Andelsboligforeningen Nivå Bypark I

Andelsboligforeningen Nivå Bypark I Referat fra ordinær generalforsamling den 4. april 2011. 37 andelsboliger var repræsenteret, heraf 13 ved fuldmagter. Dagsorden: 1. Valg af dirigent og referent. 2. Bestyrelsens beretning. 3. Fremlæggelse af årsregnskab, forslag til værdiansættelse, revisionsberetning samt godkendelse af årsregnskab og værdiansættelsen. 4. Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget og beslutning om eventuel ændring af boligafgiften. 5. Forslag fra bestyrelsen. Vedtægtsændring: 1 Karlebo kommune udgår og erstattes af Fredensborg kommune. 6. Forslag fra bestyrelsen. Trægavle: Bestyrelsen bemyndiges til at iværksætte og gennemføre renovering af trægavlene inden for en beløbsramme på kr. 918.750. 7. Indkomne forslag. 8. Valg til bestyrelsen. Formand Klaus Dan ønsker at udtræde. Bestyrelsen indstiller Niels Erik Hougaard som ny formand. På valg er bestyrelsesmedlemmerne Steen Carlsson og Anders Hede, der begge modtager genvalg. Bestyrelsesmedlem Jette Nielsen ønsker at udtræde. På valg er også suppleanterne Christian Berg og Jane Crane, der ikke ønsker genvalg. 9. Valg af administrator. 10. Valg af revisor. 11. Eventuelt. Ad 1. Valg af dirigent og referent. Pernille Meden blev valgt til dirigent. Det blev oplyst, at deltagerantallet (incl. 13 fuldmagter) var på 37. Den udsendte dagsorden blev gennemgået. Der var ingen bemærkninger til indhold og rækkefølge. Jette Nielsen blev valgt til referent. Ad 2. Bestyrelsens beretning. Formanden omtalte, at selvom det har været en hård vinter, var effektiviteten af snerydningen god bedre end på de offentlige områder. I det sidste år har der konstant været 5 6 boliger til salg. Antallet er ikke specielt højere end de sidste år der har blot manglet aftagere. 2 handler er blevet gennemført i 2010. Foreningen byder velkommen til nye beboere i Koppen. Valuarvurderingen er faldet med 2 mill. kr. til 52 mill. kr. Det har den effekt, at andelskronen i år må nedsættes fra kurs 609 til 594. Ved salg kan man ikke påregne opnå den pris, som er baseret på andelskronen. Den nye offentlige vurdering er på kr. 50 mill. kr. Med hensyn til økonomien: 2010 skulle være det store oprydningsår. Det nye lån blev udbetalt - efter oprettelsen af garanti fra Dan-Ejendomme as. Status er nu, at begge nedsparingslån er væk. Af indeks-lånene resterer der kun 3 små lån med en restgæld på knapt 100.000 kr. Disse 3 lån udløber inden for de næste 3 år. På det nye Flex-T lån var renten sidste år på 2,07 %. I år er renten Side 1 af 8

på 2,03 % inkl. bidrag. Der betales en fast ydelse på ca. kr. 650.000 pr. år, hvilket medfører, at foreningen ved dette års udgang vil have en restgæld på ca. 9,8 mill. kr. Hvis renten forbliver på det nuværende niveau, vil lånet være tilbagebetalt om cirka 20 år. Foreningens likviditet er rimelig. Der er 1,4 mill. kr. i kassebeholdningen. Hvis gavl-projektet vedtages, er der derefter kr. 500.000 i fri likviditet. De løbende udgifter stiger, f.eks ejendomsskatten, der er fordoblet på 10 år. Fra i år er der moms på administrationshonorar. Der er planlagt en del vedligeholdelse i år. Udgifter vedr. varme-units er overtaget af foreningen en del af dem kører på sidste vers, så udskiftning i større eller mindre omfang må påregnes. Derfor foreslås det, at boligafgiften fastholdes på det nuværende niveau. Overordnet følger likviditeten de beregninger, der blev lagt til grund ved optagelsen af det nye lån. Ved udgangen af sidste år udviklede