eri1e VURDERING af ejendommen matr.nr. 385, Nørrevold Kvarter, beliggende OE SUHRS GADE 23, 1354 KØBENHAVN K. EJENDOMSMÆGERFIRMAET CHARES ANDERSEN 1 Statsaut, ejendomsmæglere & valuarer MDE
VURDERINGSTEMA: Efter anmodning fra Susanne Roes fra Ejendomsadministrationen Egemar & Clausen, Nørregade 7 A, 2. tv., postboks 2206, 1018 København K. har jeg besigtiget omstående ejendom for at vurdere dens kontante værdi i handel og vandel pr. 31/12 2013 som almindelig udlejningsejendom til brug for værdiansættelsen af ejendommen i regnskabet i.h.t. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber 5,stk. 2, litra B. Til brug for vurderingen har jeg modtaget følgende materiale: Årsrapport 2012 for A/B Ole Suhrs Gade 23, budget for år 2013, referat af ordinær generalforsamling afholdt den 12/3 2013, vedtægter for andelsboligforeningen, forsikringspolice, energimærke, BBRejermeddelelse, ejendomsvurdering pr. 1/10 2012, ejendomsskattebillet for år 2014, vandafregning samt tingbogsattest. BESKRIVESE AF HOVEDEJENDOMMEN: Ejendommen er opført i 1882 i mursten, hvor gadefacaden er pudset og renoveret (2007). Mod gården er murværket pudset til og med stueetagen, mens muren herover fremstär i blank mur. Trappetårn til bagtrappen er pudset i gul farve. Taget er udført som en københavnermanzardtagkonstruktion,hvor sidebeklædning er udført i eternitskifer og tagpapbelægningpå den flade del af konstruktionen. Tagbelægningen er udskiftet i år 2002. Vinduerne er overvejende nyere vinduer med termoruder(opr. 9 delandele ud af 13 delandele udskiftet ca. 1995). I forbindelsemed gårdbrand i 2010 er vinduer i stuelejligheden til venstre blevet udskiftet på gårdsiden, ligesom lejligheden indvendigt er blevet renoveret efter sodskader. Øvrige vinduer er oprindelige vinduer med 12 lag glas. Vinduerne mod gaden er malede (2007), ligesom vinduer mod gården er malede (2011). Ejendommen består af 1 opgang og er i 5 etager samt udnyttet tagetage og fuld kælder samt yderligere en underliggende kælder. Det bebyggede areal udgør 159 kvm., og boligarealet andrager 920 kvm. Kælderarealet andrager 249 kvm. (159 kvm. + 90 kvm.). Ejendommen indeholder 9 beboelseslejligheder(opr. 10 beboelseslejligheder). Ejendommen opvarmes ved nyere centralvarmeanlæg tilsluttet fjernvarmeforsyningen (1998). Boligerne har tilslutningtil kabeltv, ligesom der er mulighed for bredbånd. Hver enhed har egen elmåler med 220 volt strøm samt gasmåler, ligesom varme afregnes i henhold til målere. Der forefindes 380 volt strøm i opgangen, med mulighed for indlæggelse i lejlighederne. Der er etableret dørtelefonanlæg. Ejendommen er brandsikret. I kælderen er der cykelrum, hobbyrum,flot istandsatfællesvaskerimed nyudskiftede (2013) vaskemaskiner og tørretumblere(2 stk. af hver) samt fælles pulterrum. Disse rum forefindes i den ene halvdel af kælderen. Den anden halvdel er tillagt stuelejligheden til højre. EJENDOMSMÆGERFIRMAET CHARES ANDERSEN 2 Telefon 36 7B 22 74 36 78 25 74
handirr rued orntanke..! I den nedre kælder er der fyrrum med fjernvarmeinstallationsamt visse depotrum. Ejendommens tagetage er udnyttet til beboelse ved sammenlægning med beboelseslejlighederne på 4. sal. Ejendommen har adgang til stort fælles, lukket gårdanlæg med fælles renovationsskure, legearealer m.m. Der er etableret et gårdlaug, hvor ejendommen deltager i udgifterne til drift heraf. Grundensareal udgør 266 kvm. iflg. tingbogen. Ejendomsværdi pr. 1/10 2012 udgør kr. 10.700.000,00, heraf grundværdi kr. 1.635.900,00. Ejendommen fremtræder i god vedligeholdelsesstand. Taget er udskiftet incl. inddækninger, kviste, tagrender,nedløbsrør, udluftningshætter og skorstene, ligesom facaderne er renoverede og vinduer malede. Sålbænke mod gården er skiftet. Varmeanlægget er installeret ca. år 1998. Trappeopgangen er forsynet med linoleumsbelægning og fremtræderi pæn stand (renoveret i år 2000). Postkasser monteret i opgangene i år 2009. Bagtrappen er ligeledes i pæn stand og malermæssigt behandletfor nylig (2011). Der er monteret skifer på gesims til gårdsiden. Vinduer i trappeopgangeneer forsynet med I lag glas. Koldtvandsrør og faldstammer er under renovering. Således er 2 stk. køkkenfaldstammer, hovedfaldstammen, hovedkoldtvandsledningen og 2 stk. koldtvandscisterner netop udskiftet (2013). Ejendommen har en særdeles god og attraktiv beliggenhed i København ved Søerne og tæt på det tidligere Kommunehospital, Botanisk Have m.m. Meget centralt for forretninger,cafeer, offentlige transportmidler,herunder Metroen og tæt på Havnen. Et spændende og atmosfærefyldt kvarter. BESKRIVESE AF EJIGHEDERNE: Ejendommens 9 lejlighederfordeler sig m.h.t størrelse på følgende måde: 5 stk. 3/4værelses lejligheder,af areal 79 kvm. l stk. 6/7værelses lejlighed i 2plan, af areal 158 kvm. (sammenlagt af 2 stk. lejl. af hver 79 kvm) 2 stk. 5værelses lejlighederi 2plan, incl. tagetage,af areal 144 kvm. 1 stk. 3/4værelses lejlighed af areal 79 kvm. med tilhørendekælderetage på 79 kvm. EJENDOMSMÆGERFIRMAET CHARES ANDERSEN 3 2650@mailreal,dk
hand/cr med omrankr..! ejlighederne er alle med køkken og toilet. ejlighederne er alle oprindeligt 4værelses lejligheder,men de fleste lejligheder har fået indrettet badeværelse eller har fäet monteret brusekabine ved indretning af tidligere kammer ved køkken. De 2 lejlighederpå 4. sal har fået tillagt tagetagen,som er indrettet til beboelse via intern trappe. Stuelejligheden til højre har fået tillagt halvdelen af kælderen, som er indrettet og forbundet med intern trappe. Kælderen har status som erhvervsareal/kælderareal. ejlighederne på l. sal tv. og 2. sal tv. er blevet sammenlagt (2011) med bl.a. etablering af intern trappe. ejlighederne er forsynet med fyrretræsgulve, pudsede lofter med stuk og massive fyldningsdøre. Flere lejlighederhar fået monteret termovinduer,én har fået etableret dør til gårdanlægget og de 2 øverste lejlighederhar fået etableret indbygget altan/tagterrasse i tagetagen, ligesom der i de fleste lejligheder er etableret badeværelse. Disse ændringer er foretaget af de respektive andelshavere og medregnes som forbedringer til de pågældende boliger, hvorfor værdien af forbedringerne ikke indgår i vurderingen af ejendommen. ejlighederne er gode og velindrettede. Oprindeligt har de været indrettet med 2 stuer og 2 værelser. SERVITUTTER: På ejendommen er der alene tinglyst sædvanlige servitutter, som ikke giver anledning til bemærkningerog som efter min opfattelse ikke vil være til hinder for omsætning af ejendommen. HÆFTESER: Under hensyntagentil vurderingstemaet, vil der ved vurderingen ikke blive taget hensyn til indestående prioriteter, idet disse forudsættes indfriet ved et salg. FORSIKRINGSFORHOD: Der er for ejendommen tegnet brandforsikringog hus og grundejerforsikring incl. svamp og insektforsikring m.m. i Alm. Brand under police nr. 036803207. EJENDOMSMÆGERFIRMAET CHARES ANDERSEN 4 Statsaut, ejendomsmæglere & valuarer MDE Telefon 36 7B 22 74 36 7B 25 74
Irarullrrmed omtanke..! EJEFORHOD: Ejendommen ejes af en andelsboligforening, hvor andelshaverne bebor lejligheder i ejendommen. Som det fremgår tidligere under vurderingstemaet, vil der blive set bort fra ejendommens nuværende ejermæssige status. Ejendommen vil blive vurderet som almindelig udlejningsejendom, udlejet på sædvanlige vilkår til sædvanlig leje (reglerne omkring omkostningsbestemt husleje) og under hensyntagen til sædvanligt ejerforhold og som om den aldrig har været ejet af en andelsboligf orening. Ejendommen vil endvidere ud fra gældende retspraksis blive vurderet under den forudsætning, at der ved salg vil være en ledig lejlighed til disposition for en køber. Med sædvanlige vilkår forstås i denne forbindelse bl.a., at udlejer forestår al vedligeholdelse, at lejekontrakterne er indgået på normale vilkår m.h.t. opsigelsesvarsler, depositumm.m. Ejendommens årlige lejeværdi vil under hensyntagen til ovennævnte forhold samt boligreguleringslovensbestemmelser andrage ca. kr. 730.000, excl. forbrug af varme, el, gas, antenne m.m. ejen svarer til en gennemsnitlig leje på kr. 731 pr. kvm. boligarealog registreret erhvervsareal. Som udlejningsejendom vil der være stort potentiale i modernisering af lejlighederne med efterfølgende udlejning til markedsleje, idet forskellenmellem den omkostningsbestemte husleje og forventet markedsleje synes meget udtalt. DRIFTSUDGIFTER: Ejendommens drift vil i.h.t. regnskab og anslåede værdier være forbundet med følgende løbende udgifter. Ejendomsskatter kr. 42.000,00 Vandafgifter kr. 30.000,00 Renovation m.m. kr. 21.000,00 El og opvarmning kr. 30.000,00 Forsikringer og abonnementer kr. 15.000,00 Gårdanlæg kr. 15.000,00 Vicevært og renholdelse kr. 30.000,00 Administration, revision, varmeregnskab kr. 40.000,00 Ind og udvendig vedligeholdelse kr. 135.000,00 Ialt ca. kr. 358.000,00 EJENDOMSMÆGERFIRMAET CHARES ANDERSEN 5
KONKUSION: På baggrund af indhentede oplysninger, gennemgang af det modtagne materiale, den foretagnebesigtigelseog under hensyntagen til vurderingstemaet sætter jeg efter nøje overvejelse og bedste overbevisning ejendommens kontantværdii handel og vandel til: kr. 16.000.000,00 skriver kroner ettiseksmillioner 00/100. For en investor vil køb af ejendommen til den anførte pris give en årlig forrentning på ca. 2,33% Vurderingsprisen svarer til en pris pr. kvm. boligareal og registreret erhvervsareal kr. 16.016. på Vurderingen på kontantbasis vil indebære, at samtlige et salg må indfries af sælger og for dennes regning. indestående prioriteter ved Hvido'e, den. e at 2014. statsaut. Jan Andersen ejendomsmægler & valuar. EJENDOMSMÆGERFIRMAET CHARES ANDERSEN 6 Indehavere : charles Andersen & Jan Andersen 2650omailreal.dk
EJENDOMSMÆGERFIRMAET CHARES ANDERSEN 7