Bilag til TMU 04.09.2012 UDKAST Pkt.nr. LOKALPLAN 267 BOLIGOMRÅDE BOLIGFORMÅL Hjedsbækvej 408, Suldrup REBILD KOMMUNE HOBROVEJ 88-9530 STØVRING 9988 9988 raadhus@rebild.dk www.rebild.dk
Redegørelse lokalplan nr. 267 I. Redegørelse: Side Indledning... 4 Lokalplanområdet... 4 Lokalplanområdets fremtidige forhold... 5 Lokalplanområdets omgivelser... 5 Lokalplanens forhold til anden planlægning m.m... 5 Lokalplanens fremlæggelse... 11 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger... 12 II. Lokalplanens bestemmelser: Side 1 Lokalplanens formåll... 13 2 Område og zonestatus... 13 3 Områdets anvendelse... 13 4 Udstykninger... 13 5 Veje, stier og parkering... 13 6 Bebyggelsens omfang og placering... 14 7 Bebyggelsens ydre fremtræden... 14 8 Ubebyggede arealer... 14 9 Tekniske anlæg... 15 10 Servitutter der aflyses... 15 11 Grundejerforening... 15 12 Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse og anlæg... 15 13 Lokalplanens retsvirkninger... 15 Vedtagelsespåtegning... Kortbilag 1 Matrikulær oversigt Kortbilag 2 Arealanvendelse Udkast 2
Redegørelse lokalplan nr. 267 Om lokalplaner En lokalplan fastlægger detaljerede bestemmelser om, hvordan et område må anvendes, herunder områdets udformning, placering og anvendelse af bygninger, veje, grønne arealer m.v. Lovgrundlaget for en lokalplan er lovbekendtgørelse af lov om planlægning (LBK nr. 937 af 24. oktober 2009). Ifølge denne lov har Byrådet pligt til at udarbejde en lokalplan inden en større udstykning påbegyndes eller inden større bygge- eller anlægsarbejder - herunder større nedrivninger - sættes i gang. Meningen med lokalplanpligten er at sikre en større sammenhæng i planlægningen samt at sikre borgernes kendskab til og deltagelse i planlægningen. Kommunen skal fremlægge alle lokalplaner i mindst 8 uger, således der er mulighed for at fremkomme med kommentarer og ændringsforslag inden planen vedtages af Byrådet. For lokalplaner gælder endvidere, at de skal udarbejdes indenfor rammerne af kommunens overordnede planlægning, dvs. kommuneplanen. Er en lokalplan ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, skal kommuneplanen ændres, f.eks. ved udarbejdelse af et kommuneplantillæg til denne. Efter vedtagelse af en lokalplan, lader Byrådet den tinglyse på de i lokalplanens 2 nævnte matr.nr. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer principperne, dvs. den særlige karakter af det område, der søges skabt med lokalplanen. Der kan således ikke dispenseres fra lokalplanens formålsparagraf, ligesom principperne også som oftest vil være udtrykt i anvendelsesbestemmelse. Retlige forhold vedrørende lokalplanen kan, jfr. Planlovens 58, påklages til Natur og Miljøklagenævnet, Rentemestervej 8, 2400 København NV eller på e-mail til nmkn@nmkn.dk. Skønnede forhold kan ikke påklages. Klagen skal være modtaget af Natur og Miljøklagenævnet inden 4 uger efter modtagelsen af afgørelsen/inden 4 uger fra datoen for denne lokalplans offentliggørelse. Det er en betingelse for Natur og Miljøklagenævnet behandling af en klage, at der indbetales et gebyr på 500 kr. for privatpersoner og 3.000kr. for alle andre klagere. Nævnet vil efter modtagelsen af en klage sende en opkrævning på gebyret. Natur og Miljøklagenævnet vil ikke påbegynde behandlingen af klagen, før gebyret er modtaget. Vejledning om gebyrordningen kan findes på Natur og Miljøklagenævnet hjemmeside www.nmkn.dk. Gebyret tilbagebetales, hvis klageren får helt eller delvis medhold. Nærværende lokalplan er udarbejdet af REBILD KOMMUNE Center Plan, Byg og Vej (udarbejdet af MA) (kvalitetssikret af PH) Udkast 3
