Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 24. marts 2015 Lokalplan 981, Etageboliger ved Thorvaldsensgade - Endelig Endelig vedtagelse af forslag til Lokalplan nr. 981, Etageboligbebyggelse ved Thorvaldsensgade, Aarhus Midtby samt forslag til Tillæg nr. 8 til Kommuneplan 2013. 1. Resume Lokalplanen er blevet til på anmodning fra den private ejer, der ønsker at opføre en boligbebyggelse på grunden. I dag bliver området benyttet til erhverv. Der er et stenhuggeri med udstilling. Området er i kommuneplanen udlagt til rekreativt formål. Under lokalplanens offentlige fremlæggelse er der indsendt høringssvar fra naboer i Å-gården og Vestergade. Herudover er der svar fra personer bosat i andre dele af byen. Svarene er vedlagt indstillingen og handler om grundens anvendelse, byggeriets omfang og højde samt parkering. De fleste indsigere mener, det er forkert at ændre grundens status fra rekreativ anvendelse til boliganvendelse. Teknik og Miljø anbefaler fortsat at imødekomme ønsket om at opføre en etageboligbebyggelse på grunden. Det vil blive en fin afslutning på en lukket gavlfacade. Samtidig bliver det bagvedliggende område udlagt til grønt område med offentlig adgang. Dertil kommer, at Teknik og Miljø har vurderet, at det kan blive dyrt at erhverve grunden til rekreativ anvendelse. Lokalplan 981, Etageboliger ved Thorvaldsensgade - Endelig side 1 af 7
2. Beslutningspunkter At 1) forslag til Lokalplan nr. 981, godkendes til endelig vedtagelse med de ændringer, der fremgår af afsnit 4. At 2) forslag til Tillæg nr. 8 til Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune godkendes til endelig vedtagelse, At 3) bemærkninger indkommet i forbindelse med lokalplanens og kommuneplantillægget offentlige fremlæggelse besvares som det fremgår af afsnit 4. 3. Baggrund Den private ejer har anmodet om, at lokalplanen bliver udarbejdet. I dag bliver området benyttet til erhverv. Der er et stenhuggeri med udstilling. Området er i kommuneplanen udlagt til rekreativt formål. Der er gennemført en høring om ændring af Kommuneplanen. Det er en attraktiv grund, som det vil være kostbart at erhverve til rekreativ anvendelse. Teknik og Miljø ønsker blandt andet derfor at imødekomme ønsket om at opføre en etageboligbebyggelse og samtidig sikre, at der bliver etableret et grønt område ved åen med offentlig adgang. 4. Sagsfremstilling Lokalplanen gør det muligt at bygge i 7 etager, med et etageareal på i alt 2.400 m 2. Det svarer til en bebyggelsesprocent på 130. Bebyggelsen skal placeres i forlængelse af den eksisterende randbebyggelse ved Thorvaldsensgade. Stueetagen kan anvendes til erhvervsformål som butik, restaurant, kontor og lignende. Arealet langs åen er udlagt som grønt område med en åben parkkarakter. Bemærkninger til lokalplanen Forslaget til lokalplanen har været offentlig fremlagt fra den 17. december 2014 til den 11. februar 2015. Der er indkommet høringssvar fra naboer i Å-gården og Vestergade. Herudover er der svar fra personer bosat i andre dele af byen. Svarene er vedlagt indstillingen som bilag 2. De er indsendt af: Lokalplan 981, Etageboliger ved Thorvaldsensgade - Endelig side 2 af 7
1. Bestyrelsen Århus Andelsboligforening, Lundbyesgade. 2. Ejerforening samt ejere og lejere i Å-gården, Janus La Cours Gade 14-22, har indsendt en samlet enslydende indsigelse. Der er i alt 38 lejligheder og her til kommer yderligere fem fra Å-gården, der har indsendt samme indsigelse individuelt. Yderligere er der en underskriftindsamling med 97 underskrifter fra hele Aarhusområdet. 3. Beboer i Å-gården, Bent Iversen. 4. Beboer i Å-gården, Hans Bisgaard. 5. Beboere i Vestergade 84. I alt fem enslydende svar, samme som (2). 6. Kristine Jensen, Landskabsarkitekt, Aarhus. 7. Ole Knudsen, Marselisborg Allé, Aarhus C. 8. Jimmy John Antonsen, Herambsgade, Aarhus N. 9. Kenny Antonsen, Risvang Allé, Aarhus N. 10.Mads Krogh, Beder. Samme som (2). Høringssvarene handler om: Grundens anvendelse Byggeriets omfang og højde Parkering Høringssvarene er grupperet i emnerne. Sammenfaldende høringssvar er resumeret under et. Tal i parentes henviser til det enkelte høringssvar. Grundens anvendelse Naboer i Å-gården og Vestergade, underskrivere på en underskriftsindsamling og andre indsigere udenfor kvarteret mener, at grunden forsat skal være udlagt til rekreativ anvendelse (2, 3, 4, 5, 6, 7 og 10). De mener, det er vigtigt at bevare åen i et landskabeligt forløb, der binder den grønne kile fra ådalen og Brabrand Sø sammen med den genåbnede å i Midtbyen. Beboere i Å-gården og Vestergade mener også, at det foreslåede byggeri vil forringe deres udsigt og give skygge. Indsigerne anfører, at det ikke er korrekt, at det vil være kostbart for Aarhus Kommune at erhverve grunden til rekreativ anvendelse, som det tidligere er fremgået af sagen. Lokalplan 981, Etageboliger ved Thorvaldsensgade - Endelig side 3 af 7
Andelsboligforeningen Aarhus i den nærliggende Lundbyesgade og et par andre, der er bosat uden for kvarteret (1, 8 og 9), finder derimod, at grunden er egnet til boligformål. Teknik og Miljøs kommentar Teknik og Miljø anbefaler fortsat at realisere en bebyggelse på grunden. Lokalplanens karrébebyggelse vil blive en fin afslutning på en i dag trist gavlfacade. Et byggeri, der dog uundgåeligt vil genere udsigten fra og kaste skygge på nogle af naboerne. Naboerne får til gengæld grønne omgivelser, idet området langs åen bliver udlagt til grønt område med offentlig adgang. Teknik og Miljø har undersøgt de juridiske aspekter, hvis grundens anvendelse bliver fastholdt til rekreativ anvendelse. I det følgende er der en redegørelse for disse forhold. Ejendommen blev i kommuneplan 1984-1992 udlagt til offentlige rekreative formål. Ejendommens anvendelse var i den forudgående planlægning fastlagt til blandet boligog centerorienterede erhvervsformål, boligbebyggelse og offentlige formål. Når en lokalplan eller en byplanvedtægt har forbeholdt en ejendom til et offentligt formål, kan ejeren forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning. Bestemmelsen kan anvendes analogt i situationer, hvor udlægget til offentlige formål ikke er foretaget i en lokalplan eller en byplanvedtægt, men i en kommuneplan. Overtagelsespligten efter planloven påhviler dog kun kommunen, hvis det pågældende areal ikke kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde i overensstemmelse med den faktiske udnyttelse af de omkringliggende ejendomme. Det afgørende for overtagelsespligtens indtræden er, at der ikke længere er mulighed for en økonomisk rimelig udnyttelse af ejendommen. Der lægges således vægt på en vurdering af forholdene forud for lokalplanens - eller som i dette tilfælde kommuneplanens vedtagelse og forholdene på det tidspunkt, hvor begæringen om overtagelse fremsættes. Det bemærkes herved, at planloven ikke indeholder nogen frist for fremsættelse af Lokalplan 981, Etageboliger ved Thorvaldsensgade - Endelig side 4 af 7
overtagelsesbegæringen, ligesom det ikke er afgørende, om den ejer, der fremsætter anmodning om overtagelse, først har erhvervet ejendommen efter lokalplanens (kommuneplanens) vedtagelse. For så vidt angår spørgsmålet om værdiansættelsen af ejendommen i tilfælde af, at kommunen er overtagelsespligtig, skal erstatningen efter praksis fastsættes således, at den svarer til ejendommen handelsværdi på tidspunktet for fremsættelsen af kravet om overtagelse, uden at der tages hensyn til de begrænsninger i anvendelsen, som følger af kommuneplanen. Handelsværdien skal fastsættes på grundlag af den udnyttelsesmulighed, der ville kunne forventes, når henses til den faktiske udnyttelse af de omkringliggende ejendomme. Området, som er omfattet af forslag til lokalplan nr. 981, støder op til området omfattet af lokalplan nr. 195, som fastsætter bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet under ét til 135. I forslaget til lokalplan nr. 981 er bebyggelsesprocenten fastsat til 130. Byggeriets omfang og højde, parkering mm. Mange naboer (1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 og 10) synes, at det foreslåede byggeri på syv etager er for højt. De foreslår i stedet seks etager (1) eller 3½ etage (2, 5, 10). Nogle bemærker, at lokalplanens grønne område ikke kan kaldes en park (2, 5 10), og at det er for lille (4). Der er betænkelighed ved, at der eventuelt vil blive opført ungdomsboliger (2, 5 10). Og at et muligt energiindvindingsanlæg vil støje. Visualiseringerne er ikke korrekte, og der er ønske om, at der bliver udført visualiseringer fra Vestergade 84 og Å- gården (2, 5 10). Andelsboligforeningen Aarhus mener, at lokalplanen ikke må forværre muligheder for parkering i området (1). Teknik og Miljøs kommentar Lokalplan 981, Etageboliger ved Thorvaldsensgade - Endelig side 5 af 7
Teknik og Miljø finder det vigtigt, at bygningen skaber en markant afslutning på husrækken i Thorvaldsensgade. Samtidig er byggemuligheden koncentreret langs Thorvaldsensgade. På den måde bliver der mere plads til det grønne område langs åen. Som det fremgår af lokalplanens kortmateriale, vil over halvdelen af lokalplanens område være uden bebyggelse, og den største del vil blive grønt område. Bygherre har oplyst, at der bliver opført fortrinsvis to- og trerums boliger. Ungdomsboliger har ikke været nævnt. Et muligt energiindvindingsanlæg må ikke støje i et omfang, hvor grænseværdier bliver overskredet. Visualiseringerne i lokalplanen er opdaterede og udført efter Teknik og Miljøs retningslinjer. Især visualisering nr. 1 giver et indtryk af, hvordan bebyggelsen tager sig ud imod Vestergade og Å-gården. Lokalplanen indeholder bestemmelse om, at der skal etableres bil- og cykelparkering i et omfang, der er i overensstemmelse med Byrådets retningslinjer. 5. Strategi for borgerinddragelse I forbindelse med igangsætningen af lokalplanarbejdet blev det daværende fællesråd i midtbyen orienteret. Herudover vurderes der ikke, at være behov for yderligere tiltag om borgerinddragelse udover den lovbestemte procedure og den normale praksis for lokalplanlægningen i Aarhus Kommune. 6. Konsekvenser for ressourcer Kommunaløkonomiske konsekvenser Lokalplanens gennemførelse medfører ikke kommunaløkonomiske konsekvenser. Konsekvenser for miljø I henhold til 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering. De vurderede påvirkninger berører emnerne: Lokalplan 981, Etageboliger ved Thorvaldsensgade - Endelig side 6 af 7
Naturbeskyttelse (beplantning og vandløb), spilde- og regnvand, grundvand, virksomheder, jordforurening og - håndtering, trafik (særskilt for trafikstøj), samt arkitektoniske forhold. Påvirkningerne er vurderede til ikke at være væsentlige bortset fra forhold vedrørende trafikstøj. Det er dog vurderet, at lokalplanen på baggrund af støjundersøgelser er indrettet sådan, at støjpåvirkning på lokalplanens boliger bliver afværget. Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Forslag til Lokalplan nr. 981, Etageboligbebyggelse ved Thorvaldsensgade, Aarhus Midtby Bilag 2: Bemærkninger indkommet under den offentlige fremlæggelse. Tidligere beslutninger Byrådet vedtog den 3. december 2014 at offentliggøre Forslag til Lokalplan nr. 981. Sagsnummer: 14/017956-49 Center for Byudvikling og Mobilitet Tlf.: 89 40 23 60 E-post: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Lix: 42 Sagsbehandler: Carsten Lützen Tlf.: 30 56 28 01 E-post: carstenl@aarhus.dk Lokalplan 981, Etageboliger ved Thorvaldsensgade - Endelig side 7 af 7