Et kig ind i fremtiden Fremtidssikring af Kongens Enghave Frederiksholm Karré 17 Boligselskabet AKB, København
Rapporten er udarbejdet af Projektleder Peter Friche Madsen Arkitektstuderende Michala Crone KAB Byggeprojektområdet Februar 2013 2
Indhold Er afdelingen klar til fremtidssikring? Hvad sker der, hvis I ikke gør noget? 5 Grundlag for analysen 5 Hvordan står det til i afdelingen? 6 Beskrivelse af afdelingen og nærområdet 6 Afdelingens attraktionsværdi 7 Boligmarkedsanalysen 9 Hvilke områder kan der arbejdes med? 12 Forslag til ombygninger 12 Løsningsforslag på to niveauer 13 Forslag 1 - modernisering af 2 rums bolig - 60 m 2. 16 Forslag 2 - modernisering af 2 rums tagbolig - 52 m 2. 18 Forslag 3 - modernisering af 5 rums bolig - 108 m 2. 20 Energi 22 Livet mellem husene 27 Afdelingens grønne områder 28 Tilgængelighed 29 Indeklima 30 Afdelingens indeklimaforhold 30 Arkitektur 31 Hvordan ser fremtiden ud for afdelingen? 33 Lad os lave en plan for fremtiden 33 Fremtidsplan 3 Hvordan kan I komme videre? 3 Bilag A B C Afkrydsningsskemaer om afdelingen Boligmarkedsanalyse Københavns Kommunes støjkort 3
Er afdelingen klar til fremtidssikring? Flytter børnefamilierne fra jeres afdeling på grund af pladsmangel, og brokker beboerne sig over gamle køkkener? Og hvad med de ældre beboere? Har de mulighed for at blive i afdelingen, hvis de får svært ved at komme rundt? Beboernes behov ændrer sig livet igennem - og hvis I vil beholde dem i jeres afdeling, skal deres behov opfyldes. Derudover efterspørger mange boligsøgende mere plads, bedre køkkener og bad. Kan I matche det? Fremtidssikring handler om at sikre, at jeres afdeling har gode boliger, som stabile beboere vil flytte ind i - og bo i, i lang tid. Det kan I opnå, hvis boligområdet er et trygt og rart sted at bo, med boliger til en pris almindelige beboere kan og vil betale. Fremtidssikring handler også om, at befolkningens syn på den almene bolig har ændret sig. Da boligerne blev planlagt, lagde man vægt på gode og sunde boliger til mennesker med almindelige indtægter og danskerne stod i kø for at leje dem. I dag opfatter mange de almene boliger, som ensformige og føler ikke, at der er mulighed for at tilpasse deres bolig efter individuelle behov.
Det betyder, at muligheden for en altan eller et lille stykke have kan være med til at fastholde nogle beboere. For andre kan muligheden for at inddrage et tagrum i boligen, til en hobby, være afgørende. I denne fremtidssikringsrapport kan I finde inspiration og gode ideer til, hvordan I kan sikre, at jeres afdeling også i fremtiden vil være et attraktivt sted at bo. Hvad sker der, hvis I ikke gør noget? Såfremt boligerne ikke bliver moderniseret i forhold til nutidige ønsker og behov vil afdelingen muligvis opleve udlejningsvanskeligheder. På længere sigt vil børnefamilier og yngre par muligvis vælge andre boliger som kan tilbyde en tidssvarende bolig. Ældre enlige med behov for rollator og lignende vil på længere sigt komme til at præge beboersammensætningen. Med boligernes manglende niveaufri adgang, og boliger der ikke opfylder krav til bad og toilettets frie gulvareal, vil dette betyde forringede levevilkår for disse beboere, såfremt de bliver boende. Konsekvensen vil derfor være, at der over tid kun vil være ganske få børnefamilier og bevægelseshæmmede, som har brug for rollator eller kørestol tilbage i afdelingen. Grundlag for analysen Den foreløbige analyse er baseret på observationer foretaget på stedet, gennemgang af foreliggende tegningsmateriale, og interview med driftsleder og driftschef/ejendomsleder samt afdelingsbestyrelse. Der er ikke foretaget tekniske undersøgelser eller undersøgelser af bygningernes stabilitet. Der er heller ikke taget hensyn til bestemmelser i en eventuel lokalplan eller andre bestemmelser for grundens udnyttelse og bebyggelsens udformning. Overslagene, der indgår i de beskrevne forslag til ombygninger, er baseret på erfaringstal, og skal betragtes, som vejledende. Hvis afdelingen ønsker at arbejde videre med idéforslagene, skal der foretages en grundig undersøgelse af plangrundlaget og bygningernes tekniske udformning. Derudover skal der udarbejdes skitseforslag, foretages prissætning af et teknisk rådgivningsfirma og tages højde for de relevante reglementer. 5
Hvordan står det til i afdelingen? Beskrivelse af afdelingen og nærområdet Bebyggelsen består af 3 blokke; A, B og C. Disse danner 3 fløje, med åbning mod syd og det store åbne haverum. Blokken er opført i 199 og er i etager. Der er ialt 116 boliger og der er, i blokken ud mod Mozartz Plads, erhverv i stueetagen samt administrationskontor. I kælder er der vaskeri, varmemesterkontor, afdelingsbetyrelseslokale, fitnesrum samt cykel- og barenevognsrum. I friarealet mellem blokkene er der et stort grønt område og garageanlæg med 9 garager. Friarealet er derudover indrettet med legeplads og tørreplads. Langs brandveje er der afsat plads til bilparkering. Boligblokkene er opført i murværk af gule tegl. Taget er dækket med røde falsteglsten. Etageadskillelser og trapper er udført i beton. Afdelingen ligger centralt placeret i Kgs. Enghave, tæt ved dagligvareindkøb og offentlige transportmuligheder. Der er omkring 500 meter til apotek og bank/ posthus, der er ca. 800 meter til både Sydhavnen og Sjælør station. 6
