennemførelse. Omdriftsarealerne i projektområdet vurderes til en lidt lavere værdi end gennemsnitlige arealer i baglandet til projektområdet. Der er således regnet med en før-værdi på 150.000 kr. pr. ha. for omdriftsarealerne. Før-værdien af vedvarende græs arealer og naturarealer uden landbrugsmæssig værdi vurderes til en værdi af henholdsvis 80.000 kr. pr. ha og 50.000 kr. pr. ha. Efter-værdien på 40.000 kr. pr. ha. er fastsat ud fra erfaringer fra andre tilsvarende vådområdeprojekter. Af hensyn til vurderingen af værditabet på projektarealerne medregnes modstanderne som sælgere, idet det giver det største værditab og dermed største projektomkostninger. Før værdi: 58,48 ha omdrift á 150.000 kr./ha: 8.772.000 kr. 109,62 ha græs á 80.000 kr./ha: 8.769.600 kr. 1,99 ha natur á 50.000 kr./ha: 99.500 kr. I alt: 17.641.100 kr. Efter værdi: 170,09 ha á 40.000 kr./ha: 6.803.600 kr. Samlet forventet værditab på afgivne arealer: 10.837.500 kr. Omkostningerne til 20-årigt fastholdelsestilskud opgøres ud fra de tre forskellige tilskudssatser, afhængig af, hvilken type arealer, der er tale om. Ejerne af i alt 5,0 ha i projektområdet har udtrykt interesse for 20-årigt fastholdelsestilskud, heraf er 0,58 ha. have, som ikke kan kompenseres via Grøn Vækst ordningen. Arealerne udløser følgende projektudgifter til fastholdelsestilskud: Fastholdelse omdrift: 0 ha a 3.500 kr./ha x 20 år Fastholdelse græs: 4,42 ha a 1.800 kr./ha x 20 år Fastholdelse natur: 0 ha a 300 kr./ha x 20 år Fastholdelse i alt 4,42 ha): 0 kr. 159.120 kr. 0 kr. 159.120 kr. 5
Den samlede udgift til værditab på projektarealer, der afgives af lodsejerne og til 20-årigt fastholdelses tilskud vurderes således til i alt at udgøre 10.996.620 kr. Sammenfatning og konklusion Det er på baggrund af den gennemførte ejendomsmæssige forundersøgelse den samlede vurdering, at den massive lodsejermodstand mod vådområdeprojektet er en meget stor udfordring for realisering af projektet. 13 lodsejere med tilsammen 65,5 ha. indenfor vådområdeprojektområdet ved Gørup Enge er helt overvejende negativt stemte i forhold til gennemførelse af projektet. Viborg Kommune skal derfor være indstillet på at ville gennemføre projektet ved ekspropriation overfor flere lodsejere, hvilket naturbeskyttelseslovens 60 sandsynligvis ikke hjemler mulighed for, idet det er en forudsætning, at lodsejeraftalerne helt overvejende skal indgås ved frivillighed. Vælger Viborg Kommune trods modstanden at forsøge at realisere projektet, anbefales det, at der gennemføres en jordfordeling. Der forventes at være behov for 60-70 ha. erstatningsjord. Hertil kommer et ikke-opgjort erstatningsareal til modstanderne af projektet, sandsynligvis i omegnen af 50 ha. Mulighederne for at erhverve erstatningsjord og gennemføre jordfordeling i området vurderes til at være gode, idet 5 lodsejere allerede har tilkendegivet, at de vil sælge tilsammen 122 ha. puljejord. Rapporten er udarbejdet af: Landinspektør Per Roed Vand og Naturressourcer, Aarhus Sektion for Arealforvaltning og Jordfordeling November 2012 6