KENDELSE. Indklagede havde en ejerlejlighed til salg, som klagerne var interesserede i at købe.

Transkript

1 1 København, den 31. maj 2018 KENDELSE Klager mod Holm & Hauberg Valby ApS Valby Langgade Valby Nævnet har modtaget klagen den 14. januar Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har givet urigtige oplysninger om, at klagerne ikke overtog gæld i forbindelse med køb af en ejerlejlighed, og om indklagede derfor skal erstatte klagerne et beløb vedrørende gæld på ,45 kr. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejerlejlighed til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Ved købsaftale underskrevet af klagerne den 19. oktober 2016 og af sælger den 20. oktober 2016 købte klagerne ejerlejligheden for kr. til overtagelse 1. februar Handlen var betinget af klagernes rådgivers godkendelse af handlen i sin helhed.

2 2 Indsigelsesfristen var senest kl , 4 hverdage efter købsaftalens underskrivelse af både klagerne og sælger. Af købsaftalen fremgik bl.a.: Af den salgsopstilling, der hørte til købsaftalen, fremgik bl.a.: Af standardvilkår til købsaftalen fremgik bl.a.: Det fremgik videre af købsaftalen, at klagerne havde fået udleveret administratorbesvarelsen af 5. oktober 2016 og bl.a. referat af ekstraordinær generalforsamling af 19. maj Af administratorbesvarelsen fremgik bl.a.: [ ] Af referatet af ekstraordinær generalforsamling af 19. maj 2016 fremgik bl.a., at bestyrelsen havde stillet forslag om renovering af ejendommens karnapper for en samlet

3 3 budgetramme på 7,5 mio. kr. Det fremgår af referatet bl.a.: Projektet forventes finansieret fuldt ud gennem optagelse af et 20-årigt fælleslån [ ]. Ved en vedtagelse af nærværende forslag bemyndiges bestyrelen endvidere til at indgå og underskrive alle nødvendige aftaler med entreprenører, rådgivere og pengeinstitut. Af forslaget fremgik, at udgiften for klagers ejerlejlighed ville udgøre ,45 kr. Det fremgik videre bl.a.: Forslaget blev vedtaget på generalforsamlingen. Den 25. oktober 2016 skrev klagernes advokat til klagerne bl.a.: Med hensyn til det seneste fælleslån foreslår jeg følgende vilkår indarbejdet i advokatgodkendelsen. Ejerlejligheden overtages uden andel i fælleslån herunder lån som følge af generalforsamlingens beslutning den om renovering af karnapper. Jeres bemærkninger/godkendelse imødeses. Klagernes advokat godkendte handlen ved brev dateret 24. oktober 2016, men formentlig sendt den 26. oktober Heraf fremgik bl.a.: Den 28. oktober 2016 svarede indklagede til advokaten bl.a.: Punkt vedr. gældsposter udenfor købesummen pr. overtagelsesdagen

4 4 accepteres. Dog henvises stadigvæk til generalforsamling d , og såfremt der på baggrund af denne generalforsamling eller senere besluttes at fælleslån bliver optaget, er dette sælger uvedkommende. Klagernes advokat svarede den 31. oktober 2016: Køber fastholder, at sælger skal betale lejlighedens andel af det vedtagne karnaprenoveringsprojekt. Måtte det blive besluttet at udgiften bliver højere, påhviler denne forpligtelse dog køber. Sælger underskrev klagernes advokats godkendelsesbrev den 31. oktober Den 1. november 2016 skrev indklagede bl.a.: Vi er noget uforstående overfor din nedenævnte mail idet vi opfatter dette som nye indsigelser/vilkår for handlen, og da dette krav kommer efter advokatfristens udløb, må vi på vegne sælger afvise dette. Vi mener ikke I i jeres indsigelsesbrev kræver at sælger skal stå for evt. indfrielse af fælleslån, men alene præciserer at der ikke må være gæld udenfor købesummen pr. overtagelsesdagen. Den 2. november 2016 svarede klagernes advokat bl.a.:

5 5 Den 4. november 2016 svarede indklagede bl.a.:

6 6 Den 6. november 2016 svarede klagernes advokat bl.a.: Der er enighed om, at kommende fælleslån påhviler køber. Lån besluttet inden handelens indgåelse påhviler sælger, da der ellers ville være tale om at køber skulle overtage lån udenfor købsaftalen, hvilket udtrykkeligt ikke er aftalt. Den 8. november 2016 svarede indklagede bl.a.: Vi har nu drøftet sagen på ny med sælger samt 2 forskellige jurister, herunder jurister fra DE og på baggrund heraf fastholder vi handlen hvor køber indtræder i evt. kommende fælleslån, jfr. generalforsamling 2016, og fælleslånet er således sælger uvedkommende. Vi fastholder at der ikke er fælleslån pr. overtagelsesdagen, idet lånet ikke er optaget på dette tidspunkt og formentlig først bliver optaget i 2017/2018. Den 1. december 2016 skrev indklagede på ny til klagernes advokat bl.a.: Under henvisning til vor telefonsamtale skal vi endnu engang fastholde handlen således at køber indtræder i evt. kommende fælleslån, og sælger er således ikke indstillet på at ændre betingelserne for handlen og fastholder, at der ikke på overtagelsen er gældsposter, idet fælleslån ikke er optaget på overtagelsesdagen. Senere samme dag skrev klagernes advokat til klagerne bl.a.:

7 7

8 8 Det fremgår af sagen, at handlen blev gennemført. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal erstatte klagerne ,45 kr., svarende til den gæld, klagerne hæfter for i forbindelse med karnaprenoveringerne i ejerforeningen. Indklagede har i købsaftalen anført, at beslutning om optagelse af fælleslån til renovering forventes at blive vedtaget efter klagernes overtagelse af ejerlejligheden. Der var imidlertid allerede på handelstidspunktet truffet beslutning om at bemyndige ejerforeningens bestyrelse til at optage et fælleslån. Beslutningen var så detaljeret, at det i bilag til generalforsamlingsreferatet af maj 2016 fremgik, hvorledes gælden skulle fordeles mellem de enkelte ejere. For klagernes ejerlejlighed var det anført, at beløbet udgjorde ,45 kr. Der var derfor ikke blot tale om en teoretisk mulighed for en økonomisk konsekvens for klagerne. Klagernes advokat skrev i sin godkendelsesskrivelse inden for indsigelsesfristen, at godkendelse skete med forbehold for, at der ikke var gældsposter uden for købesummen. Senere afviste indklagede klagernes indsigelse som værende fremkommet for sent, selvom dette ikke var tilfældet. Indklagede har dermed ikke udført et redeligt mæglerarbejde. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klagerne. Af referatet af generalforsamlingen fremgår, at en vedtagelse af projektet på denne generalforsamling skete under forudsætning af, at der efterfølgende blev opnået fuld lånefinansiering. Indklagede har derfor ikke tilsidesat god ejendomsmæglerskik ved sin formulering i købsaftalen om hæftelsen for den gæld, der måtte påhvile ejerlejligheden ved en gennemførelse af renoveringsprojektet. Indklagede har heller ikke tilsidesat god skik ved at afvise de indsigelser, der fremkom fra klagernes advokat efter udløbet af indsigelsesfristen. Klagernes advokat godkendte handlen ved brev af 24. oktober Advokaten anførte, at det var en forudsætning, at der pr. overtagelsesdagen ikke var gældsposter uden for købesummen herunder foranlediget af generalforsamlingsbeslutning den 19. maj 2016 om renovering af karnapper. Da der ikke var truffet endelig beslutning herom, var der heller ikke optaget noget lån. Der var derfor ikke nogen gældsposter vedtaget på

9 9 generalforsamlingen, og klagernes advokats betingelse var således opfyldt. Det følger således, at klagerne skulle bære den andel af udgifterne til eventuelt optagne lån vedrørende renoveringsprojektet. Hvis klagerne og deres advokat ikke var enige i indklagedes oplysninger, havde klagerne alle muligheder for at tage de skridt, de måtte finde rigtige, hvis de var uenige med indklagede. Klagerne vil i øvrigt ikke lide noget tab. Låneoptagelsen vil være knyttet til gennemførelsen af renoveringsprojektet, og klagerne vil alt andet lige opnå en til lånet svarende forøgelse af ejerlejlighedens værdi. Nævnet udtaler: Det fremgår af sagen, at der på handelstidspunktet var truffet beslutning om at renovere karnapper i ejendommen, og at der var fremlagt budget i den forbindelse. Som sagen foreligger oplyst for nævnet, var der ikke på handelstidspunktet optaget lån, og der var endvidere usikkerhed om et senere låns størrelse. Indklagede har i købsaftalen oplyst, at der muligvis ville blive optaget fælleslån, og at der ikke ville kunne gøres krav gældende over for sælger og mægler som følge heraf. Nævnet finder, at indklagede dermed har beskrevet forholdet korrekt. Der er derfor ikke grundlag for at fastslå, at indklagede har tilsidesat god ejendomsmæglerskik i den forbindelse. Af klagernes advokats godkendelsesskrivelse fremgik, at klagerne betingede sig at der pr. overtagelsesdagen ikke er gældsposter udenfor købesummen herunder lån foranlediget af generalforsamlingens beslutning den om renovering af karnapper. Indklagede svarede hertil, at Punkt vedr. gældsposter udenfor købesummen pr. overtagelsesdagen accepteres. Dog henvises stadigvæk til generalforsamling d , og såfremt der på baggrund af denne generalforsamling eller senere besluttes at fælleslån bliver optaget, er dette sælger uvedkommende. Nævnet finder heller ikke grundlag for at fastslå, at indklagede har tilsidesat god ejendomsmæglerskik i den forbindelse, herunder heller ikke, ved den 1. november 2016 at fremføre, at klagernes advokat ikke i sin godkendelsesskrivelse har taget et forbehold, svarende til det krav, der senere blev fremsat, og at indsigelserne derfor var fremkommet for sent. Der forelå herefter en uoverensstemmende accept af handlen. Klagerne valgte at gennemføre handlen på trods af, at sælger ikke kunne acceptere klagernes krav, om at sælger skulle betale det fælleslån, der eventuelt ville blive optaget i ejerforeningen efter klagernes overtagelse af ejerlejligheden.

10 10 Nævnet kan herefter ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, og forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 32, punkt 13. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand