Colliers MarkedsNYT Markedsanalyser og nyheder fra erhvervsejendomsmarkedet > Nr. 9 > Forår 2014 Tema Nye muligheder i gamle ejendomme
Colliers International Danmark Colliers Velkommen til 9. udgave af Colliers MarkedsNYT Ændret anvendelse nye muligheder Danmark oplever stor interesse for transformationer af erhvervsejendomme i disse år, som er temaet i dette nummer af Colliers MarkedsNYT. Det sker i de store byer, hvor tidligere kontorbygninger omdannes til efterspurgte boliger. Det sker også i industriområder, som omdannes til fx boligområder eller kreative erhvervsområder, som summer af iværksættere. Vi har interviewet arkitekt Kim Risager om de praktiske erfaringer og udfordringer med omdannelse af erhverv til boliger. Colliers MarkedsNYT Nr. 9 > Forår 2014 Forsidefoto: Kødbyen [kontraframe] Udgiver: Colliers International Danmark A/S Prismet Silkeborgvej 2, 3. sal 8000 Aarhus Tlf. 70 23 00 20 E-mail: info@colliers.dk CVR-nr. 31774179 Generelt viser investorerne stor interesse for boliger. Det gælder i særdeleshed i de store byer, hvor professionelle investorer søger fx boligprojekter, og i en lang række af lokale byer, hvor primært de lokale investorer køber nye og ældre boliger. Vi har denne gang udvidet Colliers Status med to siders analyse om boliginvesteringsmarkedet. Vi ser på transaktioner, afkast, udviklingen i boligpriser m.m. Der er stadig et væld af industriområder landet over, som har et uudnyttet potentiale, i takt med at den traditionelle anvendelse forsvinder. Det gælder for eksempel Kødbyen i København, som nu ud over den traditionelle fødevarebranche huser restauranter og natteliv. I efteråret 2013 var Den Hvide Kødby tema for en konkurrence for studerende afholdt af Colliers. Vinderne af Colliers Award blev kåret i februar og buddene fra de studerende var både overbevisende og inspirerende. God læselyst! Oplag: Ca. 5.000 stk. Næste udgave: Juni 2014 Eftertryk er alene tilladt med angivelse af kilde. Colliers Inhouse ISSN 2245-7380 Jeppe Schønfeld CEO Partner København Peter Lassen COO Partner København
Anne Kaag Andersen Analysechef Cand.scient., ph.d. aka@colliers.dk Direkte 58 58 38 54 Det er tilladt at citere fra Colliers MarkedsPULS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stor omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers International Danmark A/S sig ethvert ansvar for eventuelle tab baseret på informationer fra rapporten. Colliers International Danmark Tallene for nationalregnskabet viser positiv økonomisk vækst i både 2. og 3. kvartal i 2013. Det forventes, at væksttallene i 4. kvartal også vil være positive. I starten af 2013 var der imidlertid negativ vækst, så samlet forventes det, at væksten i 2013 kun bliver ca. 0,5 %. De fleste økonomiske analyser peger på en vækst på ca. 1,5 % om året i 2014 og 2015. Årene siden finanskrisen har været præget af meget moderat vækst frem for høj vækst, hvilket man ellers har set efter nogle af de tidligere økonomiske lavkonjunkturer. En væsentlig årsag til, at væksten er så forholdsvis beskeden, er, at væksten i det private forbrug har været ret begrænset trods skattelettelser, lav inflation og højere forbrugertillid. Noget af forklaringen på den øgede opsparing skal findes i det forhold, at en del af opsparingen er sket i bundne midler som pensionsopsparinger. Samtidig mangler mange formentlig stadig den sidste tryghed i et sikkert boligmarked og et trygt jobmarked. Inflationen har været rekordlav i 2013, blandt andet på grund af lavt lønpres, afgiftslettelser og prisfald på energi. Med et niveau på 0,8 % er det de laveste prisstigninger siden 1953. Det forventes, at inflationen vil stige igen i 2014. Boligmarkedet viser meget beskeden fremgang, som er meget ulige geografisk fordelt med stigninger i priserne for ejerlejligheder i de store byer og tilbagegang eller stilstand for huspriserne i store dele af Danmark. Arbejdsmarkedet er i bedring med en stigning i beskæftigelsen og et fald i den sæsonkorrigerede bruttoledighed. Sidstnævnte har i hele efteråret 2013 ligget på 5,7 %, mens den i efteråret 2012 lå på godt 6 %. Dansk Jobindex, som opgør antallet af nye jobannoncer på internettet og dermed er en indikator på det fremtidige arbejdsmarked, viser også positive tendenser 10 med en forholdsvis 9 kraftig stigning i annoncer fire måneder i træk. Antallet er nu det højeste siden 2008, men det er stadig meget lavere end i efteråret 6 78 2008, hvor 5 det toppede. Fremgangen i jobannoncer er sket både inden for det offentlige og i den private sektor. 2 34 3,4 2,4 1,6 1,6 Det går 1 fornuftigt med eksporten, som har været med til at trække den 0,4-0,8-0,5 økonomiske -2-10 vækst, som vi trods alt har set siden 2008. 1,1 1,5 1,6-4 -3-6 -5-5,7-8 -7 ÅRLIG REALVÆKST -10-9 I BNP 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 % 10 COLLIERS MARKEDSPULS er et redskab, der på delområder og ejendomstyper angiver et interval for 8 forventet afkastkrav og markedsleje. De angivne niveauer er baseret på Colliers International Danmarks 6 brede markedskendskab og indgåede handler og lejekontrakter samt dialoger 4med aktører i markedet. 3,4 2,4 Der er flere forhold, der er afgørende ved værdiansættelsen af en ejendom, 2herunder særligt ejen-1,dommens stand, lejernes bonitet, lejekontraktens uopsigelighed mv. Colliers MarkedsPULS kan derfor -0,8-0,5 1,6 1,1 1,5 1,6 0,4 0-2 ikke ubetinget anvendes til værdiansættelse af ejendomme, men vil kunne anvendes som benchmark -4 i forbindelse med værdiansættelsen. -5,7-6 De angivne niveauer er alene vejledende, og Colliers International Danmark -8 tager forbehold for de opgivne tal, der er uden ansvar. -10 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 MARKEDSLEJE OG AFKASTKRAV Markedsleje Markedslejen er defineret som den leje, en kvalificeret villig lejer og en kvalificeret villig udlejer på vurderingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejemål, blandt andet under hensyntagen til beliggenhed, størrelse, anvendelse, fl eksibilitet, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Den angivne markedsleje er angivet i kr. pr. m² pr. år og er eksklusive driftsudgifter. Driftsudgifter er elementer som fx ejendomsskat, gade- og vejbidrag, forsikring, fælles el, trappevask mv., som normalt betales af/overvæltes på lejeren. Udlejer afholder normalt udgifter til udvendig vedligeholdelse og administration. Markedslejen er ansat ud fra en normal og markedskonform driftsudgift i det pågældende område. et er defineret som første års direkte afkast, svarende til bruttolejen fratrukket ejendommens driftsomkostninger sat i forhold til den kontante købesum for ejendommen. Det antages, at ejendommen er udlejet på markedskonforme vilkår og er uden tomgang. 32 Colliers MarkedsNYT > FORÅR 2014 STAND OG BELIGGENHED De enkelte ejendomstyper og geografiske områder er opdelt i kategorierne Bedste, Standard og middel. Opdelingen refererer både til beliggenheden og standen for ejendommen. Bemærk, at opdelingen er knyttet til den enkelte ejendomskategori, så en god beliggenhed for én ejendomstype kan være dårlig for en anden. Kategorierne kan defineres således: Bedste : Absolut topbeliggenhed og topkvalitet for ejendommen. Enten ny og moderne eller istandsat, så den er tidssvarende og fremtidssikret. Høj genudlejningssikkerhed. Udgør ca. 10 % af ejendommene. Standard : God beliggenhed og god stand for ejendommen. Genudlejningsmulighederne er ok og afspejler de generelle markedsforhold. Udgør ca. 60 % af ejendommene. middel : Ejendommens beliggenhed eller stand understøtter ikke ejendommens tiltænkte anvendelse. Kategorien vil typisk være vanskelig at genudleje. Udgør ca. 30 % af ejendommene. Colliers MarkedsNYT > FORÅR 2014 39 Anne Kaag Andersen Analysechef Cand.scient., ph.d. aka@colliers.dk Direkte 58 58 38 54 Det er tilladt at citere fra Colliers STATUS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stor omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers International Danmark A/S sig ethvert ansvar for eventuelle tab baseret på information i rapporten. www.colliers.dk > Markedsviden Item 1 Kilde: Danmarks Statistik statistikbanken.dk og Danmarks Nationalbank Note: 2013, 2014 og 2015 er baseret på skøn. MarkedsNYT Transformation af erhverv til bolig 4 Der er et åbenlyst marked for omdannelse af erhverv til boliger. København og Aarhus oplever positiv fremgang og befolkningstilvækst, hvilket skaber behov for flere bynære boliger. Energikrav ved ombygning 8 Morten Vammen Vendelboe fra ALECTIA forklarer i store træk reglerne for energikrav ved ombygning. Nationalt industriminde med stort udviklingspotentiale 11 Kødbyen i København blev i sin tid bygget som et industriområde, men er i dag mest kendt for gastronomi på højt plan og et aktivt natteliv. Bud på fremtiden for Den Hvide Kødby 13 Vinderforslagene i Colliers Award 2013. Ny plads til kreativitet, virksomheder og boliger 14 Eksempler fra udlandet forskellige byers industrihistorie bliver ført videre som en del af byernes nuværende identitet. Ejendomsjura 16 MarkedsPULS 1. kvartal 2014 Colliers STATUS 1. kvartal 2014 ØKONOMI Positiv men beskeden vækst Internationale tendenser 18 MarkedsINFO 21 Colliers Status 32 Den økonomiske situation på ejendoms markedet, nøgletal og tal for tomgang. Colliers MarkedsPULS 39 Markedsleje og afkastkrav på det danske ejendomsmarked.
Colliers International Danmark Transformation af Vi har talt med arkitekt Kim Risager, der er partner og kreativ leder hos Arkitema, som netop nu arbejder med at omdanne kontorer til boliger i København og Aarhus Kim Risager er uddannet fra Arkitektskolen i Aarhus i 1989 og har været partner hos Arkitema siden 2000. En fortættet by giver bedre ressourceudnyttelse og lader naturen uden for byerne blive skånet mest muligt..." På Otto Mønsteds Plads i det absolutte centrum af København ligger det tidligere kontordomicil for Gjensidige Forsikring. Bygningen på 9.000 m² er opført i perioden 1909-17 og er nabo til Nykredits igangværende nybyggeri og genbo til Københavns så kendte Politigård, tegnet af Hack Kampmann. Da den tidligere ejer flyttede ud, syntes den majestætiske ejendom dog ikke at være optimal for fortsat anvendelse til kontor og administration, men i langt højere grad velegnet til et boligprojekt. De lejligheder, der skabes i denne ejendom, kan for alvor sammenholdes med noget af det bedste i byen. Her er alle byens tilbud inden for rækkevidde og alt det funktionelle ved en ny bolig. Men her er samtidig en sjæl og kvalitet i bygningen, som ikke kan skabes i nybyggeri, blandt andet med stuk, højloftede stuer og majestætiske trappeløb," siger Kim Risager. Lejlighederne er i henhold til planen indflytningsklare til maj 2015. Et andet og sammenligneligt projekt er Mejeriforeningens bygning på hjørnet af Frederiks Alle og Skt. Nicolaus Gade i centrum af Aarhus. Her er godt og vel 6.700 m² kontorareal ved at skifte karakter fra Mejeriforeningens prominente residens til ca. 114 lejligheder, der for halvdelens vedkommende er færdige til studiestart august 2014, mens resten er færdiggjort til studiestart 2015. Mejeriforeningens domicil er en typisk 60 erbygning, der med en række facademæssige moderniseringer vil medvirke til fornyelse og forskønnelse af området. Mange af lejlighederne får en fantastisk udsigt, og med opsætning af altaner skabes der yderligere kvalitet i ejendommen," siger Kim Risager og tilføjer, at bygningen i øvrigt er en af de få med 'paternosterelevatorer', som vi kender dem fra Christiansborg. Det er blandt andet bevarelsen af de bygningsmæssige kvaliteter kombineret med den bynære beliggenhed, der gør sådanne transformationsprojekter attraktive. > Illustration: Arkitema 4 Colliers Markedsnyt > forår 2014 Mejeriforeningens bygning i Aarhus.
erhverv til bolig Der er et åbenlyst marked for omdannelse af erhverv til boliger. København og Aarhus oplever positiv fremgang og befolkningstilvækst, hvilket skaber behov for flere bynære boliger. Samtidig kæmper ældre og ufleksible kontorejendomme med manglende efterspørgsel og tomme kvadratmeter. Denne polarisering i erhvervsejendomsmarkedet skaber mulighed for nye spændende boligprojekter, der skyder op, hvor der før var kontorer. Lejlighederne i det gamle kontordomicil står efter planen klar til indflytning i maj 2015. Foto: Arkitema Colliers Markedsnyt > forår 2014 5
Colliers International Danmark "...her er samtidig en sjæl og kvalitet i bygningen, som ikke kan skabes i nybyggeri, blandt andet med stuk, højloftede stuer og majestætiske trappeløb..." Gjensidige Forsikrings gamle kontordomicil rummer både sjæl og bygningsmæssige kvaliteter, der er værd at bevare. Fotos: Arkitema Nye tider for fremtidens kontorer Udviklingen på kontormarkedet er også en faktor, der tilskynder omdannelsen af utidssvarende erhvervsejendomme til boliger. I dag er der mindre mulighed for at gå på kompromis med dårlige brutto-/nettoforhold på kontorarealet, ligesom der er krav om super fleksible og moderne lokaler, som er fri af cellekontorer og statisk indretning. Udviklingstendensen er stadig, at de større brugere søger ud mod periferien af byen, hvor områder som bl.a. Ørestaden og Nordhavnen i København stadig tiltrækker mange nye kontorlejere. Her er der mulighed for at få fleksibelt og energioptimeret nybyggeri, der samtidig har nem adgang for såvel ansatte som gæster i både bil og via offentlig transport," siger Kim Risager. Kommunalt ønske om øget fortætning Den rivende befolkningsudvikling i København og Aarhus har gennem de seneste år ændret byplanlæggernes syn på byens tilblivelse og udvikling. Fortætning er blevet et nøgleord, og der er sket et reelt holdningsskifte. I Aarhus bygger man nu gerne i højden og samler endnu flere mennesker og aktiviteter i byen. Der opføres i øjeblikket 2 højhuse på hhv. 25 etager på Værkmestergade ved Rutebilstationen og ca. 20 etager på Ceresgrunden. Og det giver alt sammen mening ifølge Kim Risager. En fortættet by giver bedre ressourceudnyttelse og lader naturen uden for byerne blive skånet mest muligt. Det klassiske eksempel er New York, der med en unik tæthed er en af klodens mindst miljøbelastende byer målt pr. indbygger, hvorimod en by som Los Angeles, med sin enorme udbredelse, er et ligeså klassisk eksempel på det modsatte," siger Kim Risager. Giver det derfor mening at transformere erhverv til boliger ud fra en markedsbetragtning, er næste skridt således en vurdering af kommuneplanen. Bump på vejen mod transformation Processen med at få godkendelsen i hus hos kommunen er dog ikke altid så simpel. Her er nemlig ofte flere interesser på spil. 6 Colliers Markedsnyt > forår 2014
Tilbageblik på momsregler ved til- og ombygninger Parkeringsmuligheder og mangel på friareal er ofte forhold, der kan vanskeliggøre en transformation. Her er det op til myndighederne at afgøre, hvor der kan gives køb på reglerne, og hvor der ikke kan i forhold til det konkrete projekt," fortæller Kim Risager og tilføjer, at etablering og inddragelse af tagterrasser og altaner blandt andet kan være med til at løfte andelen af friarealer. Kommunen er ofte meget bevidst om, hvad den får igen. Gode, store lejligheder, der kan sikre fortætningen af midtbyen og ikke mindst sikre kommunen boliger til flere skatteborgere, er naturligvis attraktivt og kan være med til at bløde kravene lidt op," siger Kim Risager og fortsætter: Men som udgangspunkt er der altid tale om 'nyt byggeri', og dispensation i forbindelse med transformation af erhverv sker alene med baggrund i en samlet vurdering og grundig bearbejdning eller som det bl.a. var tilfældet med Otto Mønsteds Plads: kulturbevarelse forud for samtlige tekniske krav anno 2015," siger han. Kravene til flugtveje, brandsikring og lignende er dog ufravigelige, understreger Kim Risager. I stedet er det typisk ting som trinlyd, gadestøj og mangel på energieffektivitet, der kan dispenseres fra. Pas på men mist ikke modet En god sparring med sin arkitekt, kvalitet i projektet og en gennemtestet beregning af ombygningspriser er et must, når man kaster sig ud i transformation af erhverv til boliger. Men der er også projekter, der støder på problemstillinger som bly i malingen, PCB i fugerne, udfordringer med asbest mv. Det er vigtigt, at man ikke lader sig slå ud af forhindringer og lader dem spolere et ellers godt projekt. De er ofte ikke så stor en hæmsko, som mange frygter", siger Kim Risager. Og så er der jo momsen, de uforudsete udgifter og diverse overraskelser, som man ofte møder. Man skal selvfølgelig være opmærksom på disse faktorer. Men med den rette kalkulation og de rette projekter på de rette beliggenheder er der intet i vejen for at gå i gang. Og ovennævnte eksempler er kun begyndelsen på en øget transformation i midtbyerne af de hurtigst voksende byer i Danmark," slutter Kim Risager. Hvis der foretages væsentlige til-/ombygningsarbejder på en bygning, skal der betales moms ved salget. Som tilfældet er med byggegrunde og andre nye bygninger, skal hele salgssummen tillægges moms, selvom anskaffelsen af bygningen ikke var belagt med moms (man kan med andre ord ikke foretage en nettobetragtning ved opgørelsen af salgsmomsen). Det er påbegyndelsen af det egentlige genopbygningsarbejde (eller nybygning), der er afgørende, og nedbrydningsarbejder er således ikke tilstrækkeligt til at anse til-/ombygningsarbejdet for påbegyndt. Det er min forventning, at der vil opstå en række udfordringer på dette område; først og fremmest fordi der ikke er tilstrækkelig opmærksomhed på den potentielle rækkevidde af reglerne, men også fordi der vil opstå en række vanskelige afgrænsninger vedrørende væsentligheden af det udførte til-/ombygningsarbejde. Hvornår anses til-/ombygningsarbejder for væsentlige? Hvis en konkret overdragelse omfatter såvel bygningen som grundarealet (praktisk udgangspunkt), vil udførte til-/ombygningsarbejder anses for væsentlige, hvis værdien heraf (ekskl. moms) overstiger 25 % af den senest offentliggjorte ejendomsværdi som fastsat af SKAT med tillæg af værdien af til-/ombygningsarbejdet. Hvis der alene overdrages en bygning, skal værdien overstige 50 %. Hvis den opnåede salgssum er højere end ejendomsværdien med tillæg af til-/ombygningsarbejdet, kan sælger anvende salgssummen som grundlag for vurderingen af, om der skal betales moms. Det forudsætter dog, at der ikke er interessefællesskab mellem sælger og køber. Hertil kommer, at værdien af til-/ombygningsarbejdet reduceres med 10 % pr. påbegyndt efterfølgende regnskabsår (inkl. salgsåret), hvor bygningen er taget i brug. Så når sælger med andre ord skal afgøre, om en konkret planlagt til-/ombygning resulterer i moms ved salget, kan følgende spørgsmål have afgørende betydning: > Hvad bliver min samlede udgift til til-/ombygningen? > Hvad er den offentlige ejendomsværdi? > Vil denne udvikle sig positivt eller negativt? > Forventer jeg en salgssum, der ligger over eller under den offentlige ejendomsværdi? > Hvilken betydning har reduktionsreglen? Hvordan opgøres værdien af til-/ombygningsarbejdet? Hvis alt arbejdet udføres af tredjemand, vil værdien af til-/ombygningsarbejdet udgøre de tilfakturerede beløb ekskl. moms. Hvis sælger imidlertid selv har varetaget (en del af) til-/ombygningsarbejdet, skal værdien af det udførte arbejde og de anvendte materialer gøres op baseret på normalværdien; lidt forenklet er det et spørgsmål om, hvad disse arbejder ville have kostet, hvis tredjemand skulle have udført dem (byggemomsreglerne). Af Asger Hauchrog Engvang ahg@pwc.dk Colliers Markedsnyt > forår 2014 7
Colliers International Danmark Energikrav ved ombygning > Udbredte misforståelser kan koste dyrt Ved ombygning af erhvervsejendomme hersker der ofte en del usikkerhed om, hvilke energikrav der er gældende. Dette kan føre til, at projekter fordyres unødigt, eller at projekterne opgives på forhånd, fordi økonomien ikke hænger sammen Morten Vammen Vendelboe Rådgivende ingeniør med speciale inden for energi og indeklima, ALECTIA Bygningsreglementets regler ved ombygningsprojekter er ikke altid lige lettilgængelige, og korrekt fortolkning af reglerne kræver derfor erfaring fra tidligere sager og til tider også, at der læses mellem linjerne. Dette fører til, at mange bygningsejere og til tider også myndigheder og rådgivere er usikre på, hvilke energikrav der er gældende i forbindelse med ombygningsprojekter. I denne artikel forsøges reglerne derfor forklaret i store træk. Hvordan er reglerne på området? I forhold til bygningsreglementets energikrav kan en ombygningssag enten kategoriseres som en almindelig ombygning eller som ændret anvendelse. Den tidligere kategori, større ombygninger, der fx omfattede sager, hvor mere end 25 % af klimaskærmen blev berørt, blev taget ud af bygningsreglementet i 2011. Ændret anvendelse den dyre misforståelse På grund af navnet på denne kategori af ombygninger opfattes det typisk således, at ombygningssager, der gennemføres i forbindelse med en ændring i bygningens anvendelse fra fx kontor til undervisning, institution til bolig etc., vil være omfattet af denne kategori. Dette er en udbredt og potentiel kostbar misforståelse. Bygningsreglementets krav vedrørende ændret anvendelse udløses kun, hvis der i forbindelse med en ombygning sker ændringer, som medfører, at bygningen fx skal varmes op til en væsentligt højere temperatur end før ombygningen. Kravene udløses altså ikke, fordi anvendelsen ændres, så længe