LOKALPLAN 25-005 FOR ET BOLIGOMRÅDE VED EGERNVEJ, II ETAPE ANS VEDTAGET Silkeborg Byråd 27. april 2015. Offentliggjort 5. maj 2015.
Indholdsfortegnelse Bestemmelser 1 1. Formål 2 2. Områdets afgræsning og zonestatus 3 3. Områdets anvendelse 4 4. Udstykning 5 5. Veje, stier og parkering 6 6. Bebyggelsens omfang og placering 9 7. Bebyggelsens ydre fremtrædende 12 8. Ubebyggede arealer og beplantning 15 9. Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug 20 10. Grundejerforening 21 11. Ophævelse af eksisterende lokalplan 22 12. Lokalplanens retsvirkninger 23 Redegørelse 24 Lokalplanområdets beliggenhed og afgrænsning 25 Lokalplanens formål og baggrund 26 Eksisterende forhold 27 Fremtidige forhold 31 Miljøvurdering 33 Lokalplanens forhold til anden planlægning 34 Tilladelser fra andre myndigheder eller efter anden lovgivning 36 Juridiske kort 39 kortbilag 3 - Illustrationsplan 40 Hvad er en lokalplan? 41 Miljørapport 42 Indledning 43 Resume af miljørapport 44 Overvågning 45 Forbindelse til andre planer 46 Projektbeskrivelse og 0-alternativ 47 Vurdering af væsentlige miljøpåvirkninger 48 Bilag 49 Bilag A 50
LOKALPLAN 25-005 1
1. Lokalplanens formål Lokalplanens formål er: At etablere et attraktivt boligområde med mulighed for at opføre åben lav parcelhusbebyggelse med nutidig arkitektur At bebyggelsen tilpasses terrænet og at der ikke sker uhensigtsmæssig terrænregulering At sikre eksisterende beplantning mod Ansvej i nord og Egernvej i øst Ad 1.1: Der kan ikke dispenseres fra lokalplanens formål. LOKALPLAN 25-005 2
2. Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1 Lokalplanens grænse er vist på kortbilag 1, og omfatter matr.nr. 9d Ans By, Grønbæk samt parceller der efter den 3. oktober 2014 udstykkes fra den nævnte ejendom inden for lokalplanens område. 2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone, med undtagelse af beplantningsbæltet i nord mod Ansvej, som er landzone. 2.3 Den del af lokalplanområdet der i dag ligger i landzone, overføres til byzone ved lokalplanens endelige vedtagelse. 2.4 Lokalplanområdet opdeles i delområderne Ia, Ib, II og III, som vist på kortbilag 2. LOKALPLAN 25-005 3
3. Områdets anvendelse 3.1 Delområde Ia og Ib må kun anvendes til åben/lav boligbebyggelse i form af fritliggende enfamiliehuse til helårsbeboelse. På hver grund må der kun opføres og indrettes én bolig. 3.2 Delområde II må kun anvendes til vejanlæg og rekreativt grønt fællesareal. Området skal være tilgængeligt for alle. Der vil med en særlig godkendelse kunne etableres én mindre bygning beregnet for områdets drift if. 6.7. Ad 3.2: I delområdet må der opstilles legeredskaber, bænke, pavilloner og lign. som understøtter anvendelse til ophold og leg. 3.3 Delområde III må kun anvendes til rekreativt grønt friareal. Der kan dog i området opstilles en mast for mobilantenner m.m. med tilhørende teknikskabe. Der gives kun mulighed for antennemast såfremt teleselskabet overfor Silkeborg Kommune kan godtgøre at der hverken findes andre mulige udpegede lokaliteter til masteplaceringer eller andre eksisterende ikke fuldt udnyttede master i Ans-området. Ad 3.3: Den eksisterende beplantning som vist på kortbilag 1 og 2 skal bevares og må ikke ændre karakter. Etablering af antennemast kræver en byggetilladelse. 3.4 Byrådet kan tillade at der på ejendommen drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i boligområder, under forudsætning af at virksomheden drives af den der bebor ejendommen at virksomheden ikke medfører trafikale gener at parkering til evt. en ansat og kunder etableres på egen grund at virksomheden ikke medfører ulempe for de omboende Ad 3.4: Den type erhverv der uden videre må drives i boligområder er typisk frisør, arkitekt, dagpleje eller lignende service- eller liberale erhverv. Herudover må ejendommene i lokalplanområdet ikke anvendes til nogen form for erhvervsvirksomhed. 3.5 Inden for lokalplanområdet kan der opføres mindre bygninger på maks. 10 m2 og anlæg nødvendige for privat, fælles og offentlig forsyningsvirksomhed, f.eks. transformerstationer, masteanlæg, regnvandsbassiner, fælles affaldsplads og andre tekniske anlæg. Placering og udformning skal tilpasses den omgivende bebyggelse, beplantning og omgivende landskab. LOKALPLAN 25-005 4
4. Udstykning 4.1 Lokalplanområdet (delområde Ia og Ib) kan kun udstykkes efter en samlet plan. Planens principper er vist på kortbilag 2. Ingen grunde må udstykkes med et mindre areal end 700 m2. eller med et større areal end 1200 m2. Ad 4.1: Da der på flere af grundene er væsentlige terrænforskelle, er det i denne plan muligt at udstykke grunde med op til 1200 m 2. 4.2 Delområde II og III kan ikke udstykkes yderligere. LOKALPLAN 25-005 5
5. Veje, stier og parkering 5.1 Der udlægges areal til nye veje og stier som vist på kortbilag 2. Veje og stier udlægges og anlægges efter vejlovgivningens regler. 5.2 Ved vejtilslutninger skal der etableres hjørneafskæringer, jf. 39 i lov om offentlige veje ( jf. lovbek. nr. 1048 af 3. november 2011). Der skal også sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. 5.3 Lokalplanområdet skal have vejadgang via rundkørsel og ny stamvej (A-B). De enkelte grunde skal have vejadgang via ny boligvej (C-D). Vejadgange skal placeres som vist på kortbilag 2. Der må ikke etableres vejadgang fra den enkelte bolig direkte til den eksisterende del af Egernvej (øst for lokalplanområdet) eller direkte til stamvejen (A-B). 5.4 På kortbilag 2 er der vist de arealer, der er udlagt til: Stamvej (A-B), udlægges med en samlet bredde på 10 m. Boligvej (C-D), udlægges med en samlet bredde på 8 m., hvoraf vejens befæstede flade skal have en bredde på min. 6 m. Kombinerede cykel- og gangstier, udlægges med en bredde på ca. 4 m., hvoraf stiens befæstede flade skal have en bredde på min. 2,5 m. Rekreative naturstier, udlægges med en bredde på 3 m. Stierne skal anlægges med en bredde på 1,5 m. Ad 5.4 Stamvejen er udlagt som offentlig vej. Den nye boligvej vil blive udlagt som privat fællesvej. Grundejerforeningen skal stå for vedligehold af alle private fællesveje. (Se endvidere 10.2) 5.5 Stamvej- (A-B), boligvej (C-D) og stibelægninger (a-b) skal etableres som asfalt el. lign. Stibelægning på rekreative stier (c-d) skal Ad 5.5: Bestemmelsen skal sikre at der bliver en samhørighed med belægningerne i de eksisterende boligområder. LOKALPLAN 25-005 6
etableres som asfalt, stenmel el. lign. Fortove skal etableres som betonfliser el. lign. Bebyggelse langs Hjortevej. Kørebane i asfalt og fortov i betonfliser. 5.6 Rekreative stier (c-d) skal etableres med en belægning som stenmel, grus, klippet græs el. lign. Arealerne kan ikke etableres med fliser eller asfaltbelægning. Ad 5.6: Bestemmelsen skal sikre, at området, trods stier, bevarer en grøn karakter. Eksempel på klippet sti i naturområdet 5.7 Der tilstræbes lave master til belysning af veje og stier. Der må alene anvendes armaturer til belysning af veje og stier, som retter lyset nedad, rettet mod færdselsarealerne. Armaturer som spreder lyset mod haver og fællesarealer er ikke tilladt. Ad 5.7: Bestemmelsen skal forhindre unødig lysforurening og istedet sikre, at belysningen fremstår diskret og afdæmpet. 5.8 Der må kun etableres én indkørsel til hver grund/hver bolig. Overkørslen må være max. 6 meter bred. Overkørsler skal placeres mindst 0,5 meter fra kabelskabe, lysmaster og lign. 5.9 Der skal anlægges mindst 2 p-pladser pr. bolig. Parkeringspladserne skal anlægges i tilknytning til den enkelte bolig og på egen grund. Ad 5.9: P-plads i garage tæller ikke med i de to p-pladser på egen grund. 5.10 LOKALPLAN 25-005 7
Det skal være muligt for lastvogne at komme rundt på boligvænget (D), efter vejreglernes anvisning. Der skal ikke være vendemulighed forenden af stamvejen (B). Ad 5.10: Stamvejen (A-B) skal sikre at man kan fortsætte byudviklingen mod vest. Derfor er det ikke relevant at lave vendeplads her. 5.11 Inden for lokalplanområdet er det fra kl. 20.00-06.00 ikke tilladt, at parkere eller henstille: biler med tilladt totalvægt over 3.500 kg. større anhængere såsom sættevogne, campingvogne, både og lignende. Ad 5.11: Bestemmelsen kan dog fraviges ved særlige arrangementer efter tilladelse fra Silkeborg Kommune. LOKALPLAN 25-005 8
6. Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 30. Ad 6.1: Det er hensigten med bestemmelsen at alle ejendomme i området uanset grundstørrelse får mulighed for at opføre en familiebolig af passende størrelse. 6.2 Ny bebyggelse skal placeres inden for de fastlagte byggefelter, som er vist på kortbilag 2. Byggefeltet er fastlagt 5 meter fra vejskel og grønne områder og 2,5 meter fra naboskel, medmindre der på kortbilag 2 er fastsat andre afstande. Ad 6.2: Til brug for byggemyndighedens bedømmelse af et konkret projekt, skal byggeansøgning indeholde plan for hele grundens disponering, samt facadetegninger med angivelse af bygningsprofilet m.m. og nuværende/fremtidig terrænregulering. (Dette iht. pkt. 6.8-6.15). 6.3 Indenfor delområde Ia og Ib skal en del af boligens facade eller gavl placeres i facadebyggelinjen vist på kortbilag 2. Mindst 1/3 af facadebyggelinjen skal bebygges med bolig. For grundene nummeret 6 og 12, skal facaden så vidt det er muligt tage udgangspunkt i facadebyggelinjen. På illustrationsskitsen (kortbilag 3) er vist en mulig indretning af området med eksempel på placering af boliger. Ad 6.3 Det er hensigten med bestemmelsen, at boligbebyggelsen får en nærhed og tilknytning til gaden og at der skabes et visuelt sammenhængende område omkring gaden. På grundene nummeret 6 og 12 er det væsentligt at boligen stadig får tilknytning til gaden, selvom grundens form og det kuperede terræn gør det mere udfordrende. illustrationsskitsen (kortbilag 3) viser en mulig indretning. 6.4 Der kan på de anviste arealer på kortbilag 2 opstilles en mast for mobilantenner mm. med tilhørende teknikskabe. Mast og teknikskabe skal sløres af beplantning i naturlig tilknytning til eksisterende bryn. Ad 6.4: Et stigende behov for god mobildækning kan medføre et behov for at opføre mobilantennemaster indenfor lokalplanområdet. Den endelige placering af antennemast skal godkendes af Silkeborg Kommune. 6.5 Bebyggelsen skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning, el, vand og kloakering efter de enkelte forsyningsvirksomheders til enhver tid gældende regler. Ad 6.5: Såfremt bebyggelsen opføres som lavenergibyggeri fritages denne fra tilslutningspligten til den kollektive varmeforsyning jf. Planlovens 19, stk. 4. Lavenergibyggeri betyder, at byggeriet opfylder klassifikationskravene til lavenergibyggeri i Bygningsreglementet, der er gældende på byggetidspunktet. Ved byggeansøgning skal vedlægges energivarmeberegning, der viser at kravet er overholdt. 6.6 Boligbebyggelse skal støjmæssigt sikres, så det indendørs støjniveau i opholdsrum opfylder kravene fastsat i Bygningsreglementet. Ad 6.6: Støjsikring kan f.eks. ske med særlig afskærmning uden for vinduet eller særligt isolerende konstruktioner. Boliger kan f.eks. orienteres så der så LOKALPLAN 25-005 9
vidt muligt er opholds- eller soverum mod boligens stille facade og birum mod gaden. 6.7 Der må ikke opføres bebyggelse indenfor delområde II. Dog vil der med særlig godkendelse kunne etableres én mindre bygning, på max 10 m2, til støtte for områdets funktion. 6.8 Bebyggelsen skal udføres således at bygningerne tilpasses områdets terrænforhold. Ad 6.8: Bebyggelsen i delområde Ib reguleres med bestemmelser om højder og ikke ved etageantal. Derved vil der være rig mulighed for at udnytte den enkelte grunds terrænforhold med forskudte etager osv. og dermed gives der mulighed for bebyggelse, der følger terræn. Eksempel på bebyggelse der tilpasser sig det naturlige terræn 6.9 Højdebestemmelser for delområde 1a I delområde Ia gælder de til enhver tid gældende bygningsregler om bebyggelsens højde ift. naboskel (det skrå højdegrænseplan). Ad 6.9: I delområde Ia må bygningshøjden max være 7 meter målt fra færdigt terræn. Bebyggelsens fritlagte facadehøjde (facadens skæring med overkant tag) mod vej, må ikke gives en højde der overstiger 5 meter målt fra færdigt terræn. Højden af den fritlagte facade måles fra færdigt terræn til overkant tag. 6.10 Højdebestemmelser for delområde 1b I delområde Ib må den enkelte bebyggelse mod vejarealet ikke gives en større højde end 7 meter målt fra niveuplan. I delområde 1b skal niveauplanerne og bygningsprofilet benyttes til fastsættelse af et givent byggeris maksimale højder (det vandrette højdegrænseplan). Ad 6.10: Lokalplanens bestemmelser om byggefelter og højder erstatter Bygningsreglementets bestemmelser om bebyggelsens højde ift. naboskel (det skrå højdegrænseplan) indenfor delområde 1b. LOKALPLAN 25-005 10
I delområde 1b gælder, at der for de enkelte byggefelter er fastlagt ét niveauplan, se tabel i bilag A. Niveauplanet skal benyttes ved beregning af bebyggelsens højdeforhold. I delområde 1b må den fritlagte facadehøjde mod landskabet (modsat vejareal) ikke gives en højde der overstiger 7 meter målt fra færdigt terræn. Princip for bygningsprofil i delområde 1b. Desuden er der med niveauplaner ikke fastsat bestemmelser om en fast sokkelkote. Der vil dermed være rig mulighed for etablering af flere sammenbyggede bygningskroppe, der følger terræn. 6.11 Uanset pkt. 6.10 skal al bebyggelse i delområde Ib opføres indenfor bygningsprofilerne, der fremgår af tabel i bilag A. Ad 6.11: Niveuplanet i bilag A er lavet ud fra et skøn om de eksisterende koter. I forbindelse med byggemodning og salg af grunde laves et mere præcist niveauplan. 6.12 Uanset det fastsatte niveauplan og bygningsprofil iht. pkt. 6.10 må der foretages terrænregulering mellem vejskel og byggefelt ifm. etablering af vejadgang og sti ved huset, således at terræn stiger eller falder jævnt. Garager og carporte placeres således at stigning eller fald på indkørslen på de første 4 meter (ind på egen grund) ikke må overstige 75 promille. Derefter må den ikke stige/falde mere end 200 promille. Ad 6.12: Terræntilpasning ved indkørsel må ikke foretages udover vejskel. Terrænbearbejdningen skal give mulighed for at man kan komme omkring boligen, så der skabes en helhed. 6.13 Der må ikke foretages terrænregulering udenfor byggefeltet. Mellem vej og byggefelt må terrænet tilpasse sig husets placering med en jævn overgang til vejen. Ad 6.13: Mellem vej og bebyggelse må terrænet tilpasses, så der er en jævn og pæn overgang. 6.14 Efter byggemodning må der højest foretages terrænreguleringer på max +/- 0,5 meter og således at fremtidigt terræn følger byggeprofilets linje A-B. I tilknytning til bygningen kan der opnås tilladelse til terrænregulering på max +/- 1 meter. Ad 6.14: Terrænregulering i op til 1 meter i tilknytning til bebyggelsen, kan ske i forbindelse med anlæg af sti omkring boligen og ved terrasser, af normalt omfang. 6.15 Terrænregulering skal foretages blødt afrundet. Større reguleringer skal ske med skråninger (max 1:1,5) og støttemure. Støttemure skal holdes indenfor byggefeltet. Ad 6.15: Evt. støttemure må ikke virke fremmede for boligens arkitektur, men skal være med til at skabe en samlet helhed på grunden. Støttemure skal udføres i samme materialer som ydervæggene på boligen, eller i naturlige materialer som træ eller natursten eller sløres med beplantning. Se tillige pkt. 8.11 LOKALPLAN 25-005 11
7. Bebyggelsens ydre fremtrædende 7.1 Alle tagflader skal opføres med matte sorte tagsten, naturskifer, sort tagpap, mørkegrå fibercementskifer med mat overflade el. lign. Tage kan opføres som levende grønne tage. På tagfladen må der ikke anvendes blanke, reflekterende tagmaterialer. Dog må der opsættes solfangere, solcelleanlæg og tagvinduer, såfremt disse placeres parallelt med tagfladen eller inddækkes. Ad 7.1: Et levende grønt tag er et tag med planter som yderste tagbeklædningslag. De fleste grønne tage er enten beplantet med græs eller stenurter. Hvis der vælges græs som tagmateriale, er der krav om at afstanden til skel skal være mindst 10 meter. De grønne tage skal bidrage til, at bebyggelsen falder ind i landskabet og samtidigt give området en særlig karakter med høj rekreativ værdi. Foto: Eksempel på bolig med grønt tag Materialer betegnes som blanke og reflekterende, når de har en glans, som svarer til en malet overflade med et glanstal over 20. 7.2 Udvendige bygningssider (inkl. sokler) må kun fremtræde i farver dannet af sort, hvid eller jordfarverne (okker, terra di siena, umbra, engelsk rød, dodenkop) eller sidstnævnte farvers blanding med hvidt, gråt eller sort. Sokkel med højde over 0,25 meter skal udføres Ad 7.2: Bestemmelsen skal sikre at bebyggelsen fremstår afdæmpet i forhold til omgivelserne. Der må således ikke bygges i stærke og markante signalfarver eller selvlysende farver. LOKALPLAN 25-005 12
med samme materialer som facaden. Således skal kældre, der på grund af terrænet, har en hel eller delvis fri facade, udføres som ydervægge i samme materialer, som den øvrige facade på bygningen. Foto: Eksempel på bebyggelse i afdæmpede farver, sort tagpap på taget. 7.3 På udvendige bygningssider må blanke og reflekterende materialer kun anvendes til vinduer, solfangere og solceller. Der kan på drivhuse, udestuer og lign. anvendes glasmaterialer. Ad 7.3) Materialer betegnes som blanke og reflekterende, når de har en glans, som svarer til en malet overflade med et glanstal over 20. 7.4 Skiltning i forbindelse med virksomhed i egen bolig må kun ske med ét facadeskilt. Facadeskiltets areal må ikke overstige 0,25 m2. Yderligere skiltning må ikke finde sted. Gadenavneskilte og husnumre er undtaget. Skiltning skal godkendes af Silkeborg Kommune. 7.5 Individuelle antenner herunder parabolantenner må ikke placeres, så overkant antenne/parabol er højere end 0,50 m over tagryg. Parabolantenner må maksimalt have en diameter på 1 meter. Ad 7.2-7.5) Af hensyn til landskabet er det formålet med bestemmelserne at bebyggelsen skal fremstå diskret. Områdets synlighed fra nærliggende og meget besøgte rekreative områder betyder, at der skal tages undgås at der opstår reflektioner og dominerende bebyggelser, som kan forstyrre oplevelsen af det sammenhængende landskab. 7.6 Der kan opføres 1 gittermast f.eks. for mobilantenner med en højde på maks. 38 meter med tilhørende teknikskabe. Teknikskabe indenfor området skal opføres som en samlet enhed og i samme farve. Mast og teknikskabe skal placeres i princippet som vist på kortbilag 2. Teknikskabe skal være sorte eller mørkegrå og alle skabe skal have samme farve. Ad 7.6: Et stigende behov for god mobildækning kan medføre et behov for at opføre mobilantennemaster indenfor lokalplanområdet. Den endelige placering af antennemast skal godkendes af Silkeborg Kommune. Mast og teknikskabe skal sløres af beplantning i naturlig tilknytning til eksisterende bryn. 7.7 Solfangere og solceller skal enten indarbejdes som elementer i facaden eller som en parallel del af tagfladen. Elementerne skal så vidt muligt Ad 7.7: Bestemmelsen skal sikre at solfangere og solcelleanlæg ikke bliver dominerende for omgivelserne, LOKALPLAN 25-005 13
samles på tagfladen, for at give et så enkelt udtryk som muligt. Farven på anlægget skal være sort eller mørk farve, som ikke er generende for omgivelserne. Følgende skal være opfyldt: herunder naboer. Bestemmelsen gælder også for tage og facader på carporte, garager, udhuse og overdækkede terrasser mv. Aluprofilerne/rammerne skal have samme farve som selve panelerne (det er oftest sort). Skinner og beslag som solcellerne fæstnes til taget med, må ikke være længere end panelernes udstrækning. Såfremt taghældningen ikke er tilstrækkelig, og det er nødvendigt at opsætte solcellerne/solfangerne på et stativ, skal siderne lukkes, så stativet ikke er synligt. Foto: Eksempel på integreret solcelletag. 7.8 Træhuse til beboelse må ikke have udseende af bjælkehus med udvendige synlige hjørnesamlinger. Ad 7.8: Den omtalte hustype harmonerer ikke med traditionelle danske parcelhusområder. Bestemmelsen gælder udelukkende bjælkehuse (træhuse med hjørnekryds). Der må godt etableres træhuse generelt og gerne i nutidigt formsprog. LOKALPLAN 25-005 14
8. Ubebyggede arealer og beplantning 8.1 Delområde II skal anlægges som fællesarealer (Veje, stier, beplantning, legeplads og lign.) i overensstemmelse med kortbilag 2. Ad 8.1: Det grønne fællesareal indenfor delområdet skal bruges som fælles nær-opholdsareal for områdets beboere. Området skal have havepræg/parkpræg. Foto: Eksempel på legeplads på fællesarealet. 8.2 Delområde III, fælles friarealer, skal fremstå grønne, hovedsageligt græsklædte med trægrupper og buske. Indenfor området må der anlægges stier og beplantning, i princip som vist på kortbilag 2. Yderligere kan der placeres en antennemast. Det fælles friareal skal være som overdrev/eng/fælled. Arealet kan afgræsses. Der skal ved valg af beplantning fortrinsvis anvendes robuste arter af træer og buske - Ad 8.2) Placeringen af trægrupperne på kortbilag 2 er et princip. Placeringen kan ændres og der kan tilføjes mere beplantning efter behov. Der kan ligeledes etableres trampestier efter behov. Den robuste beplantning kan give næring og levesteder til mindre dyr. Plejeniveauet skal sikre at området fremstår med et vis naturindhold og med kontrast til de velplejede bebyggelser og nærarealer. LOKALPLAN 25-005 15
gerne frugtsættende, som ikke behøver særlig gødskning- eller bekæmpelsesforanstaltninger. Silkeborg Kommune skal godkende en samlet plan for de grønne områder. Foto: Eksempel på overdrevskarakter. 8.3 Fællesarealerne skal anlægges efter en samlet plan, som beskriver flg.: Anvendelse Indretning og udtryk Beplantning (arter og højder) Belægning Legepladsudstyr og lign. Skiltning Belysning Pleje og drift Planen skal godkendes af Silkeborg Kommune. 8.4 Hegn i skel skal fremstå som levende hegn. Ad 8.4) Det er hensigten med bestemmelsen, at området fremstår grønt og at der skabes et visuelt sammenhængende område omkring boligvejen. 8.5 Ved etablering af ny beplantning indenfor delområde III skal der anvendes hjemmehørende træer og buske og hovedsageligt løvfældende, f.eks. eg, bøg, tjørn, røn, avnbøg, hassel, småbladet lind, naur, fuglekirsebær, kvalkved el. lign. Dog kan der også plantes løn, bærmispel og surbær, som ikke er hjemmehørende arter. På fællesarealet i delområde II kan der yderligere plantes frugttræer, bærbuske, syren, jasmin el. lign. Ad 8.5: Hensigten med bestemmelsen er at sikre, at der ikke plantes invasive arter, som kan sprede sig. Hjemmehørende arter giver normalt flere levesteder for dyr. Det er hensigten at de grønne arealer får en variation i indhold, udtryk og oplevelser. I boligvængets eget fællesareal (delområde II) må plejeniveauet gerne være højt, så det grønne får karakter af havepræg. Det fælles friareal i delområde III, skal have et mere naturligt præg. Her bør antallet af årlige græsslåninger begrænses mest muligt, hvilket vil beskytte områdets grundvand, natur og miljø. LOKALPLAN 25-005 16
Det forudsættes, at Silkeborg Kommune anlægger fællesarealerne. Når der er etableret en grundejerforening overgår drift og vedligeholdelse af fællesarealerne til denne. 8.6 Levende hegn mod færdselsarealer og fællesarealer skal plantes 0,4 m inde på egen grund. Hegnet i skel mod boligvejen må have en højde på max. 120 cm. Ad 8.6) Levende hegn kan suppleres med trådhegn der dog ikke må være højere end det levende hegn, når dette har nået den ønskede højde. Omkring boligvejen/vænget skal der være en åbenhed, så man skaber et visuelt sammenhængende område. Og så man fornemmer at boligerne knytter sig til vejen. 8.7 Befæstelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 50. (Det samlede befæstede og bebyggede areal). Ad 8.7: Befæstelsesprocenten omfatter alle overflader med fast belægning, såsom fliser og asfalt samt arealer med bebyggelse. Bestemmelsen skal sikre, at området fremtræder grønt og at regnvand kan nedsive lokalt (nedsivning hvor det er muligt). 8.8 Ved placering og udformning af udendørs opholdsarealer skal det sikres, at det beregnede ækvivalente støjniveau påført fra trafik overholder de generelle rammebestemmelser i Kommuneplan 2009-2020. Ved lokalplanens udarbejdelse må støjniveauet således ikke overstige Lden 58 db(a) - både ved facaderne og på de udendørs opholdsarealer. 8.9 Jorddigernes nuværende tilstand skal bevares. Digerne skal indpasses i planen for områdets anvendelse. Ændring eller fjernelse af digerne kræver dispensation fra Museumslovens 29 a. Der må ikke graves tættere på diget end 3 meter fra digets fod. Ad 8.9: Der må dog ikke ske jordfræsning eller andet som kan skade diget. Digets naturlige beplantning skal bevares. Silkeborg Kommune skal godkende vej- og stigennembrud af jorddigerne. 8.10 Eksisterende beplantning, som er vist på kortbilag 1 og 2, skal bevares. Beskæring eller udtynding må kun ske efter aftale med Silkeborg Kommune. Ad 8.10: Hensigten med bestemmelsen er at sikre, at området fremstår med en veletableret beplantning, for at øge naturindholdet i området og sikre en rekreativ værdi. Den eksisterende beplantning har også en høj værdi i forhold til visuelt at skærme mod befærdede veje. Hvis et træ rammes af råd eller sygdom og derfor ønskes fældet, skal træet erstattes af et nyt træ efter aftale med Silkeborg Kommune. LOKALPLAN 25-005 17
Foto: Eksisterende beplantning i øst og nord skal bevares. 8.11 Støttemure skal udføres i samme materialer som ydervæggene på boligen, naturlige materialer som træ, natursten eller beplantes med f.eks. cotoneaster, vedbend, vinca, så det fremstår grønt. Støttemure må max. have en højde på 0,6 m mod fællesarealer, adgangsveje og stier. 8.12 Der skal til hver ejendom udlægges areal til indretning af plads til opsamling af affald herunder genanvendeligt affald. Placering, indretning og adgang til pladsen skal ske i henhold til gældende regulativer. Ad 8.12) Der kan alternativt indrettes en fælles plads for flere ejendomme. Placering og indretning af en sådan fælles plads skal aftales med Silkeborg Forsyning A/S. 8.13 Regnvand fra grundene skal håndteres på egen grund ved nedsivning. Der er udført boreprøver på grundene der viser, at jorden er nedsivningsegnet. Undtaget herfra er grundene nummereret 1, 2, 7 og 8 på kortbilag 2. Fra disse grunde skal regnvandet ledes til regnvandskloakken, da boreprøver viser, at jorden ikke er nedsivningsegnet. Ad 8.13: Boreprøver fra området viser, at jorden er af forskellig beskaffenhed. Jorden er hovedsageligt sandet, men i den sydlige del er der områder med lerjord, hvorfor jorden på enkelte grunde ikke er nedsivningsegnet. 8.14 Større både, uindregistrerede køretøjer og campingvogne må ikke opbevares inden for lokalplanområdet. Ad 8.14: Hensigten med bestemmelsen er at sikre, at området fremtræder ordentligt. Opbevaring af større både, uindregistrerede køretøjer og campingvogne kan derfor kun finde sted i dertil indrettede bygninger. Dog må campingvogne, mobilhomes og lign. parkeres højst et døgn før afrejse og efter hjemkomst samt ved forårsog vinterklargøring. 8.15 Efter byggemodning må der ikke ske terrænregulering ud over +/- 0,5 meter uden godkendelse af Silkeborg Kommune. Undtaget herfra er anlæg af veje, stier, legevolde og regnvandsanlæg. Ad 8.15: Hensigten med bestemmelsen er at der sker så lidt terrænregulering som muligt. Men det skal være muligt at lave fornuftige vejprofiler med tilpasninger, og det skal være muligt at lave mindre legevolde. LOKALPLAN 25-005 18
Undtaget herfra er tilpasning af stier og terrasse nær bolig, se pkt. 6.14. LOKALPLAN 25-005 19
9. Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug 9.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før: Bebyggelsen er tilsluttet fælles forsynings- og ledningsanlæg jf. 6.5. Veje, stier samt adgangsarealer er etableret jf. 5.4. Fælles grønne friarealer er anlagt og beplantet jf. 5 og 8, eller der foreligger en godkendt plan for områderne med tidsfrister for etablering. Såfremt en bebyggelse ikke opføres under ét, skal der til hver udbygningsetape være anlagt en tilsvarende del af fællesarealerne. LOKALPLAN 25-005 20
10. Grundejerforening 10.1 Samtlige ejere indenfor lokalplanens område skal tilslutte sig den eksisterende grundejerforening på Hjortevej/Hermelinvej. Ad 10.1: Ved køb af en grund er ejer forpligtet til at melde sig ind i den eksisterende grundejerforening Hermelinvej/Hjortevej. Baggrunden for sammenlægningen er at beboerne kan benytte og vedligeholde fællesarealerne samlet. 10.2 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af private fællesveje og fælles grønne arealer, stier, beplantningsbælter, fælles hække og afskærmende foranstaltninger m.v. 10.3 Grundejerforeningen er pligtig til at tage skøde på de i 8 nævnte fællesarealer og fællesanlæg. 10.4 Grundejerforeningen skal stedse underrette Silkeborg Kommune om sin adresse. 10.5 Grundejerforeningernes vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Byrådet. 10.6 Udstykker af lokalplanområdet (Silkeborg Kommune) skal forestå drift og vedligeholdelse af veje og stier og fællesarealer m.v. indtil grundejerforeningen har overtaget opgaverne. LOKALPLAN 25-005 21
11. Ophævelse af eksisterende planer 11.1 Lokalplan nr. 7 og lokalplan nr. 92 "Udbygning af Egernvejkvarteret i Ans" vil blive ophævet, på de arealer, der er omfattet af nærværende lokalplan nr. 25-005. Ophævelsen sker ved den endelige vedtagelse af lokalplanen og offentliggørelsen heraf. LOKALPLAN 25-005 22
12. Lokalplanens retsvirkninger 12.1 Ifølge planlovens 18 gælder lokalplanens bestemmelser fra den dag, det er offentliggjort, at byrådet har vedtaget planen endeligt. Herefter må ejendomme i lokalplanområdet kun bebygges, udstykkes og i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planen. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen, jfr. planlovens 47. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en eventuel dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation, og der skal gives mindst 14 dages frist til at fremkomme med eventuelle bemærkninger herom. Først herefter kan byrådet ifølge 19 i planloven give dispensation. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved at tilvejebringe en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jf. planlovens 18. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen jf. ovenfor. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven. LOKALPLAN 25-005 23