Principper for særlig pladskrævende varer mv. i Farum Erhvervsområde.

Transkript

1 Principper for særlig pladskrævende varer mv. i Farum Erhvervsområde. Med henblik på en fastlæggelse af planlægningsprincipperne for detailhandel med særlig pladskrævende varer i Farum Erhvervsområde redegøres der i dette notat for en række nødvendige overvejelser herom. Indhold Baggrund... 1 Lokale synspunkter på planlægningen - resultat af høring... 2 Fokuspunkter for det kommende planlægningsarbejde... 2 Lokaliseringsvilkår for de enkelte særlig pladskrævende varer... 3 Biler og motorcykler... 3 Lystbåde og campingvogne... 3 Byggemarkeder (tømmer og byggematerialer)... 4 Møbelbutikker... 4 Planter og havebrugsvarer... 4 Grus, sten- og betonvarer... 5 Planlægningsprincipper - lokalisering af de forskellige butikstyper... 5 Planlægningsprincipper - udendørs oplag... 6 Planlægningsprincipper - butiksstørrelser og samlet arealramme... 7 Planlægningsprincipper - andre forhold... 8 Dato: 30. oktober 2013 Sags id: Dok. nr.: Center for By, Miljø og Erhverv Stiager Værløse Asbjørn Gade-Nielsen Direkte telefon: bme@furesoe.dk Baggrund Detailhandel er ikke en mulighed inden for Lokalplan 106, der omfatter hele Farum Erhvervsområde undtagen Rostigrunden. Rostigrunden er omfattet af Lokalplan 100, der tillader detailhandel i form af butikker, der alene forhandler de såkaldt "særlig pladskrævende varer". Særlig pladskrævende varegrupper er defineret som biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer og møbler (møbler kræver dog særskilt planlægning). Miljøministeriet har i en afgørelse fra 2012 defineret motorcykler som særlig pladskrævende på linje med biler. Det er kommunen, der i kommuneplanen fastsætter butikkernes placering og størrelse (både den enkelte butik og det samlede butiksareal). Det er efter planloven en forudsætning, at butiksarealerne tilpasses efterspørgslen i det umiddelbare opland, hvilket der skal redegøres for i kommuneplanen.

2 Lokale synspunkter på planlægningen - resultat af høring Furesø Kommune udsendte i september 2013 et debatoplæg om planlægningsmulighederne for detailhandel i Farum Erhvervsområde. I folderen indgik tre overordnede modeller for afgrænsning af arealer til særlig pladskrævende varer. Model 1 udlægger to nye områder til pladskrævende varer placeret i tilknytning til øvrige områder til butikker med god synlighed fra de overordnede veje. Model 2 udvider mulighederne og omfatter hele området øst for Gammelgårdsvej, mens Model 3 muliggør handel med særlig pladskrævende varegrupper i hele Farum Erhvervsområde. Model 1 Model 2 Model 3 Furesø Industriforening oplyser ved mail af 9. oktober 2013, at foreningen går ind for model 3, som man tror vil give flest positive resultater. Ejendomsmægler Andersen Erhverv finder, at der netop inden for denne type butikker og virksomheder er et hul i markedet, som Farum Erhvervsområde har gode forudsætninger for at udfylde. Ejendomsmægleren anbefaler en løsningsmodel, som er en mellemvare mellem model 2 og 3 i debatfolderen, således at skæringspunktet i nord/sydgående retning for butikker for særligt pladskrævende varer bliver enten Bygmarken, Lucernemarken eller Farum Gydevej, da bygningsmassen vest herfor er den nyeste og mest velholdte. Fokuspunkter for det kommende planlægningsarbejde På baggrund af generelle byplanmæssige betragtninger kan man opstille følgende fem fokuspunkter som udgangspunkt for det kommende kommune- og lokalplanarbejde. 1. Bedre muligheder for at sikre lokale indkøbsmuligheder for borgerne. Dette har betydning for omfanget af butikker til særlig pladskrævende varegrupper. Det er kommunen, der i kommuneplanen fastsætter butikkernes placering og størrelse (både den enkelte butik og det samlede butiksareal). Efter planloven er det en forudsætning, at butiksarealerne tilpasses efterspørgslen i det umiddelbare opland. 2. Tilvejebringe rammer for et attraktivt butiksmiljø med synergieffekter. Det betyder, at muligheden for at placere butikkerne begrænses til et delområde, hvor der kan skabes et samlet butiksmiljø, der virker tiltrækkende Side 2 af 8

3 på kunder og butikker (og kontorerhverv), og hvor butikkerne derved understøtter hinanden og udviklingen. 3. Bidrag til forskønnelse af området og styrkelse af områdets bymiljø. Det betyder, at der stilles krav til butikkernes etablering. Der vil være tale om krav til blandt andet bebyggelsens placering og udformning, udendørs udstilling og oplag på ejendommen, hegning og skiltning. 4. Fokus på butikkernes synlighed - og hermed også på deres bidrag til at synliggøre, at en attraktiv udvikling er i gang i området. Det betyder, at butikker fortrinsvis skal placeres, så de er synlige fra (dele af) de omgivende større veje, Frederiksborgvej, Slangerupvej og Paltholmvej og skal placeres, så de markerer sig tydeligt langs erhvervsområdets interne veje. 5. Fokus på en enkel og velfungerende vejadgang. Det betyder blandt andet, at en nem adgang fra de overordnede veje og en hensigtsmæssig trafikafvikling skal prioriteres. Lokaliseringsvilkår for de enkelte særlig pladskrævende varer Butikker der alene handler med særlig pladskrævende varer er en meget blandet butikskategori, og der vil derfor være forskellige krav til lokalisering, trafik og omgivelser for de forskellige varegrupper. Nedenfor redegøres der nærmere for de enkelte butikstyper i forhold til en placering i Farum Erhvervsområde. Biler og motorcykler Butikker der handler med nye og brugte biler kan både lokaliseres i bymidterne og i områder til særlig pladskrævende varer. Fx ligger Toyota Farum på Frederiksborgvej inden for bymidteafgrænsningen. Bilforhandlerne på Hvedemarken (Seat og Vallensbæk Auto) er "eksisterende lovlig anvendelse" etableret før planlovens nye detailhandelsbestemmelser. Mange autoforhandlere har et tilknyttet værksted, og passer derfor ikke ind i de traditionelle bymidter. Da autoforhandlere ikke har et stort kundeflow har de typisk ikke behov for en strøgplacering. Butikker med nye biler og "bedre brugte biler" har dog ofte brug for en synlig placering. Nogle bilbutikker har store udstillingsbygninger, men andre primært benytter sig af udendørs udstilling af bilerne. Visuelt kan der derfor være stor forskel på forskellige autoforhandlere - størst mellem autoriserede mærkeforhandlere og brugtvognsforhandlere. Da parkering af uindregistrerede biler er et betragte som oplag, skal der udarbejdes planbestemmelser om udendørs oplag. Lystbåde og campingvogne Butikker til lystbåde og campingvogne vurderes at have samme planlægningsmæssige bindinger som biler, idet campingvogne dog ofte medfører meget store udendørs oplagspladser. Side 3 af 8

4 Byggemarkeder (tømmer og byggematerialer) Farum Erhvervsområde rummer i dag én butik, der handler med tømmer og byggematerialer: Fog Trælast & Byggecenter på Farum Gydevej. Butikken har meget begrænsede udviklingsmuligheder med den nuværende lokalplan. Det er forvaltningen vurdering, at området ville kunne rumme endnu et byggemarked, bl.a. fordi Værløse Byggemarked nu er lukket. Efter planloven kan der i butikker, der forhandler tømmer og byggematerialer, etableres et særligt afsnit med varer, der ikke er særlig pladskrævende, men som anvendes i forbindelse med tømmer og byggematerialer. Størrelsen af arealet til salg af ikke pladskrævende varer kan maksimalt fastsættes til m². Det er en forudsætning, at den del af butikken, der indeholder tømmer og byggematerialer er væsentlig større end den del af butikken, som ikke indeholder tømmer og byggematerialer. Et byggemarked har erfaringsmæssigt mange kunder, der ankommer i bil, derfor skal lokaliseringsmulighederne tilgodese gode muligheder for ind- og udkørsel af mange kunder. For byggemarkeder, der primært henvender sig til privatkunder er trafikstrømmen størst om eftermiddagen og i weekender, hvorfor eventuelle støjgener i forhold til boligbebyggelser skal iagttages. Møbelbutikker Muligheden for at etablere møbelbutikker i områder til særlig pladskrævende varegrupper, er betinget af, at de ikke kan lokaliseres i bymidten eller bydelscentre, hvilket der skal redegøres for i kommuneplanen. Med det aktuelle forslag til Kommuneplan 2013 udvides bymidteafgrænsningen i Farum til også at omfatte det sydøstlige hjørne af Farum erhvervsområde. Her vil der kunne etableres udvalgsvarebutikker (herunder møbelbutikker) på mellem 800 og m². Mindre møbelbutikker bør kunne finde plads inden for de eksisterende bymidter. Møbelbutikker, der er over m² og alene handler med møbler kan allerede i dag lokaliseres på Rostigrunden. I Farum erhvervsområde vil der næppe være behov for yderligere placeringsmuligheder. Lokalplan 100 for Rostigrunden giver mulighed for lokalisering af møbelbutikker (særlig pladskrævende varer) på mellem 800 og m². Det skal bemærkes, at mange møbelbutikkers varesortiment omfatter varer, der ikke kan karakteriseres som særlig pladskrævende, det gælder fx butikker som IKEA og Ilva. Planter og havebrugsvarer Der er i dag to butikker i Furesø Kommune i denne kategori: Bistrup Planteskole og Hesselbækgård disse butikker ligger i landzone og har beskedne udviklingsmuligheder. Der bør derfor gives mulighed for den type butikker i Farum Erhvervsområde. Egentlig planteskolevirksomhed, der beskæftiger sig med produktion og udvikling af fx frugttræer og prydbuske mv. bør dog almindeligvis ikke placeres i erhvervsområder. Side 4 af 8

5 Ofte er der i tilknytning til større byggemarkeder indrettet et havecenter med planter og havebrugsvarer. Den kombination bør tillades. Planteskoler og havecentre vil typisk have de samme beliggenhedskrav som byggemarkeder. Der kommer mange kunder, der ankommer i bil, derfor skal lokaliseringsmulighederne tilgodese gode muligheder for ind- og udkørsel af mange kunder. Trafikstrømmen vil være størst om eftermiddagen og i weekender, hvorfor der skal tages højde for eventuelle støjgener i forhold til boligbebyggelser. Grus, sten- og betonvarer Farum Beton er en produktionsvirksomhed med salg af egne produkter, men har også import af granit fra bl.a. Sverige og Portugal, som sælges fra virksomheden. Farum Beton skal dermed betragtes som en butik for særlig pladskrævende varer. Salg af grus, sten- og betonvarer sker oftest fra udendørs oplagspladser med arealmæssigt beskedne salgslokaler. Den type butikker har derfor behov for store oplagsarealer, hvilket konflikter med bestemmelserne i Lokalplan 106. Det foreslås derfor, at der ikke gives mulighed for nye butikker til salg af grus, stenog betonvarer. Af hensyn til Farum Betons udviklings og ombygningsmuligheder bør virksomhedens nuværende ejendomme medtages i planlægningen for særlig pladskrævende varer. Planlægningsprincipper - lokalisering af de forskellige butikstyper Det foreslås, at Lokalplan 106 for Farum erhvervsområde suppleres med bestemmelser, der giver mulighed for butikker til særlig pladskrævende varer. Lokalplanen skal fastlægge beliggenheden af de forskellige butikstyper og fastsætter bebyggelsesregulerende bestemmelser for butiksbygninger samt regler for oplag og skiltning. Den konkrete udformning af bestemmelserne sker i forbindelse med lokalplanlægningen, der enten kan udformes som en supplerende lokalplan eller en ny plan, der medtager både nye og gamle bestemmelser. Såfremt Kommuneplan 2013 giver det sydøstlige hjørne af Farum erhvervsområde bymidtestatus bør dette lokalplanlægges i samme proces. På baggrund af de ovennævnte lokaliseringsvilkår for de forskellige butikstyper foreslås følgende principper lagt til grund for lokalplanarbejdet: Det skal af lokalplanen fremgå, at - butikker, der handler med biler, lystbåde og/eller campingvogne kun må etableres i området øst for Gammelgårdsvej samt de ejendomme, der har adgang fra Gammelgårdsvej eller Hirsemarken. Dette sikrer, at detailhandelen samles i den østlige del af Farum erhvervsområde med den deraf følgende synergieffekt og synlighed. - butikker, der handler med tømmer og byggematerialer og/eller planter og havebrugsvarer skal kunne lokaliseres de steder i den østlige del af Farum Side 5 af 8

6 Erhvervsområde, hvor der kan opnås en hensigtsmæssig trafikbetjening med både lastbiler og personbiler. - at butiksbygninger til ovennævnte butikstyper primært orienterer sig mod de ovennævnte veje. - butikker, der handler med grus, sten- og betonvarer må kun etableres på matr.nr. 14cf, 14cg, 14 dg og 14fx alle af Farum By, Farum. Dette svarer til den eksisterende Farum Beton. - butikker, der handler med møbler må ikke etableres i områder udlagt til særlig pladskrævende varer, men henvises til arealer inden for kommuneplanens bymidteafgrænsning eller Rostigrunden jf. Lokalplan 100. Sammenfattende indebærer ovennævnte principper, at det bliver i den østlige del af Farum erhvervsområde, at der skal planlægges for butikker særlig pladskrævende varer. Den præcise afgrænsning skal fastlægges i forbindelse med lokalplanarbejdet. Foreløbigt kan princippet illustreres således: Kortskitsen viser en principafgrænsning af en område til butikker for særlig pladskrævende varer i den østlige del af Farum Erhvervsområde, incl. området omkring Gammelgårdsvej, Hørmarken og Hirsemarken. Kortet viser også de eksisterende butikker, Rostigrunden og forslag til bymidteafgrænsning i Kommuneplan Den præcise afgrænsning skal fastlægges i forbindelse med lokalplanarbejdet. Planlægningsprincipper - udendørs oplag Efter Lokalplan 106 må ubebyggede arealer ikke uden afskærmning benyttes som permanent oplagsplads. Ubebyggede arealer skal ved beplantning, græsdække, befæstelse eller lignende fremtræde med et ordentligt og ryddeligt udseende, ligesom en passende orden ved oplagring af materialer og lignende skal opretholdes. Disse bestemmelser vil være uhensigtsmæssige for udendørs oplag af særlig pladskrævende varer som fx biler, byggematerialer og betonvarer. Det foreslås Side 6 af 8

7 derfor at lokalplanbestemmelserne suppleres med særlige bestemmelser for oplag af særlig pladskrævende varer. Det skal med lokalplanen sikres, at butikker, der handler med biler, lystbåde og/eller campingvogne ikke visuelt domineres af store arealer med opstilling af nye og brugte biler og campingvogne mv. Dette kan fx reguleres med en bestemmelse om størrelsen af uafskærmet udendørs oplagsarealer i forhold til størrelsen af ejendommens indendørs butiksareal. Lokalplanen kan tilsvarende fastsætte bestemmelser for der regulere det udendørs oplag for butikker, der handler med tømmer og byggematerialer og/eller planter og havebrugsvarer. En bestemmelse kan suppleres med en kompetencenorm, der giver Byrådet mulighed for at tillade et større oplagsareal, hvis dette indrettes på en særlig harmonisk og ikke skæmmende måde. For butikker, der handler med grus, sten- og betonvarer må lokalplanen tillade et større uafskærmet udendørs oplagsareal fx svarende til Farum Betons eksisterende udendørs oplag. Planlægningsprincipper - butiksstørrelser og samlet arealramme En lokalplan skal indeholde både en samlet ramme for butiksareal og maksimale størrelser for de enkelte butikker. Butiksarealer er alle salgsarealer og arealer til brug for produktion og/eller opbevaring af varer eller remedier, der er nødvendige for butiksdriften. Det betyder, at salgsarealer, produktionsarealer, lagerlokaler, teknikrum, kølerum og lignende samt arealer til opbevaring af diverse maskiner for rengøring og/eller behandling af varer, overdækket varegård, interne adgangsarealer, cafeteria mv. alle indgår i butikkens areal. Der kan trækkes op til 200 m² personalefaciliteter fra ved beregningen af butiksarealet. Efter ICP's vurdering er den eksisterende ramme for det samlede butiksareal på m² nok for Furesø Kommune. Lokalplan 100 for Rostigrunden lægger aktuelt beslag på hele denne ramme, selv om Rostigrundens muligheder for lokalisering af butikker endnu ikke er udnyttet. Baggrunden for Lokalplan 100 for Rostigrunden var, at man dér kunne etablerer et nyt stort center for detailhandel med særlig pladskrævende varer med en ny vejtilslutning til Slangerupvej. Det var ikke tanken, at eksisterende butikker fra Farum Erhvervsområde skulle flytte til dette center. De eksisterende butikker til særlig pladskrævende varer uden for Rostigrunden er ikke en med i den nævnte ramme, disse rummer op imod m². Derfor må den samlede ramme nødvendigvis øges, hvis der skal planlægges for særlig pladskrævende varer i andre dele af Farum erhvervsområde. Der er forvaltningens vurdering, at de nye muligheder ikke vil tiltrække nye virksomheder i et stort omfang. Ét eller to byggemarkeder/havecentre og et par autoforhandlere er realistisk inden for den aktuelle 4-årige kommuneplanperio- Side 7 af 8

8 de. Butiksarealerne for autoforhandlere er typisk mindre end 800 m², mens byggemarkeder typisk ligger på mellem og m². Butikker med betonvare er typisk små og har ofte karakter af et salgskontor. Det foreslås, at byggemarkeder og havecentre gives mulighed for en maksimal størrelse på m² og en samlet ramme på m², mens autoforhandlere samt butikker til biler, campingvogne, motorcykler, lystbåde samt betonvare gives mulighed for en maksimal størrelse på m² og en samlet ramme på m². Den samlede ramme for butikker med særlig pladskrævende varer foreslås således hævet med m². Da de eksisterende butikker inden for planlægningsområdet allerede lægger beslag på knap m² giver det mulighed for en samlet udvidelse med m². Det er forvaltningens vurdering, at denne udvidelse ikke at have regional betydning, idet den samlede udvidelsesmulighed er relativt beskeden. Planlægningsprincipper - andre forhold En kommende lokalplan for butikker med særlig pladskrævende varer skal også indeholde bestemmelser der sikrer et attraktivt bymæssigt miljø i området. Dette omfatter bl.a. bestemmelser om bygningers udformning og placering på de enkelte ejendomme. Det visuelle miljø i Farum erhvervsområde lider i dag af at mange ejendomme fremstår nedslidte og uden arkitektonisk kvalitet. Nybyggeri til butikker med særlig pladskrævende varer skal bidrager til et kvalitetsmæssigt løft af området. Side 8 af 8