bygningen i forvejen er fuldt opvarmet. Det betyder, at kravene heller ikke udløses, fordi en eksisterende erhvervsbygning omdannes til fx boliger eller undervisningsbyggeri, selvom ombygningen evt. måtte medføre en forøgelse af energiforbruget til fx ventilation, belysning eller varmt brugsvand. Såfremt en ombygning kategoriseres som ændret anvendelse, skal bygningen efter ombygning overholde et af følgende krav: > Isoleringskrav for alle bygningsdele > En varmetabsramme som for nye tilbygninger > En energiramme som for nybyggeri Uanset hvilken af de tre muligheder der vælges, vil overholdelse af kravene for ældre bygninger næsten uden undtagelse medføre krav om efterisolering af de fleste bygningsdele, herunder tag, terrændæk og ydervægge, uanset om isoleringsarbejderne er rentable. Omdannes en fx uopvarmet eller delvist opvarmet lagerbygning til boliger, vil der være tale om ændret anvendelse. Her skal bl.a. det eksisterende terrændæk hugges op, og der skal graves ud, isoleres og støbes et nyt terrændæk for at overholde krav til varmeisolering, selvom tilbagebetalingstiden her ofte vil ligge over 100 år. 8 Colliers Markedsnyt > forår 2014
10 C 20 C 10 C 20 C Krav om efterisolering pga. ændret anvendelse udløses kun, hvis der efter ombygningen opvarmes til en højere temperatur end før ombygningen. Ændring i den indvendige anvendelse fra fx bolig til kontor medfører ikke krav om efterisolering af bygningen. Ændret anvendelse medfører ikke krav til eksisterende og blivende installationer, men i det omfang installationer eller bygningsdele udskiftes ved ombygningen, skal de nye komponenter overholde bygningsreglementets krav til energieffektivitet. Almindelige ombygninger Denne kategori omfatter alle former for ombygninger, uanset om de i øvrigt kategoriseres som ændret anvendelse. > Rentable tiltag skal gennemføres men kun berørte bygningsdele For almindelige ombygningssager gælder, at rentable energibesparende tiltag skal gennemføres for de bygningsdele eller installationer, der berøres ved ombygningen. Kravet gælder dog kun for den bygningsdel eller installation, der berøres af ombygningen. Skiftes der fx tagbelægning, skal taget efterisoleres, hvis det er rentabelt som defineret i bygningsreglementet. Da det kun er rentable tiltag for de berørte bygningsdele og installationer, der kræves gennemført, bliver omfanget af energibesparende tiltag her typisk meget begrænset. > Større vinduer skal modregnes Bygningsmæssige ændringer, der medfører et forøget energiforbrug, typisk etablering af nye vinduespartier, skal kompenseres ved gennemførelse af tilsvarende energibesparende tiltag. Da nye vinduer isolerer omtrent dobbelt så godt som gamle vinduer med termoruder, vil det imidlertid ofte være muligt at fordoble vinduesarealet uden andre energibesparende tiltag end udskiftning af de eksisterende vinduer. Forøgelser i energiforbruget som følge af ændringer af bygningens installationer udløser ikke krav om kompenserende energibesparende tiltag. I forbindelse med etablering af ventilation og køling i en eksisterende bygning vil der således ikke være krav om samtidig gennemførelse af andre energibesparende tiltag. > Udskiftning af installationer og bygningsdele Også her gælder, at nye bygningsdele eller installationer som fx nye vinduer eller et nyt belysnings- eller ventilationsanlæg skal overholde bygningsreglementets krav til energieffektivitet. Hvad forventes af krav fremadrettet? For nybyggeri er det med Lavenergiramme 2015 og Bygningsklasse 2020 allerede angivet tydeligt i bygningsreglementet, hvilke energimæssige stramninger der forventes indført i de kommende revisioner af bygningsreglementet. Da regeringens energirenoveringsstrategi endnu ikke er fremlagt, vides det til gengæld endnu ikke med sikkerhed, hvilke energikrav der kommer > Colliers Markedsnyt > forår 2014 9
Colliers International Danmark til at gælde for ombygnings- og renoveringssager fremover. Baseret på, hvad der angives i bygningsreglementet, og hvad der tidligere er foretaget af stramninger, forventes dog ikke væsentlige ændringer i kravene for ombygningssager i forhold til de nuværende krav. I store træk forventes således kun nedenstående stramninger: > Skærpet krav til energieffektivitet ved udskiftning til nye vinduer. Kravet vil formentlig medføre, at det ikke er alle vinduesprodukter med 2-lags ruder, der vil kunne anvendes, og at der derfor enten skal vælges mellem de bedre vinduesprodukter eller skiftes til vinduer med 3-lags ruder. > Skærpet krav til elforbrug og varmegenvinding for nye ventilationsanlæg. Kravet vil formentlig medføre, at nye ventilationsanlæg (selve aggregatet) typisk skal være en størrelse større end ved nuværende regler. > Skærpet krav til isoleringstykkelser i de tilfælde, hvor der faktisk skal efterisoleres. Senest har Statens Byggeforskningsinstitut gennemført en undersøgelse*, der for boliger indikerer, at salgsprisen stiger væsentligt med bedre energimærkning, og at effekten er tiltagende over de senere år. Der er altså en række faktorer, som peger i retning af, at investering i energimæssige forbedringer i visse tilfælde kan være en god investering, selvom selve den direkte værdi af energibesparelsen tilfalder en lejer eller køber af ejendommen. Type af projekt Alm. ombygning uden ændringer af vinduer, ydervægge, tag og gulv Meromkostninger på grund af energikrav * SBi2013:06, Statens Byggeforskningsinstitut; Sammenhæng mellem energimærkning og salgspris, Netværk for energirenovering Eksempel på meromkostning til energibesparende tiltag som følge af energikrav ved forskellige typer ombygninger. For energirenoveringen er forudsat, at belysning og ventilation alligevel skal udskiftes. 0 kr./m ² G G Ændret anvendelse 2.000 3.000 kr./m ² G C Ændring i energimærke Da der for almindelige ombygninger sjældent udløses mange krav om energibesparende tiltag, og da ovenstående forventede stramninger kun medfører mindre stigninger i omkostningerne hertil, forventes der samlet set kun en mindre stigning i omkostningerne til energimæssige tiltag ved ombygninger med det kommende bygningsreglement. Energirenovering til lavenergiramme 2015 3.000 4.000 kr./m ² G A2015 Kan man spare sig fattig? Selvom det som beskrevet oftest vil være begrænset, hvad der reelt er af energimæssige krav ved ombygningsprojekter, kan der alligevel være grunde til at investere ekstra i energimæssige forbedringer. Dels medfører energimæssige forbedringer som udskiftning af vinduer og efterisolering af bygningen i de fleste tilfælde også en forbedring af indeklimaet i bygningen, og dels indikerer flere undersøgelser, at lavenergi og bæredygtighed generelt medfører højere priser ved salg og udlejning. 10 Colliers Markedsnyt > forår 2014
Nationalt industriminde med stort udviklingspotentiale Kødbyen i København blev i sin tid bygget som et industriområde, men er i dag mest kendt for gastronomi på højt plan og et aktivt natteliv. Hvad mange ikke ved er, at Kødbyen er fredet og udpeget som et nationalt industriminde, hvor fortidens funktionelle elementer stadig kommer til udtryk >> Colliers Markedsnyt > forår 2014 11
Colliers International Danmark Der ligger et stort uforløst potentiale i Kødbyen, som kan sikre en fortsat arkitektonisk funktionalisme og skabe grobund for økonomisk vækst. Fredningen er med til skabe rammerne for udviklingen af Kødbyen og påvirker dermed livet i området. Christian Wad lejer en stor del af Den Hvide Kødby til kontorhotellet Soho og er også formand for Kødbyforeningen. Han mener, at fredningen har visse fordele, men også at den er med til at sænke områdets potentielle udvikling: Udnævnelsen som nationalt industriminde styrker området og giver os (lejerne) mulighed for at fortælle en historie. Fredningen sørger for at bevare Kødbyens image og er dermed fortsat et sted for kreative virksomheder og ikke internationale franchisekoncepter. Men i 4-5 år er der blevet arbejdet på en fredningsmanual for Kødbyen, hvor Erik Møller Arkitekter i samråd med Kulturstyrelsen har arbejdet på at løsne på de meget strikse bånd, som er pålagt udviklingen grundet fredningen. Det arbejde er blevet sat i stå grundet ammoniaksagen, som dybest set også bunder i fredningen, fortæller Christian. Lytter man derimod til Kulturstyrelsen, har fredningen sikret et kontrolleret udviklingsforløb, som er vigtigt for områdets historik og for besøgendes visuelle forståelse af, hvad Kødbyen var engang. Arkitekt MAA Jesper Peter Jensen fra Kulturstyrelsen mener, at fredningen skal opretholdes: Som myndighed er det Kulturstyrelsens vigtigste interesse at vedligeholde og varetage de fredningsmæssige hensyn. Fredningen standser ikke udviklingen af Den Hvide Kødby, men sikrer derimod, at områdets bærende fredningsværdier bliver opretholdt, fortæller Jesper. I modsætning til Københavns Kommune og Kødbyens nuværende lejere har Kulturstyrelsen ikke en økonomisk interesse i området. Kødbyen har i dag et vedligeholdelsesefterslæb på mere end 200 mio. kr., hvilket kan skabe bekymring om, hvorvidt kommunen lader et nationalt industriminde forfalde. Ifølge specialkonsulent og projektleder Rasmus Sanchez Hansen fra Københavns Ejendomme vil Københavns Kommune dog opretholde vedligeholdelsen så godt som muligt, så det nationale industriminde vedligeholdes: Eftersom størstedelen af Kødbyen er fredet, har Københavns Ejendomme en forpligtelse til at vedligeholde bygningerne, så de fredningsmæssige værdier ikke går til. Derfor er det min vurdering, at kommunen vil forsøge at skaffe de nødvendige midler til at vedligeholde Kødbyen, fortæller Rasmus, som står for den daglige udlejning af Den Hvide Kødby. Fremtiden må vise, i hvilken retning Kødbyen udvikler sig det er tydeligt, at engagementet er stort og ønskerne om udvikling ligeså, om end meningerne om vejen frem er forskellige. 12 Colliers Markedsnyt > forår 2014
Bud på fremtiden for Den Hvide Kødby Colliers Award, som er en konkurrence for studerende afholdt af Colliers, tog i 2013 udgangspunkt i udviklingen af Den Hvide Kødby. Alle forslag blev udstillet på en stor konference den 5. februar 2014, hvor vinderne også blev kåret Den Cirkulære Kødby Hovedpræmien på 35.000 kr. gik til Anders Dahl Simonsen og Niclas Burhøj Rønne fra henholdsvis Det Kongelige Danske Kunstakademi og Copenhagen Business School, som havde lavet forslaget Den Cirkulære Kødby. Den Cirkulære Kødby tog som det eneste forslag fat på gårdrummene bag bygningerne i Kødbyen og aktiverede dermed områder, som i dag primært bliver brugt til affaldsopbevaring. Projektet giver på den måde mulighed for at skabe mere aktivitet og forskellige opholdsrum ved hjælp af en form for platformsarkitektur, som giver plads til butikker, træningsfaciliteter, opholdsrum, koncertopstillinger m.m. og skaber cirkulære forbindelser mellem rummene. Den hvide farm Christian Minor Nørbjerg og Simone Valentin vandt en af andenpræmierne på 20.000 kr. med projektet Den hvide farm et urbant koncept med fokus på Kødbyens selvforsyning af fødevarer ved hjælp af blandt andet høns på tagene, mynte på cykelstativernes tage og svampeproduktion i Kødbyens fugtige kældre. Udgangspunktet for besvarelsen har været Kødbyens historie og et forsøg på at skabe tætte relationer til de omkringliggende områder. Temaet for Colliers Award 2014 vil blive offentliggjort i august 2014, og Colliers ser frem til endnu en spændende idékonkurrence, som vil udfordre nutidsaktuelle byudviklingsprojekter. Container Collective Sofie Askholm Ibsen, Mette Fast Amdrup Pedersen, Lene Askholm Ibsen og Maiken Hedelund fra henholdsvis Arkitektskolen i Aarhus, Københavns Universitet og Copenhagen Business School fik tildelt den anden andenpræmie. Forslaget fokuserer primært på at aktivere udearealerne på Flæsketorvet ved at placere containere på pladsen med pop-up stores mv. De flytbare og midlertidige containere respekterer det allerede etablerede i Kødbyen og er med til at skabe mere liv, øget aktivitet og et omskifteligt miljø. Colliers Markedsnyt > forår 2014 13
Colliers International Danmark Ny plads til kreativitet, virksomheder og boliger Foto: Thomas Kendall I udlandet findes talrige eksempler på, hvordan forskellige byers industrihistorie bliver ført videre som en del af byernes nuværende identitet Foto: Teemu Nurminen Kaapeli én af Europas første industriomdannelser Kaapeli Kabelfabrik, Helsinki, Finland Da Nokias tidligere kabelfabrik, Kaapeli, lukkede i slutningen af 1980 erne, overtog Helsinki bystyre ejendommen. Bystyret indså, at de var ved at få ejerskab over en meget unik bygning samt et problem. For hvad gør man med en fabrik, der har en kapacitet på ti beboelsesejendomme? Ifølge bystyret var fabrikken ikke værd at bevare. Det blev planlagt at bygge skoler, hoteller, museer og endda en parkeringskælder. I mellemtiden var mange artister og virksomheder dog flyttet ind i bygningen, og potentialet i fabrikken viste sig i praksis, før nogen officielle beslutninger blev truffet. Private aktører dannede derfor selskabet Pro Kaapeli og førte kampagne for bevaring af bygningen, endog med stor succes. Bystyret indså fabrikkens kulturhistoriske og oplevelsesøkonomiske værdi og besluttede at beskytte kabelfabrikken og fabrikkens miljø. I dag fungerer Kaapeli som en arbejdsplads for 900 mennesker inden for en bred vifte af kreative virksomheder og kulturinstitutioner og med 200.000 besøgende årligt. I dag er 99 % af fabrikken i brug, og fabrikken finansierer sine egne aktiviteter. 14 Colliers Markedsnyt > forår 2014
Fra fabrik til kulturcenter The Custard Factory, Birmingham, UK The Custard Factory åbnede i 1837, efter at Alfred Bird, kemiker og drogist, opfandt vaniljecremepulver uden æg for at imødekomme sin kone Elizabeths allergi over for æg og gær. Fabrikken beskæftigede flere tusinde frem mod Anden Verdenskrig, hvor rationeringer og produktionsbegrænsninger førte til, at selskabet blev overtaget. I 1964 flyttede produktionen til Banbury, og ejendommen stod ubeboet og forladt, indtil Bennie Gray overtog stedet i 1988. Historien og den faldefærdige charme appellerede til mange af byens kunstnere og kreative, og de begyndte at afholde arrangementer, workshops og forretningsmøder i bygningerne. I 1993 blev der givet tilskud til at genskabe stedet, og Lucan Gray arbejdede på den første fase af ombygningen sammen med arkitekt Glenn Howells. Den første fase åbnede i 1993, og kontorerne var hurtigt fuldt udlejede. Lucan Gray udviklede i 2008 det nærliggende Fazeley Studios, som er et søsterprojekt til Custard Factory rettet mod IT- og medievirksomheder. I 2013 havde Gray udviklet de tidligere fabriksbygninger til knap 70.000 m², og Custard Factory er nu hjemsted for mere end 400 kreative og digitale virksomheder samt detail- og underholdningsmuligheder. Foto: Custard Factory Fra bygas til boliger Wiener Gasometer, Wien, Østrig I 1892 blev der udskrevet en international arkitektkonkurrence om det nye bygasværk i Wien. Tyskeren Schimming vandt konkurrencen, og byggeriet blev påbegyndt i efteråret 1896. Tre år senere, i 1899, stod de fire gasbeholdere klar til åbning. Da de blev bygget, var gasbeholderne de største i Europa. I 1981 blev de udnævnt til fremragende eksempler på industriel arkitektur af landets kulturarvsministerium. De forblev i brug frem til 1986, hvor det tekniske udstyr i tankene blev afmonteret. I 1995 blev det besluttet at udnytte gasbeholdernes placering og struktur til boligformål, og valget faldt på design af arkitekterne Jean Nouvel (Gasometer A), Coop Himmelblau (Gasometer B), Manfred Wehdorn (Gasometer C) og Wilhelm Holzbauer (Gasometer D). Byggerierne blev afsluttet i 1999 og 2000. Hver bygning er opdelt med lejligheder i toppen, kontorer i de midterste etager og underholdning og shopping i stueetagen. Tilbage står yderbeklædningen på de 90.000 kubikmeter monumentale murstenscylindre, der nu er under beskyttelse som historiske monumenter med deres klassiske design. Colliers Markedsnyt > forår 2014 15
EJENDOMSJURA Indsigt i juridiske problemstillinger Ejendomsselskaber omfattet af de nye FAIF-regler skal opfylde krav inden juli 2014 Sidste sommer trådte en ny lov om forvaltere af alternative investeringsfonde mv. i kraft. Loven benævnes i daglig tale FAIF-loven. Loven implementerer et EU-direktiv, hvilket direktiv er vedtaget som en konsekvens af finanskrisen. Loven (og direktivet) omfatter ud over hedgefonde, kapitalfonde og lignende imidlertid også visse ejendomsselskaber. De selskaber, der er omfattet af FAIF-loven, skal opfylde lovens krav. Opfyldelse af lovens krav sker ved registrering hos Finanstilsynet, hvis man er under lovens grænse på 100 mio. euro (500 mio. euro hvis ugearet). Er man over lovens grænse på 100 mio. euro (500 mio. euro hvis ugearet), skal man for at opfylde lovens krav enten indgå aftale med en forvalter af alternative investeringsfonde, eller man skal have tilladelse (af Finanstilsynet) til selv at agere som en forvalter og hermed reelt være selvforvaltende. For at opnå registrering skal der indsendes nogle oplysninger til Finanstilsynet. For at opnå tilladelse skal der indsendes en yderligere række mere detaljerede oplysninger. Endvidere skal man være opmærksom på, at man efterfølgende løbende skal foretage regelmæssige indberetninger til Finanstilsynet. Det vil være en konkret vurdering af det pågældende selskab (herunder datterselskaber), der afgør, om selskabet er omfattet af loven. De af loven omfattede selskaber defineres som en kollektiv investeringsenhed, som rejser kapital fra en række investorer med henblik på at investere den i overensstemmelse med en defineret investeringspolitik til fordel for disse investorer. Som en grov hovedregel kan man opdele ejendomsselskaber i 3 kategorier: 1. Ejendomsselskaber, der alene udøver almindelig ejendomsadministration/property management (huslejeopkrævning, regnskabsudarbejdelse mv.). Disse selskaber er som udgangspunkt ikke omfattet af FAIF-loven. 2. Ejendomsselskaber, der udøver ejendomsforvaltning/asset management (sikre udlejning, forbedring af ejendomme, optimering, forvaltning af aktiverne mv.). Disse selskaber er måske omfattet af loven. 3. Ejendomsselskaber, der udøver porteføljepleje/ fund management (eksekvering af køb og salg, risikostyring, udarbejdelse af strategi, forvaltning af fonde). Disse selskaber er som udgangspunkt omfattet af FAIF-loven. Opfyldelse af lovens krav skal ske senest den 22. juli 2014. Manglende efterlevelse af lovens krav kan indebære sanktioner, herunder bøde- og fængselsstraf. Er man i tvivl om, hvorvidt man er omfattet af reglerne, eller står man for at skulle ansøge om tilladelse eller registrering, anbefales det, at man søger juridisk bistand. Gorrissen Federspiel har rådgivet flere klienter om FAIF-loven. Ønsker man at læse mere om reglerne, henvises til Finanstilsynets hjemmeside og nyhedsbrev af 5. september 2013 udarbejdet af Gorrissen Federspiel: www.gorrissenfederspiel.com 16 Colliers Markedsnyt > forår 2014
Omdannelse fra butik til bolig Udgifter til grundbestanddele (bad, køkken, trægulve) kunne medtages i udlejeres efterfølgende opgørelse af forbedringstillæg Vestre Landsret har i 2013 taget stilling til en tvist mellem en udlejer og en lejer om størrelsen af det forbedringstillæg, som udlejer havde medtaget i en lejekontrakt indgået i 2000. Den årlige leje var i lejekontrakten aftalt til kr. 37.800, hvoraf kr. 17.259 udgjorde forbedringstillæg, jf. lejelovens 58. Der blev i 2006 udarbejdet en skønserklæring vedrørende arbejder udført i lejemålet siden 1973. Af skønserklæringen fremgik det, at der var foretaget moderniseringsudgifter for ca. kr. 135.000 ekskl. moms. I 2010 traf Huslejenævnet afgørelse om, at forbedringstillægget (aftalt til kr. 17.259 i lejekontrakten) alene skulle fastsættes til kr. 5.962, da forbedringsudgifterne af Huslejenævnet skønnedes alene at udgøre ca. kr. 45.000 af de samlede afholdte udgifter. Den årlige leje pr. 2001 blev derfor af Huslejenævnet fastsat til kr. 26.505 (ctr. den aftalte leje på kr. 37.800). Udlejeren indbragte afgørelsen for Boligretten. sagen ved Boligretten gjorde lejeren gældende, at det ikke skulle anses som en forbedring, at der i forbindelse med omdannelsen fra butik til bolig i 1992 blev installeret grundinstallationer såsom køkken, bad og trægulve, da disse installationer efter lejers opfattelse var en forudsætning for overhovedet at kunne leje lejligheden ud til beboelse og dermed ikke en forbedring. Boligrettens flertal var enige i Huslejenævnets afgørelse. Landsretten lagde derimod til grund, at der ikke i boligreguleringslovens 5 eller i lejelovens 58 var grundlag for at undtage de afholdte udgifter til grundbestanddele (køkken, bad, trægulv) i udlejers opgørelse af et forbedringstillæg. Henset hertil og til, at der ifølge skønserklæringen var foretaget moderniseringsudgifter for ca. kr. 135.000 ekskl. moms, fandt Landsretten, at udlejer var berettiget til som en del af lejen at opkræve et forbedringstillæg på kr. 17.259 som aftalt i lejekontrakten. Hans-Peter Jørgensen Partner, Fast Ejendom, København hpj@gorrissenfederspiel.com Tlf. 33 41 41 41 Thomas Høj Pedersen Advokat, Fast Ejendom, København thp@gorrissenfederspiel.com Tlf. 33 41 41 41 Gruppen Fast Ejendom hos Gorrissen Federspiel har stor erfaring med generel og specialiseret rådgivning om fast ejendom. Rådgivningen kan bl.a. omfatte alle aspekter af handel med erhvervsejendomme, fra risikoafdækning i handler med problematiske ejendomme til erhvervelse af udlejede ejendomme. Colliers Markedsnyt > forår 2014 17
Colliers International Danmark Colliers International Global Investor Sentiment Report 2014 GLOBAL INVESTOR SENTIMENT Confidence returning to a competitive marketplace Læs mere i Global Investor Sentiment Report, som findes på www.colliers.dk Investorer i EMEA klar til investeringer Accelerating success. på sekundære markeder i 2014 På trods af fortsat økonomisk usikkerhed er globale ejendomsinvestorer klar til at tage mere risiko i 2014 ifølge ny investeringsrapport fra Colliers International. I EMEA-regionen finder investorerne især investeringsmuligheder blandt ejendomme på de sekundære markeder, som har brug for opgraderinger og repositionering. Ifølge Global Investor Sentiment Report er der generelt optimisme med hensyn til den økonomiske udvikling, og det betyder øget appetit hos investorerne, som planlægger at øge deres investeringer. Der er gode udsigter for ejendomsmarkedet i EMEA i 2014. Næsten 41% af alle respondenterne regner med, at situationen på ejendomsinvesteringsmarkedet i Vesteuropa bliver forbedret i løbet af det næste år, mens kun 14% regner med, at situationen bliver værre. I modsætning hertil er der mere skepsis over for blandt andet Central- og Østeuropa. Det samme mønster gør sig gældende, når det kommer til investeringsvolumen, idet 63% forventer stigende omsætning i Vesteuropa (bortset fra Storbritannien) i 2013 i forhold til 2012 og igen i 2014 i forhold til 2013. For Central- og Østeuropa er forventningerne knap så positive, idet kun 44% af respondenterne forventer stigende omsætning her. Ifølge undersøgelsen planlægger 61 % af investorerne i EMEA at øge deres ejendomsinvesteringer. Ca. 87% er enige i udsagnet: Der findes gode investeringsmuligheder på det globale marked, men de er i stigende grad svære at finde. EMEA investor intentions: property portfolio (next 6 months) 11% Reduce 61% Expand 12% Down 1%-10% 1% Down 10%+ Investment volume forecast: Western Europe, excluding UK (2014 vs 2013) 24% No Change 56% Up 1%-10% 7% Up 10% % of all investors who responded Graferne er fra rapporten Global Investor Sentiment. 28% Maintain 4% 13% 94% 11% 8% 100% Where do you primarily source capital? (% of EMEA respondents) 4% 2% 0% Note: Each respondent could choose multiple regions 18 Colliers Markedsnyt > forår 2014
EMEA Highlights February 2014 London, Berlin og Dublin konkurrerer om at være det førende teknologicentrum i Europa Insight and intelligence on the key property trends affecting the tech and media sector #mediatechiq Læs mere i rapporten Media & Technology iq på www.colliers.dk Den kraftige vækst i den teknologiske sektor betyder stigende konkurrence mellem de europæiske byer Berlin og Dublin er lige i hælene på London i kampen om at være Europas Silicon Valley. Det er konklusionen i Media & Technology iq en ny rapport fra Colliers International. Begge byer har en konstant voksende teknologisektor og mange nye virksomheder, hvilket betyder, at de er stærke konkurrenter til London. Media & Technology iq udpeger Berlin til at være den største trussel, idet der starter fem nye virksomheder i den tyske hovedstad hver dag. En ny undersøgelse slår fast, at Berlin, takket være nystartede virksomheder, kan ende med at få 100.000 nye arbejdspladser i 2020. Store virksomheder som Amazon, Microsoft og Zalando er fortsat tiltrukket af Berlin på grund af de lave priser for kontorlokaler og boliger, det trendy image, den centrale beliggenhed og den enkle immigrationsproces for veluddannede medarbejdere, som tiltrækker endnu flere investeringer og mere talent til byen. Efterhånden som økonomien forbedres, forventes det, at Dublin styrker sin top 3-position via eksponering over for store aktører inden for teknologisektoren og datacenterindustrien. I 2013 udgjorde udlejninger til store virksomheder såsom Facebook, Amazon og Yahoo 30% af kontorudlejningerne. Specielt amerikanske virksomheder har investeret i Irland mellem 2008 og 2012. Udfordringerne for byen består blandt andet af stigende markedslejer og ændringer i skattesystemet i USA. London er stadig stærk næsten halvdelen af lejemålene i West End blev udlejet til teknologiog medievirksomheder. Hvis London fortsat skal være på toppen, er det imidlertid nødvendigt at sikre udbuddet af centralt beliggende, fleksible og innovative lokaler. Andre byer som Dublin, Berlin, Stockholm og Helsinki har et stort udbud af unge virksomheder og nye talenter, som London mangler. Investorerne søger boligejendomme i de nordiske lande Nordic real estate review H1 2014 www.colliers.com Læs mere om ejendomsmarkederne i Danmark, Norge, Sverige og Finland i Nordic Real Estate Review, H1 2014 på www.colliers.dk Ny rapport fra Colliers International understreger, at de nordiske lande er populære hos mange internationale investorer Den store efterspørgsel efter boligsegmentet, som vi oplever i Danmark i øjeblikket, ses også i de øvrige nordiske lande. De andre nordiske lande har ikke oplevet så store fald i ejerboligpriserne efter finanskrisen, som det har været tilfældet i Danmark. I Norge har der dog på det allerseneste været prisfald på ejerboliger, hvilket betyder, at investorerne holder vejret og afventer udviklingen i boligsegmentet. Sverige er fortsat det mest transparente marked og ofte første valg for de internationale investorer, men interessen fra de internationale investorer er stigende i de øvrige nordiske lande. I Danmark har vi gennem det sidste år set en lang række investeringer fra internationale investorer. Den internationale interesse skyldes blandt andet, at de nordiske lande har stærke økonomier med forholdsvis lav arbejdsløshed, og at der ikke er de store udsving i ejendomspriserne. ene for primært beliggende ejendomme har været meget stabile gennem de sidste par år. For Norge og Sverige er der en vis valutausikkerhed, idet deres valutaer flyder frit i forhold til euroen. Det forventes imidlertid, at både den svenske og den norske krone vil være stærke i den nærmeste fremtid på grund af de stærke underliggende økonomier. Colliers Markedsnyt > forår 2014 19
Improving economic conditions, stable demand and a shortage of high quality space resulted in y-o-y rental growth in some core Western European markets, such as London, Manchester, Dublin, Berlin and Stuttgart. In contrast, the Paris region saw a drop in prime logistics rents. In the Benelux region, rental growth took place in Brussels and the main Dutch logistics centres of Amsterdam, Venlo and Rotterdam, where the lack of high quality logistics supply has also put pressure on rents. The situation in the Nordics remains stable, with no changes in prime rent levels recorded over the last three quarters. A decline in rents was recorded in the first half of the year in Lisbon and Madrid as the occupiers market in Southern Europe remains sluggish. However, the rates remained stable in the second half of the year and are expected to maintain current levels in the coming months. The major Eastern European markets have seen an annual rental decline, with the exception of Moscow where strong demand, combined with extremely low vacancy levels, has continued to push up the rents. (%) 25 20 15 10 5 0-5 -10-15 According to the latest purchasing manager indices, the European economy looks to have turned a corner in 2013 and is positioned for further recovery in 2014. With the exception of France, the major European economies are stable or growing. Weakness in France (47.3) continues to be offset by German strength (55.0), led by manufacturing. Italy is stable (50.0), but Spain is showing considerable strength (53.9), with its highest PMI reading in 6 years. Of the peripheral economies, Ireland is also making substantial progress (58.6) in line with the UK economy (58.8) which continues to improve substantially. Service sector performance has surprised to the downside, but has been offset by manufacturing; hence further rental recovery across office markets remains slow. The fortunes of the CEE countries are also improving linked as they are to the Eurozone with Poland benefiting. The Russian economy may have also turned a corner in 2013 and 2014 is looking stronger both through its external trade with improving US and European economies as well as through stronger domestic consumption and a rebound in business investment. In Western Europe, improved economic outlooks and localised shortages of good quality, centrally-located space, has resulted in prime rent increases in London s key submarkets (West End and City), Amsterdam, and in several German cities (Frankfurt, Hamburg, Munich, Berlin). Improving economic and business confidence looks set to provide a basis for further increases in the next 12 months, particularly in the UK. In contrast, economic uncertainty in France continues to weigh negatively on occupier sentiment and Parisian office rents, which declined marginally. No increases were observed across Scandinavia, except Oslo. While prime rents continued to soften in Spain in H2 13, a stabilisation in rental rates is anticipated in 2014. This is a trend likely to be repeated across the largest business centres of Southern Europe (Milan, Madrid, Barcelona and Lisbon), as national economies continue to heal and confidence improves. Stability is expected in the next 12 months across the whole region, with London, Dublin and Stuttgart forecast to see further rental growth. With gradual improvement expected in manufacturing and consumer spending, take-up levels will remain similar, driven largely by retailers and 3PLs. In Western Europe, the hardening of prime yields was seen across UK markets as well as in Berlin, Munich and Dusseldorf. In Central and Eastern Europe, the major markets of Warsaw and Moscow saw annual yield compression while the rest of the region remained widely flat. Scandinavian markets have seen no changes, while there has been some inward yield movement in the Baltics in the second half of the year. Looking forward, stability is expected across the region. Investor interest in the industrial & logistics sector will remain high. However the lack of prime assets secured with long-term income will continue to be the main obstacle in investment activity. Some investors might be willing to increase their exposure to peripheral markets. We believe yields, in general, will remain unchanged in the majority of locations. Further downward movement of yields might be seen in major UK markets as well as in Dublin and Frankfurt. 130 120 110 100 90 10 8 6 4 2 0-2 -4-6 Average rent CBD Prime rent CBD Cities included: London West End, London City, Paris, Frankfurt, Munich, Amsterdam, Brussels, Vienna, Madrid, Warsaw, Stockholm, Berlin, Lisbon, Barcelona. SOURCE: COLLIERS INTERNATIONAL Colliers International Danmark Stigende markedsleje på de centrale europæiske logistikmarkeder Industrial Snapshot H2 2013 EMEA Rental growth in Western Europe Distribution/Logistics Rental Growth 2013/2012 Further stability ahead London Heathrow Venlo Moscow Brussels Manchester Amsterdam (Schiphol) Rotterdam Berlin Stuttgart Antwerp Gothenburg Stockholm Copenhagen Birmingham Frankfurt Munich Düsseldorf Madrid Warsaw Prague Lisbon Paris Læs mere i Industri Snapshot H2 2013 fra Colliers International EMEA på www.colliers.dk London oplevede den største lejestigning i 2013 Forbedrede økonomiske forhold, stabil efterspørgsel og mangel på lokaler af høj kvalitet har resulteret i lejevækst på de centrale vesteuropæiske markeder. Med forventningen om en fortsat gradvis forbedring af produktion og forbrug forventes aktiviteten på udlejningsmarkedet at forblive stabil i første halvdel af 2014. Efterspørgslen vil være drevet af både detailhandlere og logistikfirmaer. Situationen i Norden var stabil i 2013; der er ikke konstateret ændringer i lejeniveauet på de bedste beliggenheder i de sidste tre kvartaler. På investeringsmarkedet vil manglende udbud af ejendomme på de bedste beliggenheder med lange stabile lejekontrakter fortsat være den største hindring. Nogle investorer kan være villige til at øge deres eksponering på perifere markeder. Det forventes, at afkastkravet overordnet set vil forblive uændret de fleste steder, selvom det kan falde nogle steder. Stabilitet og fremgang på kontormarkedet i Vesteuropa Office Snapshot H2 2013 EMEA European economy gathering speed Focus of rental growth shifting Prime vs Average CBD Rent 2009 H1 (=100) 2009 H2 2010 H1 2010 H2 2011 H1 2011 H2 2012 H1 2012 H2 2013 H1 2013 H2 Prime rent growth, H2/H1 2013 London West End Amsterdam London City Zurich Frankfurt Hamburg Berlin Munich Prague Paris Barcelona Geneva Warsaw Bucharest Læs mere i Office Snapshot, H2 2013 fra Colliers International EMEA på www.colliers.dk Ifølge ny rapport fra Colliers International er der nu lejestigninger på kontormarkedet i Vesteuropa i stedet for Østeuropa. I Vesteuropa har de forbedrede økonomiske forventninger og den lokale mangel på centralt beliggende lokaler af høj kvalitet medført stigende lejeniveauer i den sidste halvdel af 2013, mens lejeniveauet er faldet i nogle byer i Central- og Østeuropa. Der er desuden tegn på opblødning i forskellene mellem Nord- og Sydeuropa. Det samlede billede er i stigende grad stabile afkastkrav, selvom det europæiske marked utvivlsomt fortsat vil være differentieret. På etablerede sikre markeder er afkastkravene allerede på eller nærmer sig et historisk lavpunkt, så der forventes kun begrænsede ændringer på disse markeder. På markeder, der stadig kæmper med følgerne af eurozonens finansielle krise, ser den seneste tids forventning til økonomiske forbedringer og stærkere lejemarkeder ud til at medvirke til at stabilisere afkastkravene. Begrænset adgang til kapital vil fortsat være en klods om benet for både prissætning og transaktionsvolumen, navnlig i de mere perifere markeder, men samtidig vil risikovillige investorer, der går efter høje afkast, formentlig fungere som en modvægt til denne tendens. 10 8 6 4 2 0-2 -4-6 Prime rent growth, H2/H1 2013 London West End Amsterdam London City Zurich Frankfurt Hamburg Berlin Munich Prague Paris Barcelona Geneva Warsaw Bucharest 20 Colliers Markedsnyt > forår 2014