Redegørelse lokalplan nr. 267 Indledning Suldrup er en by i udvikling. Der udstykkes grunde løbende og nu har en lodsejer i den allersydligste del af Suldrup ønsket at udstykke et mindre område. Lokalplanområdet er dermed med til at forstærke opfattelsen af Suldrup, som en vejby - en by, der primært har udviklet sig langs Hjedsbækvej gennem byen - vejen, som tillige binder Suldrup og landsbyen Hjedsbæk sammen, så den bymæssige bebyggelse er ca. 2,7 km lang. Udbygningen af lokalplanområdet er således videreførelse af et udviklingstræk. Lokalplanområdet Lokalplanområdet ligger som det sydligste areal i Suldrup. Det har tidligere været bebygget med en enkelt bolig, men nu ønskes området udlagt med mulighed for at udstykke 5 nye grunde. Hjedsbækvej set fra syd Hjedsbækvej nr. 408 ligger bag træerne til venstre. Udkast 4
Redegørelse lokalplan nr. 267 Lokalplanområdet er usædvanligt, idet området er omkranset af en række store træer, som fint afgrænser området og vil give en naturlig samhørighedsfølelse fra start. Området er i dag beplantet med div. buske, hvori der er klippet stier, som et lille anlæg. Ortofoto af lokalplanområdet Lokalplanområdets fremtidige forhold Lokalplanområdet udlægges til åben lav boligbebyggelse med 5 grunde. Lokalplanområdets omgivelser Lokalplanområdet er beliggende i den sydlige del af Suldrup by, hvor lokalplanområdet danner afgrænsningen af byen mod syd. Umiddelbart nord for lokalplanområdet starter byen. Lokalplanens forhold til anden planlægning m.m. Kommuneplanen Lokalplanområdet har tidligere været inddraget i kommuneplanens rammer, men er i Kommuneplan 2009 for Rebild Kommune ikke en del af kommuneplanens rammer. Derfor følges nærværende lokalplan af et kommuneplantillæg nr. 22, som inddrager området i ramme B130. Udkast 5
Redegørelse lokalplan nr. 267 Rammekort i kommuneplan 2009 for Rebild kommune Lokalplanområdet bliver en del af ramme B130, som fastlægger de overordnede rammer for den boligbebyggelse, som området kan indeholde. Følgende rammebestemmelser gælder for B130: Rammeområde Benævnelse Formål/anvendelse Max. bebyggelsesprocent Max. etageantal Max. byggehøjde Udendørs opholdsareal B130 Boligområde Helårsboliger 30 % 1½ etage 8.5 m Private 100% Lokalplanområdet er bag den høje randbeplantning relativt åbent med buske og klippede gange en rå, parkagtigt opbygning. Udkast 6
Redegørelse lokalplan nr. 267 Lokalplaner Området er ikke tidligere lokalplanlagt. By- og landzoneforhold Lokalplanområdet er i landzone. Lokalplanområdet overføres til byzone med vedtagelsen af nærværende lokalplanforslag. Bebyggelsesprocent Bebyggelsesprocent for området er 30 svarende til bestemmelserne i det gældende bygningsreglement. Trafikforhold Fra Hjedsbækvej etableres én fælles indkørsel en lille, blind stikvej, som alle 5 grunde får vejadgang til. Der stilles ikke krav om oversigtsarealer ved denne overkørsel, så beplantningen langs vejen kan bevares. Vandforsyning Området forsynes med drikkevand fra Suldrup-Hjedsbæk Vandværk. Grundvandsforhold Lokalplanområdet ligger i et område med drikkevandsinteresser, som udpeget i vandplanerne. Boligerne i den østlige del af området ligger i indvindingsoplandet til Suldrup-Hjedsbæk Vandværk. Denne del af indvindingsoplandet forventes at blive registreret som ikke-nitratfølsomt indvindingsområde. I områder med drikkevandsinteresser skal grundvandsressourcen sikres gennem en generel beskyttelse af grundvandet, både mod eksisterende og nye forureningskilder. I indvindingsoplande til almene vandværker skal der ydes en særlig beskyttelse af grundvandet, både mod eksisterende og nye forureningskilder. Det skal derfor tilstræbes, at der i området ikke anvendes pesticider. Vej- og parkeringsarealer befæstes med en fast belægning, uden anvendelse af slagger og flyveaske, samt at regnvandet herfra kan opsamles og ledes til regnvandssystemet. Udkast 7
Redegørelse lokalplan nr. 267 En del af træerne må man forvente bliver fældet ved byggemodningen det er dog en stor del af områdets charme. Varmeforhold Lokalplanområdet ligger indenfor oplandet til Suldrup Varmeværk, hvor der for området er tilslutningspligt til fjernvarmen. Spildevandsforhold Lokalplanområdet er indeholdt i den offentlige spildevandsplan. Området skal separatkloakeres. Trafikstøj Det er vurderet, at vejledende støjgrænser for vejstøj vil kunne overholdes i området set i forhold til, den planlagte anvendelse. Udkast 8
Redegørelse lokalplan nr. 267 Hjedsbækvej set fra nord byportene kan anes ved midterhellen. Forureningsforhold: Støj, støv og lugt Der er ikke registreret virksomheder i umiddelbar nærhed af lokalplanområdet, som ønskes udnyttet til boliger. Der vil dog kunne forekomme mindre støj, støv og lugtgener fra dyrkningen af de omkringliggende landbrugsarealer. Naturbeskyttelsesforhold Arealet rummer ikke 3 beskyttede naturtyper, bygge- og beskyttelseslinjer, tinglyste fredningsbestemmelser, fredede fortidsminder, beskyttede jord- og stendiger eller levesteder for særligt bekyttelseskrævende plante- og dyrearter. Jordforurening Rebild kommune har ikke umiddelbart kendskab til, at der indenfor lokalplanområdet er deponeret affald eller at der har været virksomhedsaktiviteter, der kan give anledning til forurening af jorden. Eventuel fjernelse af jord fra den del af lokalplanområdet, som kommer til at ligge i byzone, skal ske gennem anmeldelse til Rebild Kommune, da denne del af lokalplanområdet, som flyttes til byzone bliver omfattet af områdeklassificeringen. Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejder konstateres en forurening, skal arbejdet straks standses og Rebild kommune underrettes, jf. miljøbeskyttelseslovens 21 og jordforureningslovens 71. Udkast 9
Redegørelse lokalplan nr. 267 Museumsloven Der kan i området være fund af betydning for den arkæologiske kulturarv. Forud for iværksættelse af jordarbejdet skal Museumslovens 25-27 iagttages. Disse bestemmelser vedrører arkæologiske forundersøgelser, udgravninger og anmeldelse af fund. Loven giver bygherren mulighed for at få en udtalelse om sandsynligheden for fund af arkæologisk betydning samt information om de finansieringsmæssige forhold. Findes der under jordarbejdet alligevel spor af fortidsminder, fx knogler fra mennesker eller dyr, flint- eller metalredskaber, lerkarskår, stenanlæg, koncentrationer af trækul og ildpåvirkede sten m.m., skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til museet. Eventuelle spørgsmål herom kan rettes til Aalborg Historiske Museum. Miljøvurdering Jævnfør Lov om miljøvurdering af planer og programmer, lov nr. 936 af 24. september 2009, 4 stk. 1 har Rebild Kommune konkluderet, at nærværende lokalplan ikke vil have en sådan indvirkning på miljøet, at der skal foretages en miljøvurdering efter samme lovs 3 stk. 1. Parameter Geografiskniveau Denne vurdering bygger på nedenstående screening: Energiforbrug Trafikbelastning Kulturarv Biologisk mangfoldighed Befolkningen/ sundhed Miljø/støj Lokalt niveau niveau Regionalt Energiforbrug: Bebyggelsen skal forsynes og opvarmes med fjernvarme fra Suldrup Varmeværk. Området bebygges med nye boliger, som forventes at være mere energirigtige end ældre huse. Trafikbelastning: Der forventes en marginal øgning af i trafikbelastningen på Hjedsbækvej, som vejbetjener lokalplanområdet. Suldrup har virksomheder, hvor byens beboere kan arbejde, men i dag er bor og arbejder folk ikke nødvendigvis i samme by. Suldrup har skole, daginstitutioner og dagligvarebutikker, så de fleste dagligdagsærinder kan foretages i byen. Umiddelbart syd for området er byens indkørsel med en midterhelle. Lige nord for lokalplanområdet er der etableret chikaner, så trafikken ikke kører så hurtigt. Derfor forventes ikke høj fart med støj ud for lokalplanområdet. Udkast 10
