Krav og ønsker til nyt boligområde i Blistrup Nord Dette notat beskriver Gribskov Kommunes krav og ønsker til tilbudsgivere, der ønsker at afgive købstilbud på kommunens ejendom Blistrup Nord i den nordvestlige del af Blistrup. Dokumentet skal betragtes som retningsgivende for tilbudsgivere. Ud over dette dokument skal tilbudsgivere overholde de krav, som blandt andet fremgår af tilbudsblanketten, hvor de mere tekniske krav til formen på tilbud er beskrevet, samt vedlægge en forventet tidsplan og eventuel etapeplan for byggeriet. Krav og ønsker tager udgangspunkt i at der bydes på hele arealet på en gang. Der er dog både mulighed for at byde på hele arealet og dele af arealet. Byder skal under alle omstændigheder udarbejde en overordnet skitse med hovedprincipper for en helhedsplan for hele det udbudte område, der bl.a. skitserer hovedtræk for vejforløb, stier, bebyggelsesklynger, grønne kiler og håndtering af regnvand. Desuden skal byder aflevere et skitseprojekt med illustrationsplan og visualiseringer for den del der bydes på med angivelse af: Antal boliger fordelt på boligtyper Byggeriets omfang, placering og arkitektoniske udtryk Grundstørrelser Indretning af ubebyggede arealer Hvis der er flere købere til forskellige delarealer, vil der i forbindelse med den videre planlægning blive udarbejdet en fælles helhedsplan sammen med køberne for at sikre en koordineret udvikling af det samlede område. Krav er forhold der skal være opfyldt i tilbud på arealet, mens byder vil kunne styrke sit bud ved at opfylde kommunens ønsker. 1. Fakta om området Blistrup Nord arealet på ca.97.000 m 2 består af matr.nr. 5s Udsholt By, Blistrup. Det afgrænses af Udsholtvej og landbrugsarealer mod nord, boligvejen Bjørn Andersens Vej mod syd, boligvejene Stenagervej og Kirkevej mod vest samt et eksisterende boligområde mod øst. Blistrup skole og fritidsordning er placeret lige vest for byudviklingsområdet. Arealet ligger som et ubebygget område mellem skolen, fritidsordningen og den eksisterende bebyggelse og dyrkes i dag til landbrug. I Kommuneplan 2013-2025 for Gribskov Kommune er Blistrup Nord området udlagt som boligområde i fremtidig byzone i ramme 5.B.13. Rammen fastsætter at området må anvendes til boligformål i form af enfamiliehuse, dobbelthuse, rækkehuse eller kædehuse (åben-lav og 1/9
tæt-lav bebyggelse). Dobbelthuse skal opføres ved, at der bygges over skel, således at der fremstår boliger med karakter af dobbelthuse. Derudover må ingen bebyggelse være over 8,5m eller 2 etager. Arealet ligger i dag i landzone og overgår til byzone ved fremtidig udarbejdelse af lokalplan. Terrænet er småkuperet og meget skrånende fra nordøst mod sydvest, hvilket betyder at der er vid udsigt fra den nordøstlige del af området samt fra midten af arealet. Der er udsigt til Blistrup kirke og Blistrup Mølle hen over boligområderne mod syd. Mod nord ses den nærmeste bebyggelse i Udsholt landsby og kysten kan anes fra de højest liggende områder. Området er beliggende i et område med Særlige drikkevandsinteresser (OSD), og størstedelen af Blistrup nord er udpeget som nitratfølsomt indvindingsområde (NFI). I det nordøstlige hjørne grænser området op til en drikkevandsboring, hvorfor en del af det hjørne er et boringsnært beskyttelsesområde (BNBO). Der skal derfor i byplanlægningen være særlig opmærksomhed på at grundvandet ikke udsættes for en forureningsrisiko. Midt igennem byudviklingsområdet er et eksisterende 10 kv forsyningskabel fra Radius. Figur 1: Oversigtskort over byudviklingsområdet, Blistrup Nord. 2/9
Figur 2: Udsigt mod syd, fra nordlig del af byudviklingsområdet - her ses tydeligt udsigten til Blistrup Kirke 3/9
2. Natur og landskab Sø Træbeplantning Sø Sø Figur 3: Kort der viser nærmeste beskyttet natur og eksisterende trægruppe. Terrænet er småkuperet og meget skrånende fra nordøst mod sydvest, hvilket betyder at der er vid udsigt fra den nordøstlige del af området samt fra midten af arealet. Højdekurverne ligger diagonalt på grunden, i retning sydøst - nordvest, således at området langs Udsholtvej længst mod øst ligger højest, og området ned mod Bjørn Andersens Vej mod vest ligger lavest. Højdeforskellen fra de laveste beliggende punkter til de højest beliggende punkter er ca.12 m. Grænsen mellem beplantningsbæltet og markarealet markeres af et beskyttet dige. Hele området er udpeget med særlige drikkevandsinteresser, herunder som nitratfølsomt indvindingsområde og en del som boringsnært beskyttelsesområde. Blistrup Nord ligger desuden indenfor kystnærhedszonen, men da arealet ligger bag eksisterende sommerhusbebyggelse, er det vurderet, at den planlagte bebyggelse ikke vil påvirke kystlandskabet. Blistrup er kendt for sine rekreative kvaliteter og nærhed til naturen. Dette skal understøttes i den nye bebyggelse ved etablering af friarealer i form af grønne kiler på tværs af boligområder og boligveje, således at der er mulighed udsigt, bevægelse mellem rekreative områder i og udenfor den kommende bebyggelse. Den eksisterende træbeplantning bevares som en bufferzone mellem skole og de nye boliger. Herved er der fra starten et tilvokset grønt område, som er en landskabelig gevinst såvel som et anvendeligt område til leg. 4/9
Krav 2.1 At eksisterende træbeplantning bevares. 2.2 At området fremstår med grøn karakter. 2.3 At der sikres fælles grønne friarealer der indbyder til leg og ophold, og som kan fungere som mødested for bebyggelsens beboere. 2.4 At bebyggelsesplanen tager udgangspunkt i det eksisterende terræn, således at den markante niveauforskel på omkring 10-12 m understreges. 2.5 At de beskyttede diger bevares. Ønsker 2.6 At der arbejdes med at trække natur og rekreative værdier ind i området og at der arbejdes med koblinger til de grønne områder og naturen udenfor området. 2.7 At der arbejdes med jordbalance i området således at den størst mulige del af jorden indarbejdes i området. 5/9
3. Bebyggelse Blistrup Nord ligger i tilknytning til et ældre boligområde ved Bjørn Andersens Vej. De omkringliggende boliger er udelukkende åben/lav énfamiliehuse i en etage, med max bebyggelsesprocent på 25%. Tagene er overvejende bestående af klassiske saddeltage med max 45 0 hældning i sorte eller mørke og grå nuancer. Der kan derfor med fordel arbejdes videre med andre boligtyper for at skabe en variation i byens boligmasse dog bør der så i den nye bebyggelse trækkes inspiration fra de eksisterende bebyggelser til farvevalg, for at det nye boligområde ikke skal fremstå som en enklave. Der er i kommuneplanrammen lagt op til, at der kan bygges i max 2 etager i hele området. Den nye bebyggelse skal dog udnytte og tilpasses terrænet og de eksisterende boligområder med 1 plans boliger. Der skal derfor arbejdes med variation i højder af den nye bebyggelse under hensyn til de eksisterende bebyggelser, så eventuelle 2 etager placeres i midten eller i den nordlige del, hvor det også vil give mulighed for kig til havet uden at tage udsigten fra naboerne. Det nye boligområde skal optimalt set være et godt sted at bo over tid for borgere i forskellige livsfaser, sådan at der både er boliger til unge, ældre og børnefamilier. Krav 3.1 At der arbejdes med blandede boligtyper i form af åben/lav og tæt/lav boliger. Ved tæt/lav boliger forstås dobbelthuse, række- og kæde, og klyngehuse. 3.2 At der maximalt bygges i 2 etager og 8,5 meters højde. 3.3 At eventuelt byggeri i 2 etager placeres i den nordligste del eller i midten af området, så det er tages hensyn til de eksisterende udsigtsmuligheder. Der vil dog også være mulighed for at placere byggeri i 1½ og 1 etage i disse områder, således at der kan arbejdes med variationer i bygningshøjden. 3.4 At bebyggelsen planlægges således at der ikke placeres bebyggelse ovenpå højspændingskablet og en bufferzone omkring det. 3.5 At der ved placering af bebyggelsen tages højde for vejstøj fra Udsholtvej og Bjørn Andersens Vej, således at der ikke placeres boliger på arealer hvor miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for vejstøj ikke kan overholdes. 3.6 At der lægges vægt på høj kvalitet i byggeri og materialevalg. 3.7 At der ikke anvendes reflekterende tagmaterialer. 3.8 At der ikke må anvendes kobber og zink tagrender, da det afgiver miljøskadelige stoffer ved nedsivning af overfladevand. Ønsker 3.9 At der arbejdes med muligheder for blandede ejerformer. 3.10 At byggeriet er bæredygtigt i forhold til materialer, energi og brug af miljøfremmede stoffer. 6/9
4. Veje og stier Cykel Forbindelse til Kirke? Figur 4: kort der viser eksisterende stiforbindelse og ideer til nye. Vejadgang til Blistrup Nord skal ske fra Udsholtvej. Der er i dag etableret gangsti til Blistrup skole fra den vestlige ende af Bjørn Andersens Vej, hvilket kan kobles med det nye boligområde, så der sikres en sikker adgang til skolen. Dette kan også sammentænkes med det eksisterende boligområde mod øst, så det er muligt at gå på tværs af Blistrup Nord, der skal dog være opmærksomhed på nordsyd gående beskyttet dige. Langs Udsholtvej er der fastsat en vejbyggelinje på 12 m fra vejmidte langs hele den nordlige del af arealet. Det skaber en bufferzone mellem biltrafik og boliger, og det giver mulighed for etablering af eventuel støjafskærmning og/eller en cykelsti langs vejen, der binder alle de nordsydgående bolig- og stamveje sammen med skolen. Krav 4.1 At vejbyggelinjen på 12 meter fra vejmidten af Udsholtvej respekteres. 4.2 At der etableres vejadgang til området fra Udsholtvej. Ønsker 4.3 At der er opmærksomhed på gener fra lyskegler, når biler køre inde i områder, på grund af terrænforskel, så billygter ikke blænder folk inde i eksisterende bebyggelser. 4.4 At veje og stier tænkes i relation til omkringliggende områder, særligt i forhold til ønske om at tiltrække børnefamilier. Herunder særligt sikker infrastruktur eksempelvis til og fra skole og børnehave. 7/9
5. Overfladevand Figur 5: Retningslinjekort i kommuneplan 2013-25 Klimatilpasning 2.6, oversvømmelseskort fra kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune, med højdekurver og blåmarkeringer af opstuvninger/samlinger af vand på overfladen ved en 100 års hændelse i år 2050. Blistrup Nord indeholder flere mindre lavninger uden naturligt afløb. Området er samtidig kraftigt skrående fra nordøst mod sydvest. Det betyder, at der vil være en kraftig afstrømning, hvis ikke vandet styres og forsinkes. Kortet ovenfor er med udpegninger fra oversvømmelseskortet i Gribskov Kommunes klimatilpasningsplan, hvor de blå markeringer viser lokale lavninger uden afløb, hvor vandet stuver op ved en 100 års hændelse i år 2050. De lyseblå markeringer viser overfladevand, og de mørkeblå er oversvømmelser fra kloakken i det omliggende eksisterende boligområde (boligområdet er separat kloakeret). Figur 6 viser en teoretisk simulering af en kraftig regn i en overflade model i Blistrup nord uden nedsivning. De blå flader indikerer hvor vandet samler sig og blå striber indikerer en afstrømning (vandets vej naturlig vej på overfladen). På dette kort ses tydeligt de største strømningsveje, ved en kraftig regn, samt at en lavning i den østlige del hvor der kan skabes problemer for de eksisterende boliger. Det er meget vigtigt at udviklingen af Blistrup Nord ikke forværrer situationen for de omkringliggende bebyggelser, men er med til at afhjælpe de dele af problemet der skyldes afstrømning fra Blistrup Nord. Der gøres særligt opmærksomt på en store lavning mod vest og den tættest på vandboringen nordvest, ofte er oversvømmet med vand, da beplantningen delvist er ændret til mere vandtålende arter som pibegræs. Bebyggelsen i området skal sikres mod skader fra oversvømmelser, og at vandet bør tænkes ind som en værdi. Overfladevand skal håndteres synligt på overfladen, så de naturlige systemer som nedsivning og fordampning understøttes og er med til at udligne udsving imellem tørre og våde perioder og 8/9
derved sikre et mere kontinuerligt grønt udtryk. Der skal desuden arbejdes med forskellige løsninger til forsinkelse af regnvandet, eksempelvis grønne tage. Figur 6 screeningskort fra Scalgo, med indikation af oversvømmelse og strømningsveje ved 35mm nedbør. Krav 5.1 At bebyggelse skal placeres således, at de ikke er i risiko for skader eller oversvømmelser ved en 100 års hændelse. 5.2 At der redegøres for hvordan overfladevand skal håndteres og eventuel risiko for oversvømmelse eller skade på bebyggelse afværges. 5.3 At overfladevand skal håndteres på overfladen. Ønsker 5.4 At der arbejdes med begrænsning af befæstede arealer og lokal nedsivning af regnvand. 5.5 At overfladevand kan tænkes ind som et rekreativt element i det nye boligområde. 5.6 At overfladevand tænkes sammen med bæredygtige løsninger i den nye bebyggelse, fx som grønne tage eller genanvendelse af regnvand. 9/9