Interesseforeningen af Andelshavere i AB Duegården under rekonstruktionsbehandling Lasse Larsen Bent Schmidt-Nielsen Den 6. juli 2012 Til skifteretten Vedrørende AB Duegården under rekonstruktionsbehandling, R 40/11-G Kreditorer og andelshavere har modtaget rekonstruktørernes indstilling dateret 22. juni 2012 til skifteretten om at AB Duegården er solvent og at rekonstruktionsbehandlingen kan ophøre. Vi må selv fremføre vores synspunkter i denne sag, idet vores advokat Jens Paulsen mandag den 2. juli havde en telefonsamtale med Nykredit, hvorefter han meddelte, at han ikke længere kunne repræsentere Interesseforeningen og de andelshavere/kreditorer/skyldnere, der er medlemmer af foreningen. Vi er ikke enige med rekonstruktørerne i, at andelsboligforeningen er solvent på et langtidsholdbart grundlag. Fra september 2011 til dags dato er ikke sket noget, som har forbedret AB Duegårdens økonomiske situation. Hvis Nykredit havde villet eller ønsket det, kunne Nykredit have gjort foreningen solvent den 31. august 2011. Før rekonstruktionsbehandlingen blev indledt. I lyset af, at Nykredit nu har gjort foreningen solvent forekommer det mærkværdigt, at Nykredit i sin begæring til skifteretten den 1. september 2011 fremførte, at foreningen var insolvent og derfor skulle tages under rekonstruktionsbehandling. Uanset hvad, så gælder det, at der er følgende 3 udgange på en rekonstruktionsbehandling: rekonstruktion, solvens eller konkurs. Rekonstruktionsbehandlingen er mislykkedes og den logiske udgang, når man er taget under rekonstruktionsbehandling, er konkurs. Den mislykkede rekonstruktionen har, som den hidtil er varetaget, kun haft ét formål at finde en løsning, der kan udskyde Nykredits uundgåelige tab. Efter konkurslovens 18 gælder en formodning om insolvens, når skyldneren er under rekonstruktion, hvilket er tilfældet. Det fremgår tillige af udskriften fra skifteretten den 8. september 2011, at der mellem parterne var enighed om at A/B Duegården var insolvent. Formodningen for insolvens er ikke afkræftet af rekonstruktørernes materiale fra den 22. juni 2012, hvis sigte reelt er at gennemtvinge en kreditorløsning udenfor skifterettens rammer. Derfor er det op til rekonstruktørerne og den økonomiske tillidsmand at overbevise skifteretten om, at AB Duegården er vedvarende solvent og ikke blot forbigående solvent. Det bør kræve en god forklaring at overbevise skifteretten om, at foreningen på 1 år er gået fra at være insolvent til at være solvent uden at der er sket forbedringer i foreningens samlede økonomiske forhold. 1
Skifteretten skal desuden vurdere rekonstruktørernes årsregnskab for 2011, hvilket også omfatter fastsættelsen af foreningens andelsværdi. Kan A/B Duegården basere sit fremtidige virke på et regnskab, der resulterer i, at andele handles til ulovlige overpriser? Foreningen er muligvis forbigående solvent i en kortere periode, fordi Nykredit tilbyder at undlade at opkræve renter og afdrag på de lån, som Nykredit og advokat Nicolai Giødesen uden andelshavernes vidende påførte foreningen i 2007, herunder især de spekulative finansielle produkter med asymetrisk swapaftale og rentetrappe, der er uden sammenhæng med det underliggende realkreditlån. Rekonstruktørerne og den økonomiske tillidsmand har ikke sandsynliggjort, at foreningen er solvent. Ingen af de for skifteretten fremlagte regnskaber eller budgetter er retvisende, endsige lever op til de retningslinier, der er udstukket af Erhvervsstyrelsen, i de vejledninger styrelsen har udsendt. Hertil kommer, at der for 2011-årsregnskabets vedkommende er tale om et udkast uden underskrifter. Hverken rekonstruktørerne eller foreningens administrator vil stå ved årsregnskabet for 2011. Uden retvisende regnskaber og budgetter, der er tiltrådt af foreningens ledelse, administrator og revisor i forening, er der ikke grundlag for at afgøre spørgsmålet om solvens som er et objektivt konstaterbart kriterium. Det nytter heller ikke noget, at skifteretten erklærer A/B Duegården solvent, hvis det regnskab skifteretten lægger til grund er tvivlsomt. Det vil med det samme indebære, at den første handel med andele efter skifterettens afgørelse bliver til ulovlige overpriser. Et af de helt afgørende spørgsmål i forbindelse med opstillingen af et retvisende årsregnskab og budget er indregningen af renteswap. Rekonstruktørerne og den økonomiske tillidsmand giver indtryk af, at den negative renteswap blot er papirpenge, uden betydning for foreningens regnskab. Sådan forholder det sig ikke. Erhvervsstyrelsens vejledninger og udtalelser er ganske klare. Hvis renteswappen er af betydning, ikke uvæsentlig, så skal den indgå i regnskabet. Rekonstruktørerne har ikke ønsket at oplyse om renteswappens negative værdi, men et godt gæt er ca. 175 mio. kr. Skifteretten må vurdere, om det er et ubetydeligt beløb som ikke skal indgå i regnskabet eller om foreningens renteswap er af væsentlig betydning for et retvisende regnskab. For enhver andelsboligforening er et finansielt grundlag med renteswap og rentetrappe (lokkelån) et alvorligt problem. Kort fortalt går en swap ud på, at forbrugeren tror, at man får en sikkerhed mod rentestigninger. Sælgeren her Nykredit har ikke selv fuldt ud forstået produktets risici eller dets regnskabsmæssige virkninger i en andelsboligforening. Foreningens risici omfatter bl.a. udtrædelsesomkostninger og risikoen ved rentefald. En negativ kostpris på en renteswap bevirker, at foreningen ikke frit kan omlægge sine lån og opnå en lavere rente i fremtiden. Eller imødegå den situation, hvor der i henhold til låneaftalen skal afdrages 288 mio. kr. over 10 år, oveni de løbende indbetalinger. Hvis AB Duegården havde fastholdt sine konvertible realkreditlån i 2007 som foreningen blev stiftet på ville man kunne have konverteret til en lavere rente og dermed have opnået en lavere boligafgift. En renteswap og dens negative kostpris har derfor direkte økonomisk betydning for foreningen en renteswap øger boligafgiften og fastlåser foreningen til sin gæld. Det bliver simpelthen dyrere at bo. 2
Det fremlagte regnskab og budget Tidligere bestyrelser har på trods af det tiltrækkende i en positiv andelsværdi afvist Nykredits forslag til beregning af andelsværdien. Årsagen er, at opgørelsen er tvivlsom og at salg af andele med det samme ville give anledning til sagsanlæg om ulovlige overpriser. Der henvises i øvrigt til Ernst&Youngs gennemgang af beregningen af andelsværdien, ejendomsværdien og budgetfremskrivningerne. Nykredits tilsagn, dateret den 19. juni 2012 Af Nykredits tilsagn fremgår følgende: Nykredits underskudsgaranti dækker ikke udgifter, som foreningen måtte påtage sig ud over løbende sædvanlige driftsomkostninger. Ved vurderingen af om en omkostningsart og størrelse er sædvanlig, skal der tages udgangspunkt i budgetmaterialets indhold. Omkostningsarter henholdsvis størrelser, der således væsentligt afviger fra Budgetmaterialet er ikke dækket af underskudsgarantien uden forudgående særskilt aftale med Nykredit. Nykredit tilsagn sætter andelshavernes og foreningens retssikkerhed ud af kraft. Foreningen bliver reelt sat under administration af Nykredit. Det vil eksempelvis ikke uden forudgående særskilt aftale med Nykredit være muligt for foreningen at anlægge sag mod Nykredit, hvis Pengeinstitutankenævnet giver foreningen medhold i sin klage over Nykredit og Nykredit afviser at følge afgørelsen. Det vil ikke være muligt at bruge midler på retshjælp, såfremt der ikke kan opnås enighed med Nykredit. Der er således tale om et delvist, betinget tilsagn om solvens fra Nykredits side. Men der er også store usikkerheder forbundet med rækkevidden af tilsagnet. Punkterne 2, 3 og 4 er en stadfæstelse af de låneaftaler med swap og rentetrappe, der blev gennemført bag foreningens ryg i 2007. Det er retssikkerhedsmæssigt yderst betænkeligt, hvis det med skifterettens hjælp lykkes for Nykredit at fastholde andelsboligforeningen på disse swaplån. Punkt 6 i Nykredits tilsagn er ikke et tilbud, men et forsøg på at rette op på en fejl som Nykredit begik i 2007. Nykredits tilsagn omfatter ikke nødvendige renoveringer af vandrør og faldstammer samt ejendommens klimaskærm. Alle parter er enige om at foreningens ejendom har et påtrængende behov for udskiftning af vand- og rørinstallationer for at opretholde ejendommens værdi, anslået til 35-50 mio. kr. Nykredits tilsagn omfatter heller ikke som foreslået af rekonstruktørerne - indretning af ejendommens stuetage, anslået til 30+ mio. kr. Det må anses for uansvarligt og spekulativt at øge foreningens gæld med henblik på måske at kunne oppebære en indtægt på 2 mio. kr. årligt. Nykredits tilsagn omfatter således ikke væsentlige områder, hvor der er et påtrængende behov for udskiftning af vand- og rørinstallationer, som er nødvendige for at opretholde ejendommens værdi. Gendrivelse af nogle af rekonstruktørernes påstande i indstillingen Rekonstruktørernes indstilling indeholder en lang række påstande og beskyldninger som ikke har noget at gøre med spørgsmålet om, hvorvidt AB Duegården er solvent eller ej. For god ordens skyld vil vi gendrive nogle få af dem. Der henvises i øvrigt til A/B Duegårdens indlæg i skifteretten den 28. september 2011 og til 3
www.ab-duegaarden.dk og www.nykredit.wordpress.com om Nykredits lokkelån, hvor alt materiale er gjort tilgængeligt. Påstand: Foreningen har tilstræbt konkurs Det er ikke rigtigt. Forud for behandlingen i skifteretten er gået mere end 1 års forhandlinger med Nykredit og med inddragelse af eksterne rådgivere om at finde en løsning på foreningens økonomiske problemer. Nykredit har gentagne gange stillet foreningen overfor valget mellem at acceptere Nykredits hjælpepakker eller gå konkurs. Forslag om gældsakkordering er pure afvist af Nykredit. I et forsøg på selv at løse foreningens økonomiske problemer vedtog generalforsamlingen i foråret 2010 en forhøjelse af boligafgiften på 18%, hvilket omtales nedenfor. Foreningen har fremlagt en model C, som imødekommer alle parters ønsker: De der ønsker at udtræde af foreningen får mulighed for det, de der ønsker at videreføre foreningen får mulighed for det og Nykredit undgår at foreningen går konkurs. Hertil kommer, at der i modellen indgår, at de andelshavere, der har købt til ulovlige overpriser på grund af Nykredits swaplån med rentetrappe, stilles gunstigere. Forslaget (model C) er blevet afvist af Nykredit. Hertil kommer, at alle Nykredits pakker har indeholdt øget gældsstiftelse. Påstand: Andelshaverne er grådige og ønsker at tjene penge på deres andele. Det er en usand påstand, som rekonstruktørerne her fremfører. Andelshaverne er lokket i en livsvarig gældsfælde af Nykredit, en gældsfælde som de ønsker at komme ud af igen. Mange ønsker at komme tilbage til deres oprindelige status som lejere i ejendommen. Nykredits advokater har lokket med positive andelsværdier baseret på tvivlsomme opgørelsesmetoder i årsregnskaberne, men skiftende bestyrelser har fastholdt, at fastlæggelsen af andelsværdien skal være retvisende, uomtvistelig og baseret på Erhvervsstyrelsen retningslinier. Nykredits advokater har advokeret for det modsatte, hvilket vil resultere i endnu flere sager om ulovlige overpriser. Påstand: Foreningen har ikke taget hensyn til de andelshavere, som har lånt i banken for at kunne købe deres andel I foreningens klagesag til Pengeinstitutankenævnet har man forudsat at foreningen gik konkurs, således som Nykredit gentagne gange har truet med. Derfor var og er foreningens eneste krav i forbindelse med klagesagen, at de andelshavere, der har lidt tab ved at købe eller sælge til ulovlige overpriser, bl.a. på grund af Nykredits swapaftaler med rentetrappe, holdes skadesløse af Nykredit. Det er patetisk at se Nykredit føre alle de andelshavere frem foran sig, som har lidt store tab og som er kommet ud i store økonomiske og private problemer på grund af Nykredits spekulative finansielle instrumenter. Nykredit Bank kunne jo selv lette livet for de, der har taget pant i andelen ved ikke at sætte rentesatsen op til samme niveau som et forbrugslån. Eller indse at swaplån giver en højere boligafgift og så sætte den ned. Påstand: Visse andelshavere har hele tiden været imod rekonstruktionen Det er en urigtig diffus påstand - visse?. For det første var der et langt forhandlingsforløb før rekonstruktionsbehandlingen blev indledt i september 2011. For det andet svarede 4
rekonstruktionsplanen i det store og hele til Nykredits hjælpepakke, genopretningspakke eller lignende forslag. Rekonstruktørerne har ikke i løbet af rekonstruktionsperioden selvstændigt udfoldet bestræbelser, som har ført til resultater, rekonstruktionsløsninger, men har fungeret som sælgere af Nykredits diverse pakker. Det siger sig selv, at andelsboligforeningens bestyrelse ikke havde mandat til at tilslutte sig en rekonstruktionsplan, der i et og alt lignede disse hjælpepakker. Derfor blev der indkaldt til ekstraordinær generalforsamling i januar 2012, hvor generalforsamlingen vedtog, at den fremlagte rekonstruktionsplan ikke kunne danne grundlag for rekonstruktionsforløbet. Rekonstruktørerne har aldrig forsøgt at opnå en dialog om en mulig rekonstruktion af foreningen, som indebar akkordering af gæld og ændring af foreningens finansielle grundlag, da Nykredit aldrig ville gå med hertil. Det er sandsynligvis blevet klart for rekonstruktørerne på et meget tidligt tidspunkt. På ét punkt har rekonstruktørerne været aktive i dialogen med andelshaverne. På en række opgangsmøder mødtes rekonstruktørerne med andelshavere i små grupper, hvor man på det personlige plan forsøgte at overtale andelshaverne til at gå ind for den såkaldte X/Y-model. Det lykkedes ikke. Sandsynligvis ikke på grund af manglende salgstalent og overtalelsesevner, men på grund af at andelshaverne hurtigt indså, at det var en ny form for markedsføring af Nykredits finansielle hjælpe -pakker. Påstand: Ikke-medlemmer af interesseforeningen vil miste deres andel, som for altid vil være tabt ved en konkurs I slutningen af 2009 og i løbet af 2010 gik det op for andelshaverne og foreningens bestyrelse, at foreningen allerede i 2007 var finansieret med swapaftaler, hvad der ikke var oplyst om i årsregnskaberne. Det satte en delvis stopper for handel med andele, men ikke helt, idet man mente at kunne håndtere indregningen af swapaftalens kostpris i handlerne. I 2010 blev der foretaget en valuarvurdering af ejendommen (DTZ) som viste, at ejendommen ikke var 490 mio. kr. værd, men nærmere 280 mio. kr. Herefter stod det klart, at der efter stiftelsen var blevet handlet andele til ulovlige overpriser, dvs lejelejligheder solgt af foreningen og andele solgt af andelshavere. Købere af andele til ulovlige overpriser skal anlægge sag mod sælger for at få det de har betalt for meget tilbage. Sælgerne der på deres side var ligeså uvidende om Nykredits spekulative finansielle instrumenter, som både køberne og Nykredit tilsyneladende også var skal anlægge sag mod foreningen, administrator, revisor og valuar. Foreningen kan på sin side anlægge sag mod administrator, revisor og Nykredit for dårlig og mangelfuld rådgivning. Sagerne om ulovlige overpriser har deres eget liv, uafhængigt af foreningens økonomiske situation. Skulle Nykredit ønske at gøre de skader Nykredit selv har forvoldt på mange familiers økonomi og velfærd gode igen, hilses det velkomment. Påstand: Visse andelshaverne har saboteret rekonstruktionen ved at gennemføre en afstemning på generalforsamlingen om nedsættelse af boligafgiften til den omkostningsbestemte husleje Påstanden er ikke rigtig. Afstemningen havde ene og alene til formål at fastlægge det fremtidige huslejeniveau efter en konkurs, svarende til lejelovens regler om omkostningsbestemt husleje. En konkurs, som Nykredit har truet med kunne trække ud i årevis. 5
Foreningen hævede i 2010, efter anbefaling fra advokat Nicolai Giødesen, boligafgiften med 18% i et forsøg på at løse foreningens økonomiske problemer. Initiativet løser ikke de økonomiske problemer for foreningen og skabte økonomiske problemer for mange andelshavere. Påstand: Foreningen har indtægtsmuligheder som ikke er udnyttet Det er rigtigt. Problemet er blot at indtægterne ikke har et omfang, der løser foreningens problemer. Hertil kommer, at der i henhold til rekonstruktørernes planer skal investeres betydelige beløb for at opnå de indtægter rekonstruktørerne peger på, måske kan oppebæres. Rekonstruktørerne peger på, at den positive effekt af disse kan indtræde med mellem 1 og 3 måneders effekt. Man kan så spørge om, hvorfor rekonstruktørerne, som foreningens ledelse, ikke for længst har sat deres egne initiativer ikraft, så der i skifteretten kunne påvises resultater? Garageleje: Kan hæves til markedslejen. God idé. Det skal sikres, at alle garager er udlejet, så indtægten oppebæres. Netto: Rekonstruktørerne har tidligere haft store forventninger til husleje-forhøjelser fra Netto. Disse forventninger ser ud til at være nedtonet. Igen må man spørge om rekonstruktørerne har siddet på hænderne i rekonstruktions-perioden. Det er oplyst, at der har været en telefonsamtale med Netto (?), men der mangler konkrete resultater. Udlejning af stueetagen: Stueetagen består af vaskerum, rum til opmagasinering og garager. Niveauet er ca. 1 meter under koten for Duevej. For at oppebære en årlig indtægt på 2-4 mio. kr. skal der sandsynligvis investeres 30+ mio. kr. Det må anses for uansvarligt at forøge foreningens gæld med henblik på måske at kunne oppebære en af rekonstruktørerne skønne indtægt på 2-4 mio. kr. Finansieringsomkostningerne fremgår da heller ikke af rekonstruktørernes budgetfremskrivninger og ligger uden for Nykredits tilsagn. 6