Redegørelse lokalplan nr. 267 Kulturarv: Som beskrevet i indledningen, så er udbygningen langs Hjedsbækvej en fortsættelse af Suldrup, som en by udbygget langs hovedfærdselsåren. Lokalplanområdet får dog kun en overkørsel, hvorfra alle 5 boliger får vejadgang. Der går ikke kulturarv tabt ved at bebygge området. Biologisk mangfoldighed: Der er ikke særlige naturbeskyttelsesinteresser tilknyttet arealet og projektet forventes ikke at medføre nævneværdige ændringer i områdets biologiske mangfoldighed. Arealet har tidligere været skovdækket, men indenfor de seneste 10 år er de fleste store træer fældet eller faldet. Tilbage er opvækst af bl.a. Birk, Ahorn, Alm. Røn, Hyld, Elm, Hindbær, Gederams, men arealet omkranses stadig af store træer fortrinsvis Bøg. Arealet er levested for planter og dyr, som vil blive forstyrret eller fjernet med byggemodningen og ibrugtagning af området, men det vurderes ikke at dreje sig om hverken sjældne eller truede arter. Befolkning/sundhed: Området medvirker til den positive udvikling for Suldrup og gør den bæredygtig i forhold til daglig service. Miljø/støj: Udbygningen af lokalplanområdet forventes miljømæssigt at være uproblematisk. Lokalplanens fremlæggelse I overensstemmelse med Planlovens 24 er der fastsat en frist på 8 uger for fremsættelse af skriftlige indsigelser, kommentarer og ændringsforslag til lokalplanforslaget. Udkast 11
Redegørelse lokalplan nr. 267 Lokalplanforslaget er fremlagt i perioden fra den.. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endelig vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter Planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. En forudsætning herfor er, at udnyttelsen ikke er i strid med den gældende Kommuneplan. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil forslaget er endelig vedtaget, dog højst indtil 1 år efter forslagets offentliggørelse. Udkast 12
Lokalplanbestemmelser Lokalplan nr. 267 Lokalplan nr. 267 for et boligområde til helårsbeboelse. I henhold til bekendtgørelse af lov om planlægning, nr. 937 af 24. september 2009 med senere ændringer, fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Lokalplanens formål er: at udlægge området til beboelse med helårsboliger at området får præg af åben-lav boligbebyggelse. 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på vedhæftede kortbilag nr. 1 og omfatter matr.nr. 4q, Rodsted by, Sønderup, samt alle arealer der efter den 1.8.2012 udstykkes eller overføres fra den nævnte ejendom indenfor lokalplanområdet. 2.2 Lokalplanområdet er beliggende i landzone, men overføres til byzone ved nærværende lokalplans endelige vedtagelse. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Lokalplanområdet udlægges til boligformål med åben lav bebyggelse. Bebyggelsen skal anvendes til helårsboliger. 3.2 Inden for området skal der etableres én bolig på hver grund. 4 UDSTYKNINGER 4.1 Området kan udstykkes. De enkelte grunde skal mindst være på 1.000 m 2. 5 VEJE, STIER OG PARKERING 5.1 Vejadgang til området må kun ske fra stikvejen fra Hjedsbækvej. Stikvejen udlægges i 5,5m bredde og 1,25 m græsrabat i begge sider, i alt et vejudlæg på 8m bredde. 5.2 Stikvejen skal etableres med en vendeplads til bl.a. renovationsvognene. Udkast 13
