1
INDHOLDSFORTEGNELSE Indledning 01 Tagværk 02 Kælder 03 Facader / Sokkel 04 Vinduer 05 Udvendige døre 06 Trapper 08 Etageadskillelser 09 WC/Bad 11 Varmeinstallation 12 Afløb / Faldstammer 13 Kloak 14 Vandinstallation 15 Gasinstallation 16 Ventilation 17 El-installation 19 Private friarealer 20 Byggeplads 03 07 11 13 09 22 24 27 28 30 31 32 33 34 34 35 37 38 2
INDLEDNING har besluttet, at der skal udarbejdes en tilstandsrapport med forslag til et 10-årsbudget for ejendommen Holbækgade 1-5 og 2-6, Vordingborggade 30-36, Korsørgade 17-21, Løgstørgade 15-21. Tilstandsrapporten er udarbejdet af Arkitektfirmaet Friborg og Lassen A/S på baggrund af en besigtigelse. Tilstandsrapporten er udarbejdet på baggrund af en udvendig besigtigelse og en besigtigelse af fællesområder, og 5 enkelte boliger er besigtiget indvendigt. Oplysninger fra A/B om ejendommens tilstand er indarbejdet i beskrivelsen af de enkelte bygningsdele. I rapporten er der prissat vedligeholdelses- og genopretningsarbejder, der skønnes nødvendige at udføre indenfor den kommende 10 års periode. Budgettet er opdelt i 10 år. Rapporten er bygget op omkring fotodokumentation. For ejendommens tilstand henvises i stor grad til fotodokumentation. Generelt vedrørende prisoversigterne: De foreslåede bygningsarbejder er prissat med erfaringspriser. Prisindeks 3. kvartal 2012 (boligindekset). Udgifterne til afhjælpning af skader er således et skøn, baseret på de konkrete iagttagelser, man har kunnet gøre ved registreringen, og på almindelige erfaringer for en ejendom af den omhandlede konstruktion, alder og stand. Usikkerheden vil være +/- 10 % naturligvis afhængig af den aktuelle konkurrencesituation i byggebranchen. De i registreringsoversigterne på de følgende sider angivne beløb er erfaringspriser og er rene håndværkerudgifter eksklusive moms. Der er således ikke medtaget eventuelle nødvendige udgifter til teknisk bistand, uforudseelige udgifter samt låneomkostninger mv. GENERELLE OPLYSNINGER OM EJENDOMMEN: Adresse: Løgstørgade 15, 2100 KBH Ø Matrikel nr.: Matr. nr. 4065-4067 og 4059 Udenbys Klædebo Kvarter Boligkategori: Andelsboligforening stiftet i 1987 Ejer: Opførelsesår: 1906 3
Bevaringsværdi: Bygningen er registreret med bevaringsværdig 4 i henhold til Kulturarvstyrelsens database over fredede og bevaringsværdige bygninger (FBB). Antal etager: 5 normaletager (ekskl. kælder og tagetage). Antal boliger: Ejendommen er fordelt på to karréer, Store Gård og Annekset 165 boliger (BBR) Antal erhverv: 22 (BBR) Arealer: Samlet bebygget areal 2472 m² Samlet boligareal 12401 m 2 Kælder 2460 m² Samlet erhvervsareal 1191 m2 Arealer i henhold til BBR Registreringens omfang: Rapporten omfatter følgende bygningsdele: 01 Tagværk 02 Kælder 03 Facader / Sokkel 04 Vinduer 05 Udvendige døre 06 Trapper 08 Etageadskillelser 09 WC/Bad (i lejligheder som er besigtiget) 11 Varmeinstallation 12 Afløb / Faldstammer 13 Kloak 14 Vandinstallation 15 Gasinstallation 16 Ventilation 17 El-installation 19 Private friarealer Andre bygningsdele er medtaget hvor dette naturligt indgår i rapporten eller hvor der er konstateret / oplyst om byggetekniske problemer. 4
Kort beskrivelse af bygningen: Ejendommen består af to beboelsesejendomme fordelt på to kareer, beliggende på hver side af Holbækgade. Der er 5 normaletager. Ejendommen er grundmuret med kælder. Tagkonstruktionen er opbygget som Københavnertag, med skrå eternitskiferbeklædte tagflader. De flade tage er beklædt med tagpap. Der er etableret ny tagpapdækning og tagterasse på hele ejendommens flade tag i 2005-06. Ejendommen har 17 hovedtrappeopgange fordelt på to bygninger på hver side af Holbækgade Der er gennemgange mellem gade og gård 7 steder. Bitrapper fører fra kælder til tag, med udgang til tagterrasse fra trappetårne. Der er adgang til små kælderbutikker fra gade. Gadefacader er med kvaderpuds på underfacader, afsluttet med en udsmykket frise mellem stue og 1. sal. Overfacader er i rød blank mur med enkelte udsmykninger med betonoverliggere mellem etager. Hovedgesims er bred udsmykket gesims. Gadefacade markeres med karnapper som afsluttes over tag med kobberbeklædte tårne. Hovedtrapper er markeret med frontispice, hvor tag er beklædt med zink. Gårdfacader er glatpudsede og malet gul. Den høje sokkel er sortmalet. Fælles gårdanlæg er begge renoveret med ny flise og græsbelægning i 2010. Der er i den forbindelse etableret fælles mobilsug med affaldsstandere i gårde. Kloak er udskiftet og der er udført strømpeforing af kloak under bygning. Der er de originale pulterrum med bræddevægge i loftsrummene. Vinduer er fra 92-94 og males etapevis i perioden 2011-2012-2013. Hovedtrapper er istandsat år 1995. Enkelte hovedtrapper er dog istandsat før 1989. Bagtrapper istandsat malermæssigt 1997. Der er varmecentral er i kælder i hver bygning. Der er etableret ny centralvarme i 2012. Vandrør og faldstammer udskiftet 2002-2003 5
Hensættelse til vedligehold: Udover de i langtidsbudgettet angivne beløb skal det tilrådes foreningen, at der afsættes ca. kr. 100 til 120,- pr. kvadratmeter til løbende vedligehold af ejendommen. Med et boligareal på 12.401 m 2 bør der i hensættelsen derfor være ca. kr. 1.240.100,- til kr. 1.488.120,- pr. år. Dette beløb er afhængig af boligforeningens prioritering, optagelse af lån, afskrivninger eller opsparing og kan kun regnes som en tommelfingerregel, men skal tilrådes så det sikres at ejendommen løbende vedligeholdes. Hensættelsesbeløbet til vedligehold bør følge den normale prisstigning ca. 3-4 % pr. år. 6
01 TAG 01.00 Ejendommen er med københavnertag med fladt tag og skrå sider. Tag belægning er fornyet i 1989-91 med skifer på de skrå sider og tag pap på den flade del. Der er i 2005-06, etableret Tagterrasse og ny tagpapdækning på hele den flade del af taget. Skorstene er fjernet på hele ejendommen. Der ses en del mosbelægning på de skrå tagflader på skyggesider. Problemet er dog rent æstetisk og medfører generelt ikke skade på taget Der anses ikke, at være vedligeholdelsesarbejder på tagbelægning inden for de næste 10 år. 0 01.01 Der er etableret plasttagrender og plastnedløb, oplagt i stålrendejern. Normal levetid for plasttagrender er 12-17 år. Med indbygningsår i 1989, er tagrende 24 år gammel. Der må derfor forudses utætheder, hvis ikke tagrender udskiftes. Nederste stykke af nedløb er delvist udskiftet til galvaniseret stål. Det anbefales på sigt og i forbindelse med stilladsopsætning i øvrigt, at udskifte tagrender og nedløb. Tagrende nedlægges i eksisterende tagrendejern. Det foreslås, at tagrender og nedløb udføres i zink. Tagrende gade og gård ca. 550 lbm. Nedløb gade og gård ca. 80 stk. 500.000 01.02 Normalt bør tagrender renses hvert andet år. Der afsættes beløb i budgettet for rensning af 150.000 7
tagrender men erfaringsvis må også angives at dette normalt for etagehuse ikke efterleves, at det afsatte beløb kan anvendes på andre vedligeholdelsesopgaver uden forringelse af tagrenders normale levetid. 01.03 Gavltage over trapper, er beklædt med zink. Der ses revner i samlinger enkelte steder. Zinkinddækninger og zinktage er etableret i forbindelse med tagudskiftningen i 1989. Der er 7 karnapper med tårne øverst. Tårne er beklædt med kobber. Samlingerne er ikke udførte korrekte ved at der ikke er indarbejdet mulighed for metallets bevægelse ved påvirkninger fra kulde specielt solens varme. 01.04 Brandmure er ført op på tagterasse. Der ses revner og pudsafslag enkelte steder pga. vandindtrængen under pudslag. Med de begyndende små revner vil disse kunne udvikle sig med vandindtrængende og frostspringninger. Der kunne ikke konstateres en alm. anvendt fugtspærre som der bær lægges under afdækningssten men som samtidig kan være uheldig ved at afdækningsstenen når der er indlagt fugtspærre ikke er mekanisk fastgjort. Det anbefales at eftergå inddækninger og at efterse samlinger i zinktage og kobberbeklædning på tårne i forbindelse med stilladsopsætning i øvrigt. Samling mellem tagpap og zink/kobber eftergås for tæthed. Det vurderes at tagbelægningen har en restlevetid ca. 20 år hvor der ifbm. udskiftning af tagbelægningen bør udføres nye metaltage, i samme metal og med korrekte samlinger. Det anbefales at eftergå og reparere defekt puds på mure over tagterasse. 90.000 20.000 8
01.05 Det skrå tag er med tagdug som undertag. Det anbefales, med jævne mellemrum at efterse undertag for eventuelle skader og rifter. 0 Der afsættes dog ingen beløb for dette punkt men anbefales at det medtages under den almindelige drift som en teknisk gennemgang evt. hvert andet år med arkitekt og foreningens vicevært. 01.06 Loftsrum er det oprindelige, med pulterrum opdelt af bræddevægge fordelt fra central gang. En del af loftsrum anvendes som tørreloft for tøjtørring. Lofts- og vægbeklædning er af varierende karakter og kvalitet. Ingen nødvendige arbejder. 0 9
01.07 Bitrapper er ført op over tag med udgang til tagterasser fra bitrappetårne. Indgangspartier er med træbeklædning i hårdt træ. Lofter i vindfang er med pladebeklædning. Lofter ses med skjolder efter fugtpåvirkninger. Pladebeklædning anbefales afrenset og malet, som almindelig malervedligehold. 40.000 01.08 Tagterrasser er belagt med hårdttræ. Trappetårne er beklædt med hårdt træ og med eternitskifer. Værn er i glas, stål og med håndliste i hårdttræ. Alt træværk står ubehandlet, efter hensigten. Terrassebrædder er mos/algebelagt og anbefales renset jævnligt. Ingen aktivitet. Rensning af belægning hører under almindelig drift. 0 01 TAG BUDGET I ALT 780.000 10
02 KÆLDER OG FUNDAMENTER 02.00 Kælderen anvendes til varmecentral, kontor for ejendomspersonale, vaskeri, værksted og cykelkælder. Udvendige og indvendige kælderfundamenter er grundmurede og anses for at være i normal stand. Ingen nødvendige arbejder i kælder og på fundamenter. 0 02.01 Der ses fugtoptrængen og saltudtrædtrængen i kældervægge, og kælderydervægge. Skader er ikke af en karakter der kræver udbedring. Kældergulve er støbte betongulve og er i pæn stand. Aktiviteter for sikring af opstigende grundfugt vurderes at være så omkostelige at en løbende vedligeholdelse må være at foretrække. Vægge renholdes for løst puds og maling ved afkostning med almindelig kost. Der er forudsat at anvendelsen af kælderen ikke ændres, hvor opmagasineringer bør ske i mindst muligt omfang alene som cykelkælder. 0 11
02.02 Etageadskillelser mod kælder er udført som træbjælkelag, lofter er rørede og pudsede. Se pkt. 08 etageadskillelser. 0 02.03 Udvendige kældertrapper er med granittrin. Trapper er generelt i god stand. Værn til kældernedgang mangler på en enkelt hjørnetrappe. Afløb i bunden bør oprenses 2 gange årligt. Værn anbefales retableret af hensyn til sikkerhed. Der afsættes beløb til udskiftning af 1 sæt værn. Foreningen skal være obs. på at der kan være et erstatningsansvar såfremt værn ikke retableres og der sker faldulykke. 15.000 12
02.04 Værn til kældertrapper mod gade er med begyndende rusttæringer og afskalning af malerbehandling. Værn, afrensning, ny overfladebehandling. ca. 30 stk. kældertrapper, gade. 50.000 02 KÆLDER OG FUNDAMENTER BUDGET I ALT 65.000 03 FACADER OG SOKLER 02.00 Overfacader er imod gade, i blank murværk med røde teglsten. Gadefacader er efterhånden meget medtagne med mange udvaskede fuger og sætninger i det blanke murværk i overfacade. Sålbænke er defekte og delvist udskiftede. De trukne gesimser er med mange revner og pudsafslag. En del af udsmykningen er faldet ned/fjernet. Kvader puds på underfacader er revnet og med skruk og manglende puds. Foreningen bør overveje hvordan de vil håndtere vedligeholdelsen af gadefacader. Skal den oprindelige detaljering bevares og retableres (ses fjernet flere steder)? Eller skal man nøjes med at lappe de skader der er nu på stuk og puds eksempelvis om man alene vil få udført en byggeteknisk gennemgang af de mørtelfuger der er i værste stand eller om man vil få omfuget hele facaden så ejendommen fremstår uden skår, kosmetisk pænt. Inden for tilstandsrapporten er medtaget istandsættelse hvor det er nødvendigt. 0 13
02.01 Der ses udvaskede fuger mange steder, specielt under vinduer hvor sålbænke har været, eller stadig er defekte. Øvrige fuger er mange steder udvaskede og porøse og helt manglende. Sålbænke til gade, er delvist udskiftede, men defekte fuger under sålbænke er ikke udbedret Der er mange fuger med huller og risiko for murbier og vandindtrængen. Manglende og udvaskede fuger bør omfuges. For at få en ensartet pæn facade er aftalt med bestyrelsen at der medtages udskiftning af alle facadens mørtelfuger. Ca. netto areal facade dvs. ekskl. vinduer og udsmykning, underfacade 1300 m². Medtages samtlige fuger så der undgås en uensartet facade. 715.000 02.02 Støbt sålbænk ses her under karnapvindue. Betonbjælke under sålbænk er med revner og frostsprængninger. Sålbænke er kun delvist udskiftet og nogle steder er støbte sålbænke som er en del af et facadebånd eller gesims udskiftet med en skifersålbænk Støbte sålbænke bør omstøbes eller erstattes med skifersålbænk, så vandindtrængen i underliggende murværk kan undgås. Annekset: Ny støbt sålbænk over kordongesims og på gesims under 5 salsvinduer. ca. 180 m. 180.000 kr. Store gård: Ny støbt sålbænk over kordongesims og på gesims under 5 salsvinduer. ca. 440 m. 440.000 kr. 180.000 440.000 14
02.03 Afsætningsbeløb for udskiftning af defekte skifersålbænke. Udskiftning af sålbænke til nye i naturskifer. Afsat mængde. 100 stk. Omfang kan først endeligt vurderes når stillads er opstillet. 130.000 02.04 De dårlige fuger kan også være medvirkende til de sætningsrevner der ses i murstik og i brystningsmurværk.. Der ses en del sætningsrevner murstik og i brystningsmurværk. Ifbm. omfugning bør sætningsskader armeres. Der kan regnes med et omfang ca. svarende til: Sætningsskader som armeres 200 stk. Omfang kan først endeligt vurderes når stillads er opstillet. 250.000 15
02.05 Bærebjælker er indmuret over vinduesstik. Beton er frostsprængt, sandsynligvis på grund af tæring i jerndrager i bærebjælken. Udskiftning af bærebjælker/ Reparation af bærebjælker. Udskiftning af 20 stk. bærebjælker Reparation af 30 stk. bærebjælker 100.000 50.000 02.06 Hovedgesims er trukket med brystning, med stukudsmykning. Hovedgesims er med revner og frostsprængninger. Udbedring af sætninger, revner og defekter på frontispicer og hovedgesims og arkitrav. Udbedring anbefales udført samtidig med øvrige stilladskrævende arbejder. 400.000 16
02.07 Stukudsmykning er delvist fjernet (eller nedfaldet). Et eksempel hvor foreningen overordnet bør have drøftelsen om der ved vedligeholdelse skal ske en genskabelse af facadens oprindelige udsmykning. Normalt vil bevarelsen af oprindelige udsmykninger betyde at ejendommen beholder sin værdi. Retablering af stukrosetter på arkitrav under hovedgesims, Der afsættes et anslået omfang på 100 stk og beløb til reparation på 1.500 kr. pr. stk. ca. 150.000 02.08 Karnapper til gadeside har synlige skader på den nederste del ved bærejern. Der ses revnet og smuldrende puds i den nederste del af karnapper på grund af rust og tæring. Bærejerne anbefales udskiftet, repareret i forbindelse med øvrige facadearbejder på underfacade Ejendommen har 7 karnapper, hvor der må påregnes udskiftning eller reparation af tærede bærejern. Der afsættes et anslået beløb til reparation på 80.000 kr. pr. stk med en mængde af 6 stk. Det anbefales at der indledningsvis fortages undersøgelser af 1 stk. karnap mht. opbygningen hvor der normalt er bærejern der ligger pr. etagedæk/lejlighed og som oftest ses rusttæret ude i murværk pga. manglende fugtadskillelse og anvendelse af kalkmørtel. Forundersøgelse af første karnap inkl. stillads kr. 120.000. 480.000 120.000 17
02.09 Underfacade er med kvaderpuds. Der er afsluttet med trukken og udsmykket gesims foroven. Der ses en del revner i underfacade. pga. frost. Hele underfacaden mod gade er generelt med mange revner i puds og med afskallet maling. Underfacade er flere steder forsøgt repareret som en partielt puds- og malerreparation. Kvaderpuds er i større partier skruk / løs fra underlaget. Det anbefales at gennemrenovere underfacader Afrense underfacade for al løs og skruk puds. Maling fjernes helt og underfacade pudses op og males. 850.000 02.10 Kvaderpuds er gennemført til terræn med lav sokkel nederst. Puds er defekt og manglende. på underfacade, soklen er i ok stand Eftergang af sokkel i forbindelse med reparation af underfacade. 50.000 18
02.11 Gårdfacader er istandsat i 2010 Gårdfacader fremstår generelt pæne og nyistandsatte. Der er enkelte mindre revner som kræver almindelig vedligehold. Ingen aktivitet 0 03 FACADER OG SOKLER BUDGET I ALT 3.915.000 04 VINDUER 04.00 Vinduer til gadeside er udskiftet i perioden 1992-93. Vinduer males udvendigt etapevis i perioden 2011-12-13. AB står for udvendig vedligeholdelse af vinduer, den enkelte andelshaver står for indvendig vedligeholdelse. Det er vigtigt at beboere er opmærksom på vigtigheden af daglig udluftning af lejligheder for at undgå kondenssamling og skimmel indvendigt på vinduer og vægge. Vinduer bør malerbehandles med et normalt interval på 8-10 år. Intervallet kan afhænge af orienteringen nord/syd og etagehøjden men inden for en 10 års driftsperiode bør der medtages en udvendig malerbehandling. Foreningen kender det beløb der er afsat til maling, udgiften er planlagt, så angivelse af beløbet er alene for at angive at der er en planlagt udgift sidst i driftsperioden. 1.000.000 19
Alle vinduer i ejendommen omkring den Store Gård er malet i 2012. Vinduer til Anneks, er planlagt, maleristandsat i sommeren 2013. 04.01 Vinduer til gårdside er skiftet ca. 1994. Der er i forbindelse med facaderenovering i gården, skiftet til nye skifer sålbænke til gårdside. Vinduer bør malerbehandles med et interval på 8-10 år. Der afsættes beløb, som anvendes i den sidste del af perioden. Se bemærkninger under gadefacaden. 1.000.000 04.02 Til gade ses vinduer med elastisk gummifuge. Fuger ses med begyndende revner, således at der kan være risiko for vandindtrængen. Elastiske fuger har en normal levetid på 10-15 år. Ved vedligeholdelse (udskiftning) af fuger eller udskiftning af vinduer bør fuger indledningsvis undersøges for om de imod forventning skulle indeholde PCB. (Anvendt i 1970 erne) Det anbefales at skifte fuger til gade i forbindelse med andet stilladskrævende arbejde. Fuger anbefales udskiftet til mørtelfuger i forbindelse med istandsættelse af murværk i øvrigt. Der medtages udskiftning af elastiske fuger til gade, ca. 500 elementer. Arbejdet sættes i driftsbudgettet samtidig med maling af vinduer da der ved fjernelse af fuger kan ske skade på den malede overflade. 750.000 20
04.03 Undersøgelse af fuger for indhold af PCB. 8.000 04.04 Kældervinduer er de oprindelige etlagsglasvinduer. Vinduer er i pæn stand. Vinduer bør malerbehandles med et interval på 8-10 år. Malervedligeholdelse sættes på driftsplanen efterfølgende underfacaden er istandsat men kan også udføres i forbindelse hermed. 80.000 04.05 Kældervinduer til gård er ligeledes de oprindelige vinduer. Vinduer er i pæn stand, men trænger til maling. Vinduer bør malerbehandles med et interval på 8-10 år. 80.000 21
04.06 Butiks kældervinduer til gade er med frønnet træværk og mangler maling. butiksvinduer. Dørene er af forskellig karakter og i forskellig vedligeholdelsesstand. Snedkereftergang (udskiftning af vandnæser) og maling af butiksvinduer og dør. 80.000 04 VINDUER BUDGET I ALT 2.998.000 05 UDVENDIGE DØRE 05.00 De oprindelige døre til hovedtrappe er i rimelig pæn stand. Udvendige døre bør malerbehandles med et interval på 5-10 år. Der afsættes beløb, som anvendes ifb. underfacaden forudsættes istandsat. Intervallet kan være afhængig af graffiti, alm. slid, ind- og udflytninger. 120.000 22
05.01 De oprindelige kælderdøre fra gade døre er i rimelig pæn stand. Udvendige døre bør malerbehandles med et interval på 5-10 år. Der afsættes beløb, som anvendes i den sidste del af perioden. 50.000 05.02 Udvendige bitrappedøre er planlagt udskiftet i sommeren 2013. Foreningen har planlagt arbejdet, hvorfor det ikke prissættes her. Nye bitrappedøre medtages dog malervedligeholdt sidst i budgetperioden. 0 100.000 05 UDVENDIGE DØRE BUDGET I ALT 100.000 23
06 TRAPPER 06.00 Ejendommen har 17 hovedtrapper. Hovedtrapperne fører fra stueetagen op til 5. sal. Bitrapperne fører fra kælderetage op til tagterrasse med udgang fra trappetårne. Trapper er istandsat i henholdsvis 1989 og 1995. Der er postkasseanlæg i alle opgange. Trapper og reposer er belagt med linoleum. De trapper der er istandsat med nyere linoleum fremstår i pæn og nyere stand, hvorimod trapper der er belagt med den ældre linoleum fremstår med en del slid på belægning. Ingen aktivitet under dette punkt Foreningen kan overveje at montere brandalarm f.eks. 2 stk. på opgang hvor den ene er placeret øverst og den anden på undersiden af trappereposen 2. sal. Brandalarmer kan være af de mest lavpraktiske/billigste typer hvor der indlægges et planlagt batteriskift 2 gange om året. 17 hovedtrapper x kr. 100,- = kr. 1.700,- 0 06.01 Undersider trappeløb og reposer, vægge, opgangsdøre og træværk, balustre m.v. er i god stand og ses løbende vedligeholdt. Ingen aktivitet under dette punkt 0 24
06.02 Hovedtrapper i Holbækgade nr. 1, 2 og 6 og i Vordingborggade nr. 30 er istandsat før år 1989. Trapper her er med en ældre linoleum. Der er en del slid og revner på linolum og på forkantlister i plast. Forkantlister bør efterses og defekte lister udskiftes. Linoleum, hvor der er revner anbefales udskiftet, så faldulykker kan undgås. Det anbefales at udskifte linoleum på trin og reposer og at etablere nye forkantlister af messing. Der afsættes et beløb til udskiftning af linoleum på 4 hovedtrapper. Der regnes med 100.000 pr. trappe. Ny belægning og malermæssig eftergang / vedligehold af trapperne må påregnes udført i periodens sidste budgetår. 400.000 06.03 Hovedtrapper er istandsat år 1995 nr: Kørsørgade 17-21 Løgstørgade 15-21 Holbækgade 3, 4 og 5 Vordingborggade 32, 34 og 36. Ingen aktivitet. 0 Linoleum er i god stand og forkantlister er udskiftet til messing. 25
06.04 Bagtrapper istandsat malermæssigt 1997 Trappernes trin og reposer er af træ, som er lakeret. Trappens overflader er i pæn stand. Øverste bitrappeløb er med nyere trin. Ingen aktivitet under dette punkt Kan anbefales at foreningen montere brandalarmer på alle bagtrapper (evt. også på tørrerum på loftet). 0 06.05 Nederste løb til kælder er i træ. Trappe virker i god stand. Der ses saltudtrædninger på kældervægge. Se pkt. 02. kælder. Maler/murer eftergang af trappevægge, løbende reparation, efterhånden som skader fremkommer. 90.000 06 TRAPPER BUDGET I ALT 490.000 26
08 ETAGEADSKILLELSER 08.00 Etagedæk mellem loft og 4.sal er uisoleret. Der er tidligere anbefalet at isolere etagedæk med granulat, men dette prissættes ikke her, da det ikke vurderes at være rentabelt. Kun af komfortmæssige årsager, men med så lille ekstra komfort at risikoen for at der kan opstå råd i etagebjælker er langt større. Ingen aktivitet under dette punkt. At etablere nyt gulv med ekstra isolering vil betyde at træskillerumsvægge skal afkortes og hele arbejdet inkl. beboerne midlertidige opmagasinering af indbo er ikke rentabel, tilbagebetalingstiden er normalt langt over 20 år. 0 08.09 Etageadskillelser mod kælder er udført som træbjælkelag, lofter er rørede og pudsede. Enkelte steder er set defekt puds i loft, dette betyder at loft / etageadskillelse ikke er sikret mod brand. Eftergang af lofter for defekt puds anbefales udført, således at brandsikring er i orden. Afsætningsbeløb. 50.000 08 ETAGEADSKILLELSER BUDGET I ALT 50.000 27
09 WC/BAD 09.00 Lejligheder har nyere WC/badeværelser (2003-2004). Der er i de besigtigede lejligheder etableret badeværelser med fliser på vægge og gulve og der er afløb i gulv for brusebad. Andelshavere har ansvar for vedligeholdelse, herunder at badeværelser holdes tætte. Udgifter til dette er derfor ikke medtaget her. 0 09.01 Faldstammer, afløb og stigstrenge for brugsvand er udskiftet år 2002-2003 Se også afsnit 14 Vandinstallation, 12 Faldstammer 0 28
09.02 Der er naturligt aftræk via individuelle aftrækskanaler i forbindelse med badeværelser. Enkelte badeværelser har monteret mekanisk ventilation til aftrækskanal. Se også afsnit vedr. 16 Ventilation. 0 09.03 Tilstand og skader. Ved de besigtigede badeværelser sås der ingen tegn på manglende vedligehold eller forhold som kan være A/B s ansvar f.eks. sætningsrevner i vægge o.lign. Ingen aktivitet 0 09 WC/BAD BUDGET I ALT 0 29
11 VARMEANLÆG 11.00 Der er etableret centralvarme i ejendommen i 2012 Centralvarmeanlægget er to-strenget med radiatorer. I forbindelse med udskiftning af radiatorer, er brystninger isoleret. Ingen aktivitet. Motionering og udluftning af ventiler på radiatorer må forudsættes foretaget af beboerne individuelt. 0 11.01 Ejendommens to varmecentraler er tilsluttet fjernvarmenet. Ny varmecentral er udført år 2012. Der bør efter aftale med autoriseret VVSinstallatør føres løbende kontrol og vedligeholdelse af varmecentraler. Der foreligger energimærkning gældende fra 30-07-2007. (Energimærkning (EMO) af ejendomme større end 1.500 m² skal foretages hvert 5. år. Fra 1. juli 2009 skal der desuden foreligge en gyldig energimærkning (højest 5 år gammel) ved salg af andelslejligheder. Ved energimærkning foretages en gennemgang af ejendommens Løbende vedligehold af anlægget og udskiftning af defekte dele må påregnes udført. Det anbefales: - at der mindst udføres et ½ årligt driftstilsyn af varmeanlægget. - at vandbeholdere udslammes mindst 1. gang pr. kvartal. - at der løbende foretages en påfyldning af vand på systemet mindst 1. gang pr. kvartal. - at anlægget 1. gang årligt gennemgår et større eftersyn for gennemgang/rensning/udskiftning af brændere, spiraler, anoder m.v. Afsætningsbeløb pr. år 25.000 250.000 30
klimaskærm og de energiforbrugende installationer. Ud fra gennemgangen og tegninger af bygningen foretages herefter en beregning af ejendommens samlede energiforbrug som resulterer i tildeling af et Energimærke (klasse A- G) og der udarbejdes en Energiplan med forslag til forbedringer der vil reducere ejendommens energiforbrug.) VVS-installatør kan med sit kendskab til varmecentralen og bl.a. kalkindhold i vandet m.v. have tilsynsintervaller med kortere perioder. Eksempelvis udslamning bør måske ske hver måned. 11 VARMEANLÆG BUDGET I ALT 250.000 12 AFLØB, FALDSTAMMER 12.00 Faldstammer er udskiftet i hele ejendommen i 2002-2003. Det anbefales at faldstammer spules med et interval hvert 3-5. år. 90.000 31
12.01 Der kunne ved besigtigelsen konstateres at der er monteret rottespærre på de nye faldstammer. Ingen aktivitet under dette punkt 0 12 AFLØB, FALDSTAMMER BUDGET I ALT 90.000 13 KLOAK 13.00 Der er i forbindelse med etablering af nye gårdanlæg, sket udskiftning af kloak og der er udført strømpeforing af kloak under bygning. Ingen vedligehold de næste 10 år. 0 13.01 Det anbefales at kloaker spules med jævne mellemrum, ca. hvert 3-5 år. 60.000 32
13 KLOAK BUDGET I ALT 60.000 14 VANDINSTALLATION 14.00 Der er for ejendommen udført ny installation 2002-2003 for varmt- og koldt brugsvand. Ingen aktivitet. Udskiftning af f.eks. vandarmatur i lejligheder og evt. utætte toiletter som løber, eller utætte pakninger i vandhaner må forudsættes være beboernes individuelle ansvar. Service ifbm. varmt brugsvand er medtaget under pkt. 11 Varme. 0 14 VANDINSTALLATION BUDGET I ALT 0 33
15 GAS Gaskomfurer er i flere lejligheder erstattet med Elkomfurer og gasinstallationen er afproppet. Det må forudsættes at Gasforsyningsselskab løbende godkender de individuelle installationer og komfurers lovlighed for de enkelte boliger. 0 Det må forventes at rørføringens restlevetid er over 10 år. 15 GAS BUDGET I ALT 0 16 VENTILATION 16.00 Lejligheder har individuelt naturlig aftrækskanal for udluftning af bad. Kanaler er ført over tag i ventilationshætter. Aftrækskanaler bør renses med et minimums interval ca. pr. 6-7. år. Kanaler kan normalt oprenses ved der etableres adgangsmulighed i kanaler på loft. 70.000 34
16.01 I gårdfacaden ses der cirkulære ventilationsriste, som normalt i det fleste lejligheder kan være tillukket. Lejligheder kan også have tilsluttet emfang. Ingen aktivitet. 0 16 VENTILATION BUDGET I ALT 70.000 17 EL-INSTALLATION 17.00 I de enkelte lejligheder er der individuelle relæer af forskellig type. 17.01 EL-målere vedr. fællesarealer. Hovedtavler skal installeres med HpFI-relæ hvis ikke allerede udført. Ingen aktivitet, ejernes individuelle ansvar. OBS! Sikringsrelæ er lovpligtigt. Sikringsrelæ er lovpligtigt, fælles EL-målere bør gennemgås hvis ikke allerede udført. 0 0 35
17.02 EL-installationer i fællesarealer. Der er etableret ny udendørs belysning overalt. Belysning vedr. trappe er nyere og uden bemærkninger. Belysning i kældre er udskiftet med tryk og lysarmatur. Ingen aktivitet. 0 17.03 Der er porttelefonanlæg i ejendommen med mulighed for åbning af gadedør og for samtale via anlægget, anlægget er nyere. Der er ikke oplyst problemer med installationen. Ingen aktivitet. 0 17.04 Der er ikke installeret brandalarmer i trappeopgange og øvrige indvendige fællesområder. Det anbefales at etablere brandalarmer på trapper, loft og i kælder. 2 stk. alarmer på hoved- og bitrappe hvor ejendommens tekniske personale årligt udskifter batterier. 10.000 36
17.05 For ejendommens el-installationer må der påregnes løbende vedligehold af bl.a. porttelefonanlægget, udskiftning af lys-pære, defekte tryk m.v. 17.06 Der afsættes et årligt beløb for løbende 250.000 vedligehold kr. 25.000 17 EL-INSTALLATION BUDGET I ALT 400.000 19 PRIVATE FRIAREALER 19.00 Der er i 2010 etableret nyt gårdanlæg i begge gårde med ny græs og flisebelægning og forskellig beplantning, legepladser og opholdssteder. I driftsplanen er der ikke afsat omkostninger til vicevært for f.eks. græsslåning, som hører under ejendommens drift. 0 37
19.01 Der er i forbindelse med gårdrenovering etableret fælles affaldsanlæg med mobilsug, med nedkastningtønder i gårde. Ingen aktivitet 0 19 PRIVATE FRIAREALER BUDGET I ALT 0 20 BYGGEPLADS / STILLADS 20.00 Det vil være påkrævet med opstilling af stilladser og etablering af byggeplads/skurby til de i tilstandsrapporten foreslårede arbejder herunder: 01 Udskiftning af plasttagrender, gade 03 Facader, istandsættelse af gadefacader 04 Vinduer, udskiftning af sålbænke Ved samlet gennemførelse af stilladskrævende tagog facadearbejder skønnes følgende: - Opstilling stillads gade - Etablering af byggeplads, affaldssortering mv Forhold er alene prissat i driftsbudget. Det vil være økonomisk fordelagtig at udføre flere nødvendige vedligeholdelsesarbejder samtidigt, da man således kan minimere byggepladsudgifterne. 20 BYGGEPLADS / STILLADS BUDGET I ALT 38