likviditeten sig ikke helt som forventet. Realkredit Danmark havde i forbindelse med med det store nedsparingslåns forfald beregnet et ekstra afdrag. På den positive side i forbindelse med låneomlægningen kan det nævnes, at foreningen ikke som forventet blev pålagt en kassekreditrente på 80 100.000 kr. (som mellemfinanciering). Antenne-afgiften vil blive sat op fra kr. 65 til kr. 95 pr. måned. Angående fjernvarme. Nordforbrænding har baseret slutafregningen for 2010 på kr. 640 pr. MWH. Der er opkrævet kr. 725 i a conto bidrag, hvilket må medføre nogle tilbagebetalinger? For 2011 afregnes der kr. 610 pr. MWH. Der er en gruppe andels- og boligforeninger i Nivå, som har indgivet klage til Energiankenævnet, fordi beboere i Nivå betaler væsentligt mere end Hørsholm/Kokkedal på grund af en gammel kontrakt mellem Nivå Fjernvarme og Vattenfall, som løber til 2013. Med hensyn til eksterne grupper har der været nogenlunde ro. Larmen fra ræsende knallerter synes at være blevet lidt mindre, efter at politi og SSP har gjort det til et focusområde sidste år. Et andet problem var bodega-gruppen, som holder til på det åbne plads mellem Nivå center og Løberen. Foreningen har skrevet direkte til borgmesteren men uden at sagen blev løst. Pladsen ejes af Den Hagenske Stiftelse. Området er omfattet af lokalplan nr. 1 og 4, der foreskriver, at pladsen skal være åben. Så tilplantning af hjørnet er ikke mulig. Område-vedligehold. Der synes at være en god dialog med gartneren, og der er allokeret gode folk til at passe vort område. Selvom vi ikke når det niveau, der var, da Det grønne udvalg var aktivt. Sidste år blev det i samråd med gartneren besluttet, at træerne på parkeringspladsen i Koppen skulle udskiftes til en mere robust sort. Opgaven skulle have været udført sidste efterår, men blev forhindret af den tidlige og hårde frostperiode. De små stakitter omkring egen bolig skal behandles med farveløs imprægnering. Hvis enkelte beboere har glemt det, kan det nås her i foråret. Der er kommet nye regler for energimærkning, som betyder, at vort energimærke nu er gyldigt i 7 år i stedet for 5 år. Placering af postkasser. Der er kommet en ny lov gældende fra 2012. Reglerne betyder, at der muligvis skal flyttes et antal postkasser. Sagen vil blive diskuteret med postvæsenet. Bygningsvedligehold v/steen Carlsson. I 2010 var der budgetteret med en samlet udgift på kr. 320.000. Men forbruget udgjorde ca. 200.000 kr. Rensning af tage udbygninger og skure samt tagrender er blevet udskudt til forår 2011 p.g.a. den tidlige vinter. Den største enkeltpost blev VVS ca. 82.000 kr. Heraf ca. 23.500 kr ved udskiftning til et helt nyt unit incl. montage. Resten af udgifterne til VVS fordeler sig på diverse ventil og cirkulationspumper. Der blev indkøbt en del pumper og foreningen sparede således svarende til 2 pumpers pris. Resten fordelte sig på: Maling af pergolaer og stakitter ca. 55.000 kr. Rådgivende ingeniør ca. 40.000 kr. ( Hvoraf en del af timerne er fra 2009). Desværre døde vores hidtidige rådgivende ingeniør Hans Mortensen i 2010. Vi har derfor måttet finde en ny rådgiver. Side 2 af 8

Dette blev Michael Øster fra Dan ejendomme, tidligere Kuben. Det er det samme firma som vores nabo forening Skiftet benytter sig af. Tømrer ca. 18.000 kr. og rest på diverse. Store poster i 2011. Maling af vinduer, terrassedøre og indgangsdøre. Der indhentes tilbud fra 2 malerfirmaer. I forbindelse med malerarbejdet vil der kunne forventes en udgift til af tømrer til udbedring af evt. skader inden maling. VVS må stadig forventes at koste penge, da det efterhånden er gamle anlæg vi har siddende. Det vil blive overvejet fra sag til sag, om det kan betale sig at skifte hele anlægget. Hvis dette er tilfældet, vil de dele der kan genbruges blive gemt, og foreningen vil hermed kunne spare nogle penge på reparationer af eksisterende anlæg. I forbindelse med et evt. kommende gavlprojekt vil tagene også blive gennemgået. Noget af dette arbejde vil indgå som en del af gavlprojektet, men der må også regnes med en udgift udover til en murer. I denne forbindelse opfordres beboerne til at gå op på loftet (bedst en solskinsdag) og kigge efter utætheder (lys indtrængen), og give undertegnede Steen Carlsson, Koppen 2, besked herom, hvis der er lysindtrængen. Som det er sagt de tidligere år er det alles ansvar at kigge efter sin bolig, så evetuelle skader kan blive udbedret så tidligt som muligt. Dette vil minimere evt. omkostninger til reparationer. Salg v/christian Berg. Der vedligeholdes en venteliste. I 2010 er Koppen 1 og Koppen 17 blevet solgt. For nylig er Løberen 17 og 22 blevet solgt. Løberen 2, 6 og 8 samt Koppen 18 er sat til salg. Formanden rettede en tak til sine kollegaer i bestyrelsen. Og udtalte en tak til de andelshavere, som på forskellig vis har givet en hånd med ved at rydde op ved containeren, klippe hæk, hjælpe med at holde området rent samt med at hjælpe naboen. En speciel tak blev rettet til Inge Leth fra Dan-Ejendomme, som har været en hurtig og effektiv hjælp for foreningen. Men som fra årskiftet er blevet afløst af Sofie Thielsen. Som afslutning nævnte formanden, at han følte sig slidt og manglede iniativ. Men Niller (Niels Erik) har erklæret sig klar til at træde til. Dirigenten åbnede for debat om beretningen. På forespørgsel blev det oplyst, at udgiften til et nyt fjernvarme-unit var på ca. 25.000 kr. Udskiftning vil ske løbende. Anlægget har en begrænset levetid på cirka 25 år. Christian Berg oplyste, at de seneste salg generelt blev gennemført til priser, der lå cirka 20 % under den maximale værdiansættelse. En beboer ønskede, at oplysning om godkendte fremleje-kontrakter fremgik af referaterne fra bestyrelsesmøderne. Koppen 11 var blevet fremlejet fra medio februar 2011. Formanden beklagede, at det ikke havde været medtaget i referaterne. Anders Hede havde følgende bemærkninger: 1) Selvom boligen stod tom, var der ikke noget at gøre, sålænge andelshaveren var tilmeldt folkeregistret på adressen. 2) Varme-units. Det var blevet besluttet, at risikoen skulle være kollektiv (udgifterne tages fra den fælles pulje ). 3) Energi-mærkning. Bebyggelsen er klassificeret til C, dvs. at boligerne er i en rimelig god stand. Og store tiltag er ikke blevet anbefalet. Angående fremleje. Der skal udfærdiges en standard kontrakt med en udløbsdato (maximalt på 2 år). Formanden nævnte, at fremleje bør begrænses og at vedtægterne har betingelser om gyldige grunde (situationer) for fremleje. Side 3 af 8

Dirigenten konkluderede herefter, at med de faldne bemærkninger var beretningen godkendt. Ad 3. Fremlæggelse af årsregnskab, forslag til værdiansættelse, revisionsberetning samt godkendelse af årsregnskab og værdiansættelsen. Formanden henviste til side 8 i regnskabet, Resultatopgørelse. Boligafgifterne passede i forhold til budget. Ejendomsskatter og forsikring var steget. Posten Containere samt snerydning var højere end budgetteret på grund af vinteren i starten af 2010 samt november og december måneder. Foreningsomkostningerne har været lidt lavere end forudsat Vedligeholdelse og reparationer var budgetteret til kr. 320.000. Men udgiften for 2010 blev på i alt kr. 200.000. Som tildels skyldes udskudte aktiviteter. Udgiften til Fællesarealer er angivet ekskl. snerydning. (Fejlen blev først opdaget efter kopiering). Den mindre omkostning set i forhold til budgettet skyldes ingen beskæring af træer i 2010, og at de nye træer på Koppens parkeringsplads endnu ikke er plantet. Fælleshuslauget har fået dækket udgift til 1 nyt toilet fra hver forening. Summen af finansieringsindtægter minus -udgifter for 2010 er på kr. -292.951 og er væsentlig lavere end for 2009. Der er mindre gæld og renter. Likviditet. Det nye lån på 10,6 mill. kr. blev udbetalt i januar måned 2010. Der er afdraget kr. 358.864 på det nye lån. Balance pr. 31. december. Der er 1,4 mill. kr. i kassebeholdning (likvide beholdninger i alt). Under passiver er egenkapitalen opgjort til 42 mill. kr. Prioritetsgælden er på 10,340 mill. kr. Lån nr. 3, 4 og 5 (se side 13) forfalder inden for de næste 3 år. Flexlånet udgør 10,6 mill. kr. Hvis renten forbliver som niveauet pr. 31.12.2010, vil lånet være tilbagebetalt om 20 år. De samlede gældsforpligtigelser udgør 10,445 mill. kr. På side 14 er den indre værdi opgjort til 42.970.664 kr. mod sidste år kr. 44.613.979. Hvis valuarvurderingen (alternativ 2) lægges til grund ved beregningen af kursen, kan kursen højest udgøre 595,16. Bestyrelsen foreslår, at kursen sættes til 594. Dirigenten nævnte, om der var spørgsmål til regnskabet. En andelshaver ville vide, hvorfor boligafgiften udviste en mindre indtægt end budgettet. Der forekom en forudbetalt boligafgift under aktiverne. Anders Hede mente, af differencen vedr. boligafgiften på ca. 6.000 kr. skyldes unøjagtighed ved budgettet. Da der ikke var yderligere bemærkninger til regnskabet, erklærede dirigenten, at årsregnskabet var godkendt, og at kursen var fastsat til 594. På forespørgsel blev det oplyst, at den vedtagne kurs var gældende indtil en eventuel anden kurs blev vedtaget på næste generalforsamling. Ad 4. Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget og beslutning om eventuel ændring af boligafgiften. Side 4 af 8

Anders Hede gennemgik budgetforslaget for 2011, som var blevet omdelt forud for mødet. Boligafgiften er uændret i forhold til 2010. Under driftsudgifter blev nævnt, at ejendomsskattebeløbet på kr. 263.000 er oplyst af kommunen. Forsikringer. Der var varslet stigning til kr. 46.000. Udgiften til hybridnet bør være 0 kr. Containere og snerydning svarede til budgettet for 2010. Forbruget i denne vinter har været begrænset. Beløbet til Administration og valuar på kr. 80.000 er nu inklusive moms. Vedligeholdelse og reparationer er skønnet til kr. 430.000. Skal anvendes bl.a. til VVS udgifter og maling af vinduer og terassedøre. Udgiften til Fællesarealer stiger til kr. 110.000. Haveprojekter forandringer. Udgiften på kr. 25.000 skal anvendes til nye træer på parkeringspladsen i Koppen. Projekter (2011 Postkasser) med kr. 10.000. Der skal eventuelt flyttes et antal postkasser. Budgettet angiver et samlet udgiftsniveau på kr. 1.109.000. Hvilket er en stigning set i forhold til regnskabet for 2010. De nuværende lån består af dels 3 små indekslån med en lille indeks regulering samt 1 flexlån. Vedr. flexlånet betales der kr. 650.000 som samlet ydelse (afdrag + renter). Renten fastsættes hvert år. Der afdrages cirka 443.000 kr. Årets forventede likviditet er opgjort til kr. 103.000. Udgifter til facaderenoveringen hentes fra kassebeholdningen. Dirigenten spurgte, om der var spørgsmål til fremlæggelsen af budgettet. Med facaderenovering menes udskiftning af træ-gavlene. Efter vedtagelse af dette projekt vil likviditeten være på ca. 500.000 kr. Dirigenten nævnte, at bestyrelsen foreslog uændret boligafgift, og spurgte om, der var andre kommentarer budget og boligafgift. Det var ikke tilfældet. Det forelagte budget for 2011 blev vedtaget. Budgettet for 2011 udviser således følgende beløb: Indtægter Boligafgift 1.924.000 Ventelistegebyrer 2.000 --------- Indtægter i alt 1.926.000 Udgifter drift Ejendomsskatter 263.000 Forsikringer 46.000 Hybridnet, netto 1.000 Containere og snerydning 45.000 Elektricitet 3.000 Administration og valuar 80.000 Revision 25.000 Foreningsomkostninger, incl. kontingent 31.000 Vedligeholdelse og reparationer 430.000 Fællesarealer, espalier vedligehold 110.000 Haveprojekter forandringer 25.000 Projekter 2011 Postkasser 10.000 Fælleshuslauget, incl. anlæg 40.000 --------- Udgifter drift i alt -1.109.000 Resultat før renter m.v. 817.000 Renter netto, bank og administrator 5.000 Indeksregulering af lån -3.000 Side 5 af 8

Rente 10,6 mio lån fra 4. marts -207.000 --------- Årets resultat, overskud 612.000 Indeksering tilbageført 3.000 Afdrag på indekslån -69.000 Afdrag 10,6 mio lån fra 4. marts -443.000 Årets likviditetsoverskud 103.000 Ad 5. Forslag om vedtægtsændring af 1. Karlebo kommune udgår og erstattes af Fredensborg kommune. Forslaget blev vedtaget med 36 stemmer for. 1 stemte imod. Ad 6. Bestyrelsen bemyndiges til at iværksætte og gennemføre renovering af trægavlene inden for en beløbsramme på kr. 918.750. Der var blevet omdelt et projektnotat: Beslutningsoplæg udskiftning gavlbeklædninger Nivå Bypark I. Steen Carlsson orienterede om, at murstens-gavlene også var blevet renoveret tidligere mht. fuger. De store trægavle er ikke blevet lavet som tiltænkt. Der mangler bl.a. vind gips plader. Zink inddækningerne er ikke helt i orden med vandindtrængen til følge. Ved vinter tide fyger megen pulver sne ind på lofterne. Ved tø kan der sive vand ned i boligen. Maling af træ-gavlene omkoster minumum kr. 100.000 hvert 5. år (inkl. leje af stillads eller lift). Belægningen skal skiftes til vedligeholdelsesfrit materiale. Forslaget anviser fibercement kaldet Ivarplank. Anders Hede omtalte økonomien. Der indgår et håndværker-overslag på kr. 530.000 før moms. Til uforsete udgifter er afsat cirka 10 % eller 50.000 kr. Med honorar og moms udgør det samlede overslag i alt kr. 818.750. Der er lagt 100.000 kr. oveni, så rammebeløbet lyder på i alt kr. 918.750. Tilbud fra håndværkere skal holdes inden for det anførte beløb på kr. 530.000. På forespørgsel om muligheden for at udskifte træ-områder med murværk, oplyste Steen Carlsson, at facaden ikke kunne bære vægten af nyt øget murværk. Det fremgik af diskussionen, at plankerne kan leveres med en struktur, der ligner træ. Plankerne vil blive lidt bredere end de nuværende. En beboer foreslog, at der blev anvendt natur skifer, som er meget holdbart. Det blev forespurgt om levetiden for Ivarplank. Det antages, at der er tale om max. 50 år. Dirigenten spurgte om forslaget vedr. natur skifer skulle betragtes som et ændringsforslag. Ved afstemningen stemte 1 for, og forslaget blev frafaldet. Dirigenten henviste til det stillede forslag om bemyndigelse til bestyrelsen om at arbejde videre inden for den angivne beløbsramme. Da ingen stemte imod og ingen undlod at stemme, var forslaget enstemmigt vedtaget. Side 6 af 8

Ad 7. Indkomne forslag. De indkomne forslag var blevet omdelt forud for generalforsamlingen. a) Forslag til udskiftning af vinduer Forslagstilleren mente, at vinduerne i mange af boligerne ikke fungerer optimalt. Steen Carlsson udtalte, at vinduer med råd kunne udskiftes helt eller delvist. Beboerne opfordres til at holde øje med træværket (for at begrænse eventuelle skader). Duggen skal tørres af hver dag. Det er vigtigt at holde en temperatur på omkring 20º - og at lufte ud med gennemtræk meget kortvarigt. Man skal være opmærksom på, at gummilisterne omkring vinduet kan udskiftes. Det blev oplyst, at II eren i maj måned 2011 starter et projekt med udskiftning af alle vinduer til ruder med aluminium-rammer. Udgifterne beløber sig til ca. 2,9 mill. kr. + moms + projekteringsom-kostninger. Det blev nævnt, at energi-ruder kunne være en løsning. Udskiftning af vinduer fordelt over de næste 5 10 år var en mulighed. Anders Hede anførte, at håndgrebene til vinduerne skal fungere (beboers eget ansvar). Smøring af skinnen på undersiden af nederste vinduesramme skal udføres jævnligt. Dirigenten spurgte, om forslagsstiller ville opretholde forslaget. Forslaget blev trukket tilbage. b) Forslag til ændring af husordnens punkt 9, Husdyr Ny tekst: Det er tilladt at holde husdyr i bebyggelsen, dog maksimalt ét stort husdyr, defineret ved husdyr over 10 kg., eller 2 mindre husdyr pr. husstand. Dueslag eller hønse- og kaninhold er ikke tilladt. Det er ikke tilladt at sætte mad ud til katte, duer eller lignende. Det er dog er klar forudsætning, at husdyrhold ikke medfører lugt, støj eller andre gener for de øvrige beboere. Evt. efterladenskaber skal straks fjernes af ejeren. Hunde skal føres i snor på området. Under behandlingen af punktet, blev det bl.a. fremført, at der blev behandlet et lignende forslag sidste år, at den nuværende regel bør bibeholdes ingen gener p.t., at bestyrelsen var betænkelig ved at skulle agere politi og dermed indgå i en eventuel konflikt, at vi bor meget tæt, og at status quo bør bibeholdes, at 2 hunde muligvis ville være mere larmende end 1. Ved afstemningen blev der optalt følgende stemmeantal: Imod 24 stemmer For 6 stemmer Undladte at stemme 3. Ad 6. Valg til bestyrelsen. Som ny formand blev indstillet Niels Erik Hougaard, der uden modkandidat blev valgt for 1 år. På valg er bestyrelsesmedlemmerne Steen Carlsson og Anders Hede, som blev genvalgt for 2 år. Side 7 af 8

Som nyt bestyrelsesmedlem er indstillet Nicole Rasmussen, som blev valgt for 1 år. Suppleanterne Jane Crane og Christian Berg ønsker ikke genvalg. Pernille Meden blev foreslået som suppleant. Og valgt. Da ikke andre personer blev bragt i forslag, valgte Christian Berg at fortsætte som suppleant. Suppleanterne er valgt for 1 år. Ad 9. Valg af administrator. Bestyrelsen indstillede Dan- Ejendomme as, der blev genvalgt. Ad 8. Valg af revisor. Bestyrelsen indstillede TT revision, som blev genvalgt. Ad 9. Eventuelt. En andelshaver omtalte, at beskæring af aske træer og noget stedse grønt ved Koppen 5 var blevet udført noget hårdhændet. Gartneren ville blive forespurgt om årsagen. Til slut takkede dirigenten for en god og konstruktiv debat. Generalforsamlingen blev afsluttet kl. 21.52. Nivå, den 18. april 2011. I bestyrelsen: Niels Erik Hougaard Steen Carlsson Anders Hede Bent Larsen Nicole Rasmussen Afgående formand: Klaus Dan Dirigent: Pernille Meden Referent: Jette Nielsen Side 8 af 8