Afdelingens attraktionsværdi Hvis jeres afdeling skal være attraktiv fremover, er det nødvendigt at overveje, hvilke beboergrupper, der har lyst til at bo i afdelingen. Fremover kan det måske blive nødvendigt, at man kan tiltrække nye grupper, eller imødekomme de nuværende beboeres skiftende behov. Afdelingsbestyrelsen har, sammen med KAB, diskuteret og gennemgået afdelingens attraktionsværdi i forhold til forskellige beboergrupper. Målet er at synliggøre, hvilke grupper, der får opfyldt deres behov i jeres afdeling samt hvilke, der måske vil søge en anden bolig i fremtiden, som passer bedre til deres behov. Der er givet point i forhold til, hvor attraktiv afdelingen er for de enkelte grupper. Der er givet fra 1 til 5 hvor 5 er bedst. Du kan eventuelt se de udfyldte skemaer i bilag A. Hvor attraktiv er afdelingen? Afdelingsbestyrelsen udfyldte et skema om afdelingens og nærområdets attraktionsværdi. Det handler blandt andet om afdelingens og områdets renommé, udbud af institutioner, transportmuligheder mm. Alle beboergrupper er generelt tilfredse med afdelingen og nærområdet. Dog således at nærområdet, af yngre, vurderes meget lidt attraktivt. De offentlige transportmuligheder er gode både med hensyn til bus og tog. Afdelingens udseende og renommé vurderes tilfredsstillende for alle beboergrupper. 7
Hvordan vurderes boligen, fælles faciliteter og området? Afdelingsbestyrelsen svarede på spørgsmål om beboernes vurdering af blandt andet boligernes størrelse, indretning, køkken- og badeforhold. Der var også spørgsmål om de udendørs faciliteter eksempelvis legeplads, de grønne områder og parkeringsforhold. Beboerne, som helhed, vurderer afdelingen attraktiv. Dog således at de fælles indendørs faciliteter og køkken- og badforhold vurderes mindre tilfredsstillende. Alle beboergrupper vurderer lejlighedernes størrelse og indretning tilfredsstillende dog med plads til forbedringer for at få lejlighederne til at være tidssvarende. Beboernes muligheder for at finde en tilsvarende bolig Afdelingsbestyrelsen udfyldte også et skema, som omhandlede de forskellige gruppers muligheder for at finde en tilsvarende bolig i området, hvorvidt gruppen synes, der var sammenhæng mellem kvaliteten og huslejen samt deres tolerance overfor huslejestigninger. Resultatet er følgende: Alle beboere synes, at der er sammenhæng mellem pris og kvalitet. Muligheden for at finde en tilsvarende bolig er god. Hvis afdelingen og boligerne blev tilsvarende bedre, vurderes det, at gruppen, som helhed, vil kunne acceptere en huslejestigning på mellem 0-10 %. 8
Afdelingens sociale forhold Beboerne er tilfredse med at bo i afdelingen. Der er ikke nævneværdige sociale problemer og de føler sig i nogen grad trygge ved at færdes i nærområdet. Beboerne kommer godt ud af det med hinanden, men det kniber med at tage initiativ til at iværksætte sociale aktiviteter i afdelingen. Dette sker meget sjældent. Opsamling om afdelingens attraktionsværdi. Ud fra debatten med afdelingsbestyrelsen og de udfyldte skemaer, tegner der sig et billede af, at afdelingen i dag er en attraktiv afdeling for alle beboere. Dog er den generelle vurdering af afdelingen og nærområdet ikke helt i top. Både boligernes størrelse, bad- og toiletforhold samt parkeringsmulighederne dårlige. Nærområdet vurderes neutralt da der mangler caféer, butikker og lignende i området og beboerne tager derfor ind til centrum, i stedet for at handle og gå på café i Kongens Enghave. Boligmarkedsanalysen Når man skal fremtidssikre en boligafdeling, er det relevant at fokusere på boligafdelingens konkurrencesituation. Derfor ser vi på to ting: Hvordan huslejeniveauet ligger i forhold til at andre boformer (eksempelvis andels- og ejerboliger) samt hvordan udlejningssituationen på nuværende tidspunkt ser ud for afdelingen. Afdelingens konkurrencesituation i forhold til andre boformer Her ser vi på, hvordan afdelingens huslejeniveau ligger i forhold til andre almene boliger, private udlejningsboliger, andelsboliger og ejerboliger. Undersøgelsen er baseret på en række søgninger på hjemmesider, der samler udbuddet af boliger indenfor de forskellige boformer. Resultatet er derfor et øjebliksbillede, der vil forandre sig over tid, som udbuddet af boliger ændrer sig. Se eventuelt mere om hvordan sammenligningen er gennemført i bilag B. Analysen kan være med til at sikre, at de investeringer, boligafdelingen vil satse på, ikke medfører, at boligerne bliver markant dyrere end andre boligtilbud i området. Et for højt huslejeniveau kan betyde, at afdelingen vil opleve udlejningsproblemer fremover. 9
Sammenligning på tværs af boformer Det er i vidt omfang muligt, at sammenligne de forskellige almene boliger med hinanden og med private udlejningsboliger. Det er straks vanskeligere, at sammenligne andelsboliger og ejerboliger med en almen bolig. For almene boliger eller andre lejeboliger er den løbende vedligeholdelse inkluderet i huslejen, hvilket ikke er tilfældet for ejerboliger. Dette komplicerer en direkte sammenligning mellem leje- og ejerboliger. Men sammenligningen kan alligevel give et fingerpeg om konkurrencesituationen i lokalområdet. Sammenligningen kan sige noget om, hvor stort et rådighedsbeløb den boligsøgende skal have, for at kunne vælge de forskellige boformer. Det private udlejningsmarked er meget broget. Eksempelvis kan der være udlejningsejendomme, som kun kan lejes af medlemmer af eksempelvis bestemte pensionsselskaber og lignende. Der er også mange, som lejer boliger ud via venner eller opslag forskellige steder. Det er kun tilbud, som er direkte tilgængelig for alle boligsøgende, der er medtaget i analysen. Boligernes stand indgår ikke i sammenligningen. Resultat af sammenligningen I den følgende tabel viser priserne for udvalgte boliger fordelt på de forskellige boformer. Beløbene er udtryk for de grundlæggende udgifter forbundet med at bo i boligen. Herudover skal der lægges forbrug af el, vand og varme mm. Det er den billigste bolig, som fremgik af søgeresultatet, der er valgt ud. Husleje/pris pr. md. for udvalgte boliger i postnummer 250 (så vidt muligt nær Karré 17) Lille Mellem Stor Karré 17 60 kvm - 3.613 kr. 73 kvm -.396 kr. 90 kvm - 5.18 kr. Andre almene lejeboliger 63 kvm -.399 kr. 72 kvm - 6.896 kr. 90 kvm - 8.228 kr. Private lejeboliger Ingen fundet Ingen fundet 90 kvm - 10.500 kr. Andelsboliger 60 kvm -6.30 kr. 72 kvm - 6.839 kr. 93 kvm - 9.962 kr. Ejerboliger 58 kvm - 12.09 kr. 71 kvm - 23.67 kr. 90 kvm - 2.873 kr. 10
Afdelingens udlejningssituation Hvor attraktiv en afdeling er, kan også vurderes ved at se på ventetiden, eventuelle tomme boliger, fraflytningsprocent samt hvor mange tilbudsbreve, der sendes ud ved genudlejning af boligerne. I afdelingen er der over 20 års ventetid på alle boligtyper. Det tyder ikke på, at afdelingen på nuværende tidspunkt kommer til at opleve udlejningsvanskeligheder. Der er et fint udvalg af størrelser som gør at afdelingen er attraktiv for mange beboertyper. Konklusion på boligmarkedsanalyse Huslejen for at bo i afdelingen ligger, på alle lejlighedsstyper, under andre boligformer. Afdelingens husleje ligger ca. 1000-2000 kr. under andre almene lejeboliger i området. De private lejeboliger i området koster i gennemsnit ca. dobbelt så meget som afdelings husleje. Ligeledes ligger andelsboliger og ejerboliger meget over afdelingens huslejeniveau. 11
Hvilke områder kan der arbejdes med? I dette kapitel præsenteres mulighederne for, at fremtidssikre afdelingen. Det gælder først mulighederne for, at gennemføre ombygninger i form af eksempelvis lejlighedssammenlægninger og forbedringer af den enkelte bolig. Derefter omhandler kapitlet energi, indeklima, tilgængelighed, livet mellem husene, afdelingen, som arbejdsplads og arkitektur. Forslag til ombygninger I mange velfungerende boligområder er der passende boliger til både unge, enlige, par, familier med børn og ældre. I den enkelte afdeling kan man overveje, hvilke beboergrupper, boligerne skal være attraktive for og derefter sikre, at boligerne er tidssvarende nok til at dække disse gruppers behov. Boligerne kan eksempelvis gøres tidssvarende gennem opdatering af køkken- og badefaciliteter, etablering eller udvidelse af altaner og lejlighedssammenlægninger. På de næste sider vises nogle forslag, til hvordan boligerne kan ombygges eller forbedres. 12
Prisoverslag og huslejepåvirkning I de følgende forslag til ombygninger inddrages et prisoverslag på anlægsudgifterne pr. bolig. Overslagene er inklusive moms og alle omkostninger i forbindelse med rådgivning, administration og lånoptagning. Der er tillagt overslagsmæssige driftsudgifter, hvor forbedringen medfører en særlig ny omkostning. Alle kalkulationer er taget ud fra erfaringstal fra tilsvarende byggerier, og må derfor betragtes, som vejledende. Der kan ske betydelige ændringer, når produktet, og ideerne bearbejdes og analyseres nærmere blandt andet på grund af generelle prisstigninger, ændringer i skatter og afgifter mm. Derudover indgår en vurdering af, hvor meget huslejen til stige for de husslande, som vælger at foretage ombygningerne. Ydelsesprocenter er beregnet ud fra tal fra et lån på 1 mio. kr. Finansieringseksempler er baseret på en ydelsesprocent på 6,5 % ved 30-årige fastforrentede obligationslån. Løsningsforslag på to niveauer Løsningsforslag til ombygninger/ lejlighedssammenlægninger illustreres i to niveauer en basisombygning og en gennemgribende ombygning. Basisombygning En basisombygning kan med ganske få midler skabe en mere attraktiv bolig ved en naboflytning, og er ikke afhængig af genhusningsudgifter. Basisombygningen kræver eksempelvis, at en opgangsdør bliver blændet, et køkken nedlagt, og der etableres en åbning mellem de to boliger. Det kan også være nedrivning af lette vægge for at etablere større køkken eller værelser eller gennemlyste boliger. Det er en relativ overskuelig måde, at etablere en moderne bolig på, og giver efterfølgende mulighed for en løbende modernisering i takt med, at midlerne er til det. Gennemgribende ombygning Den gennemgribende ombygning kræver et større indgreb, for at gøre boligen mere tidssvarende. Dette indebærer f.eks. ændring på størrelse eller placering af badeværelser og køkkener. Et eksempel kunne være at sammenlægge lejligheder vertikalt. 13
ester C hristia nsens Gade Bo Borgm rg bje rg sv ej Oversigt over området Mozarts Plads Bo rgm j ozartsve M est er Ch ris tia Glucks Sca n dia ga de ve j 1 ns en sg ad e
Basis- eller gennemgribende ombygninger Da der allerede er et bredt udvalg af forskellige størrelser boliger laver vi ikke lejlighedssammenlægninger. Vi har derimod set på forskellige løsninger på intern modernisering. Basisombygning Basisombygning af de enkelte boliger er nogle steder at åbne mellem køkken og spisestue og derved få et mere rummeligt og lyst køkken i åben forbindelse med spisestuen. Gennemgribende ombygning En mere gennemgribende modernisering er at se på muligheden for at flytte om på køkken og badeværelse så køkkenet kan åbnes til stuen. Vi har ligeledes set på muligheden for at modernisere taglejlighederne. Der er lavet et foreslag hvor der opsættes store kviste så boligen bliver mere lys og får nogle flere kvadratmeter. Endvidere er der på s. 28 vist et forslag til hvordan de eksisterende altaner kan udviddes. 15
Forslag 1 - modernisering af 2 rums bolig - 60 m 2. bad bad værelse værelse køkken stue køkken stue altan altan eksisterende forhold fremtidige forhold Yngre par efterspørger: Stort opholdsareal Mindre værelser Mulighed for kontor Ældre efterspørger: Stort opholdsareal Mindre værelser Hver deres soveværelse Forslag 2 rums bolig moderniseres således at denne er mere tidssvarende. Der åbnes mellem køkken og stue og der etableres en disk/arbejdsbord mellem stue og køkken. Der er endvidere opsat altan som en udviddelse af den eksisterende altan for at denne bliver mere brugbar. Denne bolig ville kunne passe til et yngre par, evt med et lille barn eller et ældre par. 16
Tiltag der medfører omkostninger Nedrivning af væg ml. køkken og stue og nedrivning af væg til entré Anslået udgifter ca. 50.000 kr. Etablering af nyt køkken Anslået udgifter ca. 150.000 kr. Opgradering af bad/ toilet Anslået udgifter ca. 50.000 kr. Etablering af ny altan Anslået udgifter ca. 200.000 kr. Etablering af altandøre fra stue Anslået udgifter ca. 30.000 kr. I alt anslået anlægsudgifter ca. 80.000 kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca. 2.600 kr. pr. måned 17
Forslag 2 - modernisering af 2 rums tagbolig - 52 m 2. kvist værelse bad værelse bad entré stue køkken stue køkken kvist kvist med fransk altan eksisterende forhold fremtidige forhold Yngre par med 1 lille barn efterspørger: Stort opholdsareal Større værelser Større badeværelse Yngre par efterspørger: Stort opholdsareal Mindre værelser Mulighed for kontor Forslag Der åbnes mellem køkken og stue og der opsættes skydedør mellem stue og værelse. Det giver muligheden for en mere fleksibel udnyttelse og mere rummelighed. Denne type bolig er en tagbolig og det ville være oplagt at bruge taget til at få mere lys ned i boligen samtidig med at gøre den mere rummelig. Der laves en stor ny kvist med franks altan i forbindelse med køkkenet. Samtidig laves der en kvist inde i soveværelset. Denne bolig ville kunne passe til et par med eller uden et lille barn. 18
Tiltag der medfører omkostninger Nedrivning af væg ml. køkken og stue Anslået udgifter ca. 30.000 kr. Etablering af skydedør ml. stue og værelse Anslået udgifter ca. 30.000 kr. Etablering af nyt køkken Anslået udgifter ca. 150.000 kr. Ny kvist i værelse Anslået udgifter ca. 50.000 kr. Ny kvist i stue/køkken Anslået udgifter ca. 100.000 kr. I alt anslået anlægsudgifter ca. 360.000 kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca. 1.950 kr. pr. måned 19
Forslag 3 - modernisering af 5 rums bolig - 108 m 2. altan altan værelse entré værelse stue spisestue værelse entré bad køkken værelse værelse værelse stue entré køkken/ alrum bad eksisterende forhold fremtidige forhold Par med 1-2 børn efterspørger: Stort opholdsareal Større værelser Større badeværelse Forslag Der er i denne bolig to hoveddøre. Den ene, ved værelset, fjernes og dette værelse udviddes. For at opnå en bedre indretning byttes der om på køkken og bad således at man kan få et stort åben køkken/ alrum med plads til stort spisbord og evt. hjemmearbejdsplads. Der er endvidere opsat altan som en udviddelse til den eksisterende for at denne bliver mere brugbar. Denne bolig ville kunne passe til en familie på, da der er 3 soveværelser. 20
Tiltag der medfører omkostninger Blændng af dør i værelse Anslået udgifter ca. 10.000 kr. Nedrivning af lette vægge Anslået udgifter ca. 25.000 kr. Renovering/ombygning af badeværelse Anslået udgifter ca. 200.000 kr. Etablering af nyt køkken Anslået udgifter ca. 150.000 kr. Etablering af ny altan Anslået udgifter ca. 125.000 kr. I alt anslået anlægsudgifter ca. 510.000 kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca. 2.763 kr. pr. måned 21
Energi Det er vigtigt at fokusere på energioptimering, når man arbejder med fremtidssikring. Det kommer ofte både miljøet og afdelingens økonomi til gavn, når der tænkes i energibesparelser. Energiområdet er i rivende udvikling, og har både samfundets og mange beboeres, fokus i disse år. Derfor er det oplagt, at afdelingen ser på hvilke muligheder, der er for at nedbringe energiforbruget til både el, vand og varme i fremtiden. Det er eksempelvis relevant, når en afdeling står overfor at renovere bygningerne, udskifte taget eller vælge nyt opvarmningssystem. Det er dog vigtigt, at man er omhyggelig med at vælge løsninger, som kan lade sige gøre og som måske endda kan betale sig økonomisk set for afdelingen. Afdelingens generelle stand Teglfacader fremstår generelt i god stand ligesom kælderydervægge, kældertrapper og trin foran hovedtrappe er i orden. Hovedtrapper fremstår i god stand med enkelte revner i terrazzobelægningen. De indeliggende altaner er generelt i god stand. Tagværket fremstår generelt i rimelig stand, hvorimod tagbeklædningen har begrænset levetid. Der forekommer revnede/ knækkede tagsten. Der 22
er anvendt PU-skum til lukning af huller og som understygning. Dette vanskeliggør reparation og eftersyn af taget. Det må påregnes at udskifte tagbelægningen i 2020. Nyere tagrender og nedløb fremstår i god stand. I trappe- og pulterum er oplagt tagvinduer i støbejern, som flere steder er præget af rustangreb. En del af tagvinduerne kan ikke lukkes helt. I boligerne er der oplagt Velux ovenlysvinduer, som generelt fremstår i god stand. Vinduer i facade er udskiftet til træ/alu i 2009 med undtagelse af vinduerne i badeværelserne. Facadedøre er generelt i god stand. Badeværelserne er i varierende stand med enkelte nyrenoverede badeværelser. Der er ikke udført vådrumssikring og der mangler generelt ventilationsmuligheder. Toiletter er udskiftet til 2-skyl vandbesparende toiletter. Køkkener er hovedsagligt de originale køkkener fra 199. Dog er der løbende blevet foretaget renovering/udskiftning af elementer. Det vurderes, at der er ønsker/ behov for gennemgribende køkkenrenoveringer. 160 10 120 kwh/ m 2 pr. år 100 80 60 0 20 0 Frederiksholm karré 17 Fremtidigt forbrug - karré 17 Gennemsnit for ejendomme 190-199 Standard krav - BR10 Lavenergi 2015 Afdelingens energiforbrug Varmeforbrug Karré 17 er optaget i KAB s ressourcestatestik i kategorien Etagehuse opført mellem 190-199, hvor det gennemsnitlige varmeforbrug ligger på ca. 12,6 KwH/m 2. I karré 17 udgør det gennemsnitlige varmeforbrug i perioden 2007-2011 hele 12,8 KwH/m 2 med en stigende tendens. Det vil sige at afdelingens varmeforbrug ligger over det gennemsnitlige forbrug for lignende etageejendomme. Karré 17 s klimaskærm facade, vinduer og tag, lever selvklart ikke op til de krav, der stilles i dag med hensyn til varmeisolering. Der kan derfor opnås besparelser på varme- 23
regningen såfremt der foretages isolering af kældre, lofter og brystninger ved altaner. Elforbrug Elforbruget er afdelingens fællesforbrug, og som afregnes over afdelingens driftsregnskab og beboernes husleje. Det er f.eks. elektricitet, som anvendes til ventilatorer, pumper, vaskerier, belysning på fællesarealer m.v. Derfor kan der være stor forskel på de forskellige afdelingers elforbrug afhængigt af boligafdelingens tekniske installationer og anvendelse. Afdelingens forbrug er udtrykt i kwh/m 2, som det kendes fra rapporterne i Energimærkningsordningen (EMO/ELO). For etageejendomme opført mellem 190-199 er der i perioden fra 2007 til 2010 registreret et mindre men jævnt fald i elforbruget. I 2011 registreres dog en markant stigning så det gennemsnitlige forbrug for etageejendomme i perioden 2007-2011 udgør 6,56 KwH/m 2. Karré 17 s gennemsnitlige elforbrug i perioden 2007-2011 udgør 5,2 KwH/ m 2, hvilket er lavere end end det gennemsnitlige forbrug for lignende ejendomme. Vandforbrug Vandforbruget er ligesom varmeforbruget det samlede forbrug i boliger og fælleslokaliteter m.v. Når vandforbruget analyseres, kunne det være interessant at måle på vandforbruget pr. person, da forbruget helt naturligt relaterer sig til antallet af dem, der bruger det. Dette ville give en mere præcis beskrivelse af, om man bruger meget eller lidt vand. I KAB har der ikke tidligere været tradition for denne metode. Her har man i stedet brugt ELO/EMO opgørelsen i m 3 vand pr. m 2. Denne metode fortæller imidlertid ikke om forbrugsændringer skyldes en ændret personsammensætning i afdelingen. Men når og/eller hvis alle de administrerede afdelingers beboerantal kendes, vil det være naturligt at bruge dette som målestok i statistikken. For etagehuse opført mellem 190-199 har der, i perioden 2007-2011, været et nogenlunde konstant vandforbrug på 0,8 m 3 /m 2. I karré 17 har der i samme periode været et gennemsnitligt forbrug på 0,71 m3/m 2. Afdelingens tekniske installationer Afdelingens badeværelser er i varierende stand og flere bærer præg af, at være dårligt ventilerede med skimmelsvamp til følge. Problemet kan evt. afhjælpes ved ventialtionsåbninger i vinduer og/eller etablering af mekanisk ventialtion. Der er foretaget delvis udskiftning af faldstammer i badeværelser. Vandinstallation (røranlæg, stigstrenge, fordelings- og koblingsledninger 2
for brugsvand) er skiftet i 2003 og fremstår generelt i god driftsmæssig stand. Afdelingens fjernvarmeinstallation er generelt funktionsduelig. Centralvarmeanlægget er udført som et 1-strengs anlæg, hvilket medfører ringe varmekomfort og udnyttelse ligesom flere radiatorer er placeret midt i huset. Afdelingens el-installationer er løbende blevet renoveret, men der er ikke foretaget en egentlig gennemgribende udskiftning. Lokal anvendelse og afledning af regnvand Forslag Mekanisk ventilation med varmegenindvinding er et must. Det anbefales at muligheden for efterisolering af tag og kældre undersøges, ligesom vægge omkring de indeliggende altaner bør efterisoleres. Man kan se på muligheden for at opsætte solceller på afdelingens tag til dækning til afdelingens fælles energiforbrug. Det anbefales, at KAB s energikonsulenter gennemgår afdelingen, og udarbejder en rapport, hvor det det fremgår, hvilke tiltag, der bør iværksættes under hensyntagen til afdelingens økonomi samt muligheder for at udnytte umiddelbar nemme tiltag. 25
Vi skal til at opsamle og bruge regnvandet i haver og på friarealer, så vi kan undgå oversvømmelser og trængsel i kloakkerne. Enten kommer der for meget regnvand på én gang, eller også bliver der tørke, fordi der falder for lidt. Det er vi nødt til at leve med, men det betyder ikke, at vi skal finde os i oversvømmelser og kloakker, der løber over. Vi skal gøre regnvandet til en ressource og slippe for oversvømmelser. Det skal ske ved at inddrage haver og andre friarealer i løsningen. Vi kan i mange tilfælde opsamle hverdagsregnen fra tagene og bruge vandet i haverne, men det er urealistisk, at man på egen grund skal håndtere de enorme mængder regn, der falder ved skybrud, hvor himlen åbner for sluserne og på kort tid sender mange tusinde liter regn ud over byen. I disse ekstreme tilfælde skal regnvandet ledes hen til steder, hvor det ikke gør skade. Det er i sidstnævnte tilfælde man skal have kommuner, forsyning og haveejere til at arbejde sammen om at udvikle intelligente regnvandsløsninger. Man skal have ændret den traditionelle håndtering af regnvand, hvor vandet ledes i kloakken. For når boligområder, kommuner og forsyninger samarbejder, får man bedre løsninger og billigere håndtering af både hverdagsregnen og ved de voldsomme skybrud. 26
Livet mellem husene Det er centralt at fremtidssikre selve boligerne men det er også meget vigtigt at overveje, hvordan de fysiske rammer udenfor boligerne kan være med til at skabe et velfungerende boligområde. Det handler i høj grad om at skabe kontaktflader, hvor beboerne kan se og mødes med andre. Det skaber tryghed, hvis beboerne føler, at der er aktivitet i boligområdet. Nogle får måske en snak ved cykelstativet - andre mødes ved vaskeriet eller legepladsen. Grønne områder Nogle steder ser man, at der er meget store grønne områder som bare ikke bliver brugt af beboerne. Erfaringerne viser, at mennesker bliver tiltrukket af områder, hvor andre færdes og opholder sig. Derfor er det vigtigt at overveje, om man kan skabe muligheder for nye aktiviteter og opholdssteder, som giver liv på arealerne. Det kan både være gode legepladser til børnene, små afskærmede pletter, hvor man kan sidde i fred og ro, voksenlegepladser, grillpladser mm. Bløde kanter Det er vigtigt, at se på mulighederne for at skabe de såkaldte bløde kanter. Det drejer sig om overgangen fra bygningerne til de grønne områder. Det kan eksempelvis være små forhaver, altaner eller udgang til de grønne områder fra stuelejlighederne, hvor beboerne kan sætte blomsterkrukker. Udsigten til andre, som hygger sig med dagligdags gøremål eller slapper af i solen, skaber tryghed og en fornemmelse af liv i området. 27
Samlingspunkter Der er ofte flere fælles faciliteter i boligområdet eksempelvis et vaskeri, nogle butikker eller et beboerhus, som fungerer, som samlingspunkt for beboerne. Et andet samlingspunkt er ejendomskontoret. I nogle områder kan man, ved at samle funktionerne, skabe et naturligt samlingspunkt, som skaber en landsby-fornemmelse, hvor beboerne mødes. Afdelingens grønne områder Afdelingen har for år tilbage fået renoveret gården. Den fremstår som et flot og velholdt anlæg med karaktergivende lindetræer og legeplads. Afdelingen forestår selv vedligeholdelsen. Langs bygningen er der belagte arealer med parkeringspladser. Forslag Følgende tiltag kunne skabe bedre rammer for det sociale liv: Man kunne se på muligheden for at opsætte altaner, ind mod gården, der giver en udviddelse af de eksisterende indeliggende altaner. Det ville give mulighed for at kunne have bord og stole på altanen. 28
Tilgængelighed Afdelingen ligger centralt placeret i Kgs. Enghave, tæt på dagligvareindkøb og busstoppesteder. Der er omkring 500 m til apotek og posthus og ca. 800 m til både Sydhavn station og Sjælør station. Friarealerne har borde og bænke, men ikke god belysning eller overskuelighed. Adgang til opgange sker fra gården, og her er der mere end 10 meter fra p-plads på gaden til opgangen. Der er dog fremkørselsmulighed til opgangene, samt enkelte p-pladser inde i gården. Der er ikke særligt afmærkede handicap p-pladser. Afdelingen har beboervaskeri, cykel- og barnevognsrum samt beboerlokale, alt sammen beliggende i kælderen med adgang via trapper, ca. 7-10 trin. Beboerlokalet har derudover 1 trin op og 2 trin ned til lokalet. Forslag 1 Mindre forbedringer, der vil gøre afdeling og boliger mere tilgængelige: Forbedring af belysning langs gangstier Om muligt forbedring af overskuelighed Afmærkning af handicap p-pladser Etablering af niveaufri adgang til beboerlokale og vaskeri gennem opsætning af trappelift ved udvendig kældertrappe Etablering af overdækket indgangsparti ved opgangsdør Forslag 2 Større forbedringer, der vil gøre boliger mere tilgængelige: De større boliger kan opgraderes til gruppe B Rollatorboliger eller gruppe A Kørestolsbrugere, hvis der foruden elevatoradgang foretages en gennemgribende ombygning af lejlighederne, herunder f.eks. flytning af køkken til nuværende kammer og etablering af nyt badeværelse i tidligere køkken. Boligernes nuværende kvalitet taget i betragtning vil det dog være umagen værd. 29
Indeklima Det er en realitet, at hvis man opholder sig længere tid i en bolig med et dårligt indeklima, kan det give ubehag - især hos allergikere. Med et stigende altal allergikere vil indeklimaet derfor uden tvivl komme mere i fokus, når almene boliger skal renoveres de kommende år. De typiske årsager til et dårligt indeklima vil beskrives i de følgende afsnit, samt mulige tiltag til forbedringer i afdelingen. Temperatur og træk Temperaturen har en stor betydning for indeklimaet i boligen. Upassende temperaturer eller trækgener vil bevirke utilpashed. Det er defror afgørende for et godt indeklima, at der er en jævn fordelt temperatur i boligen. Fugt og luftkvalitet Luft indeholder altid en vis mængde fugtighed. For at skabe et godt indeklima i boligen, bør luftfugtigheden ikke være for høj. Høj luftfugtighed påvirker luftens kvalitet og forstærker øvrige fremmedstoffer såsom røg. parfume og støv. En kombination af høj luftfugtighed og kolde ydervægge giver optimale vækstbetingelser for skimmelsvamp og bakterier. Dette ses ofte i boliger med tilstrækkelig udluftning. Madlavning, tørreing af tøj, badning samt antallet af beboere har indflydelse på, hvor høj luftfugtigheden er i boligen. Det er derfor vigtigt at have fokus på at orientere om god beboeradfærd. Støj Er boligerne ofte udsat for støj eller dårlig akustik, kan det medføre ubehag og stress. Støj fra omkringliggende boliger, akustisk støj fra hårde overflader og støj udefra (trafik, institutioner og lignende) er oftest årsagen til et dårligt akustisk indeklima. Selvom belastende støj fra omgivelserne opleves forskelligt fra person til person, findes der flere mulighe tiltag, for at reducerelydniveauet i den enkelte bolig. Afdelingens indeklimaforhold En stor del af Kgs. Enghave er støj- og luftforureningsbelastet, men dette er dog ikke så udbredt i karré 17. Der er dog en lydpåvirkning mod Mozarts Plads, hvor der kan sættes lydglas i, for at mindske generne. Der er ikke konstateret nævneværdige skimmelangreb, og disse tilfælde skyldes brugeradfærd, hvor der ikke bliver luftet tilstrækkeligt ud efter bad og madlavning. 30
Arkitektur Kongens Enghaves bystruktur er præget af få store byelementer, som danner en varieret bydel: etageboligområderne omkring P. Knudsens Gade, Borgbjergsvej og Mozartsvej, Vestre Kirkegård mod nord, Sydhavnens erhvervsområder med bebyggelse i både små og meget store dimensioner, haveforeningerne syd for Musikbyen og mod vest grænser bydelen op til det store grønne område Valbyparken. Kongens Enghave har et klart funktionsdelt bymønster som særkende i forhold til de fleste andre københavnske bydele. Det er med til at give bydelen sin egen karakter, og skyldes dels den sene velplanlagte udbygning, og dels at der ikke eksisterede en oprindelig bebyggelse/landsby, hvorfra udviklingen kunne foregå. Kongens Enghave er som boligområde udbygget i perioden fra 1908 og frem til 1950 erne, og den forholdsvis korte udbygningsperiode har skabt en homogen bygningsmasse, præget af sin tids arkitekturidealer. Karré 17 er opført i efterkrigsperioden som betød at de almene boligbyggerier er karakteristiske ved en enkel, stram arkitektur sammensat af tidstypiske materialer og bygningsdele. Efter 2. Verdenskrig var der akut mangel på boliger. De efterfølgende nye boligbebyggelser blev opført med mange fine håndværksmæssige detaljer i mursten, træ og tilsvarende danske byggematerialer. 31
De almene boliger fra 190 erne og 1950 erne levede godt op til efterkrigstidens normer og krav, og boligkvaliteten var fornem målt efter datidens standard. Siden da har krav til boligbyggeri udviklet sig drastisk. For at kunne leve op til aktuelle boformer samt krav til indeklima og varmeforbrug er der derfor behov for bygningsmæssige forandringer i periodens bebyggelser. Periodens almene boliger er funktionelt indrettet med god udnyttelse af pladsen. Der er som regel gode dagslysforhold og altan med udsigt til grønne uderum. Boligerne svarer således godt til de normer og krav, der er udviklet i efterkrigstidens velfærdssamfund. Bebyggelsen er, i Miljøministeriet, Skov- og Naturstyrelsens bydelsatlas over Kongens Enghave, tillagt middel bevaringsværdi. Men i kraft af karréens placering ud til Mozarts Plads er bebyggelsen en markant rumdannende bebyggelse der er med til at skabe pladsdannelsen. 32
Hvordan ser fremtiden ud for afdelingen? Nu fokuseres på scenarier for fremtiden. Her ses på mulighederne, for at omsætte visionerne for fremtidssikringen af afdelingen til virkelighed. Vi lægger ud med at skabe et overblik over de planlagte forbedringer og vedligeholdelsesprojekter, som har betydning for afdelingens økonomiske råderum til at iværksætte nye tiltag. Udfordringen ligger i, at koordinere moderniseringen med vedligeholdelsen, så I får mest for pengene. Med andre ord skal drømmene nu blive til virkelighed. Her kommer vi også ind på, hvilke skridt man kan tage, hvis råderummet ikke er tilstrækkeligt. Lad os lave en plan for fremtiden I dag planlægges der løbende forbedrings- og moderniseringsarbejder i afdelingen. Mange af disse arbejder gennemføres, som selvstændige arbejder, som sjældent koordineres. Det kan være problematisk af flere årsager: Det betyder desværre ofte, at eventuelle besparelser ved at udføre flere ting i samme projekt, går tabt. Mængden og omfanget af de planlagte forbedrings- og vedligeholdelsesprojekter definerer afdelingens økonomiske råderum. Derfor kan mange mindre projekter ende med at forhindre, at man kan iværksætte fremtidssikringsprojekter. Indimellem vælges der løsninger, som blokerer for senere at kunne gennemføre fremtidssikre løsninger. Et eksempel kunne være, når der skal lægges et nyt tag på ejendommen. Her kunne man sørge for, at vælge en løsning, som ikke forhindrer en senere inddragelse af tagetagen til boligerne ved sammenlægning af boligerne. For at være i stand til at planlægge og koordinere de enkelte projekter, er det vigtigt, at kunne danne sig et hurtigt overblik. Mange afdelingsbestyrelsesmedlemmer har i dag svært ved at gennemskue budgetter og regnskaber og på den baggrund, hvordan mulighederne er, for at iværksætte fremtidige arbejdsopgaver eller projekter. Der skal derfor udarbejdes en plan, som giver mulighed for, at få overblik over de nuværende igangværende og de fremtidige projekter. Med de fremtidige projekter mener vi de nødvendige arbejder og moderniseringsprojekterne. Vi kalder planen for en fremtidsplan. 33
Fremtidsplan Fremtidsplanen bliver lavet med udgangspunkt i fremtidssikringsanalysen. Det er de driftsansvarlige og afdelingen, der i fællesskab udarbejder denne plan. Planen vil skabe sammenhæng mellem afdelingens fremtidige vedligehold og beboernes ønsker om udvikling. Fremtidsplanen er ikke et endegyldigt statisk værktøj, men en plan, som ændres i takt med de gode ideer. Fremtidsplanen benyttes af de driftsansvarlige i fællesskab med afdelingsbestyrelsen som et centralt værktøj, når der skal tages beslutninger om, hvilke projekter, der skal sættes i gang. Hvis der er ønsker om at få gennemført en ændring af afdelingens forhold, vil der i forbindelse med alle vedligeholdsopgaver kunne blive taget højde for afdelingens ønsker til fremtiden. AKB København har ansat en konsulent til at støtte driftspersonalet i forbindelse med udarbejdelsen af fremtidsplanerne. Der vil når der er samlet op på afdelingens andre gennemgange (periodiske eftersyn, tryghedsgennemgange, termografirapporter, tilgængelighed mv.) blive afholdt et møde hvorfra man lægger en plan for hvilke forslag og anbefalinger man vil arbejde videre med i afdelingen. Denne fremtidssikringsanalyse skal betragtes som et idékatalog til brug for dette arbejde. Når bestyrelsen i fællesskab med driften har lagt planen vil der blive taget fat på, hvordan og hvornår planerne for afdelingen kommunikeres ud til beboerne. Hvordan kan I komme videre? Råderet Inde i boligen har du, som beboer, ret til selv at igangsætte og betale for forbedringer, som f.eks. et nyt køkken. Forøger arbejdet boligens værdi, har du ved fraflytning mulighed for en godtgørelse på op til 165.909 (2011-tal), hvis udgifterne kan dokumenteres. Alt efter levetid nedskrives 3
beløbet over 10, 20 eller 30 år. Boligorganisationen har ret til at opkræve en lejeforhøjelse, hvis den fremtidige vedligeholdelse kræver det. Uden for boligen kan råderetten også bruges. Dog kræver det godkendelse på afdelingsmødet samt af boligorganisationens bestyrelse. Arbejder, afdelingen vil acceptere, kan ses i afdelingens råderetskatalog. Det kunne f.eks. være en altan, terrasse, have mv. Individuelle moderniseringer Arbejderne skal godkendes på et afdelingsmøde og af boligorganisationens bestyrelse. Det er ofte køkkener, badeværelser og altaner, der bliver igangsat. Boligafdelingen optager realkreditlån, og de beboere der har sagt ja til arbejdet, får en lejeforhøjelse. Alt efter levetid afbetales lånet over 10, 20 eller 30 år. Langtidsplan (henlæggelser) Er der i langtidsplanen henlagt til de foreslåede vedligeholdelsesarbejder, kan denne sum penge indgå i projektet. Er der eksisterende lån, som snart udløber, frigives der kapital, som kan bruges til nye lån. Egen trækningsret Max 2/3 af anskaffelsessummen kan bruges til finansiering af forbedringsarbejder. Dispositionsfonden Fonden kan give lån eller tilskud til fysisk, økonomisk og social opretning af afdelingerne. Landsbyggefonden Renoveringsstøtte i forbindelse med en helhedsplan, hvor ydelsen i gennemsnit i all støttesager udgør 3,6 % årligt. Særlig driftsstøtte, herunder kapitaltilførsel til særligt vanskeligt stillede afdelinger. Huslejestøtte i forbindelse med en helhedsplan, hvor der er fysiske renoveringer samt boligsociale tiltag. Delvis fritagelse for betaling af pligtmæssige bidrag og delvis fritagelse for betaling af udamortiserede lån. 35
Bilag A - Afkrydsningsskemaer om afdelingen Afdelingen og nærområdets attraktionsværdi Skala 1-5 point 1 ikke attraktiv 5 meget attraktiv Unge 18-25 år Yngre voksne uden børn 1 forælder med børn 2 forældre med børn Sigler/ par uden børn "Det grå guld" Ældre og bevægelseshæmmede Vurder hvor attraktiv følgende vurderes af de forskellige beboergrupper Nærområdet 0 0 2 2 2 5 De offentlige transportmuligheder 5 5 5 5 5 5 Faciliteterne i området (indkøb mv.) Afd. renommé Afd. udseende TOTAL 17 17 19 19 19 22 Resultat: Meget utilfredsstillende: 5-8point Utilfredsstillende: 9-12 point Neutral vurdering: 13-16 point Tilfredsstillende: 17-20 point Meget tilfredsstillende: 21-25 point 36
Vurdering af boligen, fælles faciliteter og områder Skala 1-5 point 1 ikke attraktiv 5 meget attraktiv Unge 18-25 år Yngre voksne uden børn 1 forælder med børn 2 forældre med børn Sigler/ par uden børn "Det grå guld" Ældre og bevægelseshæmmede Vurder hvor attraktiv følgende vurderes af de forskellige beboergrupper Størrelse Indretning Køkkenforhold Badeforhold Installationer IT, TV, TLF Adgangsforhold Parkering Vaskefaciliteter Fælles indendørs faciliteter Grønne områder Legepladsen TOTAL 3 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 2 5 5 5 5 5 5 3 3 3 3 3 3 2 2 2 2 2 2 38 38 38 37 37 36 Resultat: Meget utilfredsstillende: 11-22 point Utilfredsstillende: 22-33 point Neutral vurdering: 33- point Tilfredsstillende: -55 point Meget tilfredsstillende: 55-66 point 37
Beboernes mulighed for at finde en tilsvarende bolig mm. Skala 1-5 point Unge 18-25 år Yngre voksne uden børn 1 forælder med børn 2 forældre med børn Sigler/ par uden børn "Det grå guld" Ældre og bevægelsesbesværede Vurder hvor attraktiv følgende vurderes af de forskellige beboergrupper Beboergruppens holdning til sammenhæng mellem husleje og kvalitet i boligen 3 3 3 3 3 3 1 = ingen sammenhæng 5 = god sammenhæng Beboergruppens mulighed for at finde en tilsvarende bolig i området 1 = ingen mulighed 5 = god mulighed Hvilke huslejestigninger, vil beboergruppen kunne acceptere, hvis afd. blev tilsvarende bedre? 2 2 2 2 2 2 1 = ingen 2 = 0-10 % 3 = 10-20 % = 20-50 % 5 = over 50% 38
Afdelingens sociale forhold 5 point point 3 point 2 point 1 point Sæt ét kryds pr. spørgsmål. Skriv point i det blå felt til højre og udregn totalscore til sidst Vurder beboernes generelle tilfredshed Meget tilfreds Tilfreds Hverken eller Utilfreds Meget utilfreds Er der sociale problemer i afdelingen? Nej, slet ikke Nej, kun i mindre grad Hverken eller Ja, i nogen grad Ja, i høj grad Kommer beboerne godt ud af det med hinanden? Ja, i høj grad Ja, i nogen grad Hverken eller Nej, kun i mindre grad Nej, slet ikke Er beboerne trygge ved at bo i området? Ja, i høj grad Ja, i nogen grad Hverken eller Nej, kun i mindre grad Nej, slet ikke Hvor ofte tager beboere initiativ til at iværksætte aktiviteter i afdelingen? Meget ofte Ofte Hverken eller Sjældent Meget sjældent 1 TOTAL 17 Resultat: Meget utilfredsstillende: 5-8 point Utilfredsstillende: 9-12 point Neutral vurdering: 13-16 point Tilfredsstillende: 17-20 point Meget tilfredsstillende: 21-25 point 39
Bilag B - Grundlag for boligmarkedsanalysen Boligmarkedsanalysen giver et øjebliksbillede, hvor du kan se hvordan huslejeniveauet i din afdeling ligger i forhold til andre boformer i nærområdet. Tallene er baseret på en række søgninger på hjemmesider, der samler udbuddet af boliger inden for de forskellige boformer. Følgende hjemmesider er anvendt: www.boliga.dk (ejerboliger) www.lejebolig.dk (private lejeboliger) www.danmarkbolig.dk (almene boliger) www.andelsbolig.dk (andelsboliger) Dette kombineres med KAB's egen statistik over huslejeniveauet for de enkelte afdelinger, som opdateres hvert år. Følgende søgekriterier er anvendt: Beliggenhed (postnummer) - Adresse er så vidt muligt tæt ved afdelingen. Størrelse på boligen i m2 Type af byggeri (eksempelvis etage, rækkehuse mv.) På baggrund af søgeresultaterne er det billigste eksempel valgt ud. Den månedlige ydelse for en andelsbolig eller en ejerbolig kan beregnes på flere måder, da der blandt andet findes forskellige lånetyper. I vores eksempel er forudsætningen, at den boligsøgende skal låne alle pengene til boligen samt at der optages fast forrentet lån med afdrag. Nedenfor beskrives hvordan udregningen er foretaget. Eksempel på udregning for en andelsbolig på 50 m2 I beregningen af den månedlige ydelse for andelsboligen indgår: Pris på lejligheden på 575.000 kr Omkostninger forbundet med købet på 25.000 kr Et lån på 5,35 % over 20 år Et rentefradrag på 32,60 % En boligudgift på 1.850 kr På den baggrund er nettoydelsen på 3.063 kr Dertil lægges boligudgiften på 1.850 kr I alt:.913 kr om måneden. 0
Eksempel på udregning for en ejerlejlighed på 50 m2 I beregningen af den månedlige ydelse for ejerboligen indgår: Brutto-/nettoydelse for ejerboligen er i følge ejendomsmægleren på 5.787/5.271 kr mdl. (Inkl. fællesudgifter, afdrag og fradrag, ejendomsskat og ejendomsværdiskat) Kontantprisen på boligen er 799.000 kr Et 5 % fastforrentet realkreditlån på 80 % Et variabelt boliglån på 7 % på 15 % af de 799.000 kr De resterende 5 % af lånet på 0.000 kr., samt diverse omkostninger til fx advokat, stempel og tinglysning på ca. 30.000 kr., kan betales kontant eller boliglånet kan forhøjes. Et yderligere lån vil betyde 70.000 kr. til 7,00 % over 20 år og et rentefradrag på 32,60 % og give en månedlig ydelse på 08 kr. efter skat. I alt: 5.679 kr. om måneden efter skat. 1
Bilag C - Københavns Kommunes støjkort Støjsignaturer 55-60 db 60-65 db 65-70 db 70-75 db over 75 db 2