Lokalplanbestemmelser Lokalplan nr. 267 5.3 Der skal etableres parkeringspladser på de enkelte ejendomme mindst svarende til 2 p-pladser pr. bolig. En carport eller garage kan udgøre den ene af disse pladser. 5.4 Parkeringspladser og lign skal udformes efter Vejdirektoratets vejregler. 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 6.1 Bebyggelsesprocenten i området må for den enkelte ejendom ikke overstige 30 % - beregnet efter det til enhver tid gældende bygningsreglement. 6.2 Ny bebyggelse må ikke opføres med mere end 1½ etage og med en maksimal bygningshøjde på 8,5 meter over godkendt niveauplan. 6.3 Langs med Hjedsbækvej og stikvejen herfra udlægges en byggelinje på 5 meter fra vejskel. I byggelinjearealet må der ikke opføres nogen form for bebyggelse. 6.4 Placeringen af ny bebyggelse skal tage udgangspunkt i det eksisterende terræn. Der må ikke ske terrænreguleringer større end +/- 0,5 m. og ikke nærmere skel end 0,5 meter. 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 7.1 Udvendige facader på ny bebyggelse skal primært udføres af murværk i teglsten, der kan stå som blank mur eller vandskures. Carport, udhus og dele af facader kan udføres i andet materiale. 7.2 Tage skal være symmetriske sadeltage og udføres med en hældning mellem 25 og 45 grader. 7.3 Blanke eller reflekterende tagmaterialer må ikke anvendes. Der må opsættes solfangere af materialer, der ikke er reflekterende. 7.4 Udvendige overflader må kun fremstå i farver i jordfarveskalaen. 7.5 Skiltning eller reklamering må ikke finde sted. 7.6 Udvendige tv-antenner og lignende må ikke opsættes synligt på bygninger eller lignende. Parabolantenner kan anbringes på jorden og skal sløres af beplantning. 8 UBEBYGGEDE AREALER 8.1 De ubebyggede arealer skal med beplantning, befæstelse m.v. gives et ordentligt udseende. Udkast 14
Lokalplanbestemmelser Lokalplan nr. 267 8.2 Hegn omkring de enkelte grunde må kun udføres som levende, hegn. Fælles hegn plantes i skel. Hegn mod vej skal altid holdes bag skel. 8.3 Udendørs oplag må ikke finde sted. Affaldsbeholdere skal anbringes afskærmet. 9 TEKNISKE ANLÆG 9.1 Al ledningsføring skal ske i jorden. 10 SERVITUTTER DER AFLYSES 10.1 Dok. om overkørsel, lyst den 19.05.1959. Aflyses efter vedtagelsen af nærværende lokalplan. 10.2 Dok. om byggelinjer, lyst den 19.12.1960. Aflyses efter vedtagelsen af nærværende lokalplan. 10.3 Dok. om adgangsbegræning, lyst den 5.10.1963. Aflyses efter vedtagelsen af nærværende lokalplan. 11 GRUNDEJERFORENING Ingen bestemmelser. 12 FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYG- GELSE OG ANLÆG 12.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før der er sket tilslutning til kollektiv varmeforsyning i området. 13 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 13.1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lokalplanen kan ikke i sig selv gøre indgreb i de bestående forhold, hvorfor den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Endvidere medfører lokalplanen heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Om- og tilbygning eller ibrugtagning i strid med nærværende lokalplan må ikke finde sted. Udkast 15
Lokalplanbestemmelser Lokalplan nr. 267 Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af lokalplanen. Udkast 16
7y Rodstedvej 7000b 7t 7s 7f 7o 7m 7n 7k 5y 5v 5h Hjedsbækvej 5r 5s 5f 5z 5p 5q 5æ 5o 4p 4q 4f 4i m REBILD KOMMUNE CENTER PLAN, BYG OG VEJ Hobrovej 88, 9530 Støvring Tlf.: 9988 9988 Fax: 9988 7632 E-mail: pbv@rebild.dk Web: www.rebild.dk Lokalplan nr. 267 - Boligområde Hjedsbækvej 408. Matrikulære forhold - Rodsted By, Sønderup Målforhold: Se målestok Dato: 02-08-2012/CKA Rev. dato: 0 40 Sagsnr.: 01.02.05-P16-1-12 Kort nr. 1 80
Fællesareal 8 m bred vej Hjedsbækvej Hjedsbækvej Lokalplanområde 5 m byggelinje REBILD KOMMUNE CENTER PLAN, BYG OG VEJ Hobrovej 88, 9530 Støvring Tlf.: 9988 9988 Fax: 9988 7632 E-mail: pbv@rebild.dk Web: www.rebild.dk Lokalplan nr. 267 - Boligområde Hjedsbækvej 408 Disponering af området Målforhold: Se målestoksagsnr.: 01.02.05-P16-1-12 Kort nr. 2 Dato: 02-08-2012/CKA Rev. dato: