Orienteringsmøde DOMI Bolig - afd. 9, Nørregade 13-17, Odder Mandag den 11. marts 2019 kl. 19.00 Fælleshuset Østergade 35G, Odder Afdelingen set mod sydøst.
Dagsorden: 1. Hvorfor inddrage Landsbyggefonden, som vil støtte projektet? 2. Bebyggelsens tilstand og behov for renovering. 3. Projektets foreløbige økonomi baseret på overslag. 4. Videre forløb. Indgangsfacaden.
Ad. 1 - hvorfor inddrage Landsbyggefonden, som vil støtte projektet? Afd. 9 efterhånden er blevet 55 år gammel, naturligvis er der snart behov for nogle lidt større bygningsmæssige renoveringer og vedligeholdelse. Der er lavet en omfattende tilstandsrapport - og en ansøgning om støtte er fremsendt til Landsbyggefonden i december 2014. I oktober 2016 var Landsbyggefonden på besøg i afdelingen. Siden er der udført nogle supplerende undersøgelser og ellers har sagen ligget på venteliste i Landsbyggefonden. Lige nu ser det ud til at tilsagn fra Landsbyggefonden først kan opnås i 2021 eller senere. Landsbyggefonden giver nogle helt specielle, såkaldt støttede lån, hvilket medvirker til at holde huslejen nede. Afdelingen har igennem årene indbetalt til Landsbyggefonden via huslejen og kan nu få mulighed for at hente lidt hjem igen. Ulempen er, at der desværre er meget lang ventetid på støtten fra Landsbyggefonden, så man skal væbne sig med stor tålmodighed, men nu er der allerede gået mere end 4 år siden ansøgningen blev sendt.
Ad. 2 bebyggelsens tilstand og behov for renovering Først et par tegninger, der viser blokkene nuværende opbygning: Plan af etagerne Snit i blokken
1. Kælderydervægge uden isolering - med revner og fugt. Revner indvendig. Fugt ved et kældervindue.
Fugt afskalninger løs maling/kalk på kælderydervæg ved rørgennemføringer. Udefrakommende vand ind gennem sokkel. Løsning: Udvendig efterisolering, tætning og dræning. Fjerne gamle lyskasser.
2. Ydervæggene er opbygget med teglsten i både for- og bagmur. Der er massive felter (stenbindere) imellem murene, som udgør kuldebroer, men der er hulmursisoleret, - dvs. indblæst mineraluldsgranulat i hulrummene. Der ses forskellige skader i form af revner og løse fuger.
Defekte fuger i murværk. Revner lodret i murværk.
Vandrette revner på altan. Indvendige revner i skillevægge. Løsning: Forankring af murværk ved altaner, revneudbedringer generelt og omfugning af gavle. Vi kan desværre ikke opnå støtte til udvendig efterisolering. Til gengæld støttes tidssvarende ventilation.
3. Altankonstruktionen. Betondæk med korrosion i armeringsjern revner i underside. Rust i armering ses på altandækkets underside.
Store betonskader problemet skal løses snart. Afløb fra altan med meget lille dimension stopper meget let. Snavs/alger ses på gulvet.
Lille revne i overside af beton altanbrystning. Armeringsjern sidder for yderligt derfor korrosionsskade med afsprængt dæklag. Løsning: Nuværende altaner fjernes. Der etableres nye, let udvidede altaner, inkl. glaslukning, der kan åbnes 100% i front.
4. Tagkonstruktion og tagrum. Spær er OK - men mangler effektive fastgørelser ud til gavlene. Den nyere papirisolering fungerer OK, men blæser lidt rundt og tilstopper let tagrumsudluftningen.
Fotos fra stormskaden i juni 2016. De lyse tagplader er malet sorte på et tidspunkt. Løsning: Der etableres et helt nyt tag med tagpap. Spærfastgørelser og nye ovenlys, taghætter, m.v. Papirisolering rettes op og samtidig sikres tagrumsventilationen.
5. Vinduer og døre. Trævinduer fra 1994 indgangspartier og kældervinduer er de oprindelige fra opførelsen.
Altanparti er fra opførelsestidspunktet men med efterisolering udvendig på brystningerne. Oprindelige kældervinduer. Løsning: Der monteres nye træ-alu døre, vinduer og vinduespartier overalt.
6. Afløb/faldstammer Faldstammer er hovedsagelig de oprindelige af støbejern med enkelte, partielle udskiftninger. Der er korrosion i støbejernet. Løsning: Der etableres nye faldstammer overalt. Desuden udføres strømpeforing af udvendig kloak, samt af spildevandsledninger under blokken.
7. Frisklufttilførsel i dag kun naturligt aftræk. Naturlige aftræk føres via tagrum over tag i separate kanaler. Naturlige aftræk via klapventil i facade.
Emhætte med kulfilter (cirkulation) virker som regel ikke særlig effektivt. Løsning: Der etableres såkaldt balanceret ventilation med varmegenvinding i alle boliger. Det betyder i praksis, at der udsuges fugtig luft fra køkken og bad, mens den friske, genopvarmede luft blæses ind i opholdsrummene. I dag etableres der ofte individuelle ventilationsanlæg bolig for bolig.
8. Varmesystemet er udtjent. Teknikrummet er renoveret mens varmeanlægget i blokkene i øvrigt er nedslidt. Radiatorer er de oprindelige, store modeller hænger tillige skævt i dette tilfælde. Løsning: Udskiftning af varmeanlæg, inkl. rør og radiatorer/termostater i boligerne.
9. Brugsvandsanlægget er udtjent. Vandrørene er ført synligt i baderum og er ligeledes gamle og udtjente. Løsning: Der etableres nye vandinstallationer.
10. Opdatering af EL-installationerne med bl.a. flere stik. EL-installationerne er partielt renoveret men hovedindtrykket er nedslidt og utidssvarende. Løsning: Der etableres nye fælles- og hovedtavler, samt HPFI relæer. Dørtelefonanlæg, nye lysarmaturer i trapperum, samt i baderum og køkkener. Desuden renovering af el-installationer i garage.
11. Baderum Oprindeligt baderum med lys terrazzo på gulvet, hvide fliser samt synlige installationer. Løsning: Baderummene renoveres alle steder inden for de bestående rammer, inkl. ny vandtætningsmembran samt helt nye overflader og ny sanitet.
12. Køkkener Oprindeligt parallelkøkken med teaktræslåger og trægulv. Løsning: Køkkener totalrenoveres i alle boliger.
Mulighed for tilgængelighed Det er muligt at etablere tilgængelighed i én opgang. Der etableres elevator, ligesom der ombygges i opgang og boliger. Installationer, køkkener og badeværelse renoveres og rummene gøres større. Desuden vil alle overflader blive istandsat. Fordelen for afdelingen er, at lejlighederne fremstår som nye, når arbejderne er afsluttet. Landsbyggefonden giver ekstra meget støtte til alle disse arbejder i opgangen. Længere henne i processen skal afdelingen tage stilling til, om man vil have tilgængelighed eller ej. Hvis man ikke ønsker tilgængelighed er det også i orden med Landsbygge-fonden. Så bliver den samlede støtte blot mindre. Tilgængelighedsombygning kræver genhusning i ca. 6 måneder under renoveringen af de 6 berørte boliger. Øvrige byggearbejder kræver ingen genhusning men alene anvendelse af private sanitetsvogne ved baderumsrenovering, samt flytning af komfur og køleskab til stuen ved køkkenrenovering.
Ad. 3 Projektets foreløbige økonomi baseret på overslag: Huslejen er i 2019 er 926 kr./m2/år Renovering af afdelingen incl. tilgængelighed i én opgang: Renoveringsudgift, anslået kr. 27.000.000 Tilgængelighedsboliger i én opgang: Huslejestigningen bliver 14 kr./m 2 /år Boliger i de øvrige to opgange: Huslejestigningen bliver 0 kr./m 2 /år. Renovering af afdelingen excl. tilgængelighed: Renoveringsudgift, anslået kr. 23.000.000 Alle boliger: Huslejestigningen bliver 0 kr./m 2 /år Der er gjort en række forudsætninger i budget og huslejeberegning. Boligstørrelserne i tilgængelighedsopgangen ændres, når elevator skal indbygges. Desuden bliver køkkener og badeværelser større. Der bliver et vindfang ved opgangen. Der er forudsat engangstilskud og løbende tilskud for at holde huslejen på en fornuftigt niveau. Både Landsbyggefonden og DOMI Boligs dispositionsfond skal bidrage, men oplysningerne får vi først fra Landsbyggefonden om ca. 2 år. Kapitaltilførsel ydes af Odder Kommune og Realkreditinstituttet. Huslejestøtte/driftslån ydes og den er fast i 4 år, hvorefter der sker en nedtrapning på 9 kr./m 2 /år. Merforbrug på konto 111 elforbrug, er indregnet til boligventilation og elevator. Besparelser på konto 115 vedligeholdelse, er indregnet. Ventilation og elevator medfører udgifter. Reduktion på konto 120 henlæggelser til planlagt og periodisk vedligeholdelse er indregnet incl. Udgifter til ventilation og elevator. Fra konto 401 er der overført henlæggelser til projektet.
Forbedringslån med udløb i 2023 er indregnet. Besparelser på opvarmning er ikke indregnet, men der vil naturligvis være besparelser. Vil fremover ses som lavere a contobetaling. Besparelser på vandforbrug er ikke indregnet, men der vil naturligvis være besparelser. Tilskud fra CO2 besparelse er ikke indregnet, men hvis den nuværende ordning forlænges, vil der være et kontant tilskud.
Ad. 4 videre forløb 2019: - Orienteringsmøde med hele afdelingen. 2020/21: - Finansieringsskitse fra Landsbyggefonden, huslejegrundlag fastlægges, ultimo 2020 el. primo 2021. 2021: - Skema A udarbejdes og indsendes til Odder Kommune og Landsbyggefonden, medio. - Skema A behandles og godkendes af Odder Kommune og Landsbyggefonden, ultimo. - Beslutningsmateriale udarbejdes og fremlægges på ekstraordinært afdelingsmøde, ultimo. 2022: - Udbudsfase, tilbudsindhentning og licitation, medio. - Skema B udarbejdes og indsendes til Odder Kommune og Landsbyggefonden, ultimo. - Skema B behandles og godkendes af Odder Kommune og Landsbyggefonden, ultimo. - Kontrakt indgås med hovedentreprenør, ultimo. 2023: - Byggestart, foråret 2024: - Byggeslut, foråret