Roskilde Kommune detailhandelsanalyse 2010
LOKALITETER 16 10 Jyllinge 12 Gundsømagle Ågerup/St. Valby 13 28 02 17 03 18 04 20 19 Svogerslev 21 05 22 Roskilde 09 06 07 23 24 08 26 01 27 25 15 Vindinge 14 Gadstrup 29 Snoldelev 11 Viby/Dåstrup 2 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011
INDHOLD Indledning Samlet konklusion og anbefalinger Forudsætninger og metode s. 4 s. 6 s. 10 CENTRE 01. Musicon bydelscenter 02. Himmelev lokalcenter 03. Kongebakken lokalcenter 04. Rørmosen lokalcenter 05. Dommervænget lokalcenter 06. Holbækvej lokalcenter 07. Bakkegården lokalcenter 08. Østervang lokalcenter 09. Svogerslev lokalcenter 10. Jyllinge bymidte 11. Viby bymidte 12. Gundsømagle lokalcenter 13. Ågerup lokalcenter 14. Gadstrup lokalcenter 15. Vindinge landsby s. 12 s. 16 s. 18 s. 20 s. 22 s. 24 s. 28 s. 30 s. 32 s. 34 s. 36 s. 38 s. 40 s. 42 s. 44 ENKELTLOKALITETER Vurdering af enkeltlokaliteter 16. Osvejs forlængelse/broengen 17. Gammel Trekronervej 67 18. CAT i Trekroner 19. Indre Københavnsvej/Elisagårdsvej 20 Københavnsvej 85 21. Københavnsvej 130 22. Ringstedgade 68 23. Østre Ringvej 88 24. Roskildevænget 2A 25. Motelvej 28 26. Darupvang/Ringstedvej 73 27. Køgevej 101 28. Frederiksborgvej 230 29. Køgevej 222 s. 47 s. 48 s. 50 s. 52 s. 54 s. 56 s. 58 s. 60 s. 62 s. 64 s. 66 s. 68 s. 70 s. 72 s. 74 ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 3
INDLEDNING Roskilde Kommune har i samarbejde med COWI A/S foretaget en analyse og vurdering af muligheder for udvikling af nye butikker i en række udpegede centerområder og på enkeltstående lokaliteter i Roskilde Kommune. Undersøgelsen omfatter centre, hvor kommunens planlægning giver mulighed for at udvide butiksarealet, men hvor det er relevant at vurdere de konkrete muligheder nærmere. Undersøgelsen omfatter alle centerområder med undtagelse af følgende fire centre: Roskilde og Trekroner bymidter har relativt stor planlægningsmæssig og fysisk rummelighed. Hyrdehøj bydelscenter har allerede et butiksareal, som overstiger planlovens nugældende grænse på 5.000 m² butiksareal. I Klosterengen lokalcenter udfylder en enkelt dagligvarebutik den udlagte ramme på 1.250 m². Undersøgelsen omfatter endvidere en række enkeltlokaliteter, som dagligvarekæder, developere m.fl. én eller flere gange har bragt i forslag til etablering af enkeltstående dagligvarebutikker. Formålet er at klarlægge, om udvidelser i centre og etablering på enkeltlokaliteter er realistiske ud fra fysiske og trafikale hensyn samt om udvidelser er hensigtsmæssige ud fra planlægningsmæssige hensyn. Planlægningen skal fremme en samfundsmæssigt bæredygtig detailhandelsstruktur, hvor transportafstande i forbindelse med indkøb er begrænsede. Undersøgelsen skal medvirke til at forbedre det daglige administrationsgrundlag og dermed være med til at lette sagsbehandlingen, når butikskæder, projektudviklere mv. henvender sig til kommunen. Mulighederne for udvikling af detailhandlen i de udvalgte lokaliteter afhænger af flere forskellige faktorer. Der er i denne undersøgelse lagt vægt på vurderinger af områdets opland, det lokale forbrugsgrundlag, trafikale forhold og konsekvenser samt de fysiske muligheder for at indpasse nye butiksenheder i den eksisterende bygningsmasse. I relevante tilfælde er medtaget en overordnet økonomisk vurdering af realismen i en evt. udvikling. Undersøgelsen bygger på eksisterende plangrundlag, GIS- og kortanalyser, økonomiske modeller for projektering af nye butiksenheder kombineret med en besigtigelse af hver enkelt lokalitet. Analyseresultaterne og vurderingerne afrapporteres med et særskilt opslag for hvert af de udvalgte centre og enkeltlokaliteter, hvor områdets samlede egnethed til udvikling af detailhandel vurderes. 4 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011
ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 5
SAMLET KONKLUSION OG ANBEFALINGER Helt overordnet vurderes den gældende og den igangværende planlægning for detailhandel at være dækkende og hensigtsmæssig for den samlede detail-handelsstruktur i kommunen. Der er generelt god balance mellem bymidter, bydelscentre og lokalcentre. Kun i den nordlige del af Himmelev/ Veddelev er der et forbrugsgrundlag for udbygning af dagligvarehandelen, som ikke kan realiseres med den nugældende planlægning. Kommunens planlægning understøtter planlovens intention om centerhierarki og intentionen om at undgå at butikker flytter fra bymidten og ud til byernes udkanter, hvor afhængighed af bil til indkøb er størst Det nuværende butiksareal er ca. 150.000 m2 (eksklusive pladskrævende varegrupper). Inden for centrene er der plads til yderligere ca. 50.000 m 2 nyt butiksareal. Heraf er 24.000 m 2 i Roskilde og 6.500 m 2 i Trekroner bymidter, mens resten fordeler sig på øvrige centerområder. Muligheder for nye dagligvarebutikker i ni centerområder I kommunen er seks centerområder, hvor der er planlægningsmæssige og praktiske rummeligheder for at indpasse nye butikskoncepter på 1.000 m 2, som dagligvarebranchen typisk efterspørger. Hertil kommer tre områder, hvor konkret planlægning allerede er i gang. I Roskilde og Trekroner bymidter (som ikke er omfattet af herværende analyse) kan der etableres nye dagligvarebutikker på op til 3.500 m 2. I Gadstrup lokalcenter vurderes at være forbrugsmæssigt grundlag for at udbygge dagligvarehandelen. Etablering af en butik inden for centerområdet kræver omdannelse af eksisterende bebyggelse. Analysen peger på, at et forslummet erhvervsareal mellem Hovedgaden og Stationsvej kan omdannes til rækkehuse samt en butik på 1.000 m 2. En lokalplan giver mulighed for en dagligvarebutik i Musicon bydelscenter i efteråret 2011. I både Jyllinge og Viby er rummelighed til nye butikker. Begge steder er dog allerede velforsynede med dagligvarebutikker og vurderes derfor i praksis mindre attraktive for nye discountbutikker. Kommunen i pt. gang med planlægning for konkret ny dagligvarebutik i Jyllinge Nordmark, samt ny planlægning for Søndre Ringvej og Vindinge landsby, hvor de nuværende butiksejere får mulighed for at opføre nye og større butikker. Det kan i øvrigt bemærkes, at nye butikskoncepter også har mulighed for at overtage og omdanne eksisterende butikker. Muligheder for udvidelser af eksisterende butikker I de flest lokalcentre har de eksisterende dagligvarebutikker mulighed for mindre udvidelser. Bortset fra i Himmelev, vurderes der generelt ikke forbrugsgrundlag for større udvidelser af butiksarealer i lokalcentrene. Men mulighederne vil kunne udnyttes i forbindelse med eventuelle ombygnin-ger og renoveringer af nedslidte centre. Ikke akut behov for ny planlægning Ud over den allerede igangværende kommune- og lokalplanlægning for ovennævnte tre steder, vurderes der ikke akut behov for planændringer, som muliggør mere detailhandel. Men såfremt kommunen vil imødekomme dagligvarebranchens ønsker om flere muligheder for etablering af nye butikskoncepter, kan der peges på to områder, hvor de planlægningsmæssige rammer kan ændres. Dels i den nordlige del af Himmelev, hvor der vurderes at være et lokalt forbrugsgrundlag for en ny butik. Dels eventuelt ved en omdannelse af Holbækvej lokalcenter, som har et lokalt opland, og som samtidig ligger ved indfaldsveje. Styrkelse af handel i Himmelev Generelt er der grundlag for en styrkelse af den lokale dagligvarehandel i den nordlige del af Himmelev samt Veddelev. Den eksisterende dagligvarebutik i Himmelev lokalcenter er allerede større end planlovens nugældende grænse og kan derfor ikke lovligt udvides. En udvidelse af dagligvarehandelen kan derfor kun ske ved etablering af en ny selvstæn- 6 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011
dig butik. En ny butik i lokalcenteret kan kun realiseres ved at inddrage et kommunalt ejet grønt område, som hidtil efter lokalt ønske har været friholdt fra bebyggelse. Hvis kommunen sælger det kommunale areal og ændrer den gældende lokalplan fra 1993, vil der kunne skabes mulighed for en ny butik som supplement til den eksisterende dagligvarebutik i lokalcenteret. Kommunen kan også overveje, om det konkret vil være bedre at give mulighed for en ny enkeltstående butik i området. En undersøgt lokalitet på Frederiksborgvej 230 er af flere forskellige årsager ikke egnet og må frarådes. Generelt vil placering af butikker langs Frederiksborgvej være problematisk af hensyn til områdets landskabelige værdier. Men der vil formentlig kunne findes en egnet placering inde i området, eventuelt ved omdannelse i et erhvervsområde på Himmelev Bygade. Omdannelse af Holbækvej lokalcenter Kommunen har modtaget flere henvendelser om dagligvarebutikker i området omkring Holbækvej lokalcenter. Centeret har en dagligvarebutik på over 2.600 m 2, og det samlede butiksareal overstiger allerede planlovens grænse for lokalcentre. Desuden ligger en Netto-butik uden for centerafgrænsningen, og kommunen har derfor ikke kunnet efterkomme butikkens ønske om at udvide. Analysen kan ikke påvise forbrugsgrundlag for væsentlig udbygning af dagligvarehandelen i området. Men der vurderes at være mulighed for at omstrukturere dagligvarehandelen inden for centerafgrænsning. Det anbefales at fastholde arealet med den nuværende SuperBest som primært centerområde. Kommunen kan ved ny planlægning omdanne centeret til bydelscenter. Derved kan lægges op til en omstrukturering af de eksisterende butikker, så der kan etableres en ny butik, samtidig med at den samlede dagligvarehandel ikke udvides væsentligt. Justering af planlægning Det vurderes, at den gældende planlægning for en række centre bør justeres ved næste revision af kommuneplanen. Det anbefales, at kommuneplanens rummelighed for Østervang lokalcenter sættes ned, idet området ikke er bygningsmæssigt egnet til udvidelse. På grund af nærheden til Musicon bydelscenter og Roskilde bymidte vurderes der heller ikke at være forbrugsmæssigt behov i lokalområdet. Konkret foreslås kommuneplanens restrummelighed for Østervang lokalcenter sat ned fra 1.700 m 2 til 200 m 2 eller eventuelt 0 m 2. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 7
I en række lokalcentre har butiksarealer som ventet vist sig større end forudsat i Kommuneplan 2009. Det vurderes ikke at have betydning på kort sigt. Men oplysninger om restrummeligheder bør justeres ved næste kommuneplanrevision. Det drejer sig om restrummelighederne for Gundsømagle, Ågerup, Svogerslev og Rørmosen lokalcentre. Områder som ikke anbefales ændret Det anbefales, at den gældende planlægning for Musicon bydelscenter, området Darupvang og området langs Københavnsvej ikke ændres. Der er desuden heller ikke grundlag for ny planlægning for Jyllinge og Viby. Analysen viser, at det er acceptabelt at give Aldi mulighed for at udvide ved Søndre Ringvej i Musicon bydelscenter. På baggrund af nærheden til Roskilde bymidte kan der derimod ikke påvises behov for at udbygge detailhandelen i området til en størrelse, der overstiger planlovens grænse på 5.000 m 2 for bydelscentre. Begrænsningen på 5.000 m 2 kan vanskeliggøre fuld realisering af kommunens vision om en stor torvehal og nye udvalgsvarebutikker, som knytter sig specifikt til Musicon-bydelens særlige profil. Kommunen har derfor udtrykt ønske om en større ramme. Hvis kommunen på sigt opnår mulighed for at udlægge mere end 5.000 m 2 butiksareal i bydelscenteret, bør det kun ske efter nøje afvejning af konsekvenser for bymidten, herunder eventuelt kommende butiksareal ved Røde Port. Kommunen skal desuden være opmærksom på, at planloven kun i begrænset omfang giver mulighed for at regulere typer af udvalgsvarebutikker. Området Darupvang er i dag udlagt til erhverv og butikker for pladskrævende varegrupper. Både konkrete adresser og området som sådan har været foreslået til dagligvarehandel. Analysen viser, at det lokale opland til en eventuel dagligvarebutik i området vil svare til en mindre købmandsforretning på 3-400 m 2. En egentlig discountbutik eller større dagligvarebutik i Darupvang vil derfor hente en del af sin omsætning fra det nærliggende Holbækvej lokalcenter samt fra pendlere på Ringstedvej. Det kan på den baggrund ikke anbefales at ændre anvendelsesbestemmelserne for området Darupvang. Det anbefales, at der ikke udlægges mere dagligvarehandel langs Københavnsvej. I den gældende lokalplan for udvidelsen af RO s Torv fra 2005 har kommunen slået fast, at udviklingsmuligheder for Trekroner Center ikke skal svækkes ved at sprede mulighederne for dagligvarebutikker i både den historiske bymidte, i Indre Københavnsvej uden for RO s Torv og i Trekroner. At Trekroner nu tilmed er under udbygning som bymidte, taler for at opretholde dette hensyn. Det kan således ikke anbefales, at Dommervænget lokalcenter udvides til bydelscenter for at imødekomme et forslag om en ny discountbutik på Københavnsvejs nordlige side. Imod taler også, at der ikke vil kunne skabes funktionel sammenhæng med det eksisterende center på sydsiden af Københavnsvej, at der ikke er lokalt behov, og at området ligger blot ca. 200 m fra Roskilde bymidteafgrænsning. Der vurderes at være grundlag for den planlagte udvidelse af Jyllingecentret. Det vurderes ikke, at det planlagte nye lokalcenter i Jyllinge Nordmark vil få væsentlig betydning for Jyllingecentrets udviklingsmuligheder. Samtidig anbefales det dog, at fremtidig handel i Jyllingeområdet koncentreres i Jyllinge bymidte. Viby bymidte har allerede tre dagligvarebutikker, og der er ikke grundlag for udbygning med ny dagligvarebutik. Enkeltstående butikker frarådes Kommunen har efter kommunalreformen i højere grad end tidligere mulighed for selv at fastlægge bestemmelser for detailhandel. Herunder at planlægge for enkeltstående butikker. I planloven forudsættes dog, at enkeltstående butikker alene tjener til lokalområdets daglige forsyning. Kommunen skal kunne redegøre for, at butiksarealer tilpasses det umiddelbare opland, det vil sige antallet af beboere i området. Kommunen opfordres til nøje at vurdere konsekvenserne, såfremt der åbnes for nye placeringer, hvor kundegrundlaget fortrinsvist er bilister på overordnede veje. På kort sigt kan det have betydning for de eksisterende butikker og centre, og på længere sigt for målet om at dagligvarer skal være tilgængelige for alle, dér hvor folk bor. Analysen viser, at det hverken er muligt eller hensigtsmæssigt at planlægge for enkeltstående dagligvarebutikker på nogen af de konkret undersøgte lokaliteter. Flere lokaliteter ligger relativt nær eksisterende centre og butikker. Det betyder, at der ikke er et lokalt forbrugsgrundlag. Nye enkeltstående butikker vil derfor være i modstrid med byrådets og planlovens intentioner og kunne svække 8 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011
handelen i centrene. For nogle lokaliteter er trafikog miljøforhold desuden til hinder for placering af dagligvarebutikker. Som tidligere nævnt kan muligheder for en enkeltstående dagligvarebutik i den nordlige del af Himmelev undersøges nærmere. I dette område er et lokalt forbrugsgrundlag, og en enkeltstående butik kan efter konkret undersøgelse vise sig at være et hensigtsmæssigt alternativ til udbygning af det eksisterende Himmelev lokalcenter. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 9
FORUDSÆTNINGER OG METODE Forud for de konkrete analyser og vurderinger af udbygningspotentialet i de udvalgte områder er der opstillet en række forudsætninger for hvert af temaområderne: Planlægning, byggemuligheder, forbrugsgrundlag og trafik. PLANLÆGNING OG BYGGEMULIGHEDER Gældende plangrundlag og igangværende planlægning er opridset for alle centre og enkeltlokaliteter. Der er udført en on site besigtigelse af lokaliteter, hvor der har været fokus på bygningsstandard, funktionalitet, grundarealstørrelse og en eventuel restrummeligheds indpasningsmulighed i området, og der har primært været fokuseret på dagligvarebutikker. Hvor det er relevant er der ud fra ovenstående parametre fortaget en værdiansættelse af de totale anlægsomkostninger, huslejen, slagsvurdering af grundarealet og det færdigudlejede byggeri. Alle priser er regnet som markedspriser og fremregnet til byggeomkostningsindeks 125,9 for etageboliger 3. kvt. 2011) og indeholder alle udgifter til administration, byggerenter, skatter, afgifter, honorarer, grundkøb og håndværkerudgifter. Salgsvurderinger er vurderet på baggrund af en forrentning på 6 % og at butikken er udlejet i 15 år. FORBRUGSGRUNDLAG Forbrugsgrundlaget i et givent område er et produkt af antallet af indbyggere og deres forbrug i detailhandlen. I bydelscentre og især lokalcentre vil det typisk være dagligvarehandlen, der er mest fremtrædende. Dette er også mest hensigtsmæssigt ud fra en betragtning om, at hverken lokal- eller bydelscentre må udgøre en konkurrent til bymidtens udvalgsvarehandel. Rapportens analyser vil derfor tage afsæt i en vurdering af forbrugsgrundlaget og -potentialet inden for dagligvarehandlen. Bydelscentre vil dog også blive vurderet kort i forhold til potentialet for etablering af udvalgsvarebutikker. Oplandet til et givent butiksområde er især afhængig af butikkernes sammensætning, størrelse, koncept og generelle attraktivitet, den lokale infrastruktur, nærheden til omkringliggende boligområder og afstanden til konkurrerende butikker/butiksområder. Der er således mange forskellige lokale faktorer, som har indflydelse på oplandets størrelse. Som hovedregel øges udstrækningen af oplandet i takt med centrets størrelse. Enkeltstående butikker og lokalcentre har typisk de mindste oplande (ca. 500-1.000 m), mens bydelscentre normalt har et lidt større opland (ca. 1.000-1.500m). Udstrækningen af oplandene til centre og enkeltstående butikker sker efter individuelle vurderinger af de lokale forhold. Vurderingen af potentialet for etableringen af nye butikker tager afsæt i en samlet vurdering af forbrugsgrundlaget i det lokale opland og den eksisterende butiksforsyning. Vurderingen omfatter ikke kommercielle interesser i kundepotentiale fra pendlertrafik på overordnede veje. Dækningsgraden er et udtryk for forholdet mellem indbyggernes forbrug og omsætningen inden for det vurderede opland. Dækningsgraden udtrykker det lokale centers detailhandelsmæssige styrke og oplandseffekt. En dækningsgrad over 100 er udtryk for et stærkt center, som trækker kunder til uden for det primære opland og vice versa. Oplandene til bymidte, bydelscenter, lokalcenter og enkeltstående butikker vil ofte være sammenfaldende. Dvs. at indbyggerne inden for bymidtens opland også vil foretage indkøb i bydelscenter, lokalcenter og i enkeltstående butikker. Potentialet for butiksudvikling vil i denne analyse vurderes ud fra det lokale forbrugsgrundlag i området under hensynstagen til om området er dækket af enkeltstående butikker lokal- eller bydelscentre. 10 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011
Ud fra en målsætning om så vidt muligt at opretholde en god balance mellem bymidtens og de lokale butikkers dagligvarehandel, vil der også være behov for at se på udviklingsmulighederne i Roskilde bymidte. Hver gang der etableres dagligvarebutikker lokalt skal der i princippet også ske en vækst i bymidtens dagligvarehandel evt. i form af nye butikker. Det betyder, at der sideløbende med en decentral udvikling af dagligvarehandlen skal være fokus på butiksudvikling i bymidten. I de tilfælde, hvor der er tale om en butiksplacering tæt på større indfalds- eller om-fartsveje, kan det være vanskeligt at vurdere konsekvenserne for bymidten. Det skyldes, at kunderne til en ny butik ved de større veje måske i dagens situation handler uden for kommunen, og derfor måske i større grad vil foretage indkøb i Roskilde, hvis der lå en let tilgængelig indkøbsmulighed. TRAFIK Butikker genererer trafik, og derfor er trafikvurderinger af centerområderne relevante i denne detailhandelsanalyse. For de lokaliteter, hvor trafikken vil have afgørende betydning, er forhold som afstand til eksisterende kryds, vurdering af behov for svingbaner, oversigtsforhold, vurdering af behov for sikring af adgangsveje, nye potentielle adgangsveje, mulighed for hensigtsmæssig indretning af parkeringspladser, potentiel sammenhæng med eksisterende butiksområde, påvirkning på naboområderne og sammenhæng med eksisterende stiforløb blevet vurderet. Forud for besigtigelserne er data om trafikmængder og politiregistrerede trafikuheld på det omkringliggende vejnet samt eksisterende stiforbindelser i lokalområdet indsamlet. Disse informationer er blevet anvendt som baggrund for besigtigelserne. Trafiktallene stammer fra tællinger, der er udført i årene fra 2007 til 2010, og dataene med de politiregistrerede trafikuheld dækker fra 2006 til september 2010. Iagttagelser og vurderinger fra besigtigelserne er sammenfattet og fremgår af områdebeskri-velserne, hvor en vurdering af centerområdernes egnethed med henblik på de trafikale forhold er præsenteret. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 11
MUSICON BYDELSCENTER Østre Ringvej Østre Ringvej 3.CB.1 3.CB.2 Maglegårdsvej Køgevej Holbæk Motorvejen SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering Forudsætning er dog, at den eksisterende butik nedrives eller overgår til anden anvendelse. Det vurderes samlet set at være acceptabelt at ændre plangrundlaget, så en eksisterende dagligvarebutik kan bygge en ny og større butik ud mod Søndre Ringvej til trods for kommuneplanens intention om på sigt at trække handlen ind på Musicon-området. Der vurderes ikke behov for butiksareal ud over 5.000 m² i bydelscenteret. Hvis der på sigt udlægges større butiksareal, bør det ske efter nøje afvejning af konsekvenser for bymidten, herunder Røde Port. Kommunen skal desuden være opmærksom på, at planloven kun i begrænset omfang giver mulighed for at regulere typer af udvalgsvarebutikker. PLANLÆGNING Gældende planlægning for Musicon bydelscenter, rammeområde 3.CB.1 Og 3.CB.2: Nye butikker og udvidelser kan kun ske i rammeområde 3.CB.2 Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. daglig-/udvalgsvarer: Aktuel restrummelighed: 5.000 m 2 1.500/250 m 2 2.900 m 2 Lokalplan: nej 12 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011
BYGGEMULIGHEDER I Kommuneplan 2009 er den nordlige del af Musicon-området udlagt som nyt bydelscenter. Bydelscenteret er opdelt i to rammeområder. Det har i kommuneplanen været intentionen på sigt at omdanne område 1 ud mod ringvejen til boliger, liberale erhverv og lignende mindre trafikskabende funktioner, mens nye butikker skal etableres i rammeområde 2. Der kan derfor i henhold til gældende planlægning ikke ske udvidelser eller nyetableringer af butikker i rammeområde 1 ud mod Søndre Ringvej. Aldi, som i dag har en butik i område 1, har søgt om at bygge en ny og større erstatningsbutik inden for område 1. Aldi ønsker ikke en ny placering i rammeområde 2. Bygningen, der i øjeblikket rummer Aldi-butikken er af lav æstetisk værdi, idet der er tale om tidligere lagerlokaler, som er ændret til butik. Beliggenheden er dog meget attraktiv, idet butikken både kan få mange kunder fra den ret trafikerede Søndre Ringvej og fra eksisterende og kommende bebyggelser på Musicon. Omsætningspotentialet i årene fremover vil derfor være endog meget stort. Aldis nuværende butiksareal er 680 m². I tal, som lå til grund for kommunens beregning af rummeligheder forud for Kommuneplan 2009, var butiksarealet angivet til lidt over 1.000 m², idet der var medregnet en kælder. En ændring af plangrundlaget, så Aldi gives mulighed for at udvide, vil der derfor ikke fragå den beregnede rummelighed for nybyggeri i rammeområde 2. Det vurderes, at der inden for rammeområde 1 kan etableres en ny dagligvarebutik på 1.000 m² med tilhørende parkeringsareal. Især hvis den eksisterende Aldi-bygning fjernes, vil der være mulighed for at skabe en acceptabel trafikafvikling og en bebyggelse i funktionel sammenhæng med det øvrige bydelscenter. Roskilde Kommune er pt. i gang med lokalplan og kommuneplantillæg, der muliggør Aldis udbygning i rammeområde 1. Da et bydelscenter ifølge planloven maksimalt må have et samlet butiksareal på 5.000 m², er en forudsætning for nyt butiksareal i rammeområdet, at den hidtidige butik nedrives eller overgår til anden anvendelse end detailhandel. FORBRUGSGRUNDLAG Musicon er et nyt byudviklingsområde, som på sigt vil vokse sig til en ny bydel i Roskilde med op mod 650 boliger og 2.000 arbejdspladser. Den nordlige del af Musicon er i kommuneplanen udpeget som bydelscenter med en maksimal rummelighed på 5.000 etagekvadratmeter til butiksformål. De primære eksisterende butikker i området er Aldi på 680 m² og en udvalgsvarebutik med børnetøj og udstyr på ca. 1.000 m². Begge ligger ud til Søndre Ringvej. Inden for et opland med en udstrækning på 1.000 m (kun ca. 600 m i retning mod bymidten) vil der, når Musicon er fuldt udbygget, være ca. 5.600 indbyggere. Dækningsgraden inden for dagligvarer er i dag meget lav. Det vurderes, at en dækningsgrad på ca. 50 %, hvor det forudsættes at halvdelen af indbyggernes forbrug lægges i bydelscentret, vil skabe grundlag for eksempelvis et mindre supermarked eller 1-2 discountbutikker. Ved en fuld udbygning af området med boliger vurderes der at være potentiale for et supermarked på op til ca. 2.000 m². Udbygningen af detailhandlen skal jf. gældende kommuneplan ske i rammeområde 3.CB.2. Etableres dagligvarebutikker her, vil det betyde, at de ikke i så høj grad vil henvende sig til pendlingskunder. Derved vil nye dagligvarebutikker ikke være i væsentlig konkurrence med bymidten eller omkringliggende lokalcentre. Det vurderes dog ikke, at en udvidelse af den eksisterende Aldi fra 680 m² til ca. 1.000 m² i rammeområde 1 vil få nogen væsentlig betydning i forhold til kommuneplanens intentioner for så vidt angår dagligvarestrukturen. På grund af nærheden til bymidten vurderes der ikke umiddelbart behov for butiksareal ud over de 5.000 m², som planloven og Fingerplan 2007 giver mulighed for i Roskilde. Ligeledes på grund af nærheden til bymidten vil det kun i begrænset omfang være hensigtsmæssigt at etablere udvalgsvarebutikker i bydelscenteret. Fortsættes... ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 13
MUSICON BYDELSCENTER...Fortsat Illustration fra lokalplan 555 for Bifaldet Nord - den nordligste del af bydelscentret. Lokalplan under tilblivelse primo 2011. Illustration: Rumkompagniet for Roskilde Kommune. Rabalderstræde set fra Søndre Ringvej. Foto: Roskilde kommune 2010. Øjebliksbillede af det centrale Musicon. Rockmuseum og bydelshus med mulig torvehal i baggrunden. Illustration: METOPOS for Roskilde Kommune 2008 14 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011
Butiksareal ud over de 5.000 m² kan imidlertid være ønskeligt for at tilgodese kommunens intention om en stor torvehal og nye udvalgsvarebutikker, som knytter sig specifikt til Musicon-bydelens særlige profil. Hvis kommunen på sigt opnår mulighed for at udlægge mere end 5.000 m² butiksareal i bydelscenteret, bør det dog kun ske efter nøje afvejning af konsekvenser for bymidten, herunder evt. kommende butiksareal ved Røde Port. Kommunen skal desuden være opmærksom på, at planloven kun i begrænset omfang giver mulighed for at regulere typer af udvalgsvarebutikker. TRAFIK Det eksisterende kryds Søndre Ringvej/Rabalderstræde bør anvendes og være den primære vejadgang til Musicon-området. I takt med udvikling af området bør krydset signalreguleres. De vigepligtsregulerede kryds Maglegårdsvej/Havsteensvej samt Maglegårdsvej/Maglelunden kan fungere som sekundære vejadgange til centerområdet. Overkørsler ud til Søndre Ringvej bør saneres, så trafikken til butikker placeret ved Søndre Ringvej, herunder Aldi, benytter Havsteensvej som primær vejadgang. Der vil kunne placeres og indrettes parkeringspladser hensigtsmæssigt inden for centerområdet. Ved den konkrete indretning af parkeringspladserne skal der tages højde for, at adgang til varegård og kundeparkering adskilles. Det vurderes, at der vil kunne skabes en trafikal sammenhæng mellem Musiconområdet og de eksisterende butikker placeret syd for Søndre Ringvej. Trafik til og fra Musicon-området vurderes ikke at påvirke naboområderne i væsentlig grad, da hovedadgangen til området vil være via krydset Søndre Ringvej/Rabalderstræde. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 15
HIMMELEV LOKALCENTER Fynsvej Himmelev Bygade Ollerupvej Herregårdsvej 2.CL.3 Himmelev Sognevej SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering Der vurderes at være forbrugsmæssigt grundlag en udbygning af dagligvarehandlen i området omkring Himmelev lokalcenter. Udvidelse af lokalcenteret er dog kun muligt, såfremt en del af den kommunalt ejede hjørnegrund Himmelev Sognevej/Ollerupvej inddrages i centeret ved ny planlægning. PLANLÆGNING Gældende planlægning for Himmelev lokalcenter, rammeområde 2.CL.3: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. daglig-/udvalgsvarer: Aktuel restrummelighed: 2.600 m 2 1.000/1.000 m 2 720 m 2 Lokalplan: lokalplan 261 16 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011
BYGGEMULIGHEDER Kommuneplanens rammeområde omfatter både det nuværende center og det grønne område på hjørnet af Himmelev Sognevej og Ollerupvej. Gældende lokalplan 261 for Himmelev Centret giver ikke mulighed for detailhandel på det grønne hjørneareal. Lokalplanen angiver et maksimalt areal med dagligvarer på 2.000 m². Det vil sige, at der inden for gældende plangrundlag er mulighed for en udvidelse af butiksarealet for dagligvarer med 320 m². Kravene til en ny rimeligt attraktiv dagligvarebutik vil være et butiksareal på ca. 1.000 m². For at kunne opfylde dette, skal der udarbejdes en ny lokalplan, og en del af det kommunalt ejede grønne område på hjørnet af Himmelev Sognevej og Ollerupvej skal inddrages. Da den nugældende lokalplan blev vedtaget i 1993 blev hjørnegrunde taget ud af lokalplanområdet, fordi kommunen valgte at efterkomme et lokalt ønske om at bevare det grønne område. Hjørnegrunden har en størrelse på ca. 50 m x 80 m. Det vurderes at være tilstrækkeligt til at muliggøre placering af en ekstra dagligvarebutik med p-pladser i forbindelse med det eksisterende lokalcenter, især hvis det eksisterende lokalcenters varegård kan indgå i en helhedsløsning. Derfor bør der i givet fald udarbejdes en helhedsplan, for at der kan opnås sammenhæng mellem det nuværende Himmelev Center og en evt. udvidelse på hjørnegrunden. FORBRUGSGRUNDLAG Himmelev lokalcenter indeholder i dag en SuperBest på 1.680 m², en cykelforretning samt to bankfilialer. Lokalcenteret servicerer den nordlige del af Roskilde. De nærmest beliggende dagligvarebutikker er en SuperBest og en SuperBrugsen i henholdsvis Kongebakken og Klosterengen lokalcenter i en afstand på over 1.000 m. Oplandet til Himmelev lokalcenter vurderes at have en forholdsvis stor udstrækning i forhold til centrets butiksudbud. Oplandet vurderes at have en udstrækning på ca. 1.000 m, men det begrænses mod syd af to dagligvarebutikker, hvor oplandet kun er ca. 500 m. Inden for det forudsatte opland bor ca. 5.000 personer. Dækningsgraden for dagligvarer er ca. 50-60 %. Den eksisterende dagligvarebutik har allerede i dag et butiksareal, der er større end planlovens nugældende grænse på 1.000 m² og kan derfor ikke udvides. Det vurderes, at der er lokalt forbrugsgrundlag for yderligere en dagligvarebutik i lokalcenteret. Udbygningen af dagligvarehandlen i lokalcentret med eksempelvis en discountbutik på op til 1.000 m² vurderes ikke at få væsentlige konsekvenser for den eksisterende butik i centeret, men vil skabe et mere attraktivt lokalt udbud. Sandsynligvis vil lidt flere kunder i området mellem lokalcentret og Kongebakken og Klosterengen lokalcentre blive orienteret mod nord, men det vurderes ikke at få væsentlige konsekvenser for de to supermarkeder her. Udbygning af centeret vurderes således ikke at ændre på den overordnede butiksstruktur i området eller få konsekvenser for dagligvarehandelen i Roskilde eller Trekroner bymidter. Såfremt der skal gives mulighed for en butik på op til planlovens grænse på 1.000 m², skal kommuneplanrammen for lokalcentret som minimum hæves fra 2.600 m² til 2.880 m² for det samlede butiksareal. En evt. udbygning af centeret kræver desuden ny lokalplan. Det skal understreges, at hvis det kommunale grønne areal fortsat ønskes bevaret, bør lokalplan og kommuneplanens nuværende rammebestemmelse ikke ændres. TRAFIK Himmelev lokalcenter ligger ved Himmelev Sognevej og med god tilgængelighed fra de omliggende boligområder for gående og cyklister og med bil. Trafikforhold er derfor ikke vurderet nærmere. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 17
KONGEBAKKEN LOKALCENTER 2.CL.1 Kongebakken Haraldsborgvej Kong Valdemars Vej Knud Den Stores Vej SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering Der vurderes ikke at være forbrugsmæssigt grundlag for at udvide mulighederne for detailhandel i Kongebakken lokalcenter. Centerafgrænsningen omfatter i dag en bolig, og bør derfor overvejes justeret ved næste revision af kommuneplanen. PLANLÆGNING Gældende planlægning for Kongebakken lokalcenter, rammeområde 2.CL.1: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. daglig-/udvalgsvarer: Aktuel restrummelighed: 650 m 2 650/650 m 2 200 m 2 Lokalplan: nej 18 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011
BYGGEMULIGHEDER Inden for centerafgrænsningen findes to butikker i én bygning samt diverse liberale erhverv i andre bygninger. Desuden ligger en almindelig bolig inden for rammeområdet. Under hensyn til centerområdets afgrænsning, placering på 3 sider af krydsende veje samt den eksisterende bebyggelse vurderes det ikke muligt at bygge nyt i området. Det vil desuden være vanskeligt at udvide den eksisterende bygning, som indeholder de to butikker. Såfremt butiksarealet i lokalcenteret skal udvides, vil det derfor i praksis kræve, at der indrettes butik på grunden, hvor der i dag er en bolig. Såfremt kommunen ikke ønsker, at der skal være mulighed for at nedlægge boligen, bør rammeafgrænsningen derfor justeres ved næste revision af kommuneplanen. FORBRUGSGRUNDLAG I Kongebakken lokalcenter findes en Sparkøbmand på 350 m² og en slagterbutik på 100 m². Desuden findes liberale erhverv, så som frisør og bank. Kongebakken lokalcenter ligger i en afstand af ca. 900 meter fra Roskilde bymidte og ca. 1.000 meter fra Klosterengen lokalcenter. Oplandet til Kongebakken lokalcenter vurderes på grund af nærheden til bymidten at have en relativt lille udstrækning mod syd. Mod nord og øst vurderes oplandet at have en udstrækning på maksimalt 500 meter, idet de lidt større butikker i Klosterengens og Himmelev lokalcentre må forventes at trække kunder fra et lidt større opland. Inden for det forudsatte opland bor der i dagens situation ca. 900 personer. Der vurderes ikke at være forbrugsgrundlag for en ny selvstændig dagligvarebutik i lokalcenteret. Såfremt det var bygningsmæssigt muligt, kunne det formentlig øge centerets attraktivitet, såfremt den eksisterende dagligvarebutik kunne udvides med de 200 m², som kommuneplanen giver mulighed for. TRAFIK Kongebakken lokalcenter ligger ved krydset Kongebakken og Knud Den Stores Vej og med god tilgængelighed for de omliggende boligområder for gående og cyklister og med bil. Trafikforhold er derfor ikke vurderet nærmere. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 19
Møllehusvej RØRMOSEN LOKALCENTER Låddenhøj 4.CL.2 SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering Der vurderes ikke at være grundlag for at udvide dagligvarehandelen i Rørmosen lo-kalcenter. Kommuneplanens angivelse af restrummelighed bør justeres. PLANLÆGNING Gældende planlægning for Rørmosen lokalcenter, rammeområde 4.CL.2: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. daglig-/udvalgsvarer: Aktuel restrummelighed: 1.500 m 2 1.000/1.000 m 2 800 m 2 Lokalplan: nej 20 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011
BYGGEMULIGHEDER Rørmosen lokalcenter består af en bygning med én dagligvarebutik, en Fakta på 1.348 m 2. Dagligvarebutikken er væsentligt større end angivet i materialet, der lå til grund for Kommuneplan 2009. Kommuneplanens angivelse af restrummelighed bør justeres i overensstemmelse hermed. Da butikken allerede er større end den nugældende planlov giver mulighed for i lokalcentre, vil den ikke lovligt kunne udvides. Den reelle restrummelighed på ca. 150 m 2 i lokalcenteret kan evt. anvendes til mindre butikker inden for de eksisterende bygningsmæssige rammer. FORBRUGSGRUNDLAG I Rørmosen lokalcenter er i dag en Fakta på 1.348 m 2. Rørmosen lokalcenter forsyner den nordvestlige del af Roskilde. Afstanden til Roskilde bymidte er ca. 1.000 m og oplandet i retning mod bymidten vurderes derfor kun at være få hundrede meter. Afstanden til Hyrdehøj bydelscenter, som indeholder væsentlig større butiksudbud, er ca. 1.500 meter. Oplandet vurderes derfor i alle retninger at være relativt begrænset. Inden for det forudsatte opland bor der i dagens situation ca. 1.300 personer. Der vurderes ikke at være forbrugsgrundlag for udbygning af dagligvarehandelen i området. Den lille restrummelighed i centeret kan evt. udnyttes til mindre specialbutikker inden for dagligvarer, men der vurderes ikke at være grundlag for udvalgsvarebutikker. TRAFIK Rørmosen lokalcenter ligger ved Møllehusvej og Låddenhøj og med god tilgængelighed for de omliggende boligområder for gående og cyklister og med bil. Centeret har parkering i kælder. Trafikforhold er derfor ikke vurderet nærmere. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 21
DOMMERVÆNGET LOKALCENTER Københavnsvej Bymarken 3.CL.1 Østre Ringvej SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering Det vurderes, at den eksisterende rummelighed i Dommervænget lokalcenter kan udnyttes til en udvidelse af den eksisterende Spar-butik. Dækningsgraden inden for næroplandet og afstanden til bymidten betyder dog, at der i dagens situation ikke vurderes at være behov for mere dagligvarehandel i området. PLANLÆGNING Gældende planlægning for Dommervænget lokalcenter, rammeområde 3.CL.1: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. daglig-/udvalgsvarer: Aktuel restrummelighed: 3.000 m 2 1.000/1.000 m 2 574 m 2 Lokalplan: lokalplan 258 22 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011
BYGGEMULIGHEDER Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 50. Den kan dog forhøjes til 70 på facadegrunde mod Københavnsvej. Bebyggelse må ikke opføres i mere end 3 etager. Centerbebyggelsen har gode p-pladsforhold til ca. 70 personbiler og centerbebyggelsen er opført i midten 60 erne, grundarealet, hvorpå lokalcentret ligger, er ca. 5.500 m². Centerbebyggelsen er opført i 1 etage og med pergola ud mod p-arealet. Generelt er centerbebyggelsen æstetisk kun af middelmådig karakter, men syntes dog i rimelig god vedligeholdelsestand. Såfremt der er ønske om at udvide lokalcentret, bør det foretages således at en evt. udvidelse bliver sammenhængende med det eksisterende center evt. ved at udbygge med en lav bygning, som lukker centrets vestside af p-pladsen for derved at ramme p-arealet ind med centerbygninger og bibeholde åbningen ud mod Dommervænget. Muligheden for en udvidelse af centerarealet vil primært være aktuelt, såfremt det nuværende Sparmarked ønsker at udvide butiksarealet. Dette kan forholdsvis enkelt lade sig gøre ved at udvide bredden på det eksisterende butiksareal. Her tænkes på at inddrage dele af pergolaområdet og evt. også af p-pladser til butiksareal. Ved at gøre dette kan det nuværende butiksareal udvides med ca. 250-570 m². De bygningsøkonomiske udgifter til en sådan udvidelse vurderes at være attraktive og formodentligt den eneste ekspansionsmulighed for en centerudvidelse. FORBRUGSGRUNDLAG Dommervænget lokalcenter ligger ved Københavnsvej og servicerer den østlige del af Roskilde. De primære dagligvarebutikker i centeret er en Netto discountbutik på 600 m² langs Københavnsvej og en Super Spar butik på 300 m2 ved Dommervænget. Lokalcentret omfatter også en række udvalgsvarebutikker - herunder en tæppeforretning, en telebutik og en IT-forhandler. De nærmest beliggende dagligvarebutikker er Dagli Brugsen på hjørnet af Vindingevej og Snerlevej ca. 560 m mod syd og et Føtexvarehus i RO s Torv, som ligger kun ca. 340 m fra Dommervænget lokalcenter. Det primære opland til Dommervænget lokal-center vurderes at have en udstrækning på ca. 400-700 m og vurderes at være kraftigt begrænset mod RO s Torv. Inden for det forudsatte opland bor der i dagens situation ca. 2.500 personer. Dækningsgraden inden for dagligvarer er på 120-130 %, hvilket indikerer, at en del kunder, som er bosiddende uden for det primære opland, handler i lokalcentrets dagligvarebutikker. Der vurderes ikke at være et tilstrækkeligt forbrugsgrundlag til, at der kan ske yderligere udbygning af dagligvarehandlen i lokalcentret. Den begrænsede restrummelighed i lokalcentret betyder, at der sandsynligvis ikke kan forventes at blive etableret nye dagligvarebutikker som fx. en discountbutik, da dagligvarekoncepterne i dag typisk kræver et bruttoetageareal på minimum ca. 1.000 m². Det vurderes ikke at være hensigtsmæssigt at udbygge udvalgsvarehandlen i lokalcentret pga. nærheden til bymidten og RO s Torv. TRAFIK Dommervænget lokalcenter ligger ved Københavnsvej, Hedeboparken og Dommervænget og med god tilgængelighed fra de omliggende boligområder for gående og cyklister og med bil. Trafikforhold er derfor ikke vurderet nærmere. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 23
HOLBÆKVEJ LOKALCENTER Holbækvej Netto Søndre Ringvej 4.CL.1 Ringstedvej SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering På grund af nærheden til Hyrdehøj bydelscenter og Roskilde bymidte vurderes der ikke at være behov for flere dagligvarebutikker i området ved Holbækvej lokalcenter. Der vurderes at være mulighed for at omstrukturere dagligvarehandlen og udbygge udvalgsvarehandlen i mindre grad. Såfremt butiksarealet ønskes øget, skal lokalcenteret i stedet udpeges som bydelscenter. Samtidig bør der laves en samlet trafikal løsning for området. Det vurderes på grund af de trafikale forhold ikke at være hensigtsmæssigt at udvide centerområdet med Holbækvej 2 (Netto). PLANLÆGNING Gældende planlægning for Holbækvej lokalcenter, rammeområde 4.CL.1: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. daglig-/udvalgsvarer: Aktuel restrummelighed: 3.000 m 2 1.000/1.000 m 2 0 m 2 Lokalplan: lokalplan 197 24 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011
BYGGEMULIGHEDER Holbækvej lokalcenter har allerede i dag et samlet butiksareal på 3.682 m², det vil sige et større areal end planlovens nugældende grænse på 3.000 m² for lokalcentre. Den eksisterende dagligvarebutik, SuperBest på 2.682 m², kan således videreføres, men ikke udvides. Bebyggelsesprocenten for området under et må ikke overstige 60. Bebyggelsen må mod Holbækvej og Eget Bo ikke overstige 2 og mod Ringstedvej 3 etager. Kommunen har jævnligt haft forespørgsler om etablering af dagligvarebutikker i nærheden af lokalcenterområdet. Det gælder især for Ringstedvej 2, det vil siger hjørnet af Holbækvej og Ringstedvej. Desuden ønsker Netto, som ligger umiddelbar nord for lokalcenteret, at udvide butiksarealet, som i dag er på 600 m². Kommunen har inden for planlovens rammer mulighed for at tillade udbygning af detailhandelen, såfremt centerområdet omdefineres til et bydelscenter, som ifølge loven må være op til 5.000 m². Bygningen med SuperBest er opført perioden ca. 1950 til ca. 1960 og har kun ringe æstetisk værdi og har formodentligt høje driftsomkostninger til energi og vedligehold pga. alder. Det nuværende grundareal er på ca. 9.000 m² bestående af bygninger og p-arealer inden for matriklen. En oplagt mulighed for at opnå et større bydelscenter kunne være at inddrage Ringstedvej 2 og også evt. Ringstedsvej 4 og 6, således at der kunne udføres en helhedsløsning for hele bebyggelsen ud mod hjørnet Holbækvej/Ringstedsvej. Nabomatriklerne Ringstedvej 2 til 6 udgør et grundareal på ca. 4.000 m². Det er dog ikke sandsynligt, at en sådan løsning ville være økonomisk rentabel, når der tages hensyn til risiko, finansiering og en realistisk ansættelse af butikshuslejen. Såfremt der i en ny planlægning alene blev lagt op til en løsning for SuperBest-arealet er grundarealet ca. 9.000m², hvilket med en bebyggelsesprocent på 70 % ville kunne give plads til et bydelscenter med et samlet bruttoetageareal på 6.300 m², hvoraf 5.000 m² kan anvendes til detailhandel. Der bør være fokus på at fastholde SuperBest lokalcenterarealet som primært centerområde ved i videst muligt omfang at henvise ønsker om butiksetableringer og -udvidelser i bydelen til dette området, herunder også Holbækvej 2a s (Netto s) ønsker om en udvidelse, herved kan rentabiliteten i et evt. fremtidigt nyt bydelscenter fastholdes og fremskyndes. FORBRUGSGRUNDLAG Holbækvej lokalcenter ligger mellem Hyrdehøj bydelscenter og Roskilde bymidte. Lokalcentret har en fastlagt ramme på 3.000 m² til butiksformål, og rammen er i dag mere end fuldt udnyttet. De eksisterende butikker i området er et SuperBest supermarked og en køkkenforretning. Umiddelbart nord for lokalcentret ligger en Netto discountbutik. Oplandet til Holbækvej lokalcenter vurderes at have en udstrækning på ca. 500 m mod Hyrdehøj bydelscenter og ca. 3-400 m mod bymidten. Inden for det forudsatte opland bor der i dag ca. 4.700 personer. Dækningsgraden inden for dagligvarer er på ca. 110-120 %. Det vurderes ikke at være potentiale for flere dagligvarebutikker i området pga. beliggenheden tæt på bymidten og Hyrdehøj bydelscenter. Derimod vurderes det at være hensigtsmæssigt at samle dagligvarehandlen inden for det eksisterende lokalcenter sammen med den eksisterende udvalgsvarehandel, som evt. kunne suppleres af et par mindre udvalgsvarebutikker samt andre lokalcenterfunktioner som fx forskellige former for privat service, sundhedstilbud mv. Udvidelsen med 1-2 mindre udvalgsvarebutikker vil være i konkurrence med bymidtens udvalgsvarebutikker, men vurderes kun at få begrænsede konsekvenser for bymidtens udvalgsvarehandel. Forudsætningen for en udvidelse med mindre udvalgsvarebutikker er, at lokalcentret udvides til et bydelscenter, eller at der sker en omstrukturering af de eksisterende butiksarealer. Områdets afgrænsning bør revurderes, da det sydlige område ikke umiddelbart vurderes at være anvendeligt til detailhandel og ikke vil få sammenhæng til de eksisterende butikker mod nord. Fortsættes... ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 25
HOLBÆKVEJ LOKALCENTER...Fortsat Indkørsel til Holbækvej lokalcenter. Foto: COWI 2010. Netto på Holbækvej. Foto: COWI 2010. 26 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011
TRAFIK Indkørselsforhold til det eksisterende parkeringsanlæg på Holbækvej 2 er uhensigtsmæssige, da selve indkørslen er smal, og da ind- og udkørsel foregår tæt ved krydset Holbækvej/Møllehusvej. Da det ikke er muligt at ændre tilkørselsforholdene uden indgreb i eksisterende bebyggelse, bør der hverken planlægges for flere butiksfunktioner eller for udvidelse af eksisterende butiksfunktioner med adgang fra dette parkeringsanlæg. Krydset Holbækvej/Møllehusvej er vigepligtsreguleret, men det bør udvides til at være signalreguleret for at kunne afvikle trafikken hensigtsmæssigt. Hvis krydset Holbækvej/ Møllehusvej signalreguleres, kan det udvides til et firbenet kryds, hvoraf det sydlige ben kan være den primære vejadgang til Holbækvej lokalcenter. Overkørsler fra Ringstedvej 2 bør nedlægges, så trafikken til dette område anvender den nye vej fra krydset Holbækvej/ Møllehusvej. Parkeringspladser kan etableres inden for Holbækvej lokalcenter, og ved indretning af parkeringspladserne skal der tages højde for, at adgang til varegård og kundeparkering holdes adskilt. Det vurderes, at trafik til og fra Holbækvej lokalcenter ikke vil påvirke naboområderne i betydelig grad, da hovedadgangen til området vil være via krydset Holbækvej/ Møllehusvej. Der kan også etableres sekundær vejadgang til området fra Eget Bo og/eller Ringstedvej. De signalregulerede kryds Holbækvej/ Møllehusvej, Holbækvej/ Ringstedvej samt Ringstedgade/ Søndre Ringvej bør samordnes, så det sikres, at trafikafviklingen sker flydende. I den forbindelse bør der laves en signalstrategi for de pågældende kryds. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 27
BAKKEGÅRDEN LOKALCENTER Ringparken 3.CL.4 Vognmandsmarken Køgevej Østre Ringvej SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering Det vurderes pga. nærheden til andre centerområder ikke at være behov for yderligere dagligvarehandel inden for Bakkegården lokalcenter. PLANLÆGNING Gældende planlægning for Bakkegårdens lokalcenter, rammeområde 3.CL.4: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. daglig-/udvalgsvarer: Aktuel restrummelighed: 1.200 m 2 1.000/1.000 m 2 70 m 2 Lokalplan: nej 28 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011
BYGGEMULIGHEDER Bakkegårdens lokalcenter er beliggende på begge sider af Køgevej og delvis på hjørnet af Sønder Ringvej. Lokalcentrets beliggenhed, klemt inde mellem børneinstitutionen Ringen og Kastanjen og med parkeringsforhold, som skal deles med disse institutioner, gør en udvidelse af lokalcenteret uhensigtsmæssigt, idet der kun er 7 p-pladser ud mod Køgevej som er direkte allokeret til lokalcentret. De resterende 15 p- pladser bag ved centret tilhører børneinstitutionerne Ringen og Kastanjen. FORBRUGSGRUNDLAG Bakkegården lokalcenter omfatter i dag en Fakta discountbutik, som den primære dagligvarebutik. Herudover rummer centerområdet flere mindre lokalcenterfunktioner som f.eks. kiosk, bager, apoteksudsalg, genbrugsforretning, pizzeria og frisør. Centerfunktionerne ligger på begge sider af Køgevej. Bakkegården lokalcenter ligger i kort afstand til både Musicon bydelscenter og Østervang lokalcenter. Afstanden til de omkringliggende centerområder er ca. 300 m, og der er ligeledes fortsat kort afstand til bymidten, som ligger inden for en afstand på ca. 700 m. Bakkegården lokalcenter er således omkranset af flere større og mindre butiksområder, hvilket begrænser oplandets udstrækning. Det forudsatte opland vurderes at rumme ca. 1.600 indbyggere, hvoraf størsteparten må forventes også at foretage indkøb i de nærliggende øvrige centerområder. Med en eksisterende dækningsgrad på ca. 90-100 % vurderes der ikke at være et udækket behov for dagligvarehandel skabt af indbyggerne inden for det det lokale opland og derfor ikke noget umiddelbart behov for etablering af mere dagligvarehandel i centeret. Nærheden til bydelscenter og bymidte gør det uhensigtsmæssigt at etablere yderligere udvalgsvarehandel i området. TRAFIK Butikker i Bakkegården lokalcenter ligger på begge sider af Køgevej. Køgevej er trafikeret, og der er meget begrænsede parkeringsmuligheder. Området har god tilgængelighed fra de omliggende boligområder for gående og cyklister. Trafikforhold er ikke vurderet nærmere. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 29