Tilstandsnotat og vedligeholdelsesplan 1412 - E/F Wildersgade 26 og Torvegade 28 7. maj 2010 Udført af: Rune Pedersen & Dennis Evensen Kobbelvænget 72 2700 Brønshøj Telefon 3295 3717 Mail focus2@focus2.dk Internet www.focus2.dk
INDHOLDSFORTEGNELSE Rapportens formål og generelle bemærkninger Side 3 Bebyggelsens anvendelse og funktion Side 4 Overordnet konklusion Side 4 Bygge- og tilstandsbeskrivelse Side 5 Prioriteret 10 års plan med budget for registreret tiltag Side 14 Tilstandsnotat og vedligeholdelsesplan 2010 1. udgave Fremstillet til brug for ejendommen E/F Wildersgade 26 og Torvegade 28. www.focus2.dk 2/14
RAPPORTENS FORMÅL OG GENERELLE BEMÆRKNINGER Denne byggetekniske rapport beskriver: Bebyggelsens navn E/F Wildersgade 26 og Torvegade 28 Matr. nr. 123 Matr. nr. Christianshavns Kvarter, København Formålet med rapporten er at give en overordnet beskrivelse af bebyggelsens stand og samtidig omtale nødvendige vedligeholdelsesarbejder, der bør udføres inden for en kortere årrække. Disse arbejder prisfastsættes med prisbasis primo 2009. Alle priser er ekskl. moms. Dertil skal lægges byggepladsomkostninger (ca.5 %), og uforudseelige udgifter (ca.10 %), teknisk rådgivning (ca.15 %) og moms (25 %). Overslagspriserne tillægges de ovennævnte tillægspriser i vedligeholdelsesplanen. Vedligeholdelsesplanen er en prioriteret 10 års plan med budgetoversigt for registreret tiltag. Dette byggetekniske notat skal betragtes som en generel overordnet tilstand, der er baseret på en visuel gennemgang af ejendommen. Dette omfatter besigtigelse af opgange, kælder, tagrum og flere lejligheder samt besigtigelse af tag og facader. Facader og tagflader besigtiges fra eventuelle tagvinduer og fra terræn. Eventuelle mangler eller skader i skjulte bygningsdele, utilgængelige eller aflåste rum og ikke besigtigede områder er ikke omfattet af gennemgangen. Besigtigelse af ejendommen blev foretaget d. 09.04.2010. I den efterfølgende oversigt over de enkelte bygningsdele er disses byggetekniske tilstand inddelt i fire kategorier: - - -. Disse kategorier defineres som følger: - : Bygningsdelen er generelt i orden. Der forekommer enkelte minimale skader (skønhedsfejl). - : Bygningsdelen er endnu fuldt funktionsdygtig, men udviser tegn på slid og ælde samt mindre skader - : Bygningsdelen er mangelfuld og skal indenfor en kortere tidshorisont repareres eller udskiftes. - : Bygningsdelen skal straks gennemgribende repareres eller udskiftes. (Akutte mangler). www.focus2.dk 3/14
BEBYGGELSENS ANVENDELSE OG FUNKTION Følgende dokumenter er anvendt ved udarbejdelsen: - BBR Meddelelse - Evt. udleverede tegninger Bebyggelsen er iflg. BBR-ejermeddelelse opført i år 1861. Bebyggelsen består ifølge BBR-ejermeddelelse af i alt 7 lejligheder indrettet som bolig. I alt anføres det samlede bygningsareal for hele bebyggelsen til 864 m². Ifølge BBR-ejermeddelelse har alle lejligheder køkken og wc/bad. www.focus2.dk 4/14
BYGGE- OG TILSTANDSBESKRIVELSE 1.0 Tag 1.1 Tagkonstruktion Tagkonstruktion er udført som sadeltag. Indvendig side er opbygning, Forbygning ikke besigtiget. 1.2 Tagkonstruktion opbygning, Bagbygning 1.3 Tagdækning inkl. undertag, Forbygning Tagkonstruktion er udført som mansardtag. ventilation ved pulterrum. Naturskifer. Umiddelbart god stand. En enkelt sten er gledet ned mod gård. 1.4 Tagdækning inkl. undertag, Bagbygning Røde teglsten. Enkelte tagsten er gledet ned langs kviste, skotrender mv. Undertag er udført af masonitplader. Der blev registreret hul i undertag ved pulterrum. 1.5 Tagkviste Tagkviste er udført med zink på forhus og med murværk/træ på baghus. 1.6 Tagvinduer Ikke aktuel 1.7 Brandkamme Ikke registreret 1.8 Skorsten Ikke registreret 1.9 Tagrender/nedløb Tagrender og nedløb i zink. Tagrender bør renses. Samlinger i nedløb mod gade er defekte. Nedløb i gård er defekt. Der er risiko for fugtskader på bygningen. 1.10 Isolering Ikke registreret Ved registreringen var det ikke muligt at besigtige taget. På bagbygningen ses dog flere svigt. Der er flere tagsten som er gledet ned og ved nabobygning er overgangen mellem tag/facade ikke tæt. Nedløb mod gade er ligeledes defekte, da samlinger er utætte. Det anbefales at der udføres en grundig registrering alle tagfladerne, brandkamme, kviste mv. fra lift, for at få et fuldstændigt billede af tilstanden. www.focus2.dk 5/14
2.0 Kælder / fundering 2.1 Fundamenter Fundamenter er muret. 2.2 Kælderydervægge Kælderydervægge er muret og fremstår med mindre fugtafskalninger. 2.3 Kælderskillevægge Kælderskillevægge er muret og fremstår med mindre fugtafskalninger. 2.4 Kældergulv Kældergulvet er støbt. 2.5 Loft Loft er områdevis beklædt med plader. Et enkelt sted er det pudsede loft revnet og løst. Dette bør udbedres. 2.6 Ventilation Ventilationen i kælderen er fin. Derer udført ventilationsriste under krybekælder. Der bør dog ryddes i krybekælder langs vægge for at optimere luftskiftet. 2.7 Lyskasser Lyskasser er blændet. 2.8 Udvendige trapper til stueetage og kælder I bunden af trappen til kælder ses vand ved siden af rist. Det bør holdes under opsyn i regnvejr, hvor overflade-vand henledes. Mindre pudsafskalninger på vægge. Kælderydervægge fremstår en smule fugtige og med mindre afskalninger af pudsen. Dette er naturligt grundet væggenes opbygning. Det må forventes at der altid vil være løbende vedligehold ved disse vægge. I varmecentralen er pudsen på loftet defekt. Dette bør udbedres da pudsen fungerer som brandsikring af etagedækket. www.focus2.dk 6/14
3.0 Facader / sokkel 3.1 Sokkel mod gade Sokkel er udført i granit. 3.2 Underfacade mod gade Underfacade er pudset. Pudsen sidder områdevis løst og der ses revnedannelser. Dette er koncenteret omkring nedløb grundet disses utætheder. 3.3 Overfacade mod gade Overfacaden er pudset og udført diverse udsmykninger. 3.4 Gesimsbånd mod gade Kordongesimser ses med få revner. Dette bør holdes under opsyn da sådanne revner kan forårsage vandindtrængning og derved frostsprængninger. 3.5 Sålbænke mod gade Sålbænke er pudset. Enkelte fremstår med gennemgående revner. 3.6 Sokkel mod gård Sokkel er pudset. Malingen er enkelte steder afskallet og pudsen sidder løst. 3.7 Underfacade mod gård Facade er pudset.der ses revner i brystninger mellem vinduer. Maling afskaller flere steder. Ved trappe ses gennemgående revne. 3.8 Overfacade mod gård Facade er pudset.der ses revner i brystninger mellem vinduer. Under vinduer ses fugtskjolder pga. defekt puds. 3.9 Sålbænke mod gård Mod gård er der sålbænke af malet zink enkelte steder. De fleste vinduer fremstår uden sålbænke. 3.10 Altaner Ikke aktuelt. I facaden mod gaden ses mindre revner i gesimsbånd og bryn over vinduer. Disse bør holdes under opsyn. Når der skal males vinduer mod gaden næste gang bør der medtages et afsætningsbeløb til murerreparationer. Facade mod gård fremstår pudset med indfarvet mørtel. Dette fremstår i mindre god stand. Der ses fugtskjolder og afskalninger af puds under vinduer, hvor der ikke er sålbænke. Endvidere ses fugtskjolder ved nedløbsrør. Når vinduer mod gård skal renoveres skal facader eftergås. Brystninger er ligeledes revnet og der bør indrilles vandret armering for at forstærke disse. Da ejendommen er fredet skal det undersøges nærmere om der kan gives tillladelse til at montere sålbænke hvor der ingen er. Hvor der ses revner mellem bygninger bør disse opskæres og der bør etableres en fleksibel fuge. www.focus2.dk 7/14
4.0 Vinduer 4.1 Vinduer mod gade inkl. fuger Vinduer er oprindelige. Disse er blevet renoveret. 4.3 Vinduer mod gård og gade i nr. 26A Vinduer er oprindelige. Vinduer fremstår med afskallet maling og enkelte ses med defekt vindueskit. 4.4 Altandøre Altandøre er fra 1986. Altandøre bør malerbehandles i forbindelse med renvoeringen af de øvrige vinduer. Vinduer mod gård er oprindelige trævinduer med enkelt-lags ruder. Disse fremstår nedbrudt, hvilket især gælder for de øverste etager. Samtlige vinduer bør gennemgå en større renovering, omhandlende udlusning af beskadiget træ, eftergang af kit, eftergang af hjørnebånd, malerbehandling og tætning med gummilister. Såfremt der er vinduer som ikke har monteret forsatsruder vil dette skulle udføres. 5.0 Udvendige døre 5.1 Udvendige døre til hovedtrapper Døre er udført i træ. Disse bør malerbehandles. 5.2 Udvendige døre til bitrapper Ikke aktuel. 5.3 Udvendige døre til kælder Døre er udført i træ. Disse bør malerbehandles. 5.4 Fuger omkring døre Fuger er mørtel. Disse fremstår i acceptabel stand. Døre er lettere slidt og bør løbende vedligeholdes. www.focus2.dk 8/14
6.0 Trapper 6.1 Indgangsrepos Indgangsrepos er henlagt med klinker 6.2 Hovedtrapper Hovedtrapper er begge steder udført med linoleum. 6.3 Bitrapper Ikke aktuel. 6.4 Brandsikring Enkelte brandalarmer var ved besigtigelse fjernet. Flere steder blev reposer brugt til opbevaring. Dette er lovligt idet trapperne skal fungere som flugtvej. Der ses revner enkelte steder i trapperummene. I 26A er udbedring af denne revne medtaget under facader. I opgang 26 bør revner holdes under opsyn. 7.0 Porte / gennemgange 7.1 Port Malet jern. 7.2 Gennemgang herunder vægge, gulve og loft Loftet ses med mindre svigt i form af afskallet maling og mindre opudsreparationer. En portgennemgang vil altid kræve løbende vedligeholdelse. 8.0 Etageadskillelser 8.1 Etageadskillelser i mellem lejligheder 8.2 Etageadskillelser i mellem kælder / stue Etageadskillelserne er opført som traditionelle etageadskillelser af træbjælker. Der ses alm. Revnedannelser i loft. Etageadskillelserne er opført som etageadskillelse af træbjælker. Etagedæk over krybekælder fremstår i god stand. Det er yderst vigtigt at puds på underside af træetageadskillelser fremstår intakt da den fungerer som brandsikring. www.focus2.dk 9/14
9.0 WC / bad 9.1 Overflader Badeværelser er udført individuelt. 9.2 Ventilation Mekanisk udsugning Det er yderst vigtigt at skjulte overgange/tilslutninger af ventilationsrør er tætte. 10.0 Køkken 10.1 Komfur El 10.2 Ventilation Naturlig ventilation. De besigtigede køkkener fremstår i alle i god stand. 11.0 Varmeanlæg 11.1 Varmeanlæg, type, alder Fjernvarmeforsynet centralvarmeanlæg. Enkelte rørstrækninger mangler isolering. 11.2 Stigstrenge Anlægget er 2-strenget. 11.3 Radiatorer, type, placering, termostat mv. Radiatorer er placeret under vinduer. Der ses en del forskellige typer dog er alle monteret med termostat. Det anbefales at få et VVS-firma til at gennemgå varmecentralen og lave en funktionskontrol for herigennem at sikre sig at, klimastat og ventiler er indstillet korrekt. Anlægget har en lang restlevetid +30 år, såfremt det fortsat bliver serviceret. www.focus2.dk 10/14
12.0 Afløb 12.1 Faldstammer Faldstammer er udført i stål og støbejern. Der blev ikke registreret utætheder. Ved tidligere udskiftninger er der blevet anvendt stål og støbejern. Det anbefales at anvende samme materiale ved udskiftninger. Støbejern er det mest lydreducerende. 13.0 Kloak 13.1 Udvendig kloak En del af kloakken er blevet renoveret i forbindelse med en renovering af gården. Her er kloak udskiftet. I gården er placeret pumpebrønd. Denne skal være tændt. Ejendommens kloak er ikke gennemgået. Kloakkens tilstand kan umiddelbart ikke vurderes. Der bør foretages en TV-inspektion ca. hvert 10. år. 14.0 Vandinstallationer 14.1 Stigstregne Det var ikke muligt at besigtige stigstregne i alle boliger. Hvor det var muligt fremstod de i acceptabel stand. www.focus2.dk 11/14
15.0 Gas 15.1 Stigstrenge Ikke aktuel 16.0 Ventilation 16.1 Aftrækskanaler Aftrækskanaler kunne ikke registreres ved besigtigelsen. Det anbefales at beboerne udlufter deres lejligheder 2 gange 15 minutter (morgen og aften) hver dag. Det er vigtigt at den enkelte ejer friholder eventuelle aftrækskanaler for naturlig ventilation i køkken for at undgå fugt i lejligheden. 17.0 El / svagstrøm 17.1 Hovedtavle Placeret i portgennemgang. x 17.2 El-installationer i lejligheder I de besigtigede lejligheder fremstod el-installationerne i acceptabel stand. x Ved en eventuel renovering af badeværelser og køkken skal/bør el-installationerne udskiftes. Pr 1. juli 2008 blev det lovpligtigt at alle boliger/lejligheder skulle have enten et HFI-relæ eller et HPFI-relæ installeret for at mindske risikoen for brandudvikling og risikoen for at få elektrisk stød. Derfor, hvis man allerede har et HFI-relæ, er der ikke krav om at man udskifter dette til et HPFI-relæ. www.focus2.dk 12/14
18.0 Øvrige ombygningsarbejder 18.1 Besigtigede lejligheders Lejligheder bliver løbende renoveret. generelle stand De besigtigede lejligheder fremstod alle i god stand, da disse løbende bliver renoveret. 19.0 Private friarealer 19.1 Gårdanlæg herunder belægning, beplantning Belægninger fremstår i god stand. Ved nedløb i gården er jorden dog udvasket mellem brostenene. 19.2 Skure mv. Ikke aktuel Der forventes ingen større udgifter på sigt til baggård, skure mv. www.focus2.dk 13/14
PRIORITERET 10 ÅRSPLAN FOR REGISTRERET TILTAG Nr Bygningsdel 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 1 TAGVÆRK 1.1-1.5 Kontrol af tagbelægning inkl. leje af lift 20.000 1.9 Eftergang af samtlige nedløb 10.000 2 FUNDAMENTER & KÆLDER 2.2/2.3 Pudsreparationer af vægge i kælder 5.000 5.000 5.000 2.5 Reparation af pudset loft 5.000 2.8 Reparation af indfarvet puds i trappeskakt 10.000 3 FACADER & SOKKEL 3.2 Pudsreparationer omkring nedløb 10.000 3.3-3.5 Afsætningsbeløb til murreparationer 50.000 3.6-3.8 Eftergang af puds, forstærkning af brystninger 70.000 3.9 Etablering af manglende sålbænke, 10 stk 10.000 4 VINDUER 4.1 Malerbehandling af vinduer mod gade 55.000 4.2 Renovering af vinduer mod gård og gade i nr. 26A 110.000 4.2 Malerbehandling af vinduer mod gård og gade i nr. 26A 65.000 5 UDVENDIGE DØRE 5.1/5.3 Malerbehandling af udv. døre 12.000 6 TRAPPER 7 07 PORTE & GENNEMGANGE 7.2 Løbende vedligehold af lofter/vægge 5.000 5.000 8 08 ETAGEADSKILLELSER 9 09 WC & BAD 10 10 KØKKEN 11 11 VARMEANLÆG 11.1 Udgift til funktionskontrol af varmecentral 3.000 12 12 AFLØB 13 13 KLOAK 13.1 Udgift til TV-inspektion 15.000 15.000 14 14 VANDINSTALLATIONER 15 15 GAS 16 16 VENTILATION 17 17 EL & SVAGSTRØM 18 18 ØVRIGE OMBYGNINGSARBEJDER 19 19 PRIVATE FRIAREALER 20 20 BYGGEPLADS/STILLADS 20.1 Stillads, Gade 60.000 20.2 Stillads, Gård 75.000 65.000 20.3 Byggeplads 15.000 15.000 Sum håndværkerudgifter pr. år 63.000 312.000 0 0 5.000 0 5.000 5.000 310.000 15.000 Uforudsete udgifter, 10% 6.300 31.200 0 0 500 0 500 500 31.000 1.500 Honorar rådgiver på 15% af håndværkerudgiften 10.395 51.480 0 0 825 0 825 825 51.150 2.475 Moms, 25% 19.924 98.670 0 0 1.581 0 1.581 1.581 98.038 4.744 Sum byggearbejder 99.619 493.350 0 0 7.906 0 7.906 7.906 490.188 23.719 Ovennævnte overslagspriser er udført på notatniveau +/- 25 % www.forcus2.